担保公司能将房屋父母低价卖给子女房屋别人吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-10-25 09:27 标签： 父母低价卖给子女房屋
比较实用，但也有偏颇之处，银行还是有很多新产品不要抵押物的，也有很多差别化政策和绿色通道。找中介不如找个好的融资顾问、财务总监或会计，熟悉银行信贷业务和流程的，事半功倍啊。
个人感觉，走这个贷款渠道的都是一些小微企业，当然我们也做过有实力的。这些企业普遍的问题是：缺乏核心竞争力，财务或制度管理混乱，第一还款来源难以保证或处在规划期。这样的企业如果没有对口的政府或金融政策的扶持，也只能在市场竞争中处于挣扎期，房抵贷款几乎成了他们唯一可行的正规渠道选择。而矛盾往往是企业对自身估值太高，导致理想和现实差距太大，融资结果不理想。
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Copyright @将已出售给他人的房屋再行抵押给第三人的行为无效
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　袁为国律师代理词选
尊敬的审判长、审判员：
江苏袁为国律师事务所接受原告的委托，由我担任其在本案的诉讼代理人。现提出我的代理意见如下：
一、原、被告签订的房屋买卖协议书合法有效，被告应当依照合同的约定，将争议房屋的房产权证书和土地使用权证书过户到原告名下。
2005年10月17日，原、被告双方签订了房屋买卖协议书，被告将自建的（最西一间）一间二层房屋出售给原告。合同中对双方的权利义务作了具体的明确，在合同的第四条、条五条对被告为原告办理房产权证书、土地使用权证书的问题作了专门的约定，被告应当在协议签订后一年内为原告办好“两证”。
被告所建的房屋，持有国家有权机关核发的“两证”（房产证号31499，土地使用证号），说明该房屋的建造具有合法性；由于“两证”的实际存在，被告将“两证”过户到原告的名下具有可行性。原、被告双方签订的房屋买卖协议不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当依照合同的约定履行房屋产权过户的义务。
关于房屋买卖过户的问题，国家法律和政策都有明确的规定。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿、并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”
江苏省高级人民法院1999年11月1日印发的《全省民事审判工作座谈会纪要》中规定：“房地产转让未办理权属变更登记手续的，不因此认定转让合同无效，应依法判令义务人办理权属变更登记手续，履行转移标的物所有权的义务”。
本案原、被告双方于2005年10月17日签订了房屋买卖协议后，原告依照约定向被告给付了房款，被告向原告交付了房屋。原告对房屋进行了装修、开立了水户和电户，全家人搬入新房居住至今已经2年多时间了。根据国家的法律规定，被告应当履行将“两证”转户至原告名下的义务。原告的诉讼请求是合理合法的，应当得到法律的支持。
二、被告在将房屋出售给原告、收取了原告的房款、并将房屋实际交付给原告一年多时间以后，又将此房屋抵押给他人，此种抵押明显违反国家法律规定，该行为无效。
被告在2005年底即向原告交付了房屋，原告一家装璜后即搬入其中居住。在原告入住该房屋一年多时间以后，在原告毫不知情的情况下，被告于2007年又将该房屋用作向他人借款的抵押。本代理人认为，被告明显具有侵害原告合法权益的恶意，该行为违反国家法律规定，是无效的行为；不能因此而否认原、被告双方于2005年签订的房屋买卖合同的效力，不能据此免除被告将“两证”过户给原告的义务。
1、“买卖在先”有效，“抵押在后”无效。
被告将房屋出售给原告的时间在先、将房屋抵押给他人的时间在后。时间的先后，对于评判本案是非曲直具有实际意义。被告将房屋出售给原告，处理的就是房屋的所有权。被告在处分了房屋所有权以后一年多时间，于2007年又将自已不享有实际权利的房屋“抵押”给他人。买卖在先是合法有效的，抵押在后是违法无效的，在同一标的物的“权利”产生冲突的情况下，应当保护在先的权利。“在后的权利”实质上是不存在权利、无效的权利。
2、我国《民法通则》第58条、《合同法》第52条均明确规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为无效。
被告与其“抵押权人”将已已出售给原告的房屋设定为借款抵押，明显地存在恶意，此行为属于法律所指的恶意串通行为。
被告在2005年即将房屋出售给原告、并收取了原告的房款，他在2007年又将此房抵押他人，其恶意是十分明显的；所谓的“抵押权人”，将30多万现款借给被告，当被告以房屋作抵押时，他应当具有最起码的审慎，至少应当见到实际的抵押物。所谓的“抵押权人”居住在建湖，生活在建湖，对于建湖县城这样一个弹丸之地，他随时随地都可以见到用于“抵押”的房屋，此时，原告一家早已居住在该房屋内，“抵押权人”在明知此房系原告居住使用的情况下，仍与被告签订房屋抵押合同，其主观上存在着同样的恶意。由此足以认定，被告与所谓的“抵押权人”存在着恶意串通行为。我国《民法通则》、《合同法》均明确规定：恶意串通，损害第三人利益的行为无效。根据法律的规定，此种抵押是无效的。
3、我国《担保法》第37条明确规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。
本案所涉房屋，被告于2005年出售给原告、原告向被告支付了房款、原告一家搬入其中居住，对该房屋已经享有实际的权益；仅仅是尚未过户，“两证”还登记在被告名下。这种事实形成了房产实际权属与登记权属的不一致，这种“不一致”，使得该房产属于“有争议的财产”。
我国《担保法》第37条明确规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。由此可见，被告将本案所涉房屋抵押给他人，违反了国家法律的强制性规定，其行为是无效的。
4、最高人民法院明确规定：以自已不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。
最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第113条明确规定：“以自已不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”本案所涉房屋，被告早在2005年即出售给原告、收取了原告的房款、将房屋交付给了原告、原告一家早已搬入其中居住，在“钱货两清”的情况下，被告何来的“所有权”？何来的“经营管理权”？被告将不享有所有权、不享有经营管理权的房屋设定抵押，根据最高法院的规定，应当认定该抵押无效。
三、我国法律明文规定“民事活动应当尊重社会公德”，对于明显违反社会公德、恶意钻法律空子的行为不应当得到法律的支持，此种风气不可滋长。
我国《民法通则》第7条、《合同法》第7条均规定了“民事活动应当尊重社会公德”的原则。对于本案来说，被告将房屋出售给原告、收取了原告房款、交付了房屋后，又将同一标的物抵押给他人，不仅违反国家的法律，也违反社会最起码的公德。任何房屋买卖，从签订合同——办理转户登记之间，都会有一个时间差；如果容许房产登记人利用这个时间差，将卖出的房屋再抵押给他人、认定这种抵押行为有效，那么，社会交易就失去了安全感，社会公德就不再有任何的约束力。
就本案来说，如果认可本案被告将房屋出售后又作抵押的行为，并以此来免除被告应承担的将“两证”过户给原告的义务，那么，将会助长不讲诚信、不遵法律、不守公德的歪风邪气。从维护社会的公平、正义的角度来考虑，绝对不能滋长这种歪风邪气，请求法庭能充分考虑到案件判决后所产生的社会效果，作出公正的判决。
四、向法庭提交已发生法律效力的类似案例，供法庭在判决本案时参考。
与本案类似的事件，并非绝无仅有，各地审判机关对此已有许多判例，均判决这种抵押行为是无效的。本代理人向法庭提交2份已发生法律效力判例，供法庭参考。
综上所述，本代理人认为原告的诉求合理合法，应当得到法律的支持，请求法庭判令被告履行合同义务，立即将“两证”过户到原告名下。被告与他人签订的“抵押协议”违反国家法律的规定，是无效的行为，不能作为免除被告合同义务的依据，不应当因此对原告享有的权利构成妨碍。请求法庭依法予以判决，谢谢！！！
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。房子卖了后，卖家又将房产抵押他人_网易新闻
房子卖了后，卖家又将房产抵押他人
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（原标题：房子卖了后，卖家又将房产抵押他人）
中安在线讯 据安徽商报消息，买房子一年多之后，合肥市民杨女士发现卖家将房产抵押给了别人。一怒之下，杨女士将卖家和一保证人告上庐阳区法院，要求对方返还双倍定金及装修费用。
卖房后又抵押遭起诉
日，杨女士与许某某订立协议，约定许某某将其位于合肥市涡阳路与蒙城北路交口附近的一面积为63平方米的拆迁安置房，以32万元出售给杨女士。杨女士先支付定金10万元，许某某将房屋钥匙交付杨某装潢，待房屋产权证到位后过户，杨女士支付许某某5万元，剩余17万元至银行办理按揭。
协议约定：许某某出售的房屋无产权纠纷、债权债务纠纷，不在冻结范围之内，否则后果由许某某承担；协议生效之日杨女士向许某某支付定金10万元，该款在合同履行后抵作房价款，若许某某不履行合同，应双倍返还定金等。该协议文本下方注明保证人为经某某。
日，许某某取得房屋产权登记。当年7月2日，许某某将房屋抵押给陈某，担保主债权额30万元，并于同日在房屋产权登记部门办理房屋抵押登记。日，案涉房屋被瑶海区法院查封。杨女士诉至庐阳区法院，请求判令许某某、经某某连带返还双倍定金20万元及装潢损失5万元。
卖家被判返还16.4万　　法院审理认为，杨女士与许某某已就房屋买卖事项作出了约定，但许某某在取得房屋产权登记后将房屋抵押违约。
法院认为，根据《担保法》规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，10万元的定金数额已超出主合同标的额32万元的20%即6.4万元，故超出部分不做双倍返还处理。因此，许某某应向杨女士返还的款项为16.4万元。关于杨女士主张的装潢损失，仅凭提交的房屋照片尚不足以认定杨女士为房屋支付装潢费用5万元，依据不足。
另外，关于经某某的保证责任问题，法院认为经某某虽在合同上以保证人身份签字，但案涉合同文本中并未就被保证的主债权种类、数额作出明确约定。不足以认定经某某为许某某提供担保。法院判决，许某某返还杨女士16.4万元。
作者：张剑
本文来源：中安在线
责任编辑：王晓易_NE0011
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