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绍兴首个坡地村镇试点获批 12亩建设用地都在山丘上
绍兴网-绍兴日报
　记者 寿鸥迎 通讯员 裘国浩　编辑 郭涛
　　近日，诸暨市首个&坡地村镇&省级试点项目&&同山园田里度假酒店项目获批，获得12亩专项用地指标，并已完成建设方案审批，将成为绍兴地区首个具有&坡地村镇&完全意义的建设项目。
　　什么是&坡地村镇&？它对村镇建设及城市发展有何意义？记者对此专门作了了解。
　　绍兴的先行者
　　三月的诸暨市同山镇绿剑村，茶园已到了收获的时节，千亩油菜花在春雨的滋润下愈发蓬勃，穿村而过的古竹溪借着雨水的能量又开始新的奔程。
　　这是一个靠山的村庄，骆驼山匍匐守护着一方生灵，山丘低缓的地势，让人们得以开垦种植，高粱地、水果园、茶园、油菜花田，一派秀美的田园风光。
　　在不久的将来，这里将&长&出一幢幢新式房屋，嵌于林中，镶于坡地，为这幅美好的田园图再添几分闲情逸致。
　　作为诸暨市首个&坡地村镇&省级试点项目，同山园田里度假酒店已完成建设方案的审批，获得12亩省级专项用地指标。
　　所谓&坡地村镇&建设用地试点项目，就是按照&零占耕地&的原则，探索低丘缓坡利用新方式，在保护原有地形地貌的前提下，依坡就势，把房子&种&到山林中去，形成&房在林中、园在山中&的山、水、林、田、城一体的生态型村镇和产业园区，最大限度保持原生态景观。
　　&坡地村镇&的标杆是浙江德清的裸心谷。作为全国首家尝试点状供地的项目，裸心谷的每一栋建筑都顺应自然地势，采取低密度、小规模、点状建设的方式，自然地融入周边的环境，一座座被高高架起在山脊上的独立小屋成为裸心谷招牌的树顶别墅。而裸心谷项目区内大面积的茶树和竹林，则采用租赁的形式利用，并一直保持原生态。
　　&我想做的便是类似这种高端的山村精品酒店。&既是规划师又是投资人的王建军说，将酒店与村里的旅游文化融为一体，达到你中有我、我中有你、天人合一的境界。
　　据介绍，该项目投资约5000万元，建筑面积5000多平方米，共有35幢1~2层的独立房屋，连成一片休闲居住区。房屋的设计、装修都将自成风格，典雅而富有时尚气息。若进展顺利，整个项目将于今年开工建设，3~5年建成。
　　&其实绍兴低丘缓坡的开发起步较早，在保护耕地、节约用地等方面均取得了明显成效。但回过头来看，过去那种削峰填谷、大挖大填的坡地开发模式对植被、地形地貌的破坏较大，在强调生态文明的今天显得有些不合时宜。而如今开展的&坡地村镇&试点是以生态化、宜居性、美观度为引领，更加科学、合理地开发利用坡地资源，同山镇的项目便积极践行了这一理念。&市国土局相关负责人说，这种坡地开发模式既要不占耕地，又要处理好地形地貌对建筑施工、交通组织、生产生活带来的现实问题，确实会带来相关的成本和难度的增加。
　　王建军的设想是，虽然在斜坡上建房对房屋质量要求更高，设计、建造难度也更大，但房屋建造必须既要有风格，又要有格局，即使投入大一点，也要引领乡村酒店的更新换代，而不是无限制复制低端农家乐。他说，&坡地村镇&这种供地、开发的新模式必定要由高端项目来带动。
　　自从浙江省于2014年开展&坡地村镇&建设用地试点以来，目前，湖州的安吉、长兴，杭州的余杭、临安、桐庐、淳安、建德等地&坡地村镇&蓬勃兴起。2016年8月，同山园田里度假酒店项目成功入围全省第二批试点名单，为绍兴地区入围的两个项目之一。
　　什么是&坡地村镇&？
　　青山高耸，茂林修竹，藏身于莫干山的裸心谷，因&房在林中、园在山中&的独特建造模式，而成为世人向往的度假胜地。
　　有媒体曾评价，德清裸心谷民宿不菲的价格，四成卖的是生态，四成卖的是服务，只有二成卖的是硬件设施。而这种巧借山水、靠山吃山的发展模式，正是依托&坡地村镇&的生态旅游的核心理念。
　　所谓巧借山水，或可理解为&坡地村镇&需&点状布局、垂直开发&的要求。
　　点状布局，就是将建设用地按建筑落地面积进行等量开发，对未纳入建设用地开发的部分作为生态保留用地，尽量避免对建筑周边原始生态用地的占用。垂直开发，就是让建筑实行依山顺势、错落有致、间距适宜的建设规划布局。
　　&这种布局就是既要像把房子种在林地里，形成独立的点，又要贯通房屋与房屋之间的通道，像葫芦藤一样连成一串，依地势攀缘而上。&市国土局相关负责人说。
　　与之相配套的新型土地管理模式，也是&坡地村镇&实施中的一大重点与亮点。
　　据了解，&坡地村镇&试点项目区范围内的用地，可以按照&用多少、征多少，建多少、转多少&的原则，实行&征转分离、分类管理&，即凡项目区内建设占用的土地，应办理农用地转用和土地征收手续，按建设用地实施管理；生态保留用地，可以根据项目开发需要办理征收手续后，仍按原土地用途进行管理。而实施试点项目建设且符合农村道路建设标准或符合林业生产经营条件的道路用地和道路建设，可以纳入农村道路范围使用管理和纳入林业生产设施用地管理。
　　同时，实行&点面结合、差别供地&。即对实施点状布局单体开发的建设地块，可以按地块独立供地；实施点状布局整体开发的，可以实行多个单体建筑开发建设地块整体组合供地。开发城镇建设用地的道路用地，可纳入市政道路用地管理实行划拨供地。试点项目区内旅游景区配套的公益性基础设施用地，可采用划拨方式供地。
　　&实际上，&坡地村镇&试点也是在积极探索&只征不转&和&只转不征&的新型土地管理模式。&市国土局相关负责人说，这一管理模式体现了&精准化&、&差别化&的供地理念，在项目前期能够省下不少成本。
　　&当然，&坡地村镇&不仅仅是将具备开发建设条件的山坡地块开发为旅游观光建设用地，也可开发为城镇建设用地、农村建设用地和绿色产业建设用地。总的来说，是要转变土地利用开发方式，减少各类建设对平原优质耕地的占用，探索一条&保护与保障并举&的土地利用管理新路子。&市国土局相关负责人说。
　　将成投资新热点
　　自从同山园田里度假酒店获批&坡地村镇&项目后，同山镇副镇长杨洋电话不断，都是询问或洽谈&坡地村镇&项目情况。
　　&诸暨自然生态资源丰富，项目开发的空间很大。&杨洋说。
　　&今年诸暨有六七个项目在申报&坡地村镇&，投资商和当地政府都很欢迎这个项目。&诸暨市国土局有关负责人说，对旅游建设投资商来说，这种模式已有成功先例，且政策向好；对政府来说，该项目用地指标为省里直供，不纳入当地的建设用地指标，可以将每年有限的用地指标用在刀刃上。
　　据统计，全省首批33个试点项目，节约建设用地指标约6000多亩。
　　而从深化土地管理制度改革和严格保护耕地资源的长远目标来说，&坡地村镇&的实施有着现实意义。
　　绍兴素有&六山一水三分田&之称，人多地少，耕地总量和人均耕地更少，但山地特别是低丘缓坡资源较为丰富。据了解，在绍兴可开发利用的低丘缓坡资源大约有10万亩。
　　&其实市区低丘缓坡开发起步较早，越城区已建的房地产项目如南山郡、铭丰臻园等，是低丘缓坡开发的另一种形式，它们建造于矿山开采后形成的废弃地，属于&废地优用&。&市国土局相关负责人说，其实类似的建设一直都有，而&坡地村镇&就是低丘缓坡地综合利用的升级版。
　　&这或许将成为今后的一个投资热点。&杨洋说，&坡地村镇&的开发利用模式，在发现和利用景观生态价值的同时，更加注重保护、修复和改造自然生态环境，同时也为旅游经济发展提供了新机遇，逐渐为一些投资商所青睐。2017年，截至目前，全市又有8个&坡地村镇&项目正在申报中，其中诸暨市占了7个。
　　&坡地村镇&不仅可以是新建项目，也可以利用农村老旧住宅改建；在投资模式上，可以独立运营，也可以投资商与农民合建。&我们鼓励并引导百姓生态移民到山上，或规划整村搬迁，这对消除危房、整治空心村、提升旅游城市品位大有好处，而且还能腾出更多的耕地，一举多得。&杨洋说。
　　然而，并不是所有房子都能&种&在山林里，&坡地村镇&开发也要适度和科学。&有关单位将对申报项目严格开展环境影响评价、水土流失和地质灾害评估，作为规划选址和项目立项的前提，同时要制订落实生态环境保护、水土保持、地质灾害防治措施。&市国土局相关负责人说。
　　目前&坡地村镇&虽说已吸引了不少投资商，但项目推进过程中也存在一些问题。例如土地政策的创新，项目区供排水、电力、煤气、交通等配套设施的完善，建设成本较大等问题不同程度地存在；相关部门正在努力加强协调，以保障项目的顺利实施；同时，&坡地村镇&的理念需大力宣传和推广，以消除投资商存在的认识偏差。
　　下阶段，各地将把&坡地村镇&建设作为一项重点工作大力推进，全力做好项目规划设计、申报资料准备、土地报批出让等工作，积极催生&坡地村镇&项目尽快在绍兴开花结果，为绍兴人民提供更多宜居、宜游、精美、精致的好去处。
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您好，我家租赁了12亩土地已经18年了，在地里盖了房，现在政府要回收，会有补偿吗？
您好，我家租赁了12亩土地已经18年了，在地里盖了房，现在政府要回收，会有补偿吗？
提问者：wl0377***时间： 20:39:29地点：5个回答
你好，应该会有补偿，建议协商解决。
会给你一定补偿的。
追问：谢谢您，大概补偿多少？
土地租赁权是土地承租人按期向国有建设用地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。土地租赁权是指通过契约从土地所有权人或国有建设用地使用权人处获得的土地占有权、狭义的国有建设用地使用权和部分收益权。与国有建设用地使用权相比少了一项处分权。主要包括土地转租、农村土地转包、城市土地出租。可分为有期限的或无期限的土地租赁权。　　1)土地租赁权的基本内容。土地租赁是国有建设用地使用权人在保留土地合法使用权的条件下，承租权人在一定期限内以支付租金为代价对土地进行使用和收益，因此，土地承租权人享有租用土地的占有权、使用权、收益权。土地承租权人不享有国有建设用地使用权，无权行使转让或者抵押等处分权。依《合同法》第224条的规定，经国有建设用地使用权人的同意，土地承租权人可以将之转租，转租期限不得超过承租期限。　　2)土地承租期间新增建筑物的归属　　按照房屋所有权与国有建设用地使用权主体统一的原则，确定地上建筑物、其他附着物的所有权归属。租赁国有建设用地使用权人投资建造的地上建筑物、其他附着物，依国有建设用地使用权与房屋所有权主体统一和“房地一致”的原则，其所有权归属于该租赁国有建设用地使用权人。这两者的区别应予以注意。　　3)土地承租期间使用权转移对承租权的效果　　国有建设用地使用权人将其权利出租后，在租赁期内又将其权利转让、抵押的，仍需保护原承租人的利益，维护原租赁合同的效力。　　4)承租人的优先购买权　　参照《合同法》第230条的规定，确认承租人的优先购买权。法律为保护承租人的权益，赋予其此种特权。因租赁合同为持续性合同，出让国有建设用地使用权的承租人对土地进行了一定的投资，故需要对租赁物长期使用和收益。对此，法律应当加以特殊保护，以鼓励承租人进行投资，实现土地资源的高效利用。　　5)出租人的交付义务　　出租人依约应将土地的占有和使用提供给土地承租权人而未按期提供，但尚未造成土地租赁合同提前终止的，出租人应当承担违约责任;由此造成土地承租权人损失的，应负赔偿责任。　　6)承租人的租金义务　　国有建设用地使用权的取得以向国有建设用地使用权人支付一定数额的租金为代价，根据租赁合同对租金支付方式、数额、期限的约定，土地承租人负有按约定支付租金的义务。土地承租人不缴纳、不足额缴纳租金或者不按期缴纳租金，未达法定期限，没有被收回土地承租权的，土地承租权人应当支付违约金，承担违约责任。　　7)承租人遵守国有建设用地使用权出让合同的义务　　《划拨国有建设用地使用权管理暂行办法》第2l条规定，土地使用权出租后，承租人应遵守土地使用权出让合同规定的合理利用土地的义务，不得随意改变原有的土地用途;需要改变土地使用权合同规定用途内容的，必须征得出租人的同意，并依法经过审批，重新签订土地使用权出让合同，调整出让金，办理登记手续。
　　房地产租赁市场快速发展的同时，租赁方面的纠纷亦随之增多。房地产租赁纠纷五花八门，有些还相当棘手，主要有以下三种类型。　　1.租金支付纠纷　　这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法：　　(1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。　　(2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。　　(3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方起诉从而终止租赁关系。　　2.损害赔偿纠纷　　房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此，法律法规并无明文规定，目前只有上海市高级人民法院内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的，按约定处理。但这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公，否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。　　3.其他方面的纠纷　　房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。　　避免房地产租赁纠纷，关键在于把握好租赁关系中的每个环节。大量有关这方面的案例表明，聘请专业律师参与房地产租赁谈判、合同签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果。
　　土地使用权租赁合同，是指土地使用人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将土地使用权返还土地使用人的合同。　　土地使用权租赁合同应当具备以下条件：　　1、出租人必须是土地使用权的合法享有人或者将来可以合发享有土地使用权的人。　　2、出租人(土地使用权受让人)必须在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用后，方可将土地使用权出租。　　3、土地使用权出租时，地上建筑物及其他附着物同时出租。反之，地上建筑物及其他附着物出租时，其土地使用权也应当同时出租。　　4、以无偿划拨方式取得的土地使用权出租时，必须征得土地管理部门的同意，重新签订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。　　5、土地使用权出租时，如果需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，必须征得市、县土地管理部门的同意，并办理土地用途变更登记。　　6、土地使用权出租的期限不得超过土地出让合同规定的出让期限减去土地使用权受让人已经使用的年限的余额。　　土地使用权和地上建筑物和其他附着物出租，应由出租人与承租人订立书面合同，并由出租人依照规定到土地管理部门和房产管理部门办理登记。
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