想买二套房？不如先还清贷款再按首套来贷更划算
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　　4月11日，在等待了10天的时间后，中国人民银行南京分行在其官方网站上发文正式明确了江苏省的金融机构二套房首付比例标准，苏州二套房商贷首付最低为四成半。对于苏州人来说，以一套200万元的二套住房为例，之前购买需要首付六成也就是120万元。如今降低到首付四成半后，首付就变成了90万元，首付门槛较之前下降了30万元。
　　目前二套房是如何界定的?
　　1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房算首套房，若贷款未结清则算二套;
　　2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时贷款认定为二套房以上;
　　3、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例;若贷款未还清则算二套房以上。
　　为什么南京苏州不是四成首付?
　　一名国有银行个贷部负责人表示，将南京、苏州这两个地方的政策设置得比央行的政策更紧一些，可能与考虑到这两个地方的房价近期还在涨、应该稳一稳有关。“江苏区别对待不同的城市，就是按照分类指导的精神。”南京房地产建设促进会秘书长张辉认为，对于南京和苏州的二套房买房人来说，5%的首付门槛影响面并不算大，而同时也能反映出南京和苏州楼市较其他城市要健康，预计政策落地之后市场回暖的趋势确立无疑。
　　买二套房前尽量把首套房贷还了
　　市民张先生名下有一套住房还剩下40万元的贷款没结清，最近又看上了一套标价300万元的房产。而他手上有135万的资金，他是该将贷款还清，以三成首付重新买房，还是直接将135万元作为二套房的首付?
　　某国有银行的工作人员建议，还清贷款当做首套房来买对购房人更划算。“可以算一笔账，从135万中拿出40万还清名下的贷款余额，还剩下95万，完全可以满足300万房产的三成首付要求。这种情况下，可享首套房的利率，现在不少银行在基准上打9.5折。”而如果不结清名下贷款，135万作为二套房的45%首付后，就只能按二套房利率来执行，最低是基准的1.1倍。
　　首付门槛降低利好去化库存
　　对于这次的新政正式落地，苏州业内普遍看好未来的楼市。“原来市场这个窗口一直没有打开，今年会有一个比较大的改善需求的窗口打开。这个推进的力度，让大家看到了市场稳定也是一个必然。”吴中地产集团总裁曾昌宇表示。
　　“苏州二套房商贷首付比例最低四成半是符合苏州实际情况的，苏州作为1.5线城市，经济发展能力较强，同时对外来人口吸引也较大，政策的出台对于去化库存具有利好，未来成交会上涨，尤其是改善需求方面，”苏州大学商学院经济学教授沈健表示，这是政府体现分类，防止一刀切的做法，“具体情况需要具体分析，虽然对苏州来说首付比例要稍高一些，但符合苏州的情况。这是政府统筹兼顾的成果，对苏州来说效果会更好，不会让房地产市场井喷发展，同时利好去化库存。”
　　本报综合
(责编：陈亚萍)
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<em id="authorposton15-12-30 09:59
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各位大神，本人在郊区有套房，但比较新，现在卖税太高，想还清贷款后做抵押买学区房，问了银行说不能做，但绿中介说可以找银行做，包装一下，大家觉得靠谱吗？有没有做过的？
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<em id="authorposton15-12-30 10:15
不清楚，银行为什么说不能做？
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<em id="authorposton15-12-30 10:45
心如止水198511 发表于
各位大神，本人在郊区有套房，但比较新，现在卖税太高，想还清贷款后做抵押买学区房，问了银行说不能做，但何必呢，抵押贷款是禁止用于买房的，也就是如果做就本身是违法的，银行会让你做一些假合同以证明你抵押贷款是用作其它事情，被查了银行没责任。而且抵押贷款的利息高，还不如直接二套房贷合适，现在利息低
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<em id="authorposton15-12-30 11:07
同疑惑，为什么不买二套呢，利息还低。难道lz是外地户口？
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<em id="authorposton15-12-30 11:08
抵押贷款最多只能贷款10年，到时候还款压力会很大。
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<em id="authorposton15-12-30 11:11
抵押贷款不允许用于投资不动产&&跟你用啥做抵押物没关系
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子曰诗云话幼教 发表于
何必呢，抵押贷款是禁止用于买房的，也就是如果做就本身是违法的，银行会让你做一些假合同以证明你抵押贷款首付不够啊，抵押了凑首付
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<em id="authorposton15-12-30 11:50
fairholy 发表于
同疑惑，为什么不买二套呢，利息还低。难道lz是外地户口？北京户口，首付不够，商贷也不是想贷多少就贷多少的
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<em id="authorposton15-12-30 11:51
神仙钟 发表于
不清楚，银行为什么说不能做？银行不允许抵押贷款再买房
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<em id="authorposton15-12-30 11:52
fairholy 发表于
抵押贷款最多只能贷款10年，到时候还款压力会很大。是的，抵押贷款用来凑部分首付，再接着商贷
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<em id="authorposton15-12-30 11:54
可以的，你上水木看看吧，有不少代理能办这个业务， 申请下来的款不允许投入房地产，但是代理会给你包装一下。
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心如止水198511 发表于
是的，抵押贷款用来凑部分首付，再接着商贷你都抵押凑首付了，这么办手续一堆，你代价太大了
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<em id="authorposton15-12-30 14:50
子曰诗云话幼教 发表于
你都抵押凑首付了，这么办手续一堆，你代价太大了首付差不太多，本来想用消费贷，但只有三年还款期限，压力太大
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<em id="authorposton15-12-30 14:51
luckzoom 发表于
可以的，你上水木看看吧，有不少代理能办这个业务， 申请下来的款不允许投入房地产，但是代理会给你包装一 ...这样代理比中介靠谱？
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<em id="authorposton15-12-30 14:56
代理就是中介，一个意思而已
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　　　　首套房还清公积金贷款买二套房可再申请》》》》 　　记者在采访时了解到，很多买家都存在“只能申请一次公积金贷款”的误区。据广州市公积金中心介绍，市民如果购买第一套房时申请的是公积金贷款，买第二套房时仍可以申请公积金贷款。不过，要求必须在第一套房的贷款全部还完的三个月之后才可以申请。　　如果第一套房是用商业贷款买的，即使在还款期，同样可以申请公积金贷款买第二套房，但能否获批需要看买家的资质和还款能力。因此，如果买家想要在首套房继续供房的同时，申请公积金贷款购买第二套房，那么第一套房就不能使用公积金贷款。　　信用有问题　　公积金贷款就无法申请
　　据了解，由于现在楼市成交以刚需为主，而这部分买家大部分都会选择公积金贷款。在放款时间上，在资料齐备的前提下，公积金贷款从申请到最终放款，需要一个半月左右，而商业贷款的放款时间也在1-2个月。可见，两种贷款方式在贷款时间上差别并不大，但公积金贷款由于首套房最低可首付两成和利率优势，一直受到不少置业者的青睐。　　大源按揭的郑先生表示，买家最好结合自身的情况选择合适的贷款方式。据了解，商业贷款在买卖的时候可以转按揭，但如果卖家原来是做公积金贷款，那出售就会涉及到赎契，操作起来风险大，难度高;另外，如果买卖双方都是做公积金贷款，必须在卖家贷款还清一个月后，买家才能再申请贷款，而商业贷款可以同步进行，出同贷书;还有公积金贷款，如果因为信用等情况被拒贷，就无法申请贷款。但如果是申请商业贷款，不同银行政策宽松度不一样，还有可能申请到商业贷款。　　只选对的，不选贵的!公积金贷款首付低、利率低，已经成为众多购房者买房按揭的首选。不过，记者在采访中发现，公积金贷款尽管优势明显，但随着部分银行推出首套房贷利率8.5折优惠，买家比较发现，如果贷款额度不高，公积金贷款和商业贷款的差别并不是很大，因此有部分买家弃贷公积金转为商业贷款。
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99%的人都不知道 结清房贷再买房算首套还是二套
二胎政策以后，总有粉丝留言问二套房的事。粉丝们纷纷留言，问的全是二套房的事。虽然自己不换房，但看到房粉们搬进大房子，出任CEO住、迎娶白富美，从此走上人生巅峰，还是相当高兴滴！今天，房sir终于忍不住了，决定为大家送上一大盘干货，请舔屏！二套房的定义：“二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。这个并不难理解，如果分解快来看的话主要包含三个基本信息：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。二是以当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积为准，借款人家庭人均住房面积已高于当地平均住房水平。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，再向商业银行申请住房贷款的房贷房。相关政策：自日由央行、银监会联合发文的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中宣布:对已经有1套住房的并已结清购房贷款的家庭,再一次申请贷款买房时,金融机构应该执行首套房政策。不要说这些文绉绉的啦，首套和二套到底是咋个认定哒嘛？别急噻，房sir直接带你看情景实例！情景一：假如房sir用商业贷款买过一套房，现在想要改善生活，再贷款买房（注意我说的是假如哈）。若贷款结清&#8212;&#8212;算首套，若贷款未结清&#8212;&#8212;算二套。（看来房sir买房还是算二套，&#23628;丝永远是&#23628;丝！）情景二：房sir全款买过一套房,可是后来因为泡妞啥的没钱把房子卖掉了,现在手头宽裕了，还是想再买一套。全款买过一套房,后来卖掉,如果房屋登记系统查不到房产,再贷款买房&#8212;&#8212;算首套。（即便是算首套，房sir还是不敢把房子卖掉去泡妞，有风险哇）情景三：房sir个人名下有两套房的商业贷款记录,一套已还清,另一套未还清,此时再贷款认定为二套房以上。（一套房子的贷款已经够我还了，还两套，要不要人活啦！！）情景四：房sir个人名下有两套房，一套商业贷款已还清,另一套是公积金贷款也已还清。现在想要申请商业贷款再买套房。个人名下有一套房商业贷款已还清,另一套是公积金贷款也已经还清,申请商业贷款再买房&#8212;&#8212;算首套。（房sir瞬间觉得有“钱就是任性”这句话真TM 是真理呀。）情景五：房sir贷款买过二套以上房,后来急用钱全部卖掉了，但意外发现通过房屋登记系统查询不到房产,可在银行征信系统里能查到贷款记录。再买房怎么办？贷款买过二套以上房,后来全部卖掉,通过房屋登记系统查询不到房产,但在银行征信系统里能查到贷款记录,再贷款买房&#8212;&#8212;算首套。（房sir觉得这个好理解呀，名下都没房子了肯定算首套噻！）情景六：房sir和妻子一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房用的是公积金贷款,婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清,银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例;若贷款未还清&#8212;&#8212;算二套房以上。（你们有钱银真会玩儿，不要说婚后！！！对房sir而言，当务之急是先找个女朋友,女，盆，友！）情景七：房sir之前曾全款买过一套房,还想再买一套。全款买过一套房，贷款买房&#8212;&#8212;算首套。（啥也不说了，房sir要好好搬砖了！）情景八：房sir购房当地暂不具备房屋登记系统查询条件，再贷款买房，怎么算呢？当地暂不具备房屋登记系统查询条件的,银行尽职调查核实购房人已有一套住房的,再贷款买房&#8212;&#8212;算首套。（哈哈，听到房sir爽朗的笑声了吗？妈呀，谁的牙齿在飞呀？）情景九：房sir个人名下有两套房的商业贷款记录,贷款全都已还清并且卖了,想要买一套更好的房子。个人名下有两套房的商业贷款记录,全都已还清且出售,同时能够提供两套住房出售的证明,这种情况下再贷款时&#8212;&#8212;算首套。（为啥和房sir曾经梦到的这么相似？是的，买第三套房子似乎还有遥遥无期）情景十：房sir和妻子两人，房sir婚前有房但无贷款记录,妻子婚前有贷款记录但名下无房产。婚后想要申请贷款买房，不知道算不算首套房？夫妻两人,一方婚前有房但无贷款记录,另一方婚前有贷款记录但名下无房产,婚后买房申请贷款&#8212;&#8212;算首套。（房sir觉得有个这样的老婆真好！亲爱哒，我俩再买一套房吧！）小贴士：鉴于二套房和首套房在购房过程中享受的优惠和政策相差径庭，房sir变身小狗仔，搜集到了以上在当前政策下，换房属于首套房而不是二套房的十种情形，希望能帮到您。也衷心祝福房sir的每一位粉丝都早日走上自己的康庄大道！今日推荐：苍天啦大地啊！ 成都公积金最全最新最省钱攻略终于来了终于撩到同一小区的妹纸约会时悲剧了，竟然是因为这个！！万万想不到 那些看起来很火的实体商业竟然没有人千亩大盘什么时候买最合适？城东最热板块 1季度房子卖了2087套！扫描二维码关注我们，即可阅读推荐文章。回复关键词“验房”报名验房，验房享7折优惠哦~
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