王健林是如何带领万达集团进行四次转型的
王健林带领万达的四次转型 如何从地产业走向商业帝国
来源：&&编辑：凤凰网 &&时间： 10:39:40
　　万达集团可以说是现在在实体经济中发展非常迅速的，作为万达集团的掌门人，王健林因为个人敏锐的商业嗅觉和判断能力，一次次带领万达进团完成了转型。在2016年万达集团不断地进行海外收购行动，今天，我们就一起来看一下万达集团和王健林的转型之路。
　　转型现在是热门词，其实中国早在十三届六中全会就提出调整产业结构，至今已有十几年时间。转型也是企业发展的永恒话题，任何企业、任何商业模式都不可能一成不变，不变就要被淘汰。30年前的世界500强现在还在榜单上的不到20%，也许再过20年，50年前的世界500强就剩下几家。所以企业要适应变化，主动求变，善于应变。
　　两次转型造就商业地产之王
　　万达的四次转型
　　第一次在1993年，由地方企业转向全国性企业。我们从大连走出去，到广州开发。广州是中国改革开放的高地，当时流行一句话，&东西南北中，发财到广东&。我们敢去很不简单，需要勇气。总结走出去经验后，1998年万达大规模走向全国。
　　第二次在2000年，由住宅地产转向商业地产。住宅地产不稳定，有项目就有现金流，项目做完现金流就断了。而且从全世界的实践看，每个国家的城市化进程就半个世纪左右，城市化进程结束房地产行业就会萎缩。从企业持续稳定发展角度，万达决定转向商业地产。
　　第三次在2006年，从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。围绕不动产，万达进入文化、旅游等其他产业。这次转型使我们的思维方式、人才结构、企业管理都发生变化。过去万达总裁班子都是搞建筑出身，转向综合性企业后，文化、旅游等方方面面的人才都有了。
　　第四次转型2015年初开始实施。这次转型分二方面：从空间上看，万达从中国国内企业转向跨国企业；从内容上看，万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。万达第四次转型从空间和力度上都发生深刻变化，与前三次转型有本质不同。一是企业性质发生根本变化。前三次转型，企业仍以房地产为主，这一次转向以服务业为主。二是企业战略目标发生本质变化，从中国一流企业转向世界一流跨国企业。不满足在中国发展，要走向世界。
　　现在很多人问我，万达为什么发展那么快，我们连续6年保持35%以上的环比递增，去年经济下滑这么严重，我们依然是34.8%，今年应该也在35%左右。原来我担心，过了一千亿会不会速度下来，现在保持这个速度。
　　有人问我，你为什么总是对国家大的趋势节点把握这么准，老是踩着这个点。这不是蒙的，这来自于企业对形势的判断和转型的动力。
　　万达发展到今天有4次转型。第一次转型，我们从一个区域公司，大连公司，变成一个全国性的公司，那是在1993年，我们88年成立以后，前几年发展还是非常快的，我记得在92年的时候，我们收入就已经接近20亿了，占那个时候大连房地产市场份额四分之一左右，已经很大了。
　　为什么我们那时候想要去跨区域发展?就是一个追求，想把企业规模做大。一个城市最多就几十亿的市场份额，再发展就是100亿，200亿，你占一半企业也是很小的。出于这个追求，我们93年跨区域，成为中国第一家跨区域发展的行业企业，那时候没有这个概念。
　　我到广州去，说要做一个项目，跟人家谈好了，我就去注册公司，到工商局不给注册，你是东北公司，怎么可以到这里注册，不可以，必须企业注册当地，跨区域没有这个先例，还不能注册。
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Copyright SHANGC, Inc.All Rights Reserved. 尚之潮网-让娱乐无处不在 让时尚与众不同回看万达的4次转型 这次王建林的万亿目标能实现吗？
自1993年以来万达总共经历了4次转型，目前正处在第四次转型之中，下面咱们来一起看看万达的历次转型：
第一次转型是在1993年，彼时，王健林刚刚带着万达团队从老本营大连转战广东，通过这次转型，万达实现了从一个区域公司向全国公司的转变。
第二次转型是在2000年，通过转型，万达从一家单纯的房地产公司，开始转向其他领域和产业。
第三次转型是在2008年，万达开始着力于集团在物流行业的发展，而通过转型，万达也开始形成成熟完善的企业文化和未来发展战略。
第四次转型则是从万达2010年的年会开始，当时万达的转型目标主要是为了实现国际化，将万达在未来发展成为一家国际型的综合性公司铺路。
（本文转载自财看见-腾讯财经 ID：qqckj2017）
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王健林自爆“2211”猛料 万达就是爱不停折腾
王健林的名字前有着众多前缀，王健林的名字后连着太多故事。当一个个商业传奇与王健林连在一起的时候，哪怕前期有无数的困惑不解，事后却往往有同一个表情，哦，原来是这样啊！近些年，万达集团从商业地产到文化旅游产业的转型，再到一系列海外并购，无不引发国际、国内媒体高度关注。4月21日，2015年中国绿公司年会大咖会客厅环节，王健林就万达历次转型的内战逻辑，万达第四次转型的重中之重在哪里，转型过程如何重塑企业文化和管理机制，给与会者答疑解惑。而在与会者看来，万达的转型或许能够为变化中的中国企业提供一些方法论。王健林语录任何一个企业商业模式都不可能一成不变，如果一成不变就会从榜单消失。我要成为一个伟大的组织构架者。老贝(意大利AC米兰俱乐部拥有者）太能忽悠了。万达一个不停折腾的公司万达共有四次转型：第一次 1993年，由地方企业转向全国型企业；第二次 2000年，由住宅转向商业地产；第三次 2006年，从单一房地产转向综合型企业；第四次 2014年，从国内企业转向一流跨国企业。“这次转型至关重要。”王健林现在正在主导万达进行第四次转型，目标是成为以服务业为主的企业，打造商业、文旅、金融、电商四大板块。_ueditor_page_break_tag_企业一成不变就会从榜单消失“转型是个热门词。”在王健林看来，这是一个永恒的话题，“任何一个企业商业模式都不可能一成不变，你看一下，如果一成不变就从榜单消失。”具体到万达的第四次转型，则是跟前三次完全不同一次，王健林用空间和力度表述其与众不同，“首先从空间上看，从国内企业转向一流跨国企业；第二从内容上看，从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文旅、金融、电商四个支柱产业。”“前三次无论怎么变，还是房地产为主，这一次变成服务业为主，跨度更大，走向世界。我们跟自己要求，2020年收入20%到30%，至少保证20%来自海外收入。”王健林点出了四次转型与前三次转型的本质不同。在第三次转型中，王健林提出了“要把万达文化旅游城像迪斯尼一样，做成中国的品牌推向全世界”，近两年来，万达开始在海外投资酒店，并购海外的电影院线，高调地开始了万达向跨国企业发展的第四次转型。王健林用“内在逻辑”四个字阐述了万达为什么要第四次转型，“第一获得更大的竞争优势，曾有人说万达正在挖护城河，其次就是挖更宽更深的护城河。这个行业里有句话叫做&只有第一，没有第二&，通过这次转型获得更大的发展空间。今年开了26个，按照我们现在的速度走，如果加上轻资产，我相信2020年我们持有的管理面积应该是世界这个行业后七八名企业的总合，这样我们基本上排斥了这个行业的竞争对手。”“不受经济周期的影响。经济是有周期的，周期可能对周期性产业带来致命的打击，房地产、大宗材料都是典型的周期性产业。要用我们自己的转型熨平这个行业的周期，比如说我们投资轻资产，投资的钱是基金，或者通过理财产品，很多行为方式发生变化。”“四大产业内在关联，我们四大板块更好的互相运作和支撑，产生附加值。”“万达就是一个不停折腾的公司。”王健林说这是万达企业文化决定的，“只有不断求变，不断寻找更新的模式、更长远的现金流，这个公司才能安全，才能符合20多年前对公司提的八个字&国际万达，百年企业&。”“我一生最大的贡献就是创立一个伟大组织，我不在了，这个组织仍然在。”让王健林很骄傲的是，万达的基因就是主动创新求变，“我认为，把跟四个产业做平衡了，互相依托和支持，形成良好的生态圈、生态系统，这个公司我估计不管我在不在，走一段时间没有问题。”万达转型不是脑筋急转弯“万达转型还不是脑筋急转弯，是经过长期思考和冷静分析建立模型以后才开始转型的。”王健林给万达转型一个定性。他以例子来印证参考，“跨国际投资时金融危机还没走出来，2010年、2011年对外国院线的并购，AMC就是个成功案例。”2012年5月，万达以26亿美元并购全球第二大院线集团AMC，成为全球最大影院运营商。区别吉利并购沃尔沃，联想并购IBM等制造业的并购，这是中国第一次在海外并购一个文化产业。与以往中国公司跨国收购引起的巨大争议不同，西方主流媒体用一种赞叹的目光，打量着这个来自中国的新贵。“商业活动永远和风险相伴随，成功、失败是孪生兄弟。做商业活动如果没有风险，不可能成大功。做任何行业，做任何创新，基本都是在别人没有发现的情景下去做。我曾在十几年前讲过一句话&先行者，少部分会成为先进&。正是因为有成为先进的可能，鼓励大家去努力、去奋斗，不能因为风险就放弃了。中国现在恰恰需要这种敢闯敢试的精神。”王健林如此看待转型存在的风险。四到五年内 万达去房地产化万达转型所要达到的目标在外人看来有些高得难以企及。王健林解释说：“第一追求长期稳定现金流，希望经过这一次力度更大、跨度更大的转型，到2020年服务业收入占整个集团净利润要超过60%，而且其中海外的收入要超过20%，力争到30%，这就是我们追求的目标，如果文化旅游金融服务业、现金流都非常稳定了，公司50%都来自于这个，这个企业就稳定了，一个铁的四角就稳定。“第二，产业结构实现升级，四到五年之内万达去房地产化。”“第三，占据产业链上游和高端，比如做文化产业，电影产业一定要把渠道做出来，话语权就有了，不会受别人制约。我们买的体育公司都是这个体育产业的上游，都是这个体育产业的高端，拥有版权，比如说盈方。我还会收购两到三个体育公司，都是掌握产权的，这个东西你想玩必须跟他们弄，别人弄不了。中国体育产业刚刚兴起，国务院决定2020年体育产业做到五万亿，从500亿到一万亿，十年翻20倍，一小块蛋糕足够你吃的。”“第四，成为世界一流跨国企业，我们要实施2211工程，就是2020年的时候万达资产达到两万亿美元，市值超过两千万美元，利润超过100亿美元，为中国民营企业在国际争光添彩。”在回答“传言中有5家中国公司考虑收购意大利AC米兰足球俱乐部，万达是否也在其中”时，王健林笑道：“老贝(意大利AC米兰俱乐部拥有者）太能忽悠了。”万达的商业版图在急剧扩张，与此同时，王健林的商业野心也在不断壮大，创造财富已经不能让他感到满足，他更要在世界经济版图上建立一个具有话语权的企业。然而一个成功的企业，并不见得是一个时代的企业，要想真正引领商业潮流，王健林和他的万达还需要用时间去证明。（来源：华商晨报）
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“微”观商业地产
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王健林释义轻万达 目标千座万达广场
日，万达集团董事长王健林出席2015中国绿公司年会。 图片由主办方提供
　　【财新网】（记者 黎慧玲）今日（4月21日）在2015中国绿公司年会上表示，五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务公司，完全轻资产化。他同时表示，到2025年争取开业1000个万达广场。
　　董事长王健林称，这个由2014年年初开始的由“重资产”到“轻资产”的全面转型，指的是今后新建万达广场的投资建设资金来自投资方，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。
　　在过去，万达商业地产一直是重资产的模式，主要产品是城市综合体，就是建设一个大型万达广场，并配套建设写字楼、商铺、住宅等，配套物业销售后由万达持有经营。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”，也就是用销售产生的现金流投资持有的万达广场。
　　当中国的房地产走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，万达面临的问题是现金回流速度放慢，以“售”养“租”难以为继。放弃重资产的模式，万达想追求长期稳定现金流，其目标是到2020年，公司的服务业收入占整个集团净利润超过60%。
　　“如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外，这个公司就不能再叫房地产公司，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉‘地产’二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型。”王健林说。
　　重资产受制于经济周期，房地产行业长期受此困扰，万达要通过轻资产来“熨平”行业周期。王健林说，在房地产行业困难的时候，无论怎么降价都卖不掉，转型后万达通过基金或者理财产品投资轻资产，只负责运营而不用再考虑房价涨跌。
　　王健林称这次转型是“挖护城河”。万达目前有9000多万平方米的土地储备，其中包括7000万平方米销售物业。万达的目标是5年内把这7000万平米销售物业消化掉，“可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了”。
　　这已经是万达的第四次战略转型。1993年，万达集团从一家地方企业转向全国公司；2000年，再次从住宅房地产企业转向商业房地产；2006年从单一的房地产企业转向房地产、文化、旅游综合企业。
　　不过，万达没有放弃快速扩大规模的发展路线。王健林计划到2020年，万达的资产要达到两万亿美元，市值超过两千万美元。据万达集团介绍，2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。
　　如此大规模的扩张，轻资产模式的钱从哪来？王健林解释说，一是外部管道，基金、保险等机构投资者，现在已签订有约束力的项目25个；二是建立内部融资管道。万达成立了自己的电子商务公司，收购了快钱支付公司，这两家公司都在做全新的理财产品，采用众筹方式为万达广场轻资产融资。万达的理财产品将投向实体，计划每年给投资者6%左右的现金回报，5年或7年把万达广场处置，将收益分给投资者。而对于万达广场，处置有两种方法：资本化或卖掉。
　　王健林在会上透露，万达的互联网理财产品这个月底或下个月初就会推出。他说，万达这个理财产品就是准REITS，如果它成功了，就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了。
　　为了挖护城河，万达广场还将下沉至三线城市。“很多人不理解，说穿了就是下去把别人不敢进的先进去，基本上全覆盖，等其他企业有了足够的商业资本进去的时候市场空间已经没有了。”他说，原来重资产模式下的目标是到2020年开业240个至250个广场，现在数量将近翻番。他日前在4月15日在深交所演讲时表示。万达到2025年争取开业1000个万达广场。
　　这看起来似乎有些疯狂，招商难无疑是三四线城市发展不动产的最大挑战。但王健林认为，三四线城市反而能带来更高的租金回报比。“不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低，而是租金回报比，就是租金和投资的比例，一个项目每年收取的租金，扣除各种税费后，除以项目投资来看回报率高低。如从租金回报比看，一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目，因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。”王健林解释说。
　　“现在中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺，许多地方不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三四线城市，尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，而且投资回报率并不低于大城市。这就是万达发展的好机会。”王健林进一步表示。
　　这次转型意味着商业管理成为了万达能不能安全走下去的核心。万达称，已经研发出一套慧云商业管理系统将减低管理成本，过去管理一个15万平方米的万达广场需要131个管理人员，现在只需要80人，减少了40%。但市场认为，从万达集团多年以来的商业地产运营管理能力来看，这个管理系统并不能解决根本的运营问题，尤其是在当前普遍招商困难的行业背景下。
责任编辑：王晓玲 | 版面编辑：郭艳涛
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一万亿万达是什么？ 王健林口述转型的N种可能
　　观点地产网　　2014年，甲午马年，在本命年末，花甲之龄的启动了万达第四次转型。　　1月17日，集团2014年度工作总结在武汉如期举行。林正式宣布万达将从一家房地产公司，转向一家以服务业为主的跨国企业。　　据观点地产新媒体了解，此次会议上，王健林定下未来指标称，到2020年万达要实现1万亿元资产，6000亿元收入及600亿元净利润，成为一家世界一流的跨国企业。　　为了实现其订下的万亿目标，王健林指出，和万达商业地产都要实现转型；“相比前三次转型，第四次转型范围更广、力度更大，是代表万达未来发展方向的全新转型升级”。　　那么，一万亿的万达是什么？转型后的万达究竟驶向何方？仅就目前的概念与指标，外界仍难看清。不过，回看王健林近来言行，或可窥得其中一二。　　向服务业转型　　据悉，此次王健林强调，万达内容要转型，万达要从以房地产为主转型为服务业为主的企业。　　而这也正是这一年来，王健林一直在说和在做的事。就在2014年12月，王健林已宣布，万达要向“生活消费及文化娱乐综合型平台提供商”转型。　　这一次，王健林明确了万达的发展路径―“到2020年，要形成商业、文化、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级”。他指出，到2020年，万达集团服务业的收入、净利占比将力争超过65%，而房地产销售、净利占比低于35%。　　据了解，创立于1988年的万达集团，目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。然而，随着房地产业“薄利”时代到来，王健林急呼，万达要去地产化。　　2014年，万达集团的非房地产业务收入的增速便首次超过了房地产。根据万达集团1月17日发布的2014年业绩，万达商业地产合同销售收入1601.5亿元，同比增26.8%。而文化集团收入341.4亿元，同比增32.3%；万达百货收入256亿元，较去年却大增65.3%。　　需要关注的是，王健林着重指出，万达要加快发展文化旅游、金融产业、电子商务这三个服务产业。　　其中，电商正在成为万达的“救命稻草”。事实上，就在万达商业地产12月下旬上市前夕，万达已紧急将电商转入上市平台。　　2014年7月，王健林宣布，万达将继续全力发展电商。次月，其与腾讯、百度达成战略合作，成立电商公司。　　今年，万达还为电商公司引入两家境外互联网基金10亿元，并与TCL集团在互联网应用及服务平台展开合作。　　不过，就王健林个人而言，文化旅游业务或许更为重要。据统计，截止目前，万达已在无锡、哈尔滨、青岛、合肥、南昌、西双版纳、武汉有8座在建的万达城，其中武汉项目已开业。　　此外，自2013年底，万达分别收购湖北、北京、江西、安徽、深圳、青岛、无锡、浙江和南京等地旅行社。　　而在金融板块，万达的布局则显得较为低调。其中，最为人所知的新举措，还是近期对快钱的收购。据悉，万达将借此打造以快钱为核心的生态链。　　在去年7月12日的半年会议中，王健林称，万达计划2014年三季度注册成立万达金融集团，正在申报成立一家注册资本300亿的财务公司，另还计划投资其他，如以1.225亿元收购4.2373%股权。　　做跨国的企业　　尽管已至花甲之龄，王健林仍充满活力。这一次，他要将万达这一巨轮从中国驶向海外；“从空间上，万达要从中国企业转型为跨国企业”。　　“我有一个梦想，就是把万达带到世界超级企业，成为世界一流跨国企业。”在去年12月20日，被问及何时退休的王健林亦如是称。　　在界定何为跨国企业时，王健林称，到2020年，万达要实现拥有一万亿资产，6000亿元收入，600亿元的净利润，其中20%的收入要来自海外。　　而此前，王健林还指出，万达海外投资以文化产业和旅游产业的并购为主，而不是以房地产投资为主的。　　事实上，自2012年5月，万达斥资26亿美元收购AMC后，王健林便开始在全世界跑马圈地。2013年6月，万达约10亿英镑收最大豪华游艇制造商圣汐和伦敦核心区项目。　　2014年，万达更是加快了海外扩张的步伐。1月24日，万达宣布将投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目。6月，其2.65亿欧元收购马德里。12月3日，莫斯科市长称，正向万达提供一块建面约100万平方米的地产，价值将超20亿美元。12月18日消息，王健林或投资马德里南部原“欧洲赌城”地块，价值60亿欧元。　　在美国，去年7月，万达投资9亿美元在美国芝加哥建设高层酒店和公寓综合体。8月，万达12亿美元中标洛杉矶比佛利山市谢尔大道9900号项目地块。　　去年8月13日，万达还转战澳洲，投资9.71亿澳元建设一个海滨度假村。12月23日，万达以总价4.35亿澳元(约22亿元)收购一栋悉尼办公楼。　　此外，万达还入股马德里竞技俱乐部，并在洽购拥有世界杯转播权的盈方体育传媒集团，以及美国著名影业公司狮门影业。　　“轻”起来的万达　　为了推动万达驶向“世界一流跨国企业”，王健林强调，万达今后的房地产要实行新的发展模式，即万达商业地产要力推“轻资产”模式。　　据悉，为实现这一转型，万达已经成立了轻资产运营部。这是上市之后的万达商业地产做出了第一个调整―王健林决心让万达“轻”起来，借助外部资本完成万达广场下一阶段扩张。　　日下午，万达商业地产宣布，将分别与光大控股、嘉实资本、四川信托及快钱签署设立合作投资消费平台的投资框架协议，拟投资240亿元，建设约20余座万达广场。　　针对此次合作，万达商业强调称：“这标志着万达商业"轻资产"模式正式启动，公司将走上"轻重并举"的发展道路，开创全新的商业模式。”　　根据王健林设想，万达商业地产的轻资产模式就是，万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做，使用万达品牌，但资金全部由合作机构专项基金出，资产归投资者。　　“这种轻资产模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成。”万达认为，无论变化还是市场周期，对这种发展模式影响都不大。　　分析指出，万达商业地产要转型轻资产，其目的是希望逐年提高租金净利占比。根据2014年业绩，其合同销售收入1601.5亿元，其中租金回款110.8亿元，同比增长32.7%，租金回款完成率100%；而其累计持有物业面积同比增32%至2157万平方米。　　“轻资产模式有利于其迅速扩大规模，提高市场占有率。”万达商业地产认为，实行轻资产模式，其不需投一分钱，但每年获得的收益可观，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。　　此前万达商业一直为外人熟知的便是“以售养租”的重资产模式，即城市综合体中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场。　　不少分析认为，未来万达商业地产“以售养租”模式或将遇到发展的天花板，这也是万达商业上市首日破发时市场给予其的最大担忧。　　实际上，王健林对资本市场的关注，在2014年达到顶峰。目前，随着(,)即将1月下旬在深交所挂牌，加上去年12月底于香港上的万达商业地产，以及借壳的万达酒店和美国AMC，万达将在国内、美国和香港布局四个上市平台。　　在业内看来，这就意味着，万达成功打通了全球最重要的三个资本渠道，而其商业地产、酒店、院线、电影及海外业务等均可直接面对资本市场，实现快速变现
（责任编辑：HN666）
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