购房者什么情况下要求出卖人继续履行合同会获得法院支持？- 刘会玲律师 - 110法律咨询网
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购房者什么情况下要求出卖人继续履行合同会获得法院支持？
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最近似乎天津的二手房市场业主反水现象再掀起新浪潮，卖方违约不履行合同或者违约加价可谓遍地开发，如我般普通小律师电话也基本每天响上几通。由于各地法院实际掌握尺度会有一定差异，来电咨询及委托的基本为买方，对于卖方违约如何主张权利，懵懵懂懂。&依据《合同法》第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。购房者可以选择要求出卖人继续履行合同或者要求其承担其他违约责任。但是具体如何选择，是否只要要求了继续履行合同就能得到法院支持呢？目前天津地区各法院又是如何掌握的呢？这恐怕也是广大被违约的买方最想了解的，为此本人检索了一下天津市2016年截止至今天的裁判文书共计174份，搜索到其中有关买方起诉要求继续履行获得了法院支持六份判决。具体情况分列如下供大家学习，并希望能给正在买房或者希望买房的读者些许启发。&1、刘宝建、张进梅与郝艳君房屋买卖合同纠纷案审理法院：天津市武清区人民法院案号：(2016)津0114号民初2799号裁判日期：协议已经网签、首付款打入监管账户、银行贷款审批通过、房管局通知原被告双方过户，后卖方明确通知解除合同拒绝过户。判决支持过户及违约金损失。&2、梁博存、许娜与马秀英房屋买卖合同纠纷案审理法院：天津市西青区人民法院案号：(2016)津0111民初4591号裁判日期：协议已经网签、首付款及贷款先后打入监管账户，卖方以房屋增值需补交增值税为由要求买方补交10万。判决支持继续履行协议，卖方配合买方办理过户&3、谭真与陈辉房屋买卖合同纠纷案审理法院：天津市河东区人民法院案号：(2016)津0102民初823号裁判日期：买方支付定金5万，代卖方偿还债务60万，双方仅签署中介版《房产交易合同》，未签署房管局《天津市房产买卖协议》，并查明双方签订协议时均明知该房屋处于法院查封状态，且在法庭辩论终结前，涉讼房屋仍为被查封状态。买方起诉主张买卖合同有效并主张被告协助原告办理过户手续。法院仅判决确认双方签订《房产交易合同》有效。&5、吴桐与张文才房屋买卖合同纠纷审理法院：天津市河东区人民法院案号：(2015)东民初字第2603号裁判日期：双方签订有买卖协议，以大部分借款折抵房款，余款现金支付。且于协议签订当日已实际交付钥匙。法院支持原告要求产权变更至其名下的请求。&6、张俊华与王羽房屋买卖合同纠纷案审理法院：天津市滨海新区人民法院案号：(2016)津0116民初62162号裁判日期：双方签订《房地产买卖居间合同》，原告于合同签订当日给付被告50万用于被告清贷。但被告将该款用于他处，导致无法清贷，后怠于协助过户。法院判决，双方继续履行《房地产买卖居间合同》被告协助办理过户手续。（注：此判决虽然是双方没有网签的情况下支持了继续履行的请求，但实际被告仍有50万房屋贷款，在办理过户前需要清偿，实际作为买方要想顺利过户该房产并不容易。）&由以上截止到今天的能够搜索到的判决看出（不排除有类似判决被漏掉），各法院在审理二手房买卖纠纷案件中重点都应该是在于：合同继续履行是否存在现实困难。&另结合分析其它司法判例（未在以上列出）以及最高院关于房屋买卖合同的相关意见，二手房买卖纠纷中“卖方违约，买方要求继续履行合同”的可能性基本应该从不同阶段去判断，而贯穿始终的必然还是合同继续履行是否存在现实困难。&二手房买卖流程图定金合同&&①↓买卖合同（居间版）&&②↓买卖合同（网签版）&&③↓交付房款（一般包括房管局办理资金托管，买方办理贷款）④↓过户（一）卖方阶段①违约&此阶段，买方只交付了定金，未签订正式买卖合同。卖方若发生违约行为，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿，但是不能向其主张继续履行买卖房屋义务（主张也不会支持）。（二）卖方阶段②违约&此阶段，买卖双方已经签订了正式的买卖合同（居间版），若卖方不愿意卖房，买方是否可以要求继续履行合同呢？具了解，目前天津是不支持的。（如有特例希望读者提供指正完善）但在合肥市，有合肥中院“合中法（2006）第11号”《关于妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的通知》：“对于出卖人要求解除买卖合同的，应当审查其是否具备合同约定或者法律规定的解除条件。出卖人仅因房价上涨，违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的，依法不予支持。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，除存在确实不适于履行情形的，可以予以支持。”可以借鉴参考。作为买方可以试着主张继续履行合同，如果无法判决支持该主张，法院一般在审理中会进行释名，买方可以变更诉讼请求卖方承担违约责任。（三）卖方阶段③违约&&此阶段，实际买卖双方合同行为已基本进行到尾声，实际此时买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已办理网签手续，完成备案，大大降低卖方将该套房屋再次出售或设立他项权利的可能性。此时如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。这里需要指出：“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封；二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。此时，卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。&（四）卖方阶段④违约&卖方拒绝协助买方办理过户手续，此情况下买方已经完成了自己所有的合同义务，只要合同继续履行不存在现实困难，买方完全有理由要求卖方继续履行合同。本文为本人工作中搜集整理成文，欢迎转发，转载请注明出处，如有侵权请联系删除。更多精彩内容欢迎微信搜索公众号“天津刘会玲律师”加关注查阅历史
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& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &二手房交易合同
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共有权人：&&&&
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　　 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买方和卖方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就房屋买卖事宜达成如下协议：
　　第一条&&房屋状况
　　(一)卖方所售房屋(以下称&该房屋&)为楼房/平房，具体地址为________________________，该房屋所在楼总层数为_______层，该房屋所在楼层为_________层，建筑面积共___________平方米，以房地产权证登记为准。
　　(二)该房屋规划设计用途为___________。该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。
　　第二条&房屋权属情况
　　(一)该房屋所有权证证号为________________________，共有权证证号为_______________________，填发单位为________________________。房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二(共有权人本人在签署时需到场)。&&&&
　　（二）该房屋土地使用权证号为：________________________，填发单位为：_________________________。　　
& & 　（三）该房屋性质为下列选项中第_______种情形：　　
& & 　1.商品房；　　
　　2.已购公有住房&；　　
　　3.向社会公开销售的经济适用住房；　　
　　4.按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；　　
&　　5.其他房屋。　　
　　(四)该房屋的抵押情况为第____种：　　
　　1.该房屋未设定抵押；
　　2.该房屋已经设定抵押，抵押权人为：____________________，抵押登记日期为：_________年______月______日，他项权利证证号为：___________________。卖方应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。　　
　　(五)该房屋的出租情况为第_____种：　　
　　1.卖方未将该房屋出租。　　
　　2.卖方已将该房屋出租，买方为该房屋承租人/承租人已放弃优先购买权。
　　关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。
　　第三条&&成交价格、付款方式
　　(一)该房屋成交价格为：人民币___________元（大写_____________________元整）。买方在签订本合同的同时支付定金人民币___________元（大写___________________元整，不高于成交价格的20％）。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。　　
　　(二)买方采取下列第___种方式付款：　　
　　1.全款支付，合同签订时支付定金&&&&元人同币，&&&&年&&&月&
& &　日前支付&&&&&元人民币。
　　2.贷款
　　(三)关于贷款的约定　　
　　买方向_______________________银行/公积金管理中心申办抵押贷款，买方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种方式解决：　　
　（1）买方自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给卖方；　　
　（2）买方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买方自行负担；　　
　（3）本合同终止，买方支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买方承担。
　　第四条&&房屋产权及具体状况的承诺　　
　　卖方应当保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担相应责任。
　　卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方，买方对卖方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。　　
　　卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。　　在&&&年&&&月&&&日以前房屋使用发生的所有费用，包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用，由卖方承担，&
& &　年&&&月&&&日以后（含当日）发生的费用由买方承担。卖方同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移至买方名下。
& &　 买方和卖方对房屋目前的质量状况表示认可，卖方保证没有隐瞒房屋潜在的质量问题。
　　第五条&&房屋的交付　　
　　卖方应当在_____年____月___日前将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列手续：　　
　　1．卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；　　
　　2．买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；　　
　　3．移交该房屋房门钥匙；　　
　　4.其他&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
　　第六条&&违约责任　　
　（一）逾期交房责任　　
　　除不可抗力外，卖方未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照下列第______种方式处理。　　
　1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。　　
　（1）逾期在______日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方按日计算向买方支付已交付房价款万分之______的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日内向买方支付违约金，合同继续履行；　　
　（2）逾期超过______日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的_____％向买方支付违约金。&&&&
　　2._____________________________________________________&
　（二）逾期付款责任　　
　　买方未按照本合同约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。　　
&　　1.按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）　　
　（1）逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之______的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向卖方支付违约金，合同继续履行；　　
　（2）逾期超过____日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______％向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款,卖方在退还款项时，可直接将违约金扣除。　　
　　2.____________________________________________________。
　(三)房屋质量状况发生变化的处理
　　在双方正式交接前，如果房屋质量出现明显变化(如遭受水淹、火灾、车辆撞击等)，双方对合同价格重新协商，协商不成，任何一方均可以解除本合同，双方互不承担违约责任。如上述状况是由于一方故意造成，实施上述行为的一方应当向另一方承担相当于合同价款&%的违约金，另一方有权解除合同。
　　第七条&&卖方将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买方有权退房，卖方应当自退房通知送达之日起____日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。
　　第八条&&税、费相关规定　　
　　本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件四。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款_________％的违约金。　　
　　本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由卖方/买方缴纳。
　　第九条&&权属转移登记　　
　（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
　（二）买方未能在房屋交付之日起________日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。　　
　　1.如因卖方的责任，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自退房通知送达之日起____日内退还买方全部已付款，并承担已付款的&%作为违约金。买方不退房的，自买方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，卖方按日计算向买方支付全部已付款万分之_______的违约金，并于买方实际取得房屋所有权证书之日起_______日内向买方支付。　　
　　2.____________________________________________________。
　（三）卖方应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买方支付______________元的违约金；逾期超过_______日未迁出的，自逾期超过_______日起，卖方应当按日计算向买方支付全部已付款万分之_____的违约金。
　　第十条&&不可抗力&&&&
　　1.因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。　　
　　2.双方确认，国家法律、法规、政策的变化及市场行情的变化均不构成不可抗力。
　　3.上述房屋风险责任自该房屋所有权转移/转移占有之日起转移给买方。
　　第十一条&&争议解决方式&&&&
　　本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决。　　
　（一）依法向房屋所在地人民法院起诉；&&&&
　（二）提交&&&&&&&&仲裁委员会仲裁。
　　违约方承担守约方为维护自身合法权益而支出的一切合理费用，包括但不限于律师费、诉讼(仲裁)费用、差旅费。
　　第十二条&&本合同自双方签字之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同内容进行变更或补充，对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
　　第十三条&&各方确认，本合同中书写的联系方式作为各方日后联系的依据，任何一方变更联系方式应当书面通知其他方，否则，他方在按照合同中约定的联系方式送达相关文书时，视为送达。
　　第十四条&&本合同及附件共_______页，一式_______份，具有同等法律效力，其中卖方_______份，买方_______份，房屋权属登记部门一份，_______份。
卖方：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&买方：
&&&&年&&&月&&&日&&&&&&&&&&&&&&&&年&&&月&&&日
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二手房纠纷卖方违约9成 贷款未偿清不影响交易
　　先赎再过户成&按揭二手房&买卖惯例
　　编者按
　　衣食住行是生存之依,住房是安身立家之本。近年来,全国一线城市房价总体呈持续上涨趋势,北京的上涨幅度尤其明显。去年一年,北京房价急剧攀升,通州、大兴等地区甚至出现了二手房价格高于新房的&倒挂&现象。&国十条&等新政的出台,虽放缓了房价上涨的步幅,但并未根本改变其总体上涨的趋势。
　　北京市第二中级人民法院最新出炉的一份调研显示,在这种背景下,二手房交易纠纷数量激增,而其中九成以上是因卖方毁约失信引起。对此,如何通过司法审判,维护交易安全,引导诚实守信的交易习惯,成为摆在法院面前的又一道难题。本报将以北京二中院的调研为基础,用一组真实的案例反映二手房买卖纠纷的现状,并用法官的分析和点评,传递司法审判实践中,法官对待不同类型纠纷的立场。
　　众所周知,我国的房地产市场发展起步晚、提速快。一方面,由于受到整体收入水平的限制,在现有的二手房交易过程中,大部分的购房人仍需要通过向银行贷款来支付房屋价款；另一方面,也使得尚未偿清银行贷款的&按揭二手房&成为交易市场的中坚力量,先&赎楼&再过户也成了二手房买卖中不言自明的惯例。
　　可是,北京市第二中级人民法院民一庭的调研显示,在出售房屋后反悔的卖方人中,很多人都会以房屋买卖没有经过作为抵押权人的银行同意为由,主张房屋买卖合同无效。
　　2003年,王某购买了一套两居室住房,向民生银行按揭贷款22万元。四年后,王某取得了房屋的所有权证,所有权证上对其向民生银行借款的金额及房屋抵押期限进行了明确说明。2009年5月,王某将该房屋以47万元的价格卖给了贾某,双方签订房屋买卖合同。根据合同约定,贾某应在合同签订当日向王某支付定金1万元,6个工作日内双方共同办理贷款的面签手续；批贷结果下发后1个工作日内,贾某需将首付款11万元转入王某的民生银行还款账号,供王某办理还款解押手续；批贷结果下发后5个工作日内,由王某办理银行还款手续等。
　　合同签订后,贾某依约交纳了购房定金并办理了委托评估及批贷申请等手续,可是王某却突然反悔,不同意再将房屋卖给贾某。为此,双方闹上了法院。贾某要求王某继续履行合同,王某却提出反诉,以双方交易未经抵押权人民生银行同意为由,要求确认双方所签房屋买卖合同无效。
　　法院在审理此案过程中,民生银行明确表示,只要银行对抵押物享有的相关权益不受侵害,对于王某和贾某签订的房屋买卖合同的效力,银行没有异议,也同意接受贾某代王某清偿尚欠贷款。据此,法院依法驳回了王某的反诉请求,判决王某继续履行合同义务。
　　据了解,根据担保法的相关规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,如果抵押人没有通知抵押权人或者没有告知受让人,转让行为无效。同时,物权法中规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
　　二中院民一庭副庭长杨世军介绍说,王某与贾某之间的纠纷,王某反诉的依据就是上述条文。在司法实践中,以此为据否定合同效力的出卖人绝非王某一人。正如先前所说,在现今的二手房交易市场上,先&赎楼&再过户已经成为了一条众所周知的惯例,但其却并不必然会导致房屋买卖合同的无效。
　　杨世军告诉记者,司法实践中通常认定,虽然按揭贷款尚未偿清,卖房人没有经过贷款银行同意就转让了抵押给银行的房屋,也并不影响房屋买卖合同的效力。&从立法的本意来分析,无论是担保法还是物权法,设置抵押权制度的目的都在于担保债务的履行,确保债权实现,并不是要阻止交易、限制抵押物的流通和升值。特别是在按揭二手房买卖的过程中,根据我国法律的规定,即使作为抵押财产的房屋被出售,银行作为抵押权人,当抵押人不履行债务时,仍然可以向买房人主张行使其权利,将抵押房屋变价并优先受偿。除此之外,我国法律还设置了抵押登记的限制性规定,没有偿还贷款就无法办理房屋的产权过户手续。因此即使签订了转让合同,实际上也无法完全履行。&
　　其次,杨世军说,从制度衔接的角度分析,担保法和物权法都为解决抵押权的行使和抵押物的转让之间可能存在的权利冲突设置了制度出口,即替代清偿制度。也就是说,在受让人同意替代债务人履行债务,并由此导致主债权及抵押权均告消灭的情况下,贷款银行应当及时配合出让人解除房产的抵押登记,以便买卖双方办理房屋的产权过户手续。
　　据了解,司法实践中,除出卖人以抵押权的存在为由主张房屋买卖合同无效的情况外,还存在其他类型因抵押权引发的买卖纠纷。例如,因出卖人在合同履行期限届满时,仍没有向银行偿还贷款消灭抵押权,导致买受人无法办理房屋过户登记。如果买受人请求解除合同并要求出卖人承担相应违约责任的,法院一般也会给予支持。
　　二手房交易纠纷频发卖方违约占九成　违反诚信原则须赔房屋上涨差价
　　2009年底,在房地产经纪公司的介绍下,想要买房的刘正民看中了杨辰的一套建筑面积为46.58平方米的房屋,双方经过协商达成一致。12月5日,杨辰、刘正民签订了房屋买卖合同,约定房价款47万元。由于刘正民要申请贷款,可具体的贷款数额和时间还没有确定,所以双方对房屋的交付时间以及何时办理所有权转移登记没有进行具体的约定,只约定在日前全部履行完毕,否则合同终止。
　　签约的当天,刘正民支付了杨辰定金5万元,并说好12月7日支付剩余的首付款11.5万元。可是,约好的交首付款的时间,杨辰却没有到场,电话联系时他自称正在外地。从那之后,无论是刘正民还是中介公司联系杨辰,要求办理诉争房屋的解押与过户手续,杨辰都不配合。
　　无奈,刘正民只好将杨辰告上了法庭,要求解除合同,退还定金,并赔偿经济损失。诉讼期间,法院委托房地产评估公司对讼争的房屋进行了评估,其价值已经从签约时的47万元涨到了74万元。
　　据了解,由于房价的快速上涨,二手房交易纠纷频繁发生,以北京市第二中级人民法院为例,2009年该院新受理的商品房预售合同纠纷1366件,二手房买卖案件1213件；而到了2010年,新受理商品房预售合同纠纷案件下降到了912件,可二手房买卖纠纷案件却逆势上涨,达到了1610件,上涨比例高达32.73%。
　　对此,二中院民一庭有关负责人介绍说,类似杨辰一案中,卖方卖房后恶意违约的比例已经占到了全部二手房交易纠纷的九成以上。&在二手房价格快速攀升,几乎&一天一个价&的市场环境下,卖房人卖出的房屋可能几天之内价格就又有了明显上升。如果卖房人缺乏交易诚信意识,很容易受到经济利益的驱使,企图用恶意毁约的不诚信手段,牟取房屋价格上涨带来的非法收益。&
　　为了达到使房屋买卖合同无法履行的目的,卖房人采取的手段可谓五花八门。拖延交付房屋、拖延办理房屋过户手续、拒绝接受买房人交付的购房款、毫无理由地退还购房款等都是卖房人常用的方法,也有卖房人干脆随便找一个根本不算理由的理由就要求解除合同。而最恶劣的是,部分卖房人为了达到解除合同的目的,恶意地将已经出售的房屋&一房多卖&,甚至出现根本没有交易基础的恶意过户,故意酿成买卖合同客观上无法实际履行的后果。
　　法官对记者说:&卖房人通过不诚信的行为,追求的就是一种非法的投机利益,而这种利益无疑损害了守法买房人的正当利益,也破坏了正常的市场交易秩序。对于这种行为,法院会在查明事实的基础上,通过相应的手段予以调整。&
　　在杨辰一案中,法院认为正是由于杨辰的不配合,才导致合同逾期终止。因此,法院在判决解除合同的同时,也依法判令由违约方杨辰承担高额的赔偿责任。除了双倍返还5万元定金外,还需赔偿房屋现值与合同价格之间的差额27万元。
　　法官说,只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示,任何一方都不得拒绝履行。从维护交易安全、交易稳定,保护守约方利益出发,卖房人以房屋价格发生变动为由拒绝履行合同的,人民法院一般不予支持。对于善意的买房人向卖房人主张因其违约行为造成的经济损失的,人民法院一般都会予以支持。
　　但同时,法官也提示房屋交易双方,应当强化慎重交易的严谨意识,签订合同、钱房交付、贷款抵押、办理过户等环节都应该严格依法进行。签订合同不明确、有遗漏,对房屋权属与抵押登记疏于审查,过分依赖业务并不熟练的中介机构工作人员等,都会给纠纷的产生埋下隐患。
　　&阴阳合同&存在不是反悔理由　逃税条款无效并不必然影响合同效力
　　为了逃避应该缴纳的税收,在二手房交易过程中,签订&阴阳合同&已经成为一种并不罕见的避税手段。买卖双方通过约定较低价格的合同办理转让手续,而私下则按照较高的价格来实际交易房屋。表面上看,买卖双方从中获得了利益,但北京市第二中级人民法院的调研却显示,在二手房价格快速上涨的形势下,卖方受到房价上涨的利益驱动,往往会将&阴阳合同&作为解除房屋买卖关系的理由,而买房人无疑将面临着更大的交易风险。
　　2009年5月,高某与乔某通过中介公司签订了房屋买卖合同,约定高某以73万元的价格将自己的一套房屋出售给乔某。但其中细化规定,73万元的总价中,房屋的成交价格仅为34万元,另外的39万元则是附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款。按照这一房屋交易的价格计算,乔某只须支付契税3400元。
　　可是,当乔某依约支付了定金和部分房款,并与高某办理了房屋交接手续后,高某却因为纳税的问题与乔某产生了争议,并拒绝再继续办理房屋的过户手续。
　　为此,乔某将高某告上了法院,要求高某协助办理房屋过户手续、赔偿各项损失,同时支付逾期履行的合同违约金。
　　诉讼过程中,当事人双方签订的&阴阳合同&成了高某主要的抗辩理由。高某提出,乔某只按照34万元交纳税费,违反了国家规定,导致双方无法进行过户,反诉请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同,并判令乔某返还房屋、支付违约金。
　　此案属于典型的&阴阳合同&案件。房屋的真实交易价格本来是73万元,就应该以此为计税的依据。可乔某和高某却想通过提高装饰装修补偿款的方式降低房屋成交价格,从而减少税金,违反了正当的纳税义务。在这种情况下,高某要求乔某全额纳税本来是正当的,可是高某在签订合同的过程中,对于规避纳税义务的约定是明知的,也应该承担一定责任,不能以此为由主张解除合同。
　　据此,两审法院均判决,乔某与高某之间的合同应继续履行,高某协助乔某办理房屋过户手续,乔某给付高某购房余款,并依据真实成交的73万元计算有关税款。
　　据了解,日,国家税务总局、财政局、原建设部颁布的《关于加强房地产税收管理的通知》,规定个人将购买不足两年的住房对外销售的,应全额征收营业税；次年6月5日,国务院办公厅又转发了原建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,将上述年限调整为5年。新税收政策的出台,会导致一些房屋交易的营业税增加,交易双方对税负分担不能达成一致,进而引发纠纷；或是因未能按约定办好大产证致使购房者逾期办理过户手续、多支付一倍办证契税而引发的税费负担纠纷；还有就是为了避税而产生的&阴阳合同&案件。
　　北京市二中院民一庭有关负责人介绍说,实践中,所谓的&阴阳合同&、&阴阳条款&非常容易引发争议。可能出现卖房人以虚假价格条款约定违法拒绝履行合同并要求解除合同的情况；有的卖房人还直接主张合同无效；也有的买房人会要求以办理税费、过户手续的&阳合同&上记载的交易价格履行合同。
　　二中院法官对记者说,在二手房交易价格猛涨的大背景下,其实很多人以&阴阳合同&为由主张解除或无效,其实际的动因都是因为房屋价格的上涨而不愿继续履行。在这种情况下,如果法院仅仅依据双方约定的虚假成交价格条款损害了国家税收利益,就认定整个合同无效,显然有违诚实信用原则。而且根据合同法第五十六条的规定:合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此,二中院在处理这类案件的过程中,往往是按照买卖合同双方当事人的真实意思来认定房地产的真实成交价格。很显然,逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的真实目的,除虚假成交价格之外的其他条款都是买卖双方的真实意思表示。
　　&不因价格条款的虚假来认定买卖合同无效并不代表法院对&阴阳合同&采取认可或默许的态度,通常法院会对当事人规避交易税费的行为予以谴责,在必要的时候会一并建议相关行政部门予以处理。&法官说。
　　记者了解到,签订&阴阳合同&从表面上看,买房人少缴纳了税费,降低了自己的购房成本,但是当买房人再次转让房产时,将面临卖出和买入价之间的差额较大,相应税费被拉高的问题。本次购买成本转嫁到了下一次出售,实际上得不偿失。此外,&阴阳合同&还会导致买房人贷款方面的障碍。日,北京市银监局下发了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》,要求银行按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值,发放住房贷款。对于当事人就网签合同附件或补充协议中约定的房屋附属设施设备、装饰装修等款项提出贷款申请的,各银行应按照本行消费贷款审批程序另行审批。这就意味着,签订&阴阳合同&的买房人将会大大增加贷款成本。
　　房屋中介调查不到位致一房二卖　中介公司服务不到位同样须担责
　　在异常活跃的二手房交易市场上,因买卖双方一般都不是专业人士,所以中介公司始终是不容忽视的角色。记者从北京市第二中级人民法院了解到,在法院审理因中介公司的责任而导致的房屋买卖合同纠纷时,实践中很难达到追究中介公司责任的目的,这也成为此类案件审判的一个难点。
　　李某和石某在某中介公司的居间服务下,共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》,约定李某购买石某所有的一套房屋,双方共同委托某中介公司为交易居间人,由李某负担居间服务费、协助办理权证过户的服务费、审查代书费。若中介公司违约,则李某有权利要求退回全部代理费。协议签订后,李某如约支付了购房定金和中介费。
　　但让李某没有想到的是,早在上述合同签订之前,石某已经将同一套房屋卖给了王某,而且双方已经对合同进行了网签,从而导致石某无法履行与李某之间的买卖合同。为此,李某将石某和中介公司一并告到了法院,要求石某支付违约金,中介公司返还中介费用。
　　案件审理过程中,中介公司是否应就合同不能履行承担责任成为案件的焦点问题。李某认为,正是因为中介公司没有尽到审查义务,导致合同无法履行,中介公司应按约承担返还中介费的义务。而中介公司则认为,石某向其提出出售房屋时,并没有告知中介公司房屋存有网签,作为中介公司其已协助双方完成《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的签订,尽到了居间服务义务,因此合同不能履行的责任应由石某承担。
　　对此,二中院认为,中介公司作为从事居间服务的专业性机构,在进行房屋交易的居间服务时,应该对交易房屋的相关情况进行必要审核,以保证交易的稳定。但在本案中,中介公司直至李某与石某签订合同完毕后才得知房屋已有网签的事实,应对合同不能实际履行承担相关义务。据此,法院判决,石某支付违约金,中介公司返还中介费。
　　二中院民一庭有关负责人告诉记者,从目前二手房中介服务市场的整体情况来看,中介公司设立门槛仍较低,业务员从业要求不高,行业管理不到位。中介公司的业务员为了抓住客户,会利用各种方法取得客户的信任；中介公司则会通过将提供的服务进行功能细化,来规避经营风险。例如,在与中介公司签订的合同中,提供房源信息被界定为提供居间服务,根据房屋价款总额收取一定比例的费用；如果需要中介公司帮助代书合同、办理贷款、过户等手续,则被另外界定为代理行为,另行收取代办费用。
　　在实际签约过程中,因时间、精力、专业知识程度等原因,客户往往在信任中介公司后,对相关合同签订、履行等细节等均不做详细推敲,而中介公司的业务员也不会给客户详细解释合同。问题在于,再好的合同也不可能预见其后发生的情况,再细的合同也不可能解决可能发生的意外。如果事后遇到房价的大幅波动,或遇到不诚信的相对方,就极易发生争议。此时,中介公司的作用也只能是在双方之间进行斡旋,可当涉及到中介公司无法协调或实际就是中介公司的责任导致争议出现时,却很难达到追究中介公司责任的目的。
　　面对这种情况,二中院民一庭在调研的基础上提出建议,应该大力推广示范合同文本,加强交易市场的监管力度。一方面,通过示范合同文本规范房地产交易行为、提高房地产交易服务质量。另一方面,则要积极促进网签合同与实签合同的一致化。目前,北京的二手房交易已经开始实施网签制度,但是办理有时限要求。如果双方当事人在签署协议当日就能在建委进行网签手续的办理,标的物的买卖情况就会对外公示,出卖人再想&一物二卖&就会有很大困难。
　　除此之外,强化中介公司的责任追究制度也是规范二手房买卖活动的一项必不可少的措施。法院建议,应探索建立房地产经纪市场的长效管理机制,由行政管理单位制定一整套管理规范、可操作性强的制度,使从业机构和人员有章可循。同时,通过定期年检等措施,强化对中介机构和人员资质、资格的管理,逐步建立起房地产中介机构信用档案管理系统。
　　夫妇假内讧真反悔欲借法院之手撕毁卖房协议　若买房人为善意第三人合同仍有效
　　北京二手房价格增值幅度如此之快,让部分房主卖房后没过多久就觉得价格偏低,后悔当时的卖房行为。于是,想方设法在办理过户登记时以各种理由&撕毁&合同。这里面最常见的就是共有房屋的夫妻一方,以不知情为由否认配偶的卖房行为,请求法院确认买卖合同无效。
　　李某和王某就是这样的一对夫妻。他们两人婚后共同出资购买了一处房产,产权登记在李某名下。2009年3月,经中介居间介绍,李某与张某签订了《存量房屋买卖合同》,约定将该房屋卖给张某。张某按照合同约定支付了定金和首付款,李某依约交付房屋。张某对房屋进行装修后一直居住,但双方未办理产权过户手续。2009年12月,王某诉至法院,要求确认《存量房屋买卖合同》无效。
　　由于我国现行房产登记不能完全体现夫妻财产属性,虽根据婚姻法规定夫妻在婚姻存续期间购买的房屋为共同共有财产,但夫妻共有房屋往往仅登记在夫或妻一方名下,另一方作为隐名权利人、未登记为房屋共有权人。所以,以不知、不同意配偶卖房行为要求法院认定合同无效的情况就屡见不鲜。
　　与此类似,其他房屋共有权人(既有未登记的,也有已登记的)以自己不知情或不同意为由要求法院认定卖房人无权处分的案件也不少见。
　　法官分析,以王某一案为例,讼争的房屋是属于李某与王某婚内共同财产。张某与李某就共有财产签订买卖合同,应取得共有权人王某的同意。若未曾取得其同意擅自处分共有财产,一般认定为无效。但如果第三人张某善意、有偿取得该项财产的,则应当维护第三人的合法利益。
　　北京市二中院民一庭有关负责人介绍,针对此类案件,法院将先审查房产证是否&名实不符&,即涉诉房产为夫妻一方婚前财产还是共同财产,该房屋是否登记在签订买卖合同的出卖人一人名下,是否存在双方已经离婚且对该房产进行了分割,但尚未办理产权变更登记手续的情况。然后,法院会从几个方面认定买房人是否为善意第三人:首先,中介公司及买受人是否尽到了必要的审查义务,是否曾就双方所买卖之房产有无其他共有人、出售房屋是否征得共有人同意等问题向出卖人进行询问,合同对于共有权人同意是否有约定,合同签订和履行过程中共有权人是否到场作出口头或书面表态,买受人是否有理由相信出卖人对涉诉房产有完整的处分权。其次,买受人为购买涉诉房屋是否支付了合理的对价,即交易价格是否基本符合合同签订当时同等房屋的市场价格,是否存在因欺诈、胁迫或其他事由造成交易价格畸高或畸低的情况。最后,合同签订后双方的履行情况,是否已经各自履行了支付房屋价款和交付房屋的合同义务,是否已经办理完产权变更登记手续。
　　王某案中,李某与王某夫妻关系存续,两人共同生活并处理家庭事务。房屋交付时王某曾到场,房屋交付后至诉讼期间,张某一直在诉争房屋内居住并支付物业、供暖、有线电视费用,张某有理由相信出售房屋是李某夫妻双方共同的意思表示,李某符合表见代理构成要件,对房屋有完全的处分权。此外,并无张某和李某恶意串通、损害王某利益的迹象。因此法院驳回了王某的诉讼请求。
　　法官针对这类案件也提示广大消费者,在购房前应首先向卖房人询问婚姻状况,要求出具相关证明,如户口簿、单身证明或结婚证、同意出售声明等。如果买房人提出征询后,得到的否定回答具有很强的可信度,但事实上确实与实际不相符合,买房人可以证明自己已尽注意义务,为善意第三人。其次,据查实存在共有权人时,应征求共有权人的意见,并保留相关的书面证据。最后,建议就房屋的现实状态实地考察,确认房屋的权属和占有状况,以最终决定是否购买房屋。
　　据北京市二中院介绍,北京市卖方卖房后恶意违约的比例已经占到了全部二手房交易纠纷的九成以上。（记者李松 黄洁 实习生吴萌）
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