物业经理人来算账！谁该为二次供水损失买单
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物业经理人来算账！谁该为二次供水损失买单
笔者做物业管理已有15年之久了。和每一个物业经理人一样，每月最担心的事就是某某地方水费又亏损多少。每天吃饭、睡觉做梦都怕发生的事，就是某某地方的水管爆裂。现就福建龙岩漳平某小区的二次供水管理中半年亏损近10万元，却无人买单的尴尬现状，与大家共同探究二次供水损失究竟该由谁买单。
谁该为二次供水损失买单
漳平某小区总管理面积近20万平方米，分四期开发。前三期均为二次供水，第四期为后期开发的，转为自来水公司（以下简称“水厂”）抄表到户。也就是说，一个项目有两种管理方法。见表1-表6。
每个月，最怕看到的就是这个报表。但还是必须看。这不，从去年四季度到今年一季度的水费统计表，可以看出以下几个问题：
1、半年合计亏损94,939.2元。2012年10月亏损175.5元；2012年11月亏损1,240.6元；2012年12月亏损2,087.5元；2013年1月亏损2,611.8元；2013年2月亏损5,474.1元；2013年3月亏损83,349.7元。
2、一期1号楼的水管漏水最严重。该水管因地基沉降而漏水。如果不是2013年3月份发生1、2期总管爆裂后，可能还不容易发现，漏水最严重的是这条管道。
3、清洗耗水量大。半年清洗一次水池，耗水达1,536吨。
4、清洗人工成本极高。按计划分单元、分时间进行清洗，总花时间是20天。每天6个单元，每天需要6个人。也就是说，每半年清洗一次水池，该项目需要人工120个工时。每个工时按100元计算，总计人工费12,000元。清洗时，包括刷子、拖把等用具成本尚没有计算。
5、清洗检查费用高。清洗后，要水厂出具检验合格的报告。每个水池还要交200元的检验费。共128个水池，总共要交25,600元。否则，拿不到合格证。
6、日常维修养护成本高。半年来总花去的材料费是4,329.6元 ，人工费尚未计算在内。
7、清洗消毒购硫酸铝花去1,143元。
8、派送5个员工去学习，领到上岗证。每个证是650元，共计3,250元，尚不计误工和生活费。该证有多大的用途也不知道。
综合上述情况，该小区半年来在二次供水上支出的费用为142,799.3元。实际支出应在15万元以上。
责任归谁？各有说法
当管道爆裂时，第一时间是由物管公司出面，先垫资并加班加点进行抢修，才能保证业主正常用水。当然，物管公司不这样做，吃亏的反正不是他人。因为业主就会以此为借口，来拒交物管费。事后，物管公司找到相关单位去说理，他们却各执一词。
物管公司找到开发建设单位，报告了详细情况。当时，一期1号楼的地板下面，全部被漏出来的水冲出一个大地窑。这也说明了，是由于铺设管道时，在回填管道的工序上，没有按要求用30公分的沙石进行回填，而是用泥土回填造成的地基沉降，使给水管的接头脱接而漏水。
“全市的工地有哪个不是这样的？物管公司不能只收钱，不维修嘛！我们做了，还要你们来维修吗？更说明你们检查得不到位。自己去处理吧！”开发商一位负责人说。
到水厂去找说法，水厂的回答是，这个项目的根本问题在于一、二、三期没有交付配套费。按规定计算，应该交420万。交了配套费,我们水厂就可以接收回来自己管理。如果你们愿意交,我们还是可以接管的。
该小区现在的开发商是第二任。之前的开发商，在业主交房时收到了这笔钱，每套房收费是3,500元。可在转让项目时，没有提出来，而带走了全部资金。要现在的开发商出这400多万元，开发商是肯定不愿意出的。
找到建设局，得到的回复是，二次供水这笔钱不是专项维修资金的项目，也就不是我们管理的范围。至于开发商的转让程序，不是我局管理的责任，所以我们不能协助处理。
凡是物管公司，都经历过类似问题。也造成了物管行业中，出现许多二次供水的矛盾问题，并引起社会强烈反响。很多二次供水小区，总表和分表存在差额。随着时间推移，差额越来越大。巨额水损长期搁置，水厂还有高额的滞纳金给物管公司。日积月累，严重造成许多小型物管公司无法买单。接着，就使老百姓屡屡面临停水威胁。这样恶性循环之后，物管公司只好退出管理项目。那么二次供水巨额水损维修保养的费用，到底应该由谁来承担？都没有一个合理的说法。
找不到说法后，物管公司组织了一次协商会议。参加人员有水厂、开发商和建设局的负责人，还有每单元的业主代表。他们的说法更是各不相同。
多数人认为，应由物管公司和开发商共同承担。物管公司和开发商对小区供水设施有维护的责任。由于水管渗漏而造成的水损，应该由他们来承担。也有的说，按谁使用谁负责的原则，应该由业主承担。小区的用水既然要加压，就存在一个成本问题。既然属于二次供水小区的用户选择了高层或地势高的小区，那么就理应承担这种成本。有个老师说，水是自动加压，老百姓一次付费。按《物业管理条例》规定：配套设施设备由水厂管理、政府监管、物管公司协助管理。
有位律师说，《物业管理条例》第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。此外，第五十二条规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。这足以说明是由水厂收费到最终端用户，并对小区管线负有维修养护的责任。
最后，这位律师提出以下几点意见：
1、规划建房时，应有出台电网、水网建设的国家标准。尽快建立全国统一标准，并健全监管与惩罚机制。
2、监督验收时，政府有关部门应负责。不合格的，不准予以验收。
3、政府验收以后，应交给有关水、电公司。不要等问题出来，再来难为居民。
4、水、电公司是特殊“公司”，居民没法选择，就像道路建设一样，只有政府能管。
5、水、电公司不是批发单位，更不是水霸、电霸。遇到这样的事情，应该主动出来为企业、为百姓排忧解难。只有他们才有政府发的许可证和资质证，责任不在物管公司。
6、物管公司实质上只是一个负有监管责任的单位。可在实际操作时，他们担当起了主要责任人。可这种责任到头来，还是累死不讨好。大家都对物管公司怀着恨意。最后，是亏了钱，累死了人，还找来骂名，真是有些冤枉。居民选择物管公司比较难，也没精力。可所有单位和业主要理解、配合他们的工作。反过来说，如果没有物管公司，责任是谁来负呢？
7、 供水公司不拥有二次供水设施的产权，不对二次供水的水质负责。严格来说，真正拥有二次供水设施产权的是业主。但用户由于组织、技术等方面的原因，显然无法维护水质。这样管理、清洗任务就落到了物管公司身上。但物管公司也大吐苦水，他们并无清洗资质。有的因为恶性循环，导致物管公司的物管费都收不上来，无钱清洗。
8、卫生局负责二次供水的卫生监督管理工作。然而，对于未按规定进行水池清洗的供水单位，却并未设置相应的行政处罚。卫生部门只能责令其立即整改。
9、水、电是老百姓的大事，特别是二次供水，还带有安全责任。物管公司没有管理资质，政府也不会给他们发放这种资质证书，政府应有相应专业部门管理。
10、这次的责任，应该是由于开发建设单位在施工质量出现问题和没有与水厂协调好水表出户两大问题而引起。很明显大额水损费用应该是由谁来买单。当然我不能决定。
原载于《现代物业·新业主》2013年07期/总第263期
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物业收取二次供水费合理吗
我有更好的答案
不合理！开发商建好小区之后，供水的泵站就应该交给供水公司，您说的情况就是没交出去。
采纳率：36%
、合理，如自来水公司抄表到户、收费到户。2，如果自来水公司与小区物业是按总表结算的，物业代收的费用包含设备运行维护管理费及损耗、不合理
本回答被提问者采纳
所以市政保证六层有合格的水，六层以上就需要进行二次加压。所以自来水公司的供水水压只能到六层.02MPa。所以物业收取二次供水费是合理合法的，那么压力就是0，再有城市的供水管网输送到用户所在处所，自来水输送是需要压力的，一般自来水公司的供水的水压的标准是：《给排水规范》中规定供水压力.04MPa自来水由城市的自来水公司经过过滤杀菌消毒.1MPa，二层加0，二次加压需要一套完整的供水设备，设备是由开发商在建房时就购置并安装调试好的：一层（平房）0，三层到六层每层加0.28MPa，但在日常使用时是需要物业进行维护维修并保持设备的电力供应的，所以会产生相应的维护维修费和人工费
收的是设备运行费跟维护费吧
不合理二次供水属正常供需需求，在各地出台的物业物费收取办法中都没有相关收取规定你可以拒缴！
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状元府物业违规收费
房产局领导你们好，我是状元府5楼业主，我向你们反映状元府物业违规加收二次供水分摊电费一事：近期，状元府物业催缴物业费，但是我们发现，该物业增加了一项120元即，年二次供水分摊电费。请问，物业费难道不包括二次供水费用吗，请核查。另外，状元府物业，所收电费是0.6元/度，记得供电局所交居民用电应该没这么多，请问是否违规？恳请答复。附，物业费缴纳通知单。
(1.57 MB, 下载次数: 20)
18:33 上传
上网查询下就知道物业费不包含二次供水电费了
收取二次供水分摊电费和代收电费的回复
尊敬的状元府业主（网友）：
对于您关注状元府物业的日常工作，在此我代表状元府物业管理处表示由衷的感谢。针对您所反应的二个问题，现回复如下：
收取二次供水分摊电是否违规，应该从几楼收取，标准是多少？
1、根据 临泉县物价局 临价[2016]18号文件《关于进一步规范住宅小区前期物业服务收费的通知》规定，物业费不包含二次加压供水能耗费用。
文件的第三条规定：前期物业公共服务费实行等级收费，根据《临泉县普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准》的价格，并在前期物业服务合同中明确。
文件的第四条规定：高层住宅二次加压供水电费，按照非直供水用户实际用水量据实分摊，前期物业公共服务费除二次加压供水电费外，不得将公共服务项目分解收费。
根据以上文件规定，物业费中不含二次加压供能耗费。
根据小区整体供水规划和施工规范标准：市政自来水公司直接供水楼层是4层以下（含4层），5层以上（含5层）全部通过增加泵进行二次加压的形式进行供水。
通过2016年交房至今，二次泵房增压设备所用电量、损耗和维护养护的费用计算，平均每月分摊到每户费用约在9元-21元左右。我物业管理处为了避免业主过多支付均摊费用，为此制定10元/月·户的标准收取费用（只收取5层以上住户费用），多余损耗的费用支出则由物业管理处自行承担。
代收电费标准为0.6元/度，是否存在过高？
根据国家电网的收费标准，是实行阶梯电价，一档标准为0.56元/度，二档标准为0.61元/度，三档为0.86元/度。
我公司根据周边小区及询问供电公司，代收电费可以按照0.6元/度（含电耗）的标准收取。
以上是对状元府业主（网友）的答复，如仍有不明白的问题可以电话咨询供电部门（）或到我公司物业办公室（）详细了解。
状元府物业管理处&&
二零一七年九月二十五日
网友您好：: M- i" {4 _) u, F) n
　　您反映状元府物业违规收费问题，我局已约谈物业服务企业负责人。据企业负责人称：该公司收费均是按物价部门核准收取的。我局已要求物业服务企业，要加强自身队伍的建设，提高员工的服务意识，端正服务态度，认真做好对业主的解释工作，将水电费及物业收费项目及时公示，让业主了解知晓。, S9 t7 G6 D* T) ?" [4 g&&c4 {3 y/ t( w
" Q2 k1 Z( v. |4 O) B&&h" ?
负责人：冷剑　　具办人：王军
临泉县房地产管理局
回答的很到位，这样的物业才让人放心。
物业合同上好像没有另外120元的这个收费，现在物业费为啥另加120元
电费人家自己不会交吗&&需要你来代交
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp
临泉县人民政府主办 临泉县信息化办公室承办
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邮政编码：236400 通讯地址：临泉县政务新区南楼701 邮箱:&
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物业管理收取的二次供电二次供水价格问题
湖南－永州&11-09 02:10&&悬赏 0&&发布者:basehe…… & 回答:(0)
本人所在的小区收取的二次供电二次供水价格高于水电局的原价，并且没有给出任何解释。同时水电费异常，明显高于正常情况时的水电费，小区内使用的是智能水电表，据我所知这种水电表可以人为的让它收费更多。
这个问题如何处理？目前我知道的是可以向房产局的物理管理科投诉，在投诉后多收取的水电费跟物业人为调高的智能水电表收取的费用如何退回？
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