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他们在办公楼里提供这些特殊服务，租客把门槛都踏破了！
　　文/研究中心
　　前几年，受到调控政策影响，不少房企转型做办公物业，地方政府也大量推地。然而，随着这些项目批量上市，办公物业面临供过于求的局面；部分新区发展未达规划预期，或尚未成熟，直接影响了销售和招商。在这样的情况下，房企如何通过后期运营服务，即实现办公物业去化，又让投资者及租户满意？
　　一、办公服务平台的兴起
　　1、商办竞争激烈，加强后期运营服务是重要趋势
　　从现有空置率和新增供应量，我们认为包括一线城市在内，办公租售市场竞争压力加剧；同时，因受“双创”“营改增”的政策推动，创业者和中小初创型公司的租赁需求增加，大中型企业自用、购买需求增多，存在市场机遇。我们认为，面对竞争，房企运营服务能力的高低，成为项目能否实现溢价的关键。
　　1) 竞争格局：空置率新增供应高企，租售压力加剧
　　一线较为平稳、二三线为高压区域。全国重点城市办公存量与空置率看，北京、深圳、广州、上海因经济环境好、金融高科技产业成熟、企业总部密集等因素，存量/空置率小于10%，表现较为平稳；另一面以沈阳、成都、长沙、重庆为代表因产业结构、企业需求、库存压力等，比值大于30%，办公租售市场存在较大压力。
　　全国未来五年将迎来供应潮。一线城市未来供应尽管在绝对数量上居于全国前四位，但是这几个市场的需求旺盛、消化速度较快，市场预期仍保持平稳，但项目间的竞争压力加剧；二三线城市新增供应量有赶超或与当前总存量持平的可能，项目空置、难以去化、房企资金占压案例增多。以2016年为例，重点城市办公市场量价走势及库存：
　　? 上海预计供应量最大城市，浦西办公压力进一步增大。莱坊国际报告指出，2016年将有近200万平方米的新增甲级写字楼供应投入市场，外滩金融中心推出后，外滩地区将会成为黄浦区又一活跃的写字楼板块。上海科创中心的建设将增加写字楼需求，有助于新增写字楼供应的吸纳。受到大量新增供应的影响，未来一年写字楼租金增长幅度将放缓。
　　? 北京预计供应量位列第二，办公市场分化加剧。戴德梁行数据显示，未来一年北京整体市场将迎来近137万平方米的新增供应，其中核心商圈占55%，达75.8万平方米。整体市场大量新增供应倘若短期内无法被消化，个别开发商可能会采用临时调整租金的方式来吸引租户，届时，全市平均租金或将继续小幅下滑。
　　? 深圳存量高企但甲级写字楼议价能力强。根据高力国际数据，2016年深圳预计将迎来约93.3万平方米的十五个新项目入市，但由于超六成的项目为企业总部物业，业主议价能力强，且自身资金流动性较为宽裕；此外，受前海及自贸区因素影响，金融类和高科技类企业增速快，对市场价格构成支撑。
　　? 多数二线城市供应激增。未来五年内超过现有总量将继续提升空置率，并长期抑制租金增长。以西安为例，预计未来五年的供应量会达现有存量的306%，库存积压办公市场消化不良的可能性较大。
　　2) 租赁市场：“双创”背景下，创业租赁需求增速快
　　国家工商局数据显示，2015年国家新等级企业443.9万户，同比增长21.6%，平均每天登记企业1.2万户，创历史新高；其中第三产业新增等级企业360万家，同比增长24.5%，占新登记企业总数的81%；行业分布以IT技术开发、建筑、广告、财务、媒体、营销、法律、娱乐与健康等为主。同时，与发达国家相比，我国自由职业经济目前属于发展初期，增长空间较大。
　　办公租赁市场小微企业、初创公司及自由职业者的迅速增加，对于办公楼不光有租金优惠、租期灵活的要求，同时希望得到促进创业者相互交流的平台。
　　3) 销售市场：“营改增”减税，办公楼购买数量增加
　　“营改增”后购买工业类厂房、写字楼、商业不动产可抵税。以物业总价100万、物料成本40万元为例，按照先前5%缴纳营业税5万元，增值税为40/(1+17%)*17%=5.81万，合计10.81万元；“营改增”后，房地产的增值税为11%，则销项税为100/(1+11%)=9.9万，进项税额为40/(1+17%)=5.81万，相抵扣后交税为4.09万。
　　政策利好提振办公楼销售市场。一方面，大中型企业，从盘活企业闲置资金、改善办公条件、合理避税及增加固定资产投资的角度出发，考虑通过购买更高品质的办公物业，提升企业整体形象；同时，处于发展期的成长型企业，从长远发展及减轻企业税负的角度，也会考虑商办物业。
　　办公销售因受“营改增”政策利好，市场需求增多；但由于存量基数大和新增供应高企，通过后期运营和物业服务等，增强项目溢价成为必然趋势。
　　2、学习海外经验，房企重点试水三种服务模式(略)
　　1)联合办公型：强调空间载体，提供开放式平台
　　2)众创空间型：侧重孵化功能，看重资产回报
　　3)产业综合型：发挥平台优势，促进物业租售
　　二、卓越E+服务样本
　　1、注重业主体验，兼顾投资者和租户需求
　　1) 投资需求：专业资产管理，办公资产保值增值
　　资产管理服务：卓越E+多年专注于商务写字楼领域，形成了一套独特的针对字楼本体保养的管理体系，独创的FMC写字楼设施设备管理系统令客户的资产历久弥新，保值增值。在办公资产销售完成后，卓越E+商务仍提供资产运营方面的服务，由专业团队为客户打造资产配置方案及服务，具体包括代租、换租、扩租、资产置换和代售的一站式租赁、售出，通过运营管理提升资产市值。
　　招租服务：地方政府和办公楼业主都十分看重“招商”能力，它直接影响了能获得的收益。以卓越E+商务为例，一边与当地政府采用联合招商的方式，优先获得地方政府渠道引入企业的办公地推荐权；另一边，丰富卓越办公楼的软件服务水平和硬件设施，实现资产保值增值，受到投资需求企业的认可。具体招商企业与政府政策导向有关，尊重市场导向。
　　2) 租户需求：全生命周期管理，为企业提供便利
　　商务配套服务：针对入驻的企业客户，卓越E+提供全方位覆盖企业发展生命周期的“智效办公”服务，涵盖企业税务申报、人力资源支持、差旅服务、办公集采甚至投融资服务、券商对接等，实现“企业需求云服务”。另外，卓越E+写字楼从建造开始便配套针对写字楼客群的底商，底商的招商完全针对商务客户需求为出发点，如会所、商务餐饮、健身房等，使“楼上”的需求“楼下”即可解决。卓越物业是华南首家国际金钥匙物业联盟成员，具有国际标准的商业服务能力。提供一站式贴心周到商务办公服务，如礼宾司、商务中心等服务。
　　企业发展生态圈：卓越已在深圳、上海、北京、重庆、青岛完成办公产品全品类布局，涵盖Ework服务式办公空间、创业社区、甲级写字楼、超甲级写字楼等满足初创型企业、成长型企业、成熟型企业对办公室的需求和商务配套服务。在上海，卓越因地制宜打造垂直创业生态社区，涵盖办公、居住、社交三大模块。其中，办公模块通过分析创业者的生命周期，将创业者划分为单独创业者、获得一定投资后拥有7-10人的创业团队及获得A轮或者B轮投资后的创业团队，针对三个发展阶段，提供创业苗圃、创业孵化器及创业加速器的办公空间及服务；居住模块考虑到创业者的时间成本、交通成本等因素，根据不同类型创业者提供三种不同的居住服务，如提供床位、合租房及高级公寓；社交模块设计CEO俱乐部、生活俱乐部及卓越有名堂三种社群产品。?
　　2、金融服务实用性最强，又能实现盈利
　　1) 企业扶持：卓信金融整合资源，撮合资金介入
　　创业型企业与成熟企业不同，部分由于成立时间短，从事的是新兴行业，在外认可度不高，要通过银行等传统融资渠道贷款十分困难；若是通过民间借贷，则不但成本颇高，还容易陷入恶性循环或骗局。对于此类企业来说，更合适的是股权融资，让专业的投资机构对公司前景进行判断。
　　基于此，卓越E+中的卓信金融，整合了银行、担保公司等内外部各类金融资源，一方面能让企业在健康的资本环境下稳定成长，另一方面也帮助创投机构等找到更多可选的投资标的。卓越E+与工商银行、建设银行、交通银行、光大银行等多家银行建立长期战略合作关系，为客户定制专业化金融服务，提供购房资金解决方案、企业流动资金解决方案、融资对接、券商对接、创客融资、理财产品、智能支付、金融培训课程等，针对客户的不同行业、资产组成、企业规模等，制定个性化的融资方案。
　　同时，卓越E+引入专业机构，帮助在不同发展阶段的企业走在最合适的道路。当前国家鼓励新兴产业发展，创业型企业的数量会未来几年会快速增长，带来大量融资、挂牌上市等衍生业务的需求，卓越E+商务能基于入驻企业的贷款、交易、合作等数据，搭建出一套企业信用评价体系，作为优惠政策和资本服务的基础。在E+平台上，创业型企业3个月即可完成规模增长，两年有完整财税申报后则可接触资本市场。如在上海，卓越置业集团上海分公司联合创业接力、UCloud、东华大学旭日工商管理学院、途家、顺丰等合作伙伴，推出卓越创业垂直生态社区集群。
　　在孵化尝试中，对于各个创业阶段的入驻业主，卓越E+通过和政府的紧密合作，撮合先导基金和风投介入，卓越E+自身也会根据情况进行再次投资。在南桥世纪中心项目中，3号楼的1楼被打造成创业苗圃基地，2-20楼打造成创业孵化基地，11号楼则打造成企业加速器；LOFT产品将打造成创展家园，酒店式公寓将打造成创意家园，高档公寓将成为企业家天地。创业苗圃基地目标人群是早苗型创业人群，因此工位设计灵活、开放，一旦建立稳定团队后，即可搬入由专业机构运营的孵化基地，引入第三方金融解决方案，如入驻企业中，从事高科技产品研发的横煜科技获得了1000万首期创投。
　　2) 增加盈利：基于入驻企业，深担保等自有企业服务
　　卓信金融作为卓越集团着力打造的战略性金融投资平台，目前已完成三大板块布局，即地产基金(房地产债权投资基金、房地产股权投资基金、商业物业并购基金、旧改基金、夹层基金、类资产证券化基金等)、股权投资(银行、证券、保险、信托、公募基金等)、小微金融(中小企业、集团房地产开发产业链企业与个人提供融资租赁、融资担保、互联网金融等)。
　　深担保于日正式挂牌新三板，是广东省第一家挂牌上市的融资性担保公司。深担保由二手房赎楼担保起步，逐步建立了由房地产过户阶段性担保业务、商业地产运营综合金融服务、普惠金融服务、类投行业务、传统担保业务五大核心业务构成的全产品线，以及围绕二手房交易链、商业地产运营产业务链的综合金融服务商。主要产品包括二手楼转按揭赎楼贷款担保、非交易转按揭贷款担保、拍卖房按揭担保业务、中小企业流动资金贷款担保、房地产项目开发贷款担保、工程保函担保、高端白领消费贷款等，在基金及资管项目担保业务、资产证券化业务、投融结合业务及短期信贷资产买卖的金融市场业务等也有突破。
　　对于入驻卓越项目的企业而言，卓信金融会提供整个E+生态需要的金融服务，如联合有互联网思维的金融小微蜂为租户联系、匹配银行提供租金贷款，若无法一次性付清租金，则会与多家银行合作，通过小微蜂做信用评级后就可由银行一次性释放贷款，然后分成8、10、12个月中短期的贷款，根据不同的信用评级，年化利率约7-10%之间。
　　针对在办公物业中工作的个人客户，深担保则提供消费、购房有关服务，如首付款融资、小额信用贷款担保、消费贷款、组合贷款等消费金融，同时更有结合卓越物管服务项目而定制的”卓越白领贷“，这个单笔贷款额度最高可达50万元，期限最长可达12个月，且只需要信用担保或配偶担保的定制金融产品，和所有深担保的产品一样，可以通过大数据积累，得知企业是否按时交租金、租金支付能力、离职率、通勤率、职位等等，判定企业、个人支付能力、个人征信(每天是否上班、在商圈消费记录等)。
　　金融行业的盈利性不言而喻，毛利率和净利率较高。在市场上资金流动性充裕的背景下，金融企业发展的难点实质上是寻找优质资产，即合适的投资对象。房地产、基建等大型项目由于抵押物充足相对安全，然需要投入的资金巨大；小型的企业融资往往存在不少陷阱，尤其是互联网创业企业，但却可能有高成长性和多倍收益回报。卓信金融的服务对象是入驻业主，也就是说卓越能够清楚地了解企业每日运营情况，整合租金支付、员工增长、消费情况等大数据，再结合其从事的行业发展进行判断，在资产的选择上更为精准。
　　三、颠覆办公租售旧模式
　　1、大数据精准定位，突破地理位置掣肘(略)
　　1) 分析用户位置，提供班车及长租公寓
　　2) 掌握消费习惯，引入人性化软件及硬件
　　2、根据布局城市区域，差异化定位和招商(略)
　　结语：
　　由此可见，通过后期服务运营平台，房企将政府的产业需求、中小企业的融资需求、金融机构的投资需求整合嫁接，整合协调产业链上不同主体，形成生态圈。所销售的办公楼价值导向应市场需求做出改变，办公楼卖点从“投资价值”转向了“服务价值”，符合当下趋势。尤其像绿地、卓越这样的资源型企业，通过集团资源和办公物业开发经验积累，创立了独特的销售渠道和模式，随着经济形势和人们生活习惯的变化，若能与时俱进不断升级创新服务，对于产业导入、企业扶持、以及地方经济均有利。
　　完整版目录：
　　一、办公服务平台的兴起
　　1、商办竞争激烈，加强后期运营服务是重要趋势
　　1)竞争格局：空置率新增供应高企，租售压力加剧
　　2)租赁市场：“双创”背景下，创业租赁需求增速快
　　3)销售市场：“营改增”减税，办公楼购买数量增加
　　2、学习海外经验，房企重点试水三种服务模式
　　1)联合办公型：强调空间载体，提供开放式平台
　　2)众创空间型：侧重孵化功能，看重资产回报
　　3)产业综合型：发挥平台优势，促进物业租售
　　二、卓越E+服务样本
　　1、注重业主体验，兼顾投资者和租户需求
　　1)投资需求：专业资产管理，办公资产保值增值
　　2)租户需求：全生命周期管理，为企业提供便利
　　2、金融服务实用性最强，又能实现盈利
　　1)企业扶持：卓信金融整合资源，撮合资金介
　　2)增加盈利：基于入驻企业，深担保等自有企业服务
　　三、颠覆办公租售旧模式
　　1、大数据精准定位，突破地理位置掣肘
　　1)分析用户位置，提供班车及长租公寓
　　2)掌握消费习惯，引入人性化软件及硬件
　　2、根据布局城市区域，差异化定位和招商
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写字楼租还是买 成长性型企业应如何选择？
对于大量成长型企业来说，当公司规模达到一定程度时，都会遇到这样一个问题：如何选择理想的办公场所？到底是租赁还是购买？因为对于企业而言，选择写字楼具有高投入性和长期性，直接影响着企业的财务成本、现金流、负债率及其股东投资回报率。写字楼购买比租赁更划算近十年来，重庆整体写字楼市场发展突飞猛进，写字楼租金也是水涨船高。据统计，目前重庆甲级写字楼租金已达100元/平方米/月左右，这让一些处于成长初期的企业不堪重负。同时，面对即将到期的租约和暂未落实的新办公地点，一些公司一变再变的办公位置让自己和客户都很尴尬。业内人士指出：办公地点的稳定能给员工、客户和合作伙伴以信心，而且因配套不完善，物管不到位，车位不足……无形中更增加了办公“隐性成本。所以对于有实力且打算长期发展的企业，其实非常适合买写字楼，这样既可增加公司的固定资产，又能保值。写字楼投资回报率可观记者调查了市区比较有名的几个写字楼楼盘，以江北嘴的珠江国际为例，目前在售B3栋【云宸中心】，起价仅10518元/㎡，一套53.6㎡的办公室，总价仅72万。如果企业按100元/㎡/月的基础租金租赁，第三年开始租金逐年递增5%计算，15年的租金总额就达到132万元，这还不包括装修所花费的成本。而如果选择购买写字楼，首付50%仅36万元即可拥有自己的物业，不仅可省下巨额的租金，还可以享受物业升值带来的回报。根据世邦魏理仕数据显示，近5年来重庆写字楼年均升值6%—10%，姑且按6%计算，15年后该物业可升值为175万元！ 按照这样算下来，租还是买更划算显而易见！同时，珠江国际位于江北嘴CBD门户，与世界500强企业为邻，路网交通四通八达，直面1.2公里一线江景，配套10万方鎏嘉码头商业街，在给企业带来更多发展机遇的同时，为企业节约大量时间成本和运营成本，助力企业高效快速发展。项目链接：据了解，因其绝版地段、极佳的昭示性、便捷交通和完善配套，珠江国际受到众多企业主和投资客的青睐。目前富滇银行已整栋入驻该项目A3#，另有一银行意向入驻B3栋【珠江国际o云宸中心】，多家金融投资公司、多家情景商务酒店等已先后入驻。目前珠江国际仅余A1/B3两栋写字楼在售，其中【A1】栋一线江景甲级写字楼，建面118-1500㎡，全现房即买即用即收益，仅余少量房源。B3栋【珠江国际o云宸中心】6A超甲级写字楼，200米北滨路地标建筑，面积52-1658㎡，起价10518元/㎡
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号2015年最值得关注的25家初创科技企业
稿源：BI中文站
在过去的12个月中，诸多具有潜力的初创型企业正在慢慢出现在人们的视野之中。以下就是2015年应当受到密切关注的25家超级热门的初创型科技企业。有意思的是，创新似乎并不集中在某一个区域，例如一些优秀的初创型企业就来自硅谷和美国之外的地区。
1、Ginger.io
Ginger.io公司由数据科学、软件工程、交互式设计、临床研究、医学等领域的专家组成，能够为研究人员、物理学家和医疗保健人员提供相应的行为分析能力，从而提高医护人员治疗病人的水平。该公司涉足大数据、医疗保健和移动等领域。Ginger.io公司根据病人智能手机应用提供的信息，帮助医院和医护人员护理病人，检测病人的行为和健康变化情况。
最近一段时间，数字健康广泛受到投资者的青睐，尽管多数初创型企业仍需在证明他们设备和应用的效应。其中一家受到投资者青睐的具有潜力的初创型企业就是Spire，这家企业一度曾考虑让美国食品药品监督管理局（FDA）批准其作为一家真正的医疗设备企业。Spire应用能够充当非常成熟的行动追踪器，可以感应人体运动、状态和呼吸方式。这种设备使用这些信息，并通过移动应用让用户更好地了解日常活动、意识状态等。Spire应用尽管目前没有推出Android版本，但肯定具备相应的能力，来提升用户的活动能力、缓解压力并增强用户的关注度。
3、Headspace
目前已经有100多万用户正在使用一些Headspace应用，来以一种全新的方式体验默念和放松的感觉。这是一款优秀的应用，可以定位用户的行程、追踪用户的进程、并帮助用户在行走过程中获得反馈信息。用户甚至还可以在旅途中利用这一应用来与好友互动，激发彼此的活力。
Canva是澳大利亚的一家初创型网站，该公司可以让那些非设计师利用具有拖放功能的工具来制作图形。在过去的16个月中，Canva的100万用户已经制作了700多万个设计图形。另外，Canva还刚刚推出了一项新功能，让用户分享和发现设计，从而让用户公开张贴他们的设计作品、关注他们的好友、与其他人互动等。Canva设计学院（Canva Design School）是一个全新平台，可以为用户提供更多的工作空间和教学资源中心。
5、Electric Objects
这家位于纽约的初创型企业由贾克&列维（Jake Levine）创建，曾开发出一台代号为E01的电脑。这款电脑主要用来陈列用户家中互联网的高清艺术画。Electric Objects也是首批提供数字展示、发行系统和艺术作品等综合产品的公司之一。用户可以探索和陈列成千上万种作品，包括原创艺术作品，或者是上传自己的作品。E01电脑能够非常容易地作为壁式装饰，也可以作竖式装饰品，具体样式完全由用户通过手机控制，并实时体现。预计限量版的E01产品将从2015年5月开始发货。
6、Simpolfy
Simpolfy是一家利用科技手段从事政治性事务的初创型企业，目前产品仍在测试之中。这家公司位于西雅图，是一家新的无党派企业，主要通过科技手段，告诉其成员应当支持哪一位代表或什么样的法案，并方便其成员通过网站，非常容易地与他们的代表进行接触。Simpolfy主要针对那些使用他们网站来关注硬数据的选民。
7、Blinkist
用户可能会喜欢读一些优秀的职场书籍，但却缺少时间。这家位于柏林的Blinkist公司研发了一种应用，能够将一些非常具有人气的非科幻类书籍中的主要观点汇集到一个时长15分钟的移动读卡器之中。这些汇集一起的内容可以在iOS设备、Android设备以及任何网页浏览器上阅读。目前，Blinkist收集了500多本书籍，每月将增加40本新书的内容。用户每年支付99美元，就可以获得一款优惠价格的Blinkist阅读器，这样就可以阅读所有的书籍，并通过音频方式收听更多的新书内容。
Kytabu是一家位于肯尼亚的初创型企业，主要是让教科书数字化，并允许用户通过选择的移动平台来购买部分教科书内容或所有内容。这样，就可以让更多的用户根据自身的经济状况来选择学习内容和方式。在肯尼亚，约有750万儿童在正规学校学习，另外还有720万儿童在非正规的学校学习。当然，Kytabu也是其他多数非洲国家的蓝本。
Crypho是一家位于挪威的初创型企业，主要是创建网络实时加密通讯解决方案。Crypho能够让用户在几分钟的时间之内为自身的业务创建一个安全的端对端加密通讯渠道，在此过程中，用户不需要安装任何软件。Crypho应用在云中运行。用户可以来自不同的组织和网络。另外，可供用户使用的计划也多种多样，从免费的个人帐户到大组织机构的帐户等。
10、Fuel 3D
随着3D打印日益将微观制造呈现给大众，3D扫描也日益显现在公众的眼前。Fuel 3D是牛津大学的衍生公司，该公司研发出一种手持3D扫描仪，主要用于3D模具应用和3D打印。例如，Fuel 3D手持扫描仪，作为一款傻瓜型3D图形系统，能够捕捉高分辨率的图像和物体的颜色数据，而且这种成本竟然不足其它同类手持3D扫描系统成本的十分之一。
11、metamind
metaMind公司为企业提供相当完美的人工智能解决方案，这种解决方案主要由&深度学习（dl）&支持。dl由一套技术支持，这套技术不需要顶级专家来将知识编程为算法。与之相反的是，这些技术&&通过学习到观察数据&&提供自然语言处理、计算机视觉和数据库预测相关的解决方案，例如自动医疗图像诊断，以及应用于金融、营销和社交媒体分析等方面情感分析模块等。
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