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18年一个周期 房地产濒临崩溃？
　　秦朔　　不久前，邀我去深圳和《非理性繁荣》一书的作者希勒对话，主持人是招商证券在香港的投资银行家温天纳。他很文雅，送了一本书给我。天纳根据资料文献，发现自工业革命以来，一个完整的房地产周期大约是18年，和人的成长周期（成人）一致。如美国的房地　　产市场分别于1974年、1992年和2010年达到低点。根据美国学者哈里森的观察，18年周期的前14年房价上涨，后4年下跌。房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，之后是2年疯涨，最后是4年左右时间的崩溃。　　我是不太相信哈里森曲线的。假定，只是假定这个曲线在中国成立；如果从1998年7月国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分房，实行货币分房，房地产业真正地走向市场之后，目前已经进入第12年。那也就是说距离崩溃不远了？　　天纳书中还提到，的老板陈启宗经历过六、七次股灾，陈董对他说，还是投资“砖头”靠得住些。我查了一下，陈董的确在2009年7月说过，经过金融危机后，投资者应更小心金融产品，而“砖头”比较实际。　　至少在过去的12年中，投资“砖头”被套住的很少。而赚钱的，很多。　　且看未来6年。（秦朔）　　更多博客内容可参见同乐坊投资者社区/space，欢迎读者参与[责任编辑：cindyzheng]
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如果你还想投资房产，这15座城市的房子最值得买！
如果你还想投资房产，这15座城市的房子最值得买！
看完这篇文章你就知道了，这15座城市的房子最值得买。
　　本文系融360专栏作者&力哥说理财&原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。
　　每次力哥谈到房产话题时，都会有无数小伙伴跑来问我XX城市的房子还能不能买这类的问题。
　　这个问题的答案我其实说过很多次。
　　首先，从理财角度看，买房不能光想着能不能升值赚钱，买房需要综合考虑你的生活所需和经济承受能力，别人买A房子可能很合适，但你买就不合适了，可能你更适合买B房子，所以在没有充分了解你的情况之前，力哥没办法回答这个问题。
　　其次，从单纯的投资角度看，长期看最保值的从来都是中心城市的中心区域住宅。
　　这里有三个维度。
　　一是中心城市。中国的中心城市数得出来。
　　二是中心区域。大部分中心城市都有环线，内环优于中环，中环优于外环，外环优于绕城高速。如果你对这座城市的过去、现在和未来规划有更深刻的认识，就会发现同一个环内，某些区域的房子比另一些区域的更有投资价值，在《上海滩买房最抗跌的地段&&&黄金新月&》一文中，我就以中国第一大都市上海为例，剖析过这个问题。
　　三是住宅。如果经济崩溃，住宅的抗跌性是最强的，而那些商铺、写字楼和商住两用楼，往往就比较惨了。
　　上面这些都是正确的废话，还是很虚，作为地理狂魔，今天力哥又来给大家上地理课了，告诉你如果你还想在中国投资房产，为什么这15座城市的房子最有投资价值！
　　中学地理课上，老师教过我们，中国的一级行政区划叫省，中国有23个省，和省同级别的还有三类特殊行政区划，其一叫自治区，有5个，其二叫直辖市，有4个，其三叫特别行政区，暂时有2个，还预留了1个给湾湾。
　　从城市行政级别的角度看，最高级的自然是首都、帝都、京都、京师、京城、王城、D中央、天子脚下&&
　　其次是直辖市，有点明清两代直隶的意思，由中央政府直接管辖，市财政直接对口中央财政，所有直辖市里市一级官员的行政级别都参照其他省一级的标准。
　　第二级别的城市是省会，以及同级别的自治区首府，也就是那23+5=28个城市。
　　第三级别的城市是地级市，以及同级别的自治州、盟（内蒙古）的驻所，有300多个。
　　第四级别是县级市或县城，以及同级别的自治县、自治旗的驻所，加起来有2000多个。
　　县城再往下，就称不上城市了，最多叫镇子，也就是许多小镇青年自嘲的&十八线城市&，那就有好几万了。
　　中国那么大，必须要划很多省，必然会有很多省城，一个省也堪比欧洲一个国，省下面必然还要划分好多地级市，所以如果你就根据行政级别来确定哪里的房子更有投资价值，那就完蛋了&&
　　比如宁夏首府银川2016年GDP是1600亿元左右，而地级市苏州下辖的一个叫昆山的县级市2016年GDP是将近3200亿元，昆山是银川的两倍。银川的行政级别高出昆山两级，但GDP只有昆山一半，昆山房子的投资价值远远超过银川。
　　所以参照雄安新区的故事，关于哪座城市的房子更有投资价值，中央其实早就给了我们更重要的参考维度&&经济地位。
　　建国初期，全国各大城市在中央心目中的地位排名，可以从电话区号看出来
　　010北京，无可厚非。
　　020广州，021上海，022天津，也没什么好争议的。
　　自从秦始皇征百越以来的两千多年里，广州历来是岭南地区的中心城市（中间短暂迁移到番禹过），清朝闭关锁国后唯一的外贸窗口，类似日本德川幕府时代的长崎，而上海和天津则是解放前南方和北方最重要的两个对外开放城市，租界遍地，华洋混处，也是建国后设立的北京之外唯二的直辖市（重庆直到97年才重新设为直辖市），类似于日本&一都二府&中的&二府&（大阪府、京都府）。
　　024沈阳，025南京，027武汉，028成都，029西安，这也很好理解。这五座城市分别是建国初期，东北、华东、华中、西南、西北这五大区域的中心城市。直到今天，国家统计局发布全国70个大中城市房价指数时，也是按照华北、东北、华东、华中、西南、西北这样的顺序排列的。
　　你可能会说026怎么没了？
　　这是中央当年特地为台北预留的。
　　时过境迁，人人都在用手机，国内漫游费都已经取消了的时代，这些电话区号本身也没什么实用意义，但我们却能从区号中发现一座城市的地位。
　　改革开放以后，各地区各城市的经济发展差异越来越大，为了激活经济，中央设立了计划单列市
　　对中央来说，计划单列市的财政直接对接中央，对中央财政有好处，对地方来说，计划单列市的市领导享有省一级的经济管理权限，能够更高效的刺激改革开放，推动经济发展。
　　到1993年，中央先后批准设立了16个计划单列市，分别是沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、重庆、西安。
　　但因为计划单列市的行政定位很模糊，既不是直辖市，又不是经济特区，既有省会城市，也有应该归省领导的地级市，为了理顺行政关系，1993年，中央撤销省会城市的计划单列。
　　计划单列市只剩6个：大连、宁波、厦门、青岛、深圳、重庆，这6个计划单列市的行政级别都是副省级，连同另外10个省会城市，这16个城市统称为副省级城市。1997年，重庆升级为直辖市。所以今天，中国的计划单列市只有5个，副省级城市有15个。
　　网上讨论城市PK时，往往会说某某省会城市是副省级城市，很多不明就里的人会觉得怪：都是省城了，怎么还叫&副省级&呢？
　　因为&省会&指的是这座城市的政治地位，&副省级&体现了经济地位。中国有28个省会/首府，却只有10个副省级省会，剩下18个省会/首府做梦也想挤入副省级城市行列，这其中的竞争比NBA季后赛资格还激烈。
　　2010年，推出&国家中心城市&概念
　　从改革开放前的城市电话区号排排坐，到80年代的计划单列市，再到90年代的副省级城市，虽然几经调整，但计划依然不如变化快，尤其是进入21世纪后，中国的城市化进程速度惊人，大城市病和城市无序扩张的问题显得越来越严重，经过多年研究后，2010年，住建部终于推出了&国家中心城市&的概念，第一批入围的城市有五个：北京、天津、上海、广州、重庆。
　　随后考虑到区域发展平衡问题，西部的成都、中部的武汉和郑州，东部的南京先后入选，目前一共有9个国家中心城市已确定。
　　剩下的热门候选城市主要是沈阳、西安、长沙、深圳、杭州、青岛、厦门。
　　关于国家中心城市的门票到底有几张，外界一直说法不一，有说10大城市。这个数字来源于《全国城镇体系规划》中提出的&十百千万&的城市体系，即10个全球与国家中心城市、100个国家特色城市、1000个中小城市、10000个特色镇。
　　但我觉得不太可能，眼下九张门票已确定，最后一张门票，给了西安就不能给深圳，给了深圳就不能给西安。但这两个城市必须入选国家中心城市行列，否则这张榜单就不完整。
　　大西北虽然一直是中国最贫穷落后的地区，但一个国家中心城市的名额都不给太不和谐了，太不政治正确了，西安千百年来都是西北王，电话区号029，也入选了副省级城市，如果不给西安一张门票，让西北人民情何以堪？
　　至于深圳就不说了，你都把门票给郑州了还不给深圳，住建部脑子进水了吗？
　　对了，还有沈阳。
　　虽然力哥写过《外面混得再差，也别回东北老家买房！》这种悲催的文章，但东北再看不见希望，也得有一个国家中心城市，否则东北人民真要绝望了，还不得玩命往北京跑啊。
　　这么一来就12个城市了，于是又传出了国家中心城市有12座的说法。
　　再后来，传说扩容到15个。但物以稀为贵，国家中心城市如果完全变成了排排坐吃果果的政治平衡游戏，含金量就大幅降低了。所以去年年底，又传出了一种最新的说法，叫&4+11&。
　　一方面，既顺应中国各城市经济发展的客观事实，又考虑到地区发展平衡，把民间公认的北上广深四座一线城市定性为&全球城市&，天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州，加上沈阳、西安，杭州、青岛、厦门定性为&国家中心城市&。
　　不过原本去年就应该正式出台的《全国城镇体系规划（）》到现在依然难产，说明各地驻京办都在积极走动，弄得中央各部委意见打架很厉害，只能搁置再议。4+11的说法也没得到官方正式认可。
　　但我觉得4+11的规划倒还不错，一方面实事求是，比较客观，一方面也政治正确。
　　看到这里，你可能会说，力哥，你是不是想说要买就买这9座板上钉钉的国家中心城市和剩下6座潜在的国家中心城市呢？
　　不全对。
　　这15座城市既考虑到了城市本身的经济体量和经济发展水平，也加入了地区平衡的因素，但我们买房子不是中央领导做决策，地区发展平衡和我们有半毛钱关系？我们只要考虑经济因素。
　　因此沈阳必须剔除，苏州必须加入！
　　苏州虽然连计划单列市都算不上，但它代管的昆山，在全国所有县级行政单位中GDP排名老大，张家港排老三，常熟排老四，太仓排老六，排名老二的是紧贴着张家港的江阴市（无锡市代管），真是亮瞎了我的狗眼！
　　苏州的经济体量和经济发展水平历来高于省会南京，苏州人也历来和南京生疏与上海亲近，看电视也看上海台不看江苏台，最近苏州出台了墓地限购令，就是因为好多上海人喜欢百年后埋苏州，所以作为上海的后花园，苏州买房的安全系数也非常高。
　　另外中国沿海几个省都存在这种有趣现象，省会城市和计划单列市不对付，有时计划单列市还能盖过省会的风头！
　　比如苏州和南京，大连和沈阳，青岛和济南，宁波和杭州，厦门和福州，深圳和广州。其中除了力哥多次说过未来中国最有希望晋升为新一线城市的杭州经济特别强悍，导致宁波还无法完全与之匹敌，其他几个城市，都呈现出了前者强于后者的趋势。
　　另外重点谈一下武汉和郑州的关系
　　基于地理决定论，未来中国中部崛起的领头羊，不是河南就是湖北，所以中部中心城市不是郑州就是武汉，绝不可能是合肥、太原、长沙或南昌。
　　郑州和武汉都有绝佳的地缘环境，两者都处于中国地理的十字路口，更准确的说，郑州是北中国的十字路口，武汉是南中国的十字路口。
　　郑州的优势在于自古就是中原核心，平原腹地广阔，人口稠密，市场潜力广阔，陇海线与京广线的交汇处，西有洛阳锁关中，东有开封连淮海，北边的新乡、焦作、安阳，南边的许昌、平顶山，这一群三线城市的经济体量都大致相当。除了安阳稍远外，其他几个城市距离郑州都在100公里内，高铁半小时、高速一小时内搞定，比杭州到上海的距离还要近，而且以郑州为中心，形成了一个同心圆城市群。
　　尤其是距离最近的开封受益最大，因为郑州经济相比开封没有强大得令人窒息，所以郑汴一体化的难度要比京津冀一体化更容易，毕竟北京的虹吸效应连同样贵为国家中心城市的天津也完全无法抵抗，多少天津人都过着&5天北京人，2天天津人&的双城生活。
　　如果这个城市群能够相互协调，均衡发展，中原城市群未来很可能会超越成渝城市群和武汉城市群，成为长三角、珠三角和京津冀这三大世界级城市群之外，最重要的第四级。
　　但郑州的优势也是弱势，本身的经济体量比武汉还是差了一大截，尤其是三产，互联网、科技创新、金融服务都乏善可陈，高等教育水平更是排名全国倒数，河南考生很悲催，本地优秀院校太少，考外地院校分数又很高，而且由于省会本身的产业结构不行，对高素质人才吸引力不够强，导致河南人才外流特别厉害，中国劳务输出第一大省不是盖的，可21世纪最宝贵的还是人才啊&&
　　武汉则相反，九省通衢之地，自身特别强悍，产生了强大的虹吸效应，周边的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁都和武汉差得很远，甚至把省内旮旯角落的人才全都吸引到了省城，导致以武汉为中心的长江中游城市群未来的发展后劲可能不如中原城市群。
　　但武汉还有个巨大的优势，就是自身处于江汉平原中心，西南和东南还有洞庭湖和鄱阳湖这两大长江支流水系，水网密布，互通有无，沿长江东去则是中国最重要的长三角都市圈。
　　可郑州沿陇海线到达的出海口却是定位尴尬的连云港，中间还要经过以徐州为中心的更尴尬的淮海城市群，苏北、皖北、鲁南、豫东都是经济欠发达地区，而且都不是本省发展的重心，尤其是隔壁山东日照港和连云港有强竞争关系，谁都不愿给对方做嫁衣，没妈疼的孩子，没戏。
　　所以光从城市本身来看，眼下武汉显然强于郑州，但未来还存在变数，我本人更看好武汉，但依然不敢轻视郑州。
　　最后告诉大家一组很值得玩味的数据
　　力哥微信粉丝合计约18万，从今年开始，排名第一的城市不再是我的主场上海（因为力哥最了解上海，聊上海的话题最多，理论上更容易吸引上海粉丝），而是北京，有16600多人，上海只有16100多人。我现在非常怀疑，以建成区瞬时人口计算，今天中国第一大城市的桂冠已经悄然戴在北京的头上了。
　　接下去深圳和广州的粉丝分别是11400多和9600多，深圳已经和广州拉开了不小差距，尽管广州的面积和人口都比深圳多出不少。
　　5-7位分别是成都、杭州和武汉，差别不大，都在5000人上下。
　　8-13位是苏州、南京、重庆、西安、天津和郑州，差别也不大，都在人。
　　这13座城市入选国家中心城市，我觉得理所当然。
　　值得注意的是，南京和苏州的关系重演了广州和深圳的关系，而且南京还和杭州拉开了不小差距，要知道杭州其实是一座地理上很逼仄的城市，被山水包围，和深圳很像，发展空间受到很大限制，这反而承托出杭州房子的潜在价值。
　　另外重庆很占便宜，毕竟重庆市的面积接近整个浙江省，限于山城地貌，重庆的经济发展水平和成都还有不小差距。
　　而青岛和厦门限于半岛和岛屿的地理环境限制，不可能像南京、武汉、成都这样的城市不断扩张，所以粉丝排名虽然只有18、19位，和郑州之间隔了东莞、长沙、佛山和宁波，但应该给予加分，尤其是厦门，岛内房价在有些人看来贵得离谱，但在我看来很合理。
　　至于被力哥踢掉的沈阳，排在第25位，比温州还要低。
　　最后我把这15个城市分成三个等级
　　第一级：上海、北京、深圳、广州、杭州。
　　第二级：成都、南京、武汉、苏州、厦门。
　　第三级：天津、青岛、重庆、西安、郑州。
　　第一级的城市适合全世界人民来买。
　　第二级的城市适合全国人民来买。
　　第三级的城市适合省内人民来买。
　作者：力哥 公众号：力哥理财（lglicai）
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“18年周期”与中国“未来房价”是什么关系？
日04:39&&来源：
原标题：“18年周期”与中国“未来房价”是什么关系？
清华大学国家金融安全专家委员会主任、博士生导师房四海教授日前称，房价正处在下跌周期。“我们的货币也是增长非常快。我们今天所处环境不是别的危机，而是货币危机，货币的危机本质上是信仰的危机，是人性的危机。二十年的房地产周期，中国房地产涨了18年很正常，未来要跌。”
房四海教授所说的“房价正处在下跌周期”，主要是基于房地产周期波动的相关理论，并预测房地产“未来要跌，也要跌18年”，还言之凿凿地说是基于全球宏观周期等数据追踪的结论。虽然他没有提到具体的依据，但从其“18年”的多次表述中我们可以推测，应该与著名的房地产周期“18年周期模型”有关。
那么，“18年周期模型”是个什么东东呢？它究竟与中国“未来房价”是什么关系呢？
英国经济学家弗雷德?哈里森是全球最著名的房地产周期研究专家，曾准确地预见美国和英国三十年的数次泡沫崩溃。根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右，而且目前依然在起作用。这就是著名的“18年周期模型”。
实际上，18年地产周期规律发现的更早，美国的房地产历史上曾经出现过十分典型的“18年周期模型”。1933 年，霍默?霍伊特出版了《百年来芝加哥地区土地价值》一书，开启房地产周期领域研究先河，并首先发现了长度为18年的地价周期。之后不少学者对18年房地产周期进行了更多的研究和分析，1975年―1989年，美国出现了三个大的房地产“大波峰”，构成3个为期50-―60年的长周期，每个长周期可分解为3个长度约18年的房地产周期，研究显示美国房地产存在十分显著的“18年房地产周期”现象。
不过，房地产周期研究除了弗雷德?哈里森等为代表的“可知派”，还有“不可知派”学者。他们认为房地产周期是没有所谓的周期的。
“不可知派”代表性的观点主要有：市场是有效的：如果房地产确实存在周期，那么参与者都能清楚地意识到处于经济周期的阶段，并采取相应的措施来提前获益――早在高点到来之前就清空了房产，在低点到来之前就买入了足够的房产。这样也就不会有房地产周期的高点和低点，因而也就没有所谓的房地产周期；周期不能被精确测量：如果有存在周期的话，那么周期一定能够被精确测量，一定能够精确地指明目前处于周期的哪一阶段，并按周期去预测未来的走势。
具体到房四海教授所说的房地产“未来要跌”，其实也是一个很模糊的概念，房教授并没有给出一个明确的时间。“未来”何时“来”，“未来”是一个时间跨度很长的概念，这对居民的房地产等资产配置没有多少实质性帮助，例如，就像预测一个人总是会要死的，这是绝对正确的。
我们有个现象值得关注，人们往往会“选择性记忆”，在股市、房市中，永远存在三种“预测家”：看涨、看跌、维持现状，在股市、房市上涨的时候，人们就会对“看涨”的经济学家们津津乐道，对“空军司令”嘲讽，反之亦然。我们要知道，市场上永远不缺乏这三类人，投资者要识别其中的市场“噪音”。
实际上，影响“18年周期模型”的因素很多，也并非不可打破的神话。美国从1934年房地产波谷到20世纪70年代，随着大萧条后的积极财政政策以及战后重建，美国房地产周期趋缓，这个时期中长度为18年的周期没有再被发现。
决定房地产周期的力量很多，在中国虽然没有大的房地产周期规律可以借鉴，但却具有较强的政策性周期。这个或许远比“18年周期模型”更具现实指导意义。应该说，中央让房地产市场回归“房子是用来住的，不是用来炒的”决心很大，市场仍可以从“住的”角度来配置房地产，不必受困于“未来要跌”这样模糊的“算命”，但若以“炒房”的角度来配置大宗资产，至少从短时间来看，或是“刀口舔血”。
(责编：袁勃)