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沈阳市2011年11月市场月报完整版
2011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告沈阳市 11 月份房地产市场研究报告中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构1 / 134此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人丌得擅自传阅、引用或复制。2011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告目录易居视点： ........................................................................................... 9 数字楼市： ......................................................................................... 11 关注楼盘 ............................................................................................ 12第一篇市场背景篇 ................................................................... 16一、政策法规 ..................................................................................... 17 二、市政动态 ..................................................................................... 20 三、市场资讯 ..................................................................................... 22 四、本月特别关注：电商平台，新渠道，新契机 ............................... 24第二篇市场运行篇 ................................................................... 26第一章、商品房市场 ........................................................................... 27 一、市场综述 ..................................................................................... 28 二、供求关系分析 .............................................................................. 29 三、供应量分析 ................................................................................. 29 四、成交量分析 ................................................................................. 30 五、成交均价分析 .............................................................................. 30 第二章、土地市场 .............................................................................. 31 一、土地资讯………………………………………………………………32 二、本月公告土地分析 ....................................................................... 32 三、本月成交地块分析 ....................................................................... 35 四、重点地块 ..................................................................................... 41?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构2 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告第三章、商品住宅市场........................................................................ 43 一、市场综述 ..................................................................................... 44 二、供求关系分析 .............................................................................. 45 三、供应量分析 ................................................................................. 45 四、成交量分析 ................................................................................. 46 五、成交均价分析 .............................................................................. 47 六、热点板块 ..................................................................................... 49 七、商品住宅项目情况 ....................................................................... 53 八、本月开盘楼盘汇总 ....................................................................... 54 九、本月新加推楼盘汇总 ................................................................... 59 十、重点企业本月关注 ....................................................................... 65 十一、高端住宅楼盘赏析 ................................................................... 68 十二、潜在热点楼盘介绍 ................................................................... 70 第四章、办公市场 .............................................................................. 72 一、市场综述 ..................................................................................... 73 二、供求关系分析 .............................................................................. 74 三、供应量分析 ................................................................................. 74 四、成交量分析 ................................................................................. 75 五、成交价格分析 .............................................................................. 75 六、本月销售排行 .............................................................................. 76 第五章、商业市场 .............................................................................. 77 一、市场综述 ..................................................................................... 78?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构3 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告二、供求关系分析 .............................................................................. 79 三、供应量分析 ................................................................................. 79 四、成交量分析 ................................................................................. 80 六、本月重点商业信息解读 ................................................................ 81 七、重点商业项目推荐 ....................................................................... 82 八、本月销售排行 .............................................................................. 83 第六章、产品分析 .............................................................................. 84 一、产品综述 ..................................................................................... 85 二、案例分析－华府丹郡 ................................................................... 89 第七章、营销媒体 .............................................................................. 92 一、营销透析 ..................................................................................... 93 二、媒体分析 ..................................................................................... 94第三篇 区域数据篇.............................................................. 100一、大东区 ....................................................................................... 101 二、东陵区 ....................................................................................... 102 三、和平区 ....................................................................................... 103 四、皇姑区 ....................................................................................... 104 五、浑南新区 ................................................................................... 105 六、沈北新区 ................................................................................... 106 七、沈河区 ....................................................................................... 107 八、苏家屯区 ................................................................................... 108 九、铁西区 ....................................................................................... 109?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构4 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告十、于洪区 ....................................................................................... 110附一： 111 沈阳中、小户型房地产展示交易会沈阳市婚房展销会 -------暨沈阳市冬季百姓购房节专题篇 ... 111一、2011 年冬季房交会盘点 ............................................................ 112 二、政府方面 ................................................................................... 114 三、参展情况 ................................................................................... 117 四、媒体投放 ................................................................................... 123 五、购房客群方面 ............................................................................ 123 六、本次房交会成交情况 ................................................................. 131附二：本月土地成交明细表 .................................................. 133?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构5 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告本月导读： 缓解车位紧张、沈阳出台建筑物车位配建规定 沈阳建筑物机动车停车位配建标准的相关规定， 今后 建设的新楼盘中，3 套 80 平方米以下的小户型，至少要 拥有一个停车位。按规定，新建、改建、扩建建筑面积大 于 500 平方米(含 500 平方米)的新建建筑物，每套建筑面 积超过 80 平方米但小于 100 平方米的商品住宅，如果在 二环以内要配建 0.6 个停车位， 如果在二环以外要配建 0.8 个停车位。 建筑面积在 100 平方米至 150 平方米之间的商 品住宅，二环内每套要配建 0.8 个停车位，二环外每套要 配建 1 个停车位。建筑面积超过 150 平方米的商品住宅， 二环内每套要配建 1 个停车位，二环外每套要配建 1.2 个 停车位。详情请见 P1611 月商品房市场仍呈明显的供大于求状况 2011 年 11 月份沈阳房地产市场商品房统计显示， 本 月沈城商品房市场的供应量为 197.77 万平方米，环比下 降 8.19%， 同比上升 15.58%， 成交量为 116.05 万平方米， 环比下降 19.33%，同比下降 31.86%，成交价格为 7326 元/平方米，环比上升 1.07%，同比去年上升 17.98%。从 上月态势来看，接近年终岁尾，市场较清淡，各项目集中 消化存量，市场供应、成交量全线下降。11 月各项目推广 力度明显减少，成交量下降明显，价格变动较小，总体呈 上升趋势，但同比去年还是有不小的涨幅。详情请见 P27本月土地供应面积环比大幅上升 本月沈阳市共推出土地 92 宗，总占地面积 521.3 万 平方米，推出数量环比上涨 187.5%，推出面积环比上涨 284.3%。 在地块区域分布范围上除皇姑区和浑南新区外的?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构6 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告8 个大区有土地供应。从地块的用途属性来看，本月推出 居住用地共 28 块，45 块工业用地、16 块商业用地、2 块 仓储用地、1 块绿化用地。详情请见 P31市场上的观望逐渐浓重、整个市场稍显冷清 2011 年 11 月商品住宅供应量为 142.68 万平方米， 同比下降 7.59%，环比下降 17.57%；成交量为 102.43 万 平方米，同比下降 32.05％，环比下降 21.77%。沈阳商品 住宅成交均价为 6801 元/平方米，同比上升 16.04%，环 比下降 0.78%，供求比为 0.72，同比下降 26.53％，环比 下降 5.26%。本月成交套数为 11987 套，单套成交面积为 85.45 平方米，从数据上来看，11 月份商品住宅成交量呈 下降趋势，成交均价有所回落，供大于求，从市场情况上 来看，由于 11 月已经进入传统的销售淡季，加上近期市 场上的观望逐渐浓重，整个市场稍显冷清。详情请见 P43办公市场整体呈现萎靡态势 本月沈阳办公用房供求比为 1：0.12，成交量为 1.6 万平方米，同比下降 56.9%，环比下降 0.33%；成交价格 为 9179 元/平方米，同比上升 8.93%，环比下降 0.26%； 本月的成交量与上月基本持本。成交总价本月为 1.47 亿 元，同比下降 53.05%，环比下降 0.59%。本月沈阳的办 公市场持续萎靡，并没有出现向好的现象，预计未来几个 月的发展趋势会以持续走低的态势发展。详情请见 P7211 月商业用房的供应量、成交量环比均有上升 2011 年 11 月沈阳房地产市场商业用房上市供应面积 为 37.18，同比上升 123.37%，环比上升 9.62%；成交量?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构7 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告为 10.65 万平方米， 同比下降 21.29%， 环比上升 14.31%； 成交均价为 12045 元/平方米，同比上升 28.52%，环比下 降 3.2%；供求比为 1：0.29。进入 11 月，商业用房供应 量继续增长，成交量环比也有所上升，由于政策压制了普 通住宅投资，商业地产的价值逐渐得到了凸显。详情请见 P7711 月沈阳的房地产平面广告投放量呈明显下降态势 2011 年 11 月沈阳的房地产平面广告投放量呈现明显 下降趋势，环比下降了 34%。2011 年 11 月沈阳的房地产 平面广告仍以打折优惠为主要内容，较上月有所上升，占 营销活动额的 83%。 本月楼盘新品加推的房地产平面广 告较上月有所下降，占到了营销活动额的 10%，另有一部 分项目实行联动的营销策略，占到营销活动 5%的份额； 还有少数项目举办活动，如恒大举办?百万富翁挑战沈阳 人,赢 ipad 大奖?活动，吸引了不少人前来参加。详情请见 P92?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构8 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告易居视点： 冬季到来， 沈阳迎来的今冬的第一场雪， 气温逐渐下降， 楼市也逐渐降温， ?冬季? 转入 模式。2011 年， ?宏观调控?绝对是今年楼市最热门的词汇。年初的?限购、限贷、货币紧 缩?抑制了部分投资性客户和外地购房者的购房需求；而近来一线城市房价的大幅回落、国 家一再表态明年房地产宏观调控政策的不动摇，则给人们一个市场仍会向下的心理预期。 市场进入冬季模式，供过于求，市场库存量加大 2011 年 11 月商品住宅供应量为 142.68 万平方米， 同比下降 7.59%， 环比下降 17.57%； 成交量为 102.43 万平方米，同比下降 32.05％，环比下降 21.77%。沈阳商品住宅成交均价 为 6801 元/平方米， 同比上升 16.04%， 环比下降 0.78%， 供求比为 0.72， 同比下降 26.53％， 环比下降 5.26%。本月成交套数为 11987 套，单套成交面积为 85.45 平方米，从数据上来 看，11 月份商品住宅成交量呈下降趋势，成交均价有所回落，供大于求，从市场情况上来 看，由于 11 月已经进入传统的销售淡季，加上近期市场上的观望逐渐浓重，整个市场稍显 冷清。 土地市场供应量环比大幅回升，但开发商拿地热情并不高 本月沈阳市共推出土地 92 宗， 总占地面积 521.3 万平方米， 推出数量环比上涨 187.5%， 推出面积环比上涨 284.3%。本月推出居住用地共 28 块，45 块工业用地、16 块商业用地、 2 块仓储用地、 块绿化用地。 1 本月供应面积较上月大幅增长。 本月沈阳市成交土地 27 块， 成交数量环比下降 60.29%，成交面积为 119.85 万平方米，环比下降 63.32%，成交总价为
万元，环比下降 77.79%，平均楼板价为 1258 元/平方米，环比上涨 25.8%。2011 年 11 月沈阳的房地产平面广告投放量呈现明显下降趋势 2011 年 11 月沈阳的房地产平面广告投放量呈现明显下降趋势， 环比下降了 34%。 2011 年 11 月沈阳的房地产平面广告仍以打折优惠为主要内容，较上月有所上升，占营销活动额 的 83%。本月楼盘新品加推的房地产平面广告较上月有所下降， 占到了营销活动额的 10%， 另有一部分项目实行联动的营销策略，占到营销活动 5%的份额。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构9 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告未来预测： 本月数据显示，本月供需比环比有所扩大，供明显过于求，沈阳房地产市场已经连续 8 个月呈现库存量正增长的态势。从 1-11 月份的累积供需数据上看，市场供应的增长幅度明 显大于去化的增长幅度，前 11 个月沈阳市场供应量累积近 2000 万，市场年度供应总量两 年内翻了近一倍， 供应量的放大导致市场竞争的加剧。 本月商品房的供应量环比虽出现回落， 但是绝对值并不低，本月单月供应量也近 200 万平方米，仍处于较高的供应水平，而去化 却已经进入淡季模式，导致库存压力持续加大。市场的实际情况究竟如何，也许从房展会上 可以看出一些端倪，本月沈阳冬季房展会召开，也许?冷、少、降?就是这次房展会给人最 直观的印象。 ?购房者热度冷、参展商少、参观人少、主打让利降价牌==市场寒冬？?从实 际情况看， 对未来市场和政策的预期对市场起着很大的作用， 中央一再表明的对房地产调控 不放松的决心导致市场上的观望情绪越来越浓重。 临近年末， 本年度的各房企的成绩单越来 越清晰， 从目前沈阳市场来看， 全国性品牌开发商的市场影响力越来越大， 市场集中度增加。 从市场实际调研情况来看， 一些下半年新开盘的高端项目目前处境较为尴尬， 作为非刚需型 产品，客群的相对狭窄，同质楼盘激烈竞争，部分项目去化相当困难，赠送礼品，增加实际 优惠幅度，降低装修标准等一系列手法以期促进销售，快速回款。从营销投放方向来看，传 统的报广投放本月出现了大幅的下滑，而户外的 LED 屏幕、电台、短信等投放量有较大的 增加，电商等新新型营销渠道、通路也逐渐被更多的供需双方所采用和认可。 预判后市， CPI 在 7 月份达到 6.5%的年内最高点后，连续呈现回落态势，11 月已降 至 4.2%，通胀压力有所减轻，并且连续提升的存款准备金率进行了近几个月的首次下调， 但是对于明年仍是十分严峻的内外经济形势， 信贷等政策仍充满了非常多的不确定性， 持续 严调的房地产政策能否出现?松动?？大势下，国家一再表态调控的不放松、政策要有连续 性，促进房价合理回归。从沈阳市场实际情况来看，沈阳的大市场趋势和环境并没有出现太 大的变化，但是在这?寒冷?的季节，市场已经进入了冬季模式。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构10 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告数字楼市：2011 年 11 月商品房、商品住宅市场、商办市场数据简表 供应量（万 O） 商品房 商品住宅 办公市场 商业市场 成交量（万 O） 116.05 102.43 1.6 10.65项目名称同比 （%） 15.58 -7.59 123.37同比（%） 成交均价 -31.86 -32.05 -56.9 -21.29 79 12045同比（%） 17.98 16.04 8.93 28.52供求比 0.59 0.72 0.12 0.29197.77142.68 13.45 37.18数据来源：CRIC 全年各月土地成交供应情况表项目名称 上市幅数 上市量 （占地万 O） 成交幅数 成交量 （占地万 O）10 年 11 月 38 171.2 6 24 200.9 410 年 12 月 63 446.1 1 25 143.6 511 年 1月 21 114.1 5 32 210.7 611 年 2月 24 143.0 6 15 114.5 811 年 3月 117 511.1 6 44 319.3 611 年 4月 89 392.8 3 44 149.5 211 年 5月 141 527.5 3 81 293.6 711 年 6月 102 349.7 2 115 392.1 211 年 7月 84 434.5 83 305.311 年 8月 123 470.6 9 86 445.3 111 年 9月 127 765.2 4 83 394.8 611 年 10 月 32 135.6 5 68 326.7 311 年 11 月 92 521.327 119.8 5数据来源：CRIC 全年各月平面媒体广告投放统计表 10 年 11 月 10 年 12 月 11 年 1月2155项目名称11 年 2月11 年 3月11 年 4月11 年 5月11 年 6月11 年 7月11 年 8月11 年 9 月11 年 10 月11 年 11 月投放价格 （万元） 楼盘投放 数10658905179777408052962710732106009854161659747533811197473110412597159167158198178131数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构11 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告关注楼盘 ? 金地〃铂悦推案量 面积段 销售均价 （元/O） 高层
金地〃铂悦 大东区
普通住宅 2.3 6-160 0， 洋房
数据来源：CRIC 项目平面图 中高端 客户 目标客 户项目名称所在区域开盘时间物业类型容积率（万O） （O）数据来源：CRIC 项目效果图数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构12 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告关注理由：ARTDECO 新古典主义风格完美演绎 金地〃铂悦位于沈阳东一、 二环之间的三洋空调厂原址， 雄居东北第一路――东北大马 路龙头之首， 北侧紧邻可直达沈阳北站的联合路， 西侧是紧靠蕴含城市印记的?沈阳东站?， 东北侧紧邻大东体育场， 区域交通路网与生活配套极其发达与完善。 该区域还具有极其丰富 的人物传奇与历史内涵，目前随着汽车制造、机械加工、电子信息技术制造、生物制药、新 材料、环境保护、物流配送、房地产开发等产业链的不断完善，该区域也焕发新的活力，成 为大东区转型发展中的龙骨轴心。 项目占地约 20 万平方米， 规划建筑面积约为 46 万平方米， 容积率仅为 2.3， 密度较低。 由 34 栋洋房， 栋高层及 2 栋公寓组成。 24 产品类型以景观高层及二环内稀缺的电梯洋房为 主，也是延续金地?高端低密?产品风格的又一力作。 项目分南北两大部分， 六期开发， 高层面积区间是 89-125 平， 洋房的面积区间是 130-160 平。其中洋房一二层跃墅类产品，面积区间 190-210 平，客厅开间最大可达 7.5 米，增大了 活动空间和采光面积，视野开阔，地下室及花园的赠送更能体现出全景式情调生活品质。 园区中的景观凸显风景中的?府苑?生活理念，园区建筑东西布局明确，西部为花园洋 房，东部为高层住宅，自然形成了?西府东苑?的空间格局。在风景园林的大背景下，根据 不同的功能分区进行独特的景观处理，在风格转换间界定空间属性。 中轴，繁复铺设出水景、叠泉、步行亭廊等观赏为主的休闲活动空间，赋予社区中轴线 更实际的意义――园区客厅。东苑，是由东向西景观层层递进，缓坡地形、疏林草地、蜿蜒 曲路、林下休闲及儿童活动等元素有机组成的高层景观空间。西府，采用西方古典园林中最 具代表性的?模纹式?， 通过?鱼骨?状缓坡绿道， 串连起独立的生活领域， 在疏林掩映中， 形成府邸庭院的归属与私密感受。 易居观点： 项目采用 ARTDECO 新古典主义风格，采用西式文化与中国传统文化相结合的方式， 建筑外墙的厚重石材透着内敛高贵的气韵。 园林设计强调传统庭院的空间序列感。 在楼座排 布中突出私密性， 同时每个组院的设计主题都有所侧重， 各有主题， 真正做到了： 园中有院、 院中有景、内外有别、层层有序。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构13 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告关注楼盘 ? 三盛颐景蓝湾推案量 面积段 销售均价 （元/O） 目标客 户项目名称所在区域开盘时间物业类型容积率（万O） （O）三 盛 颐景蓝 沈北新区 湾普通住宅2.843989. 4459-1024500中低端 客户数据来源：CRIC 项目鸟瞰图数据来源：CRIC 项目效果图数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构14 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告关注理由：生 成 于 自 然 、 贡 献 于 生 态 三 盛 颐 景 蓝 湾 从 &生 成 于 自 然 、 贡 献 于 生 态 、 亲 和 于 人 类 ， 尊 重 于 历 史 ， 经 营 于 文 化 &的 理 念 出 发 ， 打 造 新 中 式 园 林 融 合 西 式 新 古 典 主 义 建 筑 的 ， 开 现 代 家 居园林之先河，领导沈阳北部新城市居住价值的大型居住区。 项目所在的区域位于沈阳市沈北新区蒲河新城道义开发区。 北新区地处沈 沈 阳中心城区北部， 由国务院批准的享有市级经济管理权和部分规划建设权的第 是 四 个 行 政 新 区 。项 目 基 地 位 于 沈 北 新 区 蒲 和 新 城 , 北 临 蒲 河 大 道 ，南 隔 商 业 街 为 相 邻 居 住 用 地 与 蒲 河 及 河 滨 公 园 相 望 ，西 侧 隔 规 划 路 紧 邻 碧 桂 园 小 区 ，东 为 陵 园 北 街 。项 目 总 占 地 约 219 亩 ，基 地 呈 南 北 长 约 293-347 米 、东 西 宽 约 447― 471 米 的 不 规 则 四 边 形 ，朝 向 良 好 。基 地 内 土 地 已 平 整 完 毕 ，用 地 性 质 为 住 宅 及 配 套 用 地 ， 规 划 设 计 要 求 容 积 率 小 于 等 于 2.8， 绿 化 率 高 达 40%。 易居观点： 本项目交通五横五纵，交通网络便利，未来园区自我配套及自我服务性强，也是沈北新 区浦河新城的核心地带，是政府极力打造的区域，比邻周边高档小区，未来升值空间。周边 目前配套设施基本完善。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构15 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告第一篇 市场背景篇?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构16 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告一、政策法规 中国国务院总理温家宝 11 月 6 日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的 政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。温家宝说： ?下调房 价是国家坚定的政策 ，他强调，今年国家的财政收入约十万亿元，取之于民，更要用之于 民。房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们 今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设， 这势必会缓解房价的压力， 缓解居民的需 求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调，对 于房地产一系列的调控措施， 决不可有丝毫动摇， 我们的目标是要使房价回归到合理的价格。 ? 易居观点： 把下调房价的政策放到国际上去说， 这再次表明了中央要调控到底的态度， 最近房地产 市场成交状态低迷， 房价已经有步入下行通道的迹象， 如果能够将房价调整到大部分百姓可 以承受的合理范围， 对开发商而言可能是一场噩梦， 但是对民生来讲的的确确是一件大大的 好事，对房地产行业的长远发展也是有益的。有一块?神奇的土地?， 开发商买了它， 政府要把两亿元土地出让收益?奖励?给开发 商；它没有施工许可证却能开建。2009 年，云南曲靖以 6.83 亿元价格将市中心一块土地卖 给开发商深圳东方Z地实业公司。 曲靖获得土地纯出让收益 2.4 亿元， 其后曲靖将 2 亿元收 益金以财政支持的方式奖励给开发商，用于项目配套设施建设。政府没有义务奖励开发商， 更没有权力这么做，而最不合理之处是，奖励开发商毫无必要――土地是竞拍的，用不着政 府求谁拿地；开发商拿地建房是为了赚钱，不是搞慈善。所谓?财政支持该项目的配套城市 基础设施建设?， 更是一个蒙人的名头――开发商以市场价卖房， 价格中含着城市配套费这 项成本，何用财政支持？易居观点： 在一些地方政府变相 ?违规?且采取种种手段维系高地价的现实之下，地方政府 和获得?奖励?的开发商既是一个利益共同体，也是一个利益?分羹者?，但违法违规的 ?返还?和?奖励?之下， 伤害的却是公共财政、 剥离的是高房价理性回归的可能， ?坑害? 的是最广大的房奴和商品房消费者。 2 亿元?奖励?开发商背后的?猫腻?，不能不让人 痛心。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构17 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告正当房地产市场纠结于政策?松?与?不松?的猜想时，珠海昨日宣布实行?限购+限 价?的双限并行政策，不禁又让市场倒吸了一口凉气。珠海?双限令?规定：11 月 1 日起 在香洲主城区内，本市居民和累计缴纳 1 年以上的社纳税和社保证明的非本市户籍家庭， 只能新购 1 套商品住房。同时，暂停向价格超过 11285 元/平方米的项目发放预售证。 今 年楼市调控已有 10 个月，临近年底，很多城市都将面临房价调控目标是否达成的压力。此 前根据住建部要求已公布房价调控目标的国内城市有 22 个，还有很多城市主动出台了房价 控制目标。目前来看，限购城市完成房价调控目标的压力相对较小，而未限购城市由于今年 以来价格涨幅仍然较大，年底前面临的调控压力也大。易居观点： 珠海在如此敏感的时刻出台?双限令?意义非凡。在对明年限购政策是否能取消的关键 时刻， ?双限令?的出台在第一时间呼应了中央坚持调控不放松的态度， 此外， 珠海出台?双 限令?对其他二三线城市颇具示范意义，也许部分城市将跟进或采取类似措施，限购恐进一 步深入和蔓延。总之，在持续观望和政策从严的制约下，年底楼市成交回暖难度增大，房价 回落速度有望加快。表 1-1：2011 年 11 月全国主要房地产相关政策列表新闻类别时间政策名称主要内容关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布， 其中明确了相关工作的重大政策问题。2011 年 11 月 9 日， 国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完 成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出， 小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记国土部明确农 政策 2011 年 11 月 10 日 村集体土地确 权 小产权房严 禁登记发证已完成 70%-80%。 《意见》提出，要严格规范农村集体土地 确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用 地未经依法处理就登记发证。 《意见》明确规定，?对于借 户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征 收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织 非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农 村购Z宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不 得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登 记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任?。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构18 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告新闻类别时间政策名称主要内容住房城乡建设部发布消息称，截至 10 月底，全国城镇保障 性安居工程开工已超过 1000 万套， 实现了年初计划的目标 任务。 根据住房城乡建设部公布的数据，开工套数排在前 三位的分别是黑龙江 86.7 万套、 重庆 52.8 万套、 陕西 48.3 万套。今春全国两会期间通过的《政府工作报告》提出， 十二五?期间全国将计划开工建设保障 3600 万套， 今年开 工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房 1000 万套。年 初，住房和城乡建设部代表保障性安居工程协调小组与各 地地方政府签订了目标责任书，将任务落实到市县和具体 项目。住建部副部长齐骥表示，明年保障房建设规划正在 制定中，任务量将比今年有所降低。他说，目前住建部正 在自上而下制定明年保障房开工计划。据初步统计，明年 保障房新开工数量将比今年的 1000 万套有所减少。 符合条件的购房者今年内在杭州经济开发区范围内购Z商 品房可享受购房补贴。 作为杭州的城市副中心，杭州经济 开发区近期正式启动《2011 年度杭州经济技术开发区企业 安居工程补助实施细则》(暂行)(以下简称《细则》)。根据 《细则》内容，开发区财政安排企业员工安居补助专项资 金(以下简称专项资金)1 亿元，用于建立租房补助和购房补 助机制。租房补贴标准：每月给予企业 5 元/平方米的租金 补助。 购房补贴标准： 每套房屋一次性补助 10 万元购房款， 以及分 3 年最高补助额度为 50 万元的银行同期商业贷款年 息或公积金贷款利息。贷款额度不足 50 万元的，则按实际 贷款额度进行补助。因受政策及市场浓厚观望情绪等因素 影响，杭州楼市自传统销售旺季?金九银十?遇冷后，深 陷?冰冻期?，成交持续萎缩，房价环比下降，房地产业 税收同比下滑明显，上述地方性政策，尤其是购房补贴， 日前开始实施被指救助楼市。 明年起沈阳市将上调经济适用房货币补贴标准，不过上调 幅度还在测算中，尚未最后确定。今年年初，民盟沈阳市 委员会提出《关于建立我市保障性住房工作管理体系的建 议》 ，认为沈阳的经济适用房货币补贴(最高 5.5 万元)偏低， 不能解决低收入群体购房难的问题，建议提高经济适用房中国提前完成 政策 2011 年 11 月 15 日 今年保障房任 务 明年开工数 将减少杭州首套房可 政策 2011 年 11 月 27 日 获补贴 20 万 被指政府开始 救楼市政策2011 年 11 月 28 日沈阳明年经适 房补贴标准上 调货币补贴。市房产局近期拟定了《沈阳市发展公共租赁住 房管理办法》及《沈阳市发展公共租赁住房实施细则》 。上 述文件明确，符合廉租住房、经济适用住房、公共租赁住 房保障的家庭，都可以申请公共租赁住房，并按照差别租 金给予保障。符合廉租住房实物保障的家庭，按照廉租住 房的租金标准交纳;符合经济适用住房保障的家庭，按照市 场租金的 50%交纳;符合公共租赁住房保障的家庭，按照市 场租金的 70%交纳。数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构19 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告二、市政动态 近日， 从市规划和国土资源局获悉， 根据全市建筑物机动车停车位配建标准的相关规定， 今后建设的新楼盘中，3 套 80 平方米以下的小户型，至少要拥有一个停车位。按规定，新 建、改建、扩建建筑面积大于 500 平方米(含 500 平方米)的新建建筑物，每套建筑面积超 过 80 平方米但小于 100 平方米的商品住宅，如果在二环以内要配建 0.6 个停车位，如果在 二环以外要配建 0.8 个停车位。建筑面积在 100 平方米至 150 平方米之间的商品住宅，二 环内每套要配建 0.8 个停车位，二环外每套要配建 1 个停车位。建筑面积超过 150 平方米 的商品住宅，二环内每套要配建 1 个停车位，二环外每套要配建 1.2 个停车位。原建筑配建 车位不足的，应在改建、扩建的同时，按车位差额数的 20%补建。建筑物配建的停车设施 可采用地下车库、半地下车库、立体停车楼(库)、地面停车位等多种形式。停车设施的布局 要满足建筑、消防、人防、交通等相关技术要求。 易居观点： 机动车越来越多， 停车位显得越来越少， 沈阳的车位增加速度已经远远赶不上车辆的增 加，车位紧张，车位走俏，车位价高已经成为沈阳等全国大型城市的怪现象，直到今天沈阳 市政府终于意识到问题的严重性和紧迫性， 为了解决车位争端， 出台该政策也算是亡羊补牢 吧，希望为时未晚。表 1-2：2011 年 11 月沈阳市主要市政动态列新闻类别时间要点主要内容明年沈北新区将在道义南片区、道义北片区、财落片区、 虎石台东片区、 虎石台西片区、 蒲河岛片区、 辉山生活区、 辉山产业区、 蒲河镇片区这九个经济区域各新建一个综合 性体育公园。这是 11 月 3 日沈北新区政府发布的信息。 据了解， 9 个综合性体育公园每个投资均超千万元， 这 意 在打造一个集绿地、运动场、文化休闲设施等于一体的大 众化综合性体育文化休闲公园。根据规划，公园中将建设 包括小型足球场、 篮球场、 网球场、 羽毛球场、 乒乓球场、 门球场等在内的一系列健身场地， 林间空地上还将设Z多 处健身设施，满足市民健身需求。除了健身功能外，休闲 功能将成园区一大特色，公园将栽植数十种各色植物，根 据植物的高低层次、季相变化形成不同的景观效果。 今年，沈北新区先后新建了新城子火车站站前广场、蒲河 文化绿岸景观广场、和平友谊公园、锡伯族文化主题雕塑 广场等文化体育休闲广场， 为百姓休闲娱乐提供了更多好 去处。9 个综合性体育公园建成后，将解决沈北新区现有市政动态2011 年 11 月 4日沈北明年新建 9 个综合性体育 公园?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构20 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告新闻类别时间要点主要内容体育场馆数量不足的问题，增强沈北新区的发展活力，为 沈北新区文化体育事业发展搭建高起点平台。 11 月 16 日，在沈抚新城汽博大桥建设现场，浑河的河面 上新建的桥墩已经整齐排成一排， 近处在建的桥面正从岸 边向河中央延伸。现场的工程相关负责人介绍， 汽博大 桥北接棋盘山，南接沈抚新城，该项目总投资 2.86 亿， 全长 1113.85 米。据了解，该工程去年底开工，现在桥梁 桩基础 224 根已经全部完成;引桥下部工程总量已完成 80%;主桥水下部分共 5 座承台拱座完成 3 座，桥面板预 制 376 片已经全部完成。该工程计划明年 9 月份安装吊 杆横梁，10 月份安装桥面板，力争明年底完成桥梁主体 建设。 每一年，回顾和盘点沈阳经济区八城市一体化同城化进 程，我们都会有新的惊喜。随着沈阳经济区上升为国家战 略，今年，经济区八城市的手握得更紧、一体化步伐迈得 更快，一个令全国乃至全世界瞩目的大都市区正呼之欲市政动态2011 年 11 月 17 日沈抚新城汽博 大桥 本月底完 成桥墩建设市政动态2011 年 11 月 13 日大沈阳都市区 正呼之欲出出。 新变化：新城新市镇建设掀热潮 新路网：八城市联系愈加密切 新服务：审批管理推进一体化 新突破：沈抚同城化加快提速 新试点：推进综合配套改革 今年，大东区举全区之力，加强标准化街路建设和管理工 作力度。目前，已有 81 条(占 34%)街路首批完成达标。 对北顺城路、北海街等主要街路牌匾进行规范，共改造牌 匾 5200 余延长米;加强亮化设施检修和维护，安装滂江 街、 东中街夜景灯饰达 1500 延长米;完成楼体立面整修粉 饰 69.45 万平方米，使街路设施达到整齐划一、清洁靓丽 的景观效果。规范?九〃一八?历史博物馆、珠林桥等区 域出租车违章运营秩序，对货运市场开展了 12 次专项整 治行动，确保主要街路畅通。对滂江街、东北大马路等主 要街路行道树进行补植;在一环路、市府大路沿线、城市 出入口设立白色围栅 8043 米， 栽摆时令花卉 16.5 万余株， 平整绿化用地 6000 余平方米，铺植草砖 5000 平方米， 铺草坪 3000 平方米，栽植灌木 2 万余株，大幅度提升了 标准化街路绿地改造后的景观效果;实施重点街路机扫、 保洁、 洒水 ?一体化? 作业， 重点街路实行全域全时保洁， 其他街路实行 16 小时动态延时保洁，实现环境卫生清扫 保洁全覆盖;加强公厕建设管理， 新建 26 座智能环保公厕， 推进沿街单位内厕对外开放;定期维护环卫设施，投放果 皮箱 1000 个。市政动态2011 年 11 月 25 日大东区扮靓81 条达标路?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构21 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告新闻类别时间要点主要内容11 月 28 日，从沈阳市城建局获悉，为全面提升运河景观 效果，近日，沈阳百里运河新开河段的 22 个游园清淤工 程全面启动，工程将于 2012 年 1 月中旬结束。运河清淤 工程结束后，运河水质污染将在很大程度上得到缓解，运 河环境将得到进一步改善。 沈阳市运河风景管理处副主任 盛镝介绍，运河清淤是运河改造工程的内容之一，也是运 河改造的基础， 它旨在有效缓解由于河道内淤泥长期沉积市政动态2011 年 11 月 29 日沈阳启动百里 运河22个游园 清淤工程导致水质污染， 水草疯狂滋生阻塞河道、 缓慢水流等问题。 此次运河清淤工程主要是对新开河沿线的和睦园、黎明 园、枫露园等 22 个游园进行河道淤泥清除工作，清淤平 均深度为 0.4 米左右，计划清淤 30 万立方米。为减少带 水作业给清淤施工带来的不利影响， 以及淤泥外运过程中 对周边环境的污染,工程开工前，相关管理部门制定了详 细的施工计划，要求施工单位在施工过程中周密组织，尽 量减少施工对周边环境和市民出行的影响。 截至 11 月 28 日，施工单位共在运河沿线设Z围挡 8380 米，设草袋围 堰 12012 立方米，清淤 17481 立方米。数据来源：CRIC三、市场资讯 在以?限购??限贷?为主要手段的楼市调控组合拳下，三季度上市房企的业绩普遍下 、 降，其中净利润更是下降近三成，而存货却达到了 1.17 万亿元，现金流罕见偏低，其面临 的降价压力不断增大。 在楼市传统的金九银十结束之际，上市房企的三季报也陆续浮出水 面。截至 2011 年 10 月 29 日，沪深两市已有 131 家上市房企(申银万国证券分类)公布三季 报， 在营业收入和净利润两项核心指标上， 前三季度同比增速放缓， 第三季度环比大幅下降， 其中净利润更是下降近三成。 一边是上市房企的业绩下降和利润下滑， 另一方面则是库存的 不断增加与销售、资金等压力来袭。个中滋味，房企的体会只有自己知道，降价风潮也许一 触即发。易居观点： 企业到年底了也面临着资金压力与库存增加的压力。 因此， 在各种压力的集中到来之时， 可能就会有部分房企利用价格打破目前这种僵局。 接下来就可能会有更多企业和更多项目加 入到降价行业中来。 楼市的降价区域也将从目前的东部沿海地区逐步向二线、 三线等城市扩 展，从而迎来全面降价潮。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构22 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告表 1-3：2011 年 11 月房地产市场主要资讯列表新闻类别时间要点主要内容和秋交会时各个房产企业的小幅让利相比， 本次房交 会开发商大打?优惠牌?，如此的优惠力度也让有刚 性需求的购房群体大为受益。各个参展企业都大打 ?优惠牌?，到处听取?折声?一片，而且优惠力度 和秋季房交会相比，有了明显的提升。在秋季房交会 上，一般的参展企业还是全款 98 折，而在此次展会婚房展销会优惠力 市场资讯 2011 年 11 月 15 日 度超秋交会 买房 82 折还送金条现场，全款 95 折这样的优惠已是随处可见，有很多 开发商更是推出了令人咋舌的优惠。 一家位于大浑南区域的房产商推出全款 82 折、贷款 85 折的基础上还赠送 20 克金条的优惠。 而该家企业 在秋季房交会上还只是 97 折，优惠幅度之大让人惊 讶。与此相比，一个位于和平区的项目在展会期间推 出了每平方米减 500 元房款的优惠， 另一个位于于洪 区的项目在优惠后，每平方米的房款由 6800 元降至 为 5852 元，这样算下来，一套 87 平方米的房子， 总房款可以优惠 82000 多元。 初冬刚至，房地产业备战寒冬的声浪就一波波袭来。 在谈到过冬策略时，这两家龙头房企似乎不谋而合。 郁亮表示，首先万科坚持现金为王，现金流比利润更市场资讯2011 年 11 月 18 日万科恒大异口同声 年内不购买新的土 地为重要。其次，积极出货，不存货，不囤地。第三， 要慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。而 许家印则明确表示， 针对今年剩下的两个月进行科学 合理正确的决策。尽管公司有比较充足的现金流，但 在土地购买上，除跟踪一两年的项目外，不会在年内 购买新的土地。许家印透露，明年恒大主要几个指标 和计划不会比今年低。 ?购房满三年的业主，不论房价是涨是跌，只要提出 申请，我们都以签订合同价回购原售物业?。北京晨 报记者昨天获悉， 深圳一本地开发商绿景地产为了满 足购房者房价只涨不跌的心理需求，大胆推出了?原市场资讯2011 年 11 月 25 日全国 20 余楼盘承 诺降价补差价 部 分同意原价回购价回购?计划，引起业内一片侧目。除了绿景地产之 外，目前全国多个城市楼盘均打出了?降价补差价? 的旗号吸引购房者。作为本轮?降价潮?的引爆点， 上海嘉定新城公馆项目在众多楼盘降价拒绝补偿老 业主后，率先作出?降价补差价?的承诺;而一再表 示降价后不会对老业主妥协的万科， 其在苏州的一个 销售项目也于近期向购房者妥协，承诺?一旦降价将?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构23 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告新闻类别时间要点主要内容按原价回购?。据统计，目前包括上海、深圳、南京、 苏州、杭州、长沙、长春等 10 余个大中城市的 20 余楼盘已经将?降价补差价?或?原价回购?承诺与 低价销售绑定，给购房者吃?定心丸?。 11 月 19 日， 位于北京大兴区的龙湖时代天街项目 以 11800 元/平方米的起价低价入市，这一低于成本 的售价吸引了大批购房者。 无独有偶， 目前远洋天著、 东亚逸品阁等项目房源也以近乎亏本的价格对外销市场资讯2011 年 11 月 28 日零利润楼盘频现 北京开发商集体 ?割肉?售，北京楼市零利润楼盘不断涌现。主力资金流入个 股（11/25） 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很 可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了！ 此前， 根据北京市房地产交易管理网的数据显示，11 月上 半月北京新盘签约为零，预订量仅为 14 套，而当月 入市新盘达到 4014 套，创下本轮楼市调控以来最惨 淡的签约纪录。数据来源：CRIC四、本月特别关注：电商平台，新渠道，新契机 引言：楼市的冬天跟随着季节同时到来，沈城的开发商如何过冬？让我们抱团取暖吧 内容：时下，全国一二线城市楼市降价声此起彼伏，继中海、龙湖、万科、绿地等一线 开发商之后，二线开发商也频现接棒迹象，而一向刚性需求强劲、健康发展的沈阳楼市同样 需要面对这个寒冷的冬天，就在购房者观望并思考着沈阳楼市的价格曲线时，沈阳 33 家楼 盘率先打破僵局， 采取?抱团取暖?的策略， 以前所未有的促销方式和折扣迎接这个楼市的 寒冬。 沈阳这 33 家楼盘加入到房产电商首次发起的全国性促销活动， 河畔公馆、 远洋公馆、 保利达江湾城、 亿丰南奥国际、 新湖明珠城、 雅宾利花园、 奥园国际城等大开发商赫然其中， 包含了住宅、公寓、商铺产品，其中雅宾利花园打出了 11 月 11 日 7 折秒杀价的宣传，保 利达江湾城 10 套房源 8 折、听雨观澜 8.2 折、太湖国际花园 8.6 折、浦江苑御品 8 套房源 8.7 折、北国奥林匹克花园 10 套房源 8.7 折，此外的房源从 8.8 折到 9.7 折不等，参加活动 的楼盘被安排在团购馆、竞拍馆、名品折扣馆三大竞卖专场中供大众选择。购房者登录页面 注册、交纳保证金后，即可进入相应的卖场竞拍。这次打折让利活动分布全国包括北京、上 海、广州、深圳、沈阳等 12 个重点城市，参与促销楼盘共计 300 多新盘，让利总计可达亿?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构24 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告元。其中，单套住宅让利最低达到 5 折的力度。在沈阳，打折楼盘刚一上线就受到了热烈 的追捧，截至目前，交纳保证金的人数已经破万，单盘成交量最高达到了 155 套。 易居观点： 引用中国房产信息集团董事会联席主席兼总裁周忻的话： ?大型房企领衔降 价， 一方面反映了现实的市场压力和企业应对策略； 另一方面则表明房价下行的趋势更加明 显，在市场需求的前提下，房产电子商务由单盘操作发展为平台化营销操作，开发商由单一 作战改变成集体营销， 这是时下举步为艰房地产市场中的一个新思路， 不仅房地产市场在洗 牌，营销方式也开始新一轮的洗牌。 ?的确，在目前的市场环境下，越来越多的房企将目光 投向电子商务领域，电商以惊人的速度?入侵?房地产领域。在沈阳，电商也以迅雷不及掩 耳之势迅速打开市场。日前，新浪乐居房产电商携手?沈阳雅宾利?开启的阶梯式团购，被 喻为沈阳房产电商第一团。 通过前两次的阶梯团购活动， 让购房者首次体会到网络团购的形 式，比起售楼处，电商的优惠更加公开透明。这也许就是房产电商存在的一大价值。 也许在过去， 我们真的很难想象电子商务能为非标准化的房产项目开拓完善的销售渠道。 但 是今天，新浪房产电商的发展，却让我们不得不相信，电子商务的运用，将为房地产销售带 来前所未有的机遇和挑战。 这一突破性大胆尝试， 将互联网电子商务与房地产销售作了完美 结合。因为房产电商平台的存在，减轻了很多过去线下操作的成本消耗，它把线上和线下的 优势强强结合，让消费者、中介、开发商共同分享了房产电商的信息平台，通过合作互利， 最后达成三方的共赢硕果。消费者买到了最满意的房子，享受了最惬意的购房过程；中介商 开拓了销售领域，一手房销售为它创造出更多盈利模式；开发商无形中增添了许多好帮手， 房地产营销更为迅速便捷。对于开发商而言，新房一旦进入房产电商平台，接触到新房信息 的消费者数量会成倍增加， 而一旦中介进入电商平台， 帮助开发商销售的经纪人也会成倍增 长。首先开发商的项目信息会走进百家中介门店，其次，如果按照每家中介门店有 10 名经 纪人来算，等于一下增加了千名经纪人员来为开发商销售一手新房。无形中，一手房的信息 面铺开了，销售人员也增加了，促成购买的机会也大大上升，而开发商投入的营销成本却在 减低，电商平台很可能成为未来房地产销售的一支主力军。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构25 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告第二篇 市场运行篇?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构26 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告第一章、商品房市场?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构27 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告一、市场综述 2011 年 11 月份沈阳房地产市场商品房统计显示，本月沈城商品房市场的供应量为 197.77 万平方米，环比下降 8.19%，同比上升 15.58%，成交量为 116.05 万平方米，环比 下降 19.33%，同比下降 31.86%，成交价格为 7326 元/平方米，环比上升 1.07%，同比去 年上升 17.98%。从上月态势来看，接近年终岁尾，市场较清淡，各项目集中消化存量，市 场供应、成交量全线下降。11 月各项目推广力度明显减少，成交量下降明显，价格变动较 小，总体呈上升趋势，但同比去年还是有不小的涨幅。图 1-1：2010 年 11 月至 2011 年 11 月沈阳市商品房供求走势图万平方米 400 350 300 250 200 150 100 50 0元/平方米 00 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11供应量成交量成交价格数据来源：CRIC 表 1-1：沈阳市 11 月商品房各类指标变化表 指标 供求比 供应量（万 m ）2 22011 年 10 月 0.67 215.42 143.86 2011 年 11 月 0.59 197.77 116.05 同比增长（%） -41.04 15.58 -31.86 17.98 -19.60环比增长（%） -12.13 -8.19 -19.33 1.06 -18.47成交量（万 m ） 成交价格（元/ m ）2成交总额（亿元） 数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构28 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告二、供求关系分析 2011 年 11 月份沈阳市房地产市场供求比为 1：0.59。商品房新增供应量较上月有所下 降，目前形势处于供大于求。图 1-2：2010 年 11 月至 2011 年 11 月沈阳市商品房供求关系对比图 万平方米 400 350 300 250 200 150 100 50 0 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 供应量 数据来源：CRIC 成交量 供求比 5.50 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00三、供应量分析 2011 年 11 月份沈阳市房地产市场商品房供应量环比上月供应量有所下降。 统计显示， 本月沈城商品房的供应量为 197.77 万平方米，环比下降 8.19%，同比上升 15.58%。接近年 终岁尾，各项目停止新增供应，以消化存量为主。图 1-3：2010 年 11 月至 2011 年 11 月沈阳市商品房供应量比对图 万平方米400 350 300 250 200 150 100 50 010.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 供应量 数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构29 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告四、成交量分析 统计显示，本月沈城商品房市场成交量 116.05 万平方米，环比下降 19.33%，同比去 年下降了 31.86%。受大环境以及季节影响，各项目销售清淡，成交量下滑明显。图 1-4：2010 年 11 月-2011 年 11 月沈阳市商品房成交量走势 万平方米 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 成交量 数据来源：CRIC五、成交均价分析 11 月份，沈阳商品房成交均价为 7326 元/平方米，环比上升 1.07%，同比去年上升 17.98%，成交均价略微上涨，是因为本月与上月的成交产品结构较类似。图 1-5：2010 年 11 月-2011 年 11 月沈阳市商品房成交均价走势元/平方米 00 00 00
10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 商品房 数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构30 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告第二章、土地市场?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构31 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告一、土地资讯 ? 地块出让条件放宽，北京土地出让首次取消配建保障房11 月 9 日，北京市土地整理储备中心挂出公告表示，经市政府批准，原需配建?限价 商品住房?的北京市丰台区郭公庄车辆段项目四期 F2 公建混合住宅用地，其居住用途建筑 规模现全部为普通商品房。同时将该宗地的竞买报价开始时间推迟至 11 月 21 日。 从北京丰台区取消配建保障房的这块地的情况来看， 其建筑面积为 15.19 万平方米， 起 拍价为 9.17 亿元，起拍的楼板价是 6037 元/平方米，而北京市丰台区 9 月成交地块的楼板 均价是 6800 元/平方米，该区域 1―10 月份成交地块的楼板均价为 7588 元/平方米，也就 是说，这块地不仅仅是表面看起来取消了配建房限制，同时，在出让起始底价上，也较同区 域 1―10 月有所下降。从这块地周边近期已出让地块的情况来看，主要有郭公庄车辆段项 目二期和五期地块，这两块地都包含配建保障房的限制条件。比如 8 月成交的郭公庄车辆 段项目二期要求配建?限价商品房?，该地块总建面 3.61 万平方米，起拍楼板价为 6644 元/平方米，也高于这次推出的丰台区郭公庄车辆段项目四期。而 9 月成交的郭公庄车辆段 项目五期要求配建?公共租赁住房?，总建面 62.92 万平方米，成交楼板价为 5326 元/平 方米，虽然较此次推出的丰台区郭公庄车辆段项目四期较低，但由于该地块规模较大，总价 较高，相对开发风险也大，龙头企业万科也是以三家企业联合体的形式获取。因此，相较来 看，此次推出的丰台区郭公庄车辆段项目四期地块，较周边地块，规模大小适中，价格也具 备一定优势，在取消配建房推出后成交的可能性加大。 二、本月公告土地分析 本月沈阳市共推出土地 92 宗， 总占地面积 521.3 万平方米， 推出数量环比上涨 187.5%， 推出面积环比上涨 284.3%。在地块区域分布范围上除皇姑区和浑南新区外的 8 个大区有土 地供应。从地块的用途属性来看，本月推出居住用地共 28 块，45 块工业用地、16 块商业 用地、2 块仓储用地、1 块绿化用地。 本月供应面积较上月大幅增长。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构32 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告1、地块供应走势分析图 2-1：2010 年 11 月-2011 年 11 月沈阳市土地市场供应走势150 幅 100 50 0万平方米
400 200 010.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 占地面积 数据来源：CRIC 土地幅数本月共推出 92 宗土地，总占地面积 521.3 万平方米，推出数量环比上涨 187.5%，同 比上涨 142.11%；推出面积环比上涨 284.3%，同比上涨 204.39%。本月整体的供应幅数、 供应面积同比与环比明显增长。 虽然本月土地市场突然放量， 但预计未来几个月个月仍然会 以向下的趋势发展。2、供应结构分析图 2-2：2011 年 11 月沈阳市土地供应用途结构其他 4%商业 17% 商住混合 30%商住混合 居住 工业 其他 商业工业 49%数据来源：CRIC本月推出的 92 宗地块，以工业用地为主，占当月总宗数推出量的 49%，其次为商住混 合用地，占当月总宗数推出量的 30%，本月的供应量呈现上涨态势。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构33 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告图 2-3：2011 年 11 月沈阳市土地供应区域结构于洪区 12%和平区 沈河区 2% 1%铁西区 18%大东区 1%沈北新区 38%东陵区 21%和平区 沈河区 皇姑区 铁西区 大东区 东陵区 浑南新区 沈北新区 于洪区 苏家屯区数据来源：CRIC本月推出的 92 块土地分布在除皇姑区和浑南新区外的 8 个大区中，以沈北新区为最多 其次为东陵区，沈北新区占推出总量的 38%，东陵区占 21%。沈北新区推出地块位Z多数 位于三环外的蒲河板块的土地为主，而东陵区推出的土地则全部为三环外的桃仙板块土地， 其他几个区域分布较少。 近几个月以来沈北新区的供应量呈现上涨的趋势， 浑南新区的供应 量有所降低。目前沈阳土地供应区域结构基本变化不大，土地供应还是以近、远郊这样的区 域为主。图 2-4：2011 年 11 月沈阳市土地供应面积结构10万O以上 17%1万O以下10%1万O以下 1-5万O5-10万O 22%5-10万O1-5万O 51%10万O以上数据来源：CRIC本月推出的占地面积在 1-5 万平方米的地块最多，共 47 块， 占到推出总量的 51%。 其次为 5-10 万平方米以下的地块，共 20 块，占到推出总量的 22%。 10 万平方米以上的 地块， 16 块， 共 占到推出总量的 17%。 万平方米的地块， 9 块， 1 共 占到推出总量的 10%。 从供应面积结构来看，5 万平方米以下的地块依然是目前市场上供应的中坚力量，这与当前 市场环境和其本身极具储备价值是密不可分的。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构34 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告三、本月成交地块分析 本月沈阳市成交土地 27 块， 成交数量环比下降 60.29%， 成交面积为 119.85 万平方米， 环比下降 63.32%，成交总价为
万元，环比下降 77.79%，平均楼板价为 1258 元/平方米，环比上涨 25.8%。在地块区域分布范围上只有大东区、铁西区、浑南新区和沈 北新区有土地成交， 成交地块以商业类用地为主。 本月土地成交市场成交面积较上月相比有 所下降。 1、地块成交走势图图 2-5：2010 年 11 月-2011 年 11 月沈阳市土地市场成交走势 幅,万平方米 500 400 300 200 100 0 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 占地面积 数据来源：CRIC 土地幅数 成交总价亿元 120 100 80 60 40 20 0本月成交 27 宗地块，成交面积为 119.85 万平方米，成交总价 15.08 亿元。成交面积 环比下降 63.32%，同比下降 40.36%；成交总价环比下降 77.79%，同比下降 64.56%。本 月成交土地面积和成交金额同比和环比均有所下降。 预计整个土地市场会以向下的趋势发展。 2、成交地块结构分析图 2-6：2011 年 11 月沈阳市土地成交用途结构纯居住 11% 工业 26%商住 22%商住 商业办公 工业 纯居住 其他商业办公 41% 数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构35 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告本月成交 27 宗地块，其中 11 宗商业办公用地、7 宗工业用地、6 宗商住混合用地以及 3 宗纯居住用地。本月土地成交市场继续呈现下降趋势，预计后期的地产市场的成交量仍然 会以下降趋势发展。图 2-7：2011 年 11 月沈阳市土地成交区域结构铁西区 15%大东区 4% 浑南新区 15%沈北新区 66%和平区 沈河区 皇姑区 铁西区 大东区 东陵区 浑南新区 沈北新区 于洪区 苏家屯区数据来源：CRIC本月成交的 27 地块， 分布在除大东区、 铁西区、 浑南新区和沈北新区外的 4 个大区中。 从成交情况来看， 成交地块还是主要集中在二至三环间和三环外这样的非中心城区以及近郊 区内，符合目前沈阳市城区整体外扩的发展规划。图 2-8：2011 年 11 月沈阳市土地成交规模结构5-10万O 11%10万O以上 11%1万O以下 30%1万O以下 1-5万O 5-10万O 10万O以上1-5万O 48%数据来源：CRIC本月成交的土地占地面积以 1-5 万平方米的地块为最多，占成交地块量的 48%，从本 月成交土地看，多为 5 万平方米以下面积的地块，在目前房地产市场环境普遍不好的情况 下，开发商还是抱着谨慎的态度，继续观望市场未来的发展。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构36 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告3、成交地块可建面积与楼面价分析图 2-9：2010 年 11 月-2011 年 11 月土地成交可建面积走势图 幅 800 710.69 678.7 700 613.57 573.56 600 501.39 447.86 500 435.82 366.62 400 293. 214.8 175.75 171.43 200 100 0 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11可建面积（万平方米） 数据来源：CRIC本月成交地块 27 宗，可建面积为 175.75 万平方米，可建面积环比下降 74.1%，同比 下降 59.67%，本月可建面积同比和环比均大幅度的下降。从数据来看，土地市场已经开始 逐渐的萎靡。图 2-10： 2011 年 10 月-2011 年 11 月居住用地成交可建面积走势图幅 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 156.26 192.88 119.91 82.05 184.76 126.2 140.4 120.45 39.03 366.18 250.33 455.91 363.39可建面积（万平方米） 数据来源：CRIC本月居住用地成交可建面积为 39.09 万平方米，环比下降 89.24%，同比下降 75.02%， 从环比与同比的数据来看， 本月沈城的土地市场成交量明显萎缩。 预计未来几个月居住用地 的成交量不会有太大的增长。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构37 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告图 2-11：2010 年 11 月-2011 年 11 月商业用地成交可建面积走势图幅 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 68.82 44.84 29.45 11.49 11.69 1.3 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 32.17 26.54 44.31 44.3436.41 40.0132.78可建面积（万平方米） 数据来源：CRIC本月有 11 宗商业用地成交，其中沈北新区成交了 7 宗，铁西区成交了 4 总。成交面积 为 32.78 万平方米，环比下降 51.67%，同比上涨 185.29%。自 11 年以来随着政策对住宅 项目的打压，更多的企业把目光放在了商业项目，导致了商业用地成交同比明显增长。图 2-12：2010 年 11 月-2011 年 11 月土地成交楼板价走势图幅 00 500 0 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 27 33 923 977 977 00 1258楼板价（元/O）数据来源：CRIC本月成交楼板价为 1258 元/平方米，环比上涨 25.8%，同比下降 33.3%。本月成交楼 板价较上月有所上涨。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构38 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告图 2-13：2010 年 11 月-2011 年 11 月居住土地成交楼板价走势图幅 00 0 0 52 1812138517198210.11 10.12 11.111.211.311.411.511.611.711.811.9 11.10 11.11楼板价（元/O） 数据来源：CRIC本月居住土地成交楼板价 1282 元/平方米，环比下降 2.95%，同比下降 28.42%，本月 居住土地成交楼板价环比小幅下降，继续呈下降趋势，符合目前土地市场情况。图 2-14：2010 年 11 月-2011 年 11 月商业用地成交楼板价走势图幅 00 00
55 1 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 94 9 117511.611.711.811.9 11.10 11.11楼板价（元/O） 数据来源：CRIC本月有 11 宗商业用地成交楼板均价为 1175 元/平方米，环比上涨 63.42%。本月商业 用地成交楼板价较上月呈现上涨趋势，与本月成交地块的地理位Z和发展前景等因素有关。 3、地块流标率分析 本月流标地块 20 宗，成交地块 27 宗，流标率为 51.28%。从流标地块的推出形式来看 以拍卖出让的方式为主。而从地块所处地理位Z来看，主要以近郊以及三环外的土地为主； 从土地用途来看，以商住用地为主。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构39 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告4、成交地块溢价率分析图 2-15： 沈阳市土地成交溢价率分布图 表 2-1：土地成交溢价率分析表溢价率 0% 0-50% 51%-100% 100%以上 51-100% 0%-50% 0% 数据来源：CRIC成交幅数比重―― 1 15 11―― 14% 56% 41%0-50% 56%0% 41%100%以上本月成交溢价率在 0-50%的地块有 15 幅，占整体成交地块比重的 56%。溢价率最高的 一宗地块为 58.97%，该地块位于铁西区经济技术开发区的商业用地(4S 店)。 5、拿地企业分析图 2-16：2011 年 11 月沈阳市经营性土地成交企业结构其他企业 21% 商业企业 29% 本地开发商 47%本地开发商工业企业商业企业工业企业 12%外地开发商其他企业数据来源：CRIC本月成交共有 17 家开发企业竞得经营性土地，其中本地开发商 8 家，占竞得企业比重 47%。商业企业 5 家，占竞得企业比重 29%。其中本地开发商最知名的当属?明华集团? 旗下的?沈阳明华恒昌Z业有限公司? 。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构40 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告6、经营性成交土地排行榜表 2-2：成交面积排行榜 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 土地名称 沈北
蒲河大道南侧-66 地块 沈北
蒲河大道南侧-68 地块 沈北
国道西侧-50 地块 沈北
蒲河大道北侧-94 地块-1 沈北
国道东侧-64 地块 沈北
蒲河大道北侧-106 地块 沈北
省道北侧-5 地块 沈北
沈北开发大道南侧-123 地块 沈北
沈北开发大道北侧-118 地块 JK 浑河西二十街-6 地块 土地名称 浑河西二十街-6 蒲河大道南侧-66 101 国道西侧-50 107 省道北侧-5 蒲河大道南侧-68 蒲河大道北侧-106 沈辽路-45 蒲河大道南侧-62 沈北开发大道北侧-118 蒲河大道北侧-94 区域 沈北新区 沈北新区 沈北新区 沈北新区 沈北新区 沈北新区 沈北新区 沈北新区 沈北新区 铁西区 区域 铁西区 沈北新区 沈北新区 沈北新区 沈北新区 沈北新区 铁西区 沈北新区 沈北新区 沈北新区 占地面积(M?) 00
.03 溢价率 58.97% 14.21% 1.16% 0.94% 0.63% 0.53% 0.43% 0.43% 0.38% 0.31%表 2-3：成交溢价率排行榜四、重点地块 1、地块指标分析表 2-4：沈北
蒲河大道南侧-66 地块 地块名称 地址 出让方式 所在区域 占地面积 总建面积 容积率 备注 数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构沈北
蒲河大道南侧-66 地块 沈阳市沈北新区蒲河大道南侧东：用地界限 拍卖 沈北新区 116946 O 233892 O 2 南：蒲北路 西：天乾湖街 北：蒲河大道 商业 三环外
万元 26312.85 万元 1125 元/O 土地用途 环线位Z 起始总价 成交总价 成交楼板价 无41 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告2、发展前景分析表 2-5：沈北
蒲河大道南侧-66 地块周边土地、住宅情况对比表 2 年内周边土地成交情况列表 土地名称 沈北
国道东 侧-52 地块 沈北
蒲河大道北 侧-87 地块 土地用途 居住、商业 商业 出让方式 拍卖 拍卖 占地面积（m2） 35 成交时间
成交楼板价（元 /m2）
楼板价涨跌幅 1.26% 1.54%周边在售项目情况列表 项目名称 中铁Z业〃人杰水岸 太湖国际花园 物业类型 普通住宅、别 墅 普通住宅 占地面积 （m ）2本月成交均价 （元/m ）2本月成交面积 （m2） 土地楼板价/对比楼盘成交均价 906.66% 760.21%062普通住宅 5500 普通住宅 5500表 2-7：沈北
蒲河大道南侧-66 地块 优势 1、 地块周边规划有地铁 2 号线延长线及多路公交车终点站， 将来拟建沈 阳市新北站及交通枢纽。 2、 周边学院气息浓郁，辽宁大学、沈阳师范大学等高校林立在此。 机遇 威胁 1、由于地块位于市政府重点发展区域，未来 必定会吸引更多开发企业进驻， 会对该地块立 项后产生一定的冲击。 1、该地块为新开发城区，周边配套不成熟。 劣势1、 该地块地处所在区域属于沈阳终点开发区域，未来的规划较好，发展 潜力无限。数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构42 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告第三章、商品住宅市场?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构43 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告一、市场综述 2011 年 11 月商品住宅供应量为 142.68 万平方米， 同比下降 7.59%， 环比下降 17.57%； 成交量为 102.43 万平方米，同比下降 32.05％，环比下降 21.77%。沈阳商品住宅成交均价 为 6801 元/平方米， 同比上升 16.04%， 环比下降 0.78%， 供求比为 0.72， 同比下降 26.53％， 环比下降 5.26%。本月成交套数为 11987 套，单套成交面积为 85.45 平方米，从数据上来 看，11 月份商品住宅成交量呈下降趋势，成交均价有所回落，供大于求，从市场情况上来 看，由于 11 月已经进入传统的销售淡季，加上近期市场上的观望逐渐浓重，整个市场稍显 冷清。图 3-1：2010 年 11 月至 2011 年 11 月沈阳市商品住宅供求走势图万平方米 350 300 250 200 150 100 50 0元/平方米 00 00 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 供应量 数据来源：CRIC 表 3-1：沈阳市 11 月商品住宅各类指标变化表 成交量 成交价格指标 供求比 供应量（万 m ）2 22011 年 10 月 0.76 173.09 130.94 2011 年 11 月 0.72 142.68 102.43 同比增长（%） -26.53 -7.59 -32.05 16.04 -21.15环比增长（%） -5.26 -17.57 -21.77 -0.78 -22.38成交量（万 m ） 成交价格（元/ m ）2成交总额（亿元） 数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构44 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告二、供求关系分析 本月的供求比为 1：0.72，市场供求同比下降 26.53%，环比下降 5.26%，本月供求比 环比、同比双双下降，市场持续处于供大于求状态，目前市场成交情况处于稳定趋势，新盘 陆续面市和新品的加推，加之营销活动的优惠情况，预计成交量在近期不会产生大幅波动。图 3-2：2010 年 11 月至 2011 年 11 月沈阳市商品住宅供求情况比对 万平方米 350 300 250 200 150 100 50 0 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 供应量 数据来源：CRIC 成交量 供求比 5.20 4.80 4.40 4.00 3.60 3.20 2.80 2.40 2.00 1.60 1.20 0.80 0.40 0.00三、供应量分析 本月供应量为 142.68 万平方米，同比下降 7.59%，环比下降 17.57%。本月市场供应量 同、环比均有所回落，是因为目前市场形势转冷导致部分项目推迟产品上市时间，但由于有 部分项目处于持续期，所以供应量没有出现急剧下降的情况。 1、供应总量分析图 3-3：2010 年 11 月至 2011 年 11 月沈阳市商品住宅供应量比对图 万平方米 400 300 200 100 0 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 供应量 数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构45 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告四、成交量分析 本月成交量为 102.43 万平方米，同比下降 32.05％，环比下降 21.77%。本月沈阳商品 住宅的成交量处于下降趋势，这也是房地产市场淡季的正常表现。 1、 成交总量分析 相比于上月本月的总体成交量有一定下降，但目前市场总体还是处于稳定态势，预计 未来成交量会保持平稳。图 3-4：2010 年 11 月-2011 年 11 月沈阳市商品住宅成交量走势 万平方米200 150 100 50 010.11 10.12 11.111.211.311.4 11.5 成交量11.611.711.811.9 11.10 11.11数据来源：CRIC2、成交面积段分析图 3-5：沈阳市 11 月商品住宅成交面积段分布图170-220 3% 120-170 14% % 100-120 15% 70-90 31% 300-350 350-400 400以上 0% 0% 0% 30以下 0% 50-70 15% 30-50 6%90-100 14%数据来源：CRIC本月沈阳市商品住宅成交面积中 70-90 平方米仍为热销面积段占 31%，其次为 50-70 和 100-120 平方米同占 15%，从目前市场来看，70-90 平方米为二房户型比较适合刚性需 求购房者，价位适中，户型合理，本月 120-170 平方米的大户型成交量也明显增多，说明 改善型购房需求在本月得到一定的释放。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构46 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告3、成交户型段分析图 3-6：沈阳市 11 月商品住宅成交户型分布图 四房以上 1% 跃层 独栋 联排 叠加 复式 其他 双拼 0% 0% 2% 0% 0%0% 1% 三房 25%四房 3%一房 12%二房 56%数据来源：CRIC11 月份在沈阳市商品住宅中成交中二房仍是热销户型，占成交总面积的 56%，较比上 月稍有下降，其次是三房和一房产品分别占 25%和 12%，二房户型依然为主力产品，目前 市场上购房人群均以二房户型为最基本要求， 而三房户型为改善性住房， 一房则为年轻人设 计，二房产品仍为购房客群所关注。 五、成交均价分析 1、成交均价总量分析 11 月份， 沈阳商品住宅成交均价为 6801 元/平方米， 同比上升 16.04%， 环比下降 0. 78% 成交均价环比保持下降，从市场上来看，本月成交情况一般，成交业态无大变化，故价格有 小幅变动也属正常现象。图 3-7：2010 年 11 月-2011 年 11 月沈阳市商品住宅成交均价走势图元/平方米 00 00 00 00 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 商品住宅 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构47 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告2、成交价格段分析图 3-8：沈阳市商品住宅成交价格段分布图 6%3000以下 10000以上 0% 7%%%% % % %数据来源：CRIC11 月份沈阳市商品住宅成交价格段
元并列第一， 各占总比例 的 21%，其次为
元占总比例的 16%，从市场来看， 价格段楼盘多位 于二环外， 属于不限购区域， 该区域多为刚性需求客群， 建筑形态为小高层和高层产品为主， 多以中低端客户群为主， 项目营销模式均为较低折扣和优惠活动为主， 多以节日优惠促销和 新品加推优惠为主。
元价格段的产品较多以定位中高端的洋房为主， 集中在浑南 新区等二环外区域，购房客户以改善型需求客群为主。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构48 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告六、热点板块 1、大东区二台子板块介绍图 3-9：大东区二环路观泉路改造工程 图 3-10：大东区一环路北海街改造工程数据来源：CRIC 图 3-11：东北大马路车水马龙数据来源：CRIC 图 3-12：沈阳市大东区体育场效果图数据来源：CRIC 3-13：城市品牌标志中华轿车厂区数据来源：CRIC 图 3-14： 具有历史意义的沈阳东站照片数据来源：CRIC数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构49 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告?沈阳大东-------东北大马路东北大马路始建于 1925 年，西起大东区的大北桥，东至东部城区出口的八棵树，全长 7100 米，是当时民族工业的发源地，东北造币厂、东北飞机厂、兵工厂等一大批东北历史 上最早的民族工业都诞生在这条路上， 大名鼎鼎的东北讲武堂也从这里让世人熟知。 解放后， 东北大马路又成为共和国装备基地复兴之路， 共和国历史上的很多第一都是从这里创造出来 的。我国的第一架飞机从这里起飞，第一台机床、第一台飞机发动机、第一台大型矿山设备 等都在这里诞生。 东北大马路有着悠久的历史，是进出沈阳的东北大门。在东北大马路身边，凝聚着许多 历史故事。如今，市委、市政府将之列入?十条标准化道路?行列，进行梳洗打扮，使得这 条北去通衢，襟怀更加宽广，不仅迎来送往沈阳宾朋，更是沈阳汽车工业孕育、诞生、崛起 之地。图 3-15：东北大马路数据来源：CRIC二台子板块介绍: 该板块位于大东区东北部，是大东区改造的重点区域之一，随着城区的改造升级，越 来越多的品牌开发商在此区域拿地，开发项目。随着东北大马路的改造，与马路周边项目的 逐渐建立，不仅改造了区域的面貌，而且提高了整个区域的环境与品质，给人一种焕然一新 的感觉。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构50 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告2、大东区-二台子板块楼盘展示 ? 二台子板块在售项目图 3-16：万科蓝山效果图 图 3-17：东方银座中心城效果图数据来源：CRIC 图 3-18：沈阳国瑞城效果图数据来源：CRIC 图 3-19 绿地新里摩尔公馆效果图数据来源：CRIC数据来源：CRIC? 二台子板块重点热销项目图 3-20 金地铂悦效果图数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构51 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告3、二台子板块分析图 3-21：板块成交情况 平方米 40,000.00 35,000.00 30,000.00 25,000.00 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 0.00 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 元/平方米 18,000.00 16,000.00 14,000.00 12,000.00 10,000.00 8,000.00 6,000.00 4,000.00 2,000.00 0.00成交面积 数据来源：CRIC成交均价从板块数据上看，板块 2011 年 6 月份后成交面积开始下降，成交面积一直处于低位状 态，但成交均价却相对平稳，随着品牌开发商陆续在此地出新品，未来一段时间内成交面积 会有所提高，预计价位会持续缓慢向上浮动。 板块优势： 该板块位于一至二环间区域， 是大东区的主要交通道路所在区域， 交通便利。 商业气氛逐渐形成，区域人口流动较大。 板块劣势：受限购影响，地缘性客户占主导，阻碍大量意向客源的购买。 总结，随着万科、金地等品牌的开发，在该区域推出自己的独特产品，带动区域房价持 续走高， 改变以往大多数人对大东区的认识， 并且政府对东北大马路沿线的重视与改造力度 的加大，使得该区域具有较高的投资与参考价值。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构52 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告七、商品住宅项目情况表 3-2：11 月份商品住宅销售排行榜前十名 排 项目名称 名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 壹米阳光 华城世界 金地〃名京 唐轩公馆 恒大绿洲 雅宾利 中铁Z业〃 人杰水 岸 金地〃铂悦 美好愿景 凯旋门 （O） 39,676 28,071 27,609 26,731 24,536 23,430 22,342 19,630 18,371 17,720 （套） 510 435 244 390 223 267 293 193 168 219 （元/O） 6,000 5,192 9,341 6,017 6,000 8,821 4,923 8,182 7,279 7,994 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 于洪区 于洪区 铁西区 沈北新区 于洪区 和平区 沈北新区 大东区 铁西区 铁西区 一至二环间 二至三环间 一环内 三环外 二至三环间 一至二环间 三环外 一至二环间 一至二环间 一环内 成交面积 成交套数 成交均价 属性 区域 环线数据来源：CRIC注 11 月 1 日―11 月 30 推案成交面积继楼市深度博弈期，或许低价才是硬道理 11 月 19 日， 位于北京大兴区的龙湖时代天街项目以 11800 元/平方米的起价低价入市， 这一低于成本的售价吸引了大批购房者。无独有偶，目前远洋天著、东亚逸品阁等项目房源 也以近乎亏本的价格对外销售， 北京楼市零利润楼盘不断涌现。 根据北京市房地产交易管理 网的数据显示，11 月上半月北京新盘签约为零，预订量仅为 14 套，而当月入市新盘达到 4014 套，创下本轮楼市调控以来最惨淡的签约纪录。事实上，时至年底，北京已有十多个 近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元，价格直降幅度达 30%以上，已接近 2009 年郊 区价格水平。这些万元盘主要集中在通州、大兴、顺义等区域。值得注意的是，随着北京低 价盘不断入市， 开发商的传统定价方式正在悄然发生转变。 开发商过去的定价原则是成本利 润法、竞品比较法，而现在的定价原则是现金流需求倒逼法、竞品降价幅度参照法、客户心 理预期呼应法。?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构53 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告八、本月开盘楼盘汇总项目名称 三盛颐景蓝湾 瀚都国际 荣盛〃幸福大道 二期 皇家御湾 河畔名门所在区域 沈北新区 铁西区 铁西区 沈北新区 浑南新区开盘时间
物业类型 普通住宅; 酒店式公 寓; 普通住宅; 普通住宅; 普通住宅; 普通住宅; 别墅;推案量 （万O） 33.05 00 34786.59面积段 （O） 60-110 30-89 55-100 55-100 66-156销售均价 （元/O）
高层 4800， 多层 5000 高层 5000， 多层
高层 4500，目标客户 低端客户 高端客户 低端客户 低端客户 高端客户 中低端客 户长堤湾一期苏家屯区2500035-240多层 5000， 洋房 6400 高层均价 7800 元/平， 多层均价 8800 元/平 高层均价浅草绿阁〃水岸 枫庭铁西区普通住宅;22886.8044-150中高端客 户普通住宅; 金地〃铂悦一期 大东区
酒店式公 寓; 普通住宅; 东方银座中心城 大东区
酒店式公 寓; 普通住宅; 沈阳国瑞城 大东区
酒店式公 寓; 中冶〃凯悦名都 明发锦绣华城 中海〃龙湾二期 中冶〃 凤凰城 （住 宅） 中海〃盛京府 长白新城二期 数据来源：CRIC?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构60000.0055-1608000， 洋房均 价 11500中高端客 户 050-1508000中端客户43982.4030-1406500中端客户和平区 沈北新区 和平区 和平区 皇姑区 和平区
普通住宅; 普通住宅; 别墅; 普通住宅; 普通住宅; 别墅; 普通住宅;53.52 06.71 00.0032-55 45-170 222-309 36-64 210-280 62-116
高端客户 低端客户 高端客户 中高端客 户 高端客户 中低端客 户54 / 1342011 年 11 月沈阳市房地产市场研究报告本月开盘特色楼盘： ? 东方银座中心城开发商 开盘日期 建筑面积 容积率 销售均价 建筑形态 沈阳东方银座中心城Z业有限公司
229815 平方米 4.5 8000 高层 东方银座中心城 （沈阳） 地处沈阳市大 东区核心路段、 紧邻大东区东北大马路 中段距一环仅 2 公里。项目建筑面积 27 万O，涵盖 4.6 万O大型商业业态， 及 22 万O国际酒店式高端住宅组成。 项目以 Art-deco 纯风格建造， 双社区 项目描述 路口，繁华商业配套及 300 米长风情 街。户型由单身公寓、温馨两房、居家 三房组成，面积区间为 50-160 O，产 品丰富，功能齐全，更有?25K 金管 家?社区管理体系， 由国际?金钥匙? 为业主提供全天候 24 小时贴心服务， 力求为业主提供一种高贵的、 高品质的 生活方式！ 数据来源：CRIC 数据来源：CRIC 东方银座中心城―位Z图 东方银座中心城-总平面图数据来源：CRIC开盘快讯： 东方银座中心城于 2011 年 11 月 5 日周六上午九点在现场售楼处正式开盘。本次开盘 共 660 套房源，产品为 33 层高层产品，共 4 栋，分别为 4#、3#、6#、7#楼，其中 4#， 3#楼为 2 单元，1 单元 1 梯 2 户，2 单元 1 梯 3 户， 6#楼为 2 单元，2 梯 3 户，7#楼为 2 单元，2 梯 2 户，位于园区东北侧。项目位于沈阳市大东区东北大马路 153 号