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投资商铺与住宅哪个更合算
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　　商铺投资者都关心商铺的售价，它直接关系到商铺的投资回报率。有人认为，应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价，有人认为1：1.5至1：3是合适的，也有人认为1：4至1：6也是合理的。笔者认为比较商铺与住房的售价，简单、片面地追究所谓的倍率，既不科学，也容易对商铺投资者产生误导。
　　商铺售价住房售价无必然关系
　　事实上，成熟的开发商、代理商，在制定商铺的售价时，通常都不是根据商铺所在地住房的售价简单地按某一倍率定价的，而是根据商铺所在地现存的或潜在的有利於经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、人流、适宜经营的业态等。
　　商铺与住房物业属性完全不同
　　商铺与住房虽同属不动产，但即使相互毗邻，抑或是上下连体的物业，除了物理特性相同之外，物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的土地使用权限仅40年（住宅一般为70年）；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不？接入煤气，等等。由此可见，一个商业价值不大的商铺，也不见得其价格一定要超过住宅。
　　商铺售价与住房售价呈反向互动关系，商铺价格随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺因周边商业氛围的成熟而价格上升，而二手住房的售价一般不高於周边一手住房的价格。有人称，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。如果商铺售价与其周围住宅房的售价是存在所谓比价倍率的话，那么，这种的反向走势又该作何解释呢？
　　比价倍率没有科学测算方式
　　尽管商铺售价与住房售价存在倍率一说，但现在还找到它的理论依据，或者说有一个站得住脚的科学的测算方式，也没有一种令人信服的公认的评估手段。
　　因此，笔者在此提醒广大商铺投资者擦亮眼睛，要谨慎对待那些被人为地提高倍率後，还被鼓吹极有投资价值的商铺。
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& 买商铺投资划算还是住房划算，求高人指点
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先说说基本情况，目前我和老公名下都无房产，现在住的房子是婆婆的名字，老公在还贷款，还有两年可以还完。为了将来能搬出去住以后肯定是还要再买一套房的。&&
& & 现在咧我手上有一点闲钱，买住房肯定是不够了，也承担不起贷款，怕钱放在手上过两年贬值厉害更买不起房了！
& & 前段时间看了一个商铺，商场里面的，面积很小很小，这个还勉强可以承担得起，商场保底年化收益7%，总价20来万的话首付一半，一年租金有个一万五左右，还两年后面基本可以以租养贷了！&&或者先买一个小户型的房子，估计还只能买二手，买了直接出租，过两年再买房的时候就卖掉！求高人指点哪个更可行
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商铺都是闹眼子，买住宅才是正经事
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20万的商铺有一万五的租金还是可以的，
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电商化的时代商场现在还有很好的生意？住房是人人都要买的，商铺以目前趋势来看已经极度过剩，未来换手率会越来越低。买商铺砸自己手里可能性会很大
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广 告fuheqin 发表于
电商化的时代商场现在还有很好的生意？住房是人人都要买的，商铺以目前趋势来看已经极度过剩，未来换手率会越来越低。买商铺砸自己手里可能性会很大
虽然是电商化，但是还是要吃饭要娱乐休闲撒，只是说实体行业会差一些，买衣服鞋子可以网上，吃饭还是要出来吃撒
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广 告买商铺太容易踩雷
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yoyonono 发表于
买商铺太容易踩雷
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普通老百姓投资商铺风险太大，特别是商场里的小格子间，特别是承诺售后返租的。
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atpatp 发表于
回复 caixia2012 的帖子
普通老百姓投资商铺风险太大，特别是商场里的小格子间，特别是承诺售后返租的。
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去年已经买了商铺，可今年住宅疯涨
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最好买临街商铺，社区底商等，综合体那种二楼三楼就算了，商铺出租顺利房东很少操心，起租都是三五年，每年还可以租金递增，住宅一年甚至换回租户，万一遇到不良租户，屋里搞得黑死人，还要维修，再次出租又要找中介等，武汉住宅出租100平左右上了4000的租金估计都非常不好租哦，管他地铁口什么住宅，不过商铺要看准，不然交易费用高，我比较偏向商铺，虽然电商迅猛，但是gj会长期允许电商这样税收流失吗？实体消亡对谁有好处，失业人员满街走吗，呵呵，还没到时候哦
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最爱茉莉花 发表于
最好买临街商铺，社区底商等，综合体那种二楼三楼就算了，商铺出租顺利房东很少操心，起租都是三五年，每年还可以租金递增，住宅一年甚至换回租户，万一遇到不良租户，屋里搞得黑死人，还要维修，再次出租又要找中介 ...
感觉现在街铺还没有商铺发展的好啊，像吃饭看电影哪都是在商场，街铺吃饭的反倒是少
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去年已经买了商铺，可今年住宅疯涨
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windruirui 发表于
去年已经买了商铺，可今年住宅疯涨
买的哪里的商铺
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现在他们居然还能诓到像你这样的人买店铺，你也是强啊
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现在还在想着投资砖头？？接盘？？你站在武汉的任意一个高楼，看到的除了房子还是房子
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caixia2012 发表于
感觉现在街铺还没有商铺发展的好啊，像吃饭看电影哪都是在商场，街铺吃饭的反倒是少
建议买街铺是因为经济崩溃，战乱，它最起码还可以当个房子，不受电梯困扰，综合体一旦运营失败，咋办哦，住电影院里
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你那多半是综合体的商铺吧，烂在你手里，不能住不能租，好商铺好过住房投资，接到电话单子多半是闹眼子的
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lidy80 发表于
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你那多半是综合体的商铺吧，烂在你手里，不能住不能租，好商铺好过住房投资，接到电话单子多半是闹眼子的
是综合体，商场包租的
得意生活 & 得意 & 得意DEYI &
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投资房地产，是获取被动收入的重要手段之一。因此，地产常识也是很多希望早日财务独立，提前退休人士的必修课。虽然各项地产都往往有自己的特点，但粗略地分，所有房地产投资不外乎商铺
(Comercial Properites) 和住宅 (Residential Properties) 两类。
那么，投资于商铺和住宅都各有什么利弊呢？我从以下几个方面详细分析：
宏观经济影响
毋庸置疑，宏观经济大环境对商品和住宅都有一定的影响。但二者相比较，不管经济环境如何，人们都需要居住房子，但不一定要做生意。因此，住宅需求更刚性一些。商铺的出租率和价格，受经济环境影响会大一些。
一般来讲，住宅的年租金回报只有房价的3-5%左右；而商铺的年回报一般有5-8%甚至更高。这方面，商铺明显占优。而且，商铺的租约中可能会规定租金每年按一定比例增长，或者每几年会根据市场、通胀作调整，这在住宅出租中是比较少见的。
相对而言，住宅的租客比较好找，房屋也不容易空置。但商铺的合适租客有时候会比较难找，投资人有可能面对某项商业地产闲置多个月，甚至几年的极端情况，有可能给房东造成巨大的财务压力。
另外，由于商铺租期长，更换租客后容易出现闲置，因此，房东在签约前需要更高技能来评估租客的信用。当然，正因为商铺的租期比较长，一旦成功出租给可靠房客，房东可能未来几年，甚至几十年都不用再操心新租客。
住宅的租期一般比较短，租约只签一、两年，甚至几个月都有可能。而商铺的租约就长得多，大多数在3年以上。商铺租约一签就是十年甚至二、三十年的情况也不少见。并且，商铺租客在租约期满以后还更有可能会续租。
租约合同条款
住宅的租约一般比较短，也比较浅显直白，签约双方一般不需要律师，自己仔细读过就可以了。而商业地产的租约通常比较长而且复杂，在签约前最好找律师把关。
另外，政府通常比较注意对住宅租客的保护。很多住宅租约的条款，例如请租客搬走的通知期等，都是法律强制规定的，即使租客同意，房东也无权随便更改。但商铺条款就灵活得多，只要双方同意，一般可以添加任何条款。
房地产的价值决定
住宅的价格往往是根据房屋自身的环境、状况，比较同地段其他房屋的售价决定的。而商业地产的价值在很大程度上是根据有现有租约的年现金流回报，相对同期资本成本来计算的。
从这个角度看，某项商业地产的价值，更多地决定于租约和租客，不一定和本身状况成正比。所以，为了吸引长期优质租客，商业地产的房东甚至可能会同意租客彻底拆除状态良好的现有房屋。
住宅投资者可以从银行获得高达买价90%，甚至100%的房屋抵押贷款。但银行通常只给予商铺50-70%的贷款。
多数情况下，住宅的房东负责维护、装修、政府税费等费用。而商业地产租约通常会规定租客承担维修、装潢、政府税费等日常费用。
不管是住宅还是商铺，房东和租客都可能会发生纠纷，或者发生房客不付房租的情况。因为政府对住宅租客的保护，房东在处理住宅纠纷方面处于相对弱势，经常需要很长时间，经过很多调解、裁判的过程才能让房客搬走。而在商业地产纠纷中，房东可以根据租约规定，采取换锁、封门等手段，拥有相对更多的纠纷处理方法。
综合以上各方面，我们可以发现，住宅相对比较容易找到租客，现金流比较稳定，但年回报率会比较低；商铺不容易找租客，容易空置，但一旦出租，租期比较长，日常维护少，年回报率比较高。
对大多数人而言，商铺的投资比较复杂一些，在法律知识、价格计算、信贷融资、租客评估方面对房东的要求比较高。大多数房地产投资者都是从住宅入手，在比较熟悉房地产投资领域以后，再逐渐开始商铺投资的。
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优势比较：
投资住宅的优势：具有自住和投资（炒房or出租）的灵活性，投入资金较商铺低些
投资商铺的优势：投资潜力大，回报率较高，可出租或自营；投资区域一旦成熟，后期回报无可限量
劣势比较：
投资住宅的劣势：受国家政策调控影响大，买期房存在一定的风险；空置现象增加，租金呈下降趋势
投资商铺的劣势：面积较大的商铺会导致资金投入过大；受开发商和商圈的整体成熟度影响；受租赁者的经营成败影响
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房产新政的出台，会大大打击房产投资客和投机客的积极性。
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房产新政的出台，会大大打击房产投资客和投机客的积极性。
yukel1980 发表于
对的，住宅不是那么好炒了
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末路天堂85 发表于
相比较住宅而已，炒商铺的比较少（投机行为），只占5%左右，其他都是投资行为，就是买了后收租金，同时商铺也升值，租金也年年涨，而将来有急用的时候才出手商铺，商铺的投资回报率较高，7%-15%，但是风险也较大，投资前需要考察地段，周围其他商业规模和层次等等
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但商铺太大的话买不起呀
电话：8工作日 8:30-17:00在线我是销售代理机构
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手上有钱是买商铺好还是买住房好？
来源：吉屋网 &&发布时间：
这个我觉得得分情况。如果家里本是做生意的，有经验有人手有钱，完全可以。以为商铺按买的钱和租金算，投资商铺用来出租不太，当然了，家里很有钱，闲钱投资商铺收租的忽略此项。但是如果都是上班族，手里有点不多不少的闲钱的，我建议买住房。前段时间，我也刚过了这个纠结的坎儿。我和老公生活在三线小城市，想着凑点首付，把每个月工资多余的部分用来还贷款买一套商铺或者住房，一方面算投资，其实最主要是觉得怕钱贬值太快，投资固定资产好歹也算保值。所以我就非常关注这个事情。当时还四处看商铺，也在网上看过类似的问题。买商铺主要还是要自己住才划算，因为租的话回收时间长，而且因价格高不易转手变现，转手的话税也收的蛮高。首付一半也高，贷款也多，商铺要买的话主要看地段，现在做生意的租房多，哪里地段好生意好做就租。比如现在我家门口，以前是卖摩托机电，生意很好租金也高，但是随着城市建设政府规划，卖摩托和机电的将陆续搬到新修的商贸城，你说到时候你那么高租金租给谁呢，这就是风险。再说住房，现在我比较看好的是投资大一点的带花园底楼或者带露台的顶楼，较好是。因为多层房只会越来越少，底楼和顶楼也少，人们以后生活会越来越倾向于享受型的，住房当然是名列前茅大的。想想，有花园露台的房子，孩子上学就在家门口，应该是很多主妇的心愿吧。至少我是，哈哈。而且住房价格远低于商铺，用现在的钱，买以后的房子，我觉得不要太划算。点击任何端口，留下您的电话，您就是我们VIP购房，您需要一位置业管家№1&置业管家24小时在线咨询，及时回复，解决您的购房疑问，让您买房更省心省力省钱。№2&吉屋网报名专车看房，滴滴专车司机接送，随叫随到，售楼处还有我们的专业置业管家接待，看房省心省钱又省事。品质推荐（点击以下楼盘，可查看楼盘更多详情）扫一扫，登录手机版吉屋▼码上有房
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