一分钟看懂 怎样贷款买二套房更划算
来源：中金在线
3月30日多部门联合出台房地产救市政策，央行、住建部和银监会三部门出台了降低二套房首付比例的政策，财政部和税务总局出台了调整个人住房转让营业税政策的通知，将营业税5改2。那么，新政出台后，怎样贷款买二套房更划算，二手房交易在税费方面将发生什么样的变化呢?
二套房具体首付比例由银行自行确定
对于新推出的二套房政策，某商业银行个贷部经理王女士表示，降低二套房首付比例，使得资金受限的购房者有能力改善置业条件。以总价100万元的房源为例，如果之前有一套房没有还清贷款再买二套房，新政实施后，首付比例将从之前的六成下降到四成，也就是首付款从60万下降至40万起，直接减少20万。同样的预算，或许之前只能考虑远郊的楼盘，但随着首付比例的下降，可以选择更高品质的楼盘。
在央行等三部委发布的文件中，只是规定二套房的最低首付比例不低于40%，具体的首付比例和利率水平由银行根据实际情况确定。也就是说，虽然二套房新规已经将首付比例下降至四成，但具体怎样执行还需要银行自行确定。
如果你要买二套房，最好还清首套房贷再去申请
某银行个贷部相关负责人表示，如按照二套房的标准申请房贷，不仅需要多付首付款，还会因为二套房贷的贷款利率相对较高而多付出一定的贷款利息，&有改善性住房需求的市民，最好将第一套房子贷款结清并卖出，然后再来银行申请房贷。&
该人士表示，根据现有政策，如果大家将首套房贷款结清，再申请第二套房贷，仍然会被认定为首套房贷，首付比例为三成，贷款利率则普遍执行基准利率，无论是首付款还是利息的压力都比二套房贷小得多。以房产总价为50万元、贷款期限20年为例，如果按照首套房执行首付三成、基准贷款利率计算，那么首付需要 15万元，贷款35万元，利息总额为24.7万元，每月应还款2487.36元;如果按照二套房执行首付四成、贷款利率上浮10%计算，那么首付需要20 万元，贷款30万元，利息总额为23.6万元，月供为2234.95元。虽然二者看起来利息总额及月供差距不大，但实际上是由于首套房需贷款35万元、二套房只需要贷款30万元造成的。如果同是贷款30万元，那么首套房的利息总额则为21.2万元，算下来，比二套房的利息总额要少两万多元。
二手房再出手年限要求降低
2015年营业税5改2二手房交易缴税发生了哪些变化?
财政部和税务总局在2011年出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》【财税〔2011〕12号】文件，对二手房交易缴纳营业税的区分年限是 5年，而现在，财政部和税务总局将这个年限缩短为2年，也就是说，以前购买的二手房要满5年才可以享受营业税免征，新政策将这一门槛降低到了2年。此前在二手房交易市场经常出现的&满五&将变为&满二&，从而大大降低购房后再出手的锁定年限要求。
二手房交易缴税发生了哪些变化?
在上述年限发生变化之外，税率方面等没有发生明显的变化，继续延续之前的标准，即：
1、契税：一般是房款的1%(面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%)
2、营业税：税率5.5%，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
3、个人所得税，1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)&&此处暂仍为5年，此次调整未涉及到个人所得税。
一个案例看懂省多少
2015年营业税5改2后，总价350万元住宅税费省多少?如果购房者购买二手房是3年房，则在此前需要缴纳350万*5.5%=20万元营业税，现在则由于超过了2年可以免征，省下了20万元税收。个税方面，由于未满5年，仍需要缴纳。
总的来看，营业税5改2以后，除营业税征收年限发生变化之外，二手房交易税率方面等没有发生明显的变化，继续延续之前的标准。
原标题：一分钟看懂，买房省20万
编辑：李雅萍
[此文系转载，来源于中金在线，版权归属原作者]
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房贷放款速度慢了一倍 寻求其他贷款方式要多做准备
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（原标题：房贷放款速度慢了一倍 寻求其他贷款方式要多做准备）
根据央行营管部发布的最新数据，今年上半年北京市新增人民币个人购房贷款在各项贷款中的占比大幅下降，新增个人购房贷款总额同比也有所减少。虽然房贷量下降了，但银行放款速度却放慢了。虽然并不像某些消息所称，出现停贷现象，但近期办理房贷确实是难了。业内人士表示，预计下半年房贷收紧的态势不会改变，建议购房人在办理贷款前研究清楚银行的规定和要求，准备好各项材料，避免在中间环节耗费不必要的时间，影响放款速度。另外，一些额度较小的房贷，购房人可优先考虑使用公积金贷款。首套房利率几乎无折扣&&银行放款速度缓慢即使是一个历史无房无贷的首套房购房者，在房价已经开始略有下调的当下，面临的购房成本可能也有所增加。因为房贷利率提高了。《广厦时代》致电多家商业银行，咨询目前首套房的贷款利率，得到的答案基本都是执行4.90%的基准利率，此前的利率折扣基本都已经消失。对于首套房的购房者，利率优惠的消失，带来的购房成本上升极为明显。以一套总价500万元的房产为例，购房人如果首付200万元，申请30年期、300万元的商业贷款，在享受85折优惠利率时，月供为14609元，还款总额为5259347元，而采用基准利率时，月供为15922元，还款总额为5731849元。这也就意味着，在利率不调整、购房人不提前还款的情况下，购房成本就增加了近50万元。房贷优惠利率消失同时，银行房贷的放款速度也在放缓。据中介人员透露，现在银行放款最快也要一个半月左右。《广厦时代》致电某国有商业银行咨询房贷情况，客户经理表示，目前该银行房贷审批速度至少需要两个月，而此前快的时候，一个月都用不上。专业贷款机构“伟嘉安捷”指出，自从“317新政”出台后，银行放款的速度便处在缓慢收紧阶段，在货币政策持续收紧、房地产类信贷管控从严的“紧箍咒”之下，银行收紧信贷也是大势所趋，符合楼市整体的政策导向，因此出现了申请贷款尤其是住房贷款放款较慢的情况，房贷利率政策的变动与宏观政策的调整关系密切，银行通过放款及利率调整信贷环境也是意料之中。购房贷款增速明显回落&&购房人寻求其他贷款方式&今年上半年北京房贷的收紧也直接体现在银行贷款的总体数据上。央行北京营业管理部近日发布了2017年上半年北京市货币信贷运行情况。在涉及房贷的部分，该报告的数据显示，今年上半年北京个人购房贷款增速明显回落，6月末，个人购房贷款比年初增加1032.2亿元，新增额占人民币各项贷款新增额的25.6%，较2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分别下降14.7个百分点和10.6个百分点。首套房首付比例、贷款利率提升，二套房首付比例大幅提高、利率上浮，商办项目全面停贷……房贷的收紧已经成为每个购房人不得不面对的问题。另外，房贷放款速度的缓慢更加要求购房人能够及时、充分准备贷款申请资料，避免增加不必要的办理时间。对于一些商办项目，即使网签已经在326商办新政前完成，但依然面临贷款的困难。通州某商务公寓项目，购房人虽然已经完成了网签，但迟迟无法办下贷款。开发商为此先后接洽了多家银行，五大国有商业银行都拒绝了为该项目的购房人办理贷款。而一些新政出台前通过规划审批，近期即将开盘销售的商办项目，开发商针对购房人只能以公司名义购买无法办理房贷的问题，也在其他贷款类型中寻求出路，信用贷、消费贷、抵押贷等都成为开发商考虑的方向。而对于很多普通购房人，如果不需要太高的贷款额度，公积金贷款显然是个更好的选择。毕竟，目前公积金的利率仍处历史最低，对于二套房的认定，也与商贷不同。但使用公积金贷款，审核方式也有不同。贷款买房需提前准备&&公积金未批贷前不能断缴&银行放款速度的变慢与银行办理流程审查上的严格也有一定关系。“伟嘉安捷”认为，随着各家银行对房地产类贷款的风险把控意识不断提升，不仅在放款方面，面对新申请的房贷客户，银行在办理流程审查上也比此前更为严格，也导致了整体办理流程的缓慢。银行对于房贷申请人资格的审查主要包括自然状况、偿还能力和与银行关系三大类，其中审核最严格，也最为麻烦的就是对于申请人偿还能力的审查。“伟嘉安捷”指出，现阶段银行对收入流水审查格外严格，所谓银行流水指的是工资流水，主要用于反映借款人的月收入情况，作为银行批贷的重要参考依据。因此，购房人如果有贷款买房的打算，需要提前在这方面进行一些准备工作，以防措手不及。而申请公积金贷款虽然不需要准备那么多材料，但仍有一些问题需要注意。购房人小刘近日就遭遇了申请公积金的麻烦。他在2015年年底使用公积金贷款购买了一套房，本以为等收房就可以了，但近日却收到了开发商的催款函。了解了一下才知道，原来他的公积金贷款没有审核通过。小刘觉得很奇怪，当时买房时，负责办理公积金的工作人员审核各项资料都没问题，怎么会隔了一年多却被通知未通过呢？开发商方面代办公积金的工作人员向他解释了贷款申请失败的原因——小刘在2016年9月和12月公积金出现过两次断缴。按照公积金贷款的规定，申请人公积金需要开户1年以上并且连续12个月足额缴存。开发商统一办理公积金的时间是在项目即将封顶的时候，而不是小刘买房的时候。公积金中心审核的也是申请日之前12个月的缴纳情况。小刘表示，他去年换过一次工作，可能是因为换工作时，不同公司交接时失误出现的断缴。由于他是北京户籍，而且认为公积金早已申请完成，所以没有特别关注社保和公积金在换工作时是否有连续缴纳，结果就带来了现在的麻烦。《广厦时代》在咨询过北京住房公积金管理中心之后得知，像小刘这样的情况可以找之前的公司协调补缴公积金，再次重新申请，但是否能够通过申请无法保证，这期间如果政策出现变化，也只能执行新政策。如果公积金还是申请失败，就只能转为申请商贷。更换商贷给小刘直接带来的就是首付款的提高和购房成本的增加。
代办公积金的工作人员提醒，如果通过公积金贷款买房，在贷款未完全审批完成，没有开始还款以前，一定要关注自己的公积金缴存情况，不要出现断缴，同时要注意缴纳的额度，以免影响贷款额度的批复。“伟嘉安捷”同时提醒，7月1日起，2017年度住房公积金北京缴存基数上限为23118元，月缴存额上限为5548元，基数的调整对于月工资高于21258元的收入群体有一定影响。除了公积金月缴存额增多外，由于公积金贷款对于月还款额的要求是不能低于月缴存额 12%*50%，已经使用公积金贷款的人月还款额也会有所增加，贷款的年限自然也会相应缩短。文/门庭婷
(原标题：房贷放款速度慢了一倍 寻求其他贷款方式要多做准备)
本文来源：北青网-北京青年报
责任编辑：王晓易_NE0011
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