恋爱期间共同购买的房屋分手时应如何分割？
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恋爱期间共同购买的房屋分手时应如何分割？
恋爱期间共同购买的房屋分手时应如何分割？
上海市法院审结一起典型的恋爱购房纠纷
失恋分手后的一场房产风波-
--—上海市第一中级人民法院审理分割共同购买房屋诉争一案
&&&&&&&&&&&&&& & 来源:上海法治报&
&&& 案情回放& 相爱时，共同购房失恋后，要求分割
&&& 陈先生与郑小姐原本是一对情侣，在双方恋爱关系持续期间，陈先生和郑小姐共同作为买受人购买了本市一所价值138万元的商品房。其中陈先生现金出资29万元，郑小姐现金出资28万元，陈先生还借了商业性贷款及公积金贷款共81万元，该贷款均由陈先生承担按揭还款的义务。在该房屋过户时，房屋的权属被核准登记为陈先生与郑小姐共同共有。之后郑小姐还聘请了一家装修公司对房屋进行了装修，一对恋人眼看就能共同生活了。
&&& 可惜好景不长，陈先生与郑小姐在买房后的一年间便分手了。在分割双方共同购买的房屋时，昔日情侣“反目成仇”，最终因不能达成统一意见而对簿公堂——陈先生作为原告起诉要求分割讼争房屋。在一审审理过程中，经陈先生申请，讼争房屋被相关机构估价为160余万元，即增值22万余元。
&&& &庭审实录
&&&& 恋爱期间共同购买的房屋分手时应如何分割？
&&& 法官：上诉人请求是什么？
&&& 郑小姐：撤销原判，依法改判讼争房屋所有权归上诉人所有，上诉人按照双方共同共有的权属比例给付被上诉人房屋折价款以及按照被上诉人实际出资的装修款比例支付其装修折价款。
&&& 法官：上诉人，那权属份额比例以及装修款比例你的具体请求？
&&& 郑小姐：权属份额要求按照50%。装修工程款以及设计费这部分大概是5.3万左右，装修评估价格扣掉5.3万除以二就是我们的份额。
&&& 法官：被上诉人发表答辩意见？
&&& 陈先生：不同意上诉人的上诉请求。要求驳回上诉，维持原判。
&&& 法官：上诉人，在二审中是否有新的证据向法庭提供？
&&& 郑小姐：没有。
&&& 法官：被上诉人，在二审中是否有新的证据向法庭提供？
&&& 陈先生：
1、上诉人在7月27日去装修公司写的终止装修说明，终止日期是2007年7月27日，证明2007年7月以后发生的装修款项都是由我的母亲支付的，该说明是从装修公司调取的。
2、关于中央空调款款项支付问题，来源于卖空调的单位出具的证明，收到装空调的人员14500元。并且装空调的人员也证明装空调的费用是由我母亲支付的。
&& &法官：被上诉人，一审时为何没有提交该证据？
&&& 陈先生：一审时我们不清楚上诉人与装修公司有过这份说明。后一份证据因为一审没有认定所以补充的。
&&& 法官：上诉人，对这两份证据发表质证意见。
&&& 郑小姐： 1、对于第一份证据因为今天刚收到，要回去以后核实。 2、第二份证据对于真实性不予认可。
&&& 法官：上诉人是否还有补充？
&&& 郑小姐：原审判决书没有写明双方共同抵押。
&&& 法官：被上诉人，对于上诉人补充的事实你的意见是什么？
&&& 陈先生：不能否认被上诉人作为借款人的资格。
&&& 法官：被上诉人，就本案事实是否还有补充？
&&& 陈先生：原审判决书中没有认定钱款由谁交付。我们提供大量证据证明装修款的大部分金额是由被上诉人母亲交付的款项，上诉人没有证据证明这些款项是与上诉人共同支付的。
&&& 法官：本案争议焦点：上诉人对于共有财产的分割不服。现在进行法庭辩论。上诉人，发表辩论意见。
&&& 郑小姐： 1、该房屋的共有情况在交易中心登记是上诉人与被上诉人共同共有，双方首先对房屋物权确定下来以后然后再向银行抵押贷款，从而产生了81万这个债权，上诉人认为该债权并不会改变原来双方共同共有该房屋的状况。而一审法院适用法律错误。
&&& 2、对于装修部分，一审法院认定与事实不符，上诉人支付装修款的证据在一审中有明确的出示，就是由装修公司盖章出具的以上诉人为交款单位的收据。一审对于装修款的认定也与事实不符。
&&& 法官：被上诉人发表辩论意见。
&&& 陈先生：上诉人提出上诉人与被上诉人是共同共有状态，产证上虽然写明是共有状态，但没有写明是共同共有还是按份共有，
《物权法》规定对于不动产没有约定共同共有还是按份共有，不具有家庭关系，只能是按份共有，本案中上诉人与被上诉人只是恋爱关系，不属于家庭关系，所以只能是按份共有。装修款上面，上诉人没有任何证据证明上诉人交付了装修款项，只有三张收款单上写着上诉人名称，因为装修合同系上诉人与装修公司签订，故尽管装修公司收到被上诉人母亲交来的款项，但由于不清楚状况，所以写了上诉人名字，但所有单据都是由被上诉人保管的。由于一审法院没有对此进行认定，事实上装修的大部分份额都是由被上诉人母亲支付的。另外二审中提交的新证据都表明上诉人事后写了终止装修的合同说明书，说明2007年12月以后都由被上诉人支付的。
&&& 郑小姐：事实上我们向一审提交的房地产登记证明，明确证明共有情况是共同共有。终止合同并不代表对于以前的费用不需要支付。并且任何人去支付款项，票据上不写其名字，其都会提出异议的。被上诉人对于装修款的解释明显不符合常识。
&&& 陈先生：登记状况共同共有只是当时登记约定不明的状况，并不能证明上诉人具备共同共有的基础。
名家说案& 上海社科院法学所 裴斐
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 讼争房屋所有权的关键
&&& 房地产所有权是物权的一种。关于房地产的权利归属问题，我国实行登记生效制度。房屋的权利人以房地产权利登记凭证上载明的权利人为准。本案中，讼争房屋的权属经核准登记明确为陈先生与郑小姐共同共有。恋爱关系不受
《婚姻法》调整，因此，陈先生与郑小姐对于讼争房屋的所有权问题需按照一般共同共有关系进行处理。
&&& 最高院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第九十二条规定：在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等份原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小、适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。上述规定体现了自愿原则和公平公正原则。两人对于共有房产的分割，并未签订协议，因此应按照公平公正原则，综合考虑双方对讼争房屋的贡献大小、实际需要以及房价变动情况等因素，进行分割。
&&& 本案中，为购买讼争房产，陈先生与郑小姐各自现金出资基本相当，但陈先生作为借款人另向银行贷款81万元，作为购房款。对于该贷款，应当被认定为陈先生的购房出资。陈先生在还款过程中需要承担相应的风险：如，房屋有降价的可能，降价后，陈先生仍需要支付银行贷款，对其不利；房贷还清前，贷款银行作为房产的抵押权人，在还贷人无力还款的情况下，银行将行使抵押权。因此，就对讼争房产的贡献度而言，陈先生要高于郑小姐，不能根据二人现金出资基本相当，判定双方贡献率献大港。对于房产增值部分，根据权利义务对等原则，陈小姐与郑先生都为购买房产进行了现金出资，应由双方共同分享房产的增值。
&&& 相对而言，本案双方的出资情况比较清晰。目前，随着房产市场的逐渐升温，在购房大军中，处于恋爱期就决定共同买房的情侣越来越多。在热恋期的情侣，大多感情炽热，对两个人的未来充满美好的向往，没有谁愿意去想如果有天分手会怎样，因此，一般不大会通过协议对房产的归属进行明确约定，甚至对于双方出资多少都没有相应的证据进行证明，由此，为纠纷埋下隐患。由于恋爱分手引发房产纠纷，双方争执的焦点内容主要有以下方面：房子的出资份额出资比例问题；房产证上写谁的名字；房屋增值利益分割问题等。为避免纠纷，双方对一方投资或双方投资购房款比例或数额应进行书面约定，如果觉得书面约定很
“伤感情”，也要做个有心人，对于各自支付的购房款，最好用个人户名的存折划账支付，以保留支付的证据；如果确是双方投资购房最好能约定产权份额。
法官谈& 主审法官 唐建芳
& &&&&&&&&&&&&&房屋权属状态应以登记为准分割方式应考虑贡献的大小
&&& 共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产不分份额地共同享有权利、承担义务。共有的方式不同决定了在共有关系终止时，对共有财产的分割原则和方法亦有所不同，在具体分割共有财产时，应根据不同的共有关系，适用不同的法律规定。根据本案查明的事实，讼争房屋的权属经核准登记明确为上诉人与被上诉人共同共有，故原判适用《物权法》第一百零三条之规定，认定讼争房屋为按份共有，并据此完全按照出资额确定上诉人与被上诉人各自的权利份额，属于适用法律不当。
&&& 在本案的审理过程中，对讼争房屋及其增值部分的分割方式产生了不同意见。一种意见认为，虽然本案双方约定对讼争房屋为共同共有，但毕竟还没有成立婚姻关系。故以利益平衡为出发点，应将个人出资各自返还以后，对增值部分再进行等份分割，房屋的产权应归被上诉人所有，其贷款应作为被上诉人出资继续由其偿还。另一种意见认为，根据最高院对共有财产分割的司法解释，本案讼争房屋应当根据等份原则处理，而考虑到共有人对共有财产的贡献大小，应酌情确认陈先生与郑小姐分别享有讼争房屋60%及40%之产权份额。还有一种意见认为，本案应按照双方的出资比例来确定份额。而陈先生的出资应以其现金出资及其至诉讼之时已偿还的贷款额相加而成，所贷房款的未偿还部分不能视作其实际出资。
&&& 我们认为，对于本案共同共有财产的分割，应该适用 《最高人民法院关于贯彻执行
〈民法通则〉若干问题的意见》第九十二条之规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等份原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。本案中，为购买讼争房屋，上诉人、被上诉人各自现金出资虽基本相当，但被上诉人作为借款人另还向银行贷款达81万元，鉴于该部分借款系以被上诉人名义向银行贷款并实际由被上诉人承担按揭还款，故应当认定被上诉人以贷款方式融资后支付的购房款属于被上诉人出资。上诉人认为银行贷款不应认定为被上诉人出资，双方对讼争房屋的贡献相当，则缺乏依据。对于讼争房屋的分割，鉴于双方对此并未达成协议，故根据最高人民法院的上述规定，综合考虑双方各自对讼争房屋的贡献大小、实际需要、现房地产市场的变动情况等因素，酌情确定上诉人分得讼争房屋权利的30％，被上诉人分得讼争房屋权利的70％。另根据双方各自占有讼争房屋权利的比例大小、讼争房屋贷款及还贷情况，讼争房屋权属应判令归被上诉人所有，由被上诉人支付上诉人房屋折价款。
&&& 至于讼争房屋装修增值部分的分割，被上诉人对其持有的相关票据原件上记载的交款人为何为上诉人所作的解释合理、可信，上诉人在既不持有票据原件，亦不能提供证据证明票据所载款项系由其支付的情况下，主张有上诉人名字和明显上诉人笔迹的票据全部视为上诉人出资，依据不足。鉴于双方各自支付装修款数额难以精确计算的情况，故酌情确定装修款为双方各半支付。
& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（本版撰文：杨斯空）
&&& 一审法院经审理后认为，陈先生与郑小姐因为不是婚姻关系，双方没有明确约定各自享有的讼争房屋的权利份额，故应当按照出资数额确定各自的权利份额。而陈先生以贷款方式融资后支付的购房款应属于陈先生个人出资。故判决讼争房屋归陈先生所有，陈先生向郑小姐支付房屋折价款人民币325,684元；至于房屋装修折价款则由双方各半分割。
&&&& 判决后，郑小姐不服提起上诉，对房屋分割的依据、实际出资的份额以及装修支付款等均有异议。一中院审理后认为讼争房屋的权属经登记核准为陈先生与郑小姐共同共有，不存在双方对份额约定不明的情形，故原审适用法律错误，应该适用《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》的相关规定将讼争房屋依等份原则进行分割，并适当考虑双方对共有财产的贡献大小。据此，一中院改判陈先生向郑小姐支付房屋折价款人民币481,544元，维持了原审关于房屋产权归属及装修折价款分割的判决。
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&&&&&&>&&&&&正文
恋爱期间共同出资购房 分手后该如何分割？
来源：人民网-法治频道&&
摘要：小高与小顾恋爱期间共同出资购买了一套商品房，购房不久后，因感情破裂而分手。最终，法院判决小高、小顾与房产公司签订的《商品房预售合同》中买受人的权利、义务由小高享有，贷款由小高归还，小高应向小顾支付房屋折价款2万2千余元。
人民网1月18日电
小高与小顾恋爱期间共同出资购买了一套商品房，购房不久后，因感情破裂而分手。房子怎么处理，却成了一件麻烦事。近日，上海市嘉定区法院妥善审结了这起房屋纠纷，公平地算清了这笔“感情账””。
2010年，正处于恋爱期间的小高与小顾以120余万元的价格购买了一套商品房。小高先期支付了26万余元购房首付，并与小顾一同向银行申请了90余万元贷款。可就在购房后不久，两人却因感情破裂而分手。新房没有办理产权登记，也一直处于空置状态。双方就房屋分割问题未能达成一致，于是小高向上海市嘉定区人民法院提起诉讼。
庭审中，小高表示愿意以房屋诉讼时的价值为基数，按照双方各自的出资比例，给予小顾2万2千余元的折价款，房屋产权归小高所有，剩余贷款也由其清偿。但小顾认为房屋系双方共同购买，预告登记信息也显示该房屋为两人共同共有，因此不同意按照出资比例分割。小顾提出了两个方案，一是由其补偿小高20万元，取得房屋产权，二是由小高向其支付补偿款20万元，房屋归小高所有。后经法院释明，双方主张均由对涉案房屋产权的分割变更为对涉案房屋的《商品房预售合同》中权利、义务的分割。
经法院审理查明，截止2013年7月，小高除支付房屋首付款26万余元外，还偿付了贷款本息16万余元，而小顾仅偿付贷款本息1万5千余元。诉讼期间，法院根据小顾的申请，委托评估机构对涉案房屋价值进行了评估，经评估，该房屋在评估时的价值为142万余元。
法院认为，该房屋的预告登记虽记载权利人为小高、小顾，共有人及共有情况为共同共有，但双方在预售合同中并未约定共有的性质，该房屋目前也未办理产权登记，且小高与小顾之间不具有家庭关系，因此认定双方对于共有的性质约定不明确，根据法律规定，应认定房屋为小高、小顾双方按份共有。
该房屋购买时，双方为恋爱关系，现双方关系破裂，共有该房屋的基础丧失，因此小高、小顾要求分割房屋的权利义务，法院予以支持。根据法律规定，对按份共有财产的分割，有协议的，按协议处理，没有协议的，根据各自的出资额确定。本案中，从双方出资情况来看，小高对于房屋的贡献大于小顾，且自2011年11月起，房屋贷款均由小高一人偿还，因此确定房屋的权利义务归小高所有，小高应根据出资比例给予小顾相应份额的折价款。
由于该房屋尚有贷款未偿还，故应以房屋价值与贷款余额的差额为基础，考虑双方各自偿还的贷款本金及支付的首付款计算出资比例予以分割。小高同意给付的2万2千余元已高于小顾根据出资本金可获得的折价款，因此法院予以照准。
最终，法院判决小高、小顾与房产公司签订的《商品房预售合同》中买受人的权利、义务由小高享有，贷款由小高归还，小高应向小顾支付房屋折价款2万2千余元。
【专家析案】
针对恋爱期间共同出资购房，之后又因双方分手而引发的房屋所涉权利、义务分割问题，有几个容易产生误解，需要引起注意的地方。
一、关于双方的共有关系
诉讼中当事人往往以房屋系双方共同共有为由，要求照此方式进行分割。我国《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。上述案例中涉案房屋的预告登记虽为男、女双方共同共有，但双方在预售合同中并未约定共有的性质、房屋直至诉讼时也未办理产权登记，因此双方对于共有的性质约定不明确，且男、女双方之间不具有家庭关系，因此应认定涉案房屋为双方按份共有。若已登记为共同共有，但因双方恋爱失败未能实现婚姻关系，购买婚房用于共同生活的目的不能实现，可认为共有基础丧失，法院也准予分割。
二、关于分割的对象
在审判实践中发现，当事人的诉讼请求一般都是要求对房屋产权进行分割，但是分割房屋产权的前提是已经办理了房屋产权登记。在上述案例中，买受人实际尚未办理产证，因此在这种情况下无法分割房屋产权，只能对涉案房屋的《商品房预售合同》中的权利、义务进行分割。即由一方继受合同的全部权利、义务，从而可以在今后独立办理产权登记等手续，获得独立的房屋产权。同时合同权利、义务继受一方需向另一方支付相应的折价款。
三、关于分割的其他必要条件
当事人往往以为只要男、女双方就分割问题达成共识即可，事实上，对于涉及贷款的房屋，除购房人内部同意分割外，还需要经过抵押权人银行、合同相对方开发商的同意。在双方共同作为贷款人的情况下，一旦对合同的权利、义务进行分割，一方将不再承担还款义务，此时银行需要就另一方的贷款资质进行重新评定。因此法院在案件处理时需要征询银行是否同意由合同继受方独自偿还贷款的意见。此外，由于分割涉及对《商品房预售合同》合同主体的调整，后续办理房屋产证时也需房产开放商予以配合，因此在案件处理中还应当征询合同相对方即房产开发商的意见。
四、关于折价款的计算
我国《物权法》第104条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。实践中也存在这样的误区，即认为归还的贷款利息也应当视作出资，但事实上利息并非出资，应视为一种融资成本。假设双方购买一售价200万的房屋，一方以100万现金形式支付首付，剩余100万由另一方以银行按揭贷款方式支付，虽然支付按揭贷款的一方实际需要支出的本息远远不止100万，但在认定双方出资时，仍认为双方各出资一半。
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来源：未知 作者：admin
一、基本案情
2007年11月，27岁的王某拿出自己几年来工作的积蓄，通过多方筹集，共筹得23万元准备在城郊购一套商品房，为能和女友李某结婚构筑最后的“爱巢”。日，王某和李某共同到房产登记部门办理了相关
2008年9月，李某向王某表示自己已经有了新朋友，要求和王某分手，不同意和王某结婚。由此，双方对房屋所有权的归属产生了纠纷。王某认为，购房款均是自己出资，为了能和李某结婚才将房产证户主登记为李某，故房屋应该是自己的
&二、分歧意见
关于本案的商品房权属及有关权益问题，主要有以下几种观点：第一种观点认为：王某出资购买的
三、评析意见&
本案的焦点问题是：&
&一、房屋的所有权与不动产的公示公信
房屋属于不动产，依照我国《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。不动产的登记具有推定力，即经合法登记的不动产权利人在法律上被推定为真正的权利人。但这个推定事实只是证权程序，而不是赋权程序，在符合规定条件下，人民法院完全可以依据查明的事实对现有的权属登记予以否定。区别不动产推定力的是公信力，即登记的物权在交易的过程中，出于对
本案所涉及的房屋进行了有效登记，依不动产登记的推定力来看，李某即是该房屋的所有权人，但由于房屋没有进入流通领域故不存在公信力的问题。所以在王某能够证明赠与行为无效的情况下，可以请求法院撤销该登记，主张自己的合法权益。第一种观点夸大了不动产登记的推定力，混淆了不动产登记公信力的作用范围，故认为李某是房屋的绝对所有权人并不可以撤销是不正确的。
二、共有关系
本案所涉及的房屋当然不属于
本案中，李某仅仅陪同王某办理购房手续并登记李某名字，双方没有约定共有份额，李某本身更没有参与出资，故不构成按份共有关系。而现实中更多出现的情形是：婚前男女共同出资，登记其中一方名字，当发生纠纷时，依照按份共有关系来处理。综上，第二个观点也不正确。
三、附条件赠与
附条件的赠与合同又称
本案中，王某在房屋登记过程中并没有明确表示二点：一是没有明确表示登记李某的名字就是将房屋赠送给李某；二是没有明确表明所为登记需要以结婚为条件。但是，结合审判实践及赠与的构成要件，可以推定在具有个人使用性质的财物交付给对方占有或按照法律要求登记在对方名下的构成赠与；其次，依据常理可以推断出王某筹资购房并登记李某名字的行为应该以双方结婚为条件。本案的王某和李某没有进行婚姻登记，所以认定该赠与不生效，王某可以申请法院变更登记。
另外，引起本案纠纷的关键就是登记的是李某的名字。从上文论述来看，认定该赠与不生效不存在任何问题。但结合实践，笔者认为，动产被一方占有或是不动产被登记在一方名下，占有人或被登记人就有了举证上的优势，除非对方能举出相反证据，否则就应该推定该赠与生效，被登记人就是所有权人。所以，在本案李某举证优势的情况下，只有王某提出诸如附结婚而为赠与和证明自己出资购房的情况下，才可以推翻李某的主张，维护自己的财产权益。
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恋爱期间男方出资买房分手后房屋该如何分割(组图)
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　　案件情况：
　　小李与小周是大学同学，相恋三年后，小李的父母出资30万元作为首付，为小李购置一套总价款60万的商品房作为婚房。当时房产证上写的是小李和小周两个人的名字。房子买下后，小周的父母出资10万对房子进行装修。几年之后，小李和小周感情出现问题，小李提出分手，小周要求分割房子。小李的父母不同意分割房子，他们认为，房子是自己出钱给儿子小李买的，既然小李和小周没有结婚，那么房子就是小李一个人的，与小周无关。至于小周父母出资10万元装修房子，小李父母同意归还小周10万元。但是小周对于小李家的处理表示不满，小周认为，现在该房屋升值到80万。小周要求要么小李要房子，给自己补偿一半的房款，要么自己要房子，给小李补偿一半的房款。小周的要求是否得到支持？
　　荣凯解答：
　　该案件涉及两人婚前买房的问题。小李和小周在还没有结婚的情况下购买住房。根据《中华人民共和国婚姻法》以及《中华人民共和国物权法》的有关规定，父母可以赠与子女财产，而对于不动产，我国实行登记制。该房屋是由小李的父母出资购买的，但是由于房产证上写的是小李和小周两个人的名字，即可视为是小李父母赠与小李和小周两人的房产。因此该房屋属于小李和小周的共同财产。小周的父母对该房产出资10万元进行装修，如果不能证明该10万元是小周父母借给小李和小周的，则可认定为是小周父母赠与小李和小周的。现在小李和小周提出分手，则对该共同财产可以按照市场价进行估价后平均分割。即小李和小周每人分得40万。如果小李想要房产，则需要向小周支付40万的补偿。如果小周要房产，也同样需要向小李支付40万作为补偿。如果任何一方不同意分割一半房产给对方，则对方有权向房产所在地人民法院提起诉讼，请求拍卖该房产，所得价款两人平均分割。
　　正荣凯团队面向基层服务百姓，团队连续7年被山东省司法厅评为省级文明法律服务所。2012年被司法部评为全国法律援助工作先进集体。荣凯法律咨询热线：812348。
　　地址：济南市经四路269号东图大厦8楼。
本文来源：舜网-济南时报
责任编辑：王晓易_NE0011
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