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今天,和我相处2年的女朋友离开了我和另一个男人好了，然后我在电梯里面卡了3小时，和他们2个一起.
想玩3p说的这么委婉？
隔着玻璃都能感受到的尴尬
对不起，我想笑
我居然看成，女朋友离开了，我和另一个男人好了！！！
可以三P，不是很好吗？
不就是小偷抓到了吗
一个娃娃几个钱 还要打小偷三个小时
你这不叫糗，你这叫衰
然后你和那男人在一起了？
还好不是卡在另一个男人里3小时
论断句的重要性、我看成了你女朋友离开了你、然后你和另外一个男的在一起了
卧槽！！！楼主不能自拔了？
谁站着出来的？
。。。3p？
你们说的都不对，明明是导演，并且负责拍照。
激情3p过后 被困两小时
反正我看到里面发生什么了 给封口费
今天,和我相处2年的女朋友离开了，我和另一个男人好了，然后我在电梯里面卡了3小时，和他们2个一起！原来你们都是同志呀！
漫长的3个小时，你们都聊了些什么?_?
互相伤害吧，同归于尽吧。楼主你还出来干啥
他们干着你看着
你应该在电梯里播放你俩的直播
三个小时比较长，坐下来聊聊天吧，探讨下以前用过的姿势到不到位
我看成女朋友离开了，我和另一个男人好了
这就是电梯3p啊！把视频发一下吧
三个小时还不P一下！机会难得！
干他，再干她！
原谅我尴尬症犯了。
愉快的3p了
就当日了两年免费b

[咒骂]fire in the hold
你女朋友离开了，于是你就和另一个男人好了。。
回复 45楼：你想得太丰富了
然后楼主愉快的3p了
我想知道谁死了
回复 48楼：只有深爱过才明白，开开心心的过每一天吧。一样一样滴
这才是正宗的糗事吧！楼主停住！大难不死必有后福！
回复 37楼：接受不了
给他传授下经验
[doge]
我一直在离开了后面加一个逗号读的，感觉就是怪怪的
这不尴尬，如果在第一行第十五个字后面加个逗号才是真尴尬了呢……
我想你这辈子应该不会再有比这尴尬的事情
至少你又多陪了她两个小时
回复 40楼：你错了，他敢动手就说明他心里有疙瘩了，他不动手，那疙瘩他也解不开
回复 33楼：估计会被打造成集团
如果是我，我肯定拆了电梯，大家一起死，
我干了，你随意
回复 19楼：定是深爱，不然不会奔溃
办交接手续这么麻烦
技术交底要三个小时？
这也着实尴尬，难受不说，还得面对面跑不开的难受，想到这画面我就笑了，对不起楼主，我没忍住
我是你的话，看到他们俩我就笑，呆2个小时，时不时就笑一会儿，你猜结果会怎么样？
趁这几个小时好好交接一下，比如你女朋友喜欢的姿势，爱好，性趣，以及打胎记录，好男人得有始有终，别让接手的人措手不及，顶
你那么惨，点笑脸是不是不合适，，但是如果笑脸也不给你，你岂不是更惨
离开了，这有个逗号？
曰子别人老婆两年你还委屈了
你没做点什么
回复 23楼：卧槽，我都不上更待何时
我是一个充气娃娃售后服务员，今天我接了一个大单，犹豫涉及隐私，我和客户在电梯里修理了几个小时，无奈做不了，只有返厂…
我想弱弱的问一下，他们还在一起嘛？
把他们2个都日了
我遇见过前男友带着当时的媒人去给他现任的妈买衣服的，我就躲在试衣间里，和我同事，好崩溃啊。
当面拿个手机说哎呦这比以前挺粉的唉玩了两年黑成这B样
怪不得你名字这么衰呢
你没冲动？真不好玩
你白玩了别人女朋友两年，还觉得冤得慌？
特么尴尬，这
兄弟，节哀啊！
也是够悲催的
[拥抱]
是你看着她俩啪啪啪把，前女友就不让你碰，气死你，
交接个女朋友还要这么久……连姿势都要交接清楚么？
回复 5楼：论符号重要性
这就是你们三P的理由？她两张口含住你们两根屌？
多吃几个红薯，放屁臭死他们，
和相处2年的女朋友离开了，我和另一个男人好了。你开始搞基了
[大笑]
[大笑]
结果救援人员发现三人衣衫不整地昏倒在电梯底部，原因查明她们三人用力过度导致电梯下滑，每每想到这些，楼主激动地拍打着轮椅。内流满面，口里念叨着当初真不应该在电梯停电情况下3p
知足把你，操了人家的老婆2年
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今天去上班，我们办公室在20层，于是就坐电梯，后面就来了一个浓妆艳抹的女子并站在前面。再后面来了一个男子，手里抱着东西，于是叫站的比较前面的女子帮忙按一下6层。结果女子不帮忙还嘲讽男子：“你自己没长手吗？自己不会按吗？”结果男子生气了说：“行，我自己有手，我自己按。”于是他就把6层以上都给按了。万万没想到，那女子7楼就下电梯了，我看着亮晶晶的数字，看着还有十几层的电梯，心有点缺氧。
不知道，在按一次就取消的吗
33楼竟然也看糗百。这智商
你不会下来
13l?sala是什么?我只知道solo
没素质。或者是你长得……
这些人都没做过电梯吗？按两次就好了
有的电梯取消不了，
互粉，代练咨询
打死他。。
按住可以取消
按键都可以取消的
求轻虐，楼主
21楼修电梯的
多按一下可以取消的
普及知识。电梯按钮有三种取消方式。单击，双击，长按。
你怎么不帮忙！该！
再按一次取消！
楼主这智商真的可以代练？
楼主貌似就没坐过电梯
代练？求sala
有些电梯取消不了的
难道不知道多按几次可以取消么？
双击取消，学着点吧
二货在按一遍不就行了吗
你也在，你怎么不帮按？
代练白金多少钱？3区！
逗比，你不知道电梯按钮多按几次可以取消么
看你手贱。。
你为何不帮
不是说自古二楼出人才吗
艹又学一招
她只是出了这部电梯，去隔壁那部了。。
后才能发表评论
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最受欢迎的爆笑笑话您好：　|　
> 维护你的房产权益（）
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维护你的房产权益（）
维护你的房产权益（）
主持人：市民朋友们大家过年好！欢迎参加今天的讲座，普天同庆的新春佳节，我首先代表主办方向在座的各位父老乡亲拜个晚年，祝大家牛年增牛气，万事随心意。今天我们为大家请到的是河北新业律师事务所主任张霄云。
张律师专业从事房地产法律服务，主要涉及拆迁土地、房产买卖、物业纠纷业务，近几年多次为市场办公会、政府机关、企业业主宣讲房地产有关知识达百余场,尤其是物权法出台以后，结合物权法以及房地产的时务，在全省各界进行了大量的房地产普法宣传。
张霄云现任石家庄市专业委员会委员，石家庄市仲裁员，石家庄市第三界常务委员会理事，多年被评为河北省优秀律师，今天张律师给我们带来的是用法律维护你的房产权益，下面就让我们用热烈的掌声欢迎张律师。（闲田信步转）
张律师：给大家拜个晚年。
过了年以后，在这样一个比较繁忙，大家过来听我的讲座非常感谢，过去的时候大家吃的酒足饭饱，今天咱们再来一场文化的美餐，希望大家有收获，能够在房地产方面获得一些常识性的东西。
下面我开始言归正传，房地产之所以成为法律、政府和业主一个非常重要的话题，那是因为我们每个人的手里面如果有收入的话，你们把收入支出的80%都用于购买房产，换句话可以这么讲，也就是说我们手中最有价值的、最值钱的物就是房产；其次就是车辆和其他一些贵重物品，所以说基于它价值的贵重，所以说它的存在的合法性，它流转的合法性，它的物权保护意识，越来越受到各级政府和司法部门和业主的认识当中。那么，今天就围绕这个话题给大家系统的介绍一下。
在介绍这个主话题之前我想说一下，在我们房地产买卖来说，从房地产的开发到房地产的销售，到房地产房屋的交付，最后到物业管理和维修，这一系列的过程都会出现相关的法律问题。基于我这十几年一直做房地产法律服务，有很多很多的朋友，经常会打电话问我，买房子什么样的房子好？开发商还没有开槽，我能不能买房？这些问题非常非常的多，基于今天的时间，我把今天的话题，分成五个主话题跟大家介绍。
第一个话题就是，到底在我们市场上都有什么样性质的房子，那就是住宅的种类；第二个话题有这样五花八门的房子，我们买什么样的房子更加安全，更加放心呢？第三个话题，我会跟大家介绍一下，物权法出台以后，之所以炒的如此的红红火火，它与我们房产相关联的几个问题是什么？第四个问题，我想跟大家介绍一下，业主的授权，也就是在我们居住的小区，不仅仅有我们大家居住的房屋，还有小学、幼儿园，甚至有居委会、城管，那么多的物产都属于谁，它的权利义务关系是什么呢？最后一个话题，是业主们经常打电话向我咨询的一个问题，物业公司过错赔偿责任。简单的一句话就是说，常常有人问我，我家的自行车被盗了，有的小偷溜门撬锁，把我们家的东西偷走了，这种情况下，物业公司要不要向我承担赔偿责任？这个话题也是大家非常关注的。下面我就根据这几个主话题给大家介绍一下，今天的几个主要问题。
一、市场存在的住宅的种类及其主要特点：
我们从90年开始，我们国家就有了土地的出让制度。大家都知道在90年之前，我们每个人所能住的房子，基本上要么是祖传下来的房子，祖遗房产；要么就是政府机关，由事业或企业单位，由单位分配的公房，而这些房产基本上都属于国家的所有权，我们和这些房产的关系大部分属于承租关系。90年之后，我们国家对土地制度进行了改革，我们才有了商品房，商品房有了之后，在这个市场上存在着数种不同性质的房产。
我们细细说来，在我们当前的情况下，在我们石家庄这个市场上大概有八类房产。那我们常见的最多的房产就是商品房，那我跟大家介绍一下商品房的特点是什么？到底什么是商品住宅。第二种情况，是为了解决低收入，低面积的城市居民居住问题，那就叫做经济适用住房。
经济适用住房的主要的特点是售价非常低，尤其是在07年的中旬之后，我们国家及省政府出台了系列的政策，也就是说这些房产由开发商开发的时候他只能赚取成本价3%利润，而在此之前，虽然我们国家有大量的政策，要求开发商赚取的利润不高于这个，实质上我们的开发商是把低收入住房，按照商品房的价格，在敞开口的卖。国家已经发现了这种问题，本来给了开发商大量的优惠政策是为了让利给你，而开发商在销售的环节，就把这个政策给变了味。
也就是说到了这个环节，我们的经济适用住房真正的价格实惠没有给那些真正需要的老百姓享受到。所以说，从去年开始，我们有一个内行的话，就叫做统购统销，叫体内循环。这是什么意思呢？ （闲田信步转）
比如说我是低收入家庭，我的居住面积也有申请经济适用住房的标准，我也是石家庄的城镇户口，具备这三个条件以后我可以申请一套经济适用住房，申请了这个房子之后呢，比如说我明年的时候我突然就发财了，我就不再适应这些经济适用住房，或者是我突然想出国了，或者我搬到外地去了，那么这些房子不能随便转让给任何第三人，我这些房子要让谁来受让呢？由房管局给你统购回来以后，再销售给需要这些房子的人，所以说经济适用住房有这个特点。
那我们平时讨论比较火的，挣钱比较多的房子是什么呢？那就是我们平时讲的村证房。村证房在石家庄乃至全国都是非常敏感的话题，对于政府是一个敏感的话题，对于法院是敏感的话题，对业主也依然是一个敏感的话题。那么小产权证房的相关的名义，我一会儿会有一个专题跟大家讲，在这些地方就不再介绍，只是说小产权证房，或者是村证房，它是一类的房子，而这些房子房险在全国是相当普遍的，而这些房子的问题也是相当严重的，一会我们讲到。
而第四大类是什么呢？就是农民居住在农村集体的土地上的我们也叫做集体房屋，这第四大类房屋就是农民居住的集体土地的住宅；第五就是城镇私有住房，在东北我们把它统称为棚户区，在南方，在上海不叫棚户区，在石家庄我们把它叫做城中村，也就是说二环之内的城市居民长期以来居住的小院落、小平房，我们把它叫做城镇私有住房；第六大类住房，就是城中村改造中的安置住房；这一类房屋有它独特的特点，所以这种房子我们重点介绍一下。第七类房屋就是我们的公产房。我说的公产房就是我们刚才讲的第一类话题的时候，就是说在90年之前，我们国家根本在市场上买不到商品房，房子这个物，作为一个商品向大家出售是在90年之后才开始有的。过去我们国家没有这类的房产，都是依靠单位给大家分配，公产房是从90年开始。
我们国家现在在市场上有了商品房，每个人只要有钱就能在市场上随便购房的时候，我们国家就有一个政策，单位里面拥有的公产房要通过标准价和成本价出售给单位的职工，这些房产我们把它叫做公产房。最后一类也是我们经常见到的叫职工集资建房。它最大的特点是在单位的名下，也就是说比如说像我们的华文事业公司，比如说像印染厂，像冰箱厂，像冰箱集团，像这样的企业，过去它就可以组织本单位的职工，大家拿出钱我们建上一个小区，这叫做职工集资建房，你们现在所居住房产的种类，或是你将来有意向购买的房产不会超过这个范围当中的任何一种。所以说今天这个话题里面，我把这个房产的大概区别给大家讲一下。
大家记住，职工集资建房，有很多人给我打电话就说，我从华文买了套房子，他没有预售许可证合法吗？这种房子他就没有预售许可证，为什么呢？大家记住，具备预售许可证的房屋，必须是在土地政策开发商名下才可以。那么什么样性质的房产是在开发商名下呢？一个是商品房，一个经济适用住房，而商品房和经济适用住房同在开发商名下，为什么他们的叫法又有所不同呢？那是因为他们供给的对象有所不同，土地的性质有所不同。
比如说商品房出让年限最高是多少年？是70年，而经济适用住房土地的供给是划分工地，我刚才讲了，为什么开发商开发经济适用住房的时候，他已经在政府那获得了很大的优惠政策，这些优惠政策主要是土地的价格。我们老百姓有一句话叫什么呢？就是说开发商买了一块地，那么也就是说商品房的土地，开发商从政府买来他可能一亩地花了70万，或者是花了100万，而经济适用住房是政府无偿划拨给开发商，开发商只要支付一点点成本价，可能该支付100万，他可能支付30万40万这块地就拿到手了。所以说，这个意义的让渡，其实是让开发商再次让利给我们，这就是经济适用住房和商品房的一个重要区别。
第二区别是经济适用住房的销售对象是有所控制的，我们把它叫做三控，那就是控面积、控收入、控户口，而商品房的销售，它会去考虑你这个买主有钱吗？你们家有房子吗？所以说商品房和经济适用住房的区别就在这，它的相同点就是都是开发商开发的，它都有预售许可证，而职工集资建房它一定是某某公司或某某厂开发的。比如说印染厂，比如说金刚集团，像这样的企业它可以利用自己的土地直接把房子建起来，但是他的销售对象只是本单位的职工，大家记住，当前我们石家庄市这一类的房产已经彻底停建了。
那么第二大家需要用的房产是什么呢？那就是我们常常讲到的，比如说像我们的村民住宅，这个话题我作为一个专题跟大家介绍一下。从农村住房到小产权证房，大家要切记他们是有严格的区别的，我们无论是在报纸媒体上还是在我们的网站上，我们会看到一个话题，也就是说小产权住房也好，村证房也蒿，它的问题是非常非常严重的，但依然会吸引很多的业主去购买它根本原因是什么呢？那么最大的问题是它很便宜，而小产权证的问题是什么？它的问题归纳成以下几点。 （闲田信步转）
第一个小产权证房，或者是村证房，它们十有八九是非法建设或者是非法销售的。我说的非法建设的意思是它没有合法的报批手续。什么叫报批手续呢？大家记住，我们买什么样的房产的时候，我们在房地产开发名词当中，有一个很专业的概念，叫做房地产项目前期报建手续，我们把它简称为报建手续，或叫报批手续，或叫前期手续，也就是说大家常常在媒体上见到的土地、规划、备案、施工、预售、验收这些手续都是前期报建手续，也就是说房地产进行进场施工建设之前，开发商要使这套房子将来具备一个合法的条件，到有关的行政部门申领大量的政府的批件。
这些批件系统的归纳起来，那么主要是我们平常讲的五证，其实这五证远远也解决不了老百姓的需求，一会儿我会讲这个专题。下面我们马上拉回来，也就是说小产权证房也好，村证房也好，老百姓在农村居住的农村住宅也好，他们有什么特点呢？它最大的特点刚才讲了就是违法性比较严重，它的违法性大家记住并不是我这个房子所有的业主说，这个房子有问题我们就不敢买了，我发现不是这样的。为什么？有很多的朋友打电话就问我说，这个小产权证房有土地证，有规划证，我们买吗？我跟你讲你不要买，为什么？因为你是城市居民，我们法律有明确的规定，城市居民和非本村村民不得购买农村及其土地上的房屋，如果你购买了会有什么后果呢？就产生一个合同无效的后果。
合同无效的后果是什么呢？我们知道，北京有个著名的案例，这个案例有一个典型的特点，就是说04年一个画家用四万八买了一套小院，到了2006年的时候双方就发生了诉讼，诉讼的原因非常简单，经过这五年房地产的价格猛涨，老百姓一看这个房子竟然涨到了35万块钱，零头还比我当时的本金还要高。这就产生了什么问题呢？产生反悔啊，这种事在石家庄时常有发生，尤其是在房价持续上涨这个环节会有很多人想利用合同无效来把自己的房子要回来。
过去我们有很多人买房的时候，比如说我招商名是A企业的，B企业呢，我的表兄有一套房子他不愿意买，他感觉这房子花这么多钱买没用，我这个表妹就买了。表妹买了这个房子以后，在谁的名下呢？在表兄的名下，问题就产生了，我当时用30万块钱买的这个房子，这30万块钱我想要回来，我就要考虑合同有效吗？我们开发企业也是一样说了，我当时的房子预售的时候是，现在两年房子已经涨到3500了，我要不要宣布合同无效，我们的业主也是一样，这房子一涨价了，就会有人想考虑把合同确认无效，把房子拿回来。
那我告诉大家合同如果是无效的话，把房子返还给原来的主人，这是一个铁定的结论，北京画家评这个案件，一审判决法院判决了，这个房子的买卖合同是无效的，那这个房子就应该给最初的村民，合同无效就是互相返还，物要归位，怎么归位？这个东西是谁的还给谁，这是合同无效的后果，那么你拿了人家的钱就要把钱给人家。在这期间不仅仅这个画家不能平衡，这个房子自己四万八买了居住四五年五六年了，突然这个房价涨到了现在这个份上，那我的权益应该怎么保护呢？如果我现在拿着这四万八买新房的时候就买不到了，那么我的损失是什么呢，因为签了这个合同，我没有买上相同价值的合法房产，最后法院就给了他二十六万块钱的补偿，当时农民的不平声是很高的，后来法院又补充了一点。假如是三十四万八的话，那么房子给了你，你把这四万八给了这个画家，那这个画家就获得了二十将近三十万的补偿。
但是这个案例我感觉在我们司法上的审判，可以说让我们广大的司法界或者是律师感觉非常圆满的结果，好多人就说假如在石家庄有一个这样的村证房我买了以后，我五年前买了一个村证房是13万块钱，现在这个房子已经涨到了33万块钱，如果这个农民起诉我想确认无效的话，我还能不能反诉得到补偿呢？这个话题就非常非常难受了，难受在哪呢？并不是这个房屋的差价在所有的法院都能得到圆满的支持，如果能得到圆满的支持的话，那我就可以明确的告诉各位，你就可以大胆去购买村证房，总而言之即使最后我拿不到房子还可以拿到一个相同对价的补偿。（闲田信步转）
可惜的是尽管北京出了这样一个非常圆满的案例，我们作为一个律师拿这个案例去跟法院讲的时候，法院依然很难支持，或者是在石家庄有极少的法院会支持你的差价损失，所以说村证房的买卖的无效问题，就成了我们很多业主买村证房子的心里一块病。那么在这种情况下，你要跟我讲不让我买这个房子，你是律师，律师要告诉大家一个什么问题，在法律上是一个什么问题？那么今天在座的各位可能说一句心里话，很多时候我就不愿意让大家去买这个房子，我只是告诉你在什么情况下你可以去购买，把这个问题跟大家介绍一下。
第一个村证房你在购买的时候，我就宁可将来法院认定无效，我也考虑去买，因为我当前就是掏不起这33万，我只能掏10万块钱买这个村证房给儿子办结婚用，只要有房子儿子就能够进家门。那么这种情况下，你要考虑几个问题，第一个你买房的时候，尽可能不要从村民的手里面或者你的前手的个人手里买房子，为什么呢？因为如果你从个人手里买房子的时候，往往个人翻脸不认人的比较多，但是村委会或者开发商，因为他以赚钱为目的的，他把钱赚到了，他一般情况下不会耍赖。所以说我跟好多朋友就讲，如果你手里有这种房子，如果你都豁出来无效了，我就一定要买这个房子，那好第一个需要注意的就是千千万万尽可能让村委会盖章，把合同换成村委会的，这是第一个问题。
第二个，2007年的时候我们石家庄市国家发布委过来进行房地产清理的时候，我们有很多的村证房被停建，罚款的、进行行政处理的、给开发商进行不诚信记录的、甚至有注销开发商资质的，有很多村干部还有被追究责任的，甚至更为难受的是，有很多村证房被爆破拆除的。那么为什么我们有一部分村证房会保留下来呢，那是因为有些村证房虽然有这样和那样的小问题的，但是根本一点它并没有违法到必须拆除的地步。而我们有些村证房必须拆除是为什么呢？是因为它不仅仅占用了城市规划的道路、小学，甚至幼儿园，还有的房屋竟然建在了农用地，或者是基本农田上，那显然这些房屋你是万万买不得的。所以说有很多的朋友找我说，我就买村证房的时候，我就说你就到规划部门和土地部门去看一眼。看什么呢？看一个常识。
我国的土地分为三类，那这三类是什么呢？第一大类叫做建设用地，像我们现在大家听课的地方，它建了一个艺术中心，比如说修公路的地方、建工厂的地方、建学校的地方，就叫做建设用地，只要在土地上进行砖石板块的建设就叫做建设用地。如果有一些地，土地规划里面规定了，它只能搞种植、养殖，比如说农作物的种植，搞养殖比如说鱼、水产，其中包括养猪、养兔都可以，或者说草原绿地，尤其是草皮草坪植物，那么这些像果园都属于农用地，这些地上是万万建不得房产的。我说有一个项目之所以只是处分没有拆除是因为他这个房子本身就建在了建设用地上，那么有些房子之所以被拆除，那是因为他把房子建在了那些本来是小麦、玉米、园林，是搞这些用途的。
第三大类，比如说像我们太行山脉的山上既不能种草也不能种地，是荒芜的，是荒山，有些河道长年废弃以后，也不能用，而这些地方既不能种地也不能建房子，也不能栽树不能使用。我把这个房子可以什么都没有，但前提必须是建在了建设用地上，至少不至于你买套房子被拆掉。第二个你的房子最好有一个土地证和规划许可证，才能保证你的房子百分之百没什么的问题。所以我跟说好多的朋友讲的时候，买房子会有一些违法的情形，但是违法本身就分着阶次的。我打个比方。说河北省艺术中心建在了这么一个地方，它的广场是为了配合大家停车，大家来回走动用的，如果有一个人很牛，非常要在广场上建一个非常漂亮的厕所，可以吗？当然不可以。
2004年，我们在湖北的武汉，为什么在长江在投资1.6亿的别墅全部被炸平了呢？那是因为它违反了河道规划，严重违反城市规划的建筑那肯定要拆除的，我们在开发区有一个项目，有很多人咨询，这个开发商很有意思，规划部门给它批了六个楼号的房子。
我们通常把一栋楼叫做一个楼号，在这个品评图上显示，这个开发商只能建六栋楼，这个开发商觉得我因为在开发区建房子，天高皇帝远，政府领导也看不见我，也查不到我，他就自己自作主张没经过审批，就加建了一个楼。我是说这个开发商也很糊涂，尤其是做开发房地产的，更应该了解，我想违章建筑也要违得有个规则，结果呢？他的这动楼建在了道路的红线上。什么叫道路红线呢？比方说我们现在的裕华路是双向四车道，我们建报纸了七月底之前我们要把它建成双向六车道，那么也就是说当前的裕华路，可能就是三十米宽，可是在石家庄的城市规划控制中，它已经控制成五十米，什么意思呢？也就是说在五十米的范围内，你谁都不要搞建筑。你搞建筑我们就不批，假如你不批你建了，那好，对不起，你就永远拿不到房产证，就是必须拆除的违章建筑。
那我们的村证房也是一样，像这样的严重违章的，所以07年的还是，我们拆除的村证房呢，一个是建在了农用地的基本农田上是必须拆除的，还有一个是占用了道路红线，一定会拆除的，属于严重违反城市规划。
那么不拆的是什么？国家的法律，他考虑一个社会效果问题，说这个开发商建这个房子，其中包括村委会把这栋楼建起来了，是一栋非常漂亮的住宅，他会考虑是必须要拆除吗？这个房子建在了建设用地上，一看城市规划图就是建设住宅用地，既不占红线，也不占绿地，还是建设用地，这就产生一个什么问题？它属于未批先建的违法，它和刚才的违法性质就又不一样了。所以这种未批先建的违法，我们政府会责令开发企业补办相关的手续就行了，使得这种非法的状态合法化。
第三种情况，我们在城市购买商品房的时候，我们讲究五证，备案许可证，建筑工程规划许可证，建设用地规划许可证，国有土地许可证，叫施工证，叫预售许可证。那么这五大证是为了保证这个项目具有合法性的最基本的条件，农村住宅建设的时候是不是也需要这五证呢？我告诉大家，他同样也需要这些手续，只是这些手续的叫法不一样。比如说我们城市的商品房，一是国有土地使用证，而村证房的合法的手续叫什么呢？而村证防的合法的手续叫什么呢？叫农村集体建设用地，它的实质就叫做集体建设用地使用证，这个证如果有了的话，那你这个房子就会更放心一些。
那还有一个证是什么呢？那就是说我们商品房有一个预售许可证，村证房里面肯定没有预售许可证，村证房里面还有一个特点，村证房的主体是什么呢？是村委会或村民经济组织，它绝对不会是开发企业，开发企业只是他的合作开发方，为什么这么讲？大家记住，说这个项目是谁的，你要找准主人。
有一个朋友跟我说，我买了一套职工集资建房，开发商给我签合同可以吗？我就跟他讲，谁跟你签合同，那就是土地使用证是谁的，你就跟谁签合同，土地使用证是谁的，将来的产权证也是谁的，他才是权力处分的最好的主体。那么在农村开发的村证房到底是谁开发的，实质上是村委会或村民经济组织开发的，只不过是村委会和村民经济组织，其中包括职工集资建房一样，由于这些单位今天没有资金，没有房地产开发报建的经验，他们也没有管理项目的经验，所以说他们往往是跟开发商搞合法开发。
但如果你跟开发商签定了房屋买卖合同，你就大错特错了。你们要知道这些开发主体不是开发企业，是村委会和村民经济组织。职工集资建房就是说这块地是哪个企业的它才是出卖方。所以说村证房里面，在我们必须要买这些房子的时候，大家切记，由于许多的人，没有考虑过村证的实质含义是什么？村证是什么？我说一句白话，村证就是村委会随便给你打了一个白条，给你盖一个公章而已，村证代表不了任何说这个项目合法、出售合法，什么都代表不了，你拿不拿这个村证和你拿这个合同的意义是一模一样的。有的村委会制作的村证和我们国家颁发的，正式统一印制的房产证，颜色和防伪的标志大小，包括它的规格，所以这个证往往迷惑了大家。大家记住，我们国家正式颁发的房产证它经过严格的审核程序的，你的项目只有程序合法，只有验收合格，你的合同交易价格也是相当的，才会给你拿一个房产证出来，但是村证房里面的村证，他什么都给你掩盖了。比如说项目的合法性问题，买卖合同的效率问题，全掩盖了，大家万万不可信赖，你用你自己的眼睛去审视这个村证你要不要去动它？当然我就跟大家讲一个话题，我依然建议大家不要去买，但是有很多的朋友老说我，你说不让我买我又买不起商品房怎么办？那我只能告诉大家，在这个里面，大家要鉴别一下，这个房子到底合法到什么程度。
我曾经举过个例子，你是一个城市居民，长得又很帅，家里又很有钱，但是你非常想娶一个农村的姑娘，但是这个农村姑娘最好也是一个农村户口的姑娘，也不要是黑户口。什么意思呢？也就是说农村的房子也是需要有合法的报建手续的。大家知道我们从2008年的七月一号之前，我们国家就没有任何一个合法制度，可以让我们的农村住宅，其中包括村证房办房产证，但是2008年七月一号之后，有兴趣的话大家可以看一看，房屋登记办法，我们农村住宅，也可以办合法的房产证了。但是如果你手里想获得一个这样的合法的房产证，它有一个最大的前提是什么？这些房子的建筑的前期手续必须是全面的，并且是合法的，比如说备案、规划、施工、验收，这些手续都要有。（闲田信步转）
如果你要没有的话，永远你也办不了，当然咱们把话说白了，我说的能办房产证的那些人是谁呢？绝对不是我们城市居民这些人是谁呢？是本村村民你拥有宅基地的房屋，才能从本村办一个房产证，你是城市居民，从法律上就不允许你在这买房子，他这个项目即使是合法的，你也获得不了房产证。意思是说什么呢？除了本村的村民之外，非本村的村民，什么意思？A村建房子，B村的人要去买房子，他的合同也是无效的，城市居民去农村去买这样的村民住宅的房子也是无效的，你的买卖都是无效的，你怎么会给你办一个合法房产证呢？
其二我们要知道，农村住宅上的房屋，虽然可以办房产证，但是这些房屋依然是不能够随意向社会流转，他流转的对象依然是本村的村民，并且是符合一户一宅的原则。在这个地方，我讲一下一户一宅。
我们在座的有很多人从农村走出来，家里面会有一些原来老家分配的，叫什么呢？叫父母或爷爷奶奶祖遗下了的农村住宅，那我告诉大家，这些房屋城市居民是可以继承的，什么意思呢？比如说爷爷百年以后，写了套遗嘱，说我这个房子要让孙子继承，虽然你是城市居民，也依然可以拥有这套房屋的所有权，和宅基地使用权。在你20岁具备申请宅基地的条件之后，你申请了一块宅基地，三年之后，你长出息了，来石家庄发展了，你的户口迁到石家庄，这个时候，我们的法律不能由于你户口的变迁把你的房屋的所有权财产权强行剥夺了，这些房子你依然有所有权。但是有一点要记住，你哪天突然想起来老家有套房子，爷爷有套房子已经破旧不堪了，我想把这套房子翻建一下，那我可以告诉你，由于我们当前大量的农村宅基地房屋翻建的时候不去走报批手续，但是法律规定不是这样的。任何房产在翻建、扩建、改建的时候都必须去报批，如果你不报批那对不起，有可能就不让你建。
我们在开发区曾经遇到过这样一件事情，2006年国土资源部下来一个文件，必须大力的清理农村宅基地的房屋，就成了一个什么问题呢？就是正好有一个女同志，她是一个残疾人，这个人一看别人都把房子翻盖了，她也想把小院翻盖了。她准备翻盖的时候就被土地局的拦住了，为什么？你的房子既然已经拆了，你就不能翻建，为什么？因为你是城市居民，这个房子当然自然或者是想翻建的时候，这个地就必须无偿收回集体所有，你就没有这个权力了。所以我跟好多人开发性，你家的房子尽量不要去翻建，你东补西补补到它五十年也行。
还有就是一栋房子老在这放着不用，这个财产权力没有人去破坏你，但是如果说这个房子到十年以后自然灭失了，你什么也没有了。所以说，你可以在合理的机会把房子转让给他人，这个没有问题。第二种情况，比如说你弟弟在农村有一套房子，因为他结婚了成年了，他自己有一套宅基地有房子，可是老年人去世了以后，你在外面当着一个领导很有钱，这个房子你就不要争了，把这个房子给了你弟弟吧。按照法律规定农村讲究一户一宅，什么意思呢？一户只能有一处宅基地，哪怕你面积不够，你也不能有两处宅基地，那么这种情况下怎么办？老人留了遗嘱了说房子给弟弟，弟弟能继承吗？那答案是肯定的，我们法律不会剥夺他的财产继承权，但是有一个问题，法律要求他两年后必须转让一套给他人，给谁呢？给那些具备拥有这些宅基地条件的人。
也就是说他如果两年不转让的话，村委会可以申请政府无偿收回，也就是说，我们国家在土地使用制度上控制的是非常严格的，只不过是由于我们确确实实人力有限，在土地执法上可能不到位，但是我们当前要有一种意识，这种土地制度就像一个警察一样，我跟好多人举例子，本来这条路是一米宽，大家走啊走，走到五米宽，可是这个路本身就是一米宽。突然政府来了一个政策，警察也来了，怎么办？你只能按一米走的时候，就感觉很不舒服。所以开发区在告状上访的时候，唯一理由就是说全村的人都翻建了，他也是城市居民为什么就不让我翻建，对不起因为正好赶在这个节骨眼上，国家政策严格化，警察来了，要让你从五米缩到一米的时候，那你就很难受。村证房我大概就跟大家说到这。
下面我介绍一下买商品房，买商品房的时候，很多人都给我讲，我买个什么样的商品房比较好呢，这个概念太大了，这个题目对我来说，也太大了，那我就跟大家说一个问题，我有一个理念，我做房地产做了十几年，我的感觉是这样的。第一个我们买房子的时候，能买商品房尽可能不要买村证房和杂七杂八的经济适用住房，和职工集资建房，经济适用住房是便宜。那只能解决你几年之需，万一条件变化就像体内循环的问题，投资估计都没有了；
第二个你尽可能不要去买那些杂七杂八的村证房；因为这些房子你买了以后，说不定有哪天有麻烦找到了，你花了那么多的钱，本来钱不多，你还非要去花这些钱去买这些东西，就像祥林嫂一样，本来已经穷得连饭已经吃不上了，还要拿着那五块钱去买柱香去烧香。那显然这个事情的投资方向是有错误的。所以我建议哪怕你买一个小面积的高层或边远的地方，也要买一个合法的商品房。这是第一个合法性要好。
第二个我建议大家买房子的时候要买一个规模大的商品小区，为什么这么讲呢，因为小区规模大了以后，物业的管理成本会少一些，各种的配套就会好一些。大家要知道，如果你这个小区里面规划成两栋或三栋楼，他万万不会给你配一个小学或幼儿园或居委会或者是个小商场的，但是如果小区大的时候，规划部门在审批的时候，他就会给你直接配备一些叫功能性用房，比如说物业管理用房，物业经济用房，小超市、小诊所，连派出所都会有，配套会非常好。
买房子的第三个问题需要注意的是什么，站在我个人的角度，有钱的时候能买多层不要买高层，买高层和多层会有什么问题呢？我给大家讲三个方面。
第一个，如果我同样花五十万的时候，你买高层只能买上130平米，买多层我能买到150平米，为什么呢？第二个我同样是150平米的商品房，我买多层的时候，它的实用面积、套内面积可能是130平米左右。我们多层的公摊面积一般在3%到15%，而我们的高层，尤其是大高层。大高层是什么？小高层是7层到12层，12层到18层叫中高层，18层以上到大高层，30层的时候，大高层的公摊能够达到25%到30%。你去算一笔账，同样是150平米，人家住的是三室两厅，你可能住的是两室两厅，一个小卧室的面积。第三个维修费用非常高。
大家记住，我们每个人在买商品房的时候，大家是不是有一笔钱，过去叫公共设施维修基金，从物权法号颁布，07年的10月1号生效以后，我们把这个概念叫做公共设施维修资金，这笔钱过去的时候，我们是按总房价的2%交纳的，而现在我们是按照每平方米70高层，多层是45地下是20交的，这个钱是干什么呢？这个钱是留着给大家搞公共设施维修的，修什么？比如说物业用房塌了，拿这个钱去把它建起来，比如说小区的绿地全都荒芜了，都死了，拿这个钱把它建起来，你的楼顶漏水了，把它修好，比如说我们的电梯彻底的不能修了，这个钱谁来出？当然是用我们业主的钱来修，这个道理大家应该是知道的。（闲田信步转）
就像我们在商场里买一个好电视一样，电视回来以后会有一个保修期，也就是说保修一年的，一年之内黑屏了，人家保修商和生产商过来给你免费修好了，如果一年期满了，或者是保修期满了，谁来修？那你自己掏腰包修，只不过那个钱放在的房管局专户上，那就是你的公共设施维修基金那个钱，如果把那个钱花完了，以后这个钱谁出？政府不会出，开发商更不会出，谁出呢？那对不起，是你们谁住房子谁出这笔前，如果说公共设施维修资金我们每人交的那2%或70平方米的价格已经花完了。
我举一个不太恰当的例子，打个比方说地震了，把这个楼的一个角震塌了，别的地方都没有坏，谁来修？这个房子的公共设施部分必须由公共资金来修，整个楼顶漏水很严重了，公共设施来修，电梯坏了要换一部电梯也要用这个钱来修，修没了业主必须把这个钱补足到房管部门，怎么补？大家记住，要按你房屋的面积来分摊维修费用。所以说，这产生一个问题，到底你在买房的时候，房价高了，交的税高了，维修资金肯定比别人高，多层是45你就70，那你掏的各种费用也让你很难受。
第三种费用是什么？就是物业管理费，我们知道在我们石家庄有电梯的最低是一块钱，一般是一块五才能下来，而多层一般是六毛，一般是八毛，有一块的服务就非常好了，所以说，你要算一笔账，你买一个高层的话，你这一辈子相对应的面积，也就是说我买多层要是使用面积要是130平方米，你要买一个高层的130平方米的，你这一辈子比我多花的要占30%左右。
还有一个问题是什么呢？比如说万一有了特殊情况，比如说有火灾、有地震、有停电的时候，那个七楼八楼可以爬上去，你那就很困难了，你住在高层是不是很困难，很不方便呢？当然我这个话这么讲，是告诉大家你买房的时候，选择房产的时候，要根据相关的规定区权衡一下，我并不是说一定否认你去买高层住宅，我自己也有高层住宅，那么在这个问题上，大家要考虑一下。我跟好多人就讲，我说高层住宅在几年内不会有问题呢？十年之内肯定不会有问题，十年以后你要不要被业主委员会通知你掏钱，我可不敢打包票，维修资金大家要共同出。
我们在物权法有一句话叫做业主对公共管理的区域同时附带着一种义务，不能以放弃权力而放弃义务，是什么意思呢？比方说我住一楼，电梯不是坏了吗，我就不想出钱，说六楼的四单元的楼顶漏水了，我住一单元的一楼，不要说去四单元的楼顶了，我连一单元的楼顶就从来不上，你想让我掏钱没门儿。对不起，按照法律规定，你去不去，你要不要坐电梯，都不会影响你承担这个义务，什么义务？维修的义务，出钱的义务，这是物权法规定的。所以说到了有大量的维修费用的时候，我们的负担还是比较重的，当然按照国家的土地管理制度，有句话叫做节约集约用地。什么意思呢？也就是说在单位面积的土地上，我们建尽可能多的房子，为了什么？节省土地，我们国家的土地是非常非常紧张的，所以说建高层是一个必然的趋势，只不过是你在有困难选择的时候，你要选择多层，多层还有一个好处是什么呢？锻炼身体，被动的锻炼身体，爬楼梯是一个非常好的运动。
那么说到买房屋的时候，这是第三个话题，我们买房屋还要注意什么呢？这是大家常常忽视的问题，那就是大配套，什么是大配套呢？小配套是开发企业和你签定合同的时候，你要过问一下，你的小区里面都有什么？小配套指的是有没有小学啊，有没有幼儿园呢？比如说我们有的业主需要在这买房，就是因为有小学我才要住进来，那我就非常关心小区里面，有没有小学，我们小孩明年我的孩子正好要上幼儿园，这是小配套，是小区范围内的配套，大配套是什么呢？是小区之外的配套。比如说孩子上学的学校，是不是承公交车很方便呢？是不是有一些医疗所，是不是有菜市场，这些问题你大概都要考虑一下。第五个问题需要大家注意的问题，是一个技术问题？什么问题呢？那就是城市的近期规划。
举个例子，过去在建华大街，和平路以北没有出路，好多人在那个位置从来不愿意买房子。我有一个朋友在那买房子的时候，价格非常便宜，那几年才一千大几，一千七八，后来我们看这个城市规划就发现，这个建华大街不仅要通到二环路，而且要通到正定去，我说你就擦着这个边去买这个房子，现在的价格非常非常高。如果将来体育大街和建华大街都通到正定，而且还是一条快速路的话，你可想而知这两侧的商业一起来，显然你住的房子的投资价值都能实现，而且如果你不住的话，你出租出去价格也会很高。为什么南三条附近的住宅租金非常高呢？他无非就是依托了一个商业圈而已。好多人一看，这个地方是新火车站在规划，我们在这买房子要提早下手。提早下手那么你前面是什么呢？你要看一看，比方说我打算在A小区买套房屋，那你要通过一些朋友关系，或者是从规划的网站也可以看出来，看看周围的规划是什么，虽然说你把这个房子当前在那个地方，周围全是工厂。
你要记住，我们石家庄市政府今年利润最大的是什么，就是工业企业搬迁做公园，他想做绿地，他想做超市，对你来说是不是一个升值的非常好的一个机会。我跟你们讲，万兴花园附近的房产，在没有水上公园之前，那个房价是非常非常低的，我在那附近住过，是非常非常低的。有了那个公园之后，四周的房子猛涨价，比其他的地方房子涨价多，所以房产是以土地所属地界息息相关的。那么大家改造，他们搬出去以后，这些地方要做什么？这是你需要关心的比方说，他想对你来说是一个非常好的机会呢，在没有水上公园之前那个房价是非常非常低的，比其他地方的房子涨价多了，房产是根据所处的地段是非常相关的。那么大家去买房子的时候，一定要围绕这么我大问题去考察一下。
二、商品房交房需具备的证书
下面我再介绍一下商品房的五证到底指的是什么？要注意什么？第一个我们买商品房的时候，为什么老谈五证呢？这个简称我不知道是谁叫出来的，但实质上大家要记住，所说的五证并不是一个很全面的概念。你们要知道，你个开发商把一个房产项目建好以后，大概要盖将近二百个章，有的项目连200个章也下不来，他的报价手续包括规划、设计、勘察、审理这么一摞也下不来，为什么？
因为方方面面的手续非常多，尤其是我们高层住宅，像我们平常讲的，像国有土地使用证这是必须要有的。国有土地使用证这里面我们就讲一下，商品住宅的一个最显著的特点，是他的国有土地使用证是出让的，他的最长的出让年限是70年。有很多人都会问我，我的土地证为什么是65年？那你记住，可能土地局出让的时候是70年，而开发商已经转手一次了，那么第二手的土地证就是65年，所以我们买房的时候，还有一个大家需要记住，比如说同等价格，同等质量的房屋，要看一看土地证的年限。
比如说有一套住宅是在1992年建的，而有一套住宅2002年建的，你买哪一个？当然要买02年的房子，不仅仅是新的问题，还有一个使用年限的问题，如果这套房子是92年建的，而另外一套房子是02年建的，那么你买这套房子的居住年限就比02年的房子就少了整整十年。比如说我张霄云买我们这位老先生的房子，他的这套房子比如说是99年建的，那我在买这套房子，虽然土地证的出让年限是70年，我只剩下了60年的居住期限，开发商也是一样。但你入住的时候，开发商光开发就开发了两年到三年，你还剩多少年，剩67年。所以说，房屋售让房只使用出让年限的剩余年限。
大家记住，同等地价的房产的价值是相当的，你不考虑房子的开发年限是不对的。这是不合适的。你这么一想，一套房子十年的使用年限，光出租的资金是多少钱吧，那是个不小的数字。这是土地证的问题。
第二个国有土地使用证，大家看的时候一定要看原件，有些开发商特别愿意去拿土地证到银行贷款，所以说这套房子是不是有抵押贷款，你看土地证原件你就看见了。为什么？土地证的原件上会有所记载。说该土地于什么时间抵押给了哪个银行，借款是多少数额。
第四个有时候我们应该去土地局去查询一下，这个土地是不是有被法院查封的情形，这是土地证的问题，要尽可能看原件。我还说一句话就是说，很多朋友跟我讲，开发商正在预售，我们今天房产的价格遇到了国际经济寒流，我们买房子的热情大大的降低了，在2007年的后半年和2008年的上半年，我们买房子的架式就类似于我们打仗的架式，那时候我们买房子大家乱抢一通。在这种时候有好多人就问我了，开发商只有土地证的房子我可以买吗？这种房子是可以考虑买的，他好歹有土地证，开发商手里有土地证的时候一般情况下不会乱来，把这块地放在这就跑了，不会的，因为整个项目的价值就在土地上。开发商有了土地一般不会去乱来，携款潜逃这种情况就少了。
如果这个人连土地证都没有，那我劝你万万不要动这个念头，我们今年春节前后，石家庄出现了好多非法集资的案例，而这些案例都是源于开发企业还没有拿到地，就收受了业主大量的预收房款，导致业主要款无门。那么这些问题的基础出现在哪？出现在开发商良心不正，第二个是我们业主审慎不够。所以说，我买这个房子有些小小的不足，不足到什么程度上，在哪个方面心里面要有数，所以我跟很多人说，你买开发商房产的时候，如果有预售许可证就去买，那基本上八九不离十不会有大问题了。
因为能办预售许可证的时候，他的五证就都全了，五证不全房管局万万不会给他发预售许可证。需要说如果你想省事的话，那你就看只要他有预售许可证又是原件，那你就可以放心了。但是有的开发商在那个地方也要捣鬼，倒什么鬼呢，所以我曾经给大家讲过一堂课，叫透过五证读真经，什么意思？我们很多开发商向业主出示预售许可证的时候，你们要看明白，什么意思呢？他的预售许可证只是办的是一号楼和二号楼的预售许可证，预售栏里面也写的很清楚，是允许预售一号和二号的两个房号的楼层可以预售。但是他给你看的时候，你可没有在意他卖的是五号楼。
还有一个，开发商在规划和审批的时候，一般情况下多层住宅，他审批的都是六层，为什么因为只要是七层和七层以上，他必须装电梯，七层以上是小高层了，成本就高多了，开发商能够规避的是干什么呢？建六层半，在这个环节最容易出问题的时候是什么呢？开发商在规划局审批的时候是六层半，他建就建成了七层，所以说我们有很多的业主买了七层也办不了房产证，就是由于开发商这种违规建设，你办不了房产证。
那还有一个问题是什么呢？有的开发企业，他给你只看复印件，原件在哪锁着呢，他说的越是甜甜蜜蜜的时候，你反而越要头脑清醒一些。比如说像土地证，还有预售许可证要看原件。在这五大证里面，如果有了预售许可证，那你可以不考虑其他的证，不看其他的证。但是如果他还没有预售许可证，你就看好这个房子了，我们选套房子真的很不容易，价格问题、交通问题、位置问题、楼层问题、面积问题，选一套房子就得跑断腿，是不是？所以在这种情况下，如果你要想买的话怎么办？
大家记住，在这所有的证里面，第一个土地证必须要有，第二个用地规划许可证也一定要有，规划许可证如果没有的话，你万万也不要买。为什么这么讲呢？因为没有规划证，这个房子如果违规建设，买了这样的房子我们会很麻烦，不仅办不了房产证，可是你掏的价格，你判断这房屋价值的时候，你是考虑到，是能办房产证的价值，如果我不办房产证干吗不去在村里买了一个村证房去呢？是不是这个道理呢？而这样的房子的价值要差五百到一千块钱，所以说在这个问题上，大家一定要特别的小心。
现在，我再跟大家具体说一下，商品房这五个证里面大家要特别注意的，第一个证是国有土地使用证，第二个是叫建设用地规划许可证，大家一定要记住这两个证是必须要有的，如果别的证没有你要买，那我可以放你一马，但是这个是无效的，因为没有预售许可证，房子肯定是无效的，这个问题要考虑好。那么，把这五证，我给大家系统一下。第一个证叫做备案许可证，这是发改委的证；第二个叫国有土地使用证；第三个是建筑工程规划许可证；第四个是建设用地规划许可证；第五个施工许可证。这五大证缺一不可，然后有了这五大证，我们才可以拿了预售许可证，有了预售许可证，大家在收房的时候出的最多的问题是什么？那到底是什么样的文件，才能证明这个项目已经验收通过了呢？
有的人说有个验收备案证明书，有的人说有一个竣工验收报告就可以了。那我现在可以跟你这么讲，我们石家庄市有明确的规定，要有验收备案证明书才能交付使用。为什么呢？其实我们国家法律的规定是有了竣工验收报告就行了，我们出了问题在哪呢？是因为竣工验收报告只证明这个项目确确实实已经竣工验收，质量合格了，但是他无法保证我们的水电气暖这些软件也能供给到位，打个比方说，有上下水管道吗？有化粪池吗？道路修好了吗？看的是这些东西。而验收备案证明书之前会审查什么呢？你的水电是暂时的还是永久性的水电呢？你的水电是否达到了国家住宅设计规范的要求呢？我们在唐山有一个很重要的案件叫什么？我的七楼水压不够水打不上去，这也叫质量纠纷，我的燃气天然气一到做饭水就烧不开，这也叫质量问题；我的电应该是220W却是210W这也叫用电质量不合格，所以说我们不仅硬件要合格，软件也要合格，这一是我们业主入住最基本的需求。
那这种情况下，就产生了一个问题，什么问题？国家的法律规定，房屋只要竣工验收就可以交付使用，国家法律是这样规定的，我们石家庄市地方又有了新规定，说住宅交付验收的标准是你不仅仅房屋要合格，而且软件也要合格什么意思？水电气暖，一个都不能少，我们过去有的小区用临电，就是临时用电，把旁边企业的电我就用那不可以，每个小区都必须有足额容量的用电。
所以在这种情况下就产生了一个问题，到底哪个才是我们的标准呢？我跟你这样讲，如果我们去收房的时候，会有的开发商向你抗辩，说我这个东西已经验收了，如果你急于交房这个时候你其实可以收房的，至少这个房子住是没问题了。通常情况下，我们小区水电气暖的情况也不太大，我为什么让大家买一些规模比较大的房子呢？一些大的投资商很注重自己的品牌，比如说中美公司，这些公司虽然有这样那样不容易的地方，但是这些大的品牌公司想做品牌，绝不会像有些小的公司开发完就跑了，拿了钱就跑了，那很难受。只要你这个企业在就会有人承担责任，虽然责任承担的不是很完美，但是会有那么一个主人为你负责任，这不很好吗？所以说我建议大家买一些大的楼盘会更好一些，就是这个道理。所以说如果说有些房产在交付的时候，没有验收备案证明书，你也是可以不收房了，到有了这个文件的时候，你去收房。
收房里面还有一个问题是什么？比如说好多开发商说你在收房的时候，必须把水电暖气费，还有电视费物业费，所有的费用都一下子交三年的。我跟有些开发商就讲，你先收上三个月六个月的，这个东西大家会理解，也没多少钱，预交点钱也没什么。如果你要收这么多的钱，业主会感觉很不舒服。一个是一次性拿的钱太多，再一个你房屋交付的时候凭什么把付款作为你的附加条件呢？好多业主就说了我就是不交这个钱。他又说了，你不交这个钱我就不交房，业主又说了，你不交房我就视为你延期交房我就可以要你的违约金，你能坚持住，你要能坚持住，你自可以坚持，没有问题。
那么你不去收房的时候，但是你要有一个手段去保护自己。那你就给他发一个书面通知，就告诉他我之所以没有去收房，是因为你给我增加了额外的业务，因为我交房的时候，我拿上我的合同拿上我的票，证明我是这个房子的主人就可以了，你拒绝向我交房以此为理由，是你构成了延期交房的违约行为。那你就已经请求违约金，有这个问题。
现在有些开发商也比较聪明了，他怎么办呢？他在房屋买卖附近会写清楚，房屋交房的时候，希望业主可以交齐物业公司要求的有关费用。那么第二个就是我们在商品房里面有一个，很多开发企业向我们出售什么，出售车位、小院和楼顶平台。这些东西你能不能买到呢？如果小区的业主们都很老实没有人跟你找麻烦，那你就安全。这些楼顶平台还有小院都属于业主的雇用产权，我们物权法出台了以后，最高人民法院有一个司法解释尚未出台，他的理念是什么意思呢？如果规划局在规划文件里明示了楼顶的平台和小院归属某一个业主的话，法律可以支持，什么意思呢？规划局的规划审批文件划出来了，张霄云一楼的小院，属于张霄云一家的专有，对不起你们谁都不可以提异议。问题是我们到目前为止规划局从来没有出过这样的文件，而我们开发商大行其道卖的很多，是不是？所以这些问题将来有可能产生一些东西，什么东西呢？
大家都没有人提，比如说万一某个小区拆迁补偿的时候，你的一楼之所以比别人价格高，高在哪呢？是因为开发商送给你了十五平方米的一楼小院，而你的一楼小院拆迁能不能给你补偿，我可说不准，从法律上来说，你这个权利不是一个合法的权利。因为一楼小院属于业主共有的，商品房这部分就跟大家介绍这么多。（闲田信步转）
三、农村宅基地上的村民住宅
下面我就跟大家介绍一下第三个话题，也就是说物权法当中与房产相关的几个问题。大家要知道，物权法是我们国家从建国以来炒得最红火的一部法律，也是立法最艰难的一部法律。你们可能听说了，我们国家任何一部法律最多两审就能通过，全国人大或全国人大常委会，而我们中国物权法难产到了，通过八审才通过。同时他为什么受到了全国业主的关注呢？因为物权法他本身就是一个平民法，从财产权利来讲，我们会有知识产权，会有股权，会有债权，也会有物权，老百姓我们可能没有知识产权，可能也没有股权，可能也没有债权，但是没有一个人不会有物权。
物大到国家的海域、草原、土地、房产，小到我们每个人身上一双袜子，一个女孩的小别针、一支笔，都是物。物权法之所以要出台，他的实质目的到底是什么？在商鞅的时候，有一个非常好的典故：一兔走，百兔夺之，百兔迈，贫道不齿。什么意思呢？如果在田野上有一只兔子在奔跑的话，那么会有很多人认为它没有主人，而这些人都拼命奔跑想把这只兔子逮到据为己有，因为大家都认为这只兔子是野兔子，或者是一只没有主人的兔子，那么在市场上会有一些兔农，很多很多人在那卖兔子，但是小偷和很穷的人，都不会轻易把它抢走，那是为什么？大家要知道，物只有主人很明确的时候是它最安全的，所以说物权法就解决一个解决最核心的问题，我们世上任何一个物是谁的的问题。这个水杯现在我在使用，你们知道这个水杯是服务员把这个水给我倒过来送过来的，你们看见了知道这个杯子是咱们艺术中心的，如果我把这个杯子拿走，到马路上，一边走一边喝水的话。世界上的任何一个人都必须认为这个杯子就是我的，为什么呢？我们国家有一个非常好的制度叫占有制度，只要这个物的主人占有它，我们都要相信这个物是他的，这就叫做动产物权的归一式。什么叫动产呢？只要这些物可移动，比如说这个麦克风，这个笔记本电脑是可移动的。动产主要是看占有状态，说你身上穿的衣服，我可以不过问你的衣服是抢来的还是偷来的，还是别人送你的，还是从商场买来的，我们都不能过问。
法律规定，假如一个小偷把手机偷来带在身上的时候，你别人都不能抢他，因为法律首先认为，物的持有人叫占有人，他就是物的主人，除非通过司法程序充分的证据表明，这个物的主人的取得是有原罪的，什么意思？他是偷的，抢的，这是盗窃最或抢劫最。那么我们再说兔子的故事，在市场上这么多的兔子都在卖，很穷的人，穷的连饭都吃不上了，这些惯偷和抢劫犯不去偷，也不去抢，是因为物的归属非常明确的时候，他的主人非常明确的时候，我们人自己的财产保护意识是非常强烈的；第二个法律规定物的主人的第三方，他每个人，比如说我是物的主人，我之外的第三人包括我的子女，我的父母、我的配偶都必须尊重我的权力，都必须尊重我的权力，物权法就解决只有物的归属非常明确了，社会的经济状态才是最安宁的。
我打个比方说，有一个小偷偷了个手机，正好被抢劫饭看到了，两个人同时下车，抢劫犯上来就把手机抢走，正好碰见了警察，警察说你干吗呢？我正好看见你了，你是现行犯你抢了别人的手机，你是现行犯，很快就会定他的抢劫罪。这个抢劫犯当场就抗辩，他说我这个手机抢他的我是应该抢，为什么？因为这个小伙子的手机是偷的一个小姑娘的，警察会怎么办？警察这个时候，除非有大量的证明，小姑娘报案了手机号说的很清楚，时间、地点、情况都说得很清楚。因为手机要想找到主人很容易，手机号码一背就可以了，只有在这种情况下，警察才能治这个小偷的罪。否则的话，比如说小姑娘没报案，永远找不到手机的主人。这个时候怎么办？这个抢劫犯必须把手机还给这个小偷，让这个小偷永远合法持有这个手机，为什么呢？是因为法律规定，无论你的手机的来源是没有？只要你合法的持有他，你就是合法的权利人。
这个法律问题其实和我们国家一个罪名非常冲突的是什么呢？就是巨额财产来源不明罪，我们国家在行政定罪里面有一个巨额财产来源不明罪，如果你无法说清你家的合法财产来源的话，你定你巨额财产来源不明罪，和这个东西是有冲突的，主事是针对国家机关，那么这个话题就说到这。
下来说物权法既然解决物的归属，那么大家知道世界上，我们普通老百姓来说，世界上的物很多，那么什么叫物呢？物就指的是，你能摸得着的，看得见的，有棱有角的，比如说空气是物吗？不是物，你的存款是物吗？不是物，是一个权力凭证，我们看到的是什么？房子、土地、车辆、麦克、电脑、纸杯、桌子都是物，物权法就是解决这些物是谁的。
我再举个案例，在这些里面，动产可移动的物，物分为两类，一类是动产，一类是不动产，动产就是可移动的物。房子应该是不动产，不可以移动。好多人就讲了，如果移动的话，他通过特殊手段可以移动两三米，这种属于一种技术问题，它不做这样的解释，所以说在我们的物权法里面，把物分为两类主要是解决房产土地、不动产物的归属，今天我们重点讲，房地产物这种不动产的归属问题，那这里面谈到一个话题，是什么呢？物权法有一个非常重要的制度，叫不动产公式制度，那就是登记。
我举一个案例子，张三在开发商预售的时候，签了合同，交了全款，买了一套房子，一年后开发商给他交了钥匙，他就住了进去。住进去以后，这个物业费也交了，有一天李四就来了，敲门，我的房子你怎么住在这了呢？张三说你太奇怪了，我和开发商签了合同，交了全款，他给了我钥匙，我都住了三个月了，钱全都是我出的，物业费我也交了，怎么房子成了你的呢？李四说这件事情太蹊跷了，他说半年之前我也跟开发商签了合同，交了全款，开发商还把房产本给我了，我只是没拿钥匙。我正想看看我的房子，竟然有人住进来了，亮着灯呢，这个时候产生什么问题？
尤其是在房地产价格不断攀升的时段，张三和李四必然会有一个房产之争，那就是说什么，张三和里四都有合同，都交了全款，但是所不同的是张三住了房子，李四没有住进去，张三没有办上房产证，李四已经办了房产证了。这时候房子是谁的呢？物权法的结论非常明确，由于李四办理了房产登记，按照我们老百姓的话，只要你有了房产证的人，这个房子不会是其他的人的，只能是拿着房产证的人才是房子真正的主人。那就产生一个问题，拿着房产证的人是房屋的主人，那张三怎么解决呢？对不起，按照法律规定，虽然说张三和李四跟开发商都有合同，尽管李四的合同比张三还晚上半年，但是这房子为什么是李四的？这有一个法律的很专业的概念，就叫做不动产的物权大于债权。张三赖以保护的自己的就是一纸合同，虽然按照合同约定交付了房屋，但是他没有获得房屋登记，所以说这时候而李四拿到了房产证，获得了房屋登记的权力。所以说从物权优于债权的角度，张三必须把房子让给李四，这就是你买房子的时候一定要把房产证办到自己名下的核心问题，也就是说，纸杯子是不是我的，我只要拿在手里，你们都要相信这杯子是我的，不动产他有一个特殊的制度，叫登记生效主义，这句话讲全了是什么？叫做不动产物权登记生效主义。
讲全了就是不动产登记生效权益主义。记住这个时候的生效指的是合同，你没有办房产证你的合同依然是有效的，但是，它不产生目前的效益，所有权不是你的。所有权是办了房产本的那个人的。不动产登记生效主义是说房产土地和林木林地这些东西只有在有关部门登记了发了证，物权才落到了你的名下。
例子：张三把房屋卖给了李四，两个人正在办过户呢！张三为什么要卖房子呢，是因为他借了朋友30万块钱，法院马上就要起诉他，他知道了，他急急忙忙想把这个房子卖给李四。正在这个时候，李四和张三办过户的时候，出来问题了，法院就去查封张三的房子。在查封时，房管局懂法律，房管局说这个房子你不能再查封了，因为这个房子现在已经过户给李四了。法院说这个李四发了房产证了吗？房管局说还没有发呢，只要李四没有房产证，他这个房子就是张三的。法院这样讲对吗？告诉大家，法院这样讲是不对的。我一会儿告诉大家为什么不对。但是，这个时候法院就要很好的区别，在过户过程中是在哪个时点这个房子才转移到李四名下呢？房管局为什么说李四还没拿到房产本但房子已经是李四的，不是张三的，法院就不能在查封了。
法院就坚决把这个房子查封了，查封之后李四来找我，他说，张律师我的房子房管局已经通知我下周领房产证了，结果今天早上通知我说这个房子已经被法院查封了，这个房产证不能拿了。我就说了，你去房管局查档案去，查什么档案呢，查它的登记簿。《物权法》有个概念叫是登记簿，在物权法里面的登记是一个非常心脏的概念。为什么叫心脏呢，我给大家举个例子。
两个人在进行房产在过户的时候，其实叫房屋转移登记，在过户的时候，你们双方就要拿合同，拿身份证复印件写一个申请表，就叫房管部门受理。受理完以后就要初审，审核，当这些都齐全了，这个时候领导就要签字，领导签完字的第四程序就是登记。登记就是房管要在这么一张纸上，叫登记表也好，登记簿也好，写上张三的房子转让给了李四，这个实点只要登记完成，那么这个房子无论李四是否已经给他置好房产证。无论他的房产证是否已经置出来，是不是已经发证，法律都不问，法律只问是否完成了登记这个程序。只要把登记处理完了以后，发不发证，置不置证这个房子永远都是你的。也就是说登记才是物权归属和物权变动的唯一的合法的凭证。
那我们的房产证是干什么的，房产证只是给了你一个证明书而已，房管局给你发房产证是让你随身携带的，偶然向别人展示一下这个房子是自己的。但是，如果你没了这个房产证，房管局就不认你的房子了吗？不是。房管局要看登记档案，看登记簿，只要登记簿上写着你的名字就可以了。后来我就找朋友问了问房管局，房管局说周二的时候就已经完成了，这个房子不是张三的了，是李四的了，法院就不能在查封了。法院就糊涂呀，没有稿明白就硬给查封了。后来，我说这个事情我来理解。实际上物权法没有出台，我们国家的物权制度早就有了，我说你的问题能解决。为什么呢？很简单，因为法院在查封的时候，房管局登记的程序已经完成，虽然暂时还没有发证，这个东西不影响李四享有物权的权利。
那当然我们的土地证也是一样，我们有很多的人买了房子不及时的办理登记。我们有一个律师办了一个案子，一个女的和丈夫离婚了，丈夫还不错，觉得她挺可怜的，给了她一套房子，她带着孩子也不上班，攒点钱。她买了机关一个还是很重要的一个处长的房子。买了这个房子以后，这位女同事不懂得，十年都没有办理过户登记。后来这个处长就出了点小问题，经商赔了很多钱，他第一个拿这个房子给了典当行，第二次就被法院查封了。为什么呢？典当行只认房屋登记。法院查封的时候也只认登记，只要登记簿上是张三的，不管这个房子谁买了，我可不管，谁掏的钱我可不管。
我们国家在95年的案例，台湾有一个台商在长沙买了一套房子，那时候我们国家有规定，港澳台的同胞和国外其他的有友人不能在国内买房子，这种情况下台商就汇了八千美元，把钱给了侄子让他买房子。这个侄子在十年之后就开始变心了，就考虑要把这个房子据为己有，八千美元的房子到了十年以后，他的价格已经翻了几倍了。之后我们国家的房产销售就已经开始变化了，港澳台同胞们还有国外友人都可以买了，都没有问题了。这个时候，这个叔叔回来后想把房子过户，这个叔叔只有一个汇八千美元的凭证，没有任何合同。这个时候你猜侄子在法庭上是怎么讲的，叔叔起诉说是他买的，只是登记在侄子的名下，我现在要他把这个房子过户到我的名下，他为什么总是躲着我。结果哪里是躲着，侄子早就想好了。侄子在法庭上说，这个钱是叔叔从香港转汇过来的八千美元没错，当时我没钱。但是是因为叔叔心疼我，我父亲早逝，叔叔看我可怜，把钱给我汇过来让我买套房子，说什么时候有钱了才让我还他这笔钱，我这么多年一直没有赚钱。法院的判决结论就非常简单，房子是侄子的，因为物权在侄子那里，同时查清楚了侄子承认钱是叔叔汇过来的，并不是白送他的，所以说让侄子返还叔叔八千美元及其银行贷款利息，赚了好几十万，就这么一个判决就好几十万。
我们石家庄的案例也很多呀！父母分房的时候我没钱，让女人儿子买吧，女儿儿子掏钱，父母以他的名义登记，办证。儿女也不是本单位的，是不能分房子的。这个判决非常简单，如果当初大家说清楚了，这个房子就是我的，就是儿女的。比如说，父母与儿女有个协议，说父母这套房子就是我的了，我出钱只是暂时登记在父母名下，那你不会有问题，只是把房子变更到你名下就可以了。但是如果没有这个协议的话呢，那就对不起了，一个是兄弟姐妹之间有了分端了，争财产因为人的独权法，父母的房子既然登记在父母的名下，他当时掏了三万块钱，现在成了三四十万的价格，大家都不愿意掏这个钱。我给你拿三万块钱，这个房子是父亩的，咱们要平均分配呀！老人一看老大也不孝顺，自从有了这房子以后，我有病的时候，他也不孝顺我。我就顺了其他的儿女的意，我也说了确实是你掏的钱我没钱，但是这个房子还是我的，这就砸了。砸到哪儿了？子女或父母可以返还给大哥，但是房子是父母的。父母的房产价格是三十多万，他平均分配吧，所以说登记是我们不动产里面新增的条款，意义就在这里。（闲田信步转）
我对很多朋友讲，我们很多人把房子登记在别人的名下，原因都非常简单，比方说我想和别人团购，比如说税务局有团购的房子，同时税务局不允许你团购。你有同学可以以他的名义买过来，这个东西你要时时关注。关注一、虽然说买房子交钱的时候是以同学的名义买的，但是你和他一定要有一纸协议，这个协议要写清楚，这个房子是你的，只是登记在你的名下，以你的名义登记的。二、在开发商准备办房产证的时候，你要尽可能及时把合同也换成你的，尽管是比较困难。因为这时候把合同换给你的时候话，你就可以少交一些税，对不对。三、如果必须登记在他人的名下的话，你应该给他办了房产证就赶紧转让到你的名下。我们当前不动产有一个原则叫做不动产物权的公式原因，公式原则的目的就是说只要房产登记在了张三名下，每个人都必须相信这个房产就是张三的，至于张三背后是谁投资的都不问。
比如说张三要是心眼好一些，他可能不会去动你的房子，过两年就给你办了过户了。但是有的人就成了问题。你买这个房子的时候是13万块钱，你是粘了我的光，这个房子现在长到了33万了，没多有少，你给我两万块钱行不？你不给我两万块钱我就不给你过户，出问题了吧！
第二个，万一这张三对外负有债务，或者他想起宰心的话，和别人签着协议说我借你30万块钱先不还，他让另外一个朋友起诉他，把这个房子给查封了，你真是欲哭无泪啊！虽然说你有一纸合同，按照法律规定这个房子被法院查封拍卖的时候，你这个朋友还是欠你的钱的，因为替他还账了，但是这个朋友家里没有资产的时候，他怎么能还清你呢，没这个能力的话，你会很惨的。所以说，我们就讲，有的人说了房产转让的时候，五年之间的契税比较高，五年之后就少了，我等到五年以后再去过户，我说你这个帐是算错了，你多交你点税总比放在别人的名下要安全的多。我给你讲，你买了房子结果房产登记在别人名下，相当于你的钱装在别人兜里。一个是法院的查封，还有一个就是万一有些人起了歹心，他把房子抵押贷款，找不到人了也很难受。当然，这种情况发生不多，因为总会有一些朋友之间的关系，但是万一有纠纷呢，就有你受的。所以说《物权法》里面的登记，一定是大家要特别关心的东西。
五、办不了房产证的原因
大家要记住这个事情你们一定要深究原因。有一个朋友跟我讲，刚开始看的时候开发商的证件都挺全的，也有许可证，为什么现在还办不了房产证呢？我就告诉他，你去土地局查去吧！他的土地十有八九有抵押过查封，他五证齐全的话他应该能办房产证。第二、他的房屋可能没有通过验收。也就是说，虽然和你签定了房屋买卖合同，也有许可证，但是你依然办不了房产证，最大的可能性就是土地被查封或抵押，这是一个办不了房产证的原因。第二个就是这个房子没有经过验收合格，开发商办不了大证。我们知道我们在办小证之前要办一个大证，房屋整个都要办房产证的。在一种情况下，我们要探究原因，还有一种情况就是手续不全，连证都不全，没有许可证，那就更不用想办了。另外几种情况，你一定要在审核的时候具备条件，你一定要具备三个条件，一审查你非常有钱，开个宝马来买房。所以说，一个是手续问题，一个是验收问题，查封问题抵押问题，大家一定要特别特别小心。
下面我跟大家举一个例子。房产只有登记了，这个登记跟我们讲的我登记的一个本子，登记去开会，意义是不一样的。我有一次去衡水讲课，有一个小女孩问我说，你讲了半天的房产登记，我去电信局的时候没有登记这个国际长途，怎么就跟我登记了长途了呢？我说这些话真是的风牛马不相及，说明我的课讲的有点问题，所以说，这里的登记指的是房产部门或土地部门把登记看成，比方说，房屋的面积、坐落、楼号把他记载在登记簿上，这个行为就是这样的。也就是说，物权的事毕和变更是以登记转移时间为准，大家记住就可以了。有有关问题，并不是所有的不动产都是登记和改变物权的。
我举一个特例，比如说我们石家庄讲在城中村改造，有很多的业主就向政府去闹事的时候，去请求自己保护自己权力的时候，有一句话很典型，说‘凭什么我手里还有房产证和土地证，政府就把我的地给拍卖了呢？大家记住，不动产都是靠登记生效的，但有一种特例政府的征收决定。比如说像我们农村的住宅，只要河北省或国务院批准了这块地，征收为国有从批准文件上生效之日起，这个不动产就不属于农民了，就属于国家所有了。就是说，政府的征收决定，一经下达直接改变物权的归属，还有我们城中村改造的时候，政府会有一个收回决定书，会有一个征收房屋决定书。这些法律文件一经下达，都会产生物权的变动，这个时候你干什么，你要是农民的话，你就拿着你的证去申请征收补偿，如果你是城市人民的话，你就拿着房产证到拆迁办申请拆迁补偿或安置，这是个特例。
有个特殊的情况，我们举个例子。丈夫和妻子在结婚之后，两个人日子过的不太好，叮当叮当就去法院离婚了。房子登记在丈夫的名下，法院经过判决认定这个房子要给妻子。为什么呢，因为妻子要带着一个孩子没有工作，所以说，这种情况下法院就判决把这套房子给了妻子，法院的判决书一经生效。无论这个妻子是否去房管部门不论登记，也就是过户，这个房子都毫无疑问的是妻子的。也就是说，这个判决书就证明了妻子拥有这个不动产的物权。我们常常会听说，我买一个二手自行车，花了30块钱，没有几天，警察局就来了，公安局说了，你的自行车买的时候便宜吗？他说，便宜呀。警察说，可是你知道吗，这个自行车可是他偷来的。我怎么知道，反正便宜就买了。这种情况下，公安局能不能把你的自行车骑走呢，就产生了一个问题，你是否存在这三个条件。第一、你是否明知这个自行车是小偷偷的，是赃物，这个非常重要。丈夫把这个房子和妻子在离婚诉讼之中，把房子判给了妻子，小姑子肯定知道哥哥离婚了，房子判给妻子了，假如小姑子买了这个房子。他就是明知道这个房子是小姑子的还买这个房子，这就是恶意取得，法律制止。只要妻子说要把这个房子拿回来，法院回避。如果这个自行车你明明知道市场价，不要说你了，一个中年人都说，你真是买了便宜货，这个车子最低也得300块钱呀，但是你花了30块钱买的，也产生有关问题。你虽然不知道这个自行车是小偷偷的，但是有一点你没有支付对价，这也叫恶意取得。比如说，你买了一套房子，既然你不知道离婚已经判给妻子的，但是你和丈夫签定的买卖合同，这个房子明明是四十五万，你三十五万买下他了。对不起，如果妻子想要回房子，那你就得把房子送回来。第三个条件，第一个条件说清楚了，你是否明知；第二个你是否知道了对价；第三个如果是对款，是否交付。如果自己也不知道，也知道对价，但是正好这个自行车你还没推走呢，对不起你就不要推走了。如果这个房子你买了，你也花了四十五万，你也不知道他离婚了，但是你的房子还没过户呢，人家妻子还可以把这房子给你要回去。所以说，你是否构成善意取得，取决于你是否具备三个条件。
我对很多人讲，你买了房子一定要及时过户，如果不及时过户的话会产生什么问题呢？比如说，兄弟两个人买了一个商铺，登记在哥哥的名下，如果自己把这个房子给卖了，而两个人能够有一个协议书证明这个协议的确是兄弟两个人的，只是登记在了哥哥名下。如果我们说，哥哥心里不平衡自己就把了这个房子卖了，我假如是买主的话，我怎么会知道这个房子是你们兄弟两个人的呢。但是如果我已经把房产变成登记完全办完的话，这个弟弟再来找我，就找不成了。第一个，我不知道你们是两个是兄弟我买的，没有人告诉我。第二个这个房子不在你的名下，这个权利不是唯一的，第三个，我支付了对价，这个房子是四十五万我就付了四十五万，第五个我已经过了户。在这种情况下，我是安全的，建议大家在这个问题上一定要及时地办理过户登记。
六、小区中不同物的归属　（业主的建筑物区分所有权）
这是一个感兴趣的话题，为什么这么讲呢？我们知道物业小区里面有很多问题，比如说我们拿着钥匙把门打开以后，从你的防盗门走进你的家里这叫什么呢？这就叫业主的专有所有权，这是你的家。你把防盗门关上，往外一走包括电梯厅、电梯警、消防拴，还有楼道，这些地方属于这一栋楼业主共有的。你从你这一栋楼再往外走，走出你的单元门，你踏入小区的道路，陆地和物业小区附近以后，你就会发现这些个场地属于全民小区业主共有的物权。我们要知道，你们买房子的时候，合同里面会说面积是150平方米（其中特别建筑面积是140平方米，公共建筑面积是十平方米）。这就产生了什么问题呢，就是说你买的房子里面写入合同和写入房产本的，150平方米只包括你打开门之后，门以里的建筑面积，和你关上门之后，你这一栋楼，全体业主分摊的面积，包括楼道、外墙体。业主除了按照合同约定取得的专有部分，和本栋楼公共部分之外，还有一个按照法律规定权的公有部分，就是小区里必须配备的基础设施和公共设施。楼梯、物业房、道路、绿地、学校，还有物业用房，这些是业主共有的东西。除了这些之外还有除此之外还有人防工程、小学、幼儿园、居委会、派出所，这些是属于政府的产权，是不能出售的。我们有很多人买车位的时候买的是使用权，之所以开发商不敢卖给你所有权，是因为他根本就没有处置权。只不过是按照人防法的规定在战争的年代归国家所有，在非战争年代由投资商安排收益使用。这就产生了你从人防工程里面获得的那个停车位的使用权，是这样获得的。除此之外还有一些婴儿馆，幼儿园、游泳馆还有球场，还有一些超市。这些东西只要不是业主的部分，都属于开发商所有。所以说，我们在石家庄很多的业主搞不清楚，给我电话说我们门口的大楼是十八层，物业层共是三层，应该是我们的物业楼。我说你说错了，我们业主拥有多大面积的物业楼，是在我们的平面基本时是有规定的。物业管理用房是千分之三，剩下的物业用房是千分之四，只要够这个面积了，这是无偿给业主的，除此之外都是开发商的产权。（闲田信步转）
我需要讲的是，业主的专有部门和该栋楼的共有部门是登记在你的房产证上的，依照法律规定取得的小区的公共部分，是登记在开发商的大证里面的。我们法律里面有一个是初始配证，意思就是开发商给我们办一个小的房产证之前，房管局必须给开发商办一个大的房产证，之后开发商把房产证的所有的房屋卖完以后还把这个大证给注销。但是，房产证之前开发商有一个登记环节，在登记的时候，开发商的登记簿上会记载，这些东西用地多大面积，包括物业用房、物业管理用房、扩建室等等，这些属于业主必须的物，属于全民小区共有，但是不发证，给开发商发证也不给你们发证。
七、物业公司过错赔偿责任
物业公司的过错赔偿责任是我们业主关心的比较多的一个话题，我刚才说了，自己的电动车、自行车放在自己的家楼下，我每天还有意识的放在探头正对着我的自行车的方向。什么意思，小区里面配备了叫远红外线的探头，如果保安在监控室里能够监控的话，我们的电动车是否被盗走，是倒了还是立的，还有被谁偷走了看的一清二楚。就因为这个我每天把自行车只停在这里，我绝不停在其他的地方。突然有一天我的自行车被盗了，我想去看录像的时候我看不见，这种情况下说物业公司要承担赔偿责任吗？
我们北京有一个非常典型的案例，丈夫出差在外地，母子住在一个别墅区里面，这个八岁的儿子和妻子有一天夜里被害，全都被杀了。被杀了之后，逃犯也找不见，这个丈夫很有钱，他就组成了一个专家团队去想办法，这个逃犯公安局找不着，难道我就没有一点儿途径吗？专家就开始想办法，找到了这么四个方面。第一、小区的开发商曾经承诺，小区是封闭式管理，意思就是只有一个出口。夜间只有一个出口，并且通用。二、在出口处24个小时保安，并且每天夜里巡逻不低于10次。三、小区安装远红外线探头。四、家里有自动报警系统，就是只要你一按报警系统保安就会跑过来。这个老板，经过考察调查就发现这个小区有一天下雨之后也不知道为什么东墙给塌了一大块，公安局经过侦查恰恰这个杀人犯就是踩着这个院墙跑到这个小区把母子两个杀害的。第二、小区门口24小时值班没有问题，但是这个巡逻从来没有。第三、家里面的报警系统确实是没有启动，没接上电。第四、除了封闭管理之外，探头录像根本没有连接，有摄像头但是没有连接的线。
最后物业公司和开发商共同承担赔偿责任，判决赔偿母子两个人各8万块钱，是为什么呢？所以说，物业管理公司的责任是有限度的，限度的前提在于他只有他承诺的义务，没有履行的时候，或者是法定的义务没有履行的时候，他也将会赔偿责任，他没有过错怎么能承担赔偿责任呢。
我们有很多的业主就说我的车被盗了你赔偿吧，我们家丢了三万块钱你赔偿吧。我们就说了，你的车被盗了，虽然物业公司收取了一部分物业管理费，这个钱只是停车的秩序管理费，告诉你不要乱停，要放好，不要碰到别人，不要乱停车。如果说物业公司和你形成了物业，或者车辆保管合同的话，只要丢失了必须承担赔偿责任。母子两个之所以得到了赔偿在当时的时候能够赔8万块钱已经不少了，现在我们的人命值钱，过去的人命是不值钱的。能够赔偿8万是非常不错的，所以说人们在那个里面让开发公司和物业公司承担了部分责任，不是全部责任。全部责任由谁来承担呢？要有杀人犯来承担。刚才我们讲了，电动自行车之所以被盗，也可能就是因为机器不亮，如果能用的话至少抓住犯罪分子还是比较容易的，还能找到犯罪分子是谁。所以说，这种情况下可以认定物业公司具备了一定的过错程度，所以说这种情况下比如说你的电动自行车值一千块钱或者值300，500的，可能得到支持。但是如果你要请求全额，万万得不到支持。况且是会有很多人请求全额的赔偿，这肯定得不到支持。所以说，这个主要取决于他的保管责任和义务责任是否履行到位。
今天上午课就到这儿，谢谢大家！　
（闲田信步转）
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zhenzhen1012
虽然看得很绕眼 但是感觉很有用 呵呵
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