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2011年中级,财务管理 第五章 营运资金管理
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2011年中级,财务管理 第五章 营运资金管理
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一个朋友想用我的名字按揭代款买房，这样对我有什么影响吗？问题详情：只是用我的名字，还款和利息都不用我管推荐回答：你这个情况属于典型的借名买房，这种现象的出现主要是各地出台限购政策，是很多人达不到买房的资格。作为一个法律从业者，我给大家讲一下借名买房有哪些风险。实际出资人出于规避法律政策或者转移财产进行过户等，以他人的名义进行购房。但是在法律上，借名买房中存在着诸多的风险：1、登记购房人反悔不承认借名买房的事情或者是登记人死亡，登记人的继承人不了解借名的事情，不承认借名的事情。2、实践中，事实购房人认为借名与登记购房人的配偶没有关系，真正的房主是自己，但是登记购房人往往以《婚姻法》的规定提出异议，否认借名买房的事实，确认该房产为夫妻共同财产。3、房子被登记购房人处分或者被法院执行。4、第三人认为登记购房人转移财产给实际购房人。法律上对于借名买房是怎么规定的呢？1、如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人是资源签署，奉行合同自由的原则，借名买房合同具有法律效力。但是应该注明一点“经双方协商，以甲方的名义购房，本房屋的实际出资人为乙方，房屋归乙方所有，与甲方无关”。2、即使借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定，将房屋转让或者抵押给第三方，事实购房人不能追回房产。因为《物权法》规定，善意取得制度，第三人出于善意而新兰不动产登记上的内容，并且转让时已经支付合理的价格。应当受到法律保护。事实购房人只能向登记购房人要求赔偿。3、如果登记购房人到期不能偿还债务，债权人申请法院强制执行，法院以不动产登记为依据，查封拍卖房产，导致事实购房人丧失了对房屋的所有权。如果借名买房合同无效，事实购房人只能向登记购房人返还购房款。如果借名合同有效，事实购房人可以向法院提出异议。综上所述，你的风险不是很大，几乎没有，但是你朋友的风险是很大的，如果有不明白的问题，可以关注北京英淇律师事务所的号，在评论区留言，我会一一回复的！我准备贷款买房，银行的贷款利息是一年一个标准，还是三十年同一标准呢？问题详情：房贷推荐回答：一般情况下，银行对长期贷款都是执行浮动利率，房贷利率会根据央行基准利率调整，每年的1月1日根据上一年度最新的央行基准利率调整，如果上一年度基准利率不变，则利率不变，如果上一年度基准利率调整多次，以最后一次为准。所谓的利率折扣都是针对当前的基准利率来的，比如7折，基准利率5%，实际执行就是5%*0.7=3.5%，基准利率10%，实际执行就是10%*0.7=7%至于有些人提到的还款方式，说实话，只要承受得起，等额本金和等额本息区别不大，不能仅通过分析总利息支出判断划不划得来，因为贷款利息可以基本理解成按天计息，剩下的本金多，所还的利息就多，等额本金因为剩余贷款本金减少的快，自然就会总利息少，不存在什么先还利息再还本金的说法。要是你很纠结利息支出划不划得来，我只能说，只要办贷款肯定不会划得来，银行说到底是要赚钱的，其实在房贷这一块，银行已经是赚的最少的了，你要是有本事就全款，不用出利息总满意了吧买房时“公积金”可贷额度和利息是怎么计算的？问题详情：工作稳定，未婚，准备在结婚之前先贷款买个房，公积金贷款有什么要求吗？上限和利息怎么算啊？求大神回答。推荐回答：由于从事的行业是房产贷款强相关的，看到这个问题，觉得正好可以给大家一些相对准确的答案。首先明确一下，由于各地公积金贷款额度有所不同。可以给大家举几个例子：下图所示为不同城市公积金贷款上限。接下来，我将以自己身处的城市——北京为例，解释一下。首先我们需要明确一个观点：“公积金”贷款，真的不是你“想贷就能贷”。与普通商业贷款不同，住房公积金（也叫：个人住房公积贷款），是由各地住房公积金管理中心，运用申请公积金贷款的职工所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工，发放的房屋抵押贷款。从定义里我们可以明显看到，“公积金”贷款是由政府管理，有定向使用途径的一种抵押类贷款。所以意味着“公积金”无论在缴存、申请和计息上都受相应的政策法规所制约。比如在日北京房地产新政出台之后，虽然北京公积金贷款仍然执行此前“认房不认贷”的原则（即购房人名下房产卖出,再买房时被算作首套房），但“3.17”政策对于贷款年限的调整却同时适用于商业贷款与公积金贷款，公积金贷款的最长年限由原先的30年调整为25年。所以，按照中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发的最新《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，如果你想使用“公积金贷款”首先需要满足以下几个条件（以北京市为例）：市管公积金一、贷款资格（1）在京连续缴存满12个月，且目前在缴存状态。（2）北京户籍在外地缴存的人员开具相关证明后可并入北京计算时间。（3）全国范围内无未结清的公积金贷款记录。（4）有补缴、国管转市管的，需单位开证明并申请特批。二、流程三、人员和材料卖方产权人出场：面签、初审、交税、过户。买方产权人出场：面签、初审、复审（签借款合同）、交税、过户。★新房本不出买方产权人配偶的，初审时可不必到场签字（需证件原件到场）。复审时需夫妻到场。申请流程四、套数、成数和金额（只认北京住房）（1）首套最高贷8成120万：北京无房，全国无在还公积金。（2）二套最高贷8成80万：北京有1套住房，无在还公积金贷款。注：公寓、别墅及其他高档住宅不可做二套。（3）公积金贷款金额需参考 房屋评估值 与 以下公式，取低值！单身贷款额=（ 个人缴存额÷缴存比例-1323）÷对应年限的月均还款额已婚贷款额=（个人缴存额÷缴存比例-1323×2）÷对应年限的月均还款额五、贷款利率首套基准利率：五年以下（含五年）2.75%，五年以上3.25%二套基准利率上浮10%六、贷款年限（1）贷款最长年限25年（2）贷款年限+借款人年龄&70。（3）钢混的房子房龄+贷款年限≤57，砖混的房子房龄+贷款年限≤47★借款人的人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%，贷款年限会根据其月还款额相应缩短。国管公积金一、贷款资格（1）在京连续缴存满12个月，且目前在缴存状态。（2）有补缴、国管转市管的，需单位开证明并申请特批。（3）全国无未结清的公积金贷款记录。二、流程三、人员和材料申请流程四、套数、成数和金额（只认北京住房）（1）首套最高贷8成120万：北京无房，全国无在还公积金。可贷款账户余额的10倍左右，不足7万的按7万起算。（2）二套最高贷8成80万：北京有1套住房，无在还公积金贷款。可贷款账户余额的10倍左右，不足2万的按2万起算。（3）具体贷款金额还需参考房屋评估值与以下公式（取低值）：单身贷款额=（ 个人缴存额÷缴存比例-1303）÷对应年限的月均还款额已婚贷款额=（个人缴存额÷缴存比例-1303×2）÷对应年限的月均还款额还需参考：缴存年限、缴存额、家庭负债等（4）拒贷1.第三次公积金贷款必须结清满5年后，才能再次申请（第二次无限制）2.2年内连续累计6次逾期拒贷（信用卡不算）3.2年内连续逾期3~5次的，降低百分之二十的贷款金额（信用卡不算）4.当前有逾期的拒贷（信用卡不算）五、贷款利率首套基准利率：五年（含）以内2.75%
五年以上3.25%
二套上浮10%六、贷款年限（1）贷款最长年限25年（2）贷款年限+借款人年龄&70。（3）钢混的房子房龄+贷款年限≤57，砖混的房子房龄+贷款年限≤47★借款人的人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%，贷款年限会根据其月还款额相应缩短。办理公积金费用：评估费600元，担保费已取消。希望我的答案能给你提供一些参考和帮助。房价如此贵，你会选择买房还是租房？推荐回答：如果买房，首付大部分人肯定需要父母甚至爷爷奶奶辈一起凑，然后自己拼命打工还债，这样的情况不建议买，一整家人都会很辛苦。如果自己赚够首付自己承担，还会好一些，可以考虑奋斗。我现在二十八岁，我在成都有两套房，一套全款，一套贷款，不是投资，确实需要住，需要在一个城市有家的感觉，当初也是靠父母凑够首付，压力很大，现在的压力依旧不小，建议慎重考虑，房子现在的趋势还不够明朗，根据自己的需求来吧!买房时给了业主定金3万，现在货款下来了！说又急事要用钱叫我在给5万他！你们说行？问题详情：房子推荐回答：我也遇到过这样的情况，业主房产证还没办下来，叫我先付3?成首付帮他拿下房产证就可以过户了，买房时已经告诉他拿了房产证要尽快过户的，因为我小孩来年要读书了，可是等他拿下房产证再叫我给他10万，那时快过年要放假了我没给，他却说急用钱把房产证拿去抵押了，要过4个多月才能把房产证续出来，过了几个月房价涨了很多，业主又说不卖，耗了我几个月时间，又搞的我小孩上不了公办学校，遇到无良的业主真的寒心商业基准，贷款100万，利息91万，你还买房吗？贷款多少年划算？问题详情：贷款利率回调至基准，甚至上浮已经成为调控的趋势。那贷款利息到底是多少？你愿意贷多少年？推荐回答：这个利息也是按照你贷款多少年的年限才能算出来的。一般一百万，正常都是三十年（它会根据你的相关信息计算出一个最高年限，当然年限越短。利息越少），按照三十年，利息是按照等额本金或等额本息付的话，正常是要交到九十万，毕竟你借银行的钱，这么大笔，肯定得收利息的呀。利率每个银行不一样，我这边是4.9，有的银行会上下有波动，还有的会在利率的基础上打个九五折这样。房子是刚需的话，那肯定得买呀。不然住哪？ 不贷款，何时能凑够一百万呢。当然以后条件会越来越好，工资越来越高，你完全可以提前还款啦。这样就会少些利息咯。刚买过房的房奴给出的一丢丢小建议小回答。 ?希望能帮到您一点儿。买房贷款用等额本息，开始利息占大头，已还三年，若遇加息，是按剩余本金重新算利息吗？推荐回答：谢邀!
等额本息还款，先还利息多。越到后面利息越少本金越多。若如果遇到加息。自加息之日起。剩余本金重新计算利息至使每月还款额度变多，剧本人经验减息是从下次还款日开始减，但加息好像是立即就执行了。银行指定的规矩为银行服务
郑重申明：本文内容来源于互联网，由人工智能大数据分析系统自动抓取筛选后自动生成，非人力所为，若有侵犯您的合法权益，请点击右上角[侵权举报]按钮维权，我们将立即进行处理。第B12版：房产周刊·楼市
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银行收紧首套房利率折扣，巧用还款方式为房贷减压
大额贷款 等额本金比等额本息划算节省利息 提前还款不如缩短期限
　　临近年底，各家银行又不同程度地出现信贷额度紧张的问题，据了解，目前已有银行取消首套房贷利率折扣优惠。随着银行贷款越收越紧，如何节省利息支出成为不少房贷一族关心的问题。近日，记者走访了几家银行个贷中心，希望能为大家寻找更为省钱的贷款和还贷方式。　　一般房贷还款方式分为等额本息和等额本金两种。二者的主要区别在于，前者先收剩余本金利息，后收本金，每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫“递减还款法”，每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。　　据了解，等额本金还款法适用于房贷数额较大的家庭，按6.8%基准利率来算，以10万元20年按揭贷款为例，等额本金和等额本息还贷方式的利息差仅为13872元；以20万元20年按揭贷款为例，利息差约为27744元。但如果贷款金额较高，等额本金还款法还是可以减少不少利息的，以50万元20年按揭贷款为例，利息差约为69359元；以60万元20年按揭贷款为例，利息差约为83231元。但等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，对于还款能力较强、收入较稳定的贷款者，可以选择等额本金的还款方式，达到省息的目的。　　随着银行优惠利率的取消，不少购房者打算动用公积金或年终奖谋划着提前还贷事宜。业内人士表示，提前还款并不适用于所有家庭，如果在银行负债过多，贷款时间较短，可考虑提前还贷。如果是小额贷款，比如10万元以下的，购房者可选择缩短贷款期限的方式节约利息。如果还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，就没有必要再选择提前还款。　　房贷一族提前还贷还需考虑家庭收支情况，毕竟这笔费用也是不小的支出。如果提前还贷还需掌握一条“要领”，即本金还得越多，利息越省。而选择缩短贷款期限的方式更能节省利息，以40万元20年按揭贷款为例，去年10月首次还贷，利率执行去年7月7日基准利率，计划今年11月提前还贷5万元，选择缩短还款期限月还款额不变的方式可节省利息支出元，选择减少月还款额还款期限不变的方式则节省利息支出43199.47元，利息差高达7万余元。　　本报记者&代香
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编者按：你是否为等额本息贷款总利息太高而耿耿于怀呢？在办理房贷的时候，银行一般会提供多种还款方式，很多人在最开始选择了一种房贷还款方式，但是中途却觉得这种还款方式不适合自己，从而想改变还款方式。房贷还款途中能改变还款方式吗？需要哪些手续呢？
等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
等额本息等额本金两种方式比较
等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
每月还款金额= [贷款本金&月利率&（1+月利率）^还款月数]&[（1+月利率）^还款月数－1]
等额本息还款法特点：等额本息还款法本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变;相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
等额本金还款法特点：等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
二者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息。但按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。
总体来讲，等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。
两种还款方法比较，最终到期算，等额本息比等额本金要多付出可观利息。
两种还款方式利息相差不少
据银行人士表示，使用等额本金的还款方式，头几年还款金额比较高，所以对银行流水有要求。比如月还款3000元，那么银行流水六七千元就够了，但如果月还款4000元，就要求银行流水在8000元以上。另有银行人士称，还款方式是根据客户自己的条件进行选择的，目前银行房贷客户中多数还是选择等额本息的还款方式。
但有业内人士透露，等额本息让银行赚得更多，因此，客户经理在客户做选择时会刻意引导。如果借款人不主动提出更改还款方式，银行一般会默认等额本息为商业贷款还款方式。所以，市民在签订贷款合同时，一定要仔细阅读合同上的条款，选择适合自己的还款方式。记者请银行人士算了一笔账，以100万元、20年的商业贷款为例，采用等额本息还款方式，共需支付利息元；而等额本金还款，共需要支付利息为元，两者相差约14万元。
房贷能否更改还款方式？
&以浦发银行房贷为例，个人住房贷款的贷款期限和还款方式可自由变更。等额本息可以更换为等额本金，但是需个人收入证明满足更换方式后的月供的2.2倍。因此，想更换还款方式前，算下自己的收入额。需要去银行办理还款方式更改带上身份证、合同、印章即可。
等额本息等额本金两种方式各有优缺点
选择哪种还款方式还需根据各自还款实际情况而定。银行理财师表示，两种还款方式各有优缺点，银行主要是为贷款者提供方便，不同人群可选择不同的还款方式。购房者如果收入较为稳定，但是不太高，可以选择等额本息还款；如果还款能力较强，打算提前还款，可选择等额本金还款。
等额本金：指借款人每月偿还相等金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这种还款方式前期还款压力较大，但是利息会随着逐月还款逐渐减少。
优点：总体利息支出较低；在随后的时间里每月还款额将会递减。
缺点：前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。
适用人群：收入较高人士，如企业高层、金领、海归派等。
等额本息：指借款人每月偿还相等金额的贷款本金和利息。
优点：借款人每个月还给银行固定还款金额；利息比重逐月递减。
缺点：总体利息支出较多。
适用人群：工作收入稳定，国家企、事业单位职员等。
4类人群不适合进行房贷的提前还款
对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在频繁加息的情况下，部分&房奴&压力开始增加，急于提前还贷。频繁加息所累积的利息虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划。同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能&因小失大&。
目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充裕，可以不急于提前还款。特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。
从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多，压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。以贷款30万元，期限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。
如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。
这些情况适合提前还贷
执行上浮利率的贷款人。由于执行上浮利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款，相对会比较划算。
目前还处于还款初期的贷款人。在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。
如果还款期已到中期，利息已经减少，则没有太大意义提前还款。可以考虑其他投资渠道，特别年化收益率超过银行房贷利率的渠道。
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某居民贷款50000元,年贷款利率为6%,贷款期限为5年,若按等额本金还款方式偿还,第三年偿还的利息应
悬赏：0&答案豆
提问人：匿名网友
发布时间：
某居民贷款50000元,年贷款利率为6%,贷款期限为5年,若按等额本金还款方式偿还,第三年偿还的利息应为()元。A．1800.00B．1869.82C．3000.00D．11869.82请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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1按贷款期限的长短,房地产贷款可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款,下列说法正确的是(&&)。A．短期贷款是指贷款期限一年以内的贷款B．中期贷款是指贷款期限在一年以上、三年以下(含三年)的贷款C．长期贷款是指贷款期限在三年以上(不含三年)的贷款D．长期贷款是指贷款期限在五年以上(不含五年)的贷款2担保公司的资金运用,应遵循稳健、(&&)的原则,确保资产的保值增值。A．效益B．安全C．流动D．增值3申请房地产开发类贷款应提供的材料中应有财政部门或会计、审计机构核准或年审通过的申请贷款前(&&)的财务会计报告和上一月的会计报表。A．一个年度B．二个年度C．三个年度D．四个年度4给予贷款申请人的最高贷款金额不使其月还款额超过月收入的(&&)%。A．10B．20C．30D．40
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