现在房地产交易市场正在有力地恢复，流动性在加强，交投两旺。但是在房地产贷款市场上，房产中介和贷款中介正在卖力地推销着一种新的房屋按揭贷款，这种贷款的民间叫法被称之为气球贷，各类中介们鼓吹气球贷是“人人都想要的贷款”。推销的对象就是那些之前买房的存量房贷客户，以及准备置换房产的新购房人。
气球贷本来是针对一些中小企业主开发的经营性贷款，他其实就是拿房产作为抵押，给一些中小企业经营主或者个体工商户发放的经营性贷款。期限在1年以上，最高不超过5年。贷款利率享受目前央行给予小微企业和个体工商户的优惠利率，总体年化利率不超过4%。
这款产品有一个非常大的特色，那就是一次性发放贷款，之后也是按月还款。但是还款的方式做了创新，在贷款前期每期还款金额较小，最后在贷款到期日还款金额很大，最后一期就像气球一样迅速膨胀，所以被称为气球贷。
举例来说：张三通过贷款中介，向银行申请气球贷方式，得到贷款100万元，期限为5年，年化贷款利率为5%。在贷款发放后的前4年加上第五年的前11个月，银行是按照20年等额本息方式计算每月还款额，最后一个月归还剩余本金和利息。
那么其中59个月，每月还款额为6599元，到第60个月时，本金还剩余83.76万元，那么需要归还3940.24元利息以及这笔本金，共计84.15万元。这样大家就看懂了气球贷的特点，最后一个月还款金额巨大，将剩余本金一把还清。
对于企业主来说，这个贷款确实是个创新，因为过去银行贷款都是整贷整还。现在在前5年还能还掉一部分本金和利息，最后一个月的还款压力，对比过去传统的企业经营贷来说，反而减小了。但是他怎么最终又走向了房贷市场呢？变成了房产贷款中介的“明星房贷推销产品”呢？
气球贷在前两年出现之后，一直在企业经营贷市场中。但是随着国家扶持中小微企业以及给予个体工商户的一些贷款优惠。贷款中介及时发现了他的新用途，现在已经异化成为一种特殊的贷款。尤其是在房贷利率下跌的5月之后，对于那些存量房贷用户，贷款中介更是不遗余力地进行游说，但其实他背后隐藏着巨大的还款风险。
在2022年5月份，央行出了两个大政策，第一就是针对首套房贷利率最高下浮20个基点，第二就是 LPR5年期及以上长期利率也下浮了15个基点。那么现在如果买房，整个城市的房贷利率相对会比较低，最低可以达到年化利率4.25%。那么对于那些存量房贷的用户来说，之前买房利率可能都高达6%以上，形成了巨大的房贷啊。利率差。
气球贷申请者如果为中小企业主或者是个体工商户，那么可以享受优惠利率，现在一般年化利率不超过4%。正是因为低利率，长达5年的期限等等特点，贷款中介将气球贷包装成房屋按揭贷款的一种。主要面向存量房贷用户，提出可以安排过桥资金，进行存量房贷的提前还款。之后协助包装材料，申请气球贷，享受利率优惠。
这个财务账是这样算出来的。仍然以上面的张三为例子。张三向银行申请传统的房屋按揭抵押贷款，得到贷款100万元，期限还是5年，年化贷款利率仍然为5%。那么计算下来每个月的月供为18871元。将是气球贷每月还款额的3倍左右。那么总结下，好像优势有两大条，但是这真的是优势吗？
1.初期还款压力小，月供是传统等额本息还款方式的三分之一，甚至还可以更少。对于前期现金流不足，但是又想买房的客户来说，可以缓解资金压力。
2.相对气球贷利率比较低，因为本身它已经享受的是中短期LPR利率，而且对于小微企业和个体工商户还有优惠，绝对要比传统房贷利率要低不少。
但是揭开表象看本质，如果气球带用于企业经营方面是合法合规的，但是只要用于任何涉及到买房或者房贷提前还款方面，那将都是涉嫌违反金融监管规定的。气球贷产品孕育着极大的还款风险。尤其是使用气球贷去做房贷提前还款，后续再去买房，那可能一下就将房贷用户推入5年后的巨大还款风险之中：
1.气球在本质上是公司经营贷的一种。如果客户拿到钱后没有用于公司经营，而是去提前归还贷款，或者用于买房。这就属于改变贷款用途的违规行为，未来被监管部门或者银行自查发现后，将会被要求提前还款。那时候用户如何能解决资金还款问题，哪有这么一大笔钱呢？
2.在5年的最后一期，也就是第60个月需要还一大笔钱。如果到时不能继续申请借款进行转贷，那么要么只能卖房还债，要么就出现了贷款违约。本来好好的30年的房贷慢慢还，结果贪图了利率差价，最终只能卖房还债。
那么在这个过程中，唯一赚钱的就是贷款中介。他们可以赚取贷款服务费，垫资费，气球贷包装材料费等等。如果未来5年后再找贷款中介，有可能还要付资金过桥费以及新的一轮贷款服务费，垫资费，气球贷包装材料费等等。这些成本可不低哦，有可能比省下的房贷利率还要高。如果后面银行不再发放经营贷，那么有可能就落入民间借贷的高额成本陷阱之中。
所以面对贷款中介的推销，大家还是要仔细思考，向银行申请贷款一定要符合贷款用途规定，且不要挪用到购房或者其他用途中。再想想未来的5年后还款来源，那种转贷的痛苦，有过经验的民众肯定是痛不欲生。再次给大家警告，不要去做那些违反金融监管规定的事情。
