房贷惊人真相：欠银行钱越多越久才越好！
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房贷惊人真相：欠银行钱越多越久才越好！
说到买房，大家第一想到的就是这一直在涨的房价，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？这里面，学问可大了……1、全款买还是贷款买，贷款多少合适？这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买房啦，用银行的钱，岂不乐哉。如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去，买个房子玩玩，那也无话可说……建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限不断提高。如果你贷款总额多，还可以公积金和商业贷款混合贷，也是很人性化。公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%以上，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。贷款，建议按照最低要求付的首付款来贷就行了，后面再具体分析。2、如果贷款，该贷多久，要提前还款吗？在说这个问题之前，不妨先来假设个例子，看完这个案例，或许就能够明白了……“购房首付30%，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。”从上面的一张计算表格中可以看出，到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，坑爹啊，银行收了我们这么多利息！但换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款。提前还款，就看你想不想再用银行的钱投资，自由选择权在自己手上。3、等额本息和等额本金，怎么选？首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，在上面大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏。但是，真的是这样吗？其实无论是哪种还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。举例：如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。1、假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；(1) 第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。(2) 第二个月剩余本金为100万-元，第二个月要还利息为：..64元，第二个月实际还款额为=9270.64元。以此类推，等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。2、假设等额本息，则月还款额(含本、息)为7251.12元。(1) 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元。以此类推，等额本息下20年共还款约174万元，共支付利息74万元。通过上面的计算，可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。 不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的。结论：建议选择等额本息的还款方式，购买楼盘前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容。4、哪类人适合提前还款提前还款三类1、传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。2、不想要任何负债，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。3、这一类是高人，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，注意，请抱大腿。建议不用提前还款的类型1、公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。2、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就行了，就在用银行的钱挣钱。现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。总结一下首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。所以，负利率可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000，30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀!2016买不买房？先看这六大趋势据一份调查显示：仍有52.0%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高2.4个百分点；而44.2%的居民认为目前房价“可以接受”。1.大城市的房价还有一段上涨空间中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。2.计划生育政策不会改变楼市发展大势全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。好处还是一定有的。有经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。比如日本，在1992年出现人口拐点后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。而如今，中国楼市的人口拐点也已越走越近。从这个意义上说，二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨；即将终结的人口红利，有望因此重获生机。3.三、四线城市房市趋于疲软未来，大量中小房企或将被收购，转型，或者死亡。最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。同时，未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。4.逆城市化很难出现很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。5.商铺面临价值重估商铺面临的最大问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务公寓），住宅更贵。为什么？原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。文/综合自融360、人民日报
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买房时房贷该欠越多越久越好吗
来源：吴晓波频道
小巴从财务角度就给了一个建议：现在的房贷利款率并不高，只要还款压力在可承受范围内，选择等额本息是一种相对更合适的方式。
小巴有一位朋友打算明年结婚，最近这些天杭州的楼市很火爆，他也抓紧时间看房，要买一套做婚房。
昨天他来问小巴，价格什么的已经都谈好了，房贷款是公积金 + 组合型的，一共 150 万，分三十年还清。现在有一点疑问，那就是按揭房贷还款有两种方式可以选择，一种是等额本金，一种是等额本息，他在考虑选择哪一种。
他算了一笔账，等额本金呢，一开始付的多，越往后越少，第一个月要 9 千多，30 年后最后一个月只需要 4 千多。而等额本息则是每个月还贷的数额都一样，7 千多。三十年算下来，等额本金的还款方式，除了本金之外，还要付 90 万的利息，而等额本息更多，利息是 109 万，相差了近 20 万。
小巴问他，还款的压力大吗？有没有做投资理财？他说这个数目还在可承受范围内，平时自己也有做一些简单、不费时的基金定投和其他方面的理财，几年下来收益率虽然不算很高，但比起货币基金、银行理财产品等也要好不少。
听到这里，小巴从财务角度就给了一个建议：现在的房贷利款率并不高，只要还款压力在可承受范围内，选择等额本息是一种相对更合适的方式。
小巴举了一个例子来说明这个道理，A 先生向朋友借了 6 万块钱，约定分几年分批还款，年利率是 10%。
一年过去了，到了年底，A 先要支付这一年的利息，6 万 *10%=6 千。这一年下来，A 手上也还有一点余钱，于是再还掉一点本金，2 万，那么还欠朋友 4 万块钱。这一年一共付了 2.6 万。
第二年年末，又要付利息了，这时候的利息是 4 万 *10%=4 千，并再还掉 2 万本金，一共付了 2.4 万，同时还欠朋友 2 万块钱。
第三年也是如此，这一年的利息是 2 万 *10%=2 千，并还掉最后一笔 2 万的本金。
三年帐算下来，A 一共还给了朋友 7.2 万。
还有一位 B 先生，也和 A 一样，借了 6 万块钱做生意，还钱的时候不是每年还 2 万，而是：
第一年年末，付 6 千利息，还 1 万本金，还欠 5 万；
第二年年末，付 5 千利息，还 2 万本金，还欠 3 万；
第三年年末，付 3 千利息，并还掉剩余 3 万借款。
三年下来，B 一共付了 7.4 万，比 A 多了 2 千的利息，其实也就有一笔 1 万的钱，A 在第一年就还掉了，而 B 拖到了第三年，因此多付了两年的利息。
等额本金和等额本息也是一样的道理，从绝对值来看，后者 30 年下来付的利息多了近 20 万。这就因为相对于前者，它推迟了其中一部分贷款的本金偿还时间，需要多支付这么多利息。
那么，等额本息多付了利息，是否就吃亏了呢？也未必，要看机会成本。从目前的市场利率情况而言，相反可能等额本息更加有利，这只需要加上一个现在来看并不太难实现的前提：这笔钱在自己手里投资理财的收益，高过其从银行获得的成本。
2016 年最新房贷基准利率
公积金贷款
当下房贷可能是所有个人贷款中利率成本最低的，商业房贷利率不到 5%，公积金则只需要 3.25%，小巴的朋友使用组合贷款，综合起来大约也在 4% 左右。这意味着他把钱拿去做投资理财，收益率只要在 4% 以上，那么选择等额本息就是更加划算的方式。
朋友说，之前有买房经验的长辈告诉他，房贷欠得越多、越久就赚得越多，看来这个观点是有道理的。这其实涉及到两个层面的问题：
第一，要不要买房？如果房价的涨幅高于银行贷款的利率，那么贷款买房就是赚钱的，贷款的杠杆性放大了这种增值效应；同理如果房价的涨幅低于贷款的利率，杠杆也会放大亏钱的效应，这需要依赖对未来房价走势的判断。
第二，如果确定要买某一套房子，还款方式选择等额本息还是等额本金？如果你把钱放在其他地方的收益高于贷款利率，那么欠得越多、越久，越有利就是有道理的。
从这一点扩展开来，如果满足了前提条件，有人问房贷应该贷 20 年还是 30 年，你就该告诉他 30 年；首付应该付 5 成还是 3 成，你就该告诉他付 3 成，越少越好；为了不要欠债的心理负担，提前还款好不好，你就该告诉他这个选择从财务上看并不太好。
归根结底你会发现，合理的负债，是一种资金在机会成本上的 &套利 ，你从低成本的地方拿到钱，放到收益相对更高的地方。
这条机会成本的原理在生活中每一个和钱有关的地方都可以应用。比如小巴以前写过生活中各类贷款应该如何确定其偿还周期，在风险和流动性基本对等情况下，各类贷款的偿还时间应该如此应对：
★ 高利率的贷款，比如信用卡分期付款，除非碰到紧急情况，否则就尽快还掉；
★ 低利率的贷款，比如房贷等，数额越大，时间越长越好；
★ 免息的零利率贷款，比如我们在购物用到京东白条、蚂蚁花呗、信用卡免息期等等，用足时间不用客气。
而除此之外，最重要的大概是，大家常常在讲的，要在年轻的时候多投资在自己的身上，因为这个时候的成长最快，收益率最高，每一笔理性考虑的、为你自己的事业增值而花费的钱，都是值得的并且会在未来给你慷慨的回报。
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买房贷款多少年合适越久越好吗
来源：房天下 &&发布时间：
面对高额的买房费用，很多年轻人都会选择。有人说向买房，贷款年限越久越好，真的是这样吗？在讨论贷款年限究竟多少年最合适之前，先给大家普及一下知识：在目前的贷款规则里，个人至长期限为30年;个人商业用款至长期限为10年;男士年龄不超过60岁，女士年龄不超过55岁。准备买房的朋友都会听一些有买房经验的前辈们说，房贷欠得越多、越久就赚得越多。那事实真的是这样的吗？我们来看看这些前辈们的买房贷款思路。他们认为，合理的负债，是一种资金在机会成本上的“套利”，你从低成本的地方拿到钱，放到收利相对更高的地方。依据此，你问房贷应该贷20年还是30年，他们说告诉你当然是30年；你问首付应该付5成还是3成，他们告诉你付3成，越少越好；你问为了不要欠债的心理负担，好不好，他们告诉你这个选择从财务上看并不太好。这样说并不是没有道理。但是这个“套利”，首先取决于你对于房价上涨的判断。因为如果房价的涨幅高于银行贷款的利率，那么贷款买房就是赚钱的，贷款的杠杆性放大了这种增值效应。但如果房价的涨幅低于贷款的利率，杠杆也会放大亏钱的效应，这需要依赖对未来的判断。
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贷款时间越长越好?怎样选合适的贷款年限!
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
买房贷款时，银行的贷款年限是有限制的，除此之外，还要受到房龄和借款人年龄等因素的影响。那么买房贷款年限是越长越好吗，借款人如何选择合适的贷款年限呢？下面小编会具体的介绍一下。
贷款年限是越长越好吗？ 目前市场上存在以下两种观点： ⑴通胀高、货币贬值快、贷款期限越长越好 货币是在不断贬值的，通货膨胀率越高，贬值越快。也就是说去年的1000到今年已经不是1000了，能够购买的东西会变得更少。所以，建议还是把还款期拉的越长越好，虽然貌似付出了很多的，但是仔细算算还是很的。 ⑵贷款期限并非越长越好，会造成更多利息 还款期限越长，需要支付的利息就越多。也就是说，的利息很可能占了总成本的近一半，这是非常不划算的。 针对以上两种观点，小编得出的总结是：只有收益率超过，期限才越长越好。（注意：这里的收益率是指长期来看，平均的年化收益率。）怎么选择合适的贷款年限？ ⑴自身经济能力 借款人申请贷款首先要考虑自身的经济能力和和偿还能力，银行也要对借款人的还款能力做评估，防范自身风险。银行要求借款人在贷款时提供，且需要借款人的不能超过借款人月收入的50%。 ⑵利息的可承受程度 在、额度、利率都一样的情况下，贷款年限越长所需要支付的总利息越多。借款人要考虑利息的可承受程度，然后进行合理的选择。 ⑶能力 借款人的能力对贷款的影响，主要体现在收益率和贷款利率的差值。如果在同等期限内，收益率大于贷款利率，借款人可以选择较长的贷款期限。如果贷款初期经济情况一般的话，可以选择期限比较长的；在贷款后期，如果经济情况变好，可以选择同时缩短贷款期限，也可以达到减少的效果。 总之，贷款时间并不是越长越好,主要还是看自身的经济基础和偿还能力，选择适合自己的才是较好的。
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