【摘要】在企业经济决策中，如何制定一个合理的资本结构对企业发展而言是至关重要的。自改革开放以来，股份制改革和金融市場运作都逐渐趋于成熟并在不断完善。那么，如何通过财务杠杆水平解决资本结构合理配置的问题就显得尤为重要。在本文中，首先介绍了财务杠杆的定义以及我国房地产行业发展概述，其次选取样本具体分析了我国房地产业财务杠杆效应对企业绩效的影响。

【关键词】资本结构 财务杠杆 企业绩效

一、财务杠杆的概念及研究状况

财务杠杆，是指企业由于债务筹资的存在进而产生的固定债务利息和优先股股利的存在从而导致普通股每股利润的变动程度会大于息税前利润变动程度的现象。

目前国内外对于财务杠杆的理论研究方面，冯建、罗福凯（2006）研究认为财务杠杆水平与公司的盈利能力呈负相关，韦德洪、吴娜（2005）研究得出财务杠杆与总资产净利率、加权平均净资产收益率和每股收益均呈负相关关系，Jensen（1986）认为负债经营能够提高公司资金利用率，从而提高企业价值；朱民、刘利利（1989）认为，企业在考虑到财务杠杆能够降低资本成本的同时也要重视随之带来的风险，李蕾（2009）通过实证研究发现每股收益与财务杠杆的关系以最佳资本结构点为中心呈倒U形状。

二、房地产行业发展概述及数据分析

（一）房地产行业发展概述

在中国，改革开放以来，房地产行业先后经历了理论突破、非理性炒作、相对稳定发展、价格持续上涨、国家多项调控措施出台以及应急与投机催生房地产的大泡沫阶段等阶段。在过去的计划经济时代，中国的房地产行业一度被福利化的单位住房的供应制度所取代。但是在20世纪80年代以后，我国的房地产行业终于打破单位住房的供应制度进而重新兴起，在90年代便进入到了行业快速发展的时期。也是自这一时期以来，供应体制和住房分配制度都发生了质的变化，并且全国范围房地产开放投资得到了空前发展。

通过在国泰安查阅的数据显示了，2006～2015年期间房地产业的资产、负债和所有者权益总额近年有不同幅度的增长。其中所有者权益总额与其他两项相比增长较为缓慢，而资产和负债总额接近相同的增长率，进而体现为总体资产负债率稳定增长，保持在72%～78%内。相应的，股东权益比率则缓慢降低。

资产负债率指标表示的是总资产中负债筹集所占的比例，该指标是评价公司负债水平的综合指标。产权比率指标表示的是负债总额与权益总额的比率，是评估企业资金结构合理性的指标之一，其反映了企业借款经营的程度。通过计算、比较房地产开发企业以上两个指标，发现资产负债率和产权比率在这近十年除了2008年经济危机时有所下降，其他年间则保持较稳定地增长。这意味着伴随着社会经济发展的同时企业逐渐认识到了负债经营给企业带来的影响，同时在很大程度上说明上市企业高层对更好的利用债务所引起的财务杠杆效应用逐渐加以重视。

三、财务杠杆对企业绩效的影响

为了说明财务杠杆效应对房地产行业绩效的影响，本文将以具体的上市公司作为研究的对象。以下数据均来自于上海证券交易所网站上所披露的上市公司的年度报表及相关财务指标。在选取企业的过程中，为了使样本具有代表性，从2016中国房地产上市公司A股十强的企业中选取了以下五家公司：万科（000002）、金科股份（000656）、阳光城（000671）、保利地产（600048）、金地集团（600383）

（二）行业财务杠杆系数分析

通过收集数据计算上述五家企业在年期间每年的财务杠杆系数平均值，分别得到以下数据：1.041、1.036、1.008、1.026、1.017、1.04、1.046、1.044、1.078、1.063。从数据的变化中可以看出，2008年之后，财务杠杆系数总体趋势是逐渐上升的，财务杠杆系数的增加在一定程度上反映出我国的房地产开发业整体的发展水平和情况。更进一步说明房地产企业近年来逐渐重视了财务杠杆的作用，能够合理有效地运用债务筹资利息产生的财务杠杆效应使企业的资金利用率提高，那么是否真的由此为企业带来积极的绩效呢？

（三）平均权益净利率分析

为了评价企业绩效，本文采用了杜邦分析体系中的权益净利率指标，它反映的是所有者权益所获报酬的水平。权益净利率计算是通过销售净利率、总资产周转率、权益乘数的乘积得到。同样地，对得出的数据进一步处理，得到五家样本企业在年间每一年权益净利率的平均值分别为：15.803、17.413、13.315、16.407、22.19、20.94、23.585、20.442、20.146、19.421。从该组数据可以看出，平均权益净利率的变化趋势与DFL平均值的变化趋势总体上具有一致性。从整体上看来，所有者权益所获报酬的水平随着财务杠杆系数增大而上升，随着财务杠杆系数的减小而下降。这说明在一定条件下，财务杠杆的运用直接且正向地影响了企业的盈利状况状况。

综上所述，本文首先通过从宏观了解房地产行业近年的资本结构状况，资产负债率、产权比率的上升趋势都体现出目前企业较以往更注重利用举债经营。其次，通过样本分析得出，财务杠杆目前在一定条件下对房地产行业的经营与发展具有正面作用。企业能够健康良好的发展，不仅能提高收益，同时可以充分利用自有资金，提高自有资金利用率，形成良性循环。本文主要研究财务杠杆作用的正面影响，但如若企业管理者决策不当，不仅不会使企业增加收益，还会进一步加重企业的经营风险。当前经济形势下，有关如何确定最佳的财务杠杆系数，如何避免其负效应的产生以及财务杠杆的实际影响因素有哪些等等相关问题，我国的学术界目前都缺乏系统测试的经验，在运用实证检验方法进行实际研究中也很缺乏，导致大多数国内企业对财务杠杆作用的认识并不深入，进而在运用上还欠发展。也将会是中国企业今后关注的重要课题。

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房地产企业财务分析以碧桂园为例摘要房地产行业属于综合性产业，对钢铁、建材等相关行业有直接的拉动作用。房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。在国家宏观调控的背景下，还有金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展。本文将采用哈佛分析框架对碧桂园进行分析，发现企业的战略布局契合国家的发展战略且经营状况良好，但是企业的资产周转率较差，房产物业发展过快成本偏低，有可能存在质量隐患，并且碧桂园应收账款的变现能力较弱。所以碧桂园应加强物业项目的资产周转和质量，加强应收账款的变现能力以降低出现大量坏账的风险。关键词：财务分析 Framework.目录目录摘要1Abstract2目录3一、导论5（一）研究背景与意义51、研究背景52、研究意义5（二）国内外的相关文献综述51、国内的财务分析状况52、国际的财务分析状况5（三）研究思路与方法61、研究思路62、研究方法6（四）本文主要研究内容与框架6二、碧桂园财务分析的相关理论基础7（一）我国传统财务分析基本方法和缺陷7（二）哈佛分析框架的基本内容8三、哈佛分析框架下碧桂园财务分析8（一）碧桂园的战略分析81.房地产行业分析82. 碧桂园战略分析8（二）碧桂园会计分析91.房地产主要会计项目与会计政策确定92.碧桂园相关会计项目的分析10（三）碧桂园财务分析111.偿债能力分析112.营运能力143.盈利能力16（四）碧桂园前景分析181.战略预测182.财务预测18四、主要结论18五碧桂园集团的发展建议19参考文献20一、导论（一）研究背景与意义1、研究背景在近几十年来，许多国家的快速发展，都离不开房产业的高速增长，房产业的繁荣发展带动了经济的繁荣。未来，中国房地产将以关注民生，还有提供社会保障作为主流发展方向。中国房地产市场将面临重要转型，从低端的盲目开发住宅，开始走向科技舒适环保型的高端住宅转型。房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。2、研究意义因为房地产业在我国属于新兴的高利润产业，但是还是有很多企业不注重财务分析，采用粗放式经营，从而会出现许多问题。现在有些公司因为资金管理不当，导致现金流断裂，企业经营出现危机。从而使财务分析在房地产企业中变得日益重要。在国家宏观调控的背景下，还有等金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展杨旸. 哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析D. 吉林财经大学，2016。（二）国内外的相关文献综述1、国内的财务分析状况李雪梅（2004）：财务分析的目的不同，从而分析的角度也就不同。管理层很少会全面地去分析整个公司的财务报表,只是发现在某些方面有问题的时候，才回去了解并查看财务报表中相关的内容,这样不整体看很容易得出错误的结果邓美霞.上市公司财务报表分析-以珠海格力电器股份有限公司为例.2015。周福源（2012）：主张以企业运行为起点，试着建立一个具有融合性质的会计分析框架，即将企业的财务与经营相结合，所处行业环境、选用的战略以及执行情况的分析结果与企业的业绩和盈利能力结合起来，进而来评价企业整体经营、财务情况以及将来的发展走势周福源，企业财务分析框架:融合观点J.商业会计，2012, (9): 104-106。唐慧钦（2014）：企业报表是企业会计中的一个重要载体。在企业的报表之中，全面、系统地记录了在企业经营过程中所发生的经济业务。根据报表对企业经营过程中的财务数据分析和研究，从而发现问题，并且可以较为客观准确地对企业的经营状况进行评价，还可以对问题进行改善与修正唐惠钦.万科与保利地产的财务战略比较分析D，厦门:厦门大学，2014.。2、国际的财务分析状况K. G. Palepu:、P. M. Healy和V. L. Bernard（2004）：在运用财务报表进行企业分析与估价中提出“哈佛分析框架”。该框架将战略分析融合到财务分析之中，包括经营战略分析、会计分析、财务分析和前景分析四部分汤明阳.基于哈佛框架下李宁公司财务分析研究D.河南大学.2015。克劳迪娅(Claudia, 2007)：提出从财务指标系统设计目的、决策系统实用性、财务决策的运作模式这三方面来设计和考量专业的财务诊断体系，这个方法是通过对企业所提供的数据进行归纳、计算和总结，来设立一个区间式的评分系统，对企业相关的财务数据和财务报告数据进行评分，最后得出相关的结论戴秀青.基于哈佛分析框架下的YY公司财务分析D.广东财经大学. 2016。（三）研究思路与方法1、研究思路本文在对碧桂园进行案例分析时，首先，对当前我国宏观经济环境进行分析，抓住房地产行业的特点，分析行业现状及发展因素；其次，运用哈佛框架从四个维度分析。第一，从战略的角度，对碧桂园和同行业万科地产进行分析。第二，从会计的角度，对碧桂园在香港准则下所执行的会计政策进行剖析和评价。第三，从财务的角度，结合 年5年的财务数据做纵向分析。在内部进行横向比较，综合评价碧桂园整体经营状况。另外，运用比率法，从碧桂园的盈利能力和偿债能力等多个方面进行分析。第四，从战略和财务方面对碧桂园的发展前景进行预测。最后，依据得出的基本结论对碧桂园发展提出合理化建议。 2、研究方法本文选取碧桂园控股有限公司进行分析，借鉴国内外的财务分析所运用的理论方法，基于哈佛分析框架，采取案例分析的方法，在国内宏观经济形势和行业发展动态的背景下，以房产上市企业碧桂园公司2010年至2015年的财务数据为研究对象，并选取万科地产为参照对象进行比较分析。运用财务分析理论知识并结合公司的总体发展战略进行研究，全面系统地分析碧桂园的业绩和财务状况，从而有效地指出碧桂园在经营管理上的一些问题，找到相应的解决方法，并提出相关的建议。（四）本文主要研究内容与框架本文主要对于传统财务分析的不足之处，基于哈佛分析框架，将框架中（战略、财务、会计和前景分析）等四个分析相结合，从定性与定量两个方面对本文的研究对象碧桂园进行系统的财务分析，进而根据分析的结论对企业提出改进意见以及企业未来发展方向姜照清. 基于哈佛框架下的保利地产财务分析研究D.辽宁大学，2015。本文研究主要内容包括以下几个部分：图一 本文主要研究框架二、碧桂园财务分析的相关理论基础（一）我国传统财务分析基本方法和缺陷 传统财务报表分析的方法主要分为三种一是财务比率分析（对财务相对数指标进行比较，对经营活动变动程度进行分析，来评价企业的财务状况和经营成果）；二是财务数据比较分析（对两个或以上相关经济指标进行对比，确定其差异并进行差异分析或趋势分析），三是财务数据的趋势分析（对企业的相同数据指标或比率进行纵向比较，确定企业财务状况和经营成果变动趋势）。目前，传统的财务分析指标主要用来分析企业的经营状况，为企业的管理者进行决策提供有用资料。从而使财务分析指标对其结果有着重要的影响，财务分析指标的局限性使企业财务报表分析中，无法包含全部关键因素并反映真实的企业经营。（二）哈佛分析框架的基本内容哈佛分析框架下的财务分析，全面考虑了企业发展的各个方面，从时间角度来说包括企业的过去、现在和将来；从分析的广度来说包括对企业的战略分析、会计分析、财务分析和前景分析。三、哈佛分析框架下碧桂园财务分析碧桂园简介：标题中“碧桂园”，即碧桂园控股有限公司（后文，均简称为“碧桂园”）。碧桂园创立于1992年，2006年被中国工商局认定为中国驰名商标，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一，并在2007年，碧桂园在香港联交所主板上市 碧桂园：建老百姓买得起的房子EB/OL，2017。总部位于广东顺德，是中国最大的新型城镇化住宅开发商，碧桂园采用集中及标准化的运营模式，业务包括物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求，各类产品包括连体住宅及洋房等住宅项目、车位及商铺。同时亦开发及管理若干项目内的酒店，提升房地产项目的升值潜力。除此之外，同时经营独立于房地产开发的酒店碧桂园集团.百度百科z。本章的数据来自于碧桂园和万科集团的官方网站所发布的年报中提取的数据，还有东方财富网站上的一些数据，下文不再具体标注。（一）碧桂园的战略分析1.房地产行业分析（1）房地产行业特征目前，房地产的行业环境总体呈现高动态、高复杂、周期性的特征。地产项目产品与其它制造业的产品相比较，具有地域性、耐用性、高价值性等特点，更大的区别在于房地产的产品还具有地域性、投资性、滞后性等特点，这也就决定了房地产企业的核心竞争力与制造业等其他行业企业的核心竞争力的不同李晓春.长沙新宇房地产集团公司核心竞争力研究D.中南大学, 2006。（2）房地产行业的生命周期 我国房地产的生命周期主要有投入期、增长期、成熟期和衰落期。在这四个阶段中房地产企业会有不同的表现，因此根据会根据遇到不同的状况采取不同的措施杨旸. 哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析D. 吉林财经大学，2016。2. 碧桂园战略分析（1）碧桂园SWOT分析在房地产行业这个大环境背景下，碧桂园有着自己的优势和劣势，还伴随着机会和风险。1) 碧桂园的竞争优势碧桂园依托自己强大的规模效应，全部楼盘自己开发和自己销售，从而获得规模优势，把开发成本降得最低。并拥有一条自主房地产开发链，几乎扮演了房地产开发过程中的各个角色，从最初项目开发的设计、建筑和装修直到物业建成后的物业管理均由公司负责，这大大提高了碧桂园的竞争能力。2) 碧桂园的竞争劣势碧桂园规模经营缺乏个性化，房子风格没怎么变化，缺乏差异化。国家大力推行的住房保障房对当今许多商品房造成一定的冲击，必然会对碧桂园造成一定的威胁。政府垄断土地的供应，税收政策、金融、规划等主要的开发条件都需要依赖政府，开发商不具有讨价还价的能力。3) 碧桂园所面临的机会一线城市房价政府监管比较严格，但是在二、三线城市并不是特别严，碧桂园房产选择二三线城市作为企业的开发重点，其实是一种避重就轻的方法，从而降低了自身房产开发风险碧桂园集团战略分析. 2016。随着城镇化深入，地方政府已不再鼓励单纯的房地产住宅开发，而是希望当地能够进入产业发展、创新发展的良性轨道，其中包括产业资源整合导入，企业优势资源互补、交叉分享客户，培育产业生态等。4) 碧桂园所面临的风险我国房产企业关系这国家经济和人民生活，所以一直是政府主导型产业，政府有着很强的干预性。人们的消费观念会慢慢的成熟，当消费者对价格的敏感并不在于产品的价值时，碧桂园这个“房屋大工厂”不注重个性化的模式就会有很大问题。（2）总体的发展战略许多年来，碧桂园开创出独具特色的碧桂园开发模式，运用和坚持以下三大核心战略：第一，合理利用荒地：首创“荒地造城”，科学探索在荒地上进行城镇化建设；合理规避一二线城市开发风险，率先在三四线城市展开建设版图，有利于推动本地城镇化；在一线城市开发中加入科技的概念，提供高品质的卫星城镇提升居民幸福感。第二，城市级配套。碧桂园一直保持着自己超前规划的理念，以创新思路引领公司发展。公司在建设和运作地产项目时，基本都要配套建设相关社区设施9。第三，建老百姓买得起的好房子。“物美价廉”是碧桂园创始人杨国强一直遵循的经营理念，使得碧桂园的开发模式与国家的楼市调控政策更趋一致。（二）碧桂园会计分析1.房地产主要会计项目与会计政策确定通过上面对行业的分析，可以知道未来房地产业务将渐渐进入平稳发展的模式，开发方向有所倾斜。碧桂园处于房地产开发企业的的中上游水平，资金实力相对雄厚。根据对公司的战略分析可知，公司的发展战略十分契合国家政策，注重三四线城市房地产的开发，与国家城镇化发展战略不谋而合。碧桂园的综合财务报表是根据香港的财务报告准则编制，按照历史成本法编制。2.碧桂园相关会计项目的分析（1）存货作为房地产开发企业的一项重要资产，通常存货价值占企业资产的比重较大且流动性较强。存货主要核算房地产开发过程中的各项成本以及费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着十分重要的意义。在香港准则下碧桂园资产负债表中，流动资产和非流动资产中的“开发中物业”和“已落成之待售物业”均属于存货的范围。从上表可知，碧桂园的存货处于逐年增长的趋势，但是一直低于万科的资产规模。虽然碧桂园的开发方式是在三四线城市购买大量的土地以进行城镇化开发建设，其土地成本、工程成本均较低。而万科地产的楼盘通常选在一二线城市，在相同规模的情况下成本高于碧桂园。两家公司在过去的五年间，存货的规模均大幅上升。（2）土地使用权土地使用权在中国企业会计准则下作为无形资产进行核算，但是在香港准则下则单独列示为土地使用权。根据香港的会计准则，由于中国地产企业取得的是土地使用权而非所有权，故土地使用权不应作为开发成本的一部分，而是相当于一项无形资产，需要进行摊销，并单独列示金融地产观察.中国房地产企业财务报表解读要点(香港上市公司) . 。从上表可知，碧桂园控股有限公司在2011年以来土地使用权逐渐上升，总体呈现上升趋势， 一直以来碧桂园大量储备土地，有独特的拿地策略。中国经济目前相对较严峻，中央政府会推动一些政策，使中国的经济带到正常的发展轨道，碧桂园集团总裁、执行董事莫斌认为碧桂园必须抓住这个大好机会，经济越是严峻，越是我们的机会，所以要储备更多优质土地。 （3）固定资产从上表可知，万科的固定资产远低于碧桂园，主要是万科集团的经营模式与碧桂园不同，因为碧桂园每开发一个楼盘就会建设一个相应的配套酒店，并且是按照四星级以上的标准建设的，相应的投入成本和建设标准也较高。（三）碧桂园财务分析1.偿债能力分析（1）流动比率图1-1 碧桂园和万科年流动比率由图1-1可知，年间碧桂园的流动比率虽有所波动，但整体趋势比较平稳，总体处在1.3左右。 年短期偿债能力有所下降，是因为这几年处于国家楼市调整，年度销售金额一直保持在450亿元左右，几乎是“停滞不前”。为了摆脱困境，过去几年碧桂园一直在调整区域布局，加大了广东省外项目、二三线大盘以及海外项目的投资。2014年后公司采取坚持科学发展的战略政策，开发大量新的项目，囤积大量存货，使得短期偿债能力回到1.35，与万科相比逐步回升。（2）速动比率图1-2 碧桂园和万科年速动比率从图1-1和图1-2可以看出，受国家限购政策的影响，2012年速动比率有所下降，和流动比率一样，碧桂园的速动比率也较稳定，在0.5左右。但与流动比率相比，相差较大，这是因为房地产行业的性质，房产行业通常有金额较大的存货，例如一些正在开发的项目以及落成待售的物业。一般短期偿债能力的比率为1较为恰当，可是碧桂园和万科的速动比率都没有达到标准，企业在面对突然的债务问题时，存货是否能清偿债务还有待考量姜照清. 基于哈佛框架下的保利地产财务分析研究D.辽宁大学，2015。（3）资产负债率图1-3-1 碧桂园和万科年资产负债比率图1-3-2 年碧桂园现金及现金等价物变化情况从图1-3-1我们可知，这两家的房地产企业的资产负债比率都比较高，都为70%以上处于偏高水平，企业的偿债能力较弱。年间该比率处于波动状态，从70%左右上升到77.69%，最后回到75%左右，总体来看资产负债率不断升高，长期偿债能力在逐渐下降。2015年，碧桂园资产负债率有所下降，比2014年下降1.4个百分点，但同时现金及现金等价物也从2014年的187亿元攀升至2015年的365亿元。换言之，2015年尽管碧桂园为扩大企业自身的土地投资需求，导致公司融资规模有所增加，但因为其强大的销售能力和严格的现金流管理，企业的资本结构反而得到进一步的优化赵子龙.碧桂园董事局主席杨国强：2017年销售目标4000亿元J .中国经营报.2017。（4）产权比率图1-4 碧桂园和万科年产权比率从数据来看，碧桂园的产权比率从2011年的257 %，上升到2015年的418%，五年间上升幅度较大，产权比率高，是高风险、高报酬的财务结构。从长期来看，企业的长期偿债能力较差。2.营运能力（1）存货周转率图2-1 碧桂园和万科年存货周转率就碧桂园单独来看，虽然存货周转率大体在下降，但总体来看该比率仍高于0.6。万科虽然没有较大幅度地提高，但是却在缓慢攀升，由2011年的0.25增长到2015年的0.4，表示万科地产在存货的管理水平方面略有改进姜照清. 基于哈佛框架下的保利地产财务分析研究D.辽宁大学，2015，但远低于碧桂园。由此可以看出，虽然有外在政策的影响，存货周转率逐渐下降，但大致保持在0.6，说明企业仍在有条不紊地持续将自身的库存房产以及施工工程等销售出去，使业绩也跟着快速增长。（2）应收账款周转率图2-2 碧桂园和万科年应收账款周转率从图2-2中我们可以看出，从2011年到2015年，碧桂园的应收账款周转率呈现大幅的波动，到2015年只有9.65，与同行业万科相比较差。碧桂园2011年业绩稳步增长，调整区域布局，加大广东省外项目、二三线大盘以及海外项目的投资。所以碧桂园与客户的往来款项增多，从而导致应收款周转率相对下降，应收款的变现能力变弱。碧桂园应加强企业往来资金的周转能力和应收账款的变现能力，来降低出现坏账的风险杨旸. 哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析D. 吉林财经大学，2016。（3）流动资产周转率图2-3 碧桂园和万科年的流动资产周转率观察图中数据，我们可以知道碧桂园的流动资产周转率有点起伏但总体来说相差不大，保持在0.5左右，高于万科地产。说明企业内部的流动资金都得到了充分的利用，存货滞留较少，能够及时转化为销售收入，为企业带来收益与现金流入。数值较小的原因是房地产开发企业的房产从开发施工到建成销售，这期间需要经过一段很长的时间，这样才能保证其房屋的质量。（4）总资产周转率图2-3 碧桂园和万科年总资产周转率从年碧桂园总资产周转率的变化情况来看，碧桂园总资产周转率一直稳定在0.30左右，与同类大型房企万科大致相当，2015年周转速度与行业标杆趋同，虽然略有下滑，但仍属于较高的周转水平。如何实现更高的周转率，加速回款，成为众多大型的房地产企业所面临的一个大考验。为此碧桂园制定了 “跟投机制、合伙人战略”，团队的整体竞争实力有一定的提高，使得该公司具有同行中较快的账款周转速度，2015年碧桂园总资产周转率为0.31，,资金使用的效率比较高邓浩志.“地产三强”今年冲击4000亿业绩. 致谢：转眼间四年紧张而又充实的大学生生活即将画上句号。在这四年的学习期间，我得到了很多老师、同学和朋友的关怀和帮忙。在学位论文即将完成之际，我要向所有期间给予我支持、帮忙和鼓励的人表示我最诚挚的谢意。首先，我要感谢我的指导老师张毓雄老师对我的教导。从论文的选题、构思、撰写到最终的定稿，张毓雄老师都给了我悉心的指导和热情的帮忙，使我的毕业论文能够顺利的完成。张毓雄老师对工作的认真负责、对学术的钻研精神和严谨的学风，都是值得我终生学习的。最后，感谢我的家人在此期间给予我的包容、关爱和鼓励，以及所有陪我一路走来的同学和朋友，正是由于他们的支持和照顾，我才能安心学习，并顺利完成我的学业。毕业在即，在今后的工作和生活中，我会铭记师长们的教诲，继续不懈努力和追求，来报答所有支持和帮忙过我的人! 。3.盈利能力（1）销售毛利率图3-1 碧桂园和万科年的销售毛利率 从图3-1中可知，碧桂园的销售毛利率呈逐年上升趋势，然后到了2014年有轻微的下降，是因为2015年的产品大部分为2014年签约，但是14年房地产整体情况较差，碧桂园因此采用包括价格方式在内的去库存方式，因此其毛利率有一定的下降。总体与万科相差不大但仍低于万科。2011年开始，政府调控房地产行业出台一系列的政策，而且2011年-2012年严厉调控时期，但是碧桂园的销售毛利率仍呈逐年上升趋势，因为碧桂园在三四线城市储备了大量的土地，开盘均带来了很好的利润，并且引进合伙人计划，成本控制能力进一步增强，销售管理费用率持续下降。（2）销售利润率图3-2 碧桂园和万科年销售利润率从图3-2可以看出，碧桂园的销售利润率与图3-1销售毛利率一样，呈现逐年上升的趋势，但总体大于万科的销售利润率。一方面，是因为政策的限制而降低了房价；另一方面，是因为在土地和市场方面做了优化，一二三四线城市起头并进；最后，实行了内部合伙人机制。（3）总资产报酬率图3-3 碧桂园和万科年总资产报酬率碧桂园的总资产报酬率呈现上升趋势，并且超过万科地产，说明企业对资产的运用效率在不断提高，企业经营管理水平在不断完善。（4）净资产收益率图3-4 碧桂园和万科年净资产收益率 从表中可以看出，碧桂园的净资产收益率总体呈上升趋势，盈利能力有所上升，与万科地产相比较，碧桂园净资产收益率与其相差不多，说明企业近期发展较为稳定。（四）碧桂园前景分析1.战略预测未来碧桂园继续坚持“一条龙式”房产经营战略和开发模式，从规划投入到售后，每一环节都配备一支精英团队，以专业精神还有严格的质量监控，为求卓越的品质。关于发展战略方面。碧桂园在珠三角城市发展优势的基础上，向外扩展。集团产品开发、营销能力的优化提升及包括互联网平台拓展在内的一系列创新手段的运用，也使得销售规模上升的同时，销售均价保持平稳，可销售存货量稳中有降，去化率进一步提高。关于产品策略方面。碧桂园应该继续坚持绿色的发展战略，迎合低碳经济，发挥产品创新的优势。在绿色住宅的研发、应用和推广方面可以进一步发展。2.财务预测盈利能力需进一步加强。从年净资产收益率与总资产收益率的变化情况来看，2015年碧桂园净资产收益率为20.05%，较2014年提升2.8个百分点，反映出公司股东回报的好转，但在一般情况下，负债的增加会导致净资产收益率的上升；而从总资产收益率的分析可得到证明，2015年碧桂园总资产收益率为5.42%，意味着碧桂园总资产增长规模较大，其根本是债务的增长，也意味着财务风险正在累积。但从数据来看，碧桂园的盈利能力有所下降。一方面是因为碧桂园引入合伙人制度，增加了销售成本；另一方面，公司采取低价销售的策略，增加资金流动频率，然而毛利率却下降了。碧桂园有较大的潜力提升盈利能力，近三年碧桂园发展迅猛，自2013年大量增加土地储备，并从2014年起开始布局一线城市。资本市场运作能力加强。2014年，碧桂园是唯一一家获得标准普尔评级服务公司发布了包括碧桂园在内的多家于香港上市的内地开发商信用评级，碧桂园的长期公司评级和优先票据评级由BB提升至BB+，这是标普六个月内连续两次提升碧桂园评级，评级报告显示其仍是境内最优质的开发商之一，且盈利水平、偿债能力和流动性也处于同业领先水平。四、主要结论哈佛分析框架是交互整合型的财务报表分析，能够将企业战略、会计环境以及会计策略的选择等方面因素都反映出来，从而来发现企业真正存在的问题。1.战略方面房产行业发展趋于理性，在中央大力推进深化改革、调控房产市场以稳为主的大背景下，房产市场迎来转型发展期。国家大力推进城镇化从而带来许多刚性需求，但仍然以保障性住房为主。在这个大背景下，碧桂园在布局策略上以三四线城市为主战场，同时坚持一线城市近郊，二三线城市中心区，适时进入一线城市中心区。这样的战略布局与中国加快城镇化进程的思路相契合，这一前瞻的视野，踩准了国家发展红利。其次，碧桂园酒店以四、五星标准建设，投入的资金较大，影响企业的资产周转率。最后，房地产物业发展过快，但建筑成本偏低，有可能导致开发物业存在质量隐患。2.盈利方面 通过碧桂园年的财务报表分析，碧桂园的经营状况良好，尤其是在营销方面尤为突出。3.资本运作方面碧桂园流动资产周转率较同行业企业万科较好，说明企业的存货滞留较少，能够及时转化为销售收入，为企业带来现金流入和收益。但碧桂园的应收账款周转率较低，是因为碧桂园2011年业绩稳步增长，为调整区域布局，加大广东省外项目、二三线大盘以及海外项目的投资。从而与交易公司和客户的往来款项增加，从而导致应收款周转率相对下降，应收款的变现能力较弱。4.债务方面。碧桂园的资产负债率逐年上升，2013年资产负债率达到77.69%，在企业流动性风险方面面临着巨大的债务压力。同时，流动比率、速动比率等指标都有一定的波动性，说明碧桂园短期和长期偿债能力都一般，而且有下降的趋势。但是，碧桂园的长短期借款和应付债券占比最高达26%，预收债款占比也的最高达30%，在一定程度下能够缓解企业的资金流动性，适当增加碧桂园的短期偿债能力。五碧桂园集团的发展建议通过以上对碧桂园的分析，碧桂园有其成功之处，但在某些方面也存在着一些问题，因此对碧桂园有以下建议：1. 重视降低债务压力，可以考虑引入战略投资者。碧桂园的发展战略需要公司进一步加大资金的投入，在提升自身收入生成能力的基础上，合理控制债务，适当的吸引一些投资，从而来确保资金的流动，实现公司的长期发展目标，但不可盲目的增加发展速度，要科学控制。2. 注意防范财务风险，控制资产负债率的提升速度，加强自身的长短期偿债能力，控制好企业的流动性风险。3. 碧桂园应加强往来资金的周转，加强应收账款的变现能力，降低出现大量坏账的风险。21