&& 房屋买卖合同无效案件法院判决书案例
房屋买卖合同无效案件法院判决书案例
上 海 市 浦 东 新 区 人 民 法 院
&&&&&&&&&&&&&&&民事判决书
(2015)&浦民一 (民 )初 字第 X号
原告孙某琴。
委托代理人陈如浪,上海创远律师事务所律师。
委托代理人陈如波,上海创远律师事务所律师。
被告江某妮。
委托代理人江某生。
第三人江某生,男 ,日生,汉族 ,住上海市浦东新区云台路2室 。
原告孙某琴与被告江某妮确认合同无效纠纷一案 ,本院于2015年 7月 30日 立案受理后,经原告申请,依法追加江某生作为本案的第三人参加诉讼。本案适用普通程序,由审判员胡铁红担任审判长,与审判员张盈、人民陪审员高天明组成合议庭 ,于日公开开庭进行了审理。原告孙某琴的委托代理人陈如浪、第三人江某生兼被告江某妮的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某琴诉称,原告孙某琴为上海市浦东新区华夏一路55弄 3号401室房屋 (以下统称系争房屋 )的合法权利人。2012年欲对外转让系争房屋,因原告人在浙江,便于日出具公证委托书给在上海的朋友即第三人江某生,委托其对外挂牌出售系争房屋。之后,原告多次询问,第三人均表示系争房屋未能转让成功。直至近期,原告方得知第三人江某生已经于 日将系争房屋擅自过户登记至被告江某妮即江某生的女儿名下。原告认为,原告委托第三人转让系争房屋是基于特殊的信任关系,然而第三人转让系争房屋时没有如实告知房屋转让对象为其当时正在读书的女儿,该行为违反了诚实信用原则。房屋过户给被告后,事实上被告并未支付过相应对价 ,原告也从未收到任何房款,该买卖行为系被告与第三人恶意串通、损害原告的合法权益。由此,原告起诉法院:1、要求确认第三人以原告名义与被告关于系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(以 下简称买卖合同 )为 无效,买卖合同无效后,要求将系争房屋的产权恢复登记至原告名下;2、本案诉讼费由被告承担。
被告江某妮辩称,被告合法受让取得房屋,并 已支付相应房屋对价。第三人与被告虽系父女关系,但系争房屋是被告凭借第三人持有合法的公证委托手续,与之进行合法买卖取得,不存在违反诚实信用原则。被告方的人民币98万元 (以下币种相同 )房款已全部付清,因被告当时在国外留学,房价款均是通过在上海的母亲代为支付,支付的每一笔款项都有第三人江某生出具的收据为证。因而,要求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人江某生述称,第三人与原告曾以夫妻名义居住在一起十年并共同做生意。2000年左右,第 三人与原告共同购买了系争房屋,在 浙江嘉善也有一套房屋,房产的权利都登记在原告一人名下。之后因两人在做生意中出现问题,都被判了刑,双方的关系渐渐断掉。第三人出狱后,决定将双方的事情进行了断,原告与第三人商量后决定,浙江嘉善的房子及一部分现金归原告所有,上海的系争房屋归第三人所有,由于关系不错,故都是口头协商,浅有书面的依据。于此,原告同意将系争房屋转至第三人名下,并办理了以第三人为代理人的公证委托书,委托第三人去买卖房屋。当时因第三人做生意需要用钱 ,女儿江某妮谈朋友准各结婚,也需要用房,故第三人就去交易中心估了价,以98万元的价钱将系争房屋出售给女儿江某妮。江某妮的母亲即第三人前妻分四次将 98万元支付给第三人,一年后钱款全部付清。第三人认为,公证委托书只是一个形式,经原告与第三人协商,系争房屋已经归属第三人,第三人将房屋出售给何人都与原肯无关,出售的钱款也是属于第三人的,第三人无需向原告付款。希望法院驳回原告诉请。
经审理查明,系争房屋的权利原登记在原告孙某琴名下。2012年 12月 18日 ,原告孙某琴作为委托人出具委托书一份:委托第三人江某生作为代理人,以委托人名义,办理代为签订出售系争房屋的买卖合同,代 为向房地产交易管理、登记部门办理系争房屋产权交易过户、登记手续,代为办理审税并交纳与系争房屋有关的各项费用及税款,代为办理系争房屋的维修基金过户及水、电。煤气、电信及物业等相关过户手续,代为配合买方办理银行贷款手续,代为办理系争房屋交易过程中的其他相关事宜。该委托无转委托权。委托期限:自签署之日起6个 月内有效。
2013年3月3日 ,以原告作为卖售人(甲方 )与被告江某妮作为买受人(乙方)就系争房屋订立买卖合同一份 ,约定:房屋总价款为98万元,本合同签订后,乙方于 2013年 2月 20日前支付1万元作为定金 ,待支付尾款时抵作房价款,乙方于2013年2 月28日前支付 27万 元,日前支付70万元;甲、乙双方同意,甲方于2013年 4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接;甲、乙双方确认,在 2013年 6月30日之前,共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;......。买卖合同甲方处&孙某琴&字样并非原告本人所签。日 ,第三人江某生作为原告的代理人与被告办理了系争房屋产权过户申请登记手续,同年4月9日 ,系争房屋的权利核准登记至被告江某妮名下。系争房屋在变更权利人前后一直对外出租。
就系争房屋的房款支付情况。被告江某妮表示全部房款已经由其母亲分几次代为支付,并出具由第三人江某生作为收款人出具的收条四张,其中落款日期为 2013年 3月 20日 的收条显示收到36万元现金,落款日期为日 的收条表示收到30万元现金 ,落款日期为日的收条显示收到 20万元现金,落款日期为 日的收条表示收到12万元现金。第三人江某生表示上述款项已经由被告江某妮的母亲全部以现金的方式向其支付,但不存在房款需要向原告支付的情况。原告表示不清楚房屋出售一事,也未收到任何房款 ,不认可被告实际向第三人支付过款项。
另查,2015年 9月&16日 谈话笔,本院询问第三人江某生关于房款的情况，第三人江某生表述&女儿以现金方式分几次将钱支付给我了&&被告经常回国的,她 是分三四次支付房款的，第一笔给了我三十几万元，之后都是陆续给的，最后一笔钱款具体何时支付记不清了&，关于就房屋出售情况，第三人江某生表示&电话里和原告说过房子卖掉了，因为当时房子是要给我，所以卖多少钱也不用和她说,房 款都是我收到，她当时也只是关心了一下房子是否卖掉,没有问具体,因为大家商量好房子本来就是给我的。
再查,根据原告银行卡的交易查询,2014年10月、2014年12月、2015年3月,第三人江某生及其家人陆续通过银行转账的方式向原告支付5,000元、4,300元 、3,500元。原告对此表示上述款项为系争房屋出租的租金。第三人表示上述款项均系其转账给原告,是基于原告日子比较难 ,第 三人念旧情给予的帮助,并非租金。
以上事实,由经庭审质证的公证书、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记薄、上海市房地产权证、收条、银行卡客户交易明细查询等及当事人的陈述在案佐证。
本院认为,依法成立的合同,自成立时生效。第三人以原告代理人名义与被告就系争房屋于 2013年3月签订买卖合同并办理了产权转移,但原告就系争房屋是否由此建立买卖关系为其真实意思表示以及买卖的实际履行存在异议,认为被告与第三人存在恶意串通,损害了原告的合法权益,要求确认该买卖合同为无效,对此本院分析认为:第一、从证据显示,原告确有出售系争房屋的意思表示,由此出具了以出售系争房屋为内容的委托书,但委托书的内容仅指向授权第三人对系争房屋买卖手续办理上的委托 ,第三人作为原告的委托代理人。第三人提出其持有公证委托书是基于原告与其之间的约定,将房屋归属于第三人,由 此第三人如何处分房屋均与原告无关。对此,本院认为,当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。第三人提出系争房屋经口头协商归其所有,原告予以否认,第三人对此并未提供相关的证据证明,同时,根据原告仅出具了六个月期限的委托书、没有授予第三人收取房款权限及第三人表述原告比较关心房屋出售情况等来看 ,也 无法印证第三人关于房屋已经双方协商归于第三人所有,与原告无关的陈述。由此,作为原告代理人的第三人无权以自己的意愿自行处分系争房屋。第二、关于交易的履行:首先,就系争房屋确定的成交价,第三人表示是通过交易部门估价确定,非买卖双方共同协商确定,有悖正常的房屋买卖交易;其次,原告表示对系争房屋出售给何人、以何价钱出售以及何时出售,第三人江某生均未向其告知;第三人江某生表示房屋卖多少钱不用跟原告说,系争房屋卖于谁亦与原告无关,虽表示在出售时在电话中告知过原告,但在原告否认下,第三人也并未提供证据证明其出售系争房屋是得到原告的确认;再则,第三人所表述的房款收取与买卖合同所约定的并不吻合,却在被告未依约支付完毕房款前就办理了房屋的产权过户,第三人确认在收到全部房款下却未向原告支付任何对价;上 述种种行为,均显示第三人违反了作为代理人的职责,其行为损害了原告的权益;第三、被告江某妮表示其合法受让系争房屋,虽签约及过户均由第三人持有公证委托书办理,但作为购房人,支付房款系主要的合同义务,合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。在公证委托书内容中,并未授予第三八收取房款的权利下,被 告没有要求联系原告,也未提出任何质疑就表示将房款全悉向第三人支付,有悖常理;同时,被告表示98万元房款均以现金方式向第三人支付,虽 出具了第三人江某生的收条,原告提出第三人与被告系父女关系,就 款项是否实际支付提出质疑,被告对于该支付应当进一步进行举证。在本案中,被告虽提出房款由案外人代为支付,但关于案外人代为支付的款项来源并无证据提供 ,另外根据第三人在之前的谈话中并未提到过房款是由他人代为被告支付,而是表示由被告本人向其支付,收款人与付款人对同一事项的表述存在不一。本院认为,房屋买卖中支付房款是交易中主要环节,也是原告就合同效力提起诉讼的主要争议焦点,现除被告提供的第三人出具的收条外,并未对现金来源提供证据,且第三人前后收款的表述也存在不一致,结合收条出具的日期及内容 ,亦并未能够与合同约定相对应,由此仅凭收条不能形成有效支付的依据,本院对于被告表示付清全部房款的意见,难以采信。
综合上述分析,第三人以原告名义虽与被告就系争房屋订立了买卖合同,但双方的行为实质损害了原告的合法权益,由此本院对 2013年 3月就系争房屋签订的买卖合同依法认定为无效。合同无效后,原告要求将系争房屋的权利恢复登记至原告名下,于法有据,本院予以支持。同时鉴于原告并未就买卖合同收到过任何款项,故 亦不存在房款返还的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条,《最高人民法院&关于民事诉讼证据的若干规定&》第二条之规定,判决如下:
一、确认第三人江某生以原告孙某琴名义与被告江某妮于2013年 3月签订的关于上海市浦东新区华夏一路55弄3号401 室房屋的《上海市房地产买卖合同》为无效;
二、被告江某妮于本判决生效之日起十日内配合原告孙某琴将上海市浦东新区华夏一路 55弄 3号 401室 房屋的权利恢复登记至原告孙某琴名下。
案件受理费 13,600元 ,财产保全费 5,000元 ,合计 18,600元,由被告江某妮与第三人江某生各半负担。
如不服本判决,原告及第三人可在判决书送达之日起十五日内,被告可在判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状,
并按对方当事人的人数提出副本 , 上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长 胡铁红
审判员 张盈
人民陪审员 高天明
二〇一五年十一月二十日
书记员 陶佳佳
附:相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条&& 有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益 ;
(二)恶意串通 ,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院&关于民事诉讼证据的若千规定)》
第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由 负有举证责任的当事人承担不利后果。
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合同解除纠纷案件的实体处理与程序规范
作者：李秀霞&&发布时间： 14:54:26
　　【内容摘要】依据合同法的规定，在合同具备一定的情形时，一方可以通知对方解除合同，对方有异议可向法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力。而审判实践中的情况多数是，享有解除权的一方不经通知而直接向法院起诉要求解除合同并返还财产、赔偿损失；对方以其不存在违约行为进行抗辩；法院在审理过程中对方同意解除，或者判决之时履行期间已过；解除权人主张的损失系违约损害赔偿，包括履行利益；对方的异议自通知解除之日起已经超过了三个月期限。对此，解除的意思表示可以直接以诉讼的方式行使，相对方可以抗辩而无须提起反诉要求继续履行，法院只对解除是否成立进行确认而无需判决是否继续履行。在已经无法继续履行的情况下，如果认定解除不成立，则应向当事人释明，其有提起违约损害赔偿的权利。法院或仲裁机构一旦确认权利人享有解除权并正确行使该权利，解除的法律效力自解除通知到达对方时就已经生效，而不是裁判机构确认时才生效；在没有通知的情况下，起诉状副本送达对方时生效。在相对人超过了异议期而未提起异议之诉的情况下，合同已经解除，解除权人只提起解除后的返还财产、赔偿损失之诉即可；当事人只诉求解除合同，并没有其他诉讼请求的，法院应驳回其起诉。合同解除的溯及力与合同的性质有关，实际中可灵活掌握，解除后不影响守约方主张违约损失赔偿。应当优化合同解除纠纷案件的审理程序和期限，简化审理程序，缩短审理周期，对于合同是否解除可依据诉讼法第139条规定，先行做出一部判决，对于比较复杂的赔偿事宜继续审理。相对方超过三个月行使异议权时对合同的解除条件是否予以审查，以不审查为原则，审查为例外。
　　【关键词】解除合同 解除权 异议权 法定解除 异议期
　　一、审判实践中存在的几个问题
　　合同法第93条至97条、司法解释（二）第24条规定了合同约定解除、法定解除、解除权的行使、消灭以及解除的效力、异议权的行使和消灭等，以指导人们正确地行使权利。然而由于合同解除系非常态的合同终止原因，人们对此不尽了解，不能很好地依据该规定进行社会活动，出现了很多与法律指导性规定不一致的行为，当产生纠纷而诉至法院时，我们遇到的案件事实就与法律规定的条件事实不相符或者说，法律规定的条件事实不能涵摄生活事实。在这种情况下，无疑需要法官正确理解法条规定，结合生活实践，运用法学理论对案件事实和法律规定进行诠释，以很好地解决个案遇到的各类问题。以下择两案予以说明。
　　（一）案例
　　案例一：日，原、被告签订租赁协议，约定被告将其所有的卡车租赁给原告使用，租赁期间为1年，租金为12万元，每月1日付清当月租金1万元。驾驶员由被告配备并支付工资，原告管理使用。原告负责租赁期间车辆的正常维修、保养及所有费用。租赁期满原告将正常折旧损耗程度的汽车交给被告。如原告拖欠租金30日，被告有权收回车辆，并要求赔偿全部损失。日原告寄发给被告一份通知，要求6月30日前中止租车协议，被告前来提车，但被告因某原因拒收该信件从而被退回原告。 日，原告起诉至法院称，被告交付的车辆存在严重的质量问题，经过多次修理仍影响正常使用，因此请求解除合同，赔偿修理费10259元。 被告反诉，截止到2009年9月底，原告应付被告租金70000元，只支付了28866元，尚欠租金41134元。审理过程中至2010年1月又变更诉讼请求，请求原告支付至2010年1月的租金71134元。
　　原审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。享有合同解除权的是守约方。原告无证据证实被告交付的车辆存在质量问题而需要经常修理，却未按照车辆的载重量合理使用车辆，且未按约定的时间交纳租金，原告违约，无权要求解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此被告要求继续履行合同，符合法律规定。协议约定维修费用由原告承担，原告要求被告承担维修费不当。判决双方之间的租赁合同继续履行； 原告支付被告租金71134元；驳回原告的诉讼请求。
　　原告上诉称：从日起被告的司机就没有到原告处工作，原告也没有使用被告的车辆，同时通过特快专递向被告发送了解除合同的通知，因此合同已经解除，不应当支付此后的租金。
　　二审法院认为，被上诉人的车辆购置于2003年1月，签订租赁合同时该车已使用六年之久，自日至日三个多月的时间，车辆修理达43次，花费10259元，短期内不断出现问题且花费巨大说明被上诉人的车辆无法达到正常使用的目的，在此情况下由于无法实现合同目的上诉人有权要求解除合同。在法院审理期间，双方的合同已于日履行期限届满，合同权利义务已经终止，解除合同已无实际意义。 证人证实车辆钥匙在2009年11月交付给被上诉人，车辆控制权在被上诉人手中，现被上诉人主张至2010年1月的租金，但自2009年6月至2010年1月，讼争车辆一直处于停用阶段，此期间发生的租金费用对于上诉人和被上诉人而言属于因合同纠纷产生的经济损失， 该损失的产生系被上诉人提供的租赁物存在瑕疵及上诉人未及时交还租赁车辆所致，故双方均有过错，合理分担各承担50%为宜。依据《合同法》第94条第（四）款的规定，驳回上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求，上诉人支付被上诉人租金损失35567元【（66）／2】。
　　案例二：日，原、被告签订承揽合同。合同约定原告王某承揽被告工程的模板制作工程，如果原告延误工期，被告有权对原告予以经济处罚，如果原告不按合同完成工程质量、工期，被告有权终止合同。日，监理工程师针对原告的模板工程给被告下达质量整改通知。当日，被告给原告王某发出通知，因原告施工中柱偏位，罚款2,000元。7月14日，被告通知原告停工，终止承揽合同。原告遂起诉至法院要求继续履行合同，返还罚款2000元。
　　原审法院认为案件焦点是原告的支模质量是否合格，因原告工程质量不合格，延误了工期，被告依约有权与原告终止合同。2,000元系因原告违约而给被告造成损失的赔偿，判决驳回原告的诉讼请求。
　　王某上诉称柱子偏移非其模板工程不合格而致，其不存在违约行为，要求支持其诉讼请求。二审法院认为，王某的模板工程存在质量问题，即使不存在质量问题，诉讼中被告已另外将工程承揽给他人施工完毕，所以无法继续履行。驳回其要求继续履行的诉讼请求。
　　（二）问题综述
　　上述案例反映了如下问题：1、合同法第96条和司法解释（二）第24条 规定，行使法定解除权的一方通知对方解除合同，对方有异议可向法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力。而审判实践中的情况多数是，享有解除权的一方直接向法院起诉要求解除合同并处理善后事宜。对其要求解除合同的诉讼请求应当如何处理，“通知”是否是解除之诉的前置程序；2、如何确定合同解除的时间点，在判决时合同履行期已过的情况下是否有解除的必要；3、合同解除后有无溯及力，赔偿损失的范围是否包括合同履行的可得利益损失；4、相对方超过三个月才提出异议，或者在诉讼中提出抗辩时已经超过了通知的三个月期限，法院是否还要审查合同解除是否符合解除条件。
　　二、解除权的行使程序
　　行使解除权必须以当事人享有解除权为前提。由于解除权的性质属于形成权，故不需要对方当事人的同意，只需要解除权人单方的意思表示，就可以发生合同解除的效力。那么在起诉要求解除合同，应当如何处理？
　　（一）解除权人可以不经“通知”而起诉解除
　　第一，起诉解除实属解除权人的无奈之举。依据合同法第96条的规定，当合同相对方存在违约或者由于不可抗力等客观条件影响时，解除权人可以直接通知对方解除合同，终止履行其合同义务，即可以很好地达到维护自己利益的目的，这在大多数一次性合同 中是有效的。但在如案例中承揽合同、租赁合同等继续性合同中，解除权人往往希望对方停止履行、恢复原状，如果对方置解除通知于不顾，坐收渔利（租金），认为只要我继续履行，你就得照付租金或者报酬。此时的状况对解除权人是不利的，因为其一，解除权人对自己是否正当行使了解除权，还未谓可知，其不敢贸然采取进一步的行为；其二，对方还享有异议权，一旦提出异议，可能会被判决解除不成立，解除人将会受到损失。所以实践中解除人势必不得不提出解除之诉，一并解决善后事宜。
　　第二，即使已经通知解除，解除人也可以再提起解除之诉。考虑到实践当中，相当多的当事人并不知道有一个异议期，只是消极地置解除通知于不顾，且三个月的异议期有时对于守约方来说过长，为了尽早结束权利不明的状态，更好地保护守约方的利益，应当允许其提起解除之诉。
　　第三，解除权系权利人的一种权利，可以放弃直接行使而以诉权的形式要求法院判决。法定解除权是合同当事人一方的权利，既然是权利就应当允许权利人采取合适的方式行使，只要没有违反法律的禁止性规定，没有侵害第三人的利益，就应当允许解除权人对自己不经裁判可以直接通知解除权利放弃，因此解除权人可以不通过径行通知的这种简便方式行使其权利，而通过诉讼的方式进行解除。
　　综上，解除的意思表示无须以诉讼的方式为必要，但并非不能以诉讼的方式行使。
　　（二）对解除合同之诉的处理方法
　　实际上，在相对人超过了异议期而未提起异议之诉的情况下，合同已经解除，再要求人民法院判决解除合同，已经没有意义。如果相对人不履行合同解除之后的行为，解除权人只提起解除后的返还财产、赔偿损失之诉即可；当事人只诉求解除合同，并没有其他诉讼请求的，法院应驳回其起诉；如果同时要求解除合同和其他诉讼请求的，法院可以认定合同已经解除，因为其对已经确定的无争议的事实提起诉讼，依据无纠纷即无审判的原理， 不在法院审理范围之内，法院可以驳回其起诉。
　　案例二法官认为已经过了履行期，没有必要再论合同是否解除。实际上应当认定，如果认定合同解除成立，则驳回原告的诉讼请求；合同解除不成立，就应当支持原告的诉讼请求。在已经无法继续履行的情况下，如果认定解除不成立，则应向原告释明，其有提起违约损害赔偿的权利。如果系二审中，则原告可以就损害赔偿另行起诉，或者案件发回重审，原告增加该诉讼请求。
　　不过在原告异议成立时，是确认之诉呢，即判决合同不解除，还是给付之诉，即判决合同继续履行？如果是通知解除的情况，相对方有异议，需要提起异议之诉；而在起诉解除合同的情况下，被告对此有异议，是否需要提起反诉要求继续履行，还是仅仅做出抗辩即可？此问题涉及到法院的判决主文表述形式，如果是反诉，正如案例一，法院需要做出继续履行的判决；如果是抗辩，法院作出驳回原告解除合同的诉讼请求即可，或者直接在判决理由中认定解除通知不成立。反诉是与本诉相对无关的一个独立的诉讼请求，即使无本诉的存在，反诉也能独立存在；抗辩是否定或者吞并本诉的主张，使本诉的主张不成立。合同解除属于生效合同终止的一种情形，如果解除不成立，合同自然不终止，即自然需要继续履行，因此在诉讼中，被告可以直接否认原告主张，称其解除合同的理由不存在，不满足合同法规定的法定条件，那么原告的主张不成立，合同自然需要继续履行，因此无须被告反诉要求继续履行。也可以说，如果无原告的本诉，被告的反诉就失去了意义，在原告撤回本诉的情况下，被告的反诉也无法独立存在，因此本案被告无须提起反诉要求继续履行，法院也就无需判决继续履行了。
　　三、合同解除的时间点
　　（一）合同解除的时间以意思到达为准
　　第一，如果解除权人以诉讼的方式行使解除权，合同应自起诉状的副本送到被告时解除，而非法院作出判决时解除。
　　第二，对方当事人对于解除合同有异议的，虽可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但人民法院或者仲裁机构认为解除合同的意思表示有效的，解除的效力仍于此项意思表示达到对方时即已发生，而非自判决确定时发生；如果人民法院或仲裁机构认为解除合同的意思表示无效的，则应认为合同从未解除。
　　第三，一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理认为该当事人无合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，合意解除之日为合同解除之日。
　　第四，一方已经行使了解除权，通知已经到达对方当事人，解除权人嗣后又起诉要求解除合同的，如果经审查通知时解除权成立，则仍然以通知的时间作为合同解除的时间。
　　依学说，解除的意思表示采取到达生效主义，只有到达相对人才能产生解除的法律效果。案例一中因为被告拒收信件，对通知内容并不知情，即解除合同的通知并未到达被告，所以不产生解除的效果，即使三个月之后原告起诉时被告反诉要求继续履行合同，也不能认定被告的异议超过三个月的异议期，因为不能认定其在6月27日收到通知。所以案例一属于起诉解除，解除时间应为起诉状副本送达被告时。
　　（二）判决时合同已过履行期的处理
　　合同解除的时间点是对合同法律关系存在与否的重要判断，涉及到当事人的履行情况以及损害赔偿的起算点，因此，即使已经过了履行期，也应当对解除时间作出确认。而认为此时没有必要解除的盖因其对解除时间的错误认识，认为解除时间系法院判决予以确定的时间，根源在于没有意识到解除权系当事人的法定权利，而不是需要法院进行审查而赋予的权利。比如案例一认为“在法院审理期间，双方的合同已于日履行期限届满，合同权利义务已经终止，上诉人主张解除合同已无实际意义”，遂判决驳回其要求解除合同的诉讼请求。本案既然认定上诉人享有合同解除权，那么起诉要求解除的意思表示到达对方之日即是合同解除之日，仍然应当认定合同解除的时间，而不应以判决之日作为合同解除之日从而认定合同解除无实际意义。
　　综上，合同解除系当事人意思自治的行为，而非法院干预的行为，法院或仲裁机构一旦确认权利人享有解除权并正确行使该权利，解除权法律效力自解除通知到达对方时就已经生效，而不是裁判机构确认时才生效。
　　四、合同解除的效力
　　合同解除的效力，是指合同被解除后所发生的法律效果，主要涉及合同被解除后，是溯及既往还是仅向将来终止；合同终止时，已经履行的和尚未履行的债务如何处理；合同解除是否影响损害赔偿责任的承担等。
　　（一）合同解除的溯及力
　　我国《合同法》对合同解除的溯及力作了较为灵活的规定， 合同解除是否具有溯及力，取决于两个方面：一是当事人是否请求。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，也可以不要求恢复原状。换言之，是否恢复原状，属当事人意思自治事项。二是合同性质。根据合同性质能够恢复原状的，则当事人可以要求恢复原状；如果根据合同性质不可能恢复原状的，则当事人不能要求恢复原状。 合同的性质，指的是一次性合同还是继续性合同。
　　　　1．一次性合同的解除原则上有溯及力
　　　　一次性合同被解除时通常能够恢复原状，即已经进行的给付能够返还给付人，故原则上应当具有溯及力，且只有赋予解除以溯及力才能实现当事人解除合同的目的。当然合同的解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。比如买卖机器设备的合同中，如果卖方交付的机器设备达不到合同目的，买方要求解除合同，则退回设备，卖方未交付的机器部件不再交付，已收到的货款退还给买方，买方未支付的款项不再支付。
　　　　2．继续性合同的解除原则上无溯及力
　　　　所谓继续性合同，是指履行必须在一定继续的时间内完成，而不是一时或一次完成的合同，如租赁合同、借用合同、保管合同、仓储合同、承揽合同、委托合同等。此类合同通常以使用、收益标的物为目的，已经被受领方享用的标的物效益，客观上无法返还，无法恢复原状，所以这些合同解除无溯及力，只能产生向后解除的效力，除非当事人有相反的约定。在继续性合同中，纯粹交付标的物的分期付款或分期交货买卖合同，其解除时有无溯及力应当分别而论，若标的物不可分，出卖人只交付部分标的物的情况下，合同解除应该有溯及力；反之，若标的物为可分物，相互之间没有实质性的关联，则也只应当发生向后解除的效力，而不具有溯及力。 比如案例一中，合同解除后，车辆已经使用，原告已经支付的租金不再返还，并且其尚未支付的租金仍然需要支付，才能与其使用车辆形成对等履行；解除之后合同终止履行，原告将车辆返还给被告，且不需向被告支付租金。案例二中若合同解除，亦不产生相互返还的问题。
　　　　（二）合同解除后的损害赔偿——履行利益损失还是信赖利益损失
　　解除的时间点确定之后，依据合同法第97条的规定，之后未履行的部分就不再履行，这是合同解除的主要效力。其次，已经履行的，可以恢复原状和赔偿损失。实践中存在的问题是，如果终止履行，给守约方造成了损失的，相对方是否应当赔偿损失；在解除确认的过程中，会有一些自然的损失，比如解除方自动放弃运营返还车辆，而相对方拒绝接受造成车辆停运，这期间的损失如何负担。只要确认解除成立，由此产生的损失就应由对方负担。比如对方提出解除异议，经审查异议成立，合同应当继续履行，则行使解除权的一方存在违约行为（试图终止合同肯定会引起履行迟延），对方可以提出损害赔偿之诉。比如案例一，如果不符合法定解除条件，即使原告将车辆钥匙交给被告，原告也应当照付租金；如果符合解除条件，因为被告的行为导致解除之后的事宜未处理，比如被告没有接受车辆，停运期间的租金损失应当由被告负担。
　　1．合同解除与合同债务不履行或不完全履行的损害赔偿责任能否并存，即合同解除是否影响当事人已取得的损害赔偿请求权。 对此，德国、瑞士、日本及我国台湾地区民事立法均予承认。 依据我国《民法通则》第115条和《合同法》第97条规定，在合同解除前，当事人一方已经取得的损害赔偿请求权不因合同被解除而受影响。具体说来，合同解除与损害赔偿请求权并存的情形可作如下归纳：
　　（1）协议解除情形。各方订立协议解除合同关系，协议中就当事人一方业已取得的损害赔偿请求权有约定的，只要该约定不违反法律、行政法规效力性的禁止性规范，依照其规定。没有约定的，当事人的损害赔偿请求权不受协议解除的影响。
　　（2）约定解除情形。当事人在合同中对一方当事人的损害赔偿请求权有约定的，只要该约定不违反法律、行政法规效力性的禁止性规范，按照约定处理。没有约定的，当事人的损害赔偿请求权不受合同解除的影响。
　　（3）法定解除情形。法定解除与损害赔偿之间的关系，应区别而论：第一，合同一方当事人的违约，因存在有合同约定的或者法律规定的免责事由如不可抗力，或者因当事人没有过错，从而不符合违约责任的构成条件；或者虽符合违约责任的构成条件，但当事人的违约并未给债权人造成损害的，不产生损害赔偿。不过不可抗力发生后当事人应采取措施以防止损害扩大而未为之者，他方有权就扩大之损失请求对方赔偿。第二，合同一方当事人违约，符合违约责任的构成条件，且违约行为给债权人造成损害的，法定解除可以和损害赔偿并存，违约方应赔偿因违约给对方造成的全部损害。
　　2.损害赔偿的范围
　　对于赔偿范围包括履行利益损失还是仅为信赖利益损失，是有争议的。在学者通说上，赔偿范围为因不履行合同所造成的损失（履行利益）、因返还而支出的必要费用（信赖利益）。 个别见解反对解除场合可得利益的赔偿。 笔者认为，因一方违约而解除合同的情形，若该解除无溯及力，违约方应当赔偿另一方因违反合同所遭受的损失，包括履行利益；若解除溯及既往，违约方应当支付受害方因订立合同、准备履行合同和因恢复原状而支出之费用，一般包括：（1）债权人订立合同所支出的必要费用；（2）债权人因相信合同能够履行而作准备所支出的必要费用；（3）债权人因失去同他人订立合同的机会所造成的损失；（4）债权人已经履行合同义务时，债务人因拒不履行返还给付物的义务给债权人造成的损失；（5）债权人已经受领债务人的给付物时，因返还该物而支出的必要费用。 不包含因不履行而产生的损害（履行利益）。
　　案例一认为损失系车辆自2009年6月至次年1月停运的租金，该认定是不当的，真正的损失应是守约方即原告的利润损失，而不是违约方被告的租金损失。该判决没有考虑到，行使解除权的一方有权要求赔偿预期利益的损失，即租赁车辆的利润损失。因为被告是违约方，租金并不是他的损失，无权向原告索要。
　　若因对方拒绝接受车辆，不做出同意解除与否的表示，解除权人是将车辆提存呢，还是继续使用？笔者认为，若为防止损失扩大而继续使用车辆，此系有利于双方的自助方法，应当予以鼓励，而不能因此就要向对方交付履行费用（租金），因为解除权人本可以寻找更有利的替代义务，比如租到更好的车辆，赚取更多的利润。其却因为不得不使用瑕疵车辆而造成利润显著减少。所以不能令其按照合同约定支付租金；不支付租金又有违公平，也似乎构成不当得利（因为合同已经解除，其使用车辆没有法律上的依据），所以可在原有租金的基础上适当减少。如案例一所述，从解除后原告仍然占有被告车辆的角度判其交纳至11月份（钥匙交给被告）的租金是可以的，这样比较，判决的结果没有问题。只是，原告有权要求利润损失，因为本案原告没有主张，因此也就作罢，加之法院对其判决的租金数额少于其实际占用的时间，结果应当相差无几。
　　五、优化合同解除纠纷的审理程序和期限
　　对于合同解除确认之诉，因为涉及到合同能否顺利履行，是否履行，审理期限对当事人的权利影响异常重大，所以应当优化审判程序。
　　案例一原告要求解除合同，所以车辆一直停用，至判决之日才能确定继续使用还是返还给被告；而被告要求交纳租金，至判决时又经过了好几个月，所以其又增加诉讼请求，即对于租金、利息、违约金等与时间有关的诉讼请求，会随着审理时间的延长而增加，如果权利人不增加诉讼请求，则不能很好地弥补损失，如果起诉时笼统要求至判决之日的租金、利息或违约金等，又因为数额不明确而无法立案。尤其是合同是否能够判决解除，涉及当事人是否继续履行的重大问题，悬而未决的时间越长，当事人的损失越大，无论是对守约方还是违约方。正如案例二的情况，原告起诉要求继续履行合同，至法院判决之日，工程已经施工完毕，已经无履行的必要，即使原告胜诉，被告可以赔偿其损失，但是原告不一定能够得到其应当得到的工资、利润等利益，且可得利益能否赔偿还存在争议和不同做法；而被告也由此支付了两次工程款，所以无疑对双方都很不利。
　　因此，我们有必要针对合同解除纠纷案件设计一种专门的程序，简化审理程序，缩短审理周期。在目前的诉讼模式下，可以借鉴审理索要赡养费、抚养费类案件的审理程序，并可以先做出一部判决，即依据诉讼法第139条规定， 当事人同时提出解除合同和损害赔偿请求的，可以首先对合同是否解除做出判决，对于比较复杂的赔偿事宜再另外做出判决。这样便于当事人早做安排，避免损失；有助于维护交易安全，保护守约方的合法利益。比如案例一，如果原审法院先做出合同不予解除的判决，则原告可以继续使用该车辆而不至于停运好几个月；案例二中如果先判决解除合同的通知不成立，原告也就可以尽早恢复施工，被告不必再去找其他承揽方，即使合同解除成立，原告也可以尽早安排其工人另谋工作。
　　六、相对方超过三个月行使异议权的效力
　　为了防止解除权人滥用解除权，合同法司法解释二规定了相对人的异议权，异议权的期限是三个月，期间经过，法院不予支持。审判实践中，与解除权人提起解除合同之诉相对应的，是对方在诉讼中提出解除权不成立的反诉或者抗辩，而往往，该反诉或者抗辩拒原告的解除通知，已经超过了三个月（当然，拒起诉之日不超过三个月），对于被告已经超过三个月的异议，法院是否予以审查原告的解除权是否成立，考察实践中存在两种做法。
　　持不应当予以审查观点者认为，合同法在赋予一方享有解除权的同时，为了防止解除权的滥用和维护非解除权方的利益，赋予了合同另一方异议权，即在解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人有异议，可以提起确认之诉。若相对方不及时行使异议权，既不利于对合同解除权人合法权益的及时有效保护，也不利于维护合同交易的安全和稳定。在超过法定三个月的除斥期间的情况下，若法院再对解除合同是否符合法定情形进行实质性审查，将使合同法解释（二）第24条的规定形同虚设，使得当事人可以规避三个月的除斥期间，不用提起确认之诉，导致解除合同的效力长期处于不确定和不稳定状态，这与合同法立法目的相违背。这是注释法学者的观点。
　　持肯定观点者认为，鉴于实践中的情况，即合同当事人对解除权的掌握并不充分，不知道解除权行使的方式，相对方也不知道正确使用异议权保护自己的权利，以及存在滥用解除权的情形，司法实践中不宜轻易认定合同已经解除，在诉讼中，如果合同相对方提出异议，应当对是否符合法定解除条件进行审查，可以从两个方面审查，一是是否存在解除权，二是是否正确行使，当然，鉴于异议期没有严格适用三个月，那么在对解除权行使的方式及期限方面也不宜苛求。当解除权人援引合同法司法解释二异议期的规定予以抗辩时，法院可以通过审查其是否行使了《合同法》第93条第二款规定的约定解除权；或者满足第94条的规定的法定解除权的行使条件。如果没有，则合同法司法解释二第24条的规定并不符合其行使解除权的情形。在具体案件中，对于不符合法定解除条件的情况，可将解除人的通知行为作为解除合同的要约，视对方是否承诺而认定合同是否解除。如某物业服务合同纠纷一案中，法院认定业主通知物业公司解除合同的行为并不成立，因为其没有满足合同解除的条件，没有解除权，所以不适用合同法解释二关于三个月异议期的规定，其通知行为是向物业公司解除合同的要约，而物业公司并未对此做出承诺，所以双方未对合同解除达成一致意见，业主应当继续履行物业服务合同，交纳物业费用。这是实践法学者的观点。
　　从法律逻辑的角度，笔者支持第一种观点，法律规定了解除权产生的几种情形，在满足法律规定的几种情形下，为了保护守约方的利益，守约方可以径行行使解除权，而不必诉诸法院。同时为了防止解除权的滥用，即在不满足法定条件下随意行使解除权给对方造成损害，合同法又规定了相对方的异议权，其异议权的行使即是通过司法审查或者仲裁的方式认定解除合同的一方是否有解除权。这是对双方当事人的对等保护，符合民法通则和合同法规定的权利义务平等原则。解除权和异议权是一对对等的权利，相互制约，异议权针对的是解除权是否具备；同时异议权期限的规定也是对异议权滥用的限制，超过了该期限，就丧失了请求法院审查解除权是否正当和合法的权利，即解除合同的通知确定地发生效力。所以从逻辑上看，过了异议期，就不应当再审查解除权是否符合法律规定了，解除权当然成立。异议期的期限性也是与解除权的期限性相对应的，解除权的行使期限一过，即使相对方存在合同法规定的几种违约情形，守约方也不能再解除合同。这样规定的立法目的是为了防止权利人的懈怠导致法律事实的不稳定状态长期存在，而通过法律的拟制规定稳定变动的法律关系。
　　但是第二种观点在某些案件中也有存在的正当性，从判决的社会效果以及案结事了的司法目的出发，在某些地域、某些领域、某些类型的案件中视具体情况如此认定，能够达到法律效果和社会效果的统一，符合人们生产生活习惯和心理接受范围，符合某些领域的社会现实，是实践主义价值观的体现。
　　作者单位：威海市中级人民法院
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