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燕郊房价逼近翻番 80%买房人在北京上班
[导读]“京津冀一体化”引起河北省方面高度重视，河北人普遍认为这是河北发展的一次重大历史机遇。
　　“京津冀一体化”在近日被中央上升为重大国家战略之后，已经引起省方面高度重视，河北人普遍认为这是河北发展的一次重大历史机遇。　　有家住廊坊霸州市的陈先生向《证券日报》记者称，对于定位“京津走廊”的廊坊来讲，多年来一直在呼吁“京津冀一体化”、“环首都经济圈”、“大北京”、“北京大七环”等概念，现在终于将“京津冀一体化”上升为国家战略，廊坊将率先受益，经济发展将迎来实质性利好。特别是对于距离北京天安门只有35公里的燕郊开发区，将成为承接首都相关产业、资金、人才等转移的一个重要“桥头堡”。　　3月1日，《证券日报》记者走访了位于河北三河燕郊开发区的富地广场和天洋城4代等在售楼盘。记者发现，富地广场的房价较去年11月1日开盘时已经明显上涨1600元/平方米，上涨幅度超过13%。若把时间线拉得更长些，有研究显示，日之前，燕郊房价一度在6000元/平方米-7000元/平方米的价格低谷徘徊，时至今日，均价已经达到12000元/平方米-13000元/平方米，逼近翻番。　　80%的买房人都在北京上班　　“燕郊看房吗，免费班车”。出了国贸地铁站，到处都是拿着各楼盘宣传页介绍去燕郊买房的售楼人员。虽然是周六，在国贸桥东侧的天桥下，930路郎家园公交车站处依然挤满了要去燕郊的乘客。　　记者走访了号称“燕郊中心”的富地广场，该项目所在地的售楼中心搭建得比较简陋，该项目售楼处工作人员告诉记者，富地广场是燕郊“中心的中心”，地理位置非常方便，5分钟可以到周边的银行、学校、医院、购物中心，该项目一半是住宅，一半是商业，且家乐福超市已经与该商业项目签订合作意向。　　房价方面，日开盘的富地广场当时售价12000元/平方米，如今已经升至13600元/平方米，两个多月时间上涨超过13%。上述售楼处工作人员表示，要下手赶紧下手，楼盘肯定还会再涨，“目前来这买房的人80%都在北京上班，它处于燕郊中心，既不限贷也不限购，和通州只有一河之隔，走高速最快40分钟到北京，再买个小车，生活质量也就上去了”。　　针对记者对于国内部分城市房价下跌是否会引发一线城市跟着下跌的“多米诺骨牌”效应的顾虑，上述售楼处工作人员解释，“燕郊虽然只能算五、六线城市，但关键是距离北京这么近，比平谷、大兴、怀柔等很多北京远郊区县距离北京市中心都近得多，相对来讲，房价也便宜得多。地段是最主要的，房地产市场三年一小变，五年一大变，到最后肯定越卖越贵，还是早下手的好”。　　在简易的售楼中心的外面，一片空地正在施工，上述工作人员解释到外面这一个大坑，是正在准备建设小区配套商业中心。在记者询问的半个小时内，陆续又进来了2名购房咨询者。　　两年内房价已接近翻番　　之后，记者走访了位于燕郊南部的天洋城4代，天洋城4代号称“中国首席第四代城市综合体”，位于燕郊“南城”，占地3000亩，目前是燕郊南城最大的项目，其实大部分地区还主要是荒地，现场售楼处工作的销售人员称，万达广场模式为第三代城市综合体，他们是第4代，住宅项目中的一居室开盘当天就销售告罄。此外，记者了解到，2012年上上城青年社区开盘价为6000元/平方米，如今早已售罄，相较富地广场简陋的售楼中心，天洋城4代显得富丽堂皇得多，该项目售楼处工作人员对前来咨询的每个购房者都会登记姓氏和手机号码。　　在房价方面，如今该处拥有70年产权的住宅已经卖到12500元/平方米，而2012年开盘之初该项目定价为7000元/平方米，不到两年时间上涨了近八成。　　此外，该项目还有40年产权的“MINI墅”，“MINI墅”价格为19000元/平方米，但在2012年开盘之初，该项目销售均价为12000元/平方米，两年时间上涨幅度为58.33%。　　在介绍楼盘时，上述售楼处工作人员表示，现在燕郊在售的楼盘单价超过10000元/平方米的，首付都要求必须四成，贷款利率按照基准利率的1.1倍来计算，如果是河北户口还可以节省1万元办理贷款的费用。如果在北京有社保，可以在北京金融街的某家建行办理首付三成的贷款。　　不同此前别墅卖法，天洋城4代“MINI墅”共四层分三户来卖，一层送花园、二层送露台，三层是跃层、送阁楼。　　此外，记者了解到，港中旅集团也在燕郊南城靠近潮白河畔的位置拿下2500亩土地，要开发旅游地产项目。公开资料显示，在燕郊投资的港中旅燕郊温泉休闲度假项目总投资50亿元人民币，将打造以港中旅“海泉湾”为品牌的具有国际水准的旅游休闲度假示范区。　　之前开发了东方夏威夷、夏威夷南岸、夏威夷北岸的开发商新开发的夏威夷蓝湾销售均价为12000元/平方米。
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三年之后，燕郊的房价会涨吗
我有更好的答案
这个问题不好讲的的，房价受政策调控，影响其因素很多，别说三年，就是三个月也是没办法准确判断的。
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睡城燕郊尴尬十年：30万“潮汐族”跨省上班
睡城燕郊尴尬十年：30万“潮汐族”跨省上班
日，清晨5点半，去北京上班居民正准备乘坐燕郊发往北京早班车。图/东方IC
河北小镇燕郊与北京隔河相望，立志成为国家高新技术开发区，却屡屡被兴旺房地抢去风头，十多年来逐渐坐实“睡城”之名。
对于北漂们来说，燕郊因相对低廉房价而成为借以安家温暖所，可日复一日潮汐式生活又让诸多置身其中人们苦不堪言。
本期“十城记”系列报道，我们关注三个燕郊外来户故事。他们有此安家落户，有将这里作为暂时栖身之所，“混好了就走”，也有欲去还留。他们对于燕郊爱与哀愁，正反映了燕郊当下快乐并痛着现实。
眼见燕郊房价翻着番儿上涨【手机不浮躁 m.bufuzao.com】
作为一个不折不扣“外来户”，燕郊混迹将近20年后，觉得自己和那些后来者有所不同，“不同之处于我见过燕郊原来样子。”1997年，从东北老家来到燕郊时只有20岁，算是燕郊第一批“外来户”。
那年夏天，他从黑龙江一个县城追随燕郊打工亲戚来京，第一站是北京站。印象里，那是一个夏日傍晚，北京站外熙熙攘攘，就是“梦想中样子”。
亲戚描述里，“燕郊离北京挺近”，可等到坐上开往燕郊火车站晚班车，沿路却越走越荒凉。“那时燕郊火车站都可以形容成矮穷挫。”笑称，彼时燕郊远不及今日繁华。
初到燕郊，沿着102国道逛了逛，道路两边是高高白杨树，两侧都是平房，不起眼小门脸一家挨着一家，跟老家感觉差不多。除了国道是水泥路，主干道是柏油路，其他都是沙石路，大车一过尘土飞扬。到了夜里，除了主干道有路灯，别地方都漆黑一片。
说，那个年代，像他这样“外来户”还不太多见，现像他这样燕郊打工十多年定居下来也是少之又少。“很多人把燕郊当作一个暂住地，混好了就走了。”称。
最初燕郊一个占地5亩塑钢厂当工人，那儿年轻，觉得有是力气，每个月工资450元，没学历没背景，只能慢慢地通过自己努力去打拼，从工人到班长再到技术员，工资也一点一点往上涨，“当时觉得真不错”。
那时燕郊工厂大部分都是提供食宿，这样生活持续了6年。偶尔休假去趟北京，还是觉得很远。那儿从燕郊到北京没有直达公交车，需要燕郊火车站坐早晚班车，除此之外就是去102国道坐私人开设黑巴士，间隔时间很长，什么时候坐满人什么时候发车。
2003年结婚，人生大事，燕郊铁三局家属院租了个房子，一个月90块钱。曾经最多时候一个月搬了3次家，一年最多时候搬过7次，基本刚住下就被告知要搬家，各种原因都有，“说到底还是自己没房子”。
说到房子，滔滔不绝。1997年他刚到燕郊时还没有对外出售楼盘，1999年才开始有了最早商品房，雷杰小区600元/平米，然后是王哥庄小区，700元/平米。
“现想想那儿房价，我只能懊悔当时没有借钱买套房。不过当时人们还没有买房概念，所以六七百一平米，当时也是天价了。那儿就觉得燕郊是个暂时落脚点，并不想到是今后归属地。”称。
印象里，燕郊房子是从2005年开始大规模建起来，马路上车也多了，到处都拆迁，盖房。2006年，用了自己多年积蓄，燕郊买了人生第一套房子，总价7.8万元，使用面积50平米。
接下来，于2009年买了第二套房，总价12万，使用面积30平米。2014年入手第三套房子，90平米，房价已经涨到9200元/平米。
随着房价翻着番儿上涨，由当年普通工人成了厂里销售经理，收入也由每月几百元到了如今上万元。工作地点还是燕郊，他没想过离开这里去北京求职，他适应了开车10分钟就到公司生活。
燕郊买房为“北京安个家”
与已经燕郊定居多年相比，媒体从业者显然是个后来者，他开始关注燕郊是2009年，彼时燕郊房价已经走上快速上涨通道。
2009年后，北京房价高企，燕郊楼市也跟着火了起来。还记得地铁1号线和八通线上看到一个燕郊楼盘广告，“北京安个家——那文案看了就让人热血沸腾。”称自己现仍记得，当年站拥挤车厢里，目光茫然扫过无数人群头顶，望到这楼盘广告时内心那份躁动。
2009年9月，燕郊买下一套小两居，“安家落户”诱惑让他觉得距离并不是大问题。
去燕郊看房时，售楼处人头攒动。他搭朋友车绕着燕郊转了一圈，发现燕郊没多大，只有102国道和燕顺路两条主干道，道路两侧已经满是楼房，“就一个感觉，来晚了”。
确实，从那一年，燕郊楼市开始高企，紧跟通州房市脉搏。近些年，每当北京出现一个关系到河北规划政策，都让环首都楼市火上一把，被称为“北京编外郊县”“京东燕郊”是其中最热投资对象，房价上涨速度紧跟京城。
2010年初，期房很快就交房了，上来先被泼了一盆冷水。回忆说，当时因为收房还要交一大笔钱，就想再凑凑钱稍晚点收。可是等两个月后去收房时才得知，晚收房每天要收高额管理费，两个月下来要交三四万块钱。“有什么管理费呢？水电不通，也没什么人。”想不通。
这个事情给打击很大，从此他对燕郊印象开始不好。随着住燕郊人口越来越多，道路日见拥堵，从燕郊进出北京几十公里路程也越来越显得漫长遥远。
2010年收房后，没有燕郊住过一天，毛坯房也没装修，直接以600元一个月价格租了出去。自己还北京租房子居住。
尽管一家觉得燕郊并不适合居住，但是他们还是有一个共识：燕郊还是具有投资价值。与燕郊购房同年，何家大哥也燕郊买了套房子，将他们年迈母亲从东北老家接到燕郊居住。燕郊“留守老人”数量众多，老母亲迅速加入老年协，生活过得丰富多彩。
虽然并不住燕郊，对有关燕郊信息还是格外关注。有关燕郊各种贴吧、论坛上，“燕郊划归北京”传言每次都能引发热议，最后又都不了了之，隔段时间再传出来。“如果往前追溯，燕郊要划归北京说法，传了快30年了。”说，这周而复始传言里，映射正是燕郊迫切想变身“京郊”现实，顽强又无奈。
30万人跨省上班
和、不同，郭艳是燕郊30万“跨省上班族”中一员。
连接北京城区和燕郊主要公交线路共有9条，每个工作日早高峰，这些公交车都要运送数以万计上班族去北京不同城区上班。
据统计，目前每天约有40万人往返于北京与燕郊，其中30万人采用公共交通，而早高峰成功挤上一辆公交车时间需要40分钟。
郭艳笑称自己燕郊爬过最高山，那就是工作日早晚高峰，几乎每个工作日早上，郭艳都出现长达三五百米候车队伍中。
郭艳和老公都使用北京手机号，工作重心都北京。他们两口子北京市朝阳区经营一家小微广告公司，从2008年买房落户燕郊后，郭艳这样跑了几年。
儿子上幼儿园以后，时间更紧张起来。早上送走儿子上学，8点就得挤814路坐到国贸，下午3点再挤814路回来，赶下午5点前接儿子放学。算上排队等车时间，每天交通成本达到4个小时。郭艳形容自己经常疲惫不堪，特别是儿子偶有生病，她就更忙得不可开交。
郭艳和老公经历了激烈思想斗争，一度想把燕郊房子挂出去卖掉，北京买一套住房，这样离着上班地方近些。
但是，除了北京高昂房价让她望而却步以外，她时常还抱怨，“住北京一点也不方便，哪有燕郊舒服，吃用都便宜，北京真是离钱不能活。”
郭艳儿子明年就要上小学了，作为一名北漂，她希望儿子能北京接受更好教育。到时他们只好离开燕郊，来北京租房居住。
一房独大影响高新做大
类似郭艳一般，大量“潮汐族”存，导致房地产成为燕郊主要。
2008年，北京奥运之际，受益于“燕郊将划归北京”传言，燕郊楼市迎来房价大幅上涨。该消息没有得到证实后，燕郊房价又因过度透支而迅速回落。2009年，北京到燕郊城铁规划获批消息再度传出，燕郊楼市一度再升温，但传言再度不了了之。
时至今日，划归北京传言仍然是影响燕郊楼市重要因素之一。今年5月以来，京津冀规划传出后，燕郊房价甚至可以用“起飞”来形容。直到今年上半年，燕郊房价攀升至近2万元/平方米水平。售楼处人满为患，房价上涨，售楼处小姐态度都高冷起来。
实际上，燕郊全名为“燕郊国家高新技术开发区”。
早1999年，燕郊便被批准为省级高新技术园区，2010年又被批准为国家级高新技术园区。燕郊开发区管委负责人曾表示，燕郊发展目标是建设成“高新技术成果转化基地和高端服务业新城”，并力争未来20年内达到与中关村齐名。
然而，时隔多年，外界看来，燕郊大部分仍以房地产为主。燕郊建筑、房地产销售、二手房经纪等细分行业，不仅吸纳了除“潮汐族”外大部分就业人口，也成为燕郊主要收入来源。
据悉，升格为“国家高新技术开发区”之初，燕郊曾花费不少精力，力图从北京引进高新技术，但该项工作进展缓慢。现实是，燕郊房地野蛮生长，与燕郊开发区“高新技术”定位并不吻合。
很多业内人士看来，“房地产独大”甚至成为转型困难主要因素，其不仅不利于当地经济健康发展，而且不利于燕郊基础设施建设，也不利于燕郊承接北京外溢。
实际情况是，以房地产经济为主燕郊发展模式已成为环北京周边很多中小城市真实写照。
“燕郊已经给出了反面教材。”一位接受京华时报记 者采访业内专家表示，房地过于蓬勃发展，受配套建设、技术配套、人力成本、交通等因素制约，过去20多年来，燕郊未能真正发挥高新区、卫星城功能。该专家担忧，按照京津冀协同发展规划纲要布局，要北京周边发展有特色中小城市。想要步燕郊后尘其他小城市如果及时调整思路还具备转型条件，但是燕郊已经没有太多条件接纳从北京外溢。
针对燕郊转型发展，分析人士也不断给出药方——通过对空心填补，实现人口安置和稳定，将是燕郊问题主要解决之道，也与京津冀协同发展思路吻合。
不仅如此，对于环北京其他小城市，以及大量房地产供应过剩中小城市来说，上述药方都可能是一把“钥匙”。
中原地产分析师张大伟表示，整个京津冀版图内，燕郊始终未能找准自身定位，这也成为接续障碍。“如果只是北京协助，而不能实现同步发展，就无法真正实现一体化，只能继续作为‘睡城’。”
1.0版本期待升级为2.0
出于现实考虑，一家决定放弃燕郊。2011年，他通州买了一套一居室，房子虽然小，但是上下班容易多了。“我老国贸坐车回通州，去燕郊等车人太多了，吓人。还是想北京有个小家。”今年年初，通州换了个大房子，果断把燕郊房子卖了凑齐这边首付。不过，换房之前，把一家户口都落到了燕郊房子上面。
而眼里，自己无疑是幸运。作为一名“看着燕郊长大”外来户，他说，燕郊其他发展虽然追赶不上房地产速度，但是这些年燕郊工业区里多了不少成规模厂房和企业，而自己就是从工人成长起来仍然扎根燕郊。
公司早年给他办理了燕郊户口，他已逐渐把自己融入到了燕郊，现母亲和妹妹都这里定居，“这里已经是我们家了”。
燕郊教育环境也跟着楼盘火热起了变化，他儿子开学就上四年级了，从四岁开始学钢琴，现已然弹得不错。儿子所学校每个班都有七八十个孩子，即使这样大容量，还是远远不能满足庞大上学需求。同样，医疗资源增长速度也处于绝对滞后状态。而每次阵雨后“能划船”燕郊，也集中暴露出了城市管理无序、缺乏统一规划所带来痛。
当然，这些燕郊短板即使再短，一时间也无法让郭艳这样“潮汐族”离开这里。“毕竟这里离北京确实近，房价也远不及北京。”郭艳称。
最终，郭艳还是没舍得卖燕郊房子，一算经济账，所有委屈不易都处于下风。与这座“睡城”中很多“潮汐族”一样，郭艳已较为习惯燕郊生活。不过，如果有合适工作机，她确希望能够和老公都燕郊就业。同时，还希望燕郊有足够医疗、教育资源，来放心安置自己父母和孩子。
令人欣喜是，虽然放弃燕郊安家，但是不少利好政策刺激下，特别是京津冀协同发展规划背景下，他认为，燕郊还是有未来。
“如果通州是2.0版本，燕郊就是1.0版本。早年通州也是燕郊这样，有了京津冀协同发展规划，燕郊或许也可期待。”是北京一份社区直投杂志负责人，燕郊庞大社区群体成了他下一个攻坚领域，“退一步说，有人地方，总比没有人气地方要好做得多。”
（文中三人均为化名）
京华时报记 者孙乾
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