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可怕的房地产泡沫还能持续多久？
13:29:06　 上海证券报
　　前不久，某房产巨头语惊四座，引起轩然大波。"穷人该不该买房"、"为什么人盖房"一时成了争论焦点。静下心来想想，这个老板的观点无可厚非，本来在商言商，就是对股东负责，把房子盖好卖出去，把钱赚回来，只要房子质量没问题，一切OK！至于为什么人盖房，老百姓是否买得起房子，那是政府的事情，居者有其屋是政府的责任。不应该拿商人有没有社会责任感说事。　　政府该好好想想房地产的事了，毕竟要代表最广大人民的根本
利益。商人盖房侧重于富人的定位只能说明制度安排上有问题，制度是器，商人是水，器皿什么形状，倒进去的水就什么形状。调控的措施呢?财政、货币的两只手干什么去了?　　老板为富人盖房说明了一个问题，那就是房价确实有泡沫。既然是为富人盖的，相对于全社会的总需求来说，能没有泡沫?前段时间，有个别官员信誓旦旦说"没有泡沫",诸公都是相当一级的干部，在北京较好的地段，150平米的房子至少要100-150万，以诸公的合法收入，是否买得起?吃力不吃力?如果衮衮诸公都感到吃力，遑论平头小百姓?"没有泡沫"或"泡沫不大"似乎言不由衷。　　两年多，各地的房价几乎都翻了一番，其中原因复杂:有土地问题，有炒房团转战缘故，有外资赌人民币升值的影响，其中土地问题是主要原因。但是，笔者并不认同所谓的成本推动说，实际上房价、地价是相互推动。探究房地产的成本收益问题，并非成本影响收益，反之收益也影响成本，甚至决定成本，即潜在的收益预期决定成本。比如，同样厚的书，一般的卖几元钱，而考托福、GRE、律师、注册会计师的书要十几元甚至几十元，如果印成玉石鉴定、古钱币鉴赏的书就要卖几十元甚至几百元，为什么?房价也是如此，高企的房价导致地价持续上涨，而地价的上涨又推动房价上涨，风助火势，火借风威。高房价让房地产商赚得盆盈钵满，高地价也让以此为财政收入的地方政府喜出望外。　　但是，没有哪一种商品是只涨不跌的，也许有一万条理由支持房价继续上涨，但下跌的理由只有一条就够了，那就是没有人买。当有效需求(有支付能力的需求)萎缩到无法忽视的地步，结果会怎样呢?曾有人大谈土地资源的稀缺性，论土地资源，香港比哪个大都市不稀缺?没有郊区，连城乡结合部都没有，脚再往外伸就是大海，但东南亚金融危机，楼市暴跌把不少人打成了负资产族，还包括钟镇涛这样的著名艺人。何况，外资赌人民币升值还有很大变数，人民币如果暂不升值，外资购房需求能否持续?如果升值，外资套利出局之日，岂不就是房价暴跌之时?　　总有一些房地产的老板预测房价要涨，像庄家预言庄股要涨一样，真若如此，只管囤积居奇，忙着闷头发财就是了，哪有闲工夫发议论呢?走上前台本身就不是好兆头，曾几何时，德隆系一改多年低调风格，掌门人走上前台大谈理念、平台、构建、打造，不久三驾马车飞流直下，德隆系也土崩瓦解。　　　　一旦房地产泡沫破碎，最终买单的是银行，坏账如山，整个社会的资金链条绷得紧紧的，随时可能断裂。假以时日，金融框架当然可以恢复或重建，但笔者预想到这样一个问题:如果房地产泡沫破碎，经济萧条，很多人会成为负资产一族，再考虑失业问题，就会有很多人还不上贷款；而由于房价暴跌，当初高价买房的人会觉得上了当，愤懑之余，可能采取极端的方式恶意欠贷，就像流行的拖欠物业费一样。那时候，长期积累的一点可怜的信用都会被破坏殆尽。经济学的道理就是这样，如果有10%的人不守信用，其余90%的人也不会守信用，这和劣币驱逐良币的道理一样。　　房地产的泡沫比股市的泡沫更可怕，因为它是一柄双刃剑:房价暴涨的时候，会有人买不起房，激化社会矛盾，也影响中国的城市化进程。而在拐点到来，房价暴跌的时候，金融风险会加剧，社会信用遭到破坏。　　有人喊着房价继续涨，有人辩白房价上涨与土地价格无关，有人盼着房价暴跌，但房地产泡沫一旦破碎，没有谁会成为赢家。所以，我们只能盼着这个泡沫慢慢挤掉，像啤酒的泡沫慢慢消除，千万别像肥皂泡那样，"啪"的一声。　　笔者坐出租，看到城郊灯火通明的新楼房，似乎卖得很好，司机提醒我，看房子卖得如何要数一数安了多少空调，有多少家晾衣服，春节贴了多少窗花。　　　　窗户纸，一捅就破。　　　　(上海证券报 张晓晖)　　特约编辑：广伟　　
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可怕的房地产泡沫还能持续多久?
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　　前不久，某房产巨头语惊四座，引起轩然大波。"穷人该不该买房"、"为什么人盖房"一时成了争论焦点。静下心来想想，这个老板的观点无可厚非，本来在商言商，就是对股东负责，把房子盖好卖出去，把钱赚回来，只要房子质量没问题，一切OK！至于为什么人盖房，老百姓是否买得起房子，那是政府的事情，居者有其屋是政府的责任。不应该拿商人有没有社会责任感说事。
　　根本利益。商人盖房侧重于富人的定位只能说明制度安排上有问题，制度是器，商人是水，器皿什么形状，倒进去的水就什么形状。调控的措施呢?财政、货币的两只手干什么去了? 　　
　　老板为富人盖房说明了一个问题，那就是房价确实有泡沫。既然是为富人盖的，相对于全社会的总需求来说，能没有泡沫?前段时间，有个别官员信誓旦旦说"没有泡沫",诸公都是相当一级的干部，在北京较好的地段，150平米的房子至少要100-150万，以诸公的合法收入，是否买得起?吃力不吃力?如果衮衮诸公都感到吃力，遑论平头小百姓?"没有泡沫"或"泡沫不大"似乎言不由衷。 　　
　　两年多，各地的房价几乎都翻了一番，其中原因复杂:有土地问题，有炒房团转战缘故，有外资赌人民币升值的影响，其中土地问题是主要原因。但是，笔者并不认同所谓的成本推动说，实际上房价、地价是相互推动。探究房地产的成本收益问题，并非成本影响收益，反之收益也影响成本，甚至决定成本，即潜在的收益预期决定成本。比如，同样厚的书，一般的卖几元钱，而考托福、GRE、律师、注册会计师的书要十几元甚至几十元，如果印成玉石鉴定、古钱币鉴赏的书就要卖几十元甚至几百元，为什么?房价也是如此，高企的房价导致地价持续上涨，而地价的上涨又推动房价上涨，风助火势，火借风威。高房价让房地产商赚得盆盈钵满，高地价也让以此为财政收入的地方政府喜出望外。 　　
　　但是，没有哪一种商品是只涨不跌的，也许有一万条理由支持房价继续上涨，但下跌的理由只有一条就够了，那就是没有人买。当有效需求(有支付能力的需求)萎缩到无法忽视的地步，结果会怎样呢?曾有人大谈土地资源的稀缺性，论土地资源，香港比哪个大都市不稀缺?没有郊区，连城乡结合部都没有，脚再往外伸就是大海，但东南亚金融危机，楼市暴跌把不少人打成了负资产族，还包括钟镇涛这样的著名艺人。何况，外资赌人民币升值还有很大变数，人民币如果暂不升值，外资购房需求能否持续?如果升值，外资套利出局之日，岂不就是房价暴跌之时? 　　
　　总有一些房地产的老板预测房价要涨，像庄家预言庄股要涨一样，真若如此，只管囤积居奇，忙着闷头发财就是了，哪有闲工夫发议论呢?走上前台本身就不是好兆头，曾几何时，德隆系一改多年低调风格，掌门人走上前台大谈理念、平台、构建、打造，不久三驾马车飞流直下，德隆系也土崩瓦解。 　
　　一旦房地产泡沫破碎，最终买单的是银行，坏账如山，整个社会的资金链条绷得紧紧的，随时可能断裂。假以时日，金融框架当然可以恢复或重建，但笔者预想到这样一个问题:如果房地产泡沫破碎，经济萧条，很多人会成为负资产一族，再考虑失业问题，就会有很多人还不上贷款；而由于房价暴跌，当初高价买房的人会觉得上了当，愤懑之余，可能采取极端的方式恶意欠贷，就像流行的拖欠物业费一样。那时候，长期积累的一点可怜的信用都会被破坏殆尽。经济学的道理就是这样，如果有10%的人不守信用，其余90%的人也不会守信用，这和劣币驱逐良币的道理一样。 　　
　　房地产的泡沫比股市的泡沫更可怕，因为它是一柄双刃剑:房价暴涨的时候，会有人买不起房，激化社会矛盾，也影响中国的城市化进程。而在拐点到来，房价暴跌的时候，金融风险会加剧，社会信用遭到破坏。　　
　　有人喊着房价继续涨，有人辩白房价上涨与土地价格无关，有人盼着房价暴跌，但房地产泡沫一旦破碎，没有谁会成为赢家。所以，我们只能盼着这个泡沫慢慢挤掉，像啤酒的泡沫慢慢消除，千万别像肥皂泡那样，"啪"的一声。 　　
　　笔者坐出租，看到城郊灯火通明的新楼房，似乎卖得很好，司机提醒我，看房子卖得如何要数一数安了多少空调，有多少家晾衣服，春节贴了多少窗花。 　　
　　窗户纸，一捅就破。（上海证券报）
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China Securities Journal. All Rights Reserved起底一线城市楼市 房价泡沫还能持续多久？
作者：韩娜
　　“春节返京后我就赶紧交了定金，一颗心算是落下。其实春节之前半个月就看好了，因为房主有事一直没约上面谈，看着近期的这些政策出台，真担心房主涨价啊。”
　　一线城市房价加速上涨
　　春节刚过，北京的土地市场继续躁动。2月23日，北京节后首场土地拍卖即迎来楼面价达4.7万元/平米的地王，该价格已超过区域内所有在售物业价格。据地产人士测算，预计新地块未来房价将在10万/平米以上。
　　国家统计局今日发布“2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，显示一二线城市房价加速上行，其中深圳1月份房价数据同比变动幅度超过50%。此外，据了解上海房价近期疯涨，有房东一天三次调价直接涨70万。
　　楼市疯狂，类似于股市买涨不买跌的心理作祟下，进入中介的门店进行咨询的人近日明显增多。记者昨日在经过一家房产中介门店时，一位刚走出来的购房者略带兴奋的说，“春节返京后我就赶紧交了定金，一颗心算是落下。其实春节之前半个月就看好了，因为房主有事一直没约上面谈，看着近期的这些政策出台，真担心房主涨价啊。”
　　购房者的担心不是多余，数据显示，1月份北京新建商品房住宅环比上涨1.1%，同比上涨11.3%，二手房涨幅达到了环比上涨2.3%，同比上涨23.7%。
　　虽然一线城市楼市火热，但房价增速也开始分化。深圳作为房价上涨领头羊依然表现最迅速，环比涨幅高达4.1%，上海紧跟其后，而北京则落后于南京、厦门、合肥，而广州的涨幅排在第10。
　　房价暴涨逻辑是什么？
　　一线城市楼市行情火爆的逻辑到底是什么？是刚需，是投资，还是政策刺激？
　　武汉大学金融证券研究所所长董登新说，“一线城市房价疯涨的原因主要有三个方面：第一，货币过度投放，市场流动性泛滥，逼迫资产估值泡沫化；第二，百姓投资渠道狭窄，除了囤房保卫财富，基本上没有太多安全保值空间；第三，一线城市人口规模过度膨胀，全力助推房价。”
　　青岛大学经济学院教授认为，一线城市的市场完全是投资者为主导的市场。这些投资者从来就对房价高低不敏感，他们所关注的是房价是否还在涨，只要他们预期房价还会上涨，房价再高，他们也会涌入市场。
　　在以去三四线城市楼市库存为主要目标下，近期楼市政策频出，如降低首付、契税和业税减免等。易宪容表示，这些政策强化房价上涨预期，从而使得各种资金以不同的方式全面涌入一线城市的房地产市场，甚至于涌入二线城市的房地产市场。而且当前一线城市房地产市场的情况与月份中国股市场外配资涌入时疯狂的情况一模一样。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭同样表示，在少数强势城市，在房价加速上涨的过程中，如同不断加热的一锅油，此时货币面和政策面一旦有什么新的宽松政策出来，立即油花四溅。即便是新政不包括一线城市，也会激起市场情绪的浪花。
　　泡沫还能持续多久？
　　(行情600837,)首席分析师姜超在近日发布的研究报告中提到，“我们给日本的客户说上海的房价去年涨了30-50%，他们都惊呆了，跟我们回忆在1989年的时候东京的房价也是一年涨60%，然后就没有然后了。”
　　楼市终究是关系到经济的大问题，一时间，一线城市房价的泡沫引发各方讨论，到底泡沫多久会破灭是关注的核心问题。
　　(行情601328,)金融研究中心高级研究员夏丹对金融界网站记者说，“一线城市房价存在泡沫是肯定的，至于泡沫还能吹多久的问题，有机构将内地与香港、与日本进行比较。我认为国外经验有一定的借鉴意义，需要警惕，一线城市房价也不会永远涨下去。但是，在近两年内还看不到所谓的拐点，根本原因还在于地区发展、资源摆布的不均衡，人口向更优的资源、更好的就业机会集中。如果资源配置不到位，一线对二线、二线对三线，往下都是吸纳作用多于带动作用。”
　　对于一线城市房价继续大涨的可能性，杨红旭表示，在当前经济与楼市形势下，房价小涨，可以靠自住需求。但若想如深圳那样大涨，主要还得靠投资需求，或者自住与投资兼顾的复合需求，只有非自住需求，才会加大资金杠杆，才会刚刚500万买进，转手就以550万挂牌出售。
　　具体到北京房地产市场，中原地产首席分析师张大伟表示，2015年北京楼市已经出现了：刚需归自住，顶豪遍地跑，中端受挤压的特征，成交较好的主要在中低端商品房住宅房源。2016年大批地王上市后，预计北京市场的畸形发展将更加明显。
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责任编辑：韩娜
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