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来自：每经记者 白亚静（查看更多“阿里巴巴”新闻）
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阿里为何安家北京望京，终于知道了~~
作者：珊瑚观
中关村及上地写字楼“地难觅，且租价高”，望京及酒仙桥“可选地多，还物美价廉”，阿里、锤子、美团、陌陌可都挑中了后者导读
如果你还认为，北京IT企业只扎堆在“老三样”之一（CBD、金融街、中关村）里的中关村，那你可就out了。现如今的北京写字楼市场已是东西两边IT双中心：西有传统的“中国硅谷”中关村及上地区域，东有后起之秀望京和酒仙桥区域。“新兵”望京
正启动“NASA”计划、扛起“新零售”大旗的阿里巴巴结束了“北漂”生活，而且在2015年到2016年一下子出手买了两栋写字楼——绿地阿里A座和昆泰嘉瑞中心，地点均在望京。“大哥”出手，酷爱扎堆聚集的众IT企业也不甘落后。据说，锤子手机在知晓阿里巴巴去了望京后，当即决定办公地也落户在望京绿地中心。对此，仲量联行北京研究部副经理米阳分析指出，“扎堆办公，才能第一时间知道阿里巴巴这类领军IT企业需要什么，聚拢在一起的竞争对手又都是谁。”在北京，如果一个行业需求占到某个区域的三四成就是该区域的需求大户了。据米阳介绍，在北京甲级办公楼的需求构成中，除了中关村及上地（IT企业在50%以上，余下有教育、房地产、互联网金融行业）和金融街（金融行业占91%），望京及酒仙桥算是颇有特点的区域。望京及酒仙桥的甲级办公楼里，早先是外资制造业占比大，大概在30%-40%。而在新入市的项目中，则八成都是IT相关行业。乙级写字楼中，IT业更是绝对主力。当然，老前辈中关村及上地依然拥有很多优质的IT企业，比方说Google在2015年到2016年间一度在中关村租赁了1万多平方米。而望京更多是刚成立的内资IT企业，它们拿到了A轮、B轮融资，风光正好时选址了望京。但望京的IT企业也呈现出铁打的营盘流水的兵态势。例如美丽说，其曾在浦项大厦租用了1万多平方米的办公面积，但只待了一年，与蘑菇街合并后就退了租。被滴滴收购了的UBER中国，据说也要把其在保利国际广场所承租的上千平方米面积退掉。“IT企业很难在甲级写字楼待得住，毕竟甲级写字楼的租金不菲，租赁成本相对较高。”高力国际华北区办公楼服务部业主代表总监周晓骏骅表示，此外，很多IT企业都是资本在背后支撑其业务，资本方也希望他们的钱能够花在产品研发、市场占有宣传等刀刃上面，而非IT企业办公地的“高大上”开销。米阳强调，IT企业因经营业务出现问题的撤租波动，对写字楼市场影响并不大。在望京，类似美丽说的退租只是个案，“外面有百十来号排队等着进来的IT企业呢，绝不愁租赁。”“无地且贵”的中关村
中关村是土生土长的IT中心。IT企业倾心中关村的逻辑有二。第一是中关村的高校多，研究机构多。高校扎堆，人才获取就比较容易。此外，不少国内IT业的领先企业也跟清华、北大等知名高校内的不同院系有过合作，赞助过与IT相关的研究课题或实验室。“在中关村，IT企业与高校紧密联系，人才、研发成果的汲取构成了天然链接。”周晓骏骅指出。第二，在中关村办公还有政策助力，尤其在专利创新方面。中关村是最早出台针对高科技公司优惠政策的区域，比方说“三免，两减半”，即，高新技术企业自开办之日起（指企业营业执照上的成立日期），三年内免征企业所得税；第四年至第六年可按7.5%的税率，减半征收企业所得税。内外合力，中关村的办公面积越来越紧俏，于是，往北扩张到了上地。有些中大型IT企业除了在上地中关村软件园买地自建总部，还有很多被挤到更北的北清路上，中关村永丰高新技术产业基地、中关村环保园、翠湖科技园等都聚集于此。事实上，上地中关村软件园与北清路之间有一段几公里的距离。这几公里，既有很多“气象大锅”——气象局用于监测天气的卫星接收天线，还是华北电网高压线所经过的地方。客观因素使得中关村及上地往北的地缘关系被隔断，突然间就到了北清路。北清路上现有华为、国核电力规划设计研究院等。“那里适合这样需大面积办公面积且能按自己风格建楼的企业落户。这类企业自身就是行业龙头，日后还能逐渐形成产业带动和聚集效应。”周晓骏骅话锋一转，但较之中关村及上地，北清路的地铁、公交等配套少了很多，不少中小型IT企业就不太愿意再走这几公里的路。摆在众IT企业的现实是，中关村及上地连成片的区域，过去几年间，写字楼供给非常有限——没地，一有市场放量，迅速被消化（见表1）；再往北到北清路，又不愿去；往西看，海淀区域主打后山经济，还需要10-20年的发展，远水解不了近渴；只能向东寻觅办公地点。表1：近两年和未来两年，中关村和望京及酒仙桥区域吸纳量、吸纳率和供应量的数据 中关村20152016F2017F2018供应量262,99790,632504,000150,000净吸纳量258,73372,893372,636216,056净吸纳率96.96%73.83%70.33%70.33%
望京及酒仙桥20152016F2017F2018供应量180,176209,000330,880256,480净吸纳量117,963179,501259,477257,659净吸纳率63.69%64.98%60.68%60.68%数据来源：戴德梁行
东边的望京及酒仙桥则是供给突然增多（见表1），而仅仅靠此前承接CBD外溢需求不足以解决这么大量的供给。更为重要的是，在望京及酒仙桥租办公地便宜。周晓骏骅表示，无地的中关村，即使乙级写字楼租金也是7-8元/平方米·日起步。另据米阳介绍，以几个大型产业园为主的上地，如上地信息产业园、中关村软件产业园等，租金在3-6元/平方米·日。“望京及酒仙桥区域内乙级写字楼、厂房改造后的产业园租金则从4元/平方米·日到7元/平方米·日不等，正对IT企业的胃口。”周晓骏骅续称。对比两地的甲级写字楼租金，米阳指出，目前中关村租金在10元/平方米·日左右。“像融科资讯中心这样的甲级写字楼租金已经达到13-14元/平方米·日。”周晓骏骅补充道。在望京，甲级办公楼的价格（净有效租金）为8元多/平方米·日，高者也就9元/平方米·日，米阳提醒，而这还是阿里巴巴的进驻以及惠普公司从CBD 迁入，带动了望京租金的大幅上涨之后的价格。表2：中关村VS望京甲级写字楼市场中关村2014年末2016年末增长(2 年期)租金(人民币)297322+7.9%空置率1.8%4.1%+2.3%净吸纳量(平方米)----37,752
望京2014年末2016年末增长 (2 年期)租金(人民币)259251+11.1%空置率1.0%10.0%+9.0%净吸纳量(平方米)----156,622IT 类租户20%44%+24%注释： ·租金上涨基于“同质比较”的计算方式， 仅计算现有写字楼的租金变化，不会受到高于或低于次级市场均价的新盘入市的影响。·租金以每月每建筑面积平方米的人民币为计算基础。·IT类公司在望京地区租用的面积包括自用型和租售型写字楼。数据来源：仲量联行望京及酒仙桥的本钱
为什么腾讯、百度选址了上地的中关村软件园，包括联想也在中关村软件园二期自建楼，阿里巴巴却搬到了望京？很多人说是因为阿里巴巴想建立自己的生态圈。而望京又凭什么让阿里巴巴心甘情愿的买单？事实上，虽然望京及酒仙桥是被中关村挤压出来的IT中心，但其也并非毫无本钱。“高校的聚集才有了中关村。人才上，中关村明显更有优势。”戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海表示。不过，缺少高校的望京及酒仙桥巧妙的经由轨道交通弥补了这一短板。在中关村上班的人，除了在高校附近居住的毕业生，很多人是依赖于公交和地铁到回龙观、天通苑居住。也就是说，“很多年轻的IT人住在北边，在西北上班”。周晓骏骅进而指出，而在望京，地铁15号线通车和13号线接驳，直通到西二旗的昌平线又和地铁13号线接驳，这种上下班人潮的流动更明显了，因为住在北边的人到望京和中关村上班的时间成本差别不大。望京也享有中关村的产业优惠政策，这构成了另一先天优势。值得注意的是，望京的IT基因受惠于酒仙桥。“事实上是酒仙桥的电子城先拥有了中关村政策，然后辐射到望京。望京获得的中关村政策是在电子城西区内的IT企业可享受，西区即机场高速往西的区域。”周晓骏骅提醒道。上世纪90年代，酒仙桥对区域内多个电子厂进行改造，于是有了艺术类型的798艺术区，商务类型的恒通商务园。随着酒仙桥改造，外资需求最先辐射到了这里，典型的例子就是ABB、雀巢等纷纷入驻恒通商务园。在这里，低密度，停车充足，层高高、内部空间可自己改造。后来，奇虎360也买了电子城的几栋楼作为总部，其周边现分布很多承租面积从几百到几千平方米不等的IT企业。周晓骏骅认为，如今，酒仙桥老旧厂区或旧写字楼改造项目，与望京客群类似，恒通商务园、798艺术区中成长起来的IT企业还能就近搬迁到望京；但酒仙桥新建甲级写字楼对标客群则瞄准了CBD、燕莎的外溢需求，如颐提港写字楼。而望京最早是通讯的研发中心，如摩托罗拉、爱立信、三星、LG等大型企业旗下研发中心的入驻。“望京曾有过移动硅谷的说法。”周晓骏骅说道。在他看来，IT企业选址望京，除了消化了办公面积，还吸纳了望京既有的人才。比如摩托罗拉退出中国市场，但其手机业务被联想收购，虽然联想总部还在中关村，但也能在望京布局相关业务，中国数码港大厦旁边就有联想承租的很大面积。并且，那些被吸纳的从摩托罗拉出来的人才，过去几年的工作经历都在望京，只是工作东家变了，但对于望京的吃喝住行早就接受。此外，米阳认为，望京不仅有通讯手机类的电子信息技术底蕴，还有小型创业IT企业的基础。例如望京SOHO就以低租金策略吸引了很多新兴IT企业入驻，形成一个类似IT创业圈的氛围。其中，一家国内数一数二的互联网金融企业就在望京SOHO，并形成了一定的产业氛围。而且望京提供的项目也好，这里的“好”不是指颇高的楼宇品质，而是更适合IT企业。建筑外观科技感强，水电等硬件高标准，且单层面积大，可改动空间也大。上文所提的惠普新近承租的5万平方米，就全部按照自己的想法改造了内部空间。“大众创新万众创业”引发了创业圈的投资热，而创业圈中大概80%都跟IT相关。“IT企业风投圈的人都在东边办公，他们也希望能够距离被投资的企业近一点。”严区海补充道，美团、陌陌搬家到望京就有这种“你要有办公室，不如距离我近一点”的动因。一路向东
中关村甲级办公楼少且贵，就连中关村创业大街里的咖啡厅都没地方坐。上地的供应面积也不够用了，这么一路往东，在到达望京及酒仙桥之前，其实，还有一个亚奥区域。亚奥内的写字楼并不多，北辰世纪中心、盘古大观、环球贸易中心寥寥几栋。这些写字楼也承接了部分IT企业需求，如IBM在盘古大观，优酷、土豆在环球贸易中心。“亚奥客群并不以IT企业为主，更多是国企、能源、国内金融（投资公司）、房地产开发等传统资本密集型企业，它们能够承受的租金也相对高，比中关村还高一些。”周晓骏骅说。而更多的IT企业需求跨过亚奥到了望京及酒仙桥，米阳指出，一是即使加上新入市的天圆祥泰大厦、外运大厦，亚奥林林总总几栋楼的供应也难以形成产业氛围。二是亚奥目前没有自己的IT产业园区作为技术支持，只能单纯接受其他区域的外溢需求。当然，望京及酒仙桥也有尚待解决的问题。严区海表示，望京新建写字楼基本集中在东北角的商务区内，其附属设施（商业配套）要能及时跟进。“虽然望京有很多餐饮等商业，但多分布在住宅区，距离商务区有点远。”比如浦项大厦附近的附属设施就不多。酒仙桥的问题则在于区域进出入的交通，大山子的进出口堵车现象比较严重。“区域内客户对于交通抱怨多”。不过，在酒仙桥，除了已经开通的地铁14号线，新地铁线12号线（酒仙桥—西四环）预计2021年开通。周晓骏骅判断，在望京及酒仙桥，未来IT企业不会是甲级写字楼主争的客户。“启皓大厦之后，一两年内，燕莎难有新增写字楼供应，这短暂空白对望京及酒仙桥是个机会。”既可以吸纳燕莎区域到期无法扩租的客户，还可以继续承接CBD外溢需求，“虽然日后中服地块会不断释放供应，但都不是租金便宜的楼”。中关村及上地未来几年的供应依旧紧缺。严区海建议，“如果你是新兴的IT企业，东边更合适一些。”在西边找地方很难，租金也不便宜；在东边则有很多选择。关键是抉择企业所需人才在哪个区域更集中。
好帖，我不支持谁支持！
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胡纯 发表于
不想让他门来啊
利弊都有，房价可以
不欢迎，现在望京的马路还能再乱吗？
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