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莞高端写字楼相继入市 将改变写字楼市场格局
　　7月27日，备受业内瞩目的万达中心正式启动认筹，这是东莞又一个国际写字楼，也标志着东莞的写字楼开发，进入了一个全新的高度。这个高度并非单指环球经贸中心等新一批高端写字楼创下的建筑高度，更代表写字楼开发水平的新高度，以及将带来售价和租金水平的新高。业内人士认为，伴随着东莞产业升级城市转型，以环球经贸中心、万达中心、海德广场为首的新一批高端写字楼的出现，将带领东莞写字楼市场，进入了一个新的市场空间。在新的市场环境下，东莞的写字楼是否还会面临高空置率的问题，如何突破租金水平的天花板，如何营造更好的商务办公环境？备受社会关注。　　传统写字楼 租金水平整体偏低 　　平均月租金45－50元/平方米，是现在东莞城区写字楼的普遍水准。无论是在中心广场侧，还是在东莞大道边上，位置交通都非常不错，但东莞写字楼的租金，就是连续多年停滞不前。业内人士认为，以中小企业为主的写字楼经济，是导致租金水平得不到上涨的重要原因，此外，写字楼物业管理服务水平偏低、硬件配套跟不上，也是导致租金缩水的原因。　　中小企业为消费主力 难以支撑高租金　　在厚街经营儿童服装业的项统，经营着一家小型服装公司。他的公司是从小作坊慢慢成长起来的，以前跟着一些大企业做贴牌，做出口，而今有了自己的订单，开始转向国内市场。尤其是在今年，他的公司得到了长足的进步，上半年接了国内30多宗订单。公司业务发展，结果必然是积极扩张。但摆在项统扩张前的第一个问题，就是该有一间像样的工作室。项统目前办公的地方，在服装厂的二楼，设施简陋，形象较差，自然不能用来接待客户。因此，项统有了租住办公室的想法。　　项统联系了在南城工作的同学，让同学帮助打听租在南城中心广场区域的办公室，100平方米以内的，平均每月多少钱一个平方米。同学的调查结果，很快反馈给了项统，南城中心广场周边的办公楼，有胜和广场、华凯大厦、中环财富广场等，每月租金在45－50元/平方米左右，同学在回馈消息后面，还加了句“很便宜”。但尽管如此，项统还是觉得有点贵，“45－50元/平方米确实不算高，但是我们公司是小本经营，只在发展初期，租办公室的目的是为了充门面，让人觉得我们有实力，实际用处不大，一个月几千块还是有些浪费。” 项统表示，他想努力再找形象不错但便宜一点的写字楼。　　在东莞，像项统这种中小企业租用城区写字楼的现象很多。“东莞是以制造业闻名的城市，高新科技类公司尚在崛起，本土大型企业往往又有自己的独立办公楼，以中小企业为主的写字楼经济，租金连年涨不上去，是正常现象。” 启富置业总经理助理林晶在接受记者采访时表示，写字楼租金低，成了东莞写字楼业的一个特殊现象。　　林晶称，东莞目前的写字楼主要分布在东城、南城两个区域，这两个区域的租金相当，均处在每月45－50元/平方米。高端一些的写字楼，如风头正劲的环球经贸中心，标准，租金也只有80元/平方米。林晶表示，东莞连续3年写字楼租金未出现明显上涨，租金水平一直维持在平均50元/平方米以内。　　硬件配套不足物业服务不到位影响租金水平　　除了鲜少有大型品牌公司入驻，导致东莞写字楼租金低之外，写字楼本身的配套不足、硬件设施不过硬，也是租金水平无法上涨的主因。南城中盛商务大厦现阶段租金只有每月38元/平方米。虽然靠近中心广场，交通便捷，景观开阔，但是租金连年停滞不前。而租住过中盛商务大厦的人都知道，大厦内电梯分布不均，是导致租金水平低的主要原因。　　中盛商务大厦一共只有四部电梯，但是近20层的办公楼，每一层都是人满为患。此外，还有保险公司、银行在此整层租用，这些公司的区域培训、会议，均选择在中盛商务大厦。因此每天的上班、下班的高峰时间，电梯就不够用，必须要限流、排队上电梯。不少在这里上班的白领，每天要多用十分钟时间来排队。经常有人因为电梯的限流，耽误时间、耽误工作而怨声载道。　　电梯是租金的硬伤，物业管理水平不够，也是导致租金不能上涨的重要原因。东城君豪商业中心，因为物业的“节源开流”，15层楼体，只配备一个清洁工。租用在此的企业，常常因为垃圾不能及时清理，地面不能及时清洁而烦恼。更有甚者，大厦内的洗手间因为常年清理不到位，出现老化，污渍厚积，在与物业交涉无果之后，业主联合起来出钱重新装修。根据在此大厦上班的职员介绍，大厦入户大堂常年只配备一个保安，大堂的一半甚至还租给快递公司用来承接业务。也正是因此，该大厦租金常年维持在40元/平方米。　　不光是中盛商务大厦、君豪商业中心等因为硬件和物业的问题，租金得不到提升。东莞很多的写字楼，均存在或多或少这样类似的问题。电梯拥堵、物业管理经验不足、停车场配备不足等，各种问题都会导致写字楼办公环境得不到改善，因此租金停滞不前。　　新一批高端写字楼入市 市场潮流　　东莞近些年来涌现出了大批具有国际标准的写字楼，如环球经贸中心、海德广场、万达中心等。在东莞写字楼市场并一向偏冷的情况下，高端写字楼的出现无疑让人振奋。这些写字楼的销售出路在哪？东莞有需要写字楼的企业吗？这些问题都让人尤为关注。 　　新一代写字楼入市冲击市场　　2009年，环球经贸中心浮出水面，在打好根基之后，项目高度每日见长。作为已封顶的东莞第一高楼，也是国际化写字楼。该楼的出现，不仅改变了东莞建筑的高度，也改变了东莞写字楼市场的现状，并对现有的写字楼市场造成了强有力的冲击。　　从环球经贸中心之后，东莞逐渐浮出了一些有代表性的写字楼项目，比较有特色的有占据交通要道、可看中心广场景观的中环财富广场，以后现代建筑为特色的汇峰中心，占据东莞地标位置的海德广场，追求现代化科技化的盈锋中心等等。今年7月下旬，东城万达中心正式认筹，这是东莞又一个国际写字楼。这些写字楼与东莞以往传统的楼宇，有着截然不同的特色，或是强调主题，彰显地位，或是以文化为基调，打造不同的写字楼风格。有的以硬件取胜，有的以地理位置为卖点。　　从环球经贸中心到万达中心，东莞的写字楼市场正在发生着改变。环球经贸中心更像是一个分水岭，将之前的写字楼隔开，并引导东莞的写字楼进一步向科技化、现代化迈进。并在这个过程中，注入人文内涵，关注消费体验，积极促进物业服务，让东莞的写字楼市场上了一个新的台阶。　　产业转型升级带来发展机遇　　在采访写字楼市场的时候，记者碰巧在万达中心认筹活动上，认识了一对来自虎门的夫妇。丈夫刘先生声称，他们是在虎门开工厂的生意人，公司现在的发展规模正在扩大，订单在增多，有想要扩张的想法。“我们早就得知了万达广场这边要建写字楼的消息了，而且也研究了很久，就有买一套，用来做办公室的想法。”刘先生称，他们在研究了一段时间之后，发现万达要建的写字楼属于水平，价格不会太低，后来有了动摇的念头，不打算买了。但正是这个时候，刚从国外留学归来的儿子，知道了这件事，最终说服了刘先生夫妇，买下了万达中心一套写字楼。“儿子认为，企业的转型需要更大的展示平台，好的写字楼、优质的办公环境，就能够为我们提供这样的帮助，此外万达中心的地理位置比较好，即使买了不用，用来投资也是不错的选择。”刘先生说，他儿子的观念比较超前，认定了好的写字楼能够改变企业现状。　　抱着这种念头的人很多。在万达中心启动认筹的三天内，有好几家单位在万达销售中心内，以3000万元/层的价格整层订购写字楼。东莞东城万达广场投资有限公司副总经理何广长在接受记者采访时表示，东莞市将会着力在东城区域打造汇聚各大金融机构和相关企业的核心金融圈，通过这样的金融圈的辐射能力和品牌汇聚实力，为整个东莞产业升级提供全新的动力。而东城作为东莞未来核心金融圈，东城的高端写字楼必然成为下轮房地产投资热潮的集中地。也因此，看中了这种未来前景的人，纷纷入资写字楼，无论是自用还是投资，都不惜重金下定。　　业内人士认为，东莞处于告别世界工厂产业不断转型升级的过程中，而今东莞的楼宇经济也正呈现出快速发展的态势，但写字楼随着经济形势的发展，传统的一批写字楼已经远远不能满足在新的经济形势下的企业的需求，对应相匹配的国际高端写字楼正成为市场主流。　　业内人士认为，当下的东莞不缺写字楼，缺的是高端配置的写字楼，缺的是能提供优质化管理服务的写字楼。根据东莞当前经济发展的趋势，未来写字楼投资的主流趋势将集中在高端写字楼领域，东莞写字楼的价格也会因此有所突破。　　高端写字楼租金有望破百　　本期嘉宾 　　东莞东城万达广场投资有限公司副总经理 何广长　　江畔豪庭项目营销副总监 李晓阳　　合富辉煌市场研究部副总监 李兴旺 　　东莞高端写字楼的涌现，很多问题值得思考。写字楼未来发展会如何？租金是否会上调？对于中小企业来讲，租金上调带来的影响大不大？都是值得关注的话题。记者特别邀请了业内专业人士，对这些问题进行了探讨。　　好的物业服务和配套是现代写字楼应该具备的特质　　东莞日报：你怎么看待现在东莞的写字楼市场？　　何广长：现在的东莞写字楼市场，只是符合当下东莞楼宇经济的消费特性，以中小企业租住和购置为主，没有相对高端的写字楼市场。在很多一线城市，写字楼被作为城市的地标建筑，而被人铭记，被城市宣传，但东莞暂时还没有。东莞是缺乏专业写字楼、缺乏高端写字楼的，但是现在东莞市场却有高端消费存在，因此东莞写字楼市场面临着升级。总体来说，东莞的写字楼还没有形成集群效应，缺少高端品质与商务配套完善的写字楼，缺乏国际标准的企业总部基地写字楼。这一切都亟待去改变。　　李晓阳：东莞写字楼目前的供应量很大，但是尽管有供应，却没有影响到租金的价格。近两年来看，东莞租金的价格还是呈向上的趋势。这主要的原因，是因为东莞转型导致，中小企业增多，第三产业浮现，对写字楼的需求很大，也导致写字楼市场走高。另一方面，从宏观经济角度来看，产业的转型，带来的收益很大，长远看来，东莞的写字楼需求会进一步释放，东莞写字楼短期内租金还有上涨的空间，但幅度应该不大。　　李兴旺：东莞写字楼市场现在的特色，就是高端写字楼不多，硬件比较落后。此外，写字楼供应量也比较大，处于供过于求的局面。为什么这么说，因为随着总部基地的建成、商务中心的建成，东莞未来写字楼开发会呈现井喷现象，供需关系将得不到平衡。　　东莞日报：你觉得现代化的写字楼最应该具备的特质是什么？　　何广长：优质的地段、成熟的办公环境、便利的交通，都是非常重要的。此外，写字楼还应该具有良好的硬件配套、优秀的物管服务。这两者对于写字楼来说，是至关重要，也是相辅相成的。有良好的配套，却没有好的物业服务，是不够的。光是去拼服务，没有好的配套也不行。以万达中心为例，在配套上万达中心的位置在未来的东莞城市中心，有1800平方米入户大堂，精装，还配备2800个停车位。物业方面，万达中心由万达商管公司管理，具有国家一级资质，是中国的全国性连锁商业管理企业，服务过全国300家万达广场，有着丰富的写字楼物管经验。我相信这些才是构成好的写字楼的重要因素。　　李晓阳：现代化写字楼，首先在功能分区上要多样化。在同一个项目内，品牌大客户需求的大面积产品在这里能买到，小企业需要面积小的产品，也能在这里找到。产品具有丰富的灵动性和组合性。此外，在功能配套方面，写字楼也需要一改以往单一的形象，增加功能分区，例如餐厅、会议室之类的，使消费体验更丰富。　　李兴旺：东莞早期的写字楼，普遍的特点就是面积比较小。但是有些品牌公司、大型企业，对办公的面积比较挑剔，因此，大空间、大面积的产品，在未来会走俏。东莞现有的写字楼，共有的特点，就是设施陈旧，配套不足，物业管理较为粗放。相比广深的写字楼项目，差距非常的大，因此，东莞的写字楼如果想在市场上有一席之地，需要做物业服务的改善、配套的改善。　　写字楼市场体现产业转型成果　　东莞日报：你认为是什么原因促使现在东莞的高端写字楼越来越多？　　何广长：这个问题要从两个方面来讲。东莞在2000年期间，其经济发展达到了一个新的高度，经济收入也达到了一个新的高峰值。被世界公认为“世界工厂”。但在这之后，起色的地方并不多。也正是因此，东莞政府主导城市转型，从制造业城市转为以高新科技为主的城市。而这样转型后的城市，则需要大量高新科技企业进驻，需要品牌公司进驻。这些公司的进驻标示，就是东莞高端写字楼的多少来决定。现在看来，一个写字楼项目能够顶过十个工厂，多一个写字楼，就标志着东莞又向转型后的城市迈进了一步。另一方面，高端写字楼大量的出现，跟市场需求也是有关的，消费者投资渠道狭窄，住宅限购、商铺价格高，将热钱投资到同样具有收益的写字楼，也是不错的选择，很多人看到了这一投资契机，入资其中，也是促使写字楼多的主因。　　李晓阳：高端写字楼涌现的原因，是开发商对写字楼市场未来看好的标示。东莞处在转型阶段，未来有很多的发展机会，再加上许多新兴产业的崛起、中小企业的发展壮大，对写字楼的需求都会越来越多，也正是这样的原因，才会促使高端写字楼的出现。总之，东莞写字楼市场的潜力很大，上升的空间很大。　　李兴旺：相对住宅和商业的开发，写字楼的开发成本比较低，至少在现阶段是这样。因此，很多人看到了未来东莞的机会，所以集中在现阶段，大力开发写字楼。短期内，东莞的写字楼或是供需不平衡的现象，但长期来看，市场前景可观，升值空间还是有的，因此先入为主，开发写字楼，也成了不少开发商的战略考虑。　　东莞日报：你认为东莞写字楼租金未来走势会怎么样，是否有破百的可能？　　何广长：回答这个问题之前，我们要弄清楚，大型企业或者民营企业，租高级写字楼的原因是什么。很多人都认为，他们是在寻找好的办公环境，优质的办公条件，这确实是其一。但更多的是，大型企业发展，需要形象，民营企业发展，也需要形象。形象才是发展中企业最注重的东西，租用好的写字楼，是这些企业必须要做的。因此，在东莞，高端写字楼的市场会越来越开阔。东莞现在的租金水平，维持在45-50元/平方米左右，高点的到80元/平方米。但是随着高端写字的涌向，民间资金的注入，东莞产业的转型，破百是早晚的事。　　李晓阳：东莞现在的高端写字楼虽然出现得比较多，但是还没有形成一定的市场，也就是说，现在东莞的写字楼市场，呈现的是高端写字楼与低端写字楼之间的竞争。这种竞争不会利于高端写字楼的发展，很多企业在租办公楼的时候，不会考虑租金高的高端写字楼，会找到相对价格比较低的写字楼。因此，短期内，东莞写字楼破百的可能性并不大。但是随着东莞经济的转型，大型企业的涌向，势必会改变这一局面，长期来讲，东莞的写字楼租金是向上走的，我想三年时间之内，破百的可能性还是有的。　　李兴旺：如果说写字楼整体市场破百的话，可能需要一定的时间，我也赞成三年内破百的说法。东莞写字楼的供应量很大，现在的局面是供过于求，整体破百需要时间。但是不排除一些新兴的、高端的写字楼会提前破百。　　写字楼市场未来将出现分化　　东莞日报：对于中小企业来说，写字楼低租金能够为其发展保驾护航，价格高了反而会影响他们的收益。就目前的情形来看，你认为东莞有提升写字楼租金的必要吗？　　何广长：市场从来都不是单一的。这跟住宅市场一样，有高端消费，也有刚需阶层。以写字楼为代表的或会成为未来东莞写字楼的高端市场，以中小企业消费为代表的，则也会形成另一个市场。写字楼会带动市场价格、租金整体向上，但同时不会过多拉高中小企业为主的写字楼市场。两个市场都会有生存的空间，都在向上，但一个上涨过程快，一个上涨过程缓慢。　　李晓阳：我的观点也是这样，我认为中小企业会有相对适合他们的写字楼，世界500强企业也有适合他们的写字楼。两种企业类型，需要的是不同的物业、不同的档次，从这个角度来讲，东莞写字楼租金上涨没有合不合适，只有愿不愿意。　　李兴旺：我还是同样的观点，高端写字楼的租金会出现上涨，但是现有的低端的写字楼上涨租金的可能性不大，即使有，也是一个很缓慢的过程，所以不需要有这样的担心。　　如何破解东莞写字楼租金困局 　　东莞写字楼的租金水平是否还有提升的空间？如何提升？业内人士给出建议认为，决定写字楼租金的主要源头，来自写字楼的配套水平、物业服务。此外，市场的引导也很重要，良好的市场前景，也是决定写字楼价格的重要原因。　　【关键因素一】　　车位要充足 配套要做好　　沿胜和路往元美路南下，一路上胜和广场、金盈大厦、财富广场、华凯广场排排坐。这是东莞写字楼最集中的区域，知名的几座写字楼，在一定程度上代表了东莞写字楼现有的形象。这些写字楼除了华凯广场之外，平均月租金均在45－50元/平方米左右。而华凯广场，却略高于这些大厦，月租价格在55－60元/平方米。同地段、同物业水平，为什么会高出一截价格来？其实对比一下这几座写字楼的周边环境，就能很好地找出原因，因为华凯广场写字楼的对面是玉兰大剧院的停车场。这些停车场全年对外开放，不光如此，还免费。　　而回过头再去看其他几座写字楼，则没有这么好的便利环境。不光停车要收费，价格还不低，上下班高峰时期，还会因为进出车辆过多，形成拥堵。合富辉煌市场研究部副总监李兴旺认为，提升写字楼租金价格，第一个要改善的就是写字楼的配套环境。“东莞有很多的写字楼，均处在闹市中心，位于城市的交通要道，但这些写字楼均有一个特征，就是车位配比不够。”李兴旺说，不光是车位配比不足，其他各种配套问题、环境问题，都能影响写字楼的价格，而如果写字楼要想卖高价，首先要做的就是改善配套问题。　　【关键因素二】　　物业服务要提升　　写字楼怎么才能卖出高价？东莞万达中心目前刚启动认筹，价格在1.8万元/平方米左右，算得上是东莞写字楼的高价单位了。连日来大量的消费者簇拥，让万达中心的销售现场人头攒动，以高价销售的万达中心，受欢迎的原因是什么？东莞东城万达广场投资有限公司副总经理何广长告诉记者，万达中心拥有着其他项目没有的良好配合，位居未来的城市中心，1800平方米入户大堂，公共部分精装。还配备2800个停车位。何广长说，优质的配套，是吸引企业入驻的主要原因。　　而除了配套之外，良好的物业服务也是不可或缺的因素。何广长表示，很多写字楼配套优良、交通便利，但没有良好的物业服务跟进，会对产品的形象造成影响，对产品的价格造成影响。“万达中心由万达商管公司管理，享有高端的物业服务。万达商管公司具有国家一级资质，是中国的全国性连锁商业管理企业，经营管理范围覆盖全国所有的万达广场，包括北京、上海、武汉、昆明等地写字楼项目，拥有非常成熟、成功的管理经验。”何广长说，在全国有300座万达中心，丰富的经验和良好的管理服务，是促成万达中心租金高的其中一个原因。　　写字楼开发反映城市转型 　　东莞的写字楼租金一向受到社会的重点关注。探讨东莞写字楼的租金如何才能提高，很容易给出简单的答案：打造好的硬件，提供优秀的物业服务，拥有好的配套，自然租金就上去了。但这样的写字楼出现，就一定会有人租吗？未必。笔者以为，写字楼的开发，租金并非越低越好，也并非越高越好，越高档越好，而是要紧贴城市的需求和时代的步伐，并具有一定的前瞻性，开发适合市场所需的产品。　　在采写本专题之前，记者的观念里，一直认为写字楼不用太高档，低价的租金，能够为东莞多数中小企业保驾护航，低门槛、低租金，能够降低中小企业的压力，为他们的发展提供便利。但是在采访本专题后，观念也在逐渐发生变化。东莞目前正处在产业和城市转型升级的关键时期，如何从制造业城市转变成为一个第三产业发达的城市，如何使城市经济持续向好，是东莞亟待解决的问题。而吸引先进的科技公司、金融公司、品牌公司驻莞、留莞，是推动产业升级的重要环节，相应的，也就需要能承载这些公司商务办公、能体现企业良好形象的一批高端写字楼的出现。　　因此，高端写字楼的出现，就变成了一个很重要的标志——城市正在转型，经济正在向好，城市发展在走上坡路。近年来，东莞涌现出大批高端写字楼，这也意味着许多优秀的品牌公司在瞩目东莞，许多资金流向了东莞。正如万达中心对外宣传的广告词一样“让世界重回东莞”，东莞以前闻名世界，是以制造业为主；东莞今后同样可以闻名世界，但得益的是高新科技产业和第三产业，从这个角度看，高端写字楼的开发，意义深远。
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号传统企业遗留的物业为什么竞相转型写字楼租赁行业？
自从互联网概念的冲击，传统企业已经受不住动荡，其中绝大部分将自己的遗留物业向写字楼租赁市场转型，以保证企业的固定资产能够提供一定的收益。但是为什么不转型酒店、公寓、商铺等这些物业类型呢？办办网通过大数据分析得出了其中的两个要点。
市场潜力巨大
对于传统企业物业的转型写字楼租赁市场，其中也含有互联网的创新元素，为什么这么说呢？如今的互联网企业都有一个共同点，就是发展快。发展快意味着企业的办公地点与环境将会短期内更换，或大或小，或高端或普通。也就是在这种特征下，国内写字楼租赁市场，尤其以北上广的写字楼租赁市场需求量持续走高。
写字楼租赁市场需求趋势走高
厂房式的转型写字楼成本相对较低
传统企业大多空有废弃厂房，而当今许多企业对于带有创意型的办公环境同样青睐，这批还在不断增长的需求促成了老厂房转型写字楼的热潮。由于有老物业的建设基础，可以省去很大一笔楼宇基础的建设费用，而且可以保留部分老物业的格调环境，反而会给整个项目加分，多数Loft园区采用全钢结构的设计，配以大透光的落地窗既能提高物业品质，同时也能够减少改造的成本。将更多的利益让给入驻企业，提升在写字楼租赁市场的竞争力。
降低成本让利企业
上海成功转型进入写字楼租赁市场的案例
租金：2.55-3.8元/平方?天
项目位于杨浦区长阳路1687号，项目提供Loft和标准层两种类型写字楼架构给入驻企业挑选，让喜欢这种风格的企业不会因为风格的偏好失望而归。
项目靠地铁12号线宁国路站，5分钟步行路程；紧靠黄兴路主干道，驾车15分钟快速到达陆家嘴，还能够享受政府专项扶持资金，及优惠返税政策。
坐落在杨浦的长阳谷写字楼
ID657创意园
租金：2.8-3.5元/平方?天
项目位于广中路657号，还在建设中，预计2014年12月企业可以正式入驻，目前处于预招商状态，已经有多家企业和开发商签订的入驻意向。
项目临近轨交1号线上海马戏城站，步行 10分钟即可到达，紧靠中环、内环、共和新路，开车6分钟就能到达 虹口足球场，15分钟至上海火车站。占尽交通地段优势；5米的层高能够满足大多数影视类企业的要求。
ID657创意园成功转型
未来沿海城市的写字楼租赁市场将迎来更多以传统企业改造转型的方式涌入进来，市场竞争将趋于白热化，而租金的波动则会取决于市场，更加合理，这对有写字楼租赁需求的企业来说无疑是一个好消息。
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观念更新高端崛起精细发展 柳州写字楼市场进入转型期
来源：柳州日报
&&7月底本报社主办的&城市促进论坛&地产年中汇&，因为时间有限，并没专门涉及写字楼方面，实际上写字楼正逐渐成为柳州房地产市场的一个热点。论坛上，作为地产界的资深前辈，广西锦业集团董事长陈继军就说道：&写字楼目前确实好卖，为什么好卖？一个是社会的推进，大力支持中小企业的发展；二是现在有钱老板多，也要讲门面，要有个拿得出手的窝。&我们可以看到，柳州写字楼的单价近几年来水涨船高，租金水平也随着写字楼的升级换代而提高，这两年很多写字楼新品推入市场，入驻率相当高。继阳光100、盛丰国际之后，目前位于河东CBD的九洲国际已经封顶，一期销售基本完成。在同一区域的天玺明天将重磅推出36至1168平方米写字楼。而到明年，我们还将看到城中半岛地王国际财富中心303米写字楼和河东CBD嘉逸国际的推出，兆安现代城写字楼也将在明年启动，保利&大江郡写字楼则在规划中。
& 其中，一个明显的趋势，柳州写字楼市场向高端化、精细化发展，进入到了转型期。写字楼趋热
& 据了解，目前柳州写字楼市场整体平均入驻率高达90%以上，新产品基本不愁卖，需求看涨。而租金和售价的上涨，使越来越多的投资者开始关注这一领域。原因有几方面：一是投资上的转向和需求，用兆安地产策划总监兰桂腾的话说，就是&民间投资要找出路&。目前，连番的房地产调控，对住房投机需求起到抑制作用。从租金回报率来看，如果公寓和住宅是3%的话，商业地产至少是6%，而作为商业地产主力的写字楼，其投资回报率更可高达6%至8%。
& 因此，投资客将目光转向受限制较少的商业市场，资金实力雄厚的买家选择单枪匹马买商铺，手握200万元以上资金的投资客开始合伙买写字楼。&大的企业也开始选择留下点自己的固定资产，一方面难得找到符合自身形象的地段地皮来建自己的总部，二方面单独为了总部找地皮自建的成本不低，所以写字楼需求&&&&是上升阶段。&兰桂腾说。广西祥发投资集团策划副经理曾德纪也认为，人们对写字楼投资的意识将越来越强。
& 二是经济高速发展，市场对商用物业特别是写字楼的需求大幅攀升。在柳州，&经济升级、城市转型&，市政府大力发展第三产业，正在实现向第二产业与第三产业共同主导型城市转型，开启了第三产业发展的春天，催生大批拥有自用需求的新兴企业。再加上超大型城市发展的大方向，柳州将吸引更多企业前来投资，创办企业，写字楼的前景看好。彩虹城天玺销售经理陈彬说：&写字楼的发展满足了大量企业办公的需求。&三是政策上的配合和政府规划上的支持。
& 政策上，指的是&住宅禁商&，我市2010年12月出台的《柳州市控制和查处违法建设暂行办法》规定：&未依法取得商业用房手续设立企业的，工商部门不得登记、发许可证、执照。&也就是不允许非商业用房做经营用房。
& 在城建规划上，区域发展的定位，市政建设的完善，道路交通的便捷，使写字楼市场得&&&&&以快速发展，河东CBD中央商务区的建设就是一个典型例子。&新的商圈的崛起，给予了写字楼一个发展机遇。从五星商圈、飞鹅商圈，到新兴的河东商圈，写字楼在发展。&陈彬说。
& 四是观念的改变。随着社会经济的发展，企业的观念也在改变，更加注重企业的形象，业内人士对此都有同感。&很多原来扎根城中半岛一带的企业逐渐把总部迁移至河东新区，因为河东新建写字楼条件更符合这些企业的形象需求，住宅有改需，写字楼也有改需。&陈彬说道。广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司策划经理莫利卿认为，&随着观念的改变，很多企业将从传统的商住楼向纯写字楼进驻。&
高端成趋势
& &写字楼的发展是一座城市发展的缩影。&莫利卿对记者说的这句话说明了写字楼的地位和发展的趋势。柳州写字楼从低端到高端见证了城市发展的变迁，随着外来实力房地产企业到柳州的投资，填补了柳州写字楼市场高端的空白，阳光100水立方、九洲国际拔地而起，地王国际财富中心也将让西南地区震惊。
& 所谓高端，主要还是从品质上说，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼？在我国现行的建筑设计规范里并没有，它是在外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的。写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能、便捷的交通和商务化等。
& 高端写字楼项目在柳州还很少，但它代表了城市商务新形象，定会走到市场的前列。当然，高品质也带来了高价格、高租金，阳光100、天玺、九洲国际单价都是上万元，九洲国际更是高达18000元左右。而河东片写字楼的租金，每平方米在40到60元之间，几乎是城中半岛写字楼的一倍。物业是考验
& 作为商业地产的一类，写字楼经营的关键不止是拼硬件，而是后期的运营。商业物业&打散销售&的形式在国外并不多见，却在国内大行其道，柳州也不例外。目前几乎绝大部分的写字楼都用于出售，开发商自持部分只占很小部分。开发商散售与自持的比例大概是多少？记者也无法打听，可能是商业秘密吧。
& 全部散售能让开发商迅速回笼资金，是目前适合开发企业与投资客的一种合理模式，但对物业的保养、维护、经营并不是什么好事。后期如果开发商不参与，就会削弱对物业的监管力度，那么完全只能看物业公司和运营公司的实力了。
& 关于投资写字楼的风险问题，最关注的还是会不会开发过量，莫利卿认为，目前柳州处在优质写字楼起步阶段，不存在饱和的问题，就算是南宁，都还没有达到饱和状态。从在南宁运作的经验看，至少要在5年时间以上，才能看出。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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