第24城今出台限购令_网易财经
第24城今出台限购令
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（原标题：第24城今出台限购令）
法制晚报讯（记者&黎史翔）&连日来，北京、广州、南京等城市相继出台楼市新规，限购范围扩大，房贷门槛提高，一些城市房地产市场继续“降温”。而记者注意到，一些三四线城市也加入限购之列。业内人士认为，楼市调控也开始因城施策，稳住旧热点、遏制新热点是重要目标。今天，河北省保定市人民政府网站发布意见，要求暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房；暂停向拥有主城区1套及以上的非本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。据统计，保定是实施新一轮楼市收紧调控的第24个城市。昨日，长沙也出台了区域性住房限购政策。而在长沙之前，已有22个市、县、区出台了新一轮楼市调控加码政策。保定限购主城区非本市户籍限购1套&&暂停异地公积金个人住房贷款今天早晨，河北省保定市人民政府网站发布了《保定市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》。意见提出，为认真贯彻落实国家、省有关房地产市场调控政策，维护正常的房地产市场秩序，推进房地产市场持续、平稳、健康发展，调整莲池区、竞秀区和高新区购房政策，暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房，暂停向拥有主城区1套及以上的非本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。调整差别化住房公积金贷款政策：居民家庭在主城区购买首套普通住房(首套普通住房系指居民家庭名下无住房，且无商业性住房贷款或公积金住房贷款记录)，申请公积金贷款最低首付款比例不低于30%；拥有1套住房或有商业性或有公积金住房贷款记录的居民家庭，在主城区再次购买普通住房的，申请公积金贷款最低首付款比例不低于60%。暂停向使用过2次及以上住房公积金个人住房贷款的职工发放住房公积金个人住房贷款。暂停异地住房公积金个人住房贷款。认房认贷有贷款记录的非本市户籍家庭&&首次购房首付不低于60%意见还提出完善差别化住房信贷政策：在主城区无住房且无商业性住房贷款、公积金住房贷款记录的本市户籍居民家庭，在主城区首次购买普通住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%；在主城区拥有1套住房或有商业性住房贷款记录或有公积金住房贷款记录的本市户籍居民家庭，在主城区购买普通住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于50%。在主城区无住房且无商业性住房贷款、公积金住房贷款记录的非本市户籍居民家庭，在主城区首次购买普通住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于40%；在主城区无住房，但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的非本市户籍居民家庭，在主城区首次购买普通住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于60%。对在主城区购买第3套及以上住房的居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。对引进的外来人才、取得居住证且自申请购房之日起前2年内在保定市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)的非本市户籍居民家庭，凭有关证明文件参照执行本市户籍居民家庭购房信贷政策。保定此次调控针对主城区，即莲池区、竞秀区、高新区。此前保定辖下涿州市以及涞水县已经出台了限购政策。&今年3月1日，河北保定辖下的涿州市出台楼市限购政策规定，对非本市户籍居民且有连续缴纳社会保险或个人所得税一年（含）以上证明家庭，限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。3月2日，河北保定辖下的涞水县出台楼市限购政策规定，非本地户籍居民家庭限购1套房且首付不低于30%。同时在涞水购房需到房管局开具准购证明，开发商凭准购证明与购房人签订购房合同和网签备案；本地户籍居民购买第二套住房首付比例不低于60%。长沙调控昨日宣布区域性限购政策&&非本市户籍家庭限购1套新房18日，长沙市政府宣布实行区域性住房限购政策，非本市户籍家庭限购1套新房，购买首套商品住房首付比例不低于30%。长沙市限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县（限长沙经开区、星沙区域）。具体限购政策为，暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：湖南省外户籍家庭凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明，限购1套新建商品住房；属于湖南省、长沙市、长沙市各城区引进人才和公务工作调动的湖南省外户籍家庭，凭有关部门证明限购1套新建商品住房；长沙市外湖南省内户籍家庭限购1套新建商品住房。长沙市还将实施差别化住房信贷政策。对在限购区域内购买商品住房申请商业性个人住房贷款的购房家庭：购买首套商品住房首付比例不低于30%；拥有1套住房且相应贷款已结清的户籍家庭购买第2套商品住房，首付比例不低于35%；拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第2套商品住房，首付比例不低于45%；暂停发放第3套及以上住房的商业贷款。对在限购区域内购买商品住房申请住房公积金贷款的购房家庭：购买首套住房首付比例不低于20%；拥有1套住房且相应贷款已结清的户籍家庭购买家庭第2套住房首付比例不低于35%；暂停发放家庭第3套及以上住房公积金贷款。效应显现三亚楼市“降温”显著&&部分楼盘看房者寥寥无几17日，北京、石家庄、广州、郑州相继出台楼市限购限贷政策。而进入3月以来，已有南京、青岛、南昌、三亚等10余城市的楼市调控“加码”。此轮房地产调控“小高潮”中，扩大限购实施范围、提高房贷门槛，是多个城市采用的措施。随着多地政策的出台，限购效应迅速显现。南昌市新规实施一周来，市场呈现“量价齐降”态势。根据中国指数研究院的数据，南昌市一周内新房住宅成交489套，环比下跌62.2%；全市住宅成交价格继续下探至每平方米8632元，环比降幅进一步扩大为7.4%。南京市的新房认购量，则经历了“过山车”式的暴涨暴跌。15日政策出台当晚，新房认购量迅速飙升，最终当日认购量定格在563套，比前一天暴增361套。16日新规实施当天，认购量又猛跌到140套，与平时200套左右的认购量相比，也有明显下滑。计划售房的南京市民沈先生17日一大早接到中介的电话，买家以“限购后市场走向不明确”为由拒绝了交易。由于尚未签订意向协议，沈先生也只能笑笑作罢。“去年房价最高峰的时候，这套房子可以比现在多卖20万，限购范围扩大到二手房后还会受影响，只能再看市场反应了。”沈先生说。“新一轮限购限贷后，投资性购房者的行动更谨慎了。”南京一家房地产中介公司的置业顾问吴伟说，总体而言，限购对于刚需购房者特别是首次置业者是利好消息，因为有两套住房的居民购买二手房也受到了限制，不过就此预计近期二手房交易会受到一定影响。江西赣州某单位职工杨海芳原计划近期在市中心购置一套大三居，春节后前前后后看了七八套房源，但14日晚，赣州也首次出台房地产调控意见，而她所中意的中心城区地段恰好位于限购区域内，她的购房计划也只得改变。记者在三亚实地走访发现，新规出台后，市场“降温”显著。在部分楼盘和房地产服务中心里，看房者寥寥无几。一些房产中介和销售人员表示，在三亚购房的外地投资者较多，限购政策对这部分购房者限制明显，跟春节前后相比市场冷清了不少。政策走向因城施策仍然是大趋势&“稳旧遏新”是重点数据显示，去年下半年房地产调控政策实施以来，热点城市的楼市调控有了些效果。以南京为例，根据南京房管局提供的数据，住房认购量从去年9月的1.45万套逐月下降，至今年2月认购量不到3000套。而去年房价过快上涨期间，南京市月住房认购量曾达到1.74万套的高峰。尽管一些城市楼市里抢购、抢售和投机炒作的势头得到抑制，但大量购房，特别是投资需求被挤到热点城市周边的三四线城市，以及热点城市之外的部分二线城市。记者发现，滁州市、嘉善县、涿州市、涞水县等多个位于热点城市周围的三四线城市，也在此轮调控中。南京一家知名房地产企业负责人也表示，此轮楼市限购可以看做是去年限购政策的深化和延续，是对热点城市、热点区域限购政策的“加码”和“打补丁”，也是对热点城市挤出效应造成的局部过热的针对性调整，其目的是稳住旧热点、遏制新热点。有些业内人士认为，总体上看，已“加码”调控的一二线城市，在政策上出现松动的可能性很小，三四线城市或将成为今年楼市的亮点。如何促进三四线城市房地产市场平稳健康发展，也将是今年房地产工作的重点之一。同策咨询研究部总监张宏伟表示，从调控政策走向看，因城施策仍然是大趋势，此轮调控已经表明，不仅是一二线城市，三四线城市也已开始因城施策，“既要按照 去库存 的政策要求，促进一些三四线城市楼市 活 起来，又要避免一些三四线城市楼市 过火 。”专家认为，政策对市场的短期影响较为明显，但从长期来看，短期内被限制的购房需求可能在政策放松时迅速反弹。因此，要促进房地产市场健康发展，还需着眼长远，完善各地多层次住房体系建设，切实采取措施为房地产行业“去杠杆”，促进购房回归居住属性。整理/记者&黎史翔&综合新华社15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格2月变动对比城市&新建商品住宅价格环比指数2月&&&1月北京&&99.9&&100.0天津&100.4&&99.7上海&&100.2&&99.9南京&&99.9&&99.8无锡&&99.9&&99.5杭州&&99.8&&100.0合肥&&99.8&&99.9城市&新建商品住宅价格环比指数2月&&&1月福州&&100.0&&99.7厦门&&99.9&&99.8济南&&100.0&&99.9郑州&&99.7&&99.8武汉&&99.8&&99.9广州&&100.9&&100.6深圳&&99.4&&99.5成都&&99.6&&100.0国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，15个一线和热点二线城市中10个城市新建商品住宅价格环比下降；2个城市持平；其余3个城市环比涨幅均在1%以内。与上年12月相比，12个城市新建商品住宅价格下降；2个城市持平；1个城市上涨。数据来源：国家统计局近期实施新一轮地方楼市限购、限贷等调控政策的市、县、区：三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区、北京、石家庄、郑州、广州、长沙、保定
(原标题：第24城今出台限购令)
本文来源：法制晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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[来源]：新闻网
　　摩西(笔名)资深媒体人，前《魅力中国互联网+》杂志副主编，从事媒体行业十一年;今日头条、天天快报、搜狐等多家媒体平台专栏作家，角度独特，写作风格犀利，擅长撰写行业观察类和专题类题材。
　　代表作品：《一只虾赔上“好客山东”实在太贵》、《酒店业观察：中国中端酒店迎来短兵相接》、《马云让阿里巴巴走向“丐帮”化》等。
　　(文/摩西)如今，凡是带着“地产”这两个字，似乎总能引发热议，大到国家政策调控，小到楼盘价格波动，都能引发无数话题。“地产”已经与大多数人的生活挂上了钩。全球经济复苏缓慢，楼市新调控政策不断收紧的背景下，被寄予厚望的商业地究竟是地产市场的一颗毒药，还是能够解开困局的一粒解药呢?
　　隐忧：增长过快引发忧虑
　　国家统计局数据显示，截至3月末，我国办公楼待售面积达3788万平方米，同比增长11.6%;商业营业用房待售面积达16014万平方米，同比增加6.2%。供应量依然呈现上升局面，但需求量开始走下坡路，供大于求的现象成为趋势。
　　此外，伴随着互联网+新行业的强势崛起，一向稳如泰山的地产，尤其是商业地产行业面临不小的冲击。
　　国内外地产的区别
　　任何国家，房地产业都是关乎民生的支柱产业，其走势和动荡，表现着该国的经济情况。从日本“失去的二十年”、美国的金融危机，都是以房产和次贷为导火索呈现出来的。自上海申博成功之后，房价一路猛涨，居高不下，人人高呼地产泡沫严重，似乎我们正面临日本、美国的前车之鉴。为此，国家推出一系列限购政策，自2016年以来，推出史上最严苛的限购政策，该政策以一线城市为导向涵盖周边城市，力度不可谓不大。
　　然而，我国地产与国外毕竟有所不同，其最核心的不同是土地所有权。众所周知，我国土地所有权是归国家所有，在购买房屋之后，房屋的产权归个人所有，而土地只能获得使用权。一般来说，居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年。
　　抛开土地所有权，只从房屋的自身价值来看，房屋实属消耗品，房屋使用的时间越长，其结构、装修的老化等价值逐年降低，从这点分析，房屋与汽车并无不同。真正让地产价值提升的是土地升值。在美国、欧洲等地区，土地买卖是合法化的，一旦购买了房屋，整块土地，从地下到领空1000米都是个人所有。在中国，却是另外一种情况，因为土地归国家所有，只拥有使用权，因此绝大多数的国人其实都只是租客。
　　在中国，房屋是贬值的，增值的是土地，这是我国地产的本质，而这些一目了然的事情往往会被开发商们偷换了概念。
　　中国商业地产的罪与殇
　　在国外，商业地产更多是零售地产的概念。商业地产的价值往往超过住宅。然而在中国：相反。这个道理是因为中国土地所有权的关系，导致国人异常重视土地使用年限，除此之外，商业用地的水、电、网、物业费用也是全面超过住宅。
　　国家还赋予住宅所能获得更多利益，如：教学、医疗、户口等一系列的导向，让我们不得不考虑住宅所带来的附加利益。可以说，这诸多背后隐藏的利益叠加，才是房产如此迅猛增长的真正推手之一。
　　然而商业地产在这方面的隐藏利益是无法与住宅相提并论的，所以它的根本属性只是投资!
　　一、实体商业的窘境
　　一铺养三代的说法，可谓深入人心。遥想当年上海七浦路商铺刚刚建成，一个商铺八万元，仅一年的租金就可达到八万，可谓是一本万利。当年的南京路、淮海路，商铺可谓是一铺难求。如今，大面积的商铺倒闭关门，商场运营状况每况愈下，业态都集中在餐饮和亲子教育，零售业凋零得让人惨不忍睹。
　　有人说，是天猫、京东等互联网电商打垮了实体商业店，真的是这样吗?如今，随着各平台和电商的成熟，其运营成本已开始逐渐向线下实体的成本逼近。如今想要在天猫开个品牌旗舰店，没有数十万的投入根本不见成效，而即便你开出来了，如果产品本身品牌不响，销量依然是个问题。而对于淘宝平台来说，虽然入驻没有多大费用，但是没有流量和推荐，店铺会被堆砌在几百页同类产品的搜索栏之后，难以搜索到。而想要让客户找到就必须做推广和优化，以此产生的费用和人员精力，可谓浩瀚。
　　也是为此，O2O、体验式营销等诸多口号在这几年层出不穷，线上线下的结合看起来是王道，但真正做好的，又能有几家?反观那些卓见成效的商业地产，却往往是其他领域的品牌商，于是跨界的呼喊声，一浪高过一浪，可依旧是死多活少。
　　其实，实体商业的窘境，是一个必然，与我国的经济发展路径息息相关，如今，不过是一个转型期，有转型期就会有阵痛感。
　　二、中国实体商业的前世今生
　　在改革开放前，中国是没有商业地产一说的。当时，采用的是国有经济，大部分经济体都是国家所有，国家根据计划统一安排生产，统一安排渠道销售。国家卖给你什么产品，你就只能选择什么产品。那是一个求大于供的时代，因此80、90年代的时候，商铺里的售货员大多都是一副爱买不买的样子。
　　朱镕基总理上台后，中国面临第一次金融大危机，总理积极应对，开放市场化竞争，以浙商为代表的先行者们纷纷开设厂房，以产品为优先，琳琅满目的产品开始铺天盖地地出现在市场，产品、价格，成为了大众关注的焦点，而当时大多数的企业主开设厂房，都是凭借着中国低廉的劳动力成本，为国外知名品牌进行ODM代加工，整个中国经济被激活。
　　有人在关注产品生产，自然就有人关注渠道贩卖问题。于是，易初莲花、家乐福等大型购物超市开始入驻各大城市，从某种意义上来说，这些大型商超，为国人的商业地产打开了思路。这类大型商超除了主力超市的占地面积外，还有一大块商铺面积，他们租赁给了其他的配套店铺，如餐饮、零售等，一个大型商超，往往就是一个覆盖周边社区的商业综合体。通过这样的方式，大型商超实现了运营保障，并迅速在中国打开市场。就像麦当劳老板曾经说过的“你以为我是卖汉堡的，其实我是做房地产的”。
　　除了大型商超之外，各类品牌酒店、百货商场也都如雨后春笋般在中国崛起，13亿的消费市场，让大家感受到了一场狂欢般的饕餮盛宴。
　　由于大型商业地产的投入资金成本太大，通过收租获得回报的时间过长，对于企业的拓展周期拖得太久，开发商开始将旗下部分商铺转售给小业主，以此来获得资金回拢。然而，整体商业的切割，会让整个业态陷入凌乱无章的状态，导致商业的运营陷入困境。为此，开发商、运营商提出了售后返租、统一运营的概念，也由此，中国的商业地产陷入了一个更奇特的环境。
　　三、售后返租，统一运营
　　售后返租的概念一经落实执行，便引起巨大的震荡，至今依然在影响着整个中国商业地产。
　　对于售后返租，我们很难评价其初衷的真伪。平心而论，售后返租极有诱惑力。开发商先将旗下的商业体售卖给小业主，获得资金回拢，然后与业主签订经管协议，统一运管，给予业主商业回报。业主既获得了商铺，又能有专业的运营机构统一招商运营，何乐而不为?遗憾的是，商业地产本身的属性是投资，既然是投资，也就必然会存在风险。售后返租的设想是极好的，尤其是在运营开始的头几年，多数运营商会给出固定投资回报率，可谓旱涝保收。可是租金回报来源于商铺的租赁和运营。开发商或许拥有极强的开发能力，但是在商业运营方面，却未必都是能手。
　　许多开发商在卖完商铺之后，招商却迟迟未能落位，导致商场运营难以为继，陷入僵局，不但租金回报无法保障，商铺也因为整体环境的凋零，价值骤降。小业主们拿不到租金，连商铺想要出手都没人敢要，当真是欲哭无泪。这样的案例在二、三线城市几乎比比皆是，导致许多人一听见售后返租，便皱起眉头。而随着互联网电商的冲击，线下零售越发举步维艰，商业地产开始降温，人们将更多的目光，投向了住宅，宁愿放弃租金回报而追求土地本身的增值价值。
　　地产销售的强暴时代
　　上海地产的疯狂崛起，大约是从上世纪九十年代末开始的。让人记忆犹新的，是当年上海申博成功后，整个上海的房价几乎在一月内翻了个倍!世博会只是一个导火索，真正引起房价暴涨的是巨大的人口居住需求，也就是刚需。
　　一、吸血政策
　　上世纪九十年代末，大量的外来人口涌进北上广深，当时正是市场经济发展的调控和跃进时期，各大城市需要大量的劳动力来促进发展。人口的骤增，导致对房产需求的急速膨胀。
　　评估一个城市或地区的房价浮动，主要是关注人口的增减。人口持续增长的城市和地区，其房价基本没有大幅回落的可能性，相反那些人口持续输出减少的地区，其房价即便维持在高纬度的区域也随时可能暴跌回落。看一看那些三、四线城市的鬼城和那些烂尾楼，几乎无一不例外。在楼市全国上涨的情况下，没有人口基数做支撑，注定是无根的浮萍，随时会沉落。
　　二、刚需时代
　　在本世纪初，中国的一线城市，只要是开发商造好的住宅，几乎不出几个月，就会售罄一空。一切都因为那两个字“刚需”。
　　在那个时代，什么地产营销、地产策划，几乎都可以忽略不计，大家的方式基本都是以野蛮粗暴而著称。策划随便出几个方案，随便拉几支营销队伍，都能把项目迅速售罄，每个地产人走路都是趾高气扬，仿佛一伸手就能翻云覆雨，将时代的需求打造成了自身的光环。
　　在那个时代，我们可以看见，几乎所有住宅盘的出街画面和广告说辞都是千篇一律的，有个土堆就是山景房，有条水沟就是河景房，离开地铁5公里都能是交通便捷，附近有个超市就是生活配套齐全等。
　　在“刚需”决定一切的时代里，一切营销手段只是模板化的传输。
　　三、中介代理、分销、电商的崛起
　　开发商在享受房产人口刚需红利的同时，中介机构也开始大幅崛起，我爱我家、中原地产、21世纪等中介机构铺天盖地增设门店，而以易居、同策为代表的代理机构，更是一飞冲天，共同参与着这场地产的饕餮盛宴。
　　而随着项目开发越来越多，开发商们逐渐意识到酒香也怕巷子深，于是乎，地产分销异军突起。根据统计，在2015年，成都的整个地产销售中，几乎有70%以上都是通过分销完成的，营销的占比不足三成。如今的许多楼盘，如果离开了分销，根本不知道该如何进行销售。与营销相比，分销的方式要简单得多。只要制定好分销佣金比例，自然会有分销公司源源不断地带来客户。一家分销不够?那就两家，三家。
　　而随着房地产市场火热以及互联网时代的崛起，电商也开始孕育而生，加入到渠道争夺战之中。
　　不管是电商也好，分销也罢，整个渠道的重要性已经越来越明显，而针对于那些不知名品牌的开发商，很多时候，除了使用渠道分销之外，已经没有更好的办法来对楼盘进行销售。
　　根据最新的地产政策，上海等城市已经开始逐步取缔多家分销的代理方式，分销渠道的规范化将越来越受到关注，而独家代理则需要代理商具有更强的实力和人员。一方面，开发商开始自己组建营销团队的趋势越来越明显。另一方面，通过吞并与整合，分销团队和公司开始逐步整合行动。案场与渠道，这两个环节的专业化和细分化会越来越明显，以往营销盘中置业顾问兼直销销售的情况，未来会逐渐变化，让案场的归案场，渠道的归渠道。
　　商业地产畅想曲
　　地产集消费和投资双重属性于一身已经很多年了。“房子是用来住的，不是用来炒的!”这句话代表着地产的这两个属性将会剥离，而剥离的具体形式，则是让住宅回归消费居住，让商业地产的投资属性更纯粹。作为中国主要投资渠道之一，商业地产具有非常巨大的作用和潜能，当商与住的逻辑和关系分得更清楚之后，其本身的产品投资潜力也会逐渐凸显出来。
　　一、商业地产是一种投资性质的金融产品
　　首先我们必须认清楚，业主们购买商业地产的本质：属于投资行为。地产和股票、汇率的关系息息相关，可谓牵一发而动全身。随着银行利率和汇率的持续低迷，国人投资理财的概念逐步增强，前几年P2P互联网金融如雨后春笋般崛起，疯狂一时，可是其结果，却和骗钱、诈骗等诸多行径绑在了一起，许多P2P机构号称是国资委背景，有银行为其做举荐，有的年利率甚至高达12%以上，可结果，却是卷钱跑路。
　　与P2P相比，商业地产金融则要好得多，最起码，是有实实在在的产权证在手里的，地价也是连年上涨，风险系数无疑要小一些。不过风险小，不代表没有，售后返租在外省市饱受非议，本身就说明了任何投资都是有风险的。想要最大限度地降低风险，确保收益，必须从以下几个环节来看：
　　1，商业体的地段。对于线下实体来说，地段是永恒不变的第一法则，再好的业态，再漂亮的建筑，如果地段不对，就没有价值。因此，商业的抉择，首先要看地段，包括：该区域的常住人口、流动人口、旅游人口、轨道交通、商业配套等等。
　　2，同质化竞品的情况。再好的地段，若是同类型的竞品太多，一定会影响项目的客流。一般来说，商业体的最佳辐射直径在方圆三公里范围内，该范围内的竞品越少，项目的影响力和客群就越稳定。
　　3，品牌业态是否与周边消费需求相吻合。品牌业态的定位，决定着商业体运营的发展，业态不是以一味超前新颖为基准，而是必须符合周边消费者的实际需求，最大程度化满足其消费和生活所需。一般来说，如果有知名的招商运营品牌商来运作，在这些环节上就会可控得多，对于小业主来说，其本身就是有力的保障。
　　4，开发商的信誉。开发商的信誉度十分关键，从其以往其他项目经营的状况，可以预估到项目实际运营的状况。一般来说，有大品牌背景的开发商，其运营基本比较规范，信誉也可以得到保障。
　　5，经管条件。给予多少返利，有没有固定回报率(尤其是开业的前几年)。
　　二、跨界商业地产与IP化
　　2016年，上海最著名的商业地产项目是哪个?迪士尼。迪士尼是商业地产出身吗?不是，但是迪士尼乐园可以算是全世界最著名的商业地产项目。来到迪士尼的酒店居住，一千多一晚，你不会嫌弃它不值，因为有整体迪斯尼文化做背书。当文化融入到地产的时候，他所能引起的变化是无法想象的，带动了整个产业链的复苏。
　　如果说迪士尼的品牌太强，无法比拟的话，让我们看一个近一点的例子：作为大陆第一个诚品书店，苏州诚品书店在开业，两端塔楼开卖公寓，一侧是70年住宅，售价6万/平，一侧是商业酒店式公寓，售价4万/平，而在诚品售卖的同时，周边金鸡湖的售价是2万/平。
　　那么，我们要问一句：为什么地产商只能卖房子?为什么品牌商不能卖房子呢?再衍生多问一句：如果你要打造商业体，你是该找万科合作，还是会去找环球影城?
　　三、定位的可行性
　　随着90/95后的崛起，个性的需求已经开始被放大。招商再也不是某家知名招商机构、或者某个领导一拍脑袋就能决定的，而是实实在在地听取周边消费者的真实意愿，与他们产生用户黏性。实实在在的做到以人为本。
　　这里举例说明几家比较有意思的商业地产：
　　1、日本的难波公园，以体育为主题，在商场顶部设置跑道和网球场，他们的目标群体，是下班后的上班族，为他们提供健身休闲的所在;
　　2、深圳，去年推出了全国首家医疗主题的商场，小毛小病到医院看病麻烦?来商场吧，环境好，配套好，不用和那么多病人挤一起;
　　3、阿拉伯半岛，因为缺少水景，商场干脆在顶楼做了一个人造海滩，可以尽情冲浪，想象一下这对缺水民族的诱惑力;
　　4、紧靠迪士尼附近唯一的商业体，绣云里弄起了海派建筑文化，搞来了最美客栈老板娘。
　　消费者是人，是个体。考虑到差异化的存在，未来商业地产必定是二次市场细分的战场。“有些时候毒药用好了就是解药，有些时候解药吃错了就是毒药”在目前略显复杂的大环境下，商业地产这一被寄予厚望的行业究竟是毒药还是解药，还是要看从业者们的智慧了。(文/摩西)
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[作者]：摩西
[选稿]：幽幽
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