实战案例：开发商未取得竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼吗？
核心提示：取得《竣工验收备案表》不再作为交房的法定条件——暨一宗业主起诉开发商延期交房违约金案2009年...
广州法院司法审判动态：取得《竣工验收备案表》不再作为交房的法定条件
——暨一宗业主起诉开发商延期交房违约金案
2009年，广州日报刊登了广州市中级人民法院发布的《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》。该《做法》规定，商品房交付必须取得《建设工程竣工备案表》，将取得《建设工程竣工备案表》作为“交楼”的基本条件之一。2010年，广州市中级人民法院又发布《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》，重审商品房交付必须取得《建设工程竣工备案表》。藉此，广州出现了一批业主以开发商未取得《竣工验收备案表》为由向开发商索赔延期交房违约金的案件。广州法院也最终以开发商未取得《竣工验收备案表》不符合法定交付条件为由，而判决开发商应当承担延期交房违约责任。
但随着司法审判实践的不断发展，广州市中级人民法院关于交房标准的认识也逐渐发生改变。截止目前，广州市中级人民法院已不再将取得《竣工验收备案表》作为商品房交付的法定条件。
下面引用一宗本律师经办的案例，介绍广州法院审理此类案件的司法审判动态。
2010年，邵某与广州某房地产开发公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。合同约定：“交付时间为日，交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”由于开发商未按合同约定期限交房，邵某于2012年底向天河区人民法院提起诉讼，要求开发商支付日至取得竣工验收备案表之日的延期交房违约金13万余元。
天河区人民法院经审理查明：2012年4月，开发商书面通知邵某日前往收楼。日前，开发商已取得合同约定的交房时应取得的相关资料，并在收楼现场公示。日，天河区建设和水务局出具案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年2月，邵某接收了案涉房屋。
天河区人民法院认为：虽然涉案房屋在日已具备合同约定的交付使用条件。但《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”故竣工验收是案涉房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后才具备法定的交付使用条件。国务院于日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。”因此，在现有房地产开发市场中，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付使用条件的标准均应以已取得政府有关部门的《竣工验收备案表》为准。从而判决开发商应当承担日至取得竣工验收备案表之日的延期交房违约金，支持了邵某的诉讼请求。
开发商不服一审判决，以取得《竣工验收备案表》不是法定及约定的交房条件，原审法院判决开发商承担取得竣工验收备案表之前的延期交房违约金没有合同及法律依据为由，向广州市中级人民法院提出上诉。
广州市中级人民法院审理后认为：开发商于日前已取得合同约定的案涉房屋交付使用时应取得的相关资料并通知邵某收楼，且已依约定将上述相关资料在收楼现场进行公示。邵某未依通知收楼，开发商无需再承担迟延交楼的违约责任。原审法院以开发商当时仍不具备《竣工验收备案表》，直至日才取得政府有关部门核发的《竣工验收备案表》而认定案涉房屋此时不具备交楼条件不妥，本院予以更正。为此，广州市中级人民法院于2013年11月对本案作出终审判决，改判开发商承担日至符合约定交付条件之日（即日）的延期交房违约金。
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“五方验收”在房屋建筑验收中的效力
Affect of five party examination in acceptance to the housing and construction
【学科分类】房地产法
【出处】《中国房地产》2014第1期
【摘要】“五方验收”交房条件在商品房预售交易中成为争议焦点。我国法律关于房屋、建筑验收并存有房地产法体系和建筑法体系。关于竣工验收，房地产法系规定由县级以上房地产开发行政主管部门组织进行竣工验收的行政许可监管制度；建筑法体系规定由建设单位自主组织“五方验收”，并自行取得有关部门出具的认可文件后报建设行政主管部门进行备案的竣工验收制度。两者是特别法与一般法的关系，对于商品房的验收应适用房地产法体系的规定。交房条件竣工验收规定属于强制性法律规范，不适用意思自治，这也体现政府对民生的保障。
【英文摘要】Term of Five party examination to accept a room becomes a flashpoint in booking a transaction of commodity house . Our country law about housing construction acceptance coexist with real estate law system and architecture law system. About the completion inspection and acceptance, real estate law stipulated supervisosy system that the administrative department of real estate development above the county level shall organize completion inspection and acceptance and grant administrative licensing. Building law system regulate the system of archival filing for completion inspection and acceptance that the construction unit has autonomy right to organize Five party examination, and obtain approval documents issued by the relevant competent department by themself,then render the documents to construction administrative department. Both is the relationship between the special law and general law. real real estate law system shall apply for acceptance of the commodity house. Conditions of room completion inspection and acceptance belongs to the mandatory legal norms, and autonomy does not apply to it,which reflects the government's guarantee to the livelihood of the people.
【关键词】五方验收；房屋；建筑；房地产法体系；建筑法体系
【英文关键词】FiHReArchitecture law system
【写作年份】2014年
&&&&&&& 购买商品房对大部分中国人来说，是倾其现有、将有之所有的一件重要交易行为。对大部分家庭来说，购买商品房明明是家庭消费需要却被解释为投资，在很多地方不适用消费者权益保护法，因此“花钱最多、保护最少”状况在这一领域一直难以改观。由于交易双方所掌握的信息不对称和经济实力的地位悬殊，开发商拥有远多于购房人的信息资源，而商品房预售本身具有很强的技术和法律政策方面专业性， 购房人往往处于弱势地位，面对强大的开发商，预购人显得势单力薄，任其摆布，逆来顺受，其权益常常受到开发商预售行为的侵害。最近，在长沙房地产市场，商品房买卖合同约定的“五方验收”交房条件在长沙市成为购房者与开发商纠纷的焦点。从2009年来争议不断，到2013年又有30多名业主因此提起集体诉讼。那么什么是“五方验收”， 其在房屋、建筑验收中的法律适用空间范围如何，本文就此进行探讨。
&&& 一、“五方验收”的法律渊源及其在房市交易中的争议
&&& 鉴于商品房交付没有法定统一的强制性交付条件规制，有人总结目前关于商品房的法定交付条件，归纳起来有四种观点：一是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收合格为准；二是以取得建设主管部门的竣工验收备案为准；三是以竣工综合验收合格为准；四是以开发企业取得初始登记（大确权）的权属证明书为准。
&&& “五方验收”渊源于2000年生效的国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第十六条，该条规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、工程监理五方单位进行竣工验收。基于此，在商品房买卖中，有的开发商提供的合同中约定：“出卖人应当在（ ）年（ ）月（ ）日，依照国家和地方政府的有关规定，将符合下列第（ ）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”具体的供选交房条件备选项为：“1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3.由出卖人，设计方、施工方、工程监理方、勘察方五方验收合格。”这三个交房条件，第一个条件商品房经谁验收合格，没有规定清楚，很模糊。第二个条件该商品房经综合验收合格，而国务院在日发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目予以取消，这就意味着综合验收合格不再是房屋交付使用的法定条件，“条件2”属于无效的条件。第三个条件“五方验收合格”看起来很保护买受人利益，经五个单位验收合格，房屋质量应该有保证。开放商把供选项条件3作为交房条件，由于知识和信息的不对称，买受人往往在缔约时也认可“条件3”作为交房条件。然而在此五方验收合格的交房条件的实践中，很多商品房根本不具备交房条件，房屋存在很多质量问题，一方强行公告交房，一方拒绝接受，纠纷由此不断。
&&& 二、房屋建筑验收合格的不同法律渊源
&&& 关于房屋建筑验收的法律渊源很多，笔者汇总后仔细分析归类，发现并存有房地产法体系和建筑法体系两套规范体系、而且从效力等级来看分别有法律、行政法规和部门规章以及地方政府规章。法律法规从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面对房屋建筑交房条件作出了不同的规定。区别何在，我们先对两套法律体系进行文本梳理和对比。
&&& （一）房地产法体系关于房屋建筑验收文本梳理
&&& 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”什么是竣工验收合格？由谁验收？国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条进一步明确规定：“……房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此商品房的竣工验收由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行行政许可验收。对于群体房地产开发项目，《条例》第十八条还规定规定应当依照本条例第十七条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行综合验收。群体房地产开发项目的综合验收比竣工验收更严格，验收考核的范围更广超出了房屋建筑质量本身。为防止综合验收影响房地产业发展，2004年，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政许可制度。《长沙市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》第七条规定：“建设单位向质量监督站领取《工程竣工验收备案表》，并在竣工验收前7个工作日书面通知质量监督站参加由建设单位组织监理、勘察、设计、施工等有关单位进行的工程竣工验收。”长沙对地方人民政府房地产开发主管部门如何主导验收、行政许可监管，作了进一步具体规定。
&&& （二）建筑法体系关于房屋建筑验收文本梳理
&&& 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”什么是建筑工程竣工经验收合格？
&&& 国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”这一条被认为是规定“五方验收”的正式法律渊源，无须建设主管部门主导和参与，但有利于建筑市场的高效率。第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”建设行政主管部门在建设工程竣工验收中只是备案权，没有主导性行政许可权。建设部的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定，“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”建设部的《办法》对房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，规定也只是备案权，没有规定住房建设行政主管部门主导的行政许可权。
&&& 综上两方面可见，房屋、建筑法定的验收标准两套法律体系规定不统一。而商品房的验收标准是商品房交付法定条件中最为重要的环节，但现行的法律、法规、规章从建设工程管理和房地产经营管理两个方面规定了不同标准，而且两类标准的使用范围与关系又及不明确。造成开发商和购房者往往各取所需，各持己见，因而造成交房纠纷的多发性。
&&& 三、两套法律体系的法理关系及其适用空间的分析
&&& （一）法理分析
&&& 房屋与建筑从逻辑关系上看，属于属种关系，建筑是属的范畴，房屋是种范畴；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一种。房地产法体系与建筑法体系也是属种逻辑关系，这种关系表现于法理上就是特别法与一般法的关系。一般法和特别法规定不一致的，在特别法特定的法律范围内优先适用特别法。这是法律运用中解决法律冲突的基本方法之一，已成共识。因此在解决前面关于房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主管部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能。而不能是由建设单位自己主导组织验收，然后报建设行政主管部门备案。对非商品房的房屋建筑则实行建筑法体系，竣工验收由建设单位自己主导组织相关参入建设的单位分项验收，并由建设单位自行取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，然后报建设行政主管部门进行竣工验收备案，建设行政主管部门不主导审批验收。
&&& （二）法理背后的事理
&&& 建筑中的商品房，是由开发商（建设单位）组织设计、勘察、施工、监理等单位进行建设的，开发商与其他四方是承揽合同关系而且承承担连带法律责任，相对房屋预购人来说五方是个利益共同体共同开发建设商品房。开发建设的房屋是商品房，是要卖给购房人的。如果法律容许“五方验收”，那么五方就会置买房人利益于不顾，由于共同利益使然，作为建设单位的开发商是想尽量缩短工期，便于资金周转率提高，其他四方为了能尽快从开放商手里结算工程承揽业务款项，因此“五方验收”可能成为五方沆瀣一气、狼狈为奸坑害买受人利益的合谋。法言有云“任何人不能成为自己的法官”，“五方验收”等于五方自己给自己验收，怎么能起到真正的验收效果呢！所以房地产法系基于此事实规定了由县级以上房地产开发行政主管部门主导，组织进行验收的制度，这样就保障了行政职能部门的行政许可审批监督权的及时行使，也体现国家重视民生、保障民生的重大政策。在高度资本主义的美国，也没有对房地产资本放纵，美国规定房屋只有经过竣工验收，形成真正意义上的不动产，并拿到入住证，才可以与购房者签订购房合同，收取房款。美国是不容许买“楼花”的。入住证是在商品房全部完工后，开发商报请楼宇局检查，合格后由政府部门颁发的证明文件。可见美国商品房交付条件之一也是要经过相关政府部门的审查和监管，而不是由开发商自行组织验收合格即可交付。这是发达资本主义国家监管商品房建设和交易的经验。
&&& 建筑中的非商品房建筑，建设单位往往是房屋或建筑的未来所有者、使用者，这种房屋或建筑建成后不是用来卖给别人的。基于此事实所以建筑法体系规定了由建设方自主主导“五方验收”的竣工交付验收备案制度。在这种情况下建设单位与其他四方虽是承揽合同关系，但五方不是利益共同体，建设单位与其他四方的利益是对立的，其他四方工作不合格，损害的是建设者的利益，因为建设者是房屋或建筑的永久、长久所有人或使用人。因此这种情况下，建设单位组织的五方验收，建设单位会锱铢必较于房屋的建筑质量的。如学校建设教学楼，学校对教学楼的竣工验收当然会十分严格，因为教学楼不是出卖给第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法体系就规定了由建设单位主导的“五方验收”的竣工交付验收备案制度。法言有云：“每个人都是自己最好的律师”，自己是自身利益的最好维护者，因此建筑法体系不再把建筑主管行政部门作为验收的主导者，政府主管部门行政权力主动缺席，充分相信建设单位能维护好自身利益，从而减轻自身负担，腾出精力监管其他需要监管的事项。这是房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理所在，也是为什么要立两套法律体系的目的所在，不明于此，就不能正确定争止纷。
&&& （三）“五方验收”不能单独成为商品房交房条件
&&& 综上，可见商品房买卖合同约定的“房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格交付买受人使用”适用法律是错误。违背了房地产法体系作为特别法优先适用的法律适用规则。另外， “五方验收”作为商品房交房条件也违背了《城乡规划法》第四十五条，该条规定县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。即商品房要“经验收合格”的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的认可文件。“五方验收”作为交房条件也违背了《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。” “ 五方验收”作为交房条件也违背了《中华人民共和国消防法》第十三条等规定商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。上述规定都是法律、行政法规的强制性规定。五方竣工验收主要是针对建设工程质量而进行的检查，对于购房者来说，所购房屋出质量合格外，还要具备规划、消防、环保等部门的认可，房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等都要满足居住使用的要求，仅质量验收合格不能说明商品房已具备了交付使用的条件。因此，“五方验收”合格便视为达到房屋交付条件的合同约定违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。
&&& 从合同法角度看，商品房买卖合同是开发商提供的格式条款，买房者在缔约时没有修改余地，合同约定房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格即交付买受人使用，属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的的格式条款，应可认定无效。另外，在一些地方政府行政主管部门，如长沙市房地产行政管理部门的《商品房买卖合同》示范文本中第八条有关交付条件中仅仅只有两项，并没有“五方验收”，即该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五大参建主体联合验收合格即可交房规定。显而易见，“五方验收”是由部分开放商自行添加上去的，利用买房人法律知识、相关信息欠缺和房地产法体系与建筑法体系关于竣工验收合格交付条件规定不一致而设置的，看上去很正义的陷阱，其目的就是为了规避我国有关商品房交付的强制性规定。而在司法实践中，有的基层法院认为合同中的“五方验收”交房条件是当事人真实意思一致的表示，予以认可，根本没有对法律进行仔细研读，没有对房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理作区分，也没有深谙两套法律体系的立法目的求同存异的所在，流于合同的表面与形式就进行了裁判。
【作者简介】
朱与墨，单位系湖南第一师范党委办公室。
肖筱刚：商品房法定交付条件研究。现代物业， 2010（11）：2.湖南鑫亿置业有限公司。长沙市商品房买卖合同。合同编号:6.姜静雅，雷水平：谈商品房交付的条件。知识经济，2008（11）：41.刘珍玲：商品房交付条件的法律分析，2011年中南大学硕士学位论文，6.参见湖南省长沙市雨花区人民法院：民事裁判书（2009）雨民初字第3751号；民事裁判书（2010）雨民初字第2639号。
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乐清绿城玫瑰园验收未通过就发出交房通知书
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日，“绿城玫瑰园”许多业主，接到乐清绿城置业发展有限公司（绿城玫瑰园的开发商，以下简称乐清绿城）下发的一份“乐清绿城玫瑰园入伙通知书”，该通知书措辞肯定、直接地要求业主于本月27日，前往“绿城玫瑰园”处办理交房手续。收到通知书的业主都很惊奇。大家知道“绿城玫瑰园”验收尚未通过，开发商怎能肯定在不到10天的时间内就能交房？经调查核实，乐清政府职能部门在对“绿城玫瑰园”楼盘的验收过程中，发现该小区在消防和质检等方面存在着严重的问题，至今仍未整改完毕。竣工验收未通过，就急不可耐的发放“入伙通知”，是谁赋予其胆大包天的权利？乐清绿城此举完全无视众业主维权的合理诉求，侵害了业主的基本权益；同样也无视政府职能部门依法对商品房进行监管的权利和责任，其行为实则直接剥夺了职能部门对整改点进行再次验收的权利和责任。经了解商品房正常验收准备期一般需4-6个月，乐清绿城却只准备了1个多月，时间上显然不足，尽管已日夜赶工。但其急急忙忙赶出来的质量根本无法保证，更别提精装修部分本来就存在偷工减料，以次充好。特别是空调管由于焊接技术不过关，容易漏水。业主已多次向质检部门反映，而乐清绿城在时间上根本不允许质检部门依法依程序进行抽查检测，从而给精装修业主一个可靠的保证。众所周知，楼盘交房的首要条件是，政府职能部门出具最终的竣工验收报告及验收备案证明。附：乐清绿城玫瑰园入伙通知书一份
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验收没通过，乐清绿城发房通知，凭什么如此强势，居然将政府部门依法验收的权利和程序都剥夺了。
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听说是烂尾楼
都是为生活而活
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这楼盘没人敢买！买了的人呵呵....
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怎么是入伙通知书，不是收房通知书呢？玩的是什么鬼啊
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既然下通知书了，那么绿成肯定心里有数能通的过验收吧。至于怎么通过的就不好说了
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大班, 积分 114, 距离下一级还需 86 积分
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１、五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》
和《商品房销售 (预售)许可证》。
２、两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
３、三表：《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《面积实测表》 。
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看看下星期是怎样通过的，谁有这么大的本事?
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小六, 积分 6064, 距离下一级还需 936 积分
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应该开发商没钱建房了所以才叫入伙通知书，去问了多少钱一股，分红怎么分？
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