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房地产开发间接费在土地增值税清算中的涉税处理
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openresty/1.11.2.4土地增值税清算中开发间接费审核的一点体会；一、税收规定；根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；在作土地增值税审核时，首先要合理地区分计入开发间；（一）关于样板间的支出问题根据财法字【1995】；因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土；但对于样板间支出应分不同情况处理：；1、对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销；2、对于开发商品装
土地增值税清算中开发间接费审核的一点体会 一、税收规定 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因开发间接费计入房产开发成本，对房地产公司而言，增大计算房地产开发费用和加计20%的扣除基数，从而增大土地增值税前扣除金额，降低土增税税负。但除上述文件列举的八项费用之外，哪些费用可以列入开发间接费？成为税务机关与纳税人博弈的焦点，导致各地税务机关掌握的尺度各异。 二、企业会计制度规定 企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，那么，在进行土增税清算时，这些费用能否扣除就变得很不确定，所以，在审核开发间接费时，就要慎重处理这些费用。 三、会税差异处理 在作土地增值税审核时，首先要合理地区分计入开发间接费与期间费用的界限。对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。其次要区分费用的性质是否为开发项目发生的费用。按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费，需要根据费用性质以及与项目关联程度判定。在会计核算与税法不一致，应按税法进行调整，这里调整分两个层面，第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。第二，会税政策差异，调表不调账。 四、具体费用的处理 （一）关于样板间的支出问题 根据财法字【1995】第006号第九条规定以及国家税务总局的咨询答复，售楼处、样板间发生的支出不能计入开发间接费在土地增值税前扣除。税务总局答复如 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。
但对于样板间支出应分不同情况处理： 1、对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用，不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。 2、对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计入开发间接费的样板间的装修费用调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房核算一致。 3、对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。 所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。
（二）周转房摊销 该科目是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。 （三）管理人员工资及福利费 管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，但是否列支规划部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资及福利费，要视具体情况而定，一般是不可以作为间接开发费扣除。 （四）通讯费 项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。 （五）交通差旅费支出 项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。 （六）保安服务费 项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费入账，不相关不能计入开发间接费。 （七）模型制作费 一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。按会计科目适用错误调整。 （八）利息支出 利息支出在土增税清算时有不同的扣除方式，所以，计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。 （九）职工教育经费和业务招待费 按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，按会税会计科目适用错误调整。
指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
1、工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金 和津贴。
2、福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。
3、折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4、修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
5、办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6、水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7、劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8、周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9、利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。
10、其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
2、土地使用税在任何时候都是作为管理费用核算的，也不可能构成开发间接费。
3、编制、审查工程施工图概算、预算、结算发生的费用属于前期工程费用，也不属于开发间接费用。
4、房屋维修基金属于代收费用，不属于房地产开发企业的开发间接费用。
5、前期物业管理费应当归属于管理费用，不构成开发间接费用。
6、工程监理费用是否可以作为开发间接费，目前尚无明确的规定，但从房地产开发情况考虑，我们认为可以归属为开发成本开发间接费用的范围。但建议您与主管税务机关联系确认。
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就是有哪些可以计入开发间接费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发企业什么样的开发间接费用可以在土地增值税清算时扣除
折旧费，安置动迁用房支出等（土地闲置费不能扣除）。前期工程费，包括规划、照明、环卫、水电费、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用。基础设施费，以自营方式发生的建筑安装工程费、排洪、通讯、职工福利费、设计、项目可行性研究和水文开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本），是纳税人房地产开发项目实际发生的成本、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、修理费、耕地占用税，包括土地征用费，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、地质、勘察、供水、供电、供气、排污、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，包括开发小区内道路，包括：土地征用及拆迁补偿费、劳动保护费、办公费房地产开发企业什么样的开发间接费用可以在土地增值税清算时扣除开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本），是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕
就是有哪些可以计入开发间接费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本），是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等（土地...根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔号可以扣除的费用如下： （一）、房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规...根据国税发（2009）91号《土地增值税清算管理规程》的规定，企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不应记入开发间接费用。目前，很多房地产开发企业为项目公司，即使是行政管理部门也是服务于公司正在开发的项目，...指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。但开发商的行政...小区绿化属于基础设施，土地增值税清算允许扣除，文件依据如下： 《土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑...开发期间发生的银行贷款利息，计入开发成本——项目利息， 土地增值税时，根据相关规定据实或者按比例扣除……以竣工时间为准，竣工后，如进入下一期工程，则计入下一期的开发间接费用；如无施工，则工程部门的工资应计入管理费用中。《土地增值税暂行条例实施细则》规定： 开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 根据上述规定，开发间接费用，包括企业内部独立核算单位为开发...根据《关于房地产开发土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔号可以扣除的费用如下：（一）、房地产开发办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除...
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土地增值税清算中物业前期介入费是否扣除
问：我单位在进行土地增值税清算过程中，税务机关提出，我公司在开发间接费中列支的“物业前期介入费”(物业公司前期在工地派人工程人员监督工程发生的费用)和“印花税、土地使用税”(印花税为销售和工程合同所需贴花)不得列入开发间接费，请问这样做是否有依据?答：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。根据上述规定，开发间接费用是你公司直接组织、管理开发项目发生的费用。物业公司前期在工地派工程人员监督工程发生的费用不属于你公司发生的费用，不属于开发间接费用，不能作为计算增值额的扣除项目。你公司缴纳的印花税、工程合同所需贴花、土地使用税不属于直接组织、管理开发项目发生的费用，不属于开发间接费用。《企业会计准则应用指南》附录会计科目和主要账务处理规定：管理费用本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。根据上述规定，你公司缴纳的印花税和土地使用税应在“管理费用”科目中列支。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。依据上述规定，房地产开发企业按照财务制度的规定，将其缴纳的印花税、土地使用税已列入管理费用中的，在计算土地增值额时不再扣除。其他土地增值税纳税人在计算土地增值额时，允许扣除在转让房地产时已缴纳的印花税。延伸阅读：
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