见证历史性下跌 房价上涨是成本上涨造成的吗_新浪房产_新浪网
见证历史性下跌 房价上涨是成本上涨造成的吗
日09:10 《蓝筹地产评论》
　　中国房地产市场到底有没有泡沫？
　　这是几年来各界争论的一个焦点。但不客气地说，关于泡沫讨论的本身带有泡沫性。这是因为，关于房地产泡沫的标准不清楚，住房价格的情况亦不清楚，许多数据并不具有可比性，也不具有说服力。在这种情况下，说有泡沫也罢，没有泡沫也罢，都缺乏足够的依据。我们希望统计部门和建设部门能够提供价格变动等更具信息显示性的数据。在没有
看到这样的数据前，所有的评论包括本文的评论，都只能说是猜测性的。
　　争论一
　　房价与收比偏高算不算泡沫？
　　房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则更高――在上海，80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍(据中国社会科学院刘建昌研究员测算)。泡沫论者坚持把房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据。
　　无泡沫论者则认为这并不能说明我国楼市有泡沫。他们指出两个需要考虑的事实：一是纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，有很大一块隐性收入没有统计进来；二是我国正处于经济高速发展时期，居民收入增长很快，例如根据国家统计局的数据，北京人均收入增长连续8年超过10%，而房价年涨幅则低于10%。
　　我们承认，中国当前真实收入大大超过名义收入，中国具有良好的居民收入增长预期，这是可以延缓中国房地产泡沫破灭的时间的。但即使考虑中国收入的特殊情形，亦不可能完全解释为什么中国的房价与收入比严重超过国际警戒线。事实只能是，中国的确出现了房地产泡沫。最近，有资料表明，上海、北京居民资产的负债率甚至超过了美国的平均水平，2004年上海市民的支出超过收入800多元。这说明即使在中国收入较高、收入增长较快的地区，近期内其支付能力也已经出现严重危机。
　　争论二
　　房租背离房价算不算泡沫？
　　房价与房租比是国际上又一个衡量房地产泡沫的标准。在这一轮房价上涨的过程中，出现的一个特殊现象就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨但租金却下跌的现象。泡沫论者把这种房价和房租的背离作为楼市泡沫的一个重要信号。
　　无泡沫论者却认为投资房产的收益由房租和价值增值两部分组成，在房屋价值增长很快的情况下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房价和房租背离不能说明楼市存在泡沫，目前楼市还具有投资的价值，因为房价会进一步上涨。
　　我们认为，房租表明的是买房的内在价值(intrinsic value)。从房地产的资产价格等于房租除以利率的经典公式来看，两者是不应该长期背离的。如出现背离，则说明泡沫已出现。如果背离程度加剧，则说明泡沫增长的加剧。
　　至于投资者看重于房地产投资价值的解释，只能说明中国当前的房地产泡沫正陷入“自我膨胀机制”的繁荣之中。众所周知，由于银行信贷的参与，房地产泡沫具有一种自我膨胀的机制。在房地产价格上升之后，房地产资产拥有人的资产价值上升，随后他将房地产抵押给银行，获得之后继续购买房地产，导致房地产“投资价值”的进一步上升，如此往复循环，陷于一种“虚假的繁荣”。但正如 Kindleberder 所言，这种繁荣注定要消失，不是以迅速爆发危机的方式消失，就是以经济长期停滞的方式结束。无论如何，经济都会受到伤害。
　　争论三
　　住房空置率低算不算无泡沫？
　　无泡沫论者坚持认为，我国房地产市场出现供需两旺、量价齐增的现象是认为楼市无泡沫的一个重要论据。从另一个国际上通用的衡量楼市泡沫的指标--住房空置率来看，我国房地产市场也不存在泡沫。我国2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比上年底减少3%；上海商品房空置率下降为2.7%，比国际警戒线的下限还低0.3个百分点。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。
　　泡沫论者则对房地产市场的需求和空置率都提出了质疑。他们认为目前房地产需求旺盛和低利率有很大的关系。目前CPI指数在5%以上，使得实际存款利率和按揭贷款利率都是负值，这是很多居民采用购买房产的方式来保值资产的重要原因。其次，我国的房地产市场刚刚起步，购房的人都是高收入者，这明显夸大了我国居民的购买能力。但目前这些消费者的需求已经得到了满足，还用他们的支付能力来代替普通居民的支付能力，实际上是夸大了有效需求。还有一个是投资性需求所占的比重过高，已接近20%的国际警戒线。
　　我们认为，当前房地产购销情况的真实数据值得怀疑。许多报道披露了房地产商制造虚假需求的事实。另外，许多需求反映的其实是投资需求而非居住需求，而这种需求和银行利率即资金价格高度相关，如前所述具有自我膨胀机制，因此亦是脆弱的和“不真实”的需求。
　　由于房地产资产价格与利率价格有关，因此房地产的问题在一定程度上是一个宏观问题，与利率和汇率等宏观参数的变动息息相关。目前，从市场购房资金成本与租金的比率来看，长三角主要城市购房资金成本为租金的1.3至1.5倍，月供为租金的1.5至2倍，已与香港1997地产泡沫破裂前的水平接近。显然，如果利率上升，房地产价格波动势必出现反转。如果利率上调至10%，恐怕再也不会有什么供销两旺的事情，也不会有房价上涨的情形了。
　　争论四
　　房价上涨是成本上涨造成的吗？
　　无泡沫论者认为这几年房价的快速上涨，并不都是投机炒作造成的，而是由于建房成本的提高导致的。首先是各种材料费、人工费逐年上升。据统计，从2001年到2004年上半年，钢材价格上涨了50%左右，混凝土价格上涨了60%左右，仅此两项就使得房屋开发成本每平方米增加了100多元。其次，根据新修订的《城市居住区规划设计规范》，新建小区的配套设施和房屋质量都有了很大的提高，这必然也增加了开发成本。更主要的是，这几年随着土地市场的改革深入，“招拍挂”逐渐取代了原来协议出让土地的方式，使得土地成本大大提高。开发成本的上升使得房价大幅上涨，这和楼市泡沫没有关系。
　　泡沫论者则批评无泡沫论者上述观点颠倒了房价和成本的因果关系，认为不是成本上升推动房价上涨，而是房价上涨导致成本上升。特别是土地，不是土地价格决定房价，而是房价决定土地价格。房价的一路上涨使得开发商纷纷加大开发规模，对土地的需求增加，造成地价上涨。
　　我们认为，从宏观经济的角度，能够得出的结论只能是需求导致供给，下游的需求拉动上游产品的价格上升，而不是相反。房地产对相关产品的拉动作用大，对经济增长的乘数作用大，因此对于总需求的膨胀起到了火上浇油的作用效果应该是没有疑问的。这样一种作用在通货紧缩时积极的意义，但在通货膨胀时期则有相反的作用。
　　争论五
　　境内外房价差是涨价的理由吗？
　　无泡沫论者还认为，我国上海、北京等大城市的房价虽然涨幅已很大，但是从绝对水平上看，和东京、纽约等国际大都市相比还差得很远，因此不能说我国楼市有泡沫。中国现在正处在一个经济高速增长的时期，城市化还刚刚兴起，房价的快速上涨是有经济支撑的。现在我国的城市化率只有40%左右，城镇居民只有4.9亿，到2020年实现“全面小康”，城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平国家的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米。两项合计，到2020年，我国城市还需新增住房160亿平方米以上。所以我国楼市根本不存在泡沫破灭的可能，有的学者甚至认为我国房价至少还有20年的上涨期。
　　泡沫论者并不否认随着经济的增加和城市化的进程，我国房地产业将会有长期的发展，等到上海、北京等城市的经济发展水平赶上东京、纽约等国际大都市时，房价也会和它们接近。但是，长期内房价会上涨并不能说明短期内楼市没有泡沫，不会出现大的波动。很多泡沫论者也相信，像上海这样的城市，房价在未来10年内翻一番也有可能，也是比较合理的。10年翻一番，平均年增长率也就7%左右，但现在上海房价年涨幅为30%以上，房价两年左右翻一番，严重透支未来，这就是楼市泡沫。
　　我们认为，无泡沫论者在此犯了一个常识性错误，即把潜在需求与现实需求两个概念混淆了。关于这点，现有一个很好的例子可以用来说明：当前，我国有7亿多农村居民，他们都对彩电、冰箱都有需求，但对他们中的多数人来说，这种需求从过去到现在以及在未来相当长的时期内根本实现不了。否则，潜在需求能当成现实需求看待的话，我国的彩电厂和冰箱厂就不会有亏损的事情出现了。
　　争论六
　　房地产业需不需要宏观调控？
　　无泡沫论者相信我国房地产市场没有出现过热现象，当然不赞成中央政府的宏观调控，认为我国房地产市场刚刚发展起来，价格涨得快一些是由正常的市场供求造成的，所以应该让市场自由发展，政府宏观调控实际上是打压房地产市场。政府过于严格的宏观调控会带来很多不良的后果。
　　首先，好不容易进入上升通道的房地产市场可能因为调控而再一次陷入低潮，影响房地产业自身的发展。其次，房地产业牵一发而动全身，如果房地产业因为调控而垮了，许多和房地产业相联系的上下游产业，如钢铁、水泥等行业都会受到影响，特别是银行会出现大量的呆坏账甚至导致金融危机。再次，城市居民财富会因为房价下跌而大幅缩水。
　　泡沫论者则对楼市泡沫表示了极大的担忧。他们希望中央前一阶段的宏观调控政策得到很好的执行，对一些地方政府和商业银行阳奉阴违的做法极为不满；他们希望中央政府加大宏观调控的力度，特别是中央银行应该通过提高利率，挤压房地产市场的泡沫。
　　综上所述
　　我们作出三点判断：第一、中国的房地产的确已经出现泡沫；第二，就泡沫的严重程度来说，用“全面过热”来形容未免太重，用“局部过热”来形容则未免太轻。第三，是泡沫就会有破裂的时候，从近期房价的走势来看，我们认为，泡沫的顶峰已过，跌价将“局部出现”。
　　在股市上，房地产上市公司的股价都出现了较大幅度的下跌，11日-13日万科A股股价总跌幅达到13%，市值损失11.8亿元。金地集团则还出现了跌停。
　　除了有跌价的消息已从上海传来外，北京的消息也显示房价近期可能出现下跌。在北京，我爱我家房地产经纪有限公司统计显示，购买不足两年的高档房屋占到可售房源的40%左右，其中要求尽快过户交易的比例则达到50%左右。“链家市场”研究则显示，在京城东部，区域委托挂牌出售的房屋增幅达到了10%-15%。
　　我们相信，虽然中长期房价走势还难以预期，未来泡沫的演变亦需研究，但从2005年5月政府稳定房价的政策开始，人们将见证本轮房地产泡沫开始破裂的历史瞬间。
&&& 赵晓/文（博士、国资委宏观经济研究部部长）
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房价跌了，房租会降下来吗?
来源：房金所
接连而来的楼市限购让楼市高温骤降,无论是投资客还是刚需，还有媒体，都在紧张关注本次楼市大调控，也有买不起房的人在观望，房价难道真要停涨甚至下跌？那么问题来了：房价如果跌了，房租怎么走？
接连而来的楼市限购让楼市高温骤降,无论是投资客还是刚需，还有媒体，都在紧张关注本次楼市大调控，也有买不起房的人在观望，房价难道真要停涨甚至下跌？那么问题来了：房价如果跌了，房租怎么走？
01在中国，什么是房价？
说白了就是这个房子到底值多少钱？怎么评估这个价值。
看有人愿意多少钱来买。
想买的人可能不少，还要买得起才行，那么需要多少钱呢？
按照今年来的行情，假设北京600万的平均成交价，上海600万的平均成交价。
对比国外的城市：纽约1347万，洛杉矶1033万....
600万的房价总额，按照30%首付的话就要200万才能交得起首付，才有可能有一套自己的房，才会有后期的升值等等。
手里有200万现金那还是挺有钱的跟打工仔已经拉开距离了，事实上大多数资产千万出头的人手里不见得有这么多现金呢。
所以这个逻辑很清晰了，现在在全球一线城市购房的，都是土豪。
02房价VS房租
首先要区分下买房和租房在本质上的区别：中国人买房除了用于居住外还捆绑着户口、教育和老婆。你以为买的是房子吗？你还要看，附近的优质低价教学资源，附近的优质低价医疗资源，以及高考降分BUFF啊。
房价里包含这些潜在因素的溢价，买到一套房也许你就拥有了上述的一切。但如果是租的那就什么溢价都不包括了。有人说医疗资源的问题，的确是，看病不需要户口，所以房价和租金里都折入了医疗资源的对价才对，不影响租售比的问题。
为什么要租房？因为有居住需求，一般为刚性。比如你住上海没事干会去北京租个房子吗？租房投资吗？为什么不买房？买不起/不合算/怕房子跌。
什么是租金？学过经济学101的都知道，是你愿意为了这个房子付出的最高代价。
再看房屋租售比。“房屋租售比”= “每平方米建筑面积的月租金”/ “每平方米建筑面积的房价”。但为了便于理解，我们可以把这个概念颠倒一下，转变为“房屋售租比”。
房屋售租比即“房屋售租比”=“每平方米建筑面积的房价”/“每平方米建筑面积的月租金”，其含义可以简单理解为：“在保持当前的房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资需要多少个月”。
从收回投资时间长度上来看，在假设当前房价和租金不变的情况下，目前南京需要的时间最长：598个月即50年;北京上海深圳分别需要35年、37年和41年。
当然，从近年行情来看，房租是一直在增长状态03中国42个主要城市房租排行榜
中国42个主要城市房租排行榜
从图上来看，北上深三大一线城市的租金在全国遥遥领先，广州以及杭州、厦门、三亚紧随其后。在房屋租售比方面，厦门租金收益相对最低，要收租63年才能回本。
必须指出的是，这里的租金都是平均租金的概念，即在市辖区的所有的房子平均租金价格。在任何一座大城市内部，中心区和偏远区域的租金价格差异极大。另外，以下所说的价格，均为每平方米的价格。
北京的平均租金达到71.24元，也就是说在北京租一套100平方米的房子，价格要超过7000元，当然在中心区域，则远远不止这一价格。
数据显示，紧随其后的是上海和深圳，这两个城市的平均租金超过66元/平方米。
在北上深之后，第二梯队的城市与三大一线城市差距极大，比如一线城市广州虽然排在第四，但与其他三个一线城市相差了22元，差距相当之大。
不仅如此，在涨幅方面，北上深房租同比都上涨超过10%，而广州仍然不温不火，同比仅上涨1.64%，这是因为，过去一年，北上深房价上涨较快，而广州一直保持理性平稳的状态。
排第五的是近年来经济发展势头十分不错，最有希望迈入一线城市行列的杭州，平均租金达到41.39元，基本与广州在一个档次，租金涨幅也达到了5.62%。这也说明，随着这两年杭州信息经济的快速发展，进入杭州的年轻白领越来越多，房屋租金也水涨船高。
在杭州之后，厦门和三亚两座旅游城市分列六、七位，这两座城市目前的房价水平比较高，尤其是厦门，房价远远超过广州，排在北上深之后，位居全国第四，因此房租高企也属正常。
从第八位的南京开始，大部分城市的租金差别不大，比如南京平均租金为33.23元，第14名的温州租金为30.21元。总体上看，沿海发达地区的城市房价高，房租也比较高。在14个平均租金过30元的城市中，除了哈尔滨，其他城市均位于沿海地区。
相比之下，42个主要城市中，租金最便宜的几个城市分别是石家庄、呼和浩特、无锡、乌鲁木齐和合肥。其中石家庄和呼和浩特的平均租金都低于20元，其他三个城市也仅略高于20元。倒数第五的合肥尽管近来房价快速上涨，但平均租金也仅有21.52元，这说明租金相比房价有一定的滞后效应，预计未来该市房租上涨仍有较大空间。04未来房租走势
这个问题主要源自于供求关系被行政手段大幅干预的结果，也就是限购令。 &
正常的不动产市场里，租金和房价应保持一定的正相关的关系，因为租房市场和房屋出售市场共享一部分客户，他们会敏锐地发掘租房和买房之间的差价，并通过活跃的交易来填平这个价格差。举例来说，小王需要房子成家，但当他买不起房的时候，他就会去寻找相对合适的出租房；而当房价下跌时，他又会开始物色比自己租房更合算的买房计划。 &
而限购令的出台，增加了从租房向买房转移的人为难度。以长远的眼光看，房价必然会经历波动向上的局面，但由于房价下跌期，部分租房人群受到限购令的影响，无法及时从租房转为买房，因此房租下跌的空间将很有限。
房租是单纯的刚供市场。所以价格单纯由需求方决定。也就是人们的收入和租房需求。不过由于房价下跌之后一切在城中心租房的人会去郊区买房，然后每天坐地铁上下班。所以需求可能会略微降低。
总而言之，市区房价对房租的影响并不大，郊区房价对市区的房租略有影响。这要考虑郊区房价和地铁等通勤工具的多重因素。房价和房租没有任何直接关联关系，因此不会由于房价下调，导致房租下跌。 & & &1、房租涨并不是由房价造成的，是由市场供需关系决定的； & & &
2、房租是最符合市场经济形式定价的，觉得高就不租，觉得低就租；没人会和买房一样，看见房租低了，租10套房子放在那的；因此房租不会和房价一样被炒作，人为破坏实际供需情况； & & &3、近年来，房租上涨基本是被通货膨胀、CPI带动的，实际一线城市的房租需求略有变化，但是并不很大； & & &
综上，房价跌不跌和房租跌不跌完全没有关系。 &
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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监测数据显示：CBD二手房价上涨租金下跌
日08:05 新京报
　　经纪公司数据：一季度价最高涨7%，租金则降约4%
　　本报讯 (记者张宏强 张家齐)经纪公司最新监测数据显示，今年一季度CBD及周边区域二手住宅买卖活跃，房价持续上涨。
　　但由于受春节假期及目前可供出租的房源增多的影响，租金出现下滑。
　　二手房价稳中有升据“信一天”成交数据显示，月份CBD区域二手房成交价稳中有升，均价达7500元/平方米。
　　目前CBD地区上升势头较大的地段主要有：CBD区域中的团结湖、和白家庄、呼家楼地区，这几个地区二手房价与去年相比上涨幅度约4%.东八里庄地区中的八里庄和甘露园地区，与2005年约7000元/平方米均价相比，上涨幅度约7%.劲松地区中的农光里、平乐园、潘家园地区也表现出了强劲的增长势头，每平方米比去年提高300-500元。
　　中原地产三级市场部统计数据显示，CBD区域内二手房今年1季度同去年4季度相比出现上升现象，涨幅约7%.市场研究部提供的数据也显示，CBD区域3月份普通住宅二手房售价在6800元/平米以上，公寓则在8000元/平米以上，与去年同期相比增幅达12%.租赁价明显下降但“信一天”统计又显示：2006年一、二月份CBD地区公寓租赁价格比去年同期下降了8%，这是近年以来CBD地区公寓租赁价格首次下跌。
　　中原地产三级市场部的统计数据显示，该区域公寓租赁市场今年1季度与去年4季度相比出现下降现象，降幅4%左右。今年3月份，公寓租金一居室为元/月，二居为元/月，三居为3500元/月以上，与去年相比已有明显落差，租金水平同比降幅在500元/月左右。
　　中原地产三级市场部研究人士分析认为，租赁房源量增加，而租赁客源相对稳定是直接造成CBD公寓租赁价下滑的主要原因。
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日10:21　　来源：
　　　租金上涨房价下跌―――
　　记者近日了解到,北京市商品房租售比由去年10月的1:396上升到今年10月的1:341,即341个月租金收回购房全款。2008年北京市场结束了房价的“疯长”,进入理性调整阶段,甚至出现了房价下降趋势。而与此同时,租金却有所上涨。房价的下跌,租金的上涨导致租售比上升。
　　　●租售比反映买房是否合算
　　租售比的计算方法是指每平方米使用面积的月租金与每平方米房价之间的比值。也就是说,购买的如果用于出租,多少个月才能收回全部。租售比直接反映了房产内在价值以及投资回报情况。
　　在正常市场情况下,租售比应该在1:300至1:200之间。如果租售比小于1:300,也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值,房价已经出现了泡沫,比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资回报率已经非常低,甚至不及银行定期存款。这时买房是不合算的。
　　如果租售比大于1:200,也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回,说明房价已经被低估了,这时买房是非常合算的,不仅可以收到较好的出租回报,日后房价也有上升的空间。
　　　●租金上涨 售价下跌
　　导致租售比上升
　　记者从“我爱我家”了解到,今年10月份北京市的租售比为1:341,而去年10月为1:396,租售比值同比上升13.9%。
　　造成这种状况的原因主要由于2007年10月恰好是的交易旺季,房价涨幅较快,而此时的市场刚好是经过了八九月的暑期租赁高峰后转入“淡季”的时间点,租金价格下降,造成租售比值较小的状况。
　　今年10月受市场观望情绪影响,二手房买卖价格处于平稳阶段,甚至近两个月,二手房价格已呈现下降趋势。而受等影响,北京今年租金价格涨幅非常快,且租赁高峰期由八九月转移到10月,甚至延长至11月,由此引发租售比的租金部分涨幅明显,导致租售比增大。
　　　●目前租售比仍然偏高
　　租售比上升说明房价正在向内在价值回归,但目前1:341的比值距正常1:300的上限还有一段距离,说明尽管房价有所下降,但仍存有一定的泡沫成分。业内人士预计,未来一年内租售比随着房价的下跌会继续上升。
【作者：周宏 来源：】
(责任编辑：胡楠)
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