物业改造架空层遭质疑 小区架空层权属到底是谁的

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-09 18:44 标签： 小区架空层设计
观澜一小区物业将架空层改建为保安宿舍
来源： 深圳新闻网
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首誉花园于今年3月份入伙，根据购房合同上的约定，物业管理用房位于半地下二层59号。然而近日，物管却在小区C栋（包括C1、C2）、E栋、F栋架空层装修施工。对此物业的解释是，为了更好地服务业主，所以考虑将保安宿舍安排在架空层。
11月25日值班记者
王丹丹（）
观澜街道查违办
网友“大仙”
观澜街道办
网友“深圳led厂家”
网友“jack”等
11月26日值班记者
深圳新闻网11月25日讯（记者 王丹丹）25日上午，网友“大仙”通过深圳新闻网报料平台反映，观澜美佳华首誉花园的架空层被物业占用作为保安宿舍。
据网友反映，首誉花园于今年3月份入伙，根据购房合同上的约定，物业管理用房位于半地下二层59号。然而近日，物管却在小区C栋（包括C1、C2）、E栋、F栋架空层装修施工。对此物业的解释是，为了更好地服务业主，所以考虑将保安宿舍安排在架空层。
随后，记者将情况反馈至观澜街道查违办，工作人员了解情况后表示，将排执法人员前去处理，处理后会向记者回复结果。截止25日下午18时，记者尚未收到回复。
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编辑： 黄淳
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　　小区架空层在每栋住宅楼的3楼
&&如何改造&&物业负责人说，计划把架空层改造成业主活动室、业委会办公室、其他职能部门办公室，以及物业现场负责人、出纳、工程主管、夜班值班工程人员、客服主管、中班人员等的宿舍&&为何质疑&&小区架空层都是用于业主活动，是公共区域，物业怎么能擅自改造？还有业主担心，物业利用架空层扩大办公区域、修建员工宿舍可能会影响楼层的承重，对其他住户的居住安全造成影响。&&最近，乐山一小区的架空层被物业准备改造成办公室、员工宿舍以及业主活动室等，受到一些业主的质疑：架空层应该属于业主共有，物业不能擅自进行改造。&&小区架空层到底是谁的？这个话题也引发了广大业主的关注和讨论。&&对此，律师认为，如果架空层明确为公共场所或没有明确规划用途，应当属于小区业主共有。&&业主质疑：&&物业能擅自改造架空层吗？&&“小区物业在架空层修房子，之前没有埋任何管道，现在把管子挂在外面，既不安全又不美观。”近日，乐山网友“love七宝”发帖质疑，相关部门允许这样修吗？在住建部门备案没有？这属不属于违章建筑？&&有业主认为，现在很多小区架空层都是用于业主活动，是公共区域，物业怎么能擅自改造？还有业主担心，物业利用架空层扩大办公区域、修建员工宿舍可能会影响楼层的承重，对其他住户的居住安全造成影响。&&1月31日，成都商报记者在该小区里看到，小区每栋住宅的3楼都有架空层的设计，总面积约有1500平方米，架空层结构与楼上户型一致，有墙体分隔，但是部分架空层的边缘无墙体遮拦，物业已经新砌了约半米高的墙体，但改造前无法进入架空层区域。&&物业回应：&&已暂停改造 正征求业主意见&&架空层究竟作何改造？&&该小区物业负责人介绍说，这些架空层准备分批改造成业主活动室、业委会办公室、其他职能部门办公室，以及物业现场负责人、出纳、工程主管、夜班值班工程人员、客服主管、中班人员等的宿舍，目前只是在做前期工作。&&该负责人表示，经查询相关测绘资料，该小区1栋2单元的架空层原来就明确为物业用房，即现在物业办公区，其他楼栋共7个单元的架空层的用途并没有明确，但是可以确定的是，这几处架空层的面积都没有纳入业主的公摊面积。&&“改造的初衷是为了丰富小区业主业余生活，提高物业服务效率。”该负责人称，在受到部分业主的质疑后，物业已经暂停改造工作，正在逐户征求业主意见，目前征求了200多户，仅有少部分业主不同意，收齐业主意见后将向主管部门报批再施工。&&焦点&&从《物权法》看小区架空层归属&&小区架空层到底归谁所有？物业有无权力擅自改造？&&有不少业主认为，架空层属业主共同共有，在未经业主同意的情况下，物业擅自将架空层进行封闭装修为房屋，作为物业的员工宿舍使用，侵犯了业主的权利。&&不过，也有业主认为，一般情况下，开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》中都没有约定小区架空层的权属，如果架空层没有分摊到房屋的销售面积中，那么架空层并不属于业主共有，架空层与物权法所指的物权有区别的，属于开放空间。&&对此，威诺（成都）律师事务所郭金福介绍说，根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。&&“显然，小区的道路、绿地，包括物业服务用房明确为业主共有，但是小区的架空层是否能属于小区的公共场所呢？”郭金福认为，如果该架空层明确规划为公共场所，则应当归全体业主所有，如果规划为专有部分，则可以进行出售。&&郭金福介绍说，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，认定为《物权法》中所称的专有部分，应当满足三个条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。&&郭金福认为，从《物权法》及其《司法解释》的相关规定可以看出，判断小区架空层的权属问题，首先应当看各架空层部分在最初规划时，是否将其规划有特定的用途；其次，还要看该部分是否符合认定为专有部分的三个条件。&&郭金福表示，如果一处小区架空层在规划时就规划为小区车库或者物业用房等，并且符合三个认定为专有部分的条件，则该部分就是专有部分；如果没有相应的规划，或者不能满足三个认定为专有部分的标准，则该架空层为公共部分，应当属于小区业主共有。&&成都商报记者 顾爱刚
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架空层下挖80cm办幼儿园 武昌一物业改建遭质疑
未和业主商量，将武昌徐家棚街武车四村11号楼架空层往地下挖掘80厘米，欲改成小区幼儿园。武汉明天物业公司7月26日这一举动遭44户业主质疑。
当日下午，记者来到武车四村小区，只见11号楼的架空层内10多名工人正紧张施工，360多平米的架空层正分割成很多间，铺设的水泥地面比原来地面低出80厘米。10多名业主围着记者忿忿不平地说，“这是物业公司两个月前开挖的”。业主刘女士称，这一片属于原来武昌车辆厂的家属区，目前都纳入武汉明天物业公司管理。武车四村共有9栋楼，小高层只有三栋，都是去年下半年入住的。9号楼、11号楼有架空层，9号的架空层去年被物业改成办公室，原本11号楼的架空层用来停自行车、电动车，今年5月以来，物业公司对11号楼进行改造，掘地80厘米后准备租出去做幼儿园。武汉明天物业公司管理租赁部江部长承认，他们未经任何部门批准改变了架空层结构，并称是因小区原先的幼儿园拆除，才准备改建架空层去办一所幼儿园。该物业公司副总经理文月恒说，改建的架空层不仅用来做幼儿园，还将用做电子监控室，物业办公室，“物业公司有60多个管理人员，办公室不够”。但记者发现，不仅9号楼架空层300多平米改成了办公室，11号楼前还搭建了100多平米的房子。市国土资源和规划局武昌分局规划科张姓负责人说，在规划审批时，架空层的用途可作为通道、储藏室、休闲场所、停车位等，一般不得超过2.2米高。武汉明天物业公司擅自改变规划明显违规，他们将给予查处。(汉网-武汉晨报 汪文汉 周小靖）
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