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为了父母，为了家！！！糗友们帮帮忙吧，本人父母在市里买的房子，可是现在房子还没有盖好开发商也换了，政府也不管，现在既拿不到房子，也收不回钱，几十万，是父母辛辛苦苦挣出来的，看到父母天天唉声叹气真的很不好受，我该怎么办，有糗友能帮着出出招吗？？？跪谢！！！
找个地方吊死
先说好，我只是就事说事，你们的钱是开发商卷走的，为什么要到政府去上访？
去政府拉横幅
老乡啊，我也漯河的
那是过去，继续努力，让自己富有才能解决以后的问题，这才是未来。
房子没盖好
着急给人家送钱了就
买个盖好的省心的多吧！
房开在地上一铲下去挖了个坑，你就敢几十万甩给人家，有钱啊！
简单，去上访!上访!上访!
只有等接盘
要不联系那栋楼的买家一起去政府要个说法
我这边也有这种情况，好几年之后别的开发商接盘了，还是等吧！
说实在话，房子才打了个地基你们就急着送钱，何必呢！慢慢等吧
回复 15楼：老乡啊。我也漯河的。0371---12388
河南记委！010---12388中央记委。
回复 19楼：联系所有业主，去市政府拉横幅！不要一次全部去，换班。准备好摄像机取证！免得天朝养的狗咬人。
回复 3楼：爱奇艺可以观看《叫我僵小鱼》，上面也有微信订阅号！
回复 17楼：漯河的！
回复 2楼：你牛，父母没了我更难过！
回复 16楼：你们哪里的？
回复 14楼：政府已经把房子查封了，根本没人管！
回复 11楼：漯河市，谢谢！
慢慢来，会有人出面管的！别急
回复 2楼：哈哈哈，，，，，，最毒不过女人心！
找媒体，找媒体
哪个市？需要记委电话吗？
政府不会管，这属于违法交易，期房基本上都属于违法交易，不受法律保护
这种事只有把事情闹大了才会有人管
政府会接盘的，放心好了
运气不好，买到了资金链断了的楼盘，这种政府出面协商，不会管，找各种理由推脱，拖延。
联系其他业主闹大点
没合同嘛？
让你们不要买期房偏不听！
楼主、可以告诉我哪只僵尸的动漫点什么吗
找个夜黑风高夜，拿根绳子，掉死在开发商门口。不退你钱 你来找我。
联系其他业主找开发商讨说法
实在不行 一起去市政府拉横幅讨说法
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到&<input class="tp_input01" type="text" id="yt_top" onkeypress="javascript:var keyNif(window.event){keyNum=event.keyCode}else if(event.which){keyNum=event.}if(keyNum==13){var pageNo=document.getElementById('yt_top'). pageNo = parseInt(pageNo.replace(/(^\s*)|(\s*$)/g, '')); if(pageNo == '' || isNaN(pageNo) || pageNo 1){return alert('请输入正确的页数');}window.location.href='/Article/402963/'+pageNo+''}"/>页&&<input class="tp_input02" type="button" onclick="javascript:var pageNo=document.getElementById('yt_top'). pageNo = parseInt(pageNo.replace(/(^\s*)|(\s*$)/g, '')); if(pageNo == '' || isNaN(pageNo) || pageNo 1){return alert('请输入正确的页数');}window.location.href='/Article/402963/'+pageNo+''" value="跳转">末页下一页上一页首页共1/1页
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城市化斗争：陈锡文、韩俊坚决反对&“农民上楼”、“宅基地换楼房”等集中居住的做法，对于成都城乡统筹实践中所推行的村民集中居住，陈锡文同样持反对意见，在他看来，包括成都在内，所有“全国城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点”，对农民的拆迁补偿都太低，造成对农民的严重损害，国土部浇灭成都“地票”交易&农地流转意见不一&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&国土部浇灭成都“地票”交易&农地流转意见不一&&&&&&&[来自：1财经社区]&&&9:18:13&&&编辑:小范&&&&&&&&　　经济观察报&记者&降蕴彰&短短半个月，成都为农村土地整治而创造的“地票”制就经历了冰火两重天，这个全国城乡统筹试点城市也因政策风向标地位，被卷入风口浪尖。&&&&&&&&&&&&&&　　日，国土资源部调控和监测司巡视员张婉丽等7人调研组抵达成都，就当地“地票”交易及农村土地整治情况对成都市国土资源局进行问询。四天后，成都农村产权交易所就发布公告，暂停第二场面向开发商的“地票”拍卖会。&&&&&&&&&&&&&&　　此时距离成都首轮“地票”交易尚不足半个月，当时推出的2000亩国有建设用地指标，成交均价高达每亩72.89万元。&&&&&&&&&&&&&&　　本报从国土资源部获悉，成都“地票”暂停的根本原因是违反了“城乡建设用地增减挂钩”政策。参与国土资源部12月24日问询的成都社科院一位负责人告诉本报，当时“7个人分别来自国土部三个司，每个人提的问题都很尖锐”，但成都方面也显得很有准备，“通过摆事实、阐述理论依据和改革逻辑，详细汇报了改革的决心和目标”。&&&&&&&&&&&&&&　　对于成都有关方面决定暂停“地票”的原因，上述负责人的回答是，“暂缓有政治上的考量”，也是“综合相关部门意见的结果”。&&&&&&&&&&&&&&　　但知情人士透露，国土资源部出面“叫停”成都“地票”来自于更高层对农村土地整治工作的意见。&&&&&&&&&&&&&&　　“中央农村工作领导小组副组长陈锡文同样持反对意见，在他看来包括成都在内，所有全国城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点，对农民的拆迁补偿都太低，造成对农民的严重损害。”该人士表示。&&&&&&&&&&&&&&　　“持证准入”惹的祸&&&&&&&&&&&&&&　　日，成都市国土局发布《关于进一步完善国有经营性建设用地使用权出让&“持证准入”制度的公告》称，自日起，凡是想在成都市拿地的开发商，必须先持有同等面积的“地票”。&&&&&&&&&&&&&&　　而开发商要获得&“地票”只有两种方式——一是直接参与农村土地综合整治项目，再有就是在成都农村产权交易所购买。在此基础上，成都市于公告发布的第二天举行了首次“地票”竞卖会。&&&&&&&&&&&&&&　　事实上，早在日，成都市国土局就首次提出“持证准入”制度，按照当时政策规定，开发商拿地只有两条途径，购买“地票”之外，还有缴纳建设用地指标保证金的路子可走。但后来开发商都选择缴纳保证金的办法，并没有去购买“地票”。&&&&&&&&&&&&&&　　但保证金并不能满足成都市进行农村土地综合整治的资金需求。&&&&&&&&&&&&&&　　近两年，成都农村建设用地指标整理出来的成本一路高涨。“现在整理流转的农民宅基地至少每亩需要十几万元，有的每亩成本则高达五六十万元。”前述成都社科院的负责人表示。&&&&&&&&&&&&&&　　按照成都市国土局的规划，到2015年，将对全市500多万亩农用地和50多万亩建设用地进行整理，这样总共至少需要投入资金866亿元，实现61.5万户农民的集中居住。&&&&&&&&&&&&&&　　“由于农村拆建的投入成本太高，成都市事实上已经没钱搞农村土地综合整治了。”该人士表示。&&&&&&&&&&&&&&　　为了进一步开发“地票”的价值，成都市出台了上述新&“持证准入”制度，对“地票”和“拿地”资格的捆绑，直接带来了“地票”价格的飙升。&&&&&&&&&&&&&&　　据了解，日的竞卖会上，包括保利、万科等国内地产巨头和中石油等非地产大国企共计179家开发商参与竞拍。尽管成都农村产权交易所规定的起拍价是每亩15万元，但最后成交结果是最低每亩46.5万元，最高达到每亩92万元，2000亩土地指标共拍出14.578亿元。&&&&&&&&&&&&&&　　首次“地票”竞卖会的火爆让成都市政府尝到了甜头。然而，就在成都市国土局正筹划将第二次&“地票”供应提高至3000亩时，国土资源部调研组突然而至的“考察”，将“地票”竞卖的“旺火”给浇灭了。&&&&&&&&&&&&&&　　“仿佛坐上了‘过山车’，刚刚还是高潮，转眼就沉入谷底了。”成都农村产权交易所的一位负责人这样描述他的心情。&&&&&&&&&&&&&&　　“被叫停”的秘密&&&&&&&&&&&&&&　　目前国内的“地票”制度仅在重庆、成都两地试行。经国务院批准，日，重庆设立了全国首家农村土地交易所，推出了“地票”交易制度。&&&&&&&&&&&&&&　　据了解，从成立至今，重庆农村土地交易所一共进行了11次地票交易，总计1.8万亩，成交金额18.65亿，成交均价10.36万元/亩，最高成交单价达到14.33万元/亩。&&&&&&&&&&&&&&　　但同样是“地票”交易，成都与重庆有很大差异。&知情人士认为，关键之处在于，成都《公告》限定的“持证准入”制度，不仅将所有国有经营性建设用地都纳入其中，而且同时将农村建设用地的指标从国土部门之间扩展到了房地产企业。&&&&&&&&&&&&&&　　即使在《公告》之前，成都农村建设用地的流转和“地票”交易也完全突破了相关政策规限的县域之内置换的原则。&&&&&&&&&&&&&&　　成都国土局方面对此的解释是，2008年“5·12”大地震发生之后，国土资源部给予了成都在土地增减挂钩方面几个特殊政策——其中包括，土地可以跨越县域流转，社会资金在农民宅基地上新盖的住宅可享有完全产权，可以将在用地增减挂钩获得指标交易的收入用于灾民的新居建设，而不需要事先经过国土资源部的验收、审核。&&&&&&&&&&&&&&　　成都在地震期间享有的全国独一无二的土地优惠政策一直延续到去年底。成都国土部门也积极向国土资源部争取，希望这种特殊政策能再延续。但在特殊政策结束之前，成都先后打出了“地票”结合“持证准入”的连环牌，在带来较快经济效益的同时，也招惹来很大的麻烦。&&&&&&&&&&&&&&　　“除了被指责拍卖推高地价房价，在国内掀起不良示范效应之外，农地整治所产生的‘地票’升值收益大部分都归政府掌控，农民从土地增值收益中获益很少。”一位土地专家指出。&&&&&&&&&&&&&&　　国内房地产高级经济师章林晓曾撰文表示，为热闹“地票”代价埋单的是购房者和全社会，而所谓通过&“地票”，构建城市反哺农村、城乡统筹发展的长效机制的愿望，也可能会落空。&&&&&&&&&&&&&&　　对于“地票”引来的强烈质疑，前述成都社科院负责人对本报记者表示，成都农地整治中，“80%-90%的收益都是农户所得”，“其余的收益是政府用来新居区的设施建设”。&&&&&&&&&&&&&&　　他还告诉本报，成都方面对农户住宅的拆迁，很关键的一个步骤就是农户先主动提出“申请”，在经过成都相关部门批准后才准予实施，“农户不同意，根本不会去拆迁。”&&&&&&&&&&&&&&　　看不见的“交锋”&&&&&&&&&&&&&&　　事实上，2011年1月初，就在成都“地票”交易被叫停之后不久，国务院《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》开始下达至全国各省、区、直辖市。&&&&&&&&&&&&&&　　更早的公开信息显示，在去年11月10日，温家宝主持召开了国务院常务会议，会议的重点内容就是“规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点”。会议还强调，对违规者将追责“一把手”。&&&&&&&&&&&&&&　　本报获悉，国土资源部叫停成都“地票”的根本原因在于，后者违反了“城乡建设用地增减挂钩”政策。而高层一直着重强调贯彻&“城乡建设用地增减挂钩”的更深层次原因在于，在农地流转、增减挂钩指标等方面，相关决策层面的部分人士仍存在分歧。&&&&&&&&&&&&&&　　包括北京大学教授周其仁、中国社科院人口与劳动经济研究所所长蔡窻等业内很有声望的专家代表，以及国家发改委、国土资源部的一些官员，一直明确支持成都城乡统筹。其中国土资源部方面甚至在土地流转中给予了成都特殊的土地增减“自主权”。&&&&&&&&&&&&&&　　但知情人士告诉本报记者，国土资源部给予成都的年度用地指标，“最多也就四五万亩”。而根据成都国土局的数据，2010年成都方面仅整理出来的农村建设用地指标就是5万多亩，远远超过了国土资源部下达给成都市的年度用地指标。&&&&&&&&&&&&&&　　日，成都“地票”交易被叫停一个月前，在国家发改委副主任彭森的率领下，由国家各部委联合组成的调研组还对成都做了为期3天的调研考察工作，调研组“认为成都实践在全国有着重要的示范意义”。&&&&&&&&&&&&&&　　但与此同时，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文在接受媒体采访时表示，就目前而言，除了城镇规划区范围内，除了东部少数发达地区，真正具备拆并村庄条件的地方相当有限。&&&&&&&&&&&&&&　　他同时表示，“城乡建设用地增减挂钩”试点，必须遵循几个原则：“先获得国土资源部给予的建设用地周转指标”、“置换进城使用的建设用地要纳入年度用地计划”、“指标置换进城后增值的土地收益必须全部返还当地农民”、“指标只能在县域内置换”。&&&&&&&&&&&&&&　　照此衡量，成都城乡统筹很明显属于严重违规之列。&&&&&&&&&&&&&&　　一位接近陈锡文的专家这样解释，陈锡文本人是坚决反对&“农民上楼”、“宅基地换楼房”等集中居住的做法，对于成都城乡统筹实践中所推行的村民集中居住，陈锡文同样持反对意见，在他看来，包括成都在内，所有“全国城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点”，对农民的拆迁补偿都太低，造成对农民的严重损害。&&&&&&&&&&&&&&　　国务院发展研究中心副主任韩俊也坚持相同的看法。除了以维护农民利益为由，在陈锡文看来，全国很多地方盛行的居民住宅拆迁、村舍搬迁等治理过程中所带来的农地减少，对保护18亿亩耕地、保护粮食安全等都已造成危害。&&&&&&&&&&&&&&　　本报最新获得的说法是，由于目前农地占补平衡的政策制定和监督均出自国土部门，因此有专家向高层建议，应强化农业部等涉农部门对农地政策的参与。&&&&&&&&&&&&&&　　（本报记者宋尧、实习记者范洋对此文亦有贡献）&&&&&&&&&&&&&&来源：经济观察报&&&&&&&&&&&&&&&
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世界各国土地所有权及所有制方面存在的问题及新趋势——基于多学科角度的分析&&&&&&&&&&&&&&&【&原创:&freelight&12:25&&&只看楼主(-1)&&&淘股论坛&浏览/回复1568/44&&&复制分享&】&收藏&23&推荐7&加油券1/2&&&&&&&&世界各国土地所有权及所有制方面存在的问题及新趋势——基于多学科角度的分析&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&主持人：冯兴元&&&&&&&&&&&&&&主讲人：吉姆o瑞岱尔（Jim&Riddel）&&&&&&&&&&&&&&评论人：何广文、时红秀、曾寅初、李人庆、宓小雄
【&·&转贴&freelight&&22:13&只看该作者(-1)&&】&&&&&&&读《重庆新经济政策》：一盘大险棋&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&斯伟江&
【&·&转贴&freelight&&22:16&只看该作者(-1)&&】&&&&&&&小产权房与土地制度改革&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&盛&洪&&&&&&&&&&&&&&&&现在对小产权房有很多争论，一个说法是小产权房是非法的，这个判断主要是来自官方，就是国土资源部。国土资源部多次做类似表态，但没有明确说小产权房到底在哪里违法了。我将从这一个问题出发，探讨中国土地制度的相关问题。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&从法律角度看小产权房&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我们来看看相关的法律，看看小产权房到底是不是非法的。首先我们要看中国的最高法律，就是《宪法》。《宪法》中第10条说农村和城市郊区的土地，除有法律规定的属于国家所有以外，属于集体所有，宅基地和自留山都属于集体所有。这就是说农村集体对这些土地拥有所有权。所有权具有很丰富的内涵，所有权是什么含义呢？一般法律上比较标准的解释是有占有、使用、收益、处分的权利。很明显，我们讲所谓的小产权，或者集体拥有的土地，农民完全有权利决定在上面到底是种地还是盖房子，这是《宪法》规定的。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的必须依法申请使用国有土地。后面有一个“但是”，这是一个所谓例外条款，兴办乡镇企业及住宅经依法批准使用农民集体所有的土地，或者乡镇村公益事业经依法批准使用的农民土地除外。也就是说，在农村集体土地上，因为这些目的建设一些建筑物，不受第43条前面的限制。我们注意到有一个名词叫“乡镇企业”，企业可以有工业企业，也可以有房地产企业，乡镇企业肯定也包含从事房地产产业的范围。所以从这个意义上，我们看不出来小产权房有非法的地方。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&产权的概念是有权利的问题，我们经常会把权利和权力混淆，权利代表的是平等的，权力是一种支配力。我们讲的产权的权是平等的，你只要一讲权利，它就是受制度保护的。小产权指的是集体所有的，大产权指的是国有的。什么叫小产权？是不是规模小就叫小产权？规模大就叫大产权？你不能因为一个权利的指向是一个很小的东西，你就说这个权利所包含的内容少，那是不对的。权利一定是要平等的，而且在健康的产权体系内，权利和权利之间是互相抗衡的。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&《宪法》中也讲到了，国家保护城乡集体经济组织的合法权利和利益。怎么保护？你可以说是相对于其他的主权，它们之间不要有冲突，保护产权，首先是要防止有能力侵犯产权的机构，这些机构就是政府。小产权房不受法律保护，这在逻辑上是矛盾的。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&法律是由全国人大立法机关通过的法律，当然人大常委会通过的也是可以的，但是重要法律都是要全国人民代表大会通过的才叫法律。政府部门规定的一些东西叫政策，顶多叫法规，它在法律层级上是非常低的，所以他们在说“法”的时候，实际上是把自己的主张说成法，这是比较有问题的。中国有很多法，它们构成法律的一套结构，这个结构是有上下的。有关部门更突出了国土部规定的法规，这些法规相对于《土地管理法》、《宪法》，它是下位法，下位法是要服从上位法的。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&刚才讲到《土地管理法》，它讲到乡镇企业可以开发农村集体的建设用地，可以建造一些建筑物，关键在于，“乡镇企业”的概念谁去解释？我们可以有一种在常识上的解释，但是如果上升到政府层次的话，把它变成政策的话，它就必须要严谨。这个国家谁有权力解释这个法律？这个权力应该在全国人大。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&并非土地国有才能保证建设&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&为什么国土部反复否定小产权房，它有一套“理论依据”：第一，为了粮食安全保护耕地；第二，为了保护耕地就要限制农村的土地使用权利；第三，为了保护耕地，要将农村集体的地改变成城市建设用地，要由政府先征收，然后再变成政府的地。第一条是保护耕地，这个是没有错的，它是一个单一目标，这个目标放到这个恰当的位置是可以的，但是现在关键在于，他们把单一目标不恰当地拔高，把它放到了一个最高的位置。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第二条理由是限制农村土地权利，不让它随便改变用途，其进一步的含义是市场在配置土地会失衡。到底会不会导致失衡？实际上是不会这样的，其实城市没有可能无限扩张，它随着距离城市中心越远，人口密度越低，它的价值也越低，这是一个铁的定律。这个定律就是城市地价递减率，这和边际效率递减率一样。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&农村集体不能很好地配置土地，把这些土地转变成国有，政府配置会更好？其实也不然。我们要面对现实，土地国有的现状是怎么样的？很多土地被国有企业、事业单位占用，土地国有并没有给我们带来收益，为什么？因为这些企业、事业单位占有了国有土地，但是他们不上交土地租金，这块利润有可能和他们的管理层、员工的收入挂钩，变成了高管的收入和员工的收入，我们都是国有土地的所有者，但是这和我们一点关系都没有。国有土地并没有给全国人民带来收益，这个收益实际上是被占有国有土地的单位享有了。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&更进一步是什么呢？它还可以把这些土地出租，可以出售。现在所谓的国有企业、事业单位，它们出租的收益被合法化了，我找到了一个文件，这个文件是国税局对中国石油公司土地收益征税的文件，这个文件就说，你有土地收益，我要对你征税，土地收益征税是什么含义呢？是承认土地收益的合法化。国有土地在形式上并没有给我们带来利益，而且它的性质发生变化了。因为要把土地变成国有土地，后面就有一系列的操作，包括划拨、转让、招拍挂，都是由相关政府官员来实施，但是由于现在的制度对这样的土地征地和配置过程没有严密的监督机制，造成了损害集体利益，导致了巨额的国有土地收入流入了不法官员腰包。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&如果真的是为了保护耕地，实际上没有必要把土地改变为国有性质，你可以在规划时对土地的性质定义。你可以说这块土地规划为城市建设，这也是农村集体的土地，把它建设好，所以它那个逻辑是不成立的，好像必须要转变成国有土地才能够保证土地进行城市建设。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&征地有一系列的后果，一是在征地的过程中把农村土地转变为国有土地的过程表现为一种不平等交换。因征地引起大范围严重的社会冲突，征地使失业人数进一步增加，很多人被赶走了，也没有稳定的工作岗位。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&这样征地的结果是滥用土地资源，导致对耕地更多的侵占。由政府来征收土地，导致了对土地的滥用，实际上是真正侵占土地的主要原因，而不是市场配置导致的耕地被大量侵占，而是政府征地的制度导致的。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&三个原则有助解决土地问题&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&对于刚才说的问题，其实中共中央早有察觉，已经做出了相关的改革主张，去年中共中央十七届三中全会通过了很重要的文件，叫做《中共中央关于推进农民改革发展若干重大问题的决定》，其中有几条是关于土地制度的。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一是改革征地制度，严格界定公益性和经营性的建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地制度。第二是在土地规划规定了城市建设用地范围外，经批准占有农村土地建设非公益性建设，允许多方面参与开发经营。第三是逐步建设城乡统一的建设用地，对依法取得的农村经营性建设用地，必须以公开的方式转让土地所有权，在符合规划的情况下，以国有土地为主。农村集体的建设用地可以进入到统一的土地市场中，它的权利和国有土地是同等的。这三个原则非常正确，而且它有助于解决各种各样有关土地的问题。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&国土部修订方案错上加错&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&国土资源部在3月份提出的《土地管理法》修订草案，则存在一些可以商榷的地方。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一是对公共利益做了过于宽泛的解释，有一个新增的第68条，它把所有的商业性用地都纳入到公益用地当中去了，这是过宽的解释。第二，原来43条中说“但是乡镇企业建设例外”，这是现有的土地规划给我们留的一个尾巴、留的一个空间，这一条在所谓的草案中被删除了。大家知道这是非常严重的问题，还是对照一下中共中央的决定，“允许农民依法通过多种方式参与开发经营”，正好是背道而驰。第三个错误是商品住宅建设应当使用国有土地建设用地，它完全排除了商品住宅建设使用其他性质的用地。第四是把征地补偿标准改成了由市(县)人民政府确定。征地只能由政府来进行，政府就是市(县)政府，它是所谓征地的当事一方，规定定价权由甲方规定，交易能不能公平呢？肯定不能。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&当然，其中也有一些好的条款，但是相关条款确定的原则在各个具体条款中是被削弱、瓦解、架空的。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&还有一些重要的疏漏：缺少保障国有土地持有的制度安排；缺少对土地管理部门的定位限制和监督的制度安排；缺少对土地冲突的司法解决途径；缺少对农村经济主体的定义。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&反对部门立法&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我的主张是什么呢？反对部门立法，建立健康的立法程序，我们现在面对的就是这样的问题，行政部门过强，政府部门介入到较多的经济领域，成为交易的利益方，它不是中介的机构，进入征地土地的买卖当中，成为了交易方，它介入到立法，很难在立法当中持中立的态度。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我建议人大常委会和全国人大委托中立机构和中立专家与学者组成团队起草《土地管理法》的草案，或者是竞争性的草案，并举行公开、广泛的，尤其是农民代表参加的听证会，在立法的时候有一个公正性。健康有效的土地制度应该建立在市场制度和产权制度的基础上，我们主张产权是不分大小的。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&最后我给大家送一副对联，上联是：产权不分大小，一定保护，下联是：市场岂有亲疏，地无二价，横批是：土地制度改革。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（日在深圳“金钥匙o南都公众论坛”上的演讲，原载《南方都市报》）
【&·&转贴&freelight&&22:58&只看该作者(-1)&&】&&&&&&&台湾版“土地财政”作者:&南方周末记者&向熹&邓瑾&邓科&黄惊涛&发自台湾&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10月21日，当我们采访完花莲县长傅崐萁后，发现回台北的火车已经停运，因为台风“鲇鱼”导致山体塌方，铁路受堵。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&当时我们还不知道，头一天，由于苏花公路塌方，已有大陆游客受困或失踪。后证实，20位大陆游客遇难。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&当时由于天气原因，飞机也不能起飞，而我们已经订好了第二天回大陆的机票，所以务必赶回台北。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我们选了一条最长但认为最保险的路：从台湾东部的花莲南下高雄，再从高雄回台北。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&结果11天后，花莲县长傅崐萁率领部分局处长等六百余人，也走了同样一条路，因为这是花莲惟一安全的对外通道。只不过这次，他们，以及从另一条道路赶到台北的六千多花莲人，是要到“总统府”、“环保署”前抗议陈情，目的就是要修一条“安全回家的路”。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&修这条路，已经提了十多年，但因为环保以及政党对抗等原因，从最开始的新修一条苏花高速公路，到最后的对现有苏花公路的改造，一直未获批准。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&游行队伍最后抵达环保署。环保署官员们在经过了5个多小时的初评后，11月2日决定有条件通过苏花公路改善计划。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本报记者在花莲采访期间，当地多位官员表示，修路对当地经济绝对利好，绝大多数当地人也渴望修路，但这路竟十年都没修成。他们普遍认为，这条路就是台湾行政效率低下，乃至过度民主、政治内耗的一个牺牲品。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&此次在台湾8天，本报先后采访了台湾5位人气很高的县长，包括高雄县长杨秋兴（已脱党，被民进党开除）、苗栗县长刘政鸿（国民党）、花莲县长傅崐萁（已脱党，被国民党开除）、彰化县长卓伯源（国民党）和新竹县长邱镜淳（国民党），其中前3位在今年7月《远见》杂志25县市长施政满意度调查评比中，荣获最高奖“五颗星”。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&在采访中我们发现，台湾地方官最大的压力，多来自地方债务沉重，而税收又主要流向“中央”政府。新竹县长邱镜淳2009年年底刚上任，一看到负债高达400多亿新台币，年关时等着要支付的诸如工资等资金缺口高达60亿，竟被逼哭。他向“中央”求助时说：“当个县长，连薪水都发不出来，还有什么意思？”&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&县长们要提高地方财政收入，缓解财政困境，改善民生，一个重要的手段，就是实现土地增值，从而收取新增部分归地方政府征收的土地增值税。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&而提升土地价值，主要还是要靠发展经济。在债台高筑的情况下，发展经济的主要手段就是招商：向台商、向大陆、向全球招商。招商的过程中，地方政府能动用的政策资源，主要是减免地方税，以及提高行政效率，比如出现大陆早就实施的招商一条龙等服务。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&在经济发展过程中，台湾县长很多都依赖科学园区（类似大陆的开发区），这就涉及征地。征地的矛盾也成为很多县长最头疼的事之一。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&对两岸关系，所有采访对象都认为要互信互利，融合融合再融合。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&脱离民进党、以无党派人士参与大高雄市长竞选的高雄县县长杨秋兴，喊出了“中道”路线，以区别蓝绿对抗，主张与大陆在互相尊重基础上的经济融合，也得到了民进党一些干部的认同。除了竞选策略的考虑之外，为经济日益没落的高雄寻找出路，许是杨最现实的动机，而高雄经济发展的出路就在向大陆开放。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&此外，他们也就党政关系、民主反思、官员信仰等问题进行了解说。南方周末选取他们的自述，在两岸和解、合作、和平的大环境下，我们相信，增进了解是建立互信的开始。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&“土地财政”&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&卓伯源&（向熹/图）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&●彰化县长卓伯源：一半以上地方政府要靠“中央”补助&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&以台湾的制度上来讲，地方政府的财政压力是有的。因为在整个的台湾的财政收支中是“重中央轻地方”，绝大多数资源是给“中央政府”的，地方政府几乎有一半以上都必须要靠&“中央”的补助才有办法继续维持下去。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大陆的地方政府靠卖地，而我能够动用的资源是通过“都市计划”（类似于城市改造）的手段，使土地价值增加，然后就有土地增值税，土地增值税是由我们地方政府来接受。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&比如我们有一片184公顷的湿地，原本那里的土地一坪是新台币一万六，因为我们给它做了新的都市计划以后，一坪已经涨了两倍，变成四万八，而这个增值部分就必须要交税。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&增值税增加部分全部给地方政府，但是这可遇不可求，因为土地资源有限。而招商的话，营业税等大部分的税都被中央拿走了。招商过程中地方上赚的是什么呢？还是土地增值税，比如原来是一个农地，现在变成工厂了，本来是一万块的价值，现在工厂用地变2万块。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&征地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&刘政鸿&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&●苗栗县长刘政鸿遭遇征地自杀公共事件&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（大浦事件背景：苗栗是台湾经济发展比较落后的一个农业县。2008年，刚上台的苗栗县长刘政鸿思有所为，在苗栗兴建新竹科学园区竹南基地，需新征136公顷土地。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&对于补偿方案，98%的地主同意，2%成钉子户。按照台湾《土地征收条例》，只要多数农户同意接受征收条件，“钉子户”的土地是可以被强制征收的。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2010年的6月9日，二十多台推土机和二百多名警察突然闯入，将规划区内位于大浦的几十公顷将要成熟的稻子挖掉。7月17日，三千多人在台湾“总统府”前的凯达格兰大道上“种稻子”。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&而真正让事件升级为公共事件并演化为台湾蓝绿争斗的焦点之一的是，8月3日，一位被征地的72岁老太太，在家里喝除草剂自杀。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&凯道游行示威之后，苗栗县长刘政鸿对事件造成的纷扰，表示了道歉。而自杀事件后，县政府与钉子户达成的妥协方案是，征收农民的房屋可以保留，农地可以置换。）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我们要盖科学园区。那个地是我们（政府）的地，我们不对的是把快要熟的稻子用推土机铲掉。当时我在上海。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&这个区域98%的地主都同意征地，还发生这种事。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&当时因为要选五都，民进党要把国民党搞臭，因为我是国民党中唯一一个“五颗星”的县市长，他们要修理我们。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（处理结果？）你（农民钉子户）既然在总统府前哀声哭嚎，说要种田，那就给你种田！我去划5公顷的土地让你们种田，而且种田不是这一代种田，是世世代代种田！&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&他们的目的是要钱，哪里是要种田。他们很惨。我们征收的土地一坪（相当于3平方米）是1.3万，现在置换给他们的土地反而降到1万（因为还是农地）。我年底配地的时候，规划区内的土地可以卖到一坪8万（因为已转为建设用地），他还是1万。再过一年半，我把规划区内所有道路、排水沟、瓦斯、自来水、电力和电信都做好时，一坪15万以上。他还是得种田！&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我不应该让挖土机来挖稻子，对于这件事情我已经道歉了。我道歉是跟神灵大地和穷苦的农民道歉。我为什么要为征地道歉，征地又没什么错！&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&邱镜淳&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&●新竹县长邱镜淳：最大的挑战是征地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我现在最大的挑战是征地，难度很大意见很多。我们目前所做的事情就是意见的整合要切实。科学园区的建设没有预期这么快。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&农民不满意现在的补偿标准。他们希望：第一，自己的土地能规划到高铁站附近；第二，希望政府返还的40%建设用地面积能够提高到45%（记者注：按惯例，政府把被征收农地的40%份额返还给农民，由农地变为建筑用地。通常，40%的建设用地价格远高于之前全部被征收的农地价格）。返还给农民的建设用地比例提高，那我们就要算成本了。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&现在我手中有国外的资金200亿，让我给他们找土地，我现在不敢找。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&在拆迁的过程中，60%的业主同意就可以通过。三十多年前新竹建科学园区的时候，那时候我父亲当议长，老百姓也是不准啊，反对。现在时过境迁，三十多年过去了，大家的想法早改变了。现在为什么家庭所得这么高、家庭存款这么多?（记者注：被返还的建设用地价格日渐高涨）如果还是农地的话，又是多少钱？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（怎么面对钉子户？）补偿有标准，地价有地价的补偿标准，地上不动产有不动产的补偿标准。如果搞不成的，就救济或救助，辅导你或孩子去就业等。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&信仰&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&傅崐萁&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&●花莲县长傅崐萁：带局处长去庙里上香、祈福&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我比较在乎人民跟老天爷。我甚至可以告诉你，我感觉我是可以跟天地communication(沟通)的，我的信仰很深，而且我吃斋，我的膝盖跪到起茧。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&如果我不走政治的话，我可以过得很快乐。我对数字，有与生俱来的天赋。赚钱对我来讲是比较轻松的事情，管理众人则是比较辛苦的事情而且有很多苦辣。但我对人生的cycle（轮回），生老病死，看的很开。你们可能都体会不到我的那种心情：早上，我会代表政府去跟快要过世或者已经过世的人三鞠躬，晚上我又要去做别人的证婚人，讲好话。人就是在这cycle里一直轮回。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（所以就要想)你能做什么？你能留下来什么？你能改变什么？可能因为你们那边的信仰在“破四旧”的时候就全部烧掉了，所以，像我们这种信仰可能比较难理解！&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&去年8月3号，台湾一个道行很高的人来找我，我并不认识他。他要我赶快到他庙里去祈福。我立刻就去了！结果8月8号莫拉克台风进来，从花莲登陆，把南台湾扫得乱七八糟，但花莲没事。8月11号我去还愿，他们告诉我说要做一次五教祭天！结果我就拼命地做，非常小规模的，规模小到五教不完整，有两个教没来。当时在花莲的小巨蛋办，请了“立法院”院长王金平，宜兰县长，台东县长，花莲的议长，还有我，我当时还是“立委”，5个人在那里办的。12支香一插上去，“哐”就起火。然后天师告诉我，一年之内花莲没有台风。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&结果8月30号办的，9月份一个大台风来了，把菲律宾扫得乱七八糟，到台湾转了一天就跑到日本去了。10月份来了一个双台，在台湾外海转了3天没有进来，又跑到日本去了，到今年的8月30号晚9点半刚好满一年——因为我们那个活动是晚上9点半结束的——刚刚好一整年没有台风。结果当晚10点钟，气象局又发布海上台风警告。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&台风走了以后我带着我们的局处长跑了32家大庙去上香、祈福、跪拜。年底在花莲将要举办的五教祈福&（佛教、道教、天主教、基督教、原住民祖灵祭仪的“祭天大典”）。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&两岸关系&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&●花莲县长傅崐萁：未来交给子孙决定&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中国大陆会打台湾吗？台湾会打大陆吗？不可能的。两岸在发展，很多事情，50年、100年后让子孙们去做决定吧。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&以前是汉贼不两立，一定要怎么样！拜托，现在满街都是（观光客），你要骂谁！这都是他们上好几代人的事，跟我们这代没有什么关系！&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我们这代不会有什么冲突了，因为人民都成熟了。维持现状，保持交流是让两岸融合最快的方式。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&●苗栗县长刘政鸿：不要认为你来了，就是要统战&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我差不多两三个月就跑一次大陆。现在只有新疆、甘肃、西藏、青海这四个省份没有去，其他的我都去过。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我们希望第一是政局安定，第二是互信。比如目前大陆的投资也很想来，但台湾这边法律还没有松。我们不要说你来了是要挖我的根，以后要统战，要建立互信，为了整个两岸经济平等发展，为了华人。这样，台湾有台湾的科技人才，大陆有大陆的市场，我们可以互补。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&民主及其反思&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&●彰化县长卓伯源：做不好就失业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我们是通过选举的制度（上任），你做的再好，假如下次落选，对不起，归零没有了！大陆有一个国家的体制保障，只要不出乱子，不贪污受贿，不要有很大的问题，基本上（工作）没有什么问题。就算做的不好，也会给你一个位置。台湾很现实，没有你就失业了，你没有保障，也没有退休金，所以我们在工作岗位上战战兢兢。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&●花莲县长傅崐萁：民主要循序渐进&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1989年我去上海，出来的时候都找不到路灯，我们摸黑去找车子。结果隔一天，人家跟我讲中国要举全国之力建设浦东！我第二天一早起床第一件事就是去浦东。你猜我看到什么？整片的黄土，连房子都没有！有一只母牛在那里，还有一个很可爱的小牧童，脸上两块腮红。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我真的很感慨，中华民族在中国大陆这几十年能够有超过2兆&（万亿）美元的外汇存底（储备），一个民族的兴盛是这样子的。我对很多人讲，要学中国大陆，看看人家成长的速度，而台湾那套政治就是不断的内耗，内耗。有时候过分的民主反而不好。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&民主这个东西还是要循序渐进，当你3分的民主一下子开放到100分的民主——像蒋先生时代是戒严时代——就像脱缰的烈马，社会脱序。这个转变及震动太快了！&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&很多地方首长都有我这样的感觉，企业家也这么认为。英国、美国人家的民主真的是几百年延续下来，到最后才这么开放。而台湾是小孩子还不会爬就已经在飞了。但是台湾人的适应力是全世界最强的，即使在这样脱序的过程中，这个社会还不至于脱到毁灭秩序，还乱中有序。我对台湾人这点非常敬重。
中央党校周天勇猛文：目前实施的土地法违反宪法、所以小产权房合法而大产权房违法（房价收入比恶化、应鼓励小产权房）&&&&&&&&&&&&&&&【&转帖：&三点&22:18&&&只看楼主(-1)&&&淘股论坛&浏览/回复5292/42&&&复制分享&】&收藏&14&推荐5&加油券0/1&&&&&&&&&中央党校周天勇：目前实施的土地法违反宪法、所以小产权房合法而大产权房违法（房价收入比恶化、应鼓励小产权房）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中央党校专家称房价收入比恶化&应鼓励小产权房&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&.cn&&日03:23&&&经济参考报&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中央党校专家称房价收入比恶化应鼓励小产权房&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资料图片：周天勇&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　本报讯&著名经济学家、中央党校研究室副主任周天勇教授在接受《经济参考报》专访时说，我国城市房价太高，从深层次看，与高度垄断的招拍挂体制、地方政府卖地财政、不征收房产税而使房屋投资和投机加剧等有关。土地和房屋制度，已经到了非改革不可的地步了。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇说，我们现在的土地招拍挂是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争，房地产领域已成为政府、企业和居民利益博弈和冲突的一个聚焦点。现行财政体制使卖地收益最大化成为政府政策和行为的必然取向，这些体制的问题只能靠改革来解决。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇认为，首先，关于城市建设用地的思路要进行调整，即粮食安全和城乡居民的住房安全同样重要。土地资源要在吃饭和居住方面合理进行分配。要严格限制农村宅基地的供应，适当扩大城市住宅用地的供应。政策上应当允许符合规划的集体建设用地，不再经过征用，直接进入土地建设市场；允许在一些人口集中的大村子、小集镇、小城镇、城市郊区，建设多层的小产权房，以利于村庄的整理，腾出更多的土地来。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　为解决土地房屋领域中的难题，稳定和降低房价，周天勇提出一揽子综合配套的调整和改革建议：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　一是把政府寡头垄断的土地招拍挂供应市场，改革为信息对称和供给方也充分竞争的市场；二是把政府一次性将土地和房屋几十年的收入，改变为长期可持续的收入；三是把建设中分散繁多的有关房屋税费，改革为购买后的房产税，政府用税收来增加购房投资和投机的成本，调节贫富差别。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　针对土地市场结构问题，周天勇提出，国土资源部门需要立法限制地方政府囤地；在符合建设规划的前提下，集体土地、城镇国有土地，不论什么类型，全部自由地进入市场；能供应的土地，经常性地在市场挂牌；形成县、中心地区、省，甚至全国性的交易市场；对大面积购买囤积土地的开发商进行限制。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇说，改革越拖越难，晚改不如早改，应当考虑社会大多数人的利益，考虑国家和民族长期的利益，避免因居住和房价问题而引起社会动荡，实现人民的乐业和安居。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　房价太高，而且持续上涨，超过了城镇居民收入增长形成的购买能力；迁移入城的农民，更无能力在城市中购买住宅。与世界各国城市化道路不一样的是，中国当前和未来迁移城市的几亿人口不能永久留在城市，青壮年到城市工作，老年回农村，人口在城乡间剧烈流动，家庭不能团圆，农村老龄化快于城市，这种状况，必定会给中国二三十年后的社会造成极不稳定的麻烦。房价太高，从短期看，与流动性过多等等有关；从供需看，与城市建设的住宅用地供应不足有关；而从深层次看，与高度垄断的招拍挂体制、地方政府卖地财政、不征收房产税而使房屋投资和投机加剧等等有关。土地和房屋制度，已经到了非改革不可的地步了。这些描述，就是本报记者专访著名经济学家、中央党校研究室副主任周天勇教授获得的感受。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　中国目前的房价收入比严重恶化&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　经济参考报：周教授，今年以来，您就土地和房产体制的改革发表了一系列观点，今天我们拟就土地招拍挂体制和地方政府卖地财政体制及住房相关政策制度的问题，以及如何进行改革，想请您谈谈看法。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇：目前房地产领域成了经济、社会的一个热点，一是房价持续上涨，远远脱离了城镇居民和迁入城市人口的支付能力；二是许多城市中的大企业，甚至大型国有企业，天价购买土地，成为“地王”，进一步推高了房价的预期。之所以热，是因为这个领域已成为政府、企业和居民利益博弈和冲突的一个聚焦点。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　一般来说，政府以权力来分配土地、房产建设经营和消费所形成的利益，在中国，主要是通过出让金和垄断性的市场、税收、收取各种费、让开发商承担配套等等来实现。与土地和房产有关的企业主要是利用资本、政策机会等等，获得其中的利益，特别是利用需求远大于供给来分配，假定供应量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那么房地产商五百套价格定位就在能买得起这五百套的消费者层次；房地产商也采取囤地的措施，使供给始终小于需求；而作为买方的居民，在需求大于供给的局面上基本上没有讨价还价的话语权。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　土地和房屋问题，如果调控不当，会影响经济和社会的稳定。城镇居民能不能买得起房，主要取决于其收入水平与房价水平的关系。据大部分学者的研究，房价与居民收入比在3到6之间合适，不宜超过7。2008年在我们全国统计，中等收入户的房价收入比为8.23，已经不具备购买房屋的能力。包括中等收入居民在内，中低收入的居民占全体居民的60%，加上每年需要向城镇转移的农民人口，85%的家庭没有购买住宅的能力。房价与居民购买房屋能力之间的关系在恶化，已经到了不得不解决的地步了。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　经济参考报：我看到您提出，2009年房价上涨，是招拍挂、政府卖地、房产税基本为零等体制不合理的一次集中暴发。但是，有些学者认为，2009年房价上涨，主要是由贷款投放过多而流动性过多形成的。您怎么看？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇：房价持续上涨，并且高于居民收入增长的速度，其原因是复杂和综合性的。从供求上来看，有土地和房屋供给不足的原因，有我说的体制性的原因。短期的流动性过多，也会推动地价和房价的上涨。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　现在许多人担心，2010会是一个通货膨胀年。2009年一年，可能有十万亿贷款的投放，有的进入了投资建设，有的进入了股市，有的形成票据和存款循环。但是，从目前和未来的流向看，明年最麻烦的一个事是有一部分流动性可能跑到了房地产市场，加上赌人民币升值的投资需求，热钱进入，而房地产又不能很快增加供给。房价如果不加以调控，2010年我认为上涨的可能性较大。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　房价上涨必定与土地的供应规模和供应方式有关&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　经济参考报：有看法认为，房价上涨与土地的供应无关，我看到您的一些不认同的观点，您能不能谈谈？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇：房价的上涨，不可能与土地的供应多少无关系，否则，在经济学道理上讲不通的。中国最大的一个两难问题是人口众多与耕地较少，你是实行严格的控制制度，用耕地来保证粮食安全呢？还是用一部分耕地来满足住房的建设需求，防止房价上涨过快？不可能严格控制土地用于住宅建设，而住宅价格不上涨。当然，有些地区是全国人民，甚至是全世界的人来买房，这样地区的房价上涨，有其特殊的供给与需求原因。中国目前的城市化水平只有46%左右，比人均&GDP3200美元水平的国家和地区，低了15个百分点以上。就目前城镇房屋存有量和城镇人口相比，我们住房缺口在50亿平方米左右。如果我们未来30&年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口，如果对住宅用地供给不平衡，房价将还会持续上升。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　经济参考报：2009年大家的一个关注点是房地产商的囤地，您认为这对房价有影响吗？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇：囤地，是控制土地供给与需求格局的一种经营行为。也就是控制土地用来建设房屋的量，使其供给小于需求，在房价较高时，将地转卖给其他用地商，或者自己建房，谋取更多的利润。囤地，不光是房地产商在囤地，实际上地方政府也在囤地。地方政府将城郊和农村的集体土地，以较低的价格征用过来，先储备起来，控制供应量，创造供给小于需求的局面，等本地房屋价格因此而上升时，再将其进入招拍挂，这时政府就获得了囤地的最大收入。房地产商和地方政府的这种因囤地多得的收入，必然要进入房价，这是导致房价上升的一个很重要的原因。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　土地招拍挂和土地财政是推动房价上涨的罪魁祸首&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　经济参考报：房价后面的关系和问题这样复杂，您认为，稳定和降低房价，能让大多数居民能买得起房，最主要的努力方向是哪里？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇：我认为，中国房价“一放就猛涨，一控就冷”的深层次原因，除了土地供应不适应城市化的需要外，特别重要的原因是体制不顺，包括目前土地招拍挂、地方政府卖地和房屋持有成本太低等等。体制不顺要靠改革来解决。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　经济参考报：众所周知，土地招拍挂竞价出让，是我国从协议划拨土地到土地市场化分配的一项重大改革，您为什么说它是导致房价上涨的第一个深层次原因呢？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇：当然，将土地划拨和协议出让改革为土地招拍挂出让，这在土地资源的分配上是一个大进步。但是，市场结构的改善是一个非常复杂的问题。从经济学方面看，市场结构基本的构成是供给与需求，基本类型有垄断与竞争，但是细分起来，它有供给竞争与需求竞争型、供给垄断和需求竞争型、供给竞争与需求垄断型、供给垄断和需求垄断型四类。实际上我们现在的土地招拍挂是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　这种高度寡头垄断的土地买卖市场，还有它自己的一些特点：1、要出让的土地，挂是不连续挂的，是间断性的，有的在某家报纸上只刊登一天，许多购买者不知道；2、可能挂和拍之间时间很短，导致即使知道的购买者，也来不及了解有关土地的信息，信息不透明，不对称；3、土地出让在县、市、省、全国之间没有联网，没有形成一个市场体系；4、一些地区在土地招挂拍方面，免不了内部交易。加上地方政府财政多收的利益驱动，这种招拍挂体制，实际上已经沦为了地方政府高价卖地的一种非常顺手的操作机制。从今年土地招拍挂价格暴涨和房价上涨的情况来看，招拍挂体制已经成了房价上升的一个深层次的重要推动原因。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　经济参考报：这样复杂，那么，地方政府财政在土地和房产方面有哪些利益呢？土地几十年出让的体制有什么问题，与房价有什么关系？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇：政府卖地是有利益驱动的。目前，财政正规渠道中央拿走太多，地方收入主要是卖地和收费罚款，2007年的财政，许多地方政府的收费罚款的部分占到30%多，地方政府卖地加上土地几项税的收入占整个总收入的40.7%，房屋成本中政府税费在40%-50%。地方政府搞建设要花钱，养人要花钱，搞公共服务要花钱。因此，它需要有来更多钱的道。卖地收益最大化，必定成为其政策和行为的取向。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　我们买房时价格较高的一个重要成因，是将几十年的土地出让金，一年收上来，摊入房价，支出方面也是一年花掉。其实，仔细想一下，这是一种吃子孙饭的不可持续的财政体制。一个城市，规划面积为30平方公里，王书记一任5年卖掉15平方公里，李书记一任5年卖掉15平方公里，出让期为70年，后60年就无地可卖了，也就是说前两任书记、市长把后12任书记、市长的地全部卖光了。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　应当鼓励在大村庄、小集镇、小城镇搞多层的小产权房&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　经济参考报：小产权房是社会关注的一个焦点问题，您曾经说过，小产权房是合法的，大产权房是违法的，您能解释一下吗？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇：从我们的宪法大法来看，规定只有公益性建设项目，才能强制征用集体土地；反之，也就是说，住宅、企业等等，是非公益性项目，是不能征用集体土地的。从这个意义上讲，目前实施的土地法，违背大法。而集体土地，只要符合规划，直接进入住宅等建设市场，不违背宪法的规定。我说的小产权房合法，大产权房违法，是从这个意义上讲的。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　现在的几难问题是，如果鼓励城镇居民到农村大量地购买容积率较低的院落等，确也存在日后土地复垦、转为建设用地时，补偿成本提高的问题。但如果不让农村居民卖出其宅基地，如果他在城镇中有房了，或者在城镇中工作，他的宅基地又不能变现，不能形成对城镇住宅的全部或者部分购买能力，导致两栖居住，土地资源的浪费更大。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　因此，我认为，可能要限制一些基本农田区域中的宅基地被城镇居民购买，以防止复垦时，成本太高。对于基本农田中的宅地，如果农民在城镇中有房了，或者想购买房，政府财政应当有一笔国土整理的基金，予以收购，复垦为耕地。而政策上应当允许符合规划的集体建设用地，不再经过征用，直接进入土地建设市场，在一些人口集中的大村子、小集镇、小城镇、城市郊区，允许建设多层的所谓的小产权房，以利于村庄的整理，腾出更多的土地来。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　小产权房的重要作用是，有了一个重要的低一个层次的供应市场，对目前的大产权房的房价上涨形成抑制。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　开征房产税是抑制住宅投资和投机推动涨价的唯一手段&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　经济参考报：温家宝总理前几天在上海、江苏考察时说，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。在您看来，抑制投机性购房有哪些手段呢？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇：购买住宅无非有两种需求，一种是自己住，一种是当做资产投资赚取利益，后一种需求，当然希望房价越涨越好，如果一套房子从每平方米三千元涨到两万元，那投资者将非常兴奋。这是资产性需求。从经济学上讲，资产的持有成本高低与投资与投机的活跃性是高度相关的。中国目前的房屋持有成本几乎为零，不收房产税，有的如果不住，物业费、水电等等费都不交。中国许多城市中的住宅小区，晚上黑灯率很高，入住率有的只有30%。中国城乡居民，如果都有两套以上的房屋，甚至四五套房屋，住宅用地将翻番，还需要3到4亿亩耕地。虽然房屋投机使投资者的财富增加，但是，从中国人多地少、粮食还不安全的国情来看，房子的闲置，实际是土地资源的极大浪费。抑制房屋投机和投资，其方法是提高房产的持有成本和风险，开征房产税。房产税对投机需求抑制非常大。房屋是不是闲置，美国和澳大利亚就不一样，澳大利亚是不征房产税的，晚上住宅黑灯比例非常高。美国人口那么少，土地资源那么多，但是有两套房子的人非常少，因为要征税，各州1.2%到2%不等。一套50万美元的住宅，一年要交1万美元的税，房屋的持有成本很高。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　严格控制村庄用地适当放宽城市建设用地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　经济参考报：您提出，控制土地浪费的重点应当是农村，而不是城市，这怎么理解？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇：因为如果对城市建设用地，特别是城市住宅用地控制太严格，地价上涨，导致房价肯定会上涨。我提出一个观点，我们控制建设用地也要城乡统筹。我们过去控制建设用地，总是紧盯着城市用地。实际上我今年搞了一个研究报告，发现1978年的农村村庄用地只有7000多万亩，2007年达到了&27000多万亩，村庄用地扩大2亿亩，而农村人口却净减少了6000多万人。城市建成区，改革开放初为2600多万亩，2007年为7600万亩左右，30年来城市建设用地扩大了5000多万亩，却转移和增加了4.1亿人口。哪个合算？应当把房价降低下来，让更多的农村人口进入城市。一些农村衰落了，复垦成耕地，严格控制农村宅地的供应，多拿出一些土地进行城市建设，并且在城市中发展小企业和服务业，转移农民，这是多好的办法。到最后，算总账，还能多出土地来。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　住房状况不善会给未来造成社会问题&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　经济参考报：房屋土地不仅仅是经济问题，它在很大程度上还是个社会问题，有时它的社会属性还重于经济属性。我看到您提出，土地、房价与中国的城市化道路有关，如果不能理顺，可能造成非常严重的社会后果，能不能具体谈谈。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇：各国有各国的城市化道路，城市化就是农村人口不断地向城市转移，最后，城市人口的比例不断地上升，变成一个城市人口在75%以上的工业化国家。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　城市化的过程，有许多因素，比如要进得来、有工作、留得下。国内许多学者提出限制我们城市化的主要是户籍制度。这是一个因素。我认为，临时居住证制度和可以在城镇中务工的制度，很大程度上解决了农民进得来和有业可就的障碍，妨碍城市化水平提高的主要因素实际上是留不下。主要是居住成本太高！城里人都买不起房，何况进城的一般农民。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　现在我担心的是，中国10年后，20年后，30年后，城市化会是一个什么样呢？目前，城市中房价与两个农民工的收入比，已经达到了30，房价还在继续上升，居住成本太高，农民根本不可能买房留在城市中。而如果2030年城市化水平达到70%，将有4亿人口要城市化，还有目前城市中的流动人口2&亿，他们能留在城市中吗？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　工棚式居住、城郊农民家中简陋式居住、集体宿舍特别拥挤式居住，是中国进城农民的居住方式；人口在城乡之间剧烈流动；夫妻分离、上下代分离，家庭不能团圆；青壮年到城市贡献，老年回农村，农村老龄化速度要远比城市快。而且，城市中形成有房食利和租赁交租的两个阶层，形成两极分化。是家庭团圆的社会稳定，还是妻离子散、单身在外的社会稳定？是人口在一地稳定居住的社会稳定，还是人口在城乡之间、区域之间剧烈流动的社会稳定？是老年人口均匀地分布在城乡，与下一代离得较近的社会稳定，还是老人和下一代人天各一方的社会稳定？是城市中大家都有房的社会稳定，还是一少部分人有房出租食利，而大部分人打工交租，形成社会巨大心理反差和失衡的社会稳定？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　必须用改革的办法来解决难题把房价稳定和降下来&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　经济参考报：看来中国的这种土地制度和房屋体制，确实已经到了不改革不行的地步了。您认为，应当如何调整和改革？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　周天勇：我认为，首先，思路上要进行调整，即粮食安全和城乡居民的住房安全同样重要。土地资源要在吃饭和居住方面合理进行分配。要严格限制农村宅基地的供应，适当扩大城市住宅用地的供应。每年的城市化需要的住宅要合理地预测，农民工是多少，城市人口需要多少，转移进来人的需要多少，国土资源部每年需要供应住宅用地多少。住宅用地应当分类按比例下放到地方，从上到下严格规定不能挪作他用，以防止住宅供应土地少而导致房价上涨。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　要鼓励小自然村并到大村子和小城镇，鼓励宅地复垦，老百姓把宅基地让出来变成耕地，中央财政或者是地方财政应当拿钱给他补，鼓励把它变为耕地；一部分腾出来的宅基地，可以搞建设用。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　其次要推进改革，思路为：一是把政府寡头垄断的土地招拍挂供应市场，改革为信息对称和供给方也充分竞争的市场；二是把政府土地招拍挂，一次性将土地和房屋几十年的收入收上来，改变为长期可持续的收入；三是把建设中分散繁多的有关房屋税费，改革为购买后简单的两三种房产税，改购买时收大部分税费，为住了以后再收，而土地交易政府收取增值税。这样的好处是：1、把地方政府吃子孙饭和不可持续的收入流程，改革为稳定和持续的收入流程；2、对收入少而需要买房的，降低了成本，对于收入多且有了财产的，政府用税收来调节，缩小贫富差别。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　解决土地市场结构问题的经济学思路为：形成竞争性的土地供给市场、竞争性的土地需求市场，抑制土地的价格，供需信息对称和对接，网上撮合形成均衡价格。具体改革措施为：需要国土资源部门出台条例，或者立法制定限制地方政府囤地的条款；在符合建设规划的前提下，集体土地、城镇国有土地，不论什么类型，全部自由地进入市场；能供应的土地，经常性地在市场挂牌；形成县、中心地区、省甚至全国性的交易市场，要联网，形成网络层级性的市场，网络交易，属地管辖；改善土地需求市场的结构，经常性地网上挂出需求信息，对大面积购买土地有囤积目的的开发商进行限制。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　而从地方政府有关房地的财政收入渠道看，需要有这样的理顺：一是废除目前的土地招租，将几十年收入一次性收上来的体制，改革为对交易的土地，不论何种所有制，不论谁在使用，不论在谁手中，在交易中收取交易增值税，土地交易增值部分，国家、集体、企业、使用者之间合理分配。二是按照房屋市场价格征收房产税，对于城镇房改房、已经含有土地出让金的房，前者明确产权，按照市场价征税，后者按照出让金多少，逐年先征后抵扣返还出让金部分；对于超过一定规定面积的，进行累进征税；别墅可以按照所处区位的不同，如在平整的地区或山坡上等等，除了征收一般和累进的房产税外，还应当征收不同程度的土地使用税；对于一些特殊的领域和不同体制内的情况，可实行老人老办法、新人新办法的政策，进行过渡。三是进行房屋普查登记，税务部门建立房屋评估机构，为开征房产税做好基础工作，并且清理土地和房屋建设中的各种税费，合并简化地方政府的房地收入。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　土地交易增值税、房产税、别墅土地使用税，都应当作为县市级政府的地方税收，全部留给市县级政府使用，中央和省级政府不进行集中和分成。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　我认为，晚改不如早改，改革越拖越难，应当考虑社会大多数人的利益，考虑国家和民族长期的利益，避免因居住和房价问题而引起社会动荡，应当实现人民的乐业和安居，实现中国人的住房梦。本报记者&田如柱
【&·&转贴&freelight&&18:44&只看该作者(-1)&&】&&&&&&&新圈地运动:关键是建设一个人民养得起的政府&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&发布时间：&03:26:00&&&&&&&&&&&&&&&|&时代周报&|&104期&|&&评论&(0)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&新农村建设中出现的新圈地现象引人瞩目。&&&&&&&&&&&&&&笑蜀&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&在强拆、血拆等恶性事件此起彼伏的背景下，想都不用想，以扒掉农民房子为主题的新圈地运动，会在当下主流舆论界遭到怎样的迎头痛击。那地毯式轰炸般的文字，让本来一直对新圈地运动颇为反感的我，反而开始怀疑起自己的立场来了：这新圈地运动真的就那么一团漆黑，一丝儿亮光都找不到吗？于是，与我的初衷相反，我居然竭力要从媒体报道中，找到几个“基本正面”的案例。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&稀少的积极案例&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我最关心新圈地运动带出的三个具体问题是怎么解决的。第一个问题是产权置换问题。毕竟，宅基地是农民的私产，扒房扒掉的不只是钢筋混凝土，而是农民的财产权利。相关产权问题如何处置？第二个问题，是农民就业问题，村改居，人进城，进了城做什么？第三个问题，是村改居之后，村集体资产的去向问题。我希望能找到足够的案例证明，这三个问题，地方当局已经考虑到，而且已经做出了令人尊重的努力。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我的尝试不是没有回报。从几乎浩如烟海的报道文字中，终于找到了两个积极的案例。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&一个发生在经济发达地区的宁波市。该市推行的“农村股改”，把“看得见”的集体资产通过折股量化到人，变成“摸得着”的股权份额。股权分两种，一是人头股，一是农龄股。有户头没土地的村民拿人头股，有土地的村民则在人头股基础上再拿农龄股。据称，村改居之后，当地农民可个人分红每年数千元到数万元不等。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&这即意味着，土地这个农民的命根子，并没有因为村改居被彻底切断，农民仍能够持续受益。这样的产权处置方式，应该还是令人安慰的。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&另一个同样发生在经济发达地区，即杭州市江干区。该区针对进城农民就业难问题，推出号称“新职场攻略”的就业援助计划，譬如技能培训补贴、学历教育补助、实训基地补贴、企业用工补贴、小额担保贷款、就业介绍奖、外出打工奖，甚至专设就业援助员，覆盖所有社区，可见其用心良苦。该区还提出一个响亮口号，要在“十二五”期间，做到“8090”全部就业，“4050”充分就业。亦可见其雄心勃勃。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&除这两个案例而外，株洲马家河镇高塘村、潍坊市奎文区、厦门集美区亦有村改居后试行集体资产改制及股份制改革，让农民“洗脚上岸变股东”。但股份与农民原来持有的土地之间到底是何关系，相关报道语焉不详，难以判断。当然，远远不止这三个案例，但相对于已经圈地的村改居至少数以万计的案例，实在是少而又少。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&无视农民切身利益匆忙启动&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&这就意味着，绝大多数村改居，是在没有对农民的切身利益做出系统和完善的安排的前提下启动的。通常的情形，是宣布一个单方面的政策，每套宅院置换楼房多少平方米，或土地折合每亩多少人民币，然后就扒房。产权置换是行政定价，零谈判；就业是基本不考虑；集体资产去向是基本不交代。村改居的主题很直接，就一句话：要地不要人。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&这是村改居。至于更大规模不改居，即不进城的撤村并社，我很难发现一个积极的案例。这原因也简单，撤村并社之后农村依然是农村，农民依然干农活。惟一改变的，只是农民把自己的宅基地交出来，搬进政府指定的楼房集中居住而已。在地方当局眼里，当然也就不存在所谓产权置换问题，就业援助问题和集体资产去向交代问题。要地不要人的功利心更加没有掩饰。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本来，我是想对完全一边倒的抨击新圈地运动的主流舆论唱唱反调的，对新圈地运动纵然不可能有任何辩护，但至少打算多一点点同情理解的。深度梳理对新圈地运动的相关报道之后，我却不能不非常沮丧地承认，我的这个努力是力不从心了。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&不能不承认，所谓新圈地运动，不过是原来主要在城市展开的圈地运动，向偏远农村地区的大规模延伸而已。先是变卖国企，国企卖完了就吃土地，现在不少城市土地也几乎吃完了，于是调转方向，借所谓城镇化的堂皇美名，把眼光转向偏远农村地区。用农民的土地尤其是农民的院子，来填补一些地方政府深不见底的财政亏空。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我曾经相信，税费改革之后，农村形势基本稳定下来了。陆地般的城市再怎么危险，时空距离注定了难以波及到遥远的深海般的农村。我没有料及的是，再怎么深海般遥远的农村，人家原来居然也有法力搅动。所幸，现在的新圈地运动，还局限在试点范畴。如果不是试点而是全国范围普及，又将是怎样的局面？这假设真让人不寒而栗。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&远离城市也就远离文明？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&城市强拆衍生诸多血拆事件。但毕竟，城市的文明程度还是相对较高，即城市政府的行政执法水平相对较高，市民社会尤其媒体对公权力的制约相对较强，所以城市强拆再怎么暴烈，总体上还不能不有所克制，还不能不有个度。农村不然，农村对强拆权力的制约之弱，注定了强拆者不仅更加低能，而且更加肆无忌惮。新圈地运动因此很可能比城市强拆掠夺性更突出，手段也更不人道。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&古老“孔孟之乡”的山东济宁是这方面的典范。济宁一年就扒掉了数以万计的农村住宅，50多万农民彻底失去了曾经安身立命的宅院。他们中的一部分搬进楼房，更有相当多数，连楼房都没得搬，而只能躲到一座座窝棚里—济宁当局提供不了那么多的楼房，遂以每人每月50元的过渡费，将农民遣散到周边四五十里以内的其他村庄借住，而严禁农民住窝棚，因窝棚有损地方形象。住窝棚也就属于非法，随时都有被踏平的风险。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大批农民流离失所，导致多起非正常死亡个案。济宁的邵庄寺村拆除后的三个月，死亡人数多达十四五个，一个因找不到房租住而喝农药自杀，还有五六个死于交通事故—农村的机动三轮车本来容易出事，加上租住地太远，农忙时披星戴月地来回赶，出事几率无疑更高。但所有这些，都不能让济宁当局有所收敛。济宁当局已经决定，将在以后5年中，再撤掉剩下6274个建制村中的5572个。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&新圈地运动驱动力依然是利益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&不顾一切的背后，当然是巨大的利益驱动。汶上县去年转让建设用地指标共1300亩，其中1063亩卖给了济宁市，收益1亿多元。但与地方政府盆满钵满形成鲜明对照的，是农民家庭财产的缩水。邵庄寺村民就有这样的质疑，“以160~550元每平方米的价格拆了我们的好房子，再让我们以800~1000元的高价购买楼房，还要我们背负那么高的债务。这对我们来说是进步，还是倒退？”&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&一头是暴增的政府收入，一头是缩水的农民家庭财产。这样的经济发展，显然并没有提升社会的财富总量，而不过是地方政府主导的财富重新拼盘。即把社会财富从农民的腰包，腾到地方政府的腰包而已。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&尽管如专家所称，国人的税负痛苦指数已经很高，但天量税金并不足以维持政府。政府要维持下去，就要创收。产业化、公司化，这一切就都是逻辑必然。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&所以可以城市拆完了拆农村，扒农民的房子。而这，突破了最后的法制底线。农民的宅基地是私产，纵然这私产并不完整，但占有权和使用权两项，怎么着都是受宪法和法律保护的。现在有些地方政府一纸通告就可以拿走，宪法和法律完全被丢到一边。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&媒体已经广泛报道，中央农村工作领导小组副组长陈锡文对新圈地运动有过尖锐抨击。他声称这是“古今中外，史无前例”；强调指出：“在这场让农民上楼运动的背后，实质是把农村建设用地倒过来给城镇用，弄得村庄稀里哗啦，如不有效遏制，恐怕要出大事”。这应该不是陈锡文的个人意见，而一定程度上代表了中央政府的意见。陈锡文反复批评新圈地运动是地方政府曲解城乡建设用地增减挂钩政策，但地方政府何尝不知他们是曲解？他们不过是明知故犯，故意造成法不责众的态势，以此把他们对中央政策的曲解合法化，迫使中央政府接受这一既成事实。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&这就是说，撤村运动既包含了地方政府与农民的利益冲突，实际上也包含了地方政府跟中央政府的利益冲突。在财政大头被中央政府拿走，地方政府吃小头，地方政府财权事权严重不对等的情况下，财政一旦走到山穷水尽的地步，地方政府肯定要理直气壮地把手伸进老百姓的腰包里，由此引爆的社会矛盾和冲突，则以维稳之名一概高压处置。此种状况蕴含巨大政治社会风险。如何最大限度压缩政府成本，把人民养不起的政府变成人民可以轻松供养的政府，是整个政治改革的主题。否则，连最偏远的农村都被搅动了，连最本分的农民都被逼到走投无路的地步，风险愈演愈烈的结果，将不言而喻。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&作者系知名评论人
【&·&转贴&freelight&&18:29&只看该作者(-1)&&】&&&&&&&贺雪峰：中国城市化之忧&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&迄今为止，中央在城市化的道路选择上，一直保持了较为清醒的头脑，采取了较为稳定的政策，取得了比较好的实践效果。不过，最近几年，地方政府在如何城市化的道路选择上，明显表现出激进情绪，这种激进情绪如果不受到控制，可能给中国现代化带来灾难性的后果。笔者近年来一直反对目前学界与地方政府在城市化道路选择上的激进情绪，而主张一种稳健的城市化道路。遗憾的是，笔者的声音过于微弱，根本无力阻止地方政府的狂热情绪，因此再撰此文重申自己的观点。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&一、地方政府的实践&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&最近一个月，在城市化的激进实践方面，笔者连续看到三个版本，一是众所周知的重庆市高调出台的农民转户进城政策，二是山东由诸城开始已在山东全省相当部分地区推开的撤村并居集中居住实践，三是2010年7月笔者在河南K镇调研发现的河南小城镇建设案例。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1、重庆版本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日开始，重庆市实施《重庆市统筹城乡户籍制度改革农村居民转户实施办法（试行）》，正式启动重庆市农民转户进城的改革，根据规划，重庆户改分为两个阶段进行，第一阶段是2010年至2011年，将有条件的农民工及新生代登记为城镇居民，解决户籍历史遗留问题，新增城镇居民338万人；第二阶段是2012年到2020年，通过系统的制度设计，建立完善土地、住房、社保、就业、教育、卫生等保障机制，进一步放宽城镇入户条件，力争每年转移80万—90万人，新增城镇居民700万人，全市非农户籍人口比重提升至60%。重庆市长黄奇帆说，“届时，重庆主城区集聚城镇居民为1000万人，区县城集聚城镇居民600万人，小城镇集聚城镇居民300万人”。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&黄奇帆曾对新的制度打过形象比喻：城镇户口捆绑了养老、医疗、教育、住房、就业“五件衣服”，农村户口则捆绑了宅基地、林地、承包地“三件衣服”，因此，农民工进城落户，关键是要解决他们的社保体系。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&按经济学家郎咸平的说法，重庆户改可以称为“重庆模式”，“重庆模式”包括三步曲：第一，未来3年建设4000万平方米的公租房，可以解决100万到200万人的居住问题；第二，陆续引进300万农民工进城并入户，让农民工放弃宅基地与耕农地，为公租房提供土地；第三，加强建设IT产业集群，从而解决农民工的工作问题。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&黄奇帆曾说：“重庆今年的工业产值将过万亿，未来将以20%—30%的速度增长，到2020年，工业总产值将达到4万亿”。[1]&&&&&&&&&&&&&&&&&&&黄奇帆表示，在未来10年间，新增的3万亿工业产值可增加500万工业就业人群，同时可再带动500万服务行业人员就业。[2]&&&&&&&&&&&&&&&&&&&据报道，“目前重庆可用建设用地仅9000多平方公里，基本已用完，今后几年，随着社会发展，需新增2000多平方公里土地。另一个现实却是，重庆近年来增加了大量的城市常住人员，但很多人依然保持农民身份，造成耕地闲置、宅基地抛弃、大量土地资源被浪费”。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&“对此，黄奇帆在一次会议上称，1000万农民进城落户，三、五年后会逐渐退出250余万亩宅基地。重庆为此将产生250余万亩地票（用地指标），大大缓解城市建设用地的紧张。黄奇帆透露，仅第一阶段让330多万农民转为市民，享受与市民同等同权，政府就需出资1000亿元，但在重庆市政府看来，这是值得的。按照一亩地票15万—20万的价格将产生超过3000亿的收益，这足够支付给转户农民的退地补偿，在一定程度抵偿户籍制度改革需政府投入的高额成本”。[3]&&&&&&&&&&&&&&&&&&&以上引述简单地勾勒出重庆户改的思路与方略，笔者总结如下：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1、农户进城，同时退出宅基地。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2、政府将宅基地等农村建设用地置换成为城市建设用地指标。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3、重庆市政府用城市建设用地指标做三件事，一是为农民造廉价公租房，二是用土地招商引资，三是用土地生财，为进城农民提供与市民同等的社会保障。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4、重庆市政府希望：因为可以大量招商引资并创造就业机会，一般进城农民工就可以轻松找到就业机会；因为为农民提供了与城市市民同等的社会保障，进城农民就可以在城市获得体面生存下去的基本条件；因为建有大量廉价公租房，进城农民中情况最不好者可以住进公租房，而不致于无房可住，从而可以避免因大量农民进城导致贫民窟的形成，及因此可能造成的社会动荡。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5、从而，在不长的时间内，重庆