概述相关案例
物业管理一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业服务企业对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。而物业管理纠纷是指物业管理各主体之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执。本操作指引所指的物业管理纠纷主要为民事方面的物业管理纠纷。物业纠纷广义上是指在物业管理服务过程中，当事人之间因物业管理服务权益而产生的争议，包括行政纠纷，民事纠纷等，而狭义上仅指在物业管理服务过程中，物业管理服务合同当事人之间因物业管理服务权益而产生的争议。
多年来，上海市申房律师事务所以提供优质、及时、具有创意的法律服务满足客户需要为宗旨，是沪上知名并处于领先地位的上海律师事务所之一，专业从事与物业纠纷有关的诉讼业务，为物业服务企业和社区居民提供专业的法律服务，化解了许多矛盾，积累了丰富的实务经验。
主要服务领域包括：
■拖欠物业费纠纷
■公共费用分摊纠纷
■小区车位收费纠纷
■小区违章搭建纠纷
■业主人身财产侵权纠纷
物业公司拒还停车费 业委会维权获支持
本市A小区自1998年6月小区建成后，就一直由B物业公司进行物业管理，依据是由B物业公司与房产开发商签订的《前期物业管理合同》。2009年4月经所在区房屋土地管理局审核，A小区业委会成取得了业主大会业主委员会备案证。2013年8月物业公司的物业管理期限业已到期，A小区业委会与业主大会选聘的C物业公司签订物业服务合同，B物业公司撤出了A小区。
期间，业委会向B物业公司提出要求支付之前其进行物业管理时所收取的停车收益，这些停车收益是均来自于小区地面的共用部位上停车位的收益。而B物业公司向业委业出具了《A小区历年停车收益与支出的函》，函件载明，在其物业管理期间，共计收取停车收益200万元，但其中要扣除税金、停车车位养护成本及车管安保人员工资、共用部位、公用设备大修费用共计150万元。B物业公司最终明确可以向业主返还剩余款项50万元。业委会多次与B物业公司管理人员进行沟通协商，但B物业公司仍就坚持扣除上述其支出的费用。无奈之下，业委会打算拿起法律的武器，维护自己的合法权益。
业委会在多方准备后，向B物业公司提起诉讼。业委会认为，B物业公司自1998年6月1日至2013年8月10日，在A小区提供物业服务，期间所有的停车收益均由其收取。依据《上海市住宅物业管理规定》，利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有。而A小区内的停车位属业主共有，所有收益也应归业主所有，所以要求法院判决被告B物业公司返还扣除25%车位管理养护费外的150万元纳入补充全体业主共有的专项维修基金。
根据物业管理法规及规章的相关规定，作为被告的B物业公司利用物业管理区域内的公共设施、共用部位停放车辆而收取的费用在扣除一定的管理费用后应当归小区全体业主共同所有，并纳入专项维修基金。本案中，被告B物业公司在A小区实施物业管理期间，收取的停车费这一公共收益，在扣除一定的管理费用后，应返还业委会纳入补充A小区全体业主共有的专项维修基金。
首先，关于双方争议的管理费用问题。根据《上海市住宅物业管理规定》等相关法规规定，车辆在共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定，业主大会成立前，车辆在物业管理区域内的停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。在物业管理区域公共设施停放车辆等经营性设施收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意。
本案中，被告B物业公司在A小区业委会尚未成立前所收取的停车费收益，可参照区物价局制订的《本区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》的规定收取25%的车位管理养护费。在业委会成立后，管理成本在公共收益中的列支需经业主委员会审核同意，但被告B物业公司未能提供相关管理费用已经业委会审核同意并在收益中列支的证据，且原、被告双方至今对该管理费用的使用比例亦无明确约定，故被告B物业公司在业委会成立后收取的停车费收益，继续参照区物价局制订的《本区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》的规定收取25%的车位管理养护费应属合理。
其次，关于被告要求扣除车管养护费的税款问题。《上海市住宅物业管理规定》规定利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。可见A小区内由B物业公司收取的停车收益不属于物业管理企业的经营性收入。因此，B物业公司要求在涉案停车收益中扣除25%车管养护费税款之抗辩，缺乏依据，不应得到法院的采信。
再者，关于被告要求扣除车管安保人员的工资，这一工资已包含在上述25%的车管养护费内，所以在扣除25%的车管养护费后，被告再要求扣除车位养护成本及车管安保人员工资之抗辩，也不应得到法院的认可。
最后，关于被告要求扣除共用部位、公用设备大修费用的问题。根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，业主委员会成立前发生的物业维修、更新、不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立后，住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意；物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核。从上述规定可看出，被告在A小区业委会成立后所发生的共用部位、公用设备大修费用，按规定可以使用维修基金，但前提是被告应当在其物业管理服务年度计划中将其要求在业主维修基金中使用的上述大修费用列明，并提交业委会审核同意。而且涉案争议的公共收益即使纳入维修基金，其性质也属于补充维修基金，故被告在目前尚未纳入维修基金仍属公共收益中直接扣除上述大修费用的抗辩，与法无据。
综上所述，被告要求在停车收益中扣除税金、停车车位养护成本及车管安保人员工资、共用部位、公用设备大修费用共计150万元的抗辩，是没有任何法律支持的，不应得到法院的采信。
法院最终支持了A小区业委会的诉讼请求，判决被告B物业公司在判决生效之日起十日内返还原告公共停车收益150万元纳入补充全体业主共有的专项维修基金。
《庭审实录》法律总顾问
上海市申房律师事务所主任
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Welcome to join our big family.陈德龙、陈迁与杭州银鑫房地产开发有限公司车位纠纷一审民事判决书关联公司：相关法条：原告陈德龙。原告陈迁。委托代理人陈德龙，系原告陈迁丈夫。被告，住所地浙江省临安市锦城街道沙地村无门牌1，实际经营地临安市锦南街道吴越&#x号九豪庄园，组织机构代码：.法定代表人孟安，系该公司董事长。委托代理人郑国荣，系该公司员工。原告陈德龙、陈迁为与被告（以下简称银鑫公司）车位纠纷一案，于2015年1月19日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年2月11日公开开庭审理，原告陈德龙及陈迁的委托代理人陈德龙、被告银鑫公司的的委托代理人郑国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：20××2年××××月23日，原、被告签订了《九豪庄园小区停车位使用权买卖合同》，约定被告将九豪庄园88号车位出售给原告长期使用，交付日期为20××3年9月30日前，并约定双方不得擅自解除本合同，擅自解除合同的一方构成违约，应按本合同价款的××0%向对方支付违约金。但时至今日，被告都未将车位交付给原告使用。原告认为，被告未在指定的期间内交付车位，已构成违约，应按合同的约定承担违约金。若被告按期交付车位，原告可自用或用于出租，该可得利益损失应按车位租金利益进行赔偿。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：××、被告立即向原告交付九豪庄园88号车位；2、被告支付原告违约金7000元以及车位损失费4800元（&#x元／月从20××3年××0月××日起暂算至20××5年××月30日止，此后的损失计算至实际交付车位之日止，损失暂计为××××800元）；3、本案诉讼费由被告承担。为证明以上事实，原告向本院提供以下证据：证据一、《九豪庄园小区停车位买卖合同》及发票各一份，欲证明被告违约的事实。证据二、××2-××5-××002室入伙通知书及九豪庄园结算单、交付须知、交房流程图各一份，欲证明88号车位并没有随同××2-××5-××002室一并交付的事实。证据三、收据二份，欲证明房屋和车位交付时间分别是20××4年××月7日和20××5年2月××4日。被告辩称：被告开发的九豪庄园共有住宅房266套，商铺42套，地下车位239个，原告购买的住宅为××2-××5-××002室，20××2年××××月23日又购买了88号停车位使用权，车位价格为7万元，根据合同约定：被告的义务是按照合同的约定向原告提供一定编号的车位，并委托物业管理公司进行管理服务，购买车位的款项不包括物业管理公司停车位管理费、电费及车位维护费用。九豪庄园小区于20××3年××2月3××日竣工验收，20××4年××月××日被告发出交房通知，××月3日开始交房。具体的交房流程是业主到售楼部，由物业公司人员陪同业主验看住宅房和车位，业主满意的就填单子交房，并交纳物业管理费，再向物业公司领取地下车位门卡。20××4年××月7日被告按上述流程向原告交付车位和房屋，被告已售出的××00多个车位均以该方式交付使用权，原告是唯一一个对交付方式提出异议的客户，且临安所有房地产开发商均以与被告相同的方式交付车位，原告自己不去使用车位，与被告无关。另，目前九豪庄园小区入住率不足××0%，地面上也可以停车，既方便也无需交物业管理费，正因如此，目前大多数车位购买人没有向物业公司领取门卡。被告交付车位就是提供车位，物权法第七十二条规定业主不得以放弃权利不履行义务，第七十四条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人以出售、出租等方式进行约定。被告以出售方式向原告交付车位，在出售以后原告不交纳车位物业管理费，放弃了车位使用权，反而向被告索赔不符合法律规定，根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则，原告应提供开发商没有交付车位的证据。车位的交付与住房不同，交付住房手续繁琐，需要发放产权证，而车位提供后即时交付使用，且案涉小区在竣工验收时地下车位编号、照明、消火栓、灭火器一应俱全，完全符合车位使用条件。车位是住宅房的附属设施，《最高人民法院关于贯彻执行中华&；人民共和国民法通则&；若干问题的意见》第87条规定，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。财产交付附属物也随之交付，被告已将住宅和车位交付原告，原告诉称被告至今未交付车位不是事实。综上，被告已全面履行了自己的义务，被告没有过错，更没有解除合同，原告滥用诉权，浪费司法资源，请法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供以下证据：证据一、申请本院向临安市规划建设局调取的住宅小区交付使用备案确认单一份，欲证明九豪庄园小区总户&#x户，总面积4994××.6平方米，于20××3年××2月3××日交付使用。证据二、临安市建设档案馆出具的临安市建设工程竣工验收备案证明书一份，欲证明九豪庄园地下室于20××3年××2月3××日验收通过的事实。证据三、交房结算单复印件一份，欲证明××2-××5-××002住宅房及88号停车位于20××4年××月7日交付原告的事实。证据四、前期物业管理合同复印件一份，欲证明被告和签订物业管理合同的事实。原告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据一，被告对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，不能证明被告违约；原告提供的证据二，被告对真实性无异议，对证明对象有异议，该证据反可证明被告将房屋及88号车位一并交付原告。根据被告的质证意见，本院对该两组证据的真实性予以认定。原告提供的证据三，被告认为该证据只能证明原告交纳物业费的时间，不能证明车位交付时间。本院认为，根据被告陈述的业主先交纳车位物业管理费，后领取地下车位门卡的车位交付方式，本院确认20××5年2月××4日车位物业管理费的交纳日期为车位的交付日期。被告提供的证据一、二，原告对真实性无异议，只能证明九豪庄园小区及地下车位于20××3年××2月3××日通过竣工验收，符合交付条件，但不能证明被告于该日向原告交付88号车位；被告提供的证据三，被告对证据的真实性无异议，不能证明88号车位于20××4年××月7日交付。根据原告的质证意见，本院对该两组证据的真实性予以认定，关于88号车位的交付时间，原告的质证意见成立，上述证据不能证明被告于20××4年××月7日向原告交付了案涉88号车位。被告提供的证据四，原告无异议，本院予以认定，但原、被告又一致确认九豪庄园小区实际一直是（以下简称名都物业公司）实施物业管理，本院对该事实予以确认。因原、被告一致确认20××4年××月份，被告向原告交房时，具体经办人是名都物业公司的员工徐建荣，本院对徐建荣进行询问并制作了询问笔录。徐建荣陈述：20××4年××月份九豪庄园小区交房时，地下车位设施齐全，符合交付条件，原告当时即提出交车位管理费，并要求交付车位，但因被告并未在交房联系单上注明车位信息（一般情况下，若业主购买了车位，交房联系单上应注明车位信息），故名都物业公司无法向包括原告在内的业主交付车位，否则出现错误名都物业公司将承担责任，另，被告也未向名都物业公司提供进入地下车位的门卡，实际也无法交付车位。原告此后也向其询问何时交付车位，其答复开发商（被告）什么时候提供车位名单，什么时候交付车位。20××4年××0月份，被告将所有购买车位的业主名单及门卡提供给名都物业公司（名都物业公司向被告出具了书面签收手续），名都物业公司开始陆续向业主交付车位，并告诉原告可以办理车位交付手续，但交付原告车位的具体时间需核实，原告在车位交付联系单上有签字。原告认为，徐建荣陈述20××4年××月房屋交付时地下车位设施齐全不正确；20××4年××0月明都物业公司收到门卡不正正确，20××5年2月××2、××3日明都物业公司尚称被告未将门卡交付其；明都物业公司未在20××4年××0月告知其车位可交付；徐建荣陈述的其他内容正确。被告认为，车位应该和房屋一起交付，明都物业公司何时向业主交付车位，被告是不管的。本院认为，原、被告一致确认徐建荣是20××4年××月向原告交付房屋的经办人，徐建荣陈述交房时被告未在交房联系单上注明原告车位信息、未向名都物业公司交付地下车位门卡，且本院指令被告提供向物业公司交付地下车位门卡的书面手续，被告也未提供，故本院对徐建荣陈述的该事实予以确认。根据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：原告向被告购买了九豪庄园小区××2-××5-××002房屋。20××2年××××月23日，原、被告签订《九豪庄园小区停车位使用权买卖合同》，原告以7万元价格购买九豪庄园88号车位使用权，约定20××3年9月30日前交付车位，并约定双方不得擅自解除合同，擅自解除合同的一方构成违约的，应按该合同价款的××0%向对方支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付车位款7万元。20××3年××2月3××日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告于20××4年××月3日至××月5日办理物业交付手续，交房程序为业主预交物业管理费等，由物业公司交房代表引领业主前往现场验收，并领取钥匙，20××4年××月7日，被告将××2-××5-××002房屋交付原告。该房屋交付时，地下车位已符合交付条件，原告要求交付车位，并要求向名都物业公司交付车位物业管理费，但因被告未向名都物业公司提供业主购买车位的信息，也未向名都物业公司提供地下车位门卡，名都物业公司未向原告交付车位。在被告向名都物业公司提供了业主购买车位的信息及门卡后，名都物业公司于20××5年2月××4日向原告收取车位物业管理费并将九豪庄园88号车位交付原告。本院认为：根据本案有效证据及被告的陈述，被告委托名都物业公司向原告交付房屋及车位，即先由名都物业公司向原告收取房屋及车位物业管理费，然后由名都物业公司向原告交付房屋钥匙及地下车位门卡。20××4年××月7日，被告向原告交付了九豪庄园××2-××5-××002房屋，原告同时向名都物业公司提出交付九豪庄园88号车位，但因被告怠于向名都物业公司提供原告购买车位信息及地下车位门卡，致使原、被告双方约定应于20××3年9月30日交付的九豪庄园88号车位迟至20××5年2月××4日才交付原告，被告逾期交付车位已构成违约，应承担相应的违约责任，本院参照相同地段车位的租金，酌情确定被告赔偿原告损&#x元。因被告并未要求解除合同，故原告根据合同解除的违约条款要求被告支付违约金7000元的诉讼请求，本院不予支持；因九豪庄园88号车位现已交付，故对原告要求被告交付该车位的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈德龙、陈迁损&#x元。二、驳回原告陈德龙、陈迁的其他诉讼请求。本案受理费95元，减半收取47.5元，由原告陈德龙、陈迁负担25元，由被告负担22.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费95元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，账号为12×××68）。审判员　　李国臣二〇一五年四月二十九日书记员　　孟一欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。邀请赢奖 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