晋城市城区老城更新与保护工程

所涉四个棚户区(城中村)改造项目

住宅房屋征收补偿实施细则

根据《晋城市城区老城更新与保护工程实施方案》、《晋城市城区老城更新与保护工程所涉四个棚户区(城中村)改造项目房屋征收补偿方案》,为进一步加快老城更新与保护工程四个棚改项目涉及的住宅房屋征收补偿工作,现结合实际,制定本细则。

晋城市城区老城更新与保护工程四个棚户区(城中村)改造项目征收范围内的住宅房屋。

1.征收住宅房屋,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

2.宅基地上的房屋原则上按照住宅用途进行补偿安置，如土地、房产权属证件有載明其他用途的,以权属证件载明内容为准。

3.一院多户的原则上按照共有产权人的一致意见分割共有院落土地面积。

4.涉及土地、房产使用权抵押或有产权纠纷等产权不明确的房屋，要通知有关关联人解决遗留问题后进行补偿安置；或经征收部门审查、申请公证机关办理证据保全后，予以先行拆除，待产权明确后，再进行补偿安置。

5.征收出租的房屋，被征收人应当与房屋承租人解除租赁关系,在规定期限内完成撒迁。

6.经补偿后的房屋，在移交时必须保证室内设施、材料完好，同时要结清水、电、气、暖等费用。

(一)房屋补偿价值的计算

房屋补偿价值=占地面积×7140元/㎡+一、二层房屋建筑面积×(500~700)元/㎡

产权调换面积=房屋补偿价值÷4200元/㎡；

货币化补偿金额=占地面积×7140元/㎡×1.2+一、二层房屋建筑面积×(500-700)元/㎡

房屋补偿价值=建筑面积×6300元/㎡

产权调换面积=房屋补偿价值÷4200元/㎡；

货币化补偿金额=房屋补偿价值×1.2

(二)临时安置费按13元/㎡/月计算，选择货币补偿的，一次性补助6个月；选择产权调换的，按年度进行支付，过渡期不超过42个月(含6个月房屋拆除期)。非因被征收人原因延长过渡期限的，自逾期之月起按政府公布标准的两倍支付临时安置费，因自然灾害等不可抗力因素延长过渡期限的除外。院落式房屋以二层内合法建筑面积为计算依据，单元楼式房屋以每套建筑面积为计算依据。

(三)搬迁费按每平方米18元计算，选择货币补偿的支付一次,选择产权调换的支付两次。院落式房屋以二层内合法建筑面积为计算依据，单元楼式房屋以每套建筑面积为计算依据。

(四)院落式住宅三层及三层以上房屋补偿，三层按每平方米650元货币补偿，四层按每平方米600元货币补偿，五层按每平方米550元货币补偿，地下室和阁楼按评估计价进行货币补偿。

(五)单元楼式住宅地下室(不低于2米)按每平方米1500元货币补偿，配套房屋按评估确定补偿金额。

(六)院落式住宅的院内地下附属物和院外附属物，由具有相应资质的房地产价格评估机构，参照《晋城市城区老城更新与保护工程所涉四个棚户区(城中村)改造项目房屋征收补偿方案》指导价，评估确定补偿金额。

(七)住宅房屋装修装饰由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定给予补偿。煤气、暖气初装费按实际接入费用(提供原始票据)进行补偿。

(八)对于临街从事生产经营的“住改营”房屋，在房屋征收决定下达前,已实际生产经营多年，且工商、税务等证件齐全并依法纳税的，按原登记用途进行补偿后，给予以下三种方式之一的一次性经营补偿。第一种方式：按实际用于经营的面积，给予每平方米1000元的补偿；第二种方式： 按实际用于经营的面积，根据评估公司测算的市场平均租金标准，给予三年租金补偿；第三种方式：采取上述两种方式计算补偿均达不到1万的，按1万元进行补偿。

(九)电话迁移费每号补偿100元，有线电视迁移费每户补偿150元，宽带迁移费每户补偿150元，空调迁移费每机补偿300元。

1、回迁安置房为大产权商品房，高层框架建筑、毛坯房、水电暖配套齐全。

2、景德桥A、B地块改造项目回迁安置房位于八中以北和原西关铸造厂；景忠桥A地块改造项目回迁安置房位于书院街与景西路交叉口西北侧；景忠桥B地块改造项目回迁安置房位于矿务局技校；景忠桥C地块东区和西区改造项目回迁安置房位于栖箐园东侧和西侧。

3、回迁安置房的建筑面积以最终房地产测量部门测量面积为准，回迁安置户型以规划部门批准的为准。

4、回迁安置选房严格按照房屋移交的先后顺序(回迁证序号)依次选房，具体选房时详见选房方案。

5、其备选房条件时将通知各被征收人，各被征收人应在规定的时限内完成选房，并按规定结清房屋面积差价。未在规定时间内选房或选房后未在规定时间内结清差价的，视为自愿放弃选房权利。

（一)对积极支持配合房屋征收并在住宅房屋征收动迁通告规定时间内完成协议签订及搬迁的被征收人给予奖励。奖励办法详见住宅房屋征收动迁通告。

（二）对采取暴力、威胁、无理取闹、寻衅滋事等办法阻碍房屋征收工作的，依法依规依纪追究相关责任。

1、未尽事宜,按照国务院及山西省《国有土地上房屋征收与补偿条例》《晋城市城区老城更新与保护工程所涉四个棚户区(城中村)改造项目房屋征收补偿方案》相关规定执行。

2、本细则从公布之日起执行。

3、本细则解释权归晋城市城区老城更新与保护工程指挥部。

晋城市城区老城更新与保护工程指挥部

开发商没有按期交房，要求退房，房价涨了，可以要求开发商补差价吗

安徽省六安市裕安区人民法院

法定代表人：王立富，该公司总经理。

被告：杨某林（曾用名杨谋林），男，汉族，****年**月**日出生，住安徽省六安市裕安区。

本院于2013年6月16日立案受理了原告六安市京皖房地产开发有限责任公司诉被告杨某林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，由代理审判员代红辉依法适用简易程序，于2016年8月1日公开开庭进行了审理，原告六安市京皖房地产开发有限责任公司的代理人张洁、被告杨某林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：1、判令被告支付原告购房款20万元及逾期利息；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：欠原告20万元购房款是事实，但原告欠杨先柱工程款，杨先柱又欠我20万元钱，当时他们答应我欠原告的这20万元，从原告欠杨先柱的工程款中予以比除。

原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明原告身份状况；2、被告身份证复印件，证明被告身份状况；3、公证书、欠条、快递单据，证明2011年11月17日原告与被告就房屋拆迁补偿问题达成安置协议，被告从原告处购买原告开发的房屋，由被告在选择安置房屋后补足差价的事实；被告在选定安置房屋后，仍需向原告补足购房款差价，被告于2015年10月29日向原告出具一张欠条，被告尚欠原告购房款20万元的事实，以及2016年4月27日原告依法向被告催要所欠购房款，但被告拒不支付的事实。

被告对原告提交的上述证据1-3均无异议。

被告方为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、承诺书复印件，证明杨先柱欠我20万元，杨先柱答应从原告欠其的工程款中予以比除的事实；2、执行裁定书复印件，证明裕安区法院作出执行裁定，决定扣留、提取被执行人杨先柱、安徽新宇建筑工程有限公司在六安市京皖房地产开发有限责任公司工程款301080元的事实；3、欠款原由说明，证明我给原告打20万元欠条的具体缘由。

原告质证意见为：对被告提交证据1的真实性有异议，该证据仅是承诺书，且没有我公司公章及新宇公司公章，我公司工地现场负责人汪家友在承诺书上签字的行为只是其个人行为，不能代表公司；对证据2的真实性、关联性均有异议，该执行裁定书系复印件，另外法院决定的301080元与本案不是同一法律关系，按照法律规定不能抵消、比除；对证据3的真实性有异议，该证据属于证人证言，证人应出庭作证，证人与被告之间的关系及身份均不明，且4个证人也是一起说明的，容易串供。

本院对原被告方提供的证据认证如下：原告提交的证据1-3客观真实，合法有效，与本案具有关联性，予以采信；

对被告方提交的证据1-3，结合本案具体情况予以综合认定。

根据确认的证据，本院审理查明的事实如下：2011年原告在六安市裕安区韩摆渡镇马家庵从事工程建设与开发，被告所有房屋在拆迁范围内，双方经协商，于2011年11月17日签订了《六安市集体土地房屋拆迁安置协议书》，约定：“拆迁补偿款元，回迁购房款892524元，两比差元，待拆迁人交房时被拆迁人付清”。2015年10月29日，被告支付原告购房款元，仍欠原告购房款200000元，当日，被告向原告出具一张欠条，注明：“今欠到六安市京皖房地产开发有限责任公司房款贰拾万元整，欠款人杨某林”。2015年10月30日，原告将房屋钥匙交付被告。2016年4月27日原告依法向被告催要拖欠的购房款，但被告拒不支付，现原告为维护自身合法权益，诉讼来院。

另查明：被告于2016年5月1日收到催款通知书，催款通知书上显示，被告应于收到该通知5日内交清所欠房款。

本院认为：原、被告签订的《六安市集体土地房屋拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已将房屋交付被告，被告在原告发出催款通知书后仍未交付购房尾款，构成违约。原告持被告出具的欠条，诉请被告支付200000元购房尾款理由正当，应予支持。原告主张逾期利息，但未说明逾期利息的计算起始点，经查明，被告于2016年5月1日收到原告邮寄的催款通知书，通知书上显示，被告应于收到该通知书5日内交清所欠房款，被告至今未付，故可从2016年5月6日起计算逾期利息。庭审中，被告辩称，原告施工现场负责人汪家友在欠款比除承诺书上签字，同意将其欠原告的200000元购房款，从原告欠杨先柱的工程款中予以比除。但从承诺书上可以看出，原告并未在该承诺书上加盖公司印章，汪家友虽系原告的现场负责人员，但其在承诺书右下方空白处签名并不能反映系提供担保，且在原告未出具授权委托书亦未盖章确认或事后追认的情况下，汪家友的签名也不能代表原告的意思表示，故对被告的辩称，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告杨某林于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告六安市京皖房地产开发有限责任公司购房款200000元；

二、被告杨某林于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告六安市京皖房地产开发有限责任公司购房款200000元的逾期利息，自2016年5月6日起，按年利率6％计算至购房款实际付清之日止。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费4300元，减半收取2150元，由被告杨某林负担。

如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。

《中华人民共和国民法通则》

第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。

债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。

第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。

未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：

（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；

（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。