丧失民事行为能力年龄划分的产权人如何卖房

丧失民事行为能力的产权人如何卖房
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经营许可证编号:京ICP证110190号无行为能力老人房屋过户难
作者:胡然
  读者来信  天津日报:  我父亲现年83岁,5年前患大面积脑梗,不能独立行走,无语言和书写能力,不能准确表达个人意愿,其名下的房子无力照料(父亲另有住处,此房一直出租),经母亲与子女全家商量决定卖掉。正好邻居想买,于是两家达成意向,今年7月20日上午前去南开区房管局进行咨询。  在负责该项业务的3楼305房间左侧第一窗口,我得到的答复是:先到司法鉴定中心给老人做一个“无行为能力的鉴定”,然后拿鉴定结果再去所在街道办事处开具“指定监护人证明”。工作人员告诉我,拿这两个文书到窗口即可办理房屋买卖手续,同时还给了我一个鉴定中心甘先生的联系电话,告知找这个人办理即可。第二天,我联系甘先生,说明具体情况,甘先生答复称可以出具相关文件,让我找胡法医联系预约。7月23日,我带老人到天津市津实司法鉴定中心,交付2100元鉴定费后,对老人进行了相关鉴定,并于8月4日拿到“无民事行为能力人”的司法鉴定意见书。8月14日上午,我们全家又来到华苑街法律服务所,办理了指定监护人证明,签署“人民调解协议书”,全家人表示没有异议,全部签字、按手印,并交付了500元费用。 8月18日,我们与买方一起到南开区房管局办理相关手续,在305房间左侧第一窗口交付了身份证、户口本、司法鉴定意见书及人民调解协议书后,工作人员没有任何异议,很顺利地打印了“房屋买卖合同”并签订了若干文件及承诺书。  贷款手续到位后,8月27日上午9点,买卖双方一起到南开区房管局办理过户手续,在310房间左1号窗口查看了所有文件后通过。在左2号窗口办理过户时,窗口要求留“人民调解协议书”原件,我解释说如果原件扣留我再替父亲办理其他事宜就没有相关证明了,然后窗口告诉我去一楼复印相关的两个文件,复印后我把原件与复印件一起交给2号窗口,她又说复印件可能不行,于是她去楼上找相关领导,20分钟后得到答复是这些文件不行,按照房管局的要求必须要有法院出具的判决才有效。  我与其理论,并表示所有程序都是按窗口指定路径办理。对方说再去问问领导,40分钟后答复说仍然不行。我说亲自去找领导,窗口说领导已经下班了。那时是11点40分,工作时间是9点至12点。9月1日下午,南开区房管局反馈称,经调查我反映的情况属实,但必须有法院的判决才行,我所出具的文件无效。我质疑称所有程序都是按窗口人员指引办理,而房管局答复我“窗口的答复,是个人行为”。  我曾向部分法院的民庭法官进行咨询,法官明确告知我所拿到的两个文件合理合法,具备法律效力,走法院判决是特殊程序,正常程序也有效。法官说,如果到法院诉讼立案,需要重新指定司法机构鉴定,还得再花一次钱。  政府职能部门在制定行规时,应以国家法律框架为原则,以为百姓服务为宗旨。各级政府都在简政放权,简化办事程序,为什么南开房管局却要层层设限给(,)增加负担?窗口先是指导我们办理,现在一句“个人行为”,就把我们一个半月来所有的付出和等待全否定了?过去政府职能部门是“门难进、脸难看、事难办”,现在门好进了,但是脸依然难看,事情依然难办啊。 反映人  调查附记  9月16日上午,记者来到复康路5号南开区交易服务大厅。大厅门口,五六个房屋中介和代办员往记者的手里塞名片和传单。一名代办员告诉记者,在这儿办业务的人多,工作人员少,如果自己办的话很费时费力,流程很繁琐,“我们给你代办,既省事还快。费用1000元。”记者称“家里老人神志不清想卖房子,需要什么手续?”该代办员说“需要办个司法鉴定,街道再开个证明。我们可以给你代办,很快就可以搞定。”记者以“想自己先看看”为由,甩开代办员,走进交易大厅一楼。  并不宽敞的交易大厅一楼内,前来办房屋手续的市民进进出出,异常拥挤。在前台咨询处,一个年轻男性工作人员一边与同事和柜台前的女性朋友聊天,一边解答群众提出的办事流程咨询。当记者叙述完基本情况后,该工作人员肯定地答复称“房子现在卖不了。老人神志不清,没有行为能力,怎么卖房子?一旦成交,家里人反对咋办?要卖,必须要等到老人去世。”记者很诧异,询问有没有相关的书面规定,该工作人员称他手里没有,如果需要可以到三楼办事窗口问问,“不过你现在还是别去了,人太多……”  记者犹豫了一下,还是径直来到三楼305房间。不大的房间内,挤了20多名办理业务的市民,记者好不容易挤到前面,一个男性工作人员不耐烦地答复:“找一个鉴定单位去做司法鉴定,然后到街道开证明……”几分钟后,记者又来到另外一个窗口,该女性的答复如出一辙:“你去开一个司法鉴定,然后去街道再开个证明。”记者出于好意提醒到:“是不是需要去法院诉讼?”该工作人员顿时没有了主意,扭头询问左侧的一名女性办事人员后,说“需要到法院,由法院委托鉴定机构认定老人无行为能力”。  离开305房间,记者找到该交易大厅负责人的办公室。接待人员李先生称科长不在,记者说明来意,希望对方能出示相关的法律依据,提供准确的说法。直到这时,记者才第一次看到登载相关房地产买卖法律法规的“小蓝本”。李先生翻查着“小蓝本”,找到了相关条款,指给记者。记者看到,《天津市房地产登记规范》规定,监护人需要提交“无民事行为能力人”的有关证明是“生效判决等”文件。  对于“生效判决”字样后的“等”字,天津市律师协会副会长、北京中伦文德律师事务所天津分所温志胜主任称,法律中的“等”字含义是“包括但不限于”,也就是说,相关证明文件应不只限于“生效判决”,还包括能够证明此事项真实性的其他权威证据材料。记者查询得知,天津市津实司法鉴定中心是本市有鉴定资质的权威鉴定机构之一,该鉴定文书后加盖公章,并留有鉴定人的亲笔签名。该文书详细记载了老人医院就诊情况,以及鉴定人员的现场调查记录,确认老人已完全丧失民事行为能力。不过,李先生在向该局相关领导请示后依旧答复称,尽管目前有司法鉴定报告,但因缺少法院的生效判决,房管局不能办理登记。  “窗口人员为何开始的时候没有提到法院判决?事发已经两个月,为何办事大厅工作人员答复依然前后不一?对当事人造成的损失,怎么解决?这些房屋交易流程,既然有书面规定,为什么工作人员不清楚,当事人看不到?大厅内也没有张贴?”对于记者的上述提问,李先生解释称原来大厅内张贴有相关文件,后来因为搬家,三四个月前就给拆了。李先生说,经过调查是办事大厅工作人员业务不熟练,解答出现错误。“我们不允许办事人员指定司法鉴定机构,如果反映人提供出相关录音、录像等证据材料,我们将对违规的办事人员予以处罚。”对于给当事人造成的损失等问题,该工作人员始终未作答复。  记者离开南开区房地产交易大厅前,在一楼再次遇到刚才的那位负责咨询的工作人员。“老人没有行为能力,房子肯定是卖不了的。必须等老人去世……”面对记者的询问,他再次言之凿凿地答复。 本报记者 胡然  记者手记  窗口答复怎成个人行为  本市民政部门近日宣布将取消“是否单身”的证明文件,这个消息让人看到了可喜的变化。很显然,这与李克强总理痛斥“证明你妈是你妈”的不合理规定有关。总理痛斥相关办事机构“到底是出于对老百姓负责的态度,还是在故意给老百姓设置障碍”的新闻,引来群众拍手称快。  采访过程中,反映人也反复提及这个事情,他说自己正在遭遇同样经历。“我们找的是天津市最权威的司法鉴定单位,他们明明已经出具了证明,为何还需要再重新走一遍法院的程序?”  反映人坚持认为,《天津市房地产登记规范》上标注有“等”字,也就是说,给其他证明文件留了“口子”。南开房管局之所以不给“过关”,是因为怕承担责任,是一种懒政的行为,与强要“你妈是你妈” 的证明没有什么区别。  一个并不复杂的问题,在南开房管局的专业工作人员那里,竟然有三种截然不同的答复。这让记者最为啼笑皆非。很明显,当事人不可能了解所有的法律法规,房管部门应该主动公示。诸如法规上墙,免费发放印刷资料等。而在南开房管局,连专业工作人员也成为“外行”,令人遗憾。  更令人遗憾的是,等当事人跑断了腿,却突然改口,说以前的作废,原来的是“个人行为”,当事人要重新来。记者曾多次联系南开区房管局,希望与产权科科长和该局领导沟通、了解情况。但是,直至发稿时止,除了该局李姓工作人员外,没有其他任何人露面。专业人员的答复不专业,让人失望。而处理问题时的敷衍塞责,则让人心寒。  胡然
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