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2015全国标杆购物中心租金统计！中港差距居然这么大？
消息：随着全国知名商业地产集团2015年年报披露潮的告一段落，一些集团商场租金收益、未来规划等不为人知的秘密也被曝光。究竟，在2015年全国社会消费品零售总额同比增速呈现缓慢回升、区域经济发展从规模扩张转向质量提升、商业地产投资回归理性、开发商渐趋谨慎抱团拿地分散风险的局势下，各大集团旗下购物中心、商业项目的生存状况如何？从2015年营业额来看，据搜铺网统计数据显示，在2015年，全国商业项目中只有近190家业绩超过15亿元。其中，全年销售业绩超过18亿元的购物中心项目约有78家。排名榜首的是南京德基广场1-2期，2015年总业绩70.2亿元；第二名深圳万象城1-2期，2015年总业绩62亿元；第三名广州正佳广场（含友谊百货），2015年总业绩60亿元......而从购物中心核心利润来源——租金数据来看，据搜铺网统计，截至日，全国商业项目中只有不到十家2015年租金收入超过了十亿元，且以香港项目占绝大多数。其中，全球最具效益的商场之一——香港海港城购物中心的租金收入上升5%至港币59.49亿元，出租率维持在将近100%的水平；内地桂冠则被上海港汇恒隆广场摘得，其2015年租金收入（剔除办公楼）按最新汇率换算后为人民币10.05亿元。一、各大知名集团旗下购物中心租金统计分析TIPS：表格及下文中所列“每平方米平均租金”=2015年租金/商场建面/365天，但由于本表中没有考虑空置及免租因素，故事实上每平方米实际出租面积的平均租金将比本表中数值要大。1、香港零售疲弱 多项目租金表现仍强于内地从区域来看，虽然2015年香港零售业表现疲弱，但香港商业项目的每平方米平均租金仍普遍高于内地商业项目。诸如在2015年，九龙仓旗下香港海港城购物中心、香港时代广场、香港荷里活广场，和黄长实旗下尖沙咀1881 Heritage，新鸿基旗下香港屯门VCITY等项目的每平方米平均租金就均超过20元/天/m?，最高者甚至达到159.8元/天/m?。远远超过内地商业项目典范——北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、广州天河城、深圳万象城、重庆北城天街等。2、多个典型商业项目分析从单个项目租金来看，全球最具效益的商场之一——香港海港城购物中心的租金收入上升5%至港币59.49亿元，出租率维持在将近100%的水平，在香港购物中心中依旧名列前茅。究其原因，大概是海港城作为香港知名地标式商场，占据尖沙咀“黄金一方哩”优势地段，云集了众多全球知名品牌，形成了集聚效应，且项目自身致力于租户组合优化，经常引进朝气蓬勃的生活时尚品牌、举办别出心裁的推广活动，为顾客带来源源不断的惊喜和新鲜感，因而备受零售商亲睐。而内地租金冠军——上海港汇恒隆广场，其2015年租金收入（剔除办公楼）增加3%至11.96亿港币，同一集团位于上海南京西路的恒隆广场的租金收入则增加9%至8.85亿港币。而这也是恒隆集团在内地最为赚钱的两个项目，贡献了超过六成的内地收入。其他包括济南恒隆广场、天津恒隆广场、无锡恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场、大连恒隆广场六座购物商场的租金收入共为12.06亿港币。TIPS：上海港汇恒隆广场在2015年取得佳绩后，资产优化计划将于2016年底开展。商场计划引入多个特色餐饮品牌，致力提升项目以满足市场需求。同时，商场还支持租户进行提升工程，当中已落实装修或在计划中的品牌包括马克? 雅可布（Marc Jacobs）、蔻依（Chloé）、登喜路（Dunhill）、雨果博斯（Hugo Boss）、蔻驰（Coach）、迈克高仕（Michael Kors）及特斯拉汽车（Tesla）。这或将在一定程度上影响该商场2016年销售额及租金收入。此外，最让人惊讶的当属和黄长实旗下位于香港尖沙咀的1881 Heritage项目。虽然该项目2015年租金收入按照最新汇率折算后仅有7亿元人民币，却由于项目的建筑面积之小（仅有1.2万平方米，2层），而创造出了159.8元/天的每平方米平均租金，力压香港海港城购物中心。究其原因，或因为这是香港第一个由私人企业参与发展的古迹活化再用项目，吸引了诸多精品酒店、高档餐厅酒吧、奢侈品牌旗舰店聚集，而这些品牌几乎都有着较高的租金承受能力。_ueditor_page_break_tag_3、多个典型商业项目类型分析从项目所属类型来看，很明显，位于北上广深、香港等一线城市核心商圈的香港海港城、香港时代广场、上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场等都会型购物中心的每平米租金收入要远远高于占据二线城市核心商圈的成都IFS购物中心、杭州万象城。部分典型核心商圈都会型购物中心租金比对↓而对于拥有相同（或相近）建筑体量的商业项目而言，香港荷里活广场、黄埔新天地两大项目的租金表现要优于内地项目。部分典型区域型购物中心租金比对↓至于街区型购物中心的租金表现，则以汇聚众多知名奢侈品牌旗舰店的香港尖沙咀1881 Heritage领先，位于一线城市的上海新天地（南里北里）、上海新天地时尚次之，位于二三线城市的武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地等项目紧随其后。部分典型街区型购物中心租金比对↓二、各大集团商业物业总租金比较分析1、恒隆旗下高端商场低迷从各大集团来看，2015年恒隆集团整体物业租赁的租金收入上升7%至港币83.3亿元。其中，内地物业组合的租金收入增长6%，主要受惠于自2014年第三季起相继开业的多项物业的租金收入贡献。而内地物业组合占集团物业租赁的租金收入及营业溢利的百分比，分别为56%及49%。香港物业组合的租金收入录得8%的稳健增长。另有相关数据显示，恒隆代表的传统奢侈MALL在二三线城市的发展并不理想，已遇发展瓶颈。其中，地段是一大因素。同一个城市，上海恒隆的租金要比港汇高2.42倍，沈阳市府恒隆的租金比皇城恒隆高1.79倍；另一个原因大概要归咎于众多国际高端品牌暂缓扩张计划，由于许多高端品牌在内地二线城市均面对困难的经营环境，出现销售额下跌的情况，部分甚至撤出市场。这直接影响了沈阳市府恒隆广场和无锡恒隆广场的出租率，分别下跌至87%及72%。至于未来计划，恒隆将进一步瞄准中国内地市场。该公司经营负责人、董事长陈启宗表示，在年，将在云南省昆明和湖北省武汉开设新店。此外，上海2家旗舰店也将相继重新装修。今后计划每年投入50-60亿港元。2、九龙仓对2016不悲观 有能力维持增长九龙仓集团2015年香港投资物业收入增加7%至港币121.65亿元，营业盈利增加6%至港币105.16亿元。内地投资物业收入上升16%，达港币23.05亿元，营业盈利则上升25%，达港币12.43亿元。其中，香港海港城商场部分的收入上升5%至港币59.49亿元，出租率维持于几近100%的水平。成都国际金融中心商场的收入上升25%，达人民币6.05亿元，商场的出租率几达100%。2016年，九龙仓内地发展物业的销售目标为240亿元。目前，九龙仓正在内地核心城市以香港海港城为模板开发五个国金中心项目，分别位于成都、无锡、重庆、长沙、苏州。其中，长沙国金中心设有占地23万平方米的大型购物商场，目前，超过75%的总零售面积正招租或处于洽商租约的阶段，第三间尼依格罗酒店将会在长沙国金中心开幕。重庆国金中心设有一个面积10.2万平方米的商场，目前超过85%的面积正向租户招租，整个项目预期于2016年全部竣工，商场计划于2017年年初开幕。苏州国际金融中心计划于2017年竣工。长沙时代·奥特莱斯预计于2016年竣工。3、大悦城地产投资物业租金多维增长大悦城地产2015年投资物业租金收入为21.84亿元，其中7个运营大悦城零售租金收入为17.31亿元，同比增长14%。抛除2015年底开业的成都大悦城与上海大悦城二期，在6个已开业大悦城项目中，西单大悦城仍然是租金收益最高的项目，租金收入为6.26亿元，平均租金为1072元/月/平方米。2016年，大悦城地产计划发展3-4个项目，目前正在西安、苏州、武汉等地选址，大本营北京也在积极找地中。这与过去九年7座大悦城的拓展速度相比明显提速。4、万达商业进入最大调整之年万达商业地产2015年租赁收入144亿元，完成年计划的101.1%，同比增长30.7%；租金利润占万达商业利润比重预计超过35%。2016年，万达商业计划收入约1300亿元，虽然收入目标下调，但净利目标将保持两位数增长；房地产合同收入约1000亿元；竣工入伙收入约1100亿元；开业55个万达广场，数量相比2015年翻番；租金收入约195亿元；开业14个酒店，收入61.4亿元；新增持有物业580万平方米；新发展项目71个，其中文旅项目1个、重资产万达广场3个、轻资产万达广场54个。5、华润置地多盘全域布局 多产品组合发力华润置地2015年全年投资物业实现租金收入65.4亿港元，与2014年27个已投入运营持有投资物业租金收入54.36亿港元相比，同比上升20.3%。据其年报显示，2015年华润新开业的购物中心有青岛万象城、赣州万象城、合肥万象城、淄博万象汇、沈阳铁西万象汇以及长沙万象汇等六个购物中心，开幕日店铺开业率平均为87.9%。未来三至五年内，公司重心仍在发展商业物业。总裁唐勇曾表态，2017年和2018年，华润置地将迎来商业项目开业的高峰期。持有型物业将是华润置地抵抗行业风险的重要资产，到2017年，华润置地的商业地产单独剥离的估值相当于一家市值1000亿元的上市公司。6、龙湖地产租金强劲增长截至日，龙湖成功实现西部、华北、华东三大板块布局，旗下已开业商场面积达150万平方米，整体出租率达到95.9%。租金总额达15.0亿元，扣除营业税后的租金收入达14.2亿元，较上年上升61.5%。其中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为85.5%、12.2%和2.3%，租金收入的增长率分别为66.2%、47.2%和3.9%。2016年，龙湖地产的销售目标为620亿元，将更关注盘面健康、战略坚定、面向未来的可持续增长。7、恒基兆业地产香港、内地租金同增2015年，恒地香港地区应占租金总收入为64.04亿港元，较上年增加7%。内地业务应占租金总收入增长18%至17.48亿港元。李兆基表示，尽管面对经济增速下滑的压力，内地经济增长预期仍有6.5%，并不算差。未来，公司将继续在一线及具有潜力的二线城市积极物色优质住宅及办公项目，继续与内地开发商合作开发。8、新鸿基内地投资集中一线在2015年租金收入方面，连同合作项目租金计算，新鸿基总租金收入按年上升7%至港币103.51亿港元；净租金收入按年上升7%至港币79.43亿元。在内地，截至2015年12月底，按所占楼面面积计算，集团在内地的土地储备为7040万平方呎，已落成投资物业占1170万平方呎，其中约80%位于一线城市如上海、北京和广州的优越地段。2016年，集团预计多个内地项目将在本财政年度下半年完工，按所占权益计算，总楼面面积逾90万平方呎，其中两个项目为占40%权益的杭州万象城第二期C，以及占33.3%权益的广州IGC商场。香港方面，已于2015年9月开业的元朗大型商场形点一期，最后阶段的翻新工程将于2016年首季完成。天晋II基座六万六千平方呎的零售楼面——天晋滙第一期已接近全部租出，预计在2016年上半年开业。9、太古地产内地增长加速2015年，太古地产香港零售物业的应占总租金收入合共港币28.13亿元。内地投资物业应占总租金收入增长14%至港币24.63亿元。关于未来计划，太古地产将于2016年预期落成的物业有上海兴业太古汇、美国佛罗里达州迈阿密市Brickell City Centre。于2017年落成的物业有香港东涌市地段第11号、新九龙内地段第6312号；于2018年落成的有常盛大厦重建项目、黄竹坑道8-10号。此外，太古地产香港殷然物业预期将于今年落成，2017年交楼。10、嘉里建设租金收入大涨26%2015年，嘉里建设中国已竣工投资物业组合所录得的租金收入及其他收费为28.97亿港元（2014年：22.94亿港元），毛利增长25%至22.72亿港元（2014年：18.21亿港元）。2016年，嘉里建设销售目标为130亿港元，其中香港60亿港元，内地为70亿港元。11、瑞安房地产2015年租金收入15.39亿元2015年，瑞安房地产的租金及相关收入（不包含酒店经营收入）由2014年的人民币12.78亿元增长20%至人民币15.39亿元，反映由2014年起陆续开业的虹桥天地所带来的新增收入贡献，以及瑞安房地产集团现有物业组合的出租率和租金收入增长所致。目前，瑞安房地产在上海、重庆、武汉、大连和佛山中心地段有八个处于不同开发阶段的项目，土地储备达1180万平方米（940万平方米发展为可供出租及可供销售面积，240万平方米为会所、停车位和其他设施）。2016年集团预期有更多零售物业将完成，包括位于上海太平桥的新里、上海瑞虹天地的月亮湾、武汉天地的壹方购物中心，以及佛山岭南天地的岭南站购物中心。12、宝龙地产核心业务稳中推进2015年，宝龙地产租金及物业管理服务收入约人民币11.01亿元，较2014年增加约20.7%；净利润约人民币23.35亿元，较2014年上升约54.9%。2015年，上海的奉贤宝龙广场、宝山宝龙广场、临港宝龙广场，浙江杭州的萧山宝龙广场、富阳宝龙广场，江苏的镇江宝龙广场以及青岛的胶州宝龙广场均先后成功开业。其中，上海临港宝龙广场的开业率达90%以上，上海奉贤宝龙广场开业三天客流创下50万人次的纪录。至此，宝龙地产在全国开业运营的商场达到25个，在营面积约211万平方米。2016年，宝龙地产将进一步提高销售目标至人民币150亿元。在新开项目方面，2016年宝龙将新开5个商场，其中包括位于上海的七宝宝龙城总部项目，全年可租赁面积将进一步上升至260万平方米。13、银泰商业未来以轻资产模式扩张2015年，银泰商业租金收入增加67.8%至人民币9.12亿元。2016年，集团计划与更多淘品牌合作，以在实体店内出售其商品，目前已有约580个银泰线下品牌在线上销售。2016年还将对2-3个门店进行资产证券化。公司未来希望轻资产的发展战略，可以改善公司现金流。比如公司2016年计划新开5个门店都为租赁门店形式。14、新城控股加速谋划发展新版图2015年，新城控股实现租金收入约1.54亿元，其中上海青浦吾悦广场租金收入3931.2万元，苏州吴江吾悦广场租金收入476万元，张家港吾悦广场租金收入750万元，镇江丹阳吾悦广场租金收入73.6万元，常州武进吾悦广场租金收入5270.2万元，常州吾悦国际广场租金收入4789万元。2016年，新城控股计划开业商业项目累计达11个。并计划在2017年拥有40个新城的商业综合体，2020年将这个数字扩大到80个。（搜铺网商业地产研究院整理报道；转载引用请务必注明出处！）
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2018年，英国租房市场仍旧持续火爆。
外国游客的大量涌入，本国人口流流入量大幅提升，以及即将到来的开学季众多海外学生涌入，租房市场房产短缺，因此租金也被推到了一个新高度，伦敦最为明显。
英国房屋租赁市场最“热”时节到来，假期避暑的圣地，你家房租涨价了吗？
那么伦敦以外的地区，又是个什么情况呢？
分析机构表示，伦敦以外地区除了沿海城市外，受季节性影响普遍较小。但是从市场活动，年度变化以及租金回报率方面的数据，同样可以得出今年下半年的出租市场热点。
如下图所示：除了伦敦之外，英国租金回报率最高的十个地区
利物浦和诺丁汉以较低的房价，和极高的租金回报率并列全国第一，英格兰地区紧随其后的是并列第四的南安普顿和曼彻斯特，都是留学的几个热门城市。
如下图所示：英国收益率最高的10个地区的房产均价，2018平均月租金收益和2018净回报率
有些人可能注意到了，为什么我们一直在说今年出租市场形势好，但从数据上看，像利物浦，很多地方的租金回报率反而不如去年？
这就跟去年秋季预算案提出，今年实行的房东限制政策有关了。
今年4月之后，专营出租的HMO（house in multiple occupation licence）房产数量大幅减少，拉低了市场整体的数值。
有关HMO内容后续再说明。
从现在局势来看，2018年下半年房产出租市场依旧火爆，除伦敦外热点地区南北中分布均匀。以利物浦，诺丁汉，曼城等城市为首，排名前十的城市内都有一流高校。优质大学和学校保障了租房市场，再加上当地的房价不算太高，租金收益率就上去了。
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那新加坡的租金收益大概有多少啊？真的很好租吗？
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新加坡中央和新区域的房产收益率大概为4%，其他外围地区的房产收益约为5-6%。 就出租而言，新加坡由于其显著的优势吸引了全球各地的工作人士前来工作，同时也有大量的留学生在此学习，所以有很大一部分外籍人士需要通过租房来解决住房问题。
房天下知识为您分享了一条干货
租金收益一般在3-5%左右
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违法信息举报邮箱：市场普遍认为公司只是铁塔供应商，低估了站址资源的稀缺性，而我们认为，公司凭借站址资源优势将成为通信基础设施集成商，既享受5G时代基站激增的红利，又可切入物联网、车联网等新兴领域，赢取更大市场空间。本文来源于新财富投研圈，原文标题《 今年全球最大IPO，中国铁塔了解一下》
来源：吉时通信（ID：SJJ_Telecom）作者：宋嘉吉、丁劲原标题：《国盛通信【中国铁塔00788.HK：通信新晋力量，5G基建先锋】》摘要预计年EBITDA为429/475/558亿元，基于EV/EBITDA估值法，给予目标价1.93港元（折合人民币1.68元），对应EV/EBITDA为12。市场普遍认为公司只是铁塔供应商，低估了站址资源的稀缺性，而我们认为，公司凭借站址资源优势将成为通信基础设施集成商，既享受5G时代基站激增的红利，又可切入物联网、车联网等新兴领域，赢取更大市场空间。因为公司的老铁塔折旧期记为10年，而海外一般记为20年，为了避免干扰，我们以EBITDA而非净利润来衡量公司盈利情况，并采用EV/EBITDA法估值。为便于计算，这里的EV近似为市值+总负债-现金及现金等价物。因站均租户数提升+5G建设推进，预计公司年收入为736/821/979亿元，分别增长7%/12%/19%。站均租户数是衡量共享水平的核心指标，与站均收入线性相关。根据我们建模测算，对于2018年后签约的老宏站，站均租户数+1，站均收入+35%。因为5G时代使用的频率较高，基站数理论上至少是4G的4倍。考虑到基站复用、利用微站、室分补盲补热等情况，我们预计2022年公司宏站站址为当前的1.8倍，微站站址为当前的17倍，室分站址为当前的11倍。美国的共享铁塔商业模式成熟，受到机构投资者认可，公司的优势较其更为突出，有望得到投资者青睐。美国是共享铁塔模的发源地，龙头AMT深耕行业13年，营收增长稳定，全球资产管理规模排名前二的美国先锋集团、贝莱德集团分别持股9%、6%，前10大机构投资者共计持股39%，AMT当前市值为2011年底的3倍，都说明了投资者对于该商业模式的认可。公司的规模更大（站址数是AMT的12倍）、国内垄断地位更明显（市占率97%）、政策支持力度更强，有望复制其二级市场亮眼表现。风险提示：5G建设进度不达预期；运营商资本开支持续下滑；场地租金、用人成本上涨过快；测算与真实情况有误差。
1. 全球只有2种铁塔公司，中国铁塔和其他市场普遍认为公司只是铁塔供应商，低估了站址资源的稀缺性，而我们认为，公司凭借着站址资源优势，将成为通信基础设施集成商，既享受5G时代基站激增的红利，又可切入物联网、车联网等新兴领域，赢取更大市场空间。具体理由如下：（1）5G渐近，站址资源的稀缺性越发凸显。5G时代基站数至少为4G的4倍，站址成为最紧俏的资源。为满足4G深度覆盖+5G需求，微站、室分的站址需求量也加速提升。考虑到基站复用，预计5G时代，宏站数至少为当前的2倍。（2）公司手握庞大资产，且拿地能力强。公司作为政策驱动下的绝对龙头，既有政策扶持，又手握运营商多年累积资源，且可与国网+南网合作跨界共享，以低成本快速取得站址资源，极难被复制。（3）万物互联时代，有站址就有一切。物联网、车辆网产业蓬勃发展，网络的健全需要有更多的节点承载。公司具有庞大的站址资源，地区布局完整、产业资源丰富，未来有望成为通信基础设施集成商，享受更大的市场空间。因站均租户数提升+5G建设推进，预计公司年收入为736亿、821亿、979亿，分别增长7%、12%、19%。站均租户数是衡量共享水平的核心指标，与站均收入线性相关。根据我们建模测算，对于2018年后签约的老宏站，站均租户数+1，站均收入+35%。因为5G时代使用的频率较高，基站数理论上至少是4G的4倍。考虑到基站复用、利用微站、室分补盲补热等情况，我们预计2022年公司宏站站址为当前的1.8倍，微站站址为当前的17倍，室分站址为当前的11倍。 预计年EBITDA为429亿、475亿、558亿。因为公司的老铁塔折旧期记为10年，短于海外普遍采用的20年折旧期，这导致折旧摊销极大侵蚀了账面利润。为了避免干扰，我们以EBITDA而非净利润来衡量公司盈利情况。并采用EV/EBITDA进行估值。这里的EV近似为市值+总负债-现金及现金等价物。2. 中国铁塔有多好？——应召而生，绝对龙头公司是政策的产物，运营商的嫡系。公司是经国务院批准，国资委、工信部协调推动，由中移动、中电信、中联通共同出资设立的大型通信基础设施综合服务企业，是国有企业改革、电信行业转型升级的产物。公司于2014年7月挂牌成立，2015年10月完成对三大运营商的全部存量铁塔相关资产的注入和收购，同时引入新股东中国国新。
因为站址资源稀缺，所以资源储备多、拿地强、绝对垄断3大优势铸就了公司的绝对龙头地位。站址资源为啥稀缺？（1）决胜法宝，兵家必争。铁塔或者称为站址资源，是运营商多年经营的核心资产，信号质量好坏与站址的多寡及位置成正比，是运营商的核心竞争力。4G时代，中移动的基站数接近电信+联通总和，凭借此优势打造了一张极佳体验的网络，奠定霸主地位。（2）5G带来的站址需求量激增。理论上，5G时代基站数至少是4G的4倍，结合基站复用等因素考虑，预计宏站数将是当前的2倍。因为5G使用频段较高，覆盖面积小，微站和室分用于补热补盲性价比更高，将重点建设，这将又添新的站址需求。（3）人员越密集的区域对于站址的需求量越大，而这些地方土地资源往往最为紧张。考虑到人员越密集的区域对于移动网络的带宽和速率要求越高，所需站址越多，而这些地方往往土地资源紧张，对于塔的建设限制多，所以如果有提前部署，将优势明显。公司站址数达187万，体量全球第一，是第二名的12倍。根据公司公告，截止2017年12月，公司的站址总数达187万，总收入108亿美元。按站址数排，第二名和第三名分别是印度的Indus Towers和美国的American Tower，公司站址数分别是其11.6倍、12.5倍。庞大的站址资源积累使得公司优势极强，壁垒难以被攻破。
公司不仅已有站址多，拿新地还“又强又快又便宜”。公司享受明显政策红利，又是5G建设的排头兵，还肩负着提高资源利用率的社会责任，拿地能力远强于一般民企。除此以外，日，公司与国网+南网签订战略合作协议，2大电网公司将开放其输电杆塔。根据南网的测算，年云南电网可共享5308座铁塔、杆塔加建通信基站，累计节约土地5.57万平方米，减少重复建设成本3.19亿，有效缩短建设周期。这意味着公司可以以较低的成本快速布局新站。公司国内市占率97%，政策优势和行业格局决定其垄断地位不可动摇。通信铁塔的需求主要源于三大运营商，根据2015年公司与三大运营商签订的收购协议和2017年工信部规定，原则上三大运营商不得自建铁塔及其配套设施，室分系统的自建权可开放。运营商失去了自建权，公司作为其嫡系，肥水不流外人田，自然成为最大赢家。因此，公司是铁塔行业的绝对龙头。
公司以宏站业务为主，盈利能力稳步提升。公司2017年实现营收687亿元、净利润19亿，分别同增23%、2457%，EBITDA率稳定在58.5%附近，营业利润率11.2%，较2017年提高2.1个百分点。需要注意的的是，因为公司在2015年10月才完成铁塔收购，所以2015年的数据与其他年份存在较大偏差。
公司主要向运营商提供站址空间、维护服务与电力服务，可细分为宏站业务、微站业务、室分业务、跨行业站址应用信息服务，其中宏站业务占总营收的97%，为业绩增长的主要驱动力。
3. 盈利能力看哪项？拨开折旧迷雾，EBITDA率才是真公司的定价模式决定：折旧期算的越短，站均收入越高。根据公司文件，铁塔的租赁定价模式如下图所示，简化即为每年基准价格=（每年折旧摊销+维护费用）&（1+成本加成率）。当其他参量不变，折旧期算的越短，每年折旧摊销成本越高，租赁的基准价格越高。因为建塔的成本是一定的，所以站均收入相对越高。
折旧期算的短可以提高实际盈利水平，但会对短期账面利润造成压力。海外公司，例如American Tower折旧期一般记为20年，而公司老塔的折旧期记为10年，2018年以后新建的地面塔折旧期才改为20年。实际一个塔使用寿命在30-40年，公司用较短的折旧期记账，一方面增加租金收入，又可彰显公司信心、有利于长期利润的释放，但另一方面会对短期账面利润产生较大侵蚀，2017年折旧摊销成本占总营收的48%。
为了避免折旧期不同带来的干扰，我们以EBITDA衡量公司盈利状况。EBITDA=营业利润+折旧摊销。根据测算，公司的EBITDA率稳定在58.5%附近，处于全球第一梯队。
4.核心指标是啥？——站均租户数是灵魂！4.1. 对公司：站均租户数+1，站均收入+35%宏站收入=站址数&站均收入，本章主要研究站均收入随站均租户数的变化，从而对未来的宏站收入做出测算。站均租户数是反映“共享铁塔”经营效率的灵魂。本文中的站均租户数定义为每站址上的平均租户数量。公司诞生的初衷是为了解决三大运营商各自为战，同区域重复建设基站的问题，国家希望可以提高基站复用率，减少资源浪费。从这个层面而言，站均租户数是反映公司经营和政策执行效率的灵魂指标。从定价模式来看，公司赚的是成本加成的钱。运营商咬牙输血，但自身也要活命，高成本加成率难以长久。当租户数为1时，用户每年租金=（折旧摊销成本+维护费用）&（1+成本加成率）+场地费+电费，公司只赚成本加成部分。运营商既是大客户又是股东，过高的加成率侵蚀了其自身利润，必定难以长存。事实也是如此，自2018年起，成本加成率由15%下调为10%。
提高共享折扣，用“短利”换“长利”，在平衡中寻求可持续发展。2018年起，公司将全部共享折扣上浮10%，老塔的折旧期按10年计算，当站均租户数为2、3时，无锚定情况下（锚定用户是指老铁塔的原产权方，或者是新建铁塔的首位租户），每名租户每年租金分别为3.2万、2.7万，较单租户时的4.8万，分别节省33%、44%，有效减轻了运营商的压力，激励其参与共享的热情。高成本加成率/低共享折扣都不是长久之计，增加站均租户数才是提升公司盈利质量的关键。
站均租户数和站均收入之间有定量分析吗？有！以下是建模过程：因为定价参量调整，公司的宏站业务实际存在3种收费标准。自日起，成本加成率由15%下调为10%，共享折扣全部上浮10%，新建地面塔的折旧期由10年调整为20年。因此公司的宏站业务实际存在3种收费标准，我们将其分类为：（1）2018年前签约的老塔（折旧期10年，成本加成率15%，共享折扣低）；（2）2018年后签约的老塔（折旧期10年，成本加成率10%，共享折扣高）；注意这里是指铁塔在2018年前完成建设，但是租赁合同是在2018年后签署的，适用于新规。（3）2018年后签约的新塔（折旧期20年，成本加成率10%，共享折扣高）。具体收费情况如下：
因为租户数为1、2、3的塔各有多少座没有披露，只有站均租户数这一指标，因此我们从站均租户数的角度来测算站均收入。因为2018年后新建的塔体量还较小，为了表述简洁，我们将目前体量最大的老塔作为主要分析对象，定量研究2018年后签约的老塔的站均收入与站均租户数之间的关系（折旧期10年，成本加成率10%，共享折扣高）。假设铁塔的基准价格为w，w=（折旧成本+运维费用）&（1+成本加成率），场地费+电力费为k，在租户数为1时，运营商每年应付租金为（w+k）。因为租户数不同共享折扣不同，实际收费中是梯度收费模式，我们化离散为连续，发现站均租户数+0.1，站均收入+3.5%。数学推导如下：假设100个塔中，租户数为1的塔有x座，租户数为2的塔有y座，租户数为3的塔有z座，定义站均租户数为m，m=(x+2y+3z)/100。
结果！站均收入和站均租户数之间的关系：我们把将[1+0.345(m-1)]定义为创收系数，站均收入=标准价格&创收系数。在同一种塔中，该系数仅与站均租户数m有关，所以只有提升站均租户数才能有效提升站均收入。我们将该种推导进行推广，求得3种塔的站均收入与站均租户数的关系，结果如下。（三种收费模式下，w不同，k相同，需要分开计算）
可以发现：（1）对于2018年前签约的老塔，站均租户数+1，平均收入+54.6%；（2）对于2018年后签约的老塔，站均租户数+1，站均收入+34.5%；（3）对于2018年后签约的新塔，站均租户数+1，站均收入+32.9%；这其中，2018年前的老塔相对收益弹性最大，2018年后的签约的老塔和新塔更多的让利于运营商。在此基础上，我们计算了铁塔业务的毛利润、毛利润+折旧（类似于EBITDA的指标）和站均租户数之间的关系。
验证模型正确性：以该模型对2018年前签约的老塔的盈利情况进行回测，与实际吻合的很好，说明了模型的正确性。年站均租户数分别为1.39、1.43，对应（毛利润+折旧）/站均收入为72.2%、72.7%，提高0.5个百分点。而公司财报披露的年EBITDA率分别为58.3%、58.8%，增长幅度完全符合。同时，我们还对公司的EBITDA率进行估算，分别为57.1%、56.9%。因为宏站业务占公司总营收的97%，这里的人工成本和其他运营费用包括了其他业务的，所以求得的EBITDA率应略小于真实值，与公司财报披露的数值大致相同。
预测未来每年的宏站站均收入：利用模型即可推算公司未来每年的宏站站均收入，乘以站址数即可求得每年宏站收入（该环节会在盈利预测部分给出）。根据公司公告，2017年站均租户数（通信运营商部分）为1.43，预计2022年提高到1.62，假设是站均租户数增长为线性的，根据此前的模型即可求得每年站均收入变化情况。可以发现，2018年后签约老塔的站均收入大约为此前的88%，2018年后签约的新塔的站均收入大约为此前的69%。
实际站均收入=理论预测值&偏差系数以上数据均是按照新建30米的地面塔的成本进行估算，实际上的站均收入还需在此基础上乘偏差系数60%。宏站有多种形态，30米高的铁塔只占其中一部分，还有很多较为小型的塔，所以实际站均收入需要较理论结果打个折扣。公司2017年宏站业务站均收入实际为=3.63万元，为30米铁塔的站均收入的3.63/6.08=59.7%。
4.2. 对运营商：租户数由1到2，成本-40%租用比自建能省多少决定了运营商参与共享的积极程度。共享铁塔对于运营商而言更多的是一种政治任务，在自建铁塔时代，铁塔的多少决定了运营商网络质量的优劣，中移动优势极为突出，共享铁塔某种意义上是将运营商的实力“强行平衡”，给予落后者更多机会。同时，可以看到因初期共享折扣低、成本加成率高，运营商租用铁塔付出的成本远高于自建，但因为原则上运营商没有铁塔自建权，所以只能“咬牙完成任务”。以2018年后签约的新塔（折旧期20年）为例，估算运营商共享模式和自建模式下的成本差异。此处每年租金采用双租户（无锚定）时每租户所付租金进行计算，年付24838元。可以看到双租户情况下，以20年为期，共享可以比自建节省20%成本。
不共享就亏钱，利益驱动运营商加大参与力度。我们对于不同租户数下，运营商的节省比例进行估算：以20年为期，如果租户数为1，运营商节省比例为-20%，即比自建多付出20%成本，而租户数为2时，运营商节省比例为20%，即比自建节省20%成本。租户数由1到2，足足相差40%的成本，不共享就亏钱，运营商参与共享的积极性自然大幅提升。
4.3. 迈过1.48，从单方输血走向双方共赢站均租户数1.48是个坎，决定了运营商和公司是单方输血还是双方共赢。以2018年前签约的老塔（折旧期10年）为对象，假设塔的使用期为10年（老塔在收购前已经投入使用一段时间），对节省比例和站均租户数之间的关系进行拟合，可以发现当站均租户数超过1.48时，运营商开始节省资本开支。
同样的，（1）以2018年后签约的老塔（折旧期10年）为对象，假设塔的使用期为10年，对节省比例和站均租户数之间的关系进行拟合，可以发现当站均租户数超过1.23时，运营商开始节省资本开支。（2）以2018年后签约的新塔（折旧期20年）为对象，假设塔的使用期为20年，对节省比例和站均租户数之间的关系进行拟合，可以发现当站均租户数超过1.42
运营商预计在2018年内摆脱输血状态，向着互惠共赢进发。2016年底站均租户数1.39，2017年底站均租户数为1.43，公司预计2022年站均租户数为1.62。如果假设站均租户数线性增长，则2018年底站均租户数有望达到1.47。考虑到自2018年起，公司开启了新的计费模式，运营商的成本平衡点左移，估计2018年内运营商将实现成本平衡。
双方共赢时代开启，良性循环推动站均租户数加速提升，迈过阵痛期，共享铁塔已逐步进入良性循环时代，站均租户数高，公司盈利能力增强，有余力降低成本加成率、提供更高的共享折扣，运营商节省成本，参与热情提高，站均租户数进一步提高。在公司与运营商双方共赢的同时，社会资源也得到了有效节省，满足了成立公司的初心。
5.公司未来成长怎么看？5.1.收入端：5G带来的空间有多大？理论上，5G时代的宏站数至少为4G时代的4倍。5G时代将采取低中高三频段立体式覆盖，根据工信部规划，预计2020年投入商用的5G主频段为3.5GHZ和5GHz。目前4G频段主要为1.8GHz-2.6GHz，如仅看主频段，因为5G使用的频率是4G的2倍，所以5G宏站的覆盖半径是4G的1/2，覆盖面积是4G的1/4，因此理论上5G的宏站至少是4G宏站的4倍。
考虑到运营商可利用微站和室分进行补盲补热，假设5G宏站占总基站数的1/2，微站和室分各占1/4，则5G宏站数约为4G宏站数的2倍。考虑到基站复用，即可以用已建的宏站搭载5G设备，新建的5G宏站数约为4G的1倍。为满足4G深度覆盖+5G广覆盖，2022年公司的宏站数约为当前拥有的1.8倍。依据如下：（1）4G网络虽已完成广覆盖但还需进行深度覆盖，根据公司公告和沙利文报告，4G基站数量将由2017年的328万台，增加至2022年的452.9万台，年复合增速6.7%，为目前的1.38倍。（2）2020年5G正式投入商用，假设至2022年5G新建宏站完成50%，则公司的宏站数再新增当前的0.5倍。综上，保守估计至2022年公司的宏站规模将为2017年底的1.8倍，5年复合增速12.5%。2022年公司的微站数约为当前拥有的17倍。依据如下：（1）公司于2017年开始微站业务，当年收入2.57亿，占总收入的0.49%，该类站址仅1.62万个，占塔类站址资源的0.87%。（2）考虑到5G时代，因传输频率较高，微站的需求量激增，如此前假设，保守估计5G微站数约等于当前的4G宏站数。（3）假设到2022年建设完成30%（优先建设宏站），运营商和公司对半承建，即拥有184*0.3/2=27.6万个微站，为当前站址数的17倍，5年复合增速76%。2022年公司的室分站址数约为当前的11倍。依据如下：（1）根据此前假设，5G的室分站址数和当前4G宏站数接近。（2）假设到2022年建设完成20%（先室外后室内补点），运营商和公司对半承建，即拥有184*0.2/2=18.4万个室分站址，约为当前的11倍，5年复合增速62%。5.2. 成本端：携手国网能省多少钱？从业内共享走向跨行共享，“大共享”大省钱。据新华社讯，日公司与国网和南网签订战略合作协议，这标志着电力和通信之间的壁垒打破，铁塔走向“大共享”时代。目前，公司新建一座铁塔平均造价14万，占地30平米，如果利用已有的电网铁塔杆体进行基站建设，平均每个站可缩短建设周期约60天。根据南网的测算，年云南电网可共享5308座铁塔、杆塔加建通信基站，累计节约土地5.57万平方米，减少重复建设成本3.19亿。输电塔分布有一定的区域差异性，如果以云南省作为平均基准，全国有34个省，一旦开启共享，预计可减少建设成本3.19*34=108.5亿。考虑到以下几个因素，在可共享的铁塔中预计实际复用率约50%。（1）部分输电塔和现有基站覆盖面积有重复；（2）合用之前，铁塔需要做结构力学测算，符合要求的才可复用，直接挂设备容易导致塔易倾覆；（3）一线城市推行地下电缆输电，被弃用的铁塔因为不挂线缆后稳定性差，所以基本都会选择拆除；（4）输电塔运维的危险性高于一般基站，从安全角度考虑，复用率会进一步降低。以实际复用率50%进行估算，每年预计可节约成本108.5*50%/3=18亿元，占2017年收入的2.6%。6.海外的成熟公司活的怎么样？American Tower（美国电塔，简称AMT）是美国最大的通信铁塔运营商。公司在1995年以美国广播公司（ARSC）子公司的身份成立，于1998年从ARSC剥离出来并在纽交所上市，成为独立运营的公众公司，深耕于铁塔行业13年。美国是铁塔共建共享模式的发源地，商业模式成熟，因有效为客户节约成本备受青睐。我们对运营商租用AMT的铁塔和自建铁塔的成本差异进行测算，假设自建模式的运营成本为12000美元/年，共享模式的租金为20000美元/年，从下表中可以看出，虽然随着租期的拉长，节省比例有所下降，但是即使拉长到30年看，运营商仍可以节省9%的成本。从另一方面而言，自建铁塔运营商需要寻找站址、协调物业，共享模式省心省力，且便于运营商快速部署网络，有利于提高公司经营效率。
市场格局相对中国较为分散，全美的铁塔公司超过100家，主流至少26家，AMT市占率第一。根据沙利文报告，截止2017年底，全美前二的铁塔公司AMT、Crown Castle分别拥有15万、9万个站址，主要市场由AMT、Crown Castle、SBA Communications、USCellular和VerticalBridge五大铁塔公司占据，较国内公司一家独大的情况相比，竞争格局更为分散，是完全的市场化竞争。这同时说明，共享铁塔确实是一项有利于运营商节省资本开支的模式，这是市场的选择。
AMT收入稳定增长，盈利情况良好。2017年AMT实现收入66.7亿美元、净利润13.1亿美元，分别同比增长15%、37%。从公司历年数据来看，收入规模稳定增长，净利润增速持续提高，EBITDA率虽略有下滑，但仍保持在56%以上，盈利水平较佳。
大机构青睐，市值持续增长。从AMT的股东结构来看，前10名的机构股东中不乏VANGUARD GROUP INC（美国先锋集团，全球第二大基金管理公司）、BLACKROCK INC.（贝莱德集团，全球最大的资产管理公司）、WELLINGTON MANAGEMENT GROUP LLP（私人投资管理公司，管理总资产超过1万亿美元）。前10大机构股东持股比例合计39%，可以看出大机构对于AMT商业模式和经营情况的认可。
海外投资者对于共享铁塔的商业模式较为认可，中国铁塔的未来同样值得期待。截止日，AMT市值已经达到666亿美元，为2011年底的3倍。从公司的市值走势也可看出，海外投资者对于共享铁塔这种成熟的商业模式的认可度还是较高的。中国铁塔虽然起步晚于AMT，但是具有更大的体量、更强的政策支持、绝对的垄断地位，有望获得投资者的青睐。
7.盈利预测与估值7.1. 盈利预测因为公司宏站业务占97%收入，这里着重给出宏站业务的收入预测和关键假设。（1）预测每年站址数1）根据第5章的预测，预计2022年宏站数是目前的1.8倍，因此未来5年需要新建.8=147万个宏站。2）因为5G的建设时间表是2019年预商用，2020年正式开始商用，这意味着2020年附近开始大规模建站。3）将147万个宏站分配到5年建完，预计年每年建设比例为5%、10%、25%、30%、30%，从而得到下表。
（2）预测每年站均收入1）根据第4章的模型，我们估算出了三种计费模式下的站均收入。2）需要注意的是，2018年前建设的老宏站因为前后计费模式出现变化，所以在计算老宏站业务收入的时候需要做一个近似校正。
（3）预测宏站业务收入这里先对老塔业务收入做近似校正。1）2018年前签约的老宏站，合同5年一签，所以计费模式调整对其无影响，2017年底老宏站收入为668.28亿元，假设不考虑铁塔损毁、违约等情况，未来5年这部分收入将保持不变。2）根据此前测算的30米高的地面塔的每户租金和租户数的情况，我们发现，2018年计费模式调整后，每户租金下调为原来的97%-82%，这里保守取83%作为新租户的优惠比率。
3）因此，以2018年为例，老宏站上的新租户为公司贡献的收入为（3.69-3.63）&184&83%=9.1亿元。其余年份估算结果如下：
（4）预测其他业务收入根据第5章的预测，2022年公司的微站站址数为当前的17倍，室分站址数为当前的11倍。预计年，微站业务增速分别为80%、80%、70%、70%、80%；室分业务增速分别为90%、70%、50%、50%、50%。因为2020年5G开始商用，在资本开支有限的情况下，运营商会优先建设宏站，因此预计2022年宏站建设趋近完成时，微站和室分业务的收入增速有望再度提升。
7.2. 估值考虑到公司折旧期远短于海外同比公司，折旧摊销成本极大侵蚀账面净利润，为了避免干扰，我们选取EV/EBITDA法进行估值。为了便于计算，这里的EV近似为市值+总负债-现金及现金等价物。我们分别选取了美国的前三大铁塔公司、三大运营商和中国的三大运营商（H股）作为参考对象，如果以（中国运营商的EV/EBITDA平均值）/（美国运营商的EV/EBITDA平均值）=64.3%作为折让，对标美国铁塔公司，中国铁塔的EV/EBITDA约25.52&64.3%=16.41。
公司拟发行431亿股，招股发行区间为每股1.26-1.58港元，募集资金543-681亿港元，折合人民币473-593亿元。公司总股本1725亿股，按招股发行价计算，总市值为亿港元，折合人民币亿元。考虑到公司2017年总负债1951亿元，现金及现金等价物72亿元，则企业价值（EV）为亿元。2017年公司EBITDA为404亿元，对应EV/EBITDA为9.33-10.52。综上，我们保守估计EV/EBITDA为12，对应总市值约3000亿元，目标价1.68元/股，以当前1港元=0.8699人民币的汇率折算，约1.93港元/股。8.后续的跟踪点与延伸思考8.1. 折旧期调整对公司的影响对公司：（1）短期释放了账面利润。此前公司的折旧期为10年，而海外公司基本都以20年记，会计上的小差别导致公司起步阶段每年折旧摊销高，短期账面不好看，但彰显公司信心，且有利于长期利润的释放。新塔折旧期调整为20年，释放了部分账面利润。（2）宏站业务的收益率有所下降。定价模式决定了折旧期越短公司单塔收益越高。标准价格=每年折旧成本&（1+成本加成率）+场地电力费。公司投入建塔的成本是一定的，如果折旧期越短，每年折旧成本摊销越高，相对售价越贵，因此从公司角度而言，折旧期短有利于提高盈利能力。对运营商：既是股东又是大客户，寻求利益平衡。新塔实际可用30-40年，如以10年作为折旧期对于运营商来说要比“自建自用”压力大太多，此举平衡双方利益，有利于长期发展。8.2. 50%的派息率正常吗？公司的招股说明书中称，派息不低于公司年度可分配利润的50%，这个值相对于A股市场很多“铁公鸡”而言，似乎是偏高的。但我们发现：（1）根据证监会统计，年A股平均分红率稳定在30%以上。港股因为分红传统源远流长，平均分红率在50%左右，因此，在港股上市的中国铁塔分红率其实是维持在港股的平均水平。（2）对标美国的AMT，因为AMT采取的是REIT模式，因此必须将至少90%的利润回报股东，这一比例远高于公司的50%分红率，中国铁塔的分红率在全球铁塔行业处于较低水平。（3）中国移动、中国电信、中国联通2017年的分红率分别为96%、43%、83%，中国铁塔的分红率相比而言处于中间水平。（4）50%的分红率体现了公司对于经营状况和财务稳定的信心。公司的应收账款周转天数在60天左右，现金流情况良好，该分红率属于中性事件。8.3. AMT存在股东和客户高度重合的情况吗？AMT的大股东The Vanguard Group、BlackRock、Wellington Management Group分别持股11%、6%、5%，合计持股22%，是公司的前三大股东。与此同时，公司的大客户运营商，以AT&T和Verizon为例：（1）AT&T的大股东为The Vanguard Group、BlackRock，分别持股7%、6%，合计持股13%。（2）Verizon的大股东为The Vanguard Group、BlackRock，分别持股7%、7%，合计持股14%。（3）从中可以发现，其实铁塔公司和运营商背后的资本有着很高的重合度。但因为美国的市场化竞争更充分，运营商的市场格局也不像中国是三家独大，且资本与资本之间的持股比例相对分散，所以铁塔公司的经营更多的依靠市场调节。（4）中国铁塔的客户和股东高度重合，从这个层面而言，公司经营有所受制，受政策影响较大。风险提示1. 5G建设进度不达预期。因为公司业务未来的重要增长点为5G，所以如果5G建设进度滞后会对公司业绩造成一定影响。文中以三大运营商制定的5G进程表来估算基建进度：2019年预商用，2020年正式开启规模商用，因此保守估计大范围的快速建站会在2020年展开。2. 运营商资本开支持续下滑。因为铁塔行业的下游大客户是三大运营商，所以三大运营商的资本开支如果持续下滑，将对公司的经营产生不利影响。当前处于4G到5G投资的波谷，运营商的资本开支处于低位为全球一致水平。但如果5G时代来临，国内三大运营商的资本开支回暖速度不及预期，将拖累公司业绩。3. 场地租金、用人成本上涨过快。2017年，场地租赁费和人工开支分别占总营收的17%、6%，如果场地租金和用工成本增长过快，且公司没有及时调整定价，将使公司利润受到侵蚀。4. 测算与真实情况有误差。文中的测算采用了一定的数学近似，较为理想化，且实际租用过程中1个租户可能在1个铁塔上悬挂多套设备，收费情况又将有所微调，因此测算结果和真实情况存在误差。更多精彩内容，请登录新财富官网（www.xcf.cn)
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