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在线短租网站蜂拥而起 行业规范漏洞亟待弥补
　　短租房源分散、少有门面等特点使行业经营推广以网络为主，客源多为互联网用户。 鲁力 摄
　　酒店式短租公寓，日租金168元，有阳台吹吹风，有宽带可聊聊天，有烹饪爱好可尽情施展，有脏衣服可交给洗衣机&&
　　一切听起来很不错，看上去也很实惠。
　　短租是近几年兴起的一个行业，虽没有进行大肆宣传，却在一定范围内得到了消费者认可。由于市场需求旺盛，国内很多一线城市出现了形形色色的短租房。从去年的年中开始，新兴行业巨大的发展潜力，也吸引了蚂蚁短租、游天下等在线短租网站蜂拥而起。
　　收益颇丰的短租大蛋糕正在被迅速瓜分。然而，性质介于出租房和酒店之间的短租市场尚处于监管真空的阶段，现实中缺乏监管的短租房真能如描述般完美吗？
　　对此，南方日报记者综合多位业内人士观点，得出这样的回答：&短租需口碑，漏洞待解决，一切靠自觉。&
　　逾九成业务来源网络
　　房源分散、少有门面等特点使行业经营推广以网络为主，客源多为互联网用户。
　　吴翀的3位表亲今年国庆准备来深圳游玩，与往年接待亲朋好友的方式有所不同，吴翀这次没有将他们安排在酒店，而是将目光锁定在短租公寓。
　　&考虑到黄金周期间，酒店旅馆的房价都比较高，也很难预订到。&吴翀说，经常听到出差的朋友们提及短租房，&据说房源比较可靠，与酒店一样拎包入住，关键是房间有厨房，可以自己做饭。&
　　所谓短租，可以理解成将房屋短期出租给客人的一种租赁形式，提供按天、周、月等计费的租赁服务。
　　&租客可享受到酒店式服务，配备独立厨卫，洗衣机、空调、液晶彩电、微波炉、免费宽带一样不缺。房门采用先进IC卡系统，还有专人定期打造卫生。&从事短租业务的陈先生告诉记者。
　　这样一间地处福田区松岭路42平方米的双人间公寓，原价190元/日，现5月促销优惠价才152元/日，而附近一般酒店每天费用至少要三四百元。
　　陈先生说，从2009年开始，就从原业主手中租下5、6套公寓，开始短租创业，发展至今，他手头上已有55套房源。由于时间灵活、租住方便，短租房逐渐被一部分消费者所接受。
　　记者查阅相关文献了解到，国内短租市场主要有5种经营模式存在。第一种是长租短出模式，即经营商长期租赁业主公寓或住宅，通常是签订两年以上合同，再通过短期租赁给客人以牟利。第二种是既是业主又是经营商的自营模式，但此类模式规模最小。第三种是加盟连锁模式，即直营和加盟。第四种是联盟模式，即多家小经营者集成联盟形成统一网络平台。最后一种是单纯中介模式，主要是网络平台服务商，在统一平台上统一营销，通过佣金形式收取费用。
　　陈先生的经营模式，就是以长租短出模式，也是国内目前最普遍的短租房经营模式。&基本90%以上业务都是通过网络平台获得。&陈先生说，由于短租房房源分散、少有门面的特点，使得这个行业的经营推广以网络为主，客源也多是年轻新潮的互联网用户。
　　国内短租市场兴起，互联网平台也随之而动。去年4月，国内第一家专业短租网站&爱日租&上线。之后，多家电商公司介入这一新兴市场，起步较早的还包括&游天下&、&蚂蚁短租&、&搜短租网&、&途家&、&美租网&、&住我那&等。
　　价格高于普通出租
　　从事短租业务的经营商目标利润率约为50%，但实际利润一般不超过20%。
　　记者在目的地一栏键入&深圳&关键字，&蚂蚁短租&显示本地共有1984个符合条件的结果。浏览发现，除了床位房、普通公寓之外，复式、海景房、别墅等高端房源，比比皆是，各类房价从35元/日到999元/日不等。
　　短租房的客源主要有商务客人、游客、应试者、探亲访友者等。在深圳地区，赴港购物或赴港产子的内地人也是短租房的客源之一。目前，陈先生对短租房的出租情况比较满意。&深圳的商业气氛很浓，每月有这么多展会，商务客源较稳定，而且淡季、旺季的区分也相对不明显。&
　　陈先生接触过的商务租客表示，他们很喜欢这种经济舒适又可以有家的感觉的居住方式。时间长了，部分客人还与他建立了私人关系，订房都不再通过在线网络平台下单，而是直接打电话给他。
　　据记者了解，深圳短租房的操作模式大致如下：经营商通过实地考察，相中某热点区域中的一栋或数栋商业大楼，并与各个业主签订租房合同，租下多套公寓，经营商会将房源按各自标准，统一装饰成短租公寓以对外出租，随后接待、看房工作就交给雇佣的员工或物管公司处理，而清洁工作也是由雇来的专职人员或家政公司完成。
　　从事短租的个人或公司一般不依赖实体中介寻找租客，最先进的网络平台以及最传统的发名片、传单、口口相传是他们推广的主要模式。中联地产首席分析师叶蓉、世华地产市场研究部研究员廖小敏均表示，基本上没有实体中介从事短租业务，&如果委托中介租赁的话，每成功一笔，中介需分别向业主和租客收取月租50%的佣金，而短租房租金基本是按日计算的，难以收取中介费。&廖小敏解释。
　　&短租房的盈利主要来源于租金差。&陈先生自曝，与普通出租屋相比，短租房的租金确实要高出不少。以福田区上步南的佳兆业中心一套47平方米的小套房为例，月租的话价格大概是5500元，按一个月30天计算，平均183元/日，但按日租计算，这套房间定价是278元/日，比月租日均价高出约50%。
　　在外人眼中，这样利润看来相当高。然而，据&游天下&深圳区域运营总监唐晓璇介绍，从事短租业务的经营商目标利润率约为50%，但实际利润一般不超过20%。
　　经营商利润在所得租金收入减去支付给原业主的租金、人工费用、水电费、管理费以及前期投入的装修费等，但关键的一点是必须保证短租房的低空置率。&我的55套房子，每套必须保证每月至少要租出20天，要不我就要倒贴。&陈先生说，房间内的硬件维护也是一笔不小的费用。
　　短租前景有多大
　　短租业务是市场细分的产物，目前短租行业规模非常小，甚至都还不能算起步，未来的成长空间很大。
　　短租行业，前景能有多大？站在不同的角度，可以听到不同的声音。
　　&我们看好短租市场的前景。在过去的半年时间里，&蚂蚁短租&每月订单的增长量都超过100%，网站现在每天都要处理上千个订单。&&蚂蚁短租&市场部粟波告诉记者，短租业务是市场细分的产物，目前短租行业规模非常小，甚至都还不能算起步，未来的成长空间很大，据分析，国内短租公寓每年增长率都在300%以上。
　　唐晓璇表示，短租之所以没有引起大规模复制主要由于市场尚未成熟。据&游天下&此前对国内短租市场的一项调研显示，有64%房东都是近一年内开始从事短租行业，从业1到3年的占比21%，5年以上的房东只占15%。
　　在预测短租市场未来的发展轨迹时，&游天下&短租网负责人刘坚曾在公开场合指出，未来，短租业务是一个比酒店还要大的市场。而&蚂蚁短租&总经理陈驰则认为，国内中低端尤其是偏低端短租市场是一个非常大的市场，平台的生长时间将会很长，或许3至5年高速增长，也许3至5年后仍将保持快速增长。
　　目前，国内短租网站商业模式基本仿照旅游租房网站Airbnb首创的模式，即从房东与租客交易中收取一定比例佣金，如&蚂蚁短租&收取10%，&爱日租&12%，&游天下&则从今年4月起取消此前收取的5%佣金，成为完全免费的服务平台。
　　&现在这个行业不挣钱。&记者从&游天下&、&蚂蚁短租&方面了解到，目前此类网站均未实现盈利。
　　粟波表示，&蚂蚁短租&刚刚起步半年，还未盈利，但他们坚信平台化运营将成为未来网站盈利的关键，并有信心为消费者提供更具性价比的短租房作为出行住宿选择。唐晓璇同样称，网站暂未考虑盈利，主要考虑的是市场的培育。现在正逐步完善平台，努力提供真正有价值的服务，让房东与租客交易双方离不开这个平台。
　　如此看来，在线短租平台已然做足准备，期待着蓝海弄潮。但从实体中介的角度看来，短租市场的前景充满未知与变数。
　　中联地产市场研究总监周庆亮告诉记者，中联此前也企图开拓短租业务，曾对深圳短租市场做过相关调研，&但结果并不乐观。&从调研结果看，只有30%左右的业主愿意接受短租业务，业主普遍认为无法保障持续性客源是他们拒绝的主要理由。另外，从租客角度出发，出于安全、卫生、发票等问题的考虑，如居住时间不长，经济型酒店仍是他们的首选。
　　■相关
　　身份不明的短租房
　　虽说吴翀想在国庆期间找一个短租公寓给亲戚们住，但他对此类房源还是有些不放心：&图片跟实际是否百分百相符？房间卫生情况怎样？餐具这么多人用过，能保证一定干净吗？&
　　事实上，并不是只有吴翀一人对短租房心存顾虑。&蚂蚁短租&网站旗下的研究院发布的《2012年一季度在线短租行业报告》显示，房间卫生整洁状况最能直接影响短租客户对短租公寓的选择，同时，&照片与实际不符&高居房客投诉问题榜首。
　　经营主体管理各异
　　唐晓璇说，像陈先生那样，活跃在&游天下&的批量式职业经营商，大约有三四十个，普遍手头都有30至50套房源，另外也包括一些物业公司、地产中介公司。
　　据了解，目前整个短租市场经营方的规模偏小，大的也只有百余套房源，有的只有四五套房源，接待能力较小，不能一次性满足团体订房。同时，尽管各种形式短租服务琳琅满目，却很难发现一家真正上规模、叫得出名堂的短租商品或品牌，短租经营主体以个体、中介公司、酒店管理公司为主。
　　浙江工商大学研究学者程乾、竺肖英在其撰写的《短租公寓制约因素及发展路径选择》指出，短租在国内还是新兴行业，还没有专门的部门机构对此进行管理。这不但给管理部门带来了执法尴尬，也令行业的身份存在混乱。
　　目前市场上的短租房很大一部分还没有执照，而部分领取执照的是以租房中介、商业咨询公司或物业管理的营业执照，此类办理执照或签订合同的经营商在法律上取得了合法形式，但在没有相关规范的约束之下，操作过程中不仅有风险和隐患，还很容易形成管理的死角。
　　治安隐患谁担责
　　首先是安全问题。短租房分散在城市的各个区域，且在租客身份登记方面也没有与公安系统联网。但目前绝大多数短租房都有较好的硬件设备，可能会给流窜的案犯提供理想的躲避场所。
　　&短租房没有监管条例，不单是租客担心，我更焦虑啊！&陈先生一脸苦笑。他说，他个人拥有租房中介营业执照，但是没有针对性的法律法规对行业加以规范，&万一租客在房间里出了问题，责任谁担？！&
　　陈先生说，作为经营者只能依靠自己自觉规范做法。他时常提醒接待租客的员工，必须反复核实租客身份证信息，并对信息进行详细登记，以规避风险。
　　&就算租客只住一天，我都要求他们签订入住协议。&但陈先生还是担心，登记身份信息以及签订协议并不能带来实质性的保障。&换个角度，对租客来说，没有行业规范，在租客的权益受到损害时，维权也会有难度。&
　　其次是服务卫生问题。由于短租经营主体的不一，短租房对室内用品的管理方式也千差万别。短租公寓均承诺对床品一客一换，房间由专人负责管理，定期打扫卫生。但在具体操作上，有的是雇佣家政钟点工，有的是请家政公司打理，有的是专业的物业管理公司，没有统一的卫生标准，在用品消毒等方面也没有正规酒店那样的规范制度。
　　第三是硬件保障问题。记者在短租网站上浏览租客对房间评价时发现，&房间用品坏了，房东不能马上进行修复&的现象较为常见。一般的物业管理公司在水电上会对公寓进行统一管理，但在其他硬件设施，如宽带、洗衣机等室内电器出现问题时，租客需要找经营商，因为距离问题，经营商大多无法像酒店那样第一时间赶到，在维修上也没有酒店的专业队伍，一定程度上降低了短租房的服务质量。
　　亟待规范准入标准
　　值得注意的是，由于租期短，租客更换频繁，业主与租客并没有硬性规定必须签订租赁合同，因此短租房与出租房存在明显区别。但相同的一点是，业主均无须向管理部门登记备案，更无须依法纳税。
　　一方面，短租房以租赁形式运作，具备一部分出租房之&形&，另一方面，短租的经营模式与经济型酒店无异，具备酒店业之&神&。短租房游走于传统意义上的出租房与酒店之间，在发展过程中，直接规避了两者应该承担的监管和责任。
　　程乾、竺肖英对短租行业提出三点建议。一是行业应该被确定&身份&。在国外，短租公寓大多归酒店行业管理，如的&studio 6&，的&樱花之家&等。在明确短租行业&身份&后，行业才能真正合法。
　　二是行业应建立相关的法律法规。程乾、竺肖英写道：&目前一旦出现酒店式公寓的投资纠纷或短租公寓服务纠纷，一般根据《合同法》或《城市房地产管理法》等房地产专项法律法规处理，设计酒店餐饮服务内容的，也会参照酒店餐饮服务行业的相关政策规定处理。建立规范短租行业法律法规迫在眉睫。&
　　三是制定行业标准和认证体系。对于这点，作为业内人士，粟波认为，除了自身管理需要规范化运作以外，有针对性的行业管理存在缺位也制约了行业的良性发展。
　　&经营商具有怎样的资质可以进入短租行业？房间要有怎样的硬件配置，价格区间是多少？每个价格区间需要达到的服务标准又应该是怎样的？&粟波强调，行业亟需明确准入标准。
　　■数读短租
　　◇短租房用户中男性占比为68%，女性为32%，可见，男性用户较女性用户更易接受短租。
　　◇中国在线短租以21至35岁的年轻用户为主体，占比超过8成，其中21至25岁的用户占比最大，接近48%。
　　◇在校学生、销售人员、管理人员占短租用户总比超五成，其中在校全日制学生占比最大，达到24.37%。
　　◇在线短租用户选择短租房的出行目的中，以旅游度假、短暂停留、探亲访友、出差办事等为主，总占比已达83%。
　　◇价格优势是短租公寓受青睐的主要原因。33.05%的在线短租用户因为价格便宜、性价比高选择短租房。
　　◇在用户选择短租房的关注点分析中，高达20.41%的短租用户选择&房间卫生整洁状况&，其次15.82%用户关注房间安全程度。
　　◇67%的中国短租客在选择短租房类型时会选择整租，整租的短租房最受欢迎；25%选择单间出租，仅有8%会选择床位出租。
　　◇传统的公寓最受关注，其客户占比超过五成，选择民居的客户有15%，12%客户选择旅馆。对比较而言，选择别墅、豪宅等客户占比较低，总占比只有8%。
　　◇房客投诉问题中，&照片与实际不符&占37%，其次是房间设施缺少或损坏(22%)以及房东私自涨价(20%)。
　　◇在线短租城市需求指数排名中，北京排名第一，上海第五，广州第六，深圳第十二。
　　◇在线短租城市供给指数排名中，北京依然排名第一，广州和上海分列第三和第五，深圳第六。
　　(数据来源：蚂蚁短租研究院《2012年一季度在线短租行业报告》)
　　策划统筹：刘丽 曲广宁 本版采写：张西陆
责任编辑：梁宏
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2017年中国房屋民宿在线短租行业分析研究报告
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OK冇問題?！ 可以 可以。 就是网上预付的啊，便宜的时候才四百多，有时候五六百，直接结算。 我是网上付款，用的就是人民币 可以，直接上携程网站订 关键是要通过网上预定和支付扣，谁住不重要，入住证件和预定时的证件一致就可以了。 亲，不可以的哦，内宾价格只针对持中国身份证的居民哦
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◆ Locals路客创始人苏同民文| 铅笔道 记者 石晗旭导语2015年3月，民宿初体验征服了住惯五星级酒店的苏同民。老上海的小路、法租界的洋房、骑电动车接他入住的阿姨等，至今令他记忆犹新。服务10年的铂涛集团被并购后，苏同民转身投入民宿行业，试图还原那份体验，创办Locals路客，分享品质民宿。去年5月，Locals通过众筹模式在全国10座城市获1000多处房源，包括特色别墅、历史建筑、四合院、骑楼、高档小区住宅多种类型。经过验证，团队从设计到施工改造、保洁等各个环节已有完整、细致的标准流程，“解放了房东”。为房子配备当地人做助理房东，则是苏同民房客与当地产生联系的具体做法。截至目前，Locals平台上线700多套房源，入住率可达85%。今年1月，项目打动了徐小平，完成5000万元的Pre-A轮融资，由真格基金领投、广东文投跟投。注: 苏同民承诺文中数据无误，为其真实性负责，铅笔道已备份录音速记，为内容客观性背书。被民宿征服铂涛集团高级副总裁、简约生活事业群总裁及7天酒店事业部CEO，十年来，苏同民奔波于酒店行业，开拓3000家酒店，收获了这些令人艳羡的头衔。苏同民为顺应互联网发展趋势，于2014年年底试图寻找突破口、做创新酒店，以吸引年轻消费者。彼时，Airbnb在国内声名渐起，他对其模式生了探究之心，“它可以说挑战了上百年的酒店业务，房量大、估值高，还受到消费者追捧”。2015年3月，抱着研究的心态，苏同民初次亲身体验民宿。临近到上海出差时，他忐忑地在Airbnb上寻找有特色和品位的房源。起初，苏同民看中一个澳大利亚美女设计师的大三房，“有花园，户型很赞，家居设计特别考究”。然而可能缘分未到，他并未如愿订到这个房间。苏同民便去看该设计师名下的其它房子，最终敲定法租界洋房的一个小阁楼，每晚600多元。简单英语交流预订后，对方发给苏一个号码。到上海后，苏同民拨通了这个电话，却发现是房间管家，对方说要派个阿姨来接他。片刻后，一个阿姨骑着电动车缓缓行至苏的面前，示意他上车。紧张地跨上后座，看着一路退后的租界逼仄小路，苏同民不由担心起这是场骗局。进了洋房，阿姨给了苏同民一把钥匙，让他直接上去。爬楼梯时，苏更慌了，“公共区域特别脏”。近乎绝望地打开门后，他眼前却倏地一亮。入目是一个装修极致简约的北欧风小阁楼，整个房间很干净，连两人位沙发都是不常见的白色。“我这么多年工作中住惯了五星级酒店，却一下子被这个房间征服了。”入住的两天，苏同民习惯打开阁楼的天窗看着初春的风景。回忆起入住前的担忧，他想，这也算是与这个城市的人文产生了连接。“一个麻烦却成了故事里最动听的一部分，这就是民宿的感觉啊。”此后，苏同民再没住过酒店。每次出行，他都选择不同的平台预订民宿，对酒店创新的怀疑渐生，“酒店再创新，也还是酒店，无法复制Airbnb”。重新站在起跑线随着对民宿市场兴趣愈发浓厚，2015年10月，苏同民在广州尝试做房东，“亲自感觉这个生意到底如何，消费者是否喜欢”。他租下一套房子，找来设计师设计内装。改造后，苏同民一时心慌，不知客人该从何处来，也不知自己是否有能力接待好访客。令他意外的是，提前一周、两周的房子一直都是订满状态。由于还在酒店工作，他便招募助理，替他服务客户、打理房子。此时的苏同民，虽心中已有创业念头，但尚未下定决心。2015年12月，铂涛集团被锦江并购。苏同民痛苦地想，“被收购的仿佛是我十几年的感情和心血，再做下去已经没什么意义了”。但心中另一个声音愈发清晰：换一个领域，做创新民宿的城市分享。这又让苏同民隐隐感到兴奋。春节前，苏同民怀着此种复杂心情离职，从广州飞回大庆老家“躲清静”。数日假期中，他开始规划自己的事业。回想自己住民宿时，曾数度住到与照片差异很大、劣质的民宿，甚至有的房子厨房油迹斑斑、卫生间毛发纠缠在排水口等等，苏同民决定从房源解决问题，打造有品位、干净、卫生的民宿。他还希望能在住宿外，为房客提供当地人文、社交服务——就如他的民宿初体验一般。想法确定后，他与身边能召集的兄弟们逐一聊起自己的想法，创始团队就此诞生。春节后，苏同民飞回广州。这天，他依照惯例到附近体育中心晨跑，站在起跑线上的那一刻他拍了张照片，“阳光很好，我的心情也很好，好像一切都想通了，自己的事业从这天起跑”。◆ 苏同民站在起跑线上：“阳光很好，我的心情也很好。”从设计开始打造品质民宿去年3月，Locals路客正式成立。苏同民陆续集结起技术人员，并在除广州外的10个城市，挑选此前合作过的10个城市合伙人，为全国业务拓张做准备。创业之初，几个创始人把自己的房子、再加上租下的几套房子贡献出来，找设计团队设计并重新装修后，成为Locals的首批房源。上线房源前，虽然阿姨已经打扫过，但团队担心不干净，在客人入住的前一天亲自进去再次打扫。虽然这些房子运营较好，但这么少的房源势必无法打造品牌。去年5月，苏同民灵机一动，开始房源众筹。这天一早，苏同民发了一条朋友圈，大意即Locals需要合伙人的加入，仅有30几个名额先到先得，“房东托管房子后，长租变精品短租，收益更可观”。接下来短短几天，亲朋及过去的合作伙伴有出钱的、有出房源的，共计在10座城市认领1000多处房源，以两室一厅户型为主。期间，经朋友介绍，Locals获个人投资者的2000万元天使轮投资。此后，团队投入房源改造。正常的高档小区住宅等，基础设施完备，仅需对软装下手。期间，房东完全不用做任何事，仅需按产生花销付费，从设计师到工程队等服务，全部由Locals团队提供。此种改造，基本20天内可以完工，费用在3万左右。◆ Locals路客改造的部分民宿而有特色的房源，如特色别墅、历史建筑等，房子老旧，基础设施落后。此类房源，团队会建议房东彻底改造，甚至包括水电等，工期也相对较长。◆ Locals特色房源之历史建筑为保证房客体验，苏同民为房源的装修水准、各类用品（床品、厨具等）质量、保洁标准等制定详细要求，并落实为9页的《Locals路客平台房东承诺》。团队还为每五个房源配备一名助理房东，均为当地人，负责接待房客、打理房子的一切事宜。“由当地人接待，让房客仿佛与这个城市产生了丝丝缕缕的联系。”获徐小平投资而为保障房东权益，Locals会要求用户实名认证，“互联网让信用多了些保障”。预订时，房客需缴纳押金，团队会询问其几人入住、行程如何等基本情况，房东了解并同意后，房客方可入住。此外，Locals还为房东购买财产险、为房客购买意外险。至今，Locals陆续上线700多套房源，入住率可达85%，“特色房源一个月可能只空一两天”。其中，上线后平台主要依靠口碑传播，重复及推荐入住占比30%，多数为远期预订（提前1个月左右），“像现在3月的房子基本已经订满了”。平台现主要通过抽佣及房东服务管理费盈利。现在，苏同民正在尝试与家具品牌等合作，将民宿打造成其线下体验馆，以期依靠更多服务盈利。跳出酒店、投身民宿后，苏同民自觉有很强的成就感。“过程中与全球喜欢旅行、需要住宿的人建立连接，躺在床上就能为他们服务，他们对房子的好评给我不一样的激励。这种参与感太妙了。”Locals打动的不仅是房客，还有徐小平。今年1月，苏同民飞到北京。在真格基金国贸办公室楼下等了一个小时后，他见到了徐小平。20分钟简介理念后，徐小平直接说：“挺好，你们也是住宿业里最牛逼的团队。”随后拉着他去另一间小会议室谈细节。一切谈妥后，徐承诺：春节之前一定到账。◆ 房东分享大会上的Locals路客团队这一天是腊月二十六，也是苏同民的生日。让他万万没想到的是，第二天钱就到账了。此后，广东文投跟投。今年1月，Locals共获5000万元Pre-A轮投资。在苏同民看来，去年只是小规模试验，成绩让他较为满意。今年，他计划快速扩张，目标拿下1万套房源，覆盖30座城市。他还希望将平台搭建得更好，除现有微信公众号外，计划上半年上线两个符合民宿消费场景的特色小程序，下半年完成App。而保证房客住宿体验外，苏同民希望能加强其当地人文体验，以实现“Travel like a local, we are locals”的目标。/The End/编辑 韩正阳 校对 代 伟本文为头条号作者发布，不代表今日头条立场。
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