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> 从一起房屋买卖合同案件看房屋所有权转让登记与买卖合同的效力
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从一起房屋买卖合同案件看房屋所有权转让登记与买卖合同的效力
作者:金牌　　时间:　　浏览量 0　　
&&& 日，李某与吴某签订一份私有房屋买卖合同，约定李某以人民币10万元的价格购买吴某位于A市的砖混结构上下两层的一幢房屋8间。2007年3月，吴某以与李某签订的房屋买卖协议未办理过户登记手续为由起诉至人民法院，要求确认该房屋买卖合同无效，由李某返还自己的房屋，自己退还李某的购房款10万元及偿还李某的房屋装修款4万元。李某辩称：双方签订的房屋买卖合同已经成立生效，自己向吴某交清了全部房款，并自己已实际居住了9年，还对房屋进行了修缮及改造、装修，认为吴某主张双方未办理房屋过户登记致房屋买卖合同无效的理由不能成立，请求人民法院判决驳回吴某的全部诉讼请求，并要求吴某按照法律规定补办房屋过户手续。
&&& 在审理中，对该案的效力及如何处理，存在以下两种意见：
&&& 第一种意见认为 ，日李某与吴某签订的房屋买卖合同有效，吴某的诉讼请求不能成立，应当驳回。理由：第一，根据《中华人民共和国民法通则》第4条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用”之规定，李某与吴某于日签订的房屋买卖合同是双方在平等的基础上经协商一致达成的合意，双方行使了权利，履行了义务，即李某已实际支付给吴某购买房款并已实际居住了9年，并对房屋进行了修缮和改造，投入了改造资金，房屋买卖的行为已实际完成，符合平等、公平、诚实信用的原则，未办理过户手续不能实际影响房屋买卖合同的效力。第二，根据《中华人民共和国合同法》第44条第1款“依法成立的合同，自成立时生效”及第2款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”之规定，一是法律、行政法规规定办理登记手续后合同才生效的，未经登记合同不具有法律效力；二是法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定未经登记的合同无效的，只要当事人之间就物权的转移达成合意，且合意不违反法律、行政法规的强制性规定，标的物已实际交付完毕，即使未办理变更登记手续，应承认合同已经成立生效，登记手续可以在事后补办。就本案而言，李某与吴某的房屋买卖合同是双方协议的合意，且双方已相互支付购房款和交付房屋，吴某不能以双方未办理房屋买卖过户登记手续而主张房屋买卖合同无效。未办理房屋买卖登记手续不构成房屋买卖合同无效的对抗理由。因此，人民法院为了保护双方的交易安全，尊重当事人的意思自治原则、体现诚信、公平、等价有偿的基本原则，应驳回吴某的诉讼请求，同时判令李某和吴某到房地产管理部门办理房屋所有权的变更登记手续，其费用由双方协商。
&& 第二种意见认为，李某与吴某签订的房屋买卖合同无效，吴某的诉讼请求成立。根据《城市私有房屋管理条例》第6条第1款“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证，房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权或房屋现状的变更登记手续”以及建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更、和他项权利的设定，均为无效”之规定，只有具备生效要件的合同才能受到法律保护，李、吴之间的房屋买卖合同因双方未到房地产管理部门办理房屋所有权转让登记，故双方房屋买卖合同缺乏生效的要件，应认定为无效，不发生所有权转移的法律效果。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第58条第1款（五）项“违反法律或者社会公共利益的”、第2款“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律效力”、第61条第1款“民事行为被确认无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《中华人民共和国合同法》第52条、第58条中关于无效合同的返还原则，判决李某返还吴某的一幢房屋，吴某返还李某10万元房款，并由吴某补偿给李某房屋修缮及装修款4万元。
&&& 从上述两种意见我们不难发现，对于房屋所有权转让登记与马买卖合同效力的理解不同，其意见完全相反。就本案而言，笔者持第一种意见，其理由雷同。必须明确的是：为了明确房屋、土地等不动产物权的归属，即从法律上确认房屋、土地等不动产物权的所有权，保障交易安全、维护正确的交易秩序，国家建立了不动产登记制度，《中华人民共和国物权法》对此更加明确。其含义是指经权利人（所有权人）申请，国家相关职能部门或行政机关将申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿。亦即不动产登记是指登记申请人对不动产物权的返还、转移应在专门的登记机关依照法定的程序进行登记的活动，该行为属于行政行为或行政法规调整的范畴，包括作为或不作为、许可等行为。在当今的社会转型时期，为了适应社会主义市场经济的客观要求，城市或农村的私有房屋亦成为商品的一种特有的表现形式，参与市场流通，自有房屋或商品房的出售而形成的房屋交易呈现活跃的态势，繁荣的房地产交易市场的背后也愈来愈暴露出我国不动产登记制度存在的诸多问题及弊端，市场主体为了规避法律，逃废税收，在进行交易时不予登记，严重影响了市场经济秩序，与法制社会和和谐社会的建立背道而驰。因此，有必要对我国现有的不动产登记制度进行改良。诚然，不动产登记制度虽属于行政职能和职权的范畴，但因该制度自身存在的某些缺陷，部门的行政规章与法律相抵触或冲突，引发了大量的民事纠纷诉至人民法院，而各地的做法也不尽一致，尤其是相同的案件出现裁判迥异的判决，严重影响了司法的公正性、公平性、严肃性。因此作为不动产的登记管理部门及人民法院对此带有普遍性的问题应引起高度重视，尤其是要加强对边远山区及农村房屋买卖问题的研究。
&&& 我们知道，法律行为转移物权，必须同时具备以下两个要件：一是双方当事人达成转移物权的合意，即双方当事人签订物权转让合同，应以书面形式表现出来；二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示，它包括不动产物权的登记和动产的交付。就房屋买卖合同而言，房屋买卖合同中虽有双方当事人对物权转移的真实意思表示或合意，但房屋作为一种特殊的不动产，只有在完成所有权的转移即对外披露，进行了房屋所有权的登记或变更登记，才能最终达成房屋所有权转移的合同目的，因此，不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件。但是，不动产物权的买卖或转让未登记是否必然导致合同的无效呢？笔者认为，合同的成立、生效、有效、无效是不同的法律概念。合同的生效和有效以合同成立为前提，如合同不成立，则根本谈不上生效或无效。合同的成立和生效属于事实判断，合同有效或无效则属法律的价值判断。因此，就物权转移的效力与合同本身的效力而言，它们是两个完全不同的概念。就不动产变更登记而言，它是以不动产物权的转移的合意为基础，是物权转移的公告或公示方法，它指向的目的是不动产物权的变动，并不是针对房屋买卖或转让合同的行为本身。未办理登记或变更手续，不动产物权不发生转移，但并不能因此而确认该合同无效。如果依据本案所讨论的第二种意见所主张的登记要件说，只要房屋转让或买卖未进行转让登记，房屋买卖合同就无效，那么势必会出现出卖人、买受人中的任何一方均可以抛开合同，不管过了多长时间均可以随时主张合同无效而要求返还的现象，那么，双方签订的合同关系即没有任何作用，法律无权或无法调整，保障交易安全和保护市场秩序的稳定则成了一句空话。如果这样，那么对现实生活中部分故意规避法律法规，当出卖人交付房屋后故意不进行登记，待房屋价格上涨时或一屋数卖时主张返还房屋，严重损害了买受人的利益，破坏了市场交易的公平、公正和正常的交易秩序。
&&& 正因如此，最高人民法院于日经最高人民法院审判委员会第1090次会议通过的法释（1999）19号《关于适用合同法》若干问题的解释（一）第9条明确规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”因此，笔者认为，针对房屋买卖合同纠纷，人民法院应遵循最高人民法院确定的登记对抗说，即应遵循合同效力是法律的价值判决或评价的民法理论，登记与否不影响合同的效力。如果当事人就不动产转移经协商一致转移而达成合意即合同成立，依法成立的合同，成立时就同时生效，对签约的双方均产生约束力或拘束力，双方均应自觉遵守。当然，双方在签订房屋买卖合同时，应当明确约定有关不动产登记的具体条款，如果双方当事人对此未作出明确的约定，不动产登记也只能作为一种法定义务自然转化为合同义务。为了保证当事人房屋买卖合同的全部实现，任何一方不得违反合同义务，反之，则构成违约。因此，笔者认为，为了统一执法尺度，人民法院在处理房屋买卖合同纠纷这一类带普遍性的案件时，应以最高人民法院的上述司法解释为依据，确认房屋买卖合同有效，或基于当事人的诉讼请求，判令违约方继续履行合同，协助补办房屋转让登记手续，或者判令违约方承担违约损害赔偿责任。二手房交易合同_百度百科
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二手房交易合同
二手房交易合同，是一方转移于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为或卖方，支付价款而取得所有权的一方为或者买方。
二手房交易合同相关规定
一、双方当事人的基本资料：具体指当事人的姓名、地址、联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件；属的,共有人也应到场，并在买卖合同上签字，不能到场的，应出具公证。
二、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，在买卖之前，应详细查看房屋的原件，确保合法拥有房屋。
三、价款：价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请、、尾款等。在过程中，存在着出卖人在出卖房屋时有部分银行贷款不能清偿的情况，由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，而要求替他先行还清贷款的，应注意，主要是对办理过户手续的时间及房屋交付时间进行明确约定且不宜时间过长。还有一种情况是买方必须在办理房屋过户手续后贷款才能支付房款，此种情况一定要明确约定若银行不同意发放贷款该如何处理。
四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间；房屋附属物品的归属；水、电、物业管理等的交接；办理房屋过户时相互配合与协调的问题；、其他费用分摊责任。这里尤其要注意的是税费的分担，通常过程中，约定卖方净得款最为简洁。
五、：规定哪些是违约情形；违约责任如何承担；、、赔偿金的计算与；规定免责条款；如有担保，应规定担保的形式；对违约金或订金的选择适用问题。
六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。如无约定，发生争议则只能向房屋所在地法院起诉。
七、条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠或不成就；生效或失效期限；致使的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，可以中止、终止或解除。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
九、合同的变更与转让：主要是约定与转让的条件，不能进行变更、转让的禁止条款。
十、附件：在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。目前，二手房交易合同中的附件通常是约定的归属，列明随屋转让的物品清单。
二手房交易合同注意事项
二手房由于价格普遍较低，因此受到很多买房者的青睐，然而由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素，使得某种意义上签订比签订新更加需要注意深入了解一些细节，减少，那么一般来说签订二手房买卖合同有哪些注意事项需要特别关注的呢。
签订二手房买卖合同注意事项：
一、确认产权的可靠度
1、注意上的房主是否与卖房人是同一个人;
2、搞清楚是还是标准价房或者是经济适用住房;
3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖
1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先权，因此要确认原单位是否同意出让;
3、一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积
1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
2、上一般标明的是建筑面积;
3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构
1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;
2、管线是否太多或者走线不合理;
3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
六、考核房屋的市政配套
1、打开水龙头观察水的质量、水压;
2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;
3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;
4、观察户内、外电线是否有老化的现象;
5、电话线的接通情况，是普通电话线还是电话线;
6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;
7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;
8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
七、了解装修的状况
1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
八、查验物业管理的水平
1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;
2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;
3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;
4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
九、了解以后居住的费用
1、水、电、煤、暖的价格;
2、的收取标准;
3、的费用。
十、追溯旧房的历史
1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;
2、哪些人住过，什么背景，是何种用途;
3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;
4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
十一、了解邻居的组合
1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;
3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
十二、算计一下房价
1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
3、银行提供时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
十三、看看能否做，二手房按揭的条件是：
1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可;
2、能提供稳定的收入支付本息的证明;
3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押;
4、所购所属真实可靠;
5、支付有关手续费。
十四、请律师
1、的情况比更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠;
2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规;
3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作;
2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证;
3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?
十六、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证：
1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介资质证书;
2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
十七、及时了解政策、程序、费用上的变化
1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化;
2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息;
3、向律师及中介代理行咨询;
4、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
十八、产权是否完整
1、确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷;
2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
十九、小心房款和产权的交接
1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;
2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
二十、保证产权顺利过户
1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;
2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
二手房交易合同7个必须
1．必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。
2．必须明确双方
因为复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方对等。
目前绝大多数中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）________日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保的最终落实。
3．必须标明付款过户时间
在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
4．必须注明费用交接时间
这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5．必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。
但是，目前市场上存在经纪公司收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6．买方必须见房主
现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其承担任何，而交了定金的消费者只能忍气吞声。而“链家”提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。
7．必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
二手房交易合同合同范本
卖方：_______________________________（以下简称）
买方：_______________________________（以下简称乙方）
一、为有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：
1.房屋状况：（请按《》填写）
房 屋 座 落
幢号 室号 套（间）数 建筑结构 总层数 建筑面积（平方方） 用途
2.该房屋的取得方式&√&：出让（　）、划拨（　）。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，（大写）_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾　元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：
三、在__________年_____月_____日将上述给乙方。该房屋占用范围内同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
五、本合同经双方并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担，并赔偿损失，支付违约费用。
六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向（___________）申请仲裁。
七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。
八、双方约定的其它事项：_____________________________________
甲方（签名或盖章)_______________ 乙方（签名或盖章）_______________ 监证机关：_______________
代理人（签名或盖章）_____________________ 代理人（签名或盖章）______________________
签订日期：___________年____月____日
二手房交易合同交易五关
最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，价格定高了难以找到买主，定低了又会使自己蒙受经济损失。
建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过、、等为客户的房子做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。
近年来，双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。
建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。
办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。
建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。
付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题，会拿不到；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。
建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。
物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。
建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。
二手房交易合同交易点
1、对卖主的资格审查。要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、,查验卖房人与产权人是否为同一人,如不是同一人,须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书。
2、对房屋的状况的审查。须是县级以上房地产管理部门颁发的,包括“房屋所有权证”和“”,购房者在审查上述证件时,必须查验原件,必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询的真实性。
3、对房屋其他上市交易资格的审查。
(1)如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;
(2)如果房屋已出租,则须卖房人提供同意出售的书面意见;
(3)如果房屋已被抵押,则须卖房人提供同意房屋出售的书面文件;
(4)如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费 用。由于公房原单位对公房一般都保留,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售;
(5)如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供**部门对其上市交易的批准书;
(6)如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。
4、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。[1]
二手房交易合同二手房买卖合同的补偿条款（一）范本
在上海进行，必须签订由市房管局制定并由市工商局监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。这个示范合同由三个部分组成：第一部分由两个特别告知组成；第二部分为合同正文，共14个条款；第三部分由两个补充条款和六个附件组成。补充条款（一）涉及到双方对于合同正文约定事项的修订以及其他双方需要特别约定的事项。补充条款（一）中的内容都是中的风险点，需要买卖双方特别约定，非常重要。
保证其对该房屋享有完全产权，并承诺在签订本合同时该房屋除某某银行外，无任何其他权利受限制的情形，而且无第三人对该房屋主张权利，并保证该房屋在办理过户过程中无任何诉讼、查封等将导致该房屋无法正常交易的情形出现。
2. 证件保管
甲方应于本合同签订之日将该房屋的原件交由中介公司代为保管直至双方共同至某某区房地产交易中心办理完该房屋的过户手续。在房地产权证被中介公司保管期间，甲方不得对该房地产权证进行挂失补办，否则视为违约。
3. 房地产转让价款包含的内容
本合同第二条约定的房地产转让价款包括余额（若有）、管理费押金及余额（若有）、电话初装费（若有）、煤气初装费（若有）、有线电视申请费（若有）等费用以及随同该房屋一起转让的附属固定设施、固定设备及室内装饰、装修的价格，就上述费用，甲、乙双方不再另行结算。
4. 相关税、费的承担
本合同第二条约定的房地产转让价款是甲方的到手价（净价），是不包括交易过程中涉及到的相关税、费。房屋转让时涉及到需要甲方承担的相关税、费均由乙方承担（包括因宏观政策调控引起税费调整的情形）。甲方不承担此次交易的，此次交易的中介费全部由乙方承担。
5. 户口迁移
甲方承诺于合同约定的过户日期之前（或者腾房日期之前）向房屋所在地的公安派出机构办妥该房屋处全部户口的迁出手续；若未及时迁出全部户口，每逾期一日，则由甲方按照该房屋转让总价款的日万分之五向乙方支付，直至原有户口全部迁出时止。
甲方必须在乙方取得该房屋的之前与解除，并在约定的腾房日期之前腾房，否则视为甲方违约，按照本合同的相关约定承担。
7. 交房时的状态
甲方须保证交房时本合同附件二所列之该房屋内管道管线、附属设施、设备、室内装饰、装修等与签订本合同之日的状况相符；乙方确认其于签订本合同前已经对该房屋进行了验看。双方同意将该房屋按现状交付乙方。
甲、乙双方应在本合同的签署栏中如实提供联系地址及联系电话等。甲、乙双方关于本及相关事宜的通知，应当按照载明的地址发出。通知一般以对方或授权代表签名或者盖章确认为准。如果以快递或者挂号信形式寄送的，自发出之日起第四日视为送达之日。任何一方的联系方式发生变更的，应当在变更后四日内及时通知对方，否则因此产生的一切不利后果自行承担。
甲方未履行本合同项下各项义务的，每逾期一日需向乙方支付该房屋转让总价款的万分之五作为，并。签订本合同后又将该房屋转卖、租赁给第三人的；在乙方取得之前该房屋被抵押或查封的；甲方未按照本合同约定履行其义务，逾期超过十个工作日的；甲方擅自单方解除合同等；均视为甲方违约，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方需向乙方支付该房屋转让总价款的20%作为违约金。甲方应当在解除合同次日起三个工作日内退还已收取的全部房款，并支付违约金。若违约金不足以赔偿乙方损失，甲方还需赔偿乙方损失。
10. 乙方的
乙方未履行本合同项下各项义务的，每逾期一日需向支付该房屋转让总价款的万分之五作为，并。乙方未按照本合同约定履行其义务，逾期超过十个工作日的；乙方擅自单方解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方需向甲方支付该房屋转让总价款的20%作为违约金。甲方可以从乙方已经支付的款项中扣除违约金，剩余款项于解除合同次日起三个工作日内无息一次性退还乙方。乙方已支付的款项不足以支付违约金的，乙方应当在解除合同次日起三个工作日予以补足。若违约金不足以赔偿甲方损失，乙方还需赔偿甲方损失。
11. 特别提醒条款
甲、乙双方在签订本合同时已认真阅读了合同全文，完全理解各条款的真实意思，明确己方的各项权利、义务及违约可能承担的责任。已向乙方充分披露和说明了该房屋的实际情况。甲、乙双方已充分知悉此次交易可能存在的风险。[2]
二手房交易合同二手房买卖合同附件三（付款协议）范例
中的付款条款特指《上海市房地产买卖合同》中的附件（三）付款协议的内容。卖方关心付款条款，希望付款条款对自己更有利，能够尽快拿到房款。买方关心付款条款，希望能够通过付款条款控制自己的资金安全，使自己可进可退。
在签订本合同前，已经收取乙方支付的定金计人民币***元整（大写：人民币***元整），该定金在签订本合同当日自动转为首期房款的一部分。
2. 首期房款
2.1甲方应于签订本合同的次日与贷款银行预约事宜，并将提前还贷时间告知乙方及中介公司。在甲方与其贷款银行约定的还款之日，乙方将首期房款（含定金）计人民币
元整（大写：人民币
元整）直接支付至甲方在贷款银行办理的还款账号，甲方当场出具收款收据。
2.2乙方支付的首期房款专用于甲方偿还之用，首期房款若有不足，不足部分由自行补足且清贷费用由甲方承担。甲方如果将乙方支付的首期房款挪作他用致使合同约定的过户日前未能还清抵押贷款，并注销抵押登记的，甲方应向乙方支付该房屋转让总价款的20%作为，乙方并有权单方解除合同。
3.1甲方同意乙方通过向银行申请人民币
元（大写：人民币
元整）贷款的形式支付第二期房款。其中，商业性贷款人民币
元（大写：人民币
元整），个人住房公积金贷款人民币
元（大写：人民币
元整）。乙方应于签订本合同次日起十个工作日内向银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。
3.2若乙方贷款申请未获银行审核通过，则甲、乙双方任何一方均有权本合同，本后，已经收取的款项应当于合同解除次日起三个工作日内返还乙方，每逾期一日，甲方应支付乙方未返还款项日万分之十的，除此之外，甲、乙双方互不承担。
3.3若乙方申请的贷款额度不足，则乙方应当于过户当日将其补足并支付给甲方，补足后双方办理房屋过户手续。
3.4第二期房款的支付期限以贷款银行的实际放款日期为准。
4. 第二期房款
乙方以的形式支付第二期房款计人民币
元（大写：人民币
元整）。待房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日，乙方向交付第二期房款的银行本票，甲方当场出具收款收据。
5. 腾房及尾款
甲方在取得后三个工作日内，双方办理完煤气、通讯、、物业管理等所有需要更名的事项（因更名产生的更名费用由乙方承担）；办妥原有户口全部迁移手续；结算完应由甲方承担的费用（相关费用的结算日期以交接之日为准）后，双方对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方腾房并将该乙方，双方签署《房屋交接书》。完成上述全部事项当日，购房尾款计人民币
元（大写：人民币
元整）由乙方一次性支付甲方。
6. 付款方式
本合同项下乙方对甲方的付款以人民币的形式汇至甲方指定的以下账户或届时甲方指定的其他账户。乙方付款所发生的等由乙方承担。乙方付款到达甲方的指定账户后，乙方完成付款义务。
甲方指定的账户：
7. 甲方确认
甲方中任何一人或多人以任何形式收到本合同项下由乙方支付的任何款项，均视为甲方全体收到该款项。[3]
．中国二手网[引用日期]
．王荣洲的思维田地．[引用日期]
．王荣洲的思维田地．[引用日期]