房屋征收过程中设有抵押权的房屋如何补偿
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导言：以房屋设定抵押权获取贷款是常见的融资手段，但当设定了抵押权的房屋被征收时，应当按什么程序进行补偿和安置？本期法信通过相关法、案、观点，为读者梳理上述问题。法信·法律依据1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十四条 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。3.《城市房地产抵押管理办法》第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。法信·相关案例1.房屋征收部门征收设有抵押权的房屋时，应当通知抵押权人，采取合理方式妥善处理抵押事宜——原告赵某不服被告长沙市开福区人民政府房屋征收补偿决定案案例要旨：房屋征收部门征收设有抵押权的房屋时，应当通知抵押权人，抵押人与抵押权人应当按照国家房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。当抵押人与抵押权人达不成协议时，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。案号：（2016）湘01行初1号审理法院：湖南省长沙市中级人民法院案例来源：中国裁判文书网 2.被征收房屋抵押权人认为房屋征收部门未核实被征收房屋已设定抵押权即将房屋拆迁并发放补偿款的行为侵害其权益提起诉讼的，裁定驳回起诉——中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行与沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室、沈阳市和平区土地房屋征收补偿中心履行补偿职责违法并赔偿案案例要旨：被征收房屋的抵押权人不是被征收房屋的所有权人与房屋征收部门签订的征收与补偿协议的合同主体，且与该行政协议无法律上的利害关系，不具有诉讼主体资格，其起诉应予驳回。被征收房屋的抵押人未告知抵押权人，与房屋征收部门签订房屋征收与补偿协议，并领取了补偿金，抵押权人认为侵害了其优先受偿权的，可依照相关法律规定，另行主张权利。案号：（2016）辽01行终347号审理法院：辽宁省沈阳市中级人民法院案例来源：中国裁判文书网 法信·司法观点1.对设有抵押权的房屋进行征收时的补偿程序所谓设有抵押权的房屋，是指房屋所有人以其所有的房屋作为抵押标的物，向抵押权人设定抵押。根据《担保法》第四十九条、第五十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条，《城市房地产抵押管理办法》以及《物权法》的相关规定，结合征收实际，对设有抵押权的房屋进行征收时，应当按以下程序进行补偿和安置：首先要认定抵押的效力，并及时通知抵押权人。抵押标的物的灭失，将直接影响抵押人的利益，因此，征收人一旦发现被征收范围内的房屋有己设立抵押的，应当将征收的情况及该房屋的补偿安置情况及时通知抵押权人；对采取产权调换方式进行征收补偿的，应当由抵押权人和抵押人（即被征收房屋的所有人）就抵押人新换得的房屋重新签订房屋抵押协议；采取货币补偿方式进行征收补偿的，由于货币补偿是一种买卖的房屋变价，是一种征收人支付现金补偿后注销房屋产权的方法，必然导致抵押标的物的灭失，影响抵押权人的合法利益。为保证以房屋担保的债权债务关系不受房屋征收的影响，保护抵押权人的合法利益，抵押权人可以行使代位求偿权，将抵押房产的征收补偿款或提前清偿债务，或提存。当然，也可以由抵押人在房屋征收之前与抵押权人以别的标的物重新设立抵押权，建立新的抵押关系，或者由抵押人清偿债务，结束抵押关系。（摘自《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》，江必新主编，中国法制出版社2012年7月出版）2.设有抵押权的房屋的征收补偿房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。从性质上讲抵押关系属平等主体间的民事法律关系，因此，在房屋征收过程中，征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照有关房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。（摘自《房屋征收案件审理指引》，蔡小雪、郭修江著，人民法院出版社2015年8月出版）3.房屋设有抵押权如何进行补偿《物权法》第一百七十四条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”另根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条规定：“抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。”从上述规定可以看出，抵押期限内，抵押房屋被征收的，房屋抵押权人的权利仅限于对抵押房屋补偿金要求优先清偿其债权。换而言之，房屋抵押期限内，抵押房屋被征收的，因抵押权消灭产生的权利义务关系仅发生在抵押人与抵押权人之间，权利的客体则是征收抵押房屋的补偿金，抵押权人与征收主体之间并不发生房屋征收与补偿方面的法律关系。正因如此，《征收条例》取消2001年《拆迁条例》第三十条“拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行”的规定，将被征收房屋设立的抵押权排斥在条例调整范围之外。因抵押房屋被征收抵押权消灭而产生的权利义务关系，由抵押人和抵押权人按照《物权法》、《担保法》、《合同法》等的规定解决。按照前述分析，征收设立抵押权的房屋，房屋征收部门可以直接按照征收补偿方案对被征收房屋所有权人进行补偿。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条的规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”从上述规定看，在房屋征收中，抵押人负有保护抵押权人合法权益的义务，比如通知抵押权人、重新设定抵押物或依法清偿债权，否则，抵押权人可以通过起诉债务人、主张对抵押房屋被征收所获得的补偿金优先受偿的方式来保护自己的利益。根据《征收条例》的规定，征收房屋对被征收房屋所有权人的补偿范围包括被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补助、停产停业损失补偿、奖励等补偿项目。而根据《担保法》规定，以房屋抵押提供债权担保的，债务人不清偿债务时，抵押权人有权以房屋折价或者以拍卖、变卖房屋的价款优先受偿，即房屋抵押实质是以房屋价值对债权实现提供担保。因此，《物权法》第一百七十四条规定的抵押房屋被征收时抵押权人有权对补偿金优先清偿，此处的补偿金指的是对抵押房屋的价值的补偿金，不包括搬迁补助、停产停业损失等补偿。当然，抵押房屋价值的补偿金不仅限于货币补偿，也包括产权调换的房屋。征收实践中，虽然按照前述规定，房屋征收部门可以不予理会房屋抵押权，而直接按照征收补偿方案对被征收房屋所有权人进行补偿，但为了化解矛盾、减少纠纷，房屋征收部门可以在制定补偿方案时对抵押权人的利益作出保护措施，比如要求被征收人提供提前清偿债权的证明或者另行提供抵押物的证明等。（摘自《国有土地上房屋征收与补偿实务指南》，褚建好、肖勇、张永魁著，中国政法大学出版社2012年5月出版）来源：法信
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抵押房产被列入拆迁范围怎么办？
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因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时将这一情况告知抵押权人，依法清理债务，或者为抵押权人重新设定房地产抵押。若抵押人未按规定作出上述行为，抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起控制论。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓几抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直到法院作出判决为止，以免抵押权人因抵押物灭失而不能实现抵押权。若拆迁期限届满法院还未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。
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抵押房产因拆迁而灭失银行应如何维权
抵押房产因拆迁而灭失银行应如何维权
案情介绍　　　　原告：A银行　　被告：B公司　　被告：C公司　　被告：D公司　　　　原告A银行诉称　　　　2004年8月，B公司与我行签订最高额抵押借款合同一份，合同约定我行向其提供总额不超过700万元的贷款。所发放的贷款由B公司以其所有的一幢房产提供抵押担保。在办妥了房地产的抵押登记手续后，我行累计向其发放贷款608万元。　　2005年12月，抵押的房地产因旧城改造而被拆除，拆迁人D公司将拆迁补偿款904万元全额支付给了B公司，B公司将其中的200万元无偿支付给了其股东C公司用于归还C公司的职工集资款。三被告的行为，侵害了我行的抵押权，因借款人至今拒不履行还款义务，故诉至法院，请求依法判令三被告连带偿还我行贷款本息。　　　　被告B公司辩称　　　　贷款及抵押等情况属实，但我公司无力还款。　　　　被告C公司辩称　　　　对原告所述事实无异议。但我公司是经相关部门批准进行的拆迁，并不知道被拆迁房产已抵押的事实，也没有义务将拆迁补偿款交付原告。原告明知抵押物被拆迁，却长期怠于行使抵押权，致使抵押物被拆后无法实现抵押权，对此原告应自行承担损失。　　　　被告D公司辩称　　　　我公司系独立法人，与原告无直接的法律关系，原告应向B公司的主张权利。请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。　　　　法院审理及判决　　　　法院审理查明：1、原告所述贷款及抵押情况属实；2、C公司系B公司的股东；3、拆迁人D公司已向B公司全额支付了补偿款项904万元；4、自相关部门发布拆迁公告之日起共1年多的时间内，A银行一直未就抵押物的拆除、补偿款分配等相关问题向房屋拆迁主管部门、B公司及D公司提出权利请求或提起诉讼；5、B公司目前无足额资产履行其对银行的还款义务。　　据此，法院判决：第一，B公司与原告的最高额抵押借款合同合法有效，B公司在获得抵押物的代位物即补偿款后未及时履行借款人和抵押人的还款义务，因此应承担相应的损害赔偿责任。第二，C公司无偿接受了B公司200万元的拆迁补偿款，该行为致使B公司的法人财产减少，无法履行其作为借款人对A银行的还款义务，因此应在接受的200万元范围内承担连带责任。第三，拆迁人D公司在实施拆迁和支付补偿款的过程中，对被拆迁房地产上存在的抵押权负有谨慎注意义务，其直接将全部补偿支付给B公司的行为是导致A银行抵押权无法实现的原因之一。同时，原告应明知抵押被拆迁，却长期怠于行使抵押权，致使抵押物被拆后无法行使抵押权，相对于拆迁人D公司来说，原告对抵押权的无法实现应负主要责任。据此判令D公司对608万元的贷款的30%承担补充赔偿责任。　　案例评析　　　　本案中，借款人（也即抵押人）应对抵押物的灭失承担赔偿责任应无异议，主要问题是抵押物的拆迁人D公司及抵押物代位物的实际受益人C公司是否应承担责任及如何承担的问题，笔者对此评析如下：　　一、拆迁人D公司负有给付A银行抵押物代位物（即补偿物）的法定义务，但在其已将全部拆迁补偿款支付给B公司后，仅应对A银行承担补充的赔偿责任。　　拆迁人D公司与A银行虽无直接的法律关系，但在其接受并实施拆迁行为时，根据《担保法司法解释》第80条规定，负有注意拆迁房产是否存在他项权利人并向他项权利人支付补偿款的义务。因此，其辩称对A银行无直接给付义务的理由不能成立。然而同时，拆迁人D公司已向B公司全额支付了补偿款项，造成A银行权利无法实现的根本原因是B公司未履行抵押人的义务，因此，拆迁人D公司仅应承担补充的赔偿责任，而不应承担连带的赔偿责任。　　二、A银行怠于行使抵押权的行为是造成其无法实现抵押权的原因之一，而这也是减轻D公司赔偿责任的重要原因。《城市房地产抵押管理办法》第51条规定，抵押房地产被拆迁的，抵押权利人应向房屋拆迁主管部门申请保留追偿债务权利，取得该部门批准要求拆迁人暂缓发放补偿款、暂缓办理产权证照。在本案中，自相关部门发布拆迁公告之日起共1年多的时间内，A银行一直未就抵押物的拆除、补偿款分配等相关问题向房屋拆迁主管部门、B公司及D公司提出权利请求或提起诉讼，这是造成其抵押权无法实现的重要原因之一。因此，银行未对抵押物的拆迁尽到必要的注意义务并及时主张权利，自身无疑存在一定的过错，正是基于上述原因，法院最终认定D公司对A银行在贷款金额30%的范围内负次要的补充赔偿责任。　　三、C公司应在无偿接受B公司200万元的范围内承担连带责任。　　根据我国《公司法》理论，公司法人可以随意处分自己的财产，但这种处分必须以不侵害债权人的利益为原则。本案中，B公司无偿向D公司支付200万元补偿款的行为使B公司的法人财产减少，该行为导致B公司无足额资产偿还其对A银行的债务，实质上损害了A银行的利益。作为这一行为受害人的A银行因此有权以上述法人财产处分受限的原则，要求D公司在接受的200万元的范围内承担连带责任。　　　　案例启示　　　　在贷款发放后，银行要切实做贷后管理工作，对于房地产抵押贷款，要密切关注在抵押权的存续期间内抵押物是否存在被毁损、拆迁、征用或其他导致抵押物价值减少和影响抵押权实现等情形。　　据2008年4月18日《中国城乡金融报》张永娟/文
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&　　原告xx县宝x农村信用合作社。住所地：xx县人民西路与路交叉口。
　　法定代表人赵xx，主任。
　　被告xx县医院公司。住所地：宝丰县兴宝路东段。
　　法定代表人xxx，经理。
　　诉讼请求：
　　1、判令被告立即偿还借款本金2300000元、利息 10177.5元（按照借款合同约定利率加收50％顺延至实际还款日）；
　　2、判令被告按照原被告双方补充协议约定履行办理抵押登记义务；
　　3、判决被告不能按照按期偿还借款本息，原告对拍卖、变卖被告抵押房地产价款优先受偿；
　　4、判令被告向原告支付违约金2300元；
　　5、本案一切诉讼费用由被告承担。
　　事实与理由：
　　日，被告与原告签订抵押担保借款合同一份，从我社借款1笔金额2310000元，借款期限1年，以其享有合法权利的房产、占用范围内的土地使用权及地上附属物提供抵押担保，并在抵押登记主管部门办理了抵押登记手续。
　　后因建设xx步行街需要，部分抵押房屋及土地使用权被拆迁，拆迁主管部门与被告达成协议，用即将建成的部分门面房置换进行补偿。日，原告与被告就拆迁补偿门面房为贷款设定抵押的相关事宜签订协议书。该协议第二条约定&甲乙双方均同意甲方以本协议第一条约定的门
面房（在建的位于xx县城步行街中排北端东西各4间共8间）及其占用范围内的土地使用权，代替列入拆迁范围的房屋和土地使用权，为甲方（即被告）日从乙方（即原告）的231万元贷款提供补充抵押。&该协议第四条约定&本协议约定的门面房及其占用范围内的土地使用权，在竣工验收办理权利证书完毕之日起90日内，由甲乙双方签订正式抵押担保借款合同并到登记主管部门办理抵押物登记。&该协议第七条约定：&甲方（即被告）违反本协议第四条、第六条约定的，除另行提供相当价值财产抵押外，须向乙方（即原告）支付贷款金额0.1％的违约金。&
　　后被告在2003年底办理权利证书。借款到期后，经原告多次主张权利，被告既未按借款合同约定履行还本付息义务，也未按补充协议约定履行重新办理登记义务。
　　原告认为：被告从原告处借款，依法应当承担还本付息义务；原被告所签补充协议合法有效，被告负有依照协议约定办理抵押登记的法定义务；被告违反双方补充协议约定未及时办理抵押登记，依法应当承担违约责任；原告对于被告提供抵押的房产土地，依法具有优先受偿的法定权利。
　　为保护原告的合法民事权益，维护正常金融秩序，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，向贵院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求！
　　&&& 此致
　　xxx市中级人民法院
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