银行不批贷款 买方需承担违约责任吗_百度知道
银行不批贷款 买方需承担违约责任吗
提示借贷有风险，选择需谨慎
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银行不批贷款，买方是否需承担违约责任是签署在条款中的，事情发生后按照合同的约定去履行。法律依据：按照相关法规规定，因当事人自身原因导致买受人未能与银行订立商品房担保贷款合同致双方无法继续履行购房合同的，对方当事人可以请求解除合同及损失赔偿。非因当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致购房合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。以上法律条例用通俗的语言来表达就是，如果贷款办不下来是因为买卖双方的原则造成的，如买家资质不好或者卖家房屋产权有问题等，则买卖双方中无过错的一方可以向另一方要求赔偿损失；如果贷款办不下来不是因为买卖双方的问题，而是因为银行贷款额度紧张等外部原因，则不构成违约，卖家应该退还买家已付的购房款，但不能要求赔偿。
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申请银行贷款的有关费用由买方承担。买方如果逾期支付房款，须向对方支付违约金3万元，合同终止《商品房（毛呸房）销售合同》里明确约定：买方在签订本合同之日起三天内，要么支付违约金3万元退房解除合同。卖方的理由很简单，将首付款23万元支付给卖方，必须在三天内与银行签订个人住房贷款抵押合同，贷不到房款那是你买方的事，不能自筹资金支付余款就得支付违约金。
其次：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定的：“商品房买卖合同约定，将房屋退还，买方还要据实赔偿。后来由于银行不批准贷款，致使双方签订的《房屋买卖合同》无法履行。 现在卖方要求买方要么继续自筹资金支付其余34万元来履行合同，对方当事人可以请求解除合同赔偿损失，其余房款34万元支付方式由买方向银行申请贷款，按银行规定办理。买方在接到银行通知后。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人”。如果卖方的实际经济损失超过收到的违约金，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，按违约条款追究违约责任，如逾期。
这一条在正式合同中有写但是，最最关键的；居然后边还有个补充条款：说乙方在签订本合同前已向其拟贷款银行充分了解了其获得贷款的可能性
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银行批贷后买方原因不放款，算买方违约吗？
我家是卖方，买方申请了联合贷款，工行在批贷后查出买方为了付首付和税，在没有告知买方和中介的情况下，在渤海银行偷偷贷了一年期三十万个人消费贷款。现在工行要求买方先还清这三十万出具结清证明再进行放贷程序。
这期间产生的费用算不算由于买房责任导致的...
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属于买方违约，按合同办事，或者协商解决
昆山置业顾问
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。律师吐血整理：交了首付房贷银行批不下 / 延迟放款怎么办？算违约吗？（珍藏）
? 『 银行迟迟不放款，卖家天天催，我能怎么办，我也hin绝望啊！』
? 『银行也批了贷款，但是一直没有放款消息，开发商、卖方要追究我违约责任，怎么办？』
?『 银行一直不放贷，买家是否可以更换银行？ 』
2017年，注定是一个让购房者心塞的年份。
开年回来，就遇上了全国最严厉的限购、限贷、限售新政。
办理房贷并没有我们想象中轻松，在申请房贷的过程中会遇到各种的问题。万一申请被拒绝了，这种情况算违约吗？已经交的首付款可以全额退回吗？找法网小编在下文为您解答！
房贷批不下来的原因有哪些？
1、个人信用有逾期还款记录。在个人办理贷款时，借款人的个人信用报告是很重要的参考依据，如果在申请按揭还款报告上显示借款人近期有多笔逾期还款记录，贷款被拒的可能很高。
从样表来看，目前央行征信报告包含以下几种：信贷记录、公共记录、查询记录。
信贷记录主要包含：
公共记录主要包含：
查询记录包括：
总结一下：如果出现了下面这些情况，那么你获得贷款的可能性将大大降低。
a、信用卡在两年内累计6次或连续3次逾期；
b、房（车）贷月供累计2-3个月逾期或不还款；
c、贷款利率上调，但仍然按原月供还款，欠息；
d、水电燃气不按时交款；
e、信用卡违规套现；
f、助学贷款未按期还款；
g、部分信用卡不激活也有年费，忽略了这一点；
h、为他人提供担保，对方未能按时还款；
i、经济纠纷被法院记录也会影响信用；
j、手机欠费也会进入央行征信报告。
k、查询信用报告次数过多，比如一年内多次查询。
信用污点的补救方式不多，一般只能等了信用自动消除，比如信用卡逾期记录一般只记录两年内的。很着急的购房者需要与银行信贷部门协商，看能不能通过提供相关材料来补救。实在不行的只能换银行，因为各银行审核贷款尺度也有区别。
2、按揭贷款资料不完整。想成功获得贷款，借款人就必须提供完整的个人资料，如果借款人提供的个人资料不完整，也同样会被银行拒贷。
3、个人贷款资料不真实。有少部分购房者由于担心自己收入不高，而导致贷款额度不高，因此就想到提交虚假资料，如若是被银行发现，贷款也同样会被拒，甚至有可能会因此被列入“黑名单”。
4、个人还款能力较弱。能否成功贷款与借款人的个人还款能力也有着很大的关系，如果因为借款人的还款能力不足，银行就需要承担较高的贷款风险，房贷被拒的几率也将会增大。
如果月供与收入差距比较大，那么该怎么办呢？
一般有三种方式来弥补。
第一种是增加首付款，首付款不能来自于开发商等融资渠道，最好是来自于亲朋。
第二种是增信，也就是找人担保。个人和机构都可以，担保人有共同还款责任，这一点要注意。
第三种是更改贷款周期，比如由20年改成30年，降低月供成本。
5、个人负债过高。贷款人的月供最好不要超过家庭月收入的百分之五十，若超出这个限度，贷款就有可能会被拒，即使能够获贷，贷款额度也不高。
交了首付房贷批不下来怎么办？
情况一、如果是银行没有接受贷款申请，那么此时购房者只能自己承担责任。
情况二、如果购房者和银行已经签订了借款合同以及抵押合同，只是银行没有按时放款，那么此时购房者可以要求开发商承担违约责任。也可以根据借款合同向银行主张违约责任。
为了避免这种情况的发生，购房者最好在买房前就详细了解好相关的贷款审批条件和流程。在签订购房合同时，也可以留个心眼，最好在合同里约定好就按揭不成时买受人的合同解除权进行明确的规定。如果银行通过了房贷申请并签订了《贷款协议》，那么购房者也可以跟银行追究相关违约责任。
非买卖双方的原因怎么办？
如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现,购房者应与开发商 / 卖方协商,协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房,要求开发商 / 卖方发还首付及定金。
今年政策收紧，放贷时间普遍变长了，等上3、4个月的情况太多了，这个时候要注意做好心理准备，在签订贷款合同的时候，就明确一下放款时间，如果事先信贷员已经告诉说放贷比较慢，只能耐心等待。如果已经将放款期限写到合同里，银行在规定时间内没有按时放款，就属于银行方面违约，购房人可以主张银行承担违约责任。
不过如果是政策变动，属于不可抗拒力，《民法通则》里对于不可抗拒力的定义是：指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。购房人失去了购房资格或者被提高了首付、利率，就属于不可抗拒力，银行方面不需要承担责任，双方可以协商解决，或放弃申贷、或按照最新政策执行。协商不成的，银行也无能为力，只能通过法律手段解决了。
房贷申请被拒后还能再申请吗？
一旦被拒，借款人也是可以再申请贷款的，不过要满足一定的条件。如果借款人是因为信用不良才被拒绝贷款的，那么即使再次申请，难度也会比较大。
并且，如果借款人是在同一家银行贷款被拒的话，那就需要等待一段时间后再申请。如果是因为资料准备不齐全的话，只要借款人第二次申请贷款时，将资料准备齐全，通常可以通过贷款。当然，具体的还要结合当下的房贷市场、政策等决定。
那么，银行延迟放贷导致无法买房，违约金到底应该谁承担呢？
要看条例。比如你跟开发商、卖方签合同的时候，是有选项的。“由于买家原因银行贷款批不下来，卖家是否要追究买家违约责任。”
不过不幸，要追求，那么首付被没收，也是有可能的。
听完之后，不少购房者要哭瞎了，心里慌得很，那么要如何最大限度的减少损失呢？
律师提醒一：签购房合同前确认资信情况
广大购房者在购房时，如果需要从银行办理按揭贷款，一定要在签订购房合同前弄清楚自己是否具备购房的资格，是不是被限购，或是名下借款有没有大数额未付清、资信有没有问题。
如果是因购房者个人的资信或购房资格问题，导致银行不批准按揭贷款，又无法一次性支付余款，购房者将构成违约。不仅房子买不了，还要赔违约金。
银行作为购房者和卖方之间房屋买卖关系第三方，买卖合同对其没有任何约束力。而是应由未按约付清余款的购房者，按照合同约定，向卖方承担违约责任。
另外，就贷款关系来看，如果因购房者个人信用等因素，导致其无法申请贷款的，银行不承担任何连带责任。但如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，仅是银行未按规定时间放款，那么购房者也只能先向开发商承担违约责任，然后再按借款合同向银行追究违约责任。
根据我国相关法律规定，在买卖合同关系中，付款系买方的基本义务，如因买方资信问题导致其无法获得银行贷款，买方就应以自有资金付清购房款，而不能推说这是开发商的责任。为此，按揭购房一定要谨慎，更应综合考虑自己的还款能力等因素。否则，不但不能实现买房梦，还有可能承担违约责任。
律师提醒二：目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。
采用何种方式能够保护购房者利益，避免承担因按揭不成而产生的违约责任?
为了避免因按揭不成产生纠纷，保护购房者的合法权益，建议购房者从以下三点入手将风险控制在较低限度：
第一、在签订购房合同前，购房者在听取银行政策意见的同时，尽量向贷款银行进行详细的咨询，了解贷款审批的条件及要求，对于自身还款能力及贷款能否获批有一定的心理预期。
第二、双方在签订购房合同时就按揭不成时买受人的合同解除权进行明确约定，即在合同中约定，如因银行不予办理按揭手续致买受人无法取得贷款的，买受人有权解除购房合同并免于承担违约责任。
第三、如果银行通过贷款申请并与购房者签订了《贷款协议》，对放款时间进行了明确约定，后却以各种理由不按时放款，则购房者有权依据《贷款协议》要求银行按时房款并追究其相应的违约责任。
综上，无论哪种原因使得贷款办不下来，购房首付都是可以退的，区别仅在于购房者是否需要支付违约金。如果是银行原因，比如额度紧张无法放款，那么购房者可以和卖家协商解除购房合同，并且不必承担违约责任，卖家应该无条件退还购房首付。如果是因为购房者自身原因，比如征信记录有污点或者还款能力不够而影响贷款审批，首先应该尽量解决，如找担保公司担保或者延长还款期限等。如果仍无法解决，那只能解除购房合同了。在这种情况下，购房者需要承担违约责任，支付违约金。
律师提醒三：法院判决采用优先合同约定原则
需要注意的是，无论是什么原因造成贷款办不下来，法院判决时一般会以合同约定为准，所以购房人在与开发商和卖房人、银行签订合同时，就注明违约责任，在维权时会更容易些。
律师提醒四：贷款周期拉长易导致一房二卖，预告登记制度来帮忙
贷款周期变长，最直接的影响就是购房时间成本变长，有些卖房人在等待贷款期间，把房子抵押出去，或者出现其他债务纠纷，造成买房人不能过户。有一种方式可以减小这种损失，那就是预告登记制度。
买房人可以在签订购房合同前进行预告登记，预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。2007年颁布的《物权法》确立了预告登记的法律效力，《物权法》第二十条规定，“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 在双方完成预告登记之后，卖方不能做的事包括：转移产权，以房产作抵押，以房产做担保。如果在预告登记之后，卖方仍与第三方签订了房产抵押合同，第三方的抵押权也不成立。不过预告登记之后，卖房人是可以继续出租房屋获得收益，或者住在房子里，直到交房。
需要注意的是，预告登记只有三个月的有效期，如果时间真的来不及，也没关系，你可以反复申请预告登记。目前，法律法规并未就预告登记的次数进行限制。各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记。另外，二手经适房无法进行预告登记。
小编觉得：无论是谁的原因造成房贷办不下来，最后受伤最深的还是广大准房奴们。好不容易看上一套房子，贷款却办不下来，要知道时间就是金钱，万一耽误几个月，房价涨了不说，再赶上新政策，弄不好连购房资格都没了。所以大家在买房时要多长几个心眼，仔细核查房屋、房主信息，按要求提供材料，尽量别出差错。
来源：遇事找法、搜狐焦点网、融360 等。
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声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
今日搜狐热点买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
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买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
二手房买卖贷款的流程一般分两种情形，即无资金尽管和有资金监管。无资金监管的流程简述如下：网签—买房人向银行申请贷款—银行批准贷款—过户—买房人和银行签订贷款合同并办理抵押登记—银行放款。 &有资金监管的流程简述如下：网签—买房人向银行申请贷款—银行批准贷款—买房人和银行签订贷款合同—银行放款（至资金监管账户）—过户并办理抵押登记—卖房人持相关凭证去资金监管账户领钱。当然，贷款又分为银行贷款和公积金贷款，公积金贷款需要提前60天左右预约。为行文方便，下文就以无资金监管且为一般商业贷款为例进行阐述。房产中介一般会在办理网签手续前对买房人的资信状况进行相关查证，在买房人的资信状况良好的情况下，一般从买房人申请贷款到银行批准贷款（注意：批准贷款和实际发放贷款是两个概念）只需要大概半个月的时间，而房屋买卖合同和网签协议约定的网签到过户之间的时间（或者买房人申请贷款到过户之间的时间）远远超过半个月，也即房屋买卖合同或者网签合同给买房人留足了申请贷款所需的时间。但是，由于种种原因，可能就会发生买房人虽然按照合同约定积极申请了贷款，却不能在约定的过户时间之前获得银行的批准的情况。在这种情况下，买房人是否需要承担违约责任呢？其实，是否承担违约责任就是要看是否违反了合同的约定。1、如果合同里面约定买房人的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则需要由买房人自筹资金支付卖房人相应款项（即贷款金额），而买房人又没有支付该款项，则买房人就要承担违约责任。需要注意的是，买房人之所以要承担违约责任，不是因为银行没有批准其贷款申请（在此补充说明，银行没有批准贷款一般不属于不可抗力，除非因发生地震、战争等情形导致银行不批准贷款），而是在银行没有批准其贷款申请的情况下买房人没有按照合同约定自筹资金支付该款项；【本文所附的案例就是此种情形】& 2、如果合同里面约定买房人的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则买房人需要继续申请贷款，直至银行批准贷款申请，则只要买房人按照约定锲而不舍地申请贷款就不构成违约，不需要承担违约责任。当然，如果由于买房人自身的原因（比如其资信状况有问题）导致银行确定地不向其批准贷款，那么，（如果买房人不自愿并主动自筹资金支付房款）房屋买卖的合同目的就不能实现了，买房人就要承担违约责任了。那么，买房人违了什么“约”呢？有些房屋买卖合同会在保证条款里明确买房人（如通过贷款方式支付部分房款）保证自己的资信状况良好，符合向银行贷款的资信条件，如果买房人的资信状况不符合向银行贷款的条件，那么，买房人就违反了其所保证的资信良好的义务（这其实也属于双方约定的内容）；有些房屋买卖合同虽然没有类似的保证条款，但是既然合同约定了买房人通过银行贷款的方式支付部分房款，那么就隐含了一个命题，即买房人的资信状况符合向银行贷款的条件，这其实也是买房人的义务。此外，还需说明的是，根据一般的二手房买卖的交易习惯，卖房人一般都是在银行批准贷款后才办理过户手续（否则卖房人的风险就太大了），在买房人的贷款申请未获得银行批准的情况下，卖房人有权不在约定的过户之日办理过户手续（卖房人行使的是先履行抗辩权）。&&3、如果合同里面约定买房人的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则本合同终止，卖房人返还已经收取的款项，双方互不承担违约责任。那么，买房人也就不构成违约了。但是，这毕竟是因为买房人的原因导致的合同不能继续履行而终止，卖房人在合同交易过程中发生的合理费用（不是损失）还是要买房人来承担的。当然，这种免责条款如果造成了严重的不公平的后果，受损方还是可以请求法院判决对方承担相应的损害赔偿责任的。&&& 4、如果是其他的约定，也是要按照上面的分析方法，首先明确“约”是什么，然后看买房人是否守了此约，来判断买房人是否存在违约的情况。&&附：王某某与王某二手房买卖合同纠纷案&案情简介：2013年3月31日，王某、王某某签订买卖合同，约定王某某向王某购买系争房屋，房屋总价人民币(以下币种均为人民币)137万元，在日前向交易中心申请办理转让过户手续，5月31日前交付；买方未按期付款的，应按逾期未付款日万分之五支付违约金，自应付款期限第二日起算到实际付款之日止，逾期7日未付款的，卖方有权单方解除合同；卖方未按期交付房屋(包括交接和权利转移)的，应按买方已付款的日万分之五支付违约金，自约定交付之日起至实际交付之日。买卖合同附件三付款协议约定，首期房款为42万元，第二期房款95万元通过银行贷款支付，买方应于签订合同后7日内向银行申请贷款，若贷款不成或额度不足，买方应于约定的送件过户当日补足；买方贷款经银行审核通过后7个工作日内，买卖双方到交易中心办理过户手续，待银行支付第二期房款并完成过户和抵押手续后于日内，卖方应将房屋交付买方。双方同日签订的中介公司提供格式的《房屋买卖合同》中约定，贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。合同签订后，王某某支付了首付款42万元，并向银行申请贷款。此后，王某某贷款申请一直处于审查阶段，至5月底仍未能获批。日，王某向王某某致函，要求在6月4日前支付第二期房款，否则将解除合同。6月5日，王某致函王某某表示解除买卖合同，要求王某某支付违约金和赔偿金。6月9日，王某某回函称由于银行原因致房款未能到位，不是王某某过错，要求继续履行合同。6月17日，王某某贷款获批，与中国建设银行股份有限公司上海普陀支行签订了抵押借款合同，贷款95万元。6月20日，王某某致函王某，告知贷款已经办出，要求在6月27日前办理过户手续。此后双方就合同履行及违约责任等问题未能达成一致，王某遂于7月5日诉至法院。请求法院判令解除王某、王某某之间的买卖合同，王某某支付王某违约金11,875元和赔偿金274,000元。王某某遂提起反诉，请求法院判令王某继续履行买卖合同，并支付违约金暂计5,040元。本案审理中，双方经协商后同意继续履行合同，并于日办理了过户手续，现合同已履行完毕。王某遂变更诉请为要求王某某支付迟延履行违约金，按未付房款95万元的日万分之五，从日起计算至日止。王某某亦变更反诉诉请为要求王某支付迟延履行违约金，按已付房款42万元的日万分之五，从日起计算至日止。&&一审法院判决【案号：上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第1546号】王某、王某某之间的买卖合同合法有效，双方应当依约履行。虽然在买卖合同及其附件三付款协议中，确实并无关于王某某贷款最晚应于何时获批的明确约定，但依据常理，显然不能据此认为双方的真实意思是买方应当无限期地等待卖方的贷款审批。结合付款协议中双方应于贷款获批后7个工作日内办理过户手续，以及卖方贷款不成或不足时应在送件过户当日补足的约定，可推知双方的真实意思是贷款获批的最晚时间为约定的过户时间即日，否则双方在买卖合同中约定的过户时间和交付时间都将毫无意义。至于双方约定贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，针对的是贷款获批之后的实际付款时间。在贷款获批时间和过户时间延后的情况下，按银行操作流程进行的实际放款也必然会相应延后。因此，王某某直到日才获得贷款审批通过，已构成对付款义务的迟延履行，应当按约承担违约责任。王某某辩称银行审核贷款时间过长，并非其过错，但法律明确规定，合同一方因第三方原因造成违约的，仍应向对方承担违约责任，故对此抗辩，法院不予采纳。按买卖合同约定，迟延付款应按未付款的日万分之五支付违约金。考虑到贷款审批时间过长导致的迟延付款并非王某某的过错，结合王某的实际损失情况，法院认为合同约定的违约金过高，可酌情调整为未付房款95万元的日万分之三，自日起算至日止，计10,830元。至于王某某反诉王某迟延交付的违约责任，因系王某某迟延付款违约在先，王某当时要求解除合同存在依据，并不构成违约，故对王某某反诉请求法院不予支持。&&二审法院判决【案号：上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二(民)终字第2577号】当事人双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。王某某依约支付了买房首付款，对于第二期房款95万元，双方约定王某某通过银行贷款支付。本案争议焦点系，王某某是否存在迟延支付第二期房款的行为。双方于日签订房屋买卖合同，并约定于日前向交易中心申请办理转让过户手续，5月31日前交付。合同签订后，王某某向银行申请贷款，但直至日，王某某的贷款才获银行批准。尽管合同中并未明确约定第二期房款的付款期限，但依据二手房买卖的交易习惯，若房款中有银行贷款的，买卖双方在进交易中心申请房屋产权过户之前，买受方的银行贷款应当获得银行批准。本案中，在双方约定的申请办理房屋产权过户手续的日期之前，王某某的贷款仍未获得银行批准，故相对王某而言，王某某构成违约，需承担相应的违约责任。此外，双方在中介公司提供的合同文本中约定的贷款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，是针对贷款获批、产权过户后的银行实际放款时间，该约定并不能免除王某某迟延付款的违约责任。原审法院根据本案实际情况酌情调低违约金，判令王某某支付王某迟延付款违约金10,830元并无不当。王某某上诉以其已及时向银行申请贷款，没有迟延付款的违约行为为由，拒绝支付王某迟延付款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，鉴于王某某迟延付款违约在先，王某致函王某某要求解除合同，符合合同约定，故王某没有迟延履行的违约行为。王某某上诉要求王某支付迟延履行的违约金，缺乏事实和法律，本院亦不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。
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