“营改增”要来了，房价究竟是要涨还是要跌？
来源：观察者网
原标题：“营改增”要来了，房价究竟是要涨还是要跌？
　　“营改增”终于要来了！3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点，此前两会上，总理已在政府报告中明确提出，从今年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业全面纳入营改增试点范围，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保税负只减不增；稍后的3月13日，国家税务总局局长王军再次重申了这一点，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。　　该消息公布后立刻引发广泛讨论。或许对于很多普通人来说，最大的疑问是：　　营改增，可以吃吗？二手房交易税到底是降了还是升了？　　什么是“营改增”？　　为了弄清这一系列问题，让我们先翻下词典，看下营业税和增值税的定义是什么。　　营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。　　增值税，是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。　　好吧，双方的差别很明显了：营业税的征收基数是全部营业额，从产业链的角度来说，其中的每家企业都需要按销售总额缴税，这当中就会存在一个重复征税的现象；而增值税则是对各个流通环节中新增的价值进行征税，也就是在缴税时，扣除了上一环节已征税款，解决重复征税的问题。因此“营改增”是我国目前税收改革的重要方向。　　目前，建筑业和房地产业适用税率为11%，金融业和生活服务业适用税率为6%。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。　　而在现行的房产交易中，税费主要包括契税、城市维护建设费、教育附加费、个人所得税、交易手续费、合同印花税、营业税、土地增值税等税种。征收办法则是：对于购房超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税（北上广深暂不适用此政策）。目前房地产的营业税主要按5.6%来征收。　　“营改增”，个人二手房交易税费到底是增加了还是减少了？　　因此，对于房产交易而言，对于“营改增”最直白的描述就是：　　买卖二手房无需再考虑是否满2年了！缴税基数由售价变成差价了！　　的确，“营改增”以后，房产交易无需考虑是否满2年了，因为反正都是按照增值部分计算。甚至在一些涨幅不大的城市，由于房产没有增值，一分钱税款都不用交了。即使缴税，差价总比售价低吧？“营改增”看起来既可以让大家不用等两年再卖房，又减低了税负，可实际并没有这简单。实际缴纳的税款是增加还是降低减少，本质上要看进项税额能否得到抵扣来决定，也就是房价的增幅：　　假定住宅的转让价格都是300万元，增值税率暂且定为目前建筑业和房地产业适用税率11%，且不考虑免征等因素，那么按照目前营业税征收的5.6%税率来计算，共需交纳16.8万元营业税。　　而在“营改增”之后，则需要考虑销项税额(纳税人销售货物或应有税项所承担的增值税税额)和进项税额(纳税人购进货物或应税劳务所承担的增值税税额)，我们来做个小学算术题：　　假设购房者购买时房价为100万元，则这个时候的进项税额为100/(1+11%)*11%约为10万元；而销项税额为300/(1+11%)*11%约为30万元，也就是说增值税税额约为20万元。　　假设购房者购买时房价为200万元，则这个时候的进项税额为200/(1+11%)*11%约为20万元；而销项税额为300/(1+11%)*11%约为30万元，这个时候的增值税税额则约为10万元。　　从这个例子中我们可以看到，税费是否增加首先取决于税率，但更重要的是你房子增值的幅度。卖房赚钱的钱越多，就需要交纳更多的税款，而房屋增值小的则可以少交纳。“从税收角度来看，“营改增”能有效地调节二手房持有者的相关经济利益。　　事实上，“营改增”对于那些涨幅巨大的一线城市房产长期持有者而言，反而是一个不怎么好的消息，因为当年房产的购入价格极低，增值部分巨大，如果按照11%来增收增值税，那么房主所将要缴付的税款也会达到一个惊人的地步。　　当然，11%只是目前建筑业和房地产业的增值税率，未必就一定是未来的二手房交易的增值税率，考虑到李克强总理定下营改增税负只减不增的定调，因此极有可能在税率的设计上会有所考虑，未来的税率也不一定是11%。而目前房产交易中的营业税现行优惠政策，也有望平移到未来的增值税之中。　　“营改增”，房价会降吗？　　我们已经知道了，“营改增”确实关我们的事，二手房交易税负的增减取决于当初房产的购入价格。那么换上一个更刺激的问题？　　“营改增”对于新房有何影响，房价会降吗？　　目前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。“营改增”之后，增值税率暂且定为目前建筑业和房地产业适用税率11%，和个人二手房一样交易一样，虽然税率上升，但是抵扣后的税费大大降低了。作图：链家网　　房企乍看起来从“营改增”中获利颇丰，因为计算出增值税进项税额进行抵扣，意味着企业造房子(或购入房产)的成本大大降低了。　　而税收成本下降势必对开发商整个成本的下降也起到有利作用。去年以来，虽然一二线城市楼市火爆，但是三四线楼市去库存压力山大。　　在部分城市，有些开发商都是按照成本甚至低于成本在销售楼盘，如果此时成本下降，那么相应的降价空间也会加大。　　不过这张利好的支票却并非每个房企都能兑现，因为“营改增”减负的核心是要拿到上家的发票进行抵扣，但在我国实际的建筑行业中，部分类似砂、土、石料(一般为纳税人销售自产的货物，没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票)、部分农民工劳务(部分小微劳务公司或农民工提供零星劳务产生的人工费，没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票)的支出由于无法实行进项税扣除，因此无法享受到这一利好。必然导致相关企业的成本上升，并最终转嫁给开发商。　　此外，“营改增”对一些早已完工但滞销的楼盘而言，也不是一条好消息。　　因为可能由于当初原始物料发票已经无法取得，因此无法进行进项税抵扣，只能面对税率的升高(不管最终增值税率定多少，高于营业税率几乎是必然)，多缴税款。不过，相信这些问题在政府出台“营改增”时会有所考虑。　　目前来看，“营改增”对于房地产企业来说，确实是个重大利好，这一利好将来还有望向整个产业链扩散，并促使整个产业链在价格上进行一定的调整。这一改革还有望推动更多企业去投资房地产物业，并促使企业更多地考虑推出针对普通人的低利润住宅(进项税固定，利润越高，缴税越多)，可以说，对整个中国楼市有着积极的影响。　　不过，决定房价的始终是供求需求，而不是成本。房价的高低始终由市场来决定，指望“营改增”使得房价大幅降低恐怕也只能是一个美好的幻想。
(责任编辑：王蕊 UN663)
&&&&&&</div
检讨抗灾路径依赖，既不在天灾中竖英雄也不忘在人祸中悲悯苍生…[]
　　　社论：
也是所有领域包括政治都需要遵守的准则…[]
客服热线：86-10-
客服邮箱：共享“国民红利” 外企尝到“营改增”甜头
　　新华网南京5月2日电 艾欧史密斯（中国）投资有限公司首席财务官托马斯J．巴太尔说，去年以来，中国政府展开了近年来最重要的税制改革项目之一&营改增&，这项税制改革的意义不只是税制简并，更重要的是其明显的减税效应，有利于增强市场活力。
　　统计显示，自去年10月到今年2月，全国超过100万个纳税人参与了营改税项目试点，企业减负550亿元以上。
　　&对于博西华电器有限公司，在2013年仅国际服务外包业务因为增值税改制就可为公司节省税务成本人民币1100万元左右。&博西华电器（江苏）有限公司财务总监齐虹波说，截至目前，&营改增&已经为公司减少了500万元的税务成本。
　　&&营改增&对我们公司的影响也非常正面。&艾欧史密斯（中国）热水器有限公司首席财务官朱军说，公司在技术服务出口、广告费用、仓储等业务上都受到了&营改增&有利影响，有效地降低了企业税负。
　　记者了解到，仅江苏地区，&营改增&试点纳税人中外资企业共计4660户，6个月累计缴纳增值税4．84亿元，实现销售收入201．21亿元。
　　江苏税务部门相关人士表示，从目前试点情况看，外资企业应对营改增的态度明显比内资企业还要积极，他们及时提出方案，主动和税务部门沟通，以采取相应的措施，调整企业的经营方式，应对改革带来的变化。
　　采访中，多数外商坦言，他们最关心税制变动对其影响几何？以前对他们的优惠政策是否依旧？而在&营改增&过程中，他们是否能与中国本地企业一样享受到相关优惠？
　　&事实上，中国的&营改增&税制改革对待所有纳税人一视同仁。&南京市经济技术开发区国家税务局局长李红军介绍称，截至目前，开发区内805家企业纳入试点范围，享受国民待遇，营改增后，试点企业整体税负较改革之前下降了1．08个百分点，税负变动幅度达29．11％，惠及企业770家，税负下降面达95．65％。
　　&同时，&营改增&加速了生产性服务业从制造业分离的进程，促进了服务业的专业化发展。比如，增值税中的免税政策可以鼓励境内外知名服务外包企业落户南京，扶持像博西华、艾欧史密斯这样的服务外包企业做大做强，吸引集聚高端人才，构建企业完善的人才保障体系。&李红军说。
复制链接】【
转发邮件】【
搜索更多 营改增
生产性服务业建安企业应对&营改增&影响的策略分析_论文_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
建安企业应对&营改增&影响的策略分析
中国最大最早的专业内容网站|
总评分0.0|
试读已结束，如果需要继续阅读或下载，敬请购买
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢
您可以上传图片描述问题
联系电话：
请填写真实有效的信息，以便工作人员联系您，我们为您严格保密。全面深化改革1年：营改增继续扩围 助推经济转型
来源：央视网
　　央视网消息(新闻联播)：营业税改征增值税是我国财税领域的一项重大改革，这一改革在2014年又推进到了新的水平，更多的企业得到了新的发展机遇。
　　浙江进入营改增试点后,发展最快的是文化创意类企业，光企业数量就净增4万多家，产值规模增加约一百亿元。
　　记者来到一家动漫公司，发现这里正在制作的主打动画片，人物创意居然来自台湾漫画家蔡志忠。一问才知道，他们重金聘请了蔡志忠作为这部动画片的总导演。
　　在一头一尾之外的动画衔接处理等业务，由于附加值较低，全都交给了专业动画制作公司去完成。而在营改增之前，这些业务全都是由公司自己承担的。如果是花钱找其他企业做，对方的报价里包含着一笔营业税，而公司最后又要按照卖出动画片的价格全额缴纳营业税，等于同一部分收入交了两次税，
　　而营改增后，他们只需要承担动画片在本公司增值部分的税款了，转包现在变得很划算。
　　动画制作业务转包走了，公司原来的动画制作部门岂不是没事干了?没有，公司把这些动画制作人员整合进了一个专门的动画制作公司，从原来只围绕集团的业务转，改为干更挣钱的3D动画。这不，他们刚刚签下了一个近700万元大单，为中国水利出版社制作3D系列动画片《中华治水故事》。
　　在浙江，新增加的公司中有很多都是原有企业分拆出来的。经过一年多的发展，发挥出了一加一大于二的效果。就拿中南卡通来说，整个集团公司的营业额和利润一年来都增长了30%以上。
　　2014年是营改增推进的关键一年，铁路运输、邮政业和电信业分别在1月和6月纳入营改增。在2014年的改革中，税负一度普遍增加的交通运输企业受益最大。
　　京铁物流公司从2012年9月作为运输企业进入营改增试点，他们的大部分业务都是通过铁路运输的，由于当时铁路没有进入营改增，他们无法获得足够的增值税抵扣，因而税负一度大幅增加，2014年1月铁路行业纳入营改增后，尽管他们的营业额大幅增长，但税负仍然迅速地降了下来。
　　电信业2014年6月纳入营改增后，更是惠及几乎所有营改增企业，因为电信费用每个企业都有，基本都可以抵扣税款了。
　　按照规划，2015年，建筑安装和房地产业，金融业，生活服务业，都将纳入营改增范围。全面营改增实现后，我国各行各业都将迎来全新的发展局面。
　　营改增的本质就是结构性减税，给企业减负担，为经济添活力;减少重复征税环节，也是鼓励服务业等第三产业发展，为增加就业岗位提供蓄水池。营改增，就好比润滑经济转型的齿轮，运转起来更健康，经济爬坡转型也就更轻松。改到位、铺得开、能见效，营改增这一仗打得漂亮，负重前行的中国经济，就会迎来真正的新常态。
(责任编辑：un658)
&&&&&&</div
中国人哪来这么多钱？[]
主演：黄晓明/陈乔恩/乔任梁/谢君豪/吕佳容/戚迹
主演：陈晓/陈妍希/张馨予/杨明娜/毛晓彤/孙耀琦
主演：陈键锋/李依晓/张迪/郑亦桐/张明明/何彦霓
主演：尚格?云顿/乔?弗拉尼甘/Bianca Bree
主演：艾斯?库珀/ 查宁?塔图姆/ 乔纳?希尔
baby14岁写真曝光
李冰冰向成龙撒娇争宠
李湘遭闺蜜曝光旧爱
美女模特教老板走秀
曝搬砖男神奇葩择偶观
柳岩被迫成赚钱工具
大屁小P虐心恋
匆匆那年大结局
乔杉遭粉丝骚扰
男闺蜜的尴尬初夜
客服热线：86-10-
客服邮箱：首页>试点工作