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欠款人可变现财产（节选）—房产变现
法律催收&▍给你综合运用法律的技能
农村宅基地、小产权房（村证房）从严格意义上也属于不动产，由于宅基地、小产权房在市场了流通中有一些法律限制，我们在后面会专门讲到。
这里所说的房产、商铺等不动产是指的可以作为商品在市场上能够自由流通的不动产。
房产变现有买卖出售、抵押、长期出租权三种策略。
大家都知道，买卖双方签约、过户、付款完结这样几步流程。这里要讲的是房屋交易的具体细节以及根据欠款人的意愿。
房产变现策略一、
向银行、个人、其他金融机构抵押贷款。这时候催收员就充当了贷款中介的角色，在欠款客户与银行等金融机构中斡旋，其中向银行、典当行等金融机构进行贷款最为稳妥安全，但周期略长，1-2个月。向个人抵押贷款快速、灵活，缺点是难以解决信任问题，达成交易略难，这就需要有御用贷款合作伙伴。
赔钱买卖没人干，杀头生意有人做。这就需要实践出真知，底线是合法。
房产变现策略二、
长期出租权。
由于众所周知的原因，现在上峰近几年一直强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的这种理念。市场上出现了大量只租不售、租售同权的房源，这样的政策导向和舆论引导，会改变一部分人的住房观念，市场逐渐开始存在想长期租房的人，或者有一部分人暂时没有经济实力购买住房，暂时考虑长租一两年。
在这个前提下，欠款人的房子就有了靠与租客签一份长期租房合同得到租客一次性支付长期房租的可能。租期多长？具有可操作性的方案是2-5年，2年的操作性比较强，2年租期一次性支付所有房租，中间不得涨价。这两年的房租就成了欠款人暂时喘息的救命稻草。
那欠款人住哪儿？什么，这个问题问的有点匪夷所思。长期出租权的方案是为欠款人设计的经济损失最小的一种方案，欠款人壮士断腕，痛定思痛，可以去租房，住城中村，这是逾期付出的代价。
催收员在此做的工作就是说欠款人和租客接受这个方案、做的是房产中介的工作、扮演的是律师的角色，拿出我们设计好的租房合同，组织双方签字画押，房租怎么办？租房合同中约定房租支付方式是一次性支付到欠款人逾期的信用卡中。
记住，这只是我们整体方案中的一个环节，当你透彻了解了欠款客户的整体债务状况，为他设计出针对性的解决方案，你是在拯救一个即将沦落为卡奴的人，这时候的你不仅仅是催收员，而是理财规划师、人生规划师，这将调动你所有的知识和社会经验，给欠款客户推出一套整体解决方案，可能会比他的亲朋好友对他还要好。
房产变现策略三、
房产交易出售。
房产交易出售对欠款客户来说，可能是最后一步棋，这一步，可能损失惨重也可能重获新生。我们的目标是回款，欠款客户能够接受出售房产的条件，往往已经是病入膏肓了。这各策略就需要你了解房产买卖的交易流程、细节、周期等等。
退一步讲，有些欠款客户用卖房子为借口忽悠你，也可以防止被忽悠和欺骗。
一般来说，二手房交易有一个相对固定的流程：
买卖双方签订买卖合同（中介参与的三方合同）、买家交定金→买家贷款的，双方进行银行面签→贷款审批通过→房屋有抵押的，赎回抵押→交易过户、买家支付首付款→新的房屋产权证书抵押→银行放尾款给卖家。
这是二手房价交易的基本流程，我们可以看到，每个环节都是需要时间的，一步步走，才能走到最后，而每一步有有很多风险，风险点主要集中在抵押赎回环节，因为实践中，很多卖家的房子有抵押的情况下，需要用买家的首付款来解押，即用买家的钱将房屋原来的抵押贷款还清，消除抵押，为后面的交易过户做准备。
其他环节也是有风险的，只是风险大小不同。这个风险点的解决对策是可以用社会上专门的垫资机构进行解押垫资，双方约定好出的垫资费用即可。
房子除了上面几个变现手段外，在法律执行上，如果房产被诉讼保全即被法院查封扣押，诉讼胜诉以后。也可以对房子进行拍卖实现变现的目的。经法院拍卖出售的房产被房地产业内人士称之为“法拍房”，社会上存在专门入手法拍房的流派。因为法拍房有价格低、执行力强的优点。
法拍房的流程如下：申请强制执行——法院在房管局查封扣押被执行人房产（有的在诉讼阶段已经进行了诉讼保全，进行了查封，由诉讼保全转化为执行保全）——法院委托评估公司对房产价值进行评估，评估公司出具评估报告——公开拍卖、变卖、抵债——成交后将款项支付给申请人——过户成交。
上面就是法拍房的基本流程，开始的前提源自一个胜诉判决（或者仲裁、具有强制执行力的公证书等具有强制执行力的法律文书），在执行过程中查封了被执行人的房产或者在诉讼审理过程中已经进行了诉讼保全查封了被执行人的房产。
另外，我们在于欠款人沟通过程中，会涉及到在实务中法院对其唯一住房是否能够进行强制执行拍卖的问题，有的欠款人可能会觉得其名下的房屋系其唯一住房，法院不能拍卖，这个想法是错误的。这个问题的法律结论是：可以在符合一定的条件下拍卖唯一住房。
法律依据有两个：
一是《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”因此，已经设立抵押权的房屋，即便是被执行人只有一处住房，法院仍然可以强制执行。
二是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十条的规定“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系其本人及所复议家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”
据此，即便是没有设定抵押权的房屋，若被执行人存在上述几种情况，法院依然可以强制执行其唯一住房。
上面的内容就是我们在发现欠款人有房产的情况下，几种变现的手段和策略。
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