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漳州市国土资源局关于规范土地出让价格评估的通知&
信息来源: 漳州市国土资源局
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各县(市)国土资源局，各分局：
为完善我市地价评估管理制度、规范土地市场秩序，确保土地使用权公平、公开、公正交易，保护土地使用者的合法权益，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号），结合当前本市的土地市场现状，现就有关土地出让价格评估管理事项通知如下：
一、为了规范土地评估机构评估行为，强化土地评估机构及从业人员的职业道德意识和执业质量意识，促进行业的诚信建设，在漳州市范围内从事土地评估活动的土地评估机构应将在省级以上主管部门备案的材料复印件提交到漳州市国土资源局。
&&& 二、土地评估中介机构应提供以下备案材料：
&&& （一）土地评估机构的执业资格及内部管理制度建设情况。重点包括评估机构的土地评估资质和营业执照；拥有不低于规定数量的专职土地估价师人员名单；内部技术质量控制、财务管理、估价报告档案管理、人事管理、奖惩等制度。
&&& （二）土地评估机构情况简介。重点包括土地评估机构总从业人数、学历水平、工作业绩等。
&&& （三）近两年上报主管部门备案的土地估价项目业绩清单。
&&& 三、被委托的土地评估机构，要按照“独立、客观、公正”的要求，独立进行土地估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任;并按规定将土地估价业绩清单报辖区所在地国土资源部门备查，接受监督。
四、漳州市国土资源局每半年或不定期对土地评估机构及其出具的土地估价报告抽查一次。如发现土地评估机构出具虚假报告，人为降低或提高评估价格，或不按规定将土地估价业绩清单进行报备，问题严重的将由漳州市国土资源局上报省国土资源厅、省土地估计师协会按规定进行处理。
五、各地国土资源部门要加强对土地估价中介机构的监管，会同土地估价行业协会严肃查处土地估价过程中恶意串通、出具虚假失实评估报告的违规执业机构和人员。
六、各地在土地使用权出让前应当按照规定委托专业评估机构，依据《城镇土地估价规程》（GB/T）对拟出让宗地进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等，实行集体决策，合理确定出让底价，做到“专业评估、集体研究、结果公示”，杜绝低价出让。
七、除有特殊规定外，土地使用权出让最终出让价格不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业用地不得低于《全国工业用地出让最低价标准》。
八、土地出让后，对经批准改变规划条件按规定需补交土地出让价款的，必须按规定进行专业地价评估后按程序集体研究确定；补交价款应统一标准，不得采取“一事一议”的做法随意确定土地出让价款的补交数额，不得未经评估直接确定土地出让价格，不得依据错误或失效的评估报告确定土地出让价格，也不得先议定土地出让价格再委托评估。
九、各地要及时根据市场变化情况，适时对不同用途、不同等级土地的基准地价进行更新，报经同级政府批准后向社会公布，并接受查询。
&&& 请各地国土资源部门告知在本地从事土地评估的机构，按照本通知的要求将有关材料（营业执照、土地评估资质需携带原件）报漳州市国土资源局农转利用科。漳州市国土资源局将对各评估机构上报的材料进行审核。
漳州市国土资源局
2014年7月22日
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集体土地使用权转让
集体土地一般是归农村集体经济组织所有的，但法律也允许集体土地的使用权可以通过一定合法途径进行转让。下面，我们一起了解下集体土地使用权转让的相关知识。集体土地使用权转让可以转让吗？依据宪法，土地的所有权是不能转让的，土地的使用权可以依照法律的规定转让。相关《中华人民共和国》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国村民委员会组织法》第十八条规定：村民委员会向村民会议负责并报告工作。村民会议每年审议村民委员会的工作报告，并评议村民委员会成员的工作；村民会议由村民委员会召集。有十分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。第十九条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：(一)乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；(二)本村享受误工补贴的人数及补贴标准；(三)从村集体经济所得收益的使用；(四)村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；(五)村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；(六)村民的承包经营方案；(七)的使用方案；(八)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。　转让审批程序材料程序：受理——审核——报批需提供材料：1、转让、受让双方共同提出转让国有建设用地使用权的申请(转让方重点阐述取得该地块情况，投资建设情况，转让理由：受让方要阐述用于何项目建设，要明确同意接受原转让方受让该地块时约定的建设要求，同意按评估价办理转让。申请要转让、受让双方法人签字，单位盖章)；2、受让方《建设用地规划许可证》复印件；3、受让方投资项目审批、核准、备案文件复印件；4、受让方平面布置图；5、受让方勘测定界图及报告；6、受让单位房产证复印件(如果首次转让且房屋未竣工的由转让方及国土分局、所实地踏看确认是否符合转让条件)；7、转让、受让双方营业执照副本复印件；8、转让、受让双方法人代表证明书原件；9、转让、受让双方法人代表身份证复印件；10、转让方集体土地使用证原件，原流转合同复印件；11、签订六份转让合同，宗地图必须由受让单位法人签字及单位盖章；12、土地使用权转让审核表；13、工业项目受让方应附环评批复文件复印件；14、土地评估报告原件。延伸阅读：
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【法规名称】杭州市国有、城镇集体企业改制中土地资产管理暂行规定
【颁布部门】杭州市土地管理局/杭州市经济体
【法规文号】杭土市〔号、杭体改〔1998〕54号、杭财基〔号、杭国资〔号
【颁布日期】
【实施日期】
【是否有效】
【效力级别】规范性文件
【批准部门】
【批准日期】
【失效日期】
杭州市国有、城镇集体企业改制中土地资产管理暂行规定
杭土市〔号、杭体改〔1998〕54号、杭财基〔号、杭国资〔号
　　第一条　为了加强我市改制企业的土地资产管理，促进股份制企业和股份合作制企业的发展，加快建立现代企业制度，提高企业经济效益，根据国家、省、市有关改制企业土地资产管理的有关规定，结合抗州市实际，特制定本规定。　　第二条　本规定所称的改制企业是指：　　(1)新组建或现有企业改组为股份有限公司、股份有限责任公司；　　(2)新组建或现有企业改组为股份合作制企业；　　(3)通过兼并、合并、拍卖和利用外资进行嫁接等形式的改制企业；(以下简称改制企业)。　　第三条　杭州市土地管理局(以下简称市土管局)是界定改制企业土地的用地性质，用地面积，确定土地权属，进行土地资产处置的主管机关。　　第四条　改制企业涉及的土地使用权权源合法，四至清楚，面积准确，方可进行改制。　　第五条　凡在杭州市范围内涉及企业改制的土地资产，应委托具有土地评估资质的机构进行评估。　　改制企业进行土地资产评估，须经企业主管部门同意，并出具市国资局的立项通知书。　　第六条　土地资产评估按以下程序进行：　　(1)委托。改制企业根据立项通知书委托具有土地评估资质的评估机构进行土地资产评估。　　(2)评估。接受委托的评估机构，要按国家、省、市关于土地资产评估规则的有关规定，进行土地资产评估，出具评估报告。　　(3)确认。评估机构的土地资产评估报告和结果，报经土地管理部门确认。经土地管理部门确认后，并入企业整体资产的评估结果。　　第七条　地价评估确认审批。由国务院或国务院授权部门批准设立的公司，其地价评估结果，经市土地管理局初审后，报国家土地管理局申请确认；由省级人民政府或其授权部门批准设立的公司，其评估结果，经市土地管理局初审后，报省土地管理局申请确认；由市人民政府或其授权部门批准设立的公司，向市土地管理局申请确认。　　第八条　土地使用权处置方案审批。改制企业土地使用权处置方案由企业拟订，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司，其土地使用权的处置方案，经市土地管理局初审后，报国家土地管理局批准；由省级人民政府或其授权部门批准设立的公司，其土地使用权处置方案，经市土地管理局初审后，报省土地管理局批准；由市政府或其授权部门批准设立的公司，其土地使用权处置方案，由市土地管理局审批。　　第九条　以行政划拨方式取得土地使用权的企业进行改制时，经评估后，其土地使用权可采取出让、租赁或将土地资产作为国家股作价入股等方式进行处置。　　对国家、省、市政府另有规定的，经市土地管理局批准后，允许保留原土地使用划拨方式，保留期限为五年。　　第十条　改制企业需以出让方式取得土地使用权的，必须向市土地管理局申请办理土地使用权出让手续，补交出让金。　　以出让方式取得的土地使用权，企业可以出租、转让、抵押或作价入股。　　第十一条　改制企业以行政划拨方式取得的土地使用权，补办土地出让手续的，补缴土地使用权出让金的标准，不得低于评估值的20％ ―40％。改制企业补办土地使用权出让手续，其一次性交纳出让金有困难的，报经市土地管理局、市财政局同意后可分期缴纳，一般不超过三年。特殊困难的，经市政府批准可再延长二年，分期缴纳部分应办理借款手续。在土地使用权出让金未全部付消前，土地使用权不得转让、出租、抵押或作价入股。　　第十二条　改制企业需以租赁方式取得国有土地使用权的，应按租赁合同规定缴纳租金。土地使用权租赁合同由市土地管理局统一制定。由改制企业与市土地管理局签订租赁合同。　　(一)在合同期内，企业按合同规定支付土地租赁费。土地租赁费按经评估后应缴纳的出让金乘以土地还原利率(土地还原利率由市土地管理局根据存款利率等因素确定)计缴，土地租赁期从租赁合同生效之日起开始计算。　　(二)土地租赁期最长不得超过八年，租金一般每3年调整一次，每次调整幅度不超过原租金的30%。　　第十三条　改制企业经过批准将国有土地使用权作价入股的。经评估作价后可以一定年限的土地使用权作价入股，界定为国家股，由市土管局和市国资局委托国有股权持股单位统一持有。市土地管理局和市国资局应与国有股权持股单位签订委托持股合同。国有土地资产作价入股的股权，与其它股东的股权享有同等的权利，承担同等的责任。　　(一)国有土地资产进行评估作价入股时，企业可提出适当下浮作价入股的申请，经市土地管理局会同市体改委、市国有资产管理局审核批准后，允许将评估价酌情下浮作价入股。按评估值下浮的幅度为：工业用地下浮不超过30％，商业、综合用地下浮不超过15％。　　(二)国家以土地使用权作价入股的，其土地使用权作为改制企业的法人财产，可按规定进行转让、出租、抵押。　　第十四条　改制企业经批准采取保留行政划拨使用方式的，由改制企业与市土地管理局签订《行政划拨土地使用合同书》，办理土地使用权变更登记手续。按规定缴纳土地使用税。　　第十五条　企业在改制前，已通过出让方式取得国有土地使用权的，其土地资产与其他资产一并入股的，应由原受让方和改制企业与市土地管理局签订《土地使用权出让合同书》的补充合同，土地使用权由改制后的企业持有。　　(一)土地资产入股的最长期限为土地使用权出让年期减去原企业以出让方式获得土地使用权后已使用的年期；　　(二)在土地使用权出让年期内，持有土地使用权的改制企业须承担土地使用权出让合同和土地登记文件所载明的权利和义务，并依法缴纳有关土地税(费)；　　(三)土地使用权出让合同出让期届满，改制企业必须到市土地管理局依法办理土地使用权注销登记手续，土地使用权由国家依法收回；改制企业如需续期使用土地，应在出让期届满之日360天前重新向市土地管理局申请续期。　　获准续期后依照国家有关规定重新签订土地出让合同，缴纳土地使用权出让金，办理土地登记手续。　　第十六条　改制企业使用集体所有的土地，必须持改制企业的批准文件，向市土地管理局提出申请，按国家规定，经批准征为国有土地后，方可按本规定办理土地使用权评估、处置和变更登记手续。　　第十七条　改制企业按前款的有关规定进行土地资产处置后，凭公司审批机关的批准文件、土地使用权变更登记申请、土地使用权处置方案批准文件、土地使用权出让(租赁、划拨)合同、土地使用权出让金缴纳凭据及其它有关文件，按国家有关规定向市土地管理局申请办理土地登记或变更登记手续。更换国有土地使用证。　　改制企业分期缴纳土地使用权出让金的，应至少先支付20％的出让金后才可办理土地登记手续，并由市土地管理局在土地使用证书上，注明出让金支付情况、有效期为三年及需每年进行验证等有关事项。在出让金未全部付清前，其土地使用权不得转让、出租。　　第十八条　改制企业因生产经营需要而兼并其他工业企业的，其土地使用权可通过租赁和出租方式取得，或经批准采取作价入股方式。　　以土地出让方式取得土地使用权的，其一次性缴纳出让金有困难的，经批准后可参照本规定支付出让金的规定分期缴纳出让金。　　改制企业需要改变土地用途或改建、扩建建筑物的，其土地使用按基本建设程序办理审批手续。　　第十九条　改制企业未按土地出让合同(或租赁合同、使用合同)规定或未按期支付土地使用权出让金的(或租赁费)的，市土地管理局有权依法收回土地使用权。　　第二十条　本规定适用于杭州市市区范围内国有、城镇集体所有企业改制的土地资产管理(不含房地产开发企业)，各县(市)可参照本规定执行。　　第二十一条　本规定自发布之日起施行。以前所发文件，与该文件不符，以此文件为准。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　杭州市土地管理局　　杭州市经济体制改革委员会　　杭州市财政局　　杭州市国有资产管理局　　一九九八年七月十六日　　　　
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