单价5820元松江买房？专家表示合同存在诸多风险-理想城 房源 买房 单价 租赁合同-东方财经-东方网
单价5820元松江买房？专家表示合同存在诸多风险
日 13:23 来源:东方网 作者:张骏斓 选稿:单冉
　　东方网11月27日消息：据《新闻晚报》报道，继北京西南六环外的一综合体项目被爆起价仅为6000元/平方米后，同为高房价城市的上海也出现这样的低价项目。日前，记者走访了松江联阳路的阳光理想城，发现其单价仅要5820元/平方米起，较北京的项目还便宜不少。相同的是，项目都是招租，并无产权，也是先签订20年的租赁合同，后面的30年租约再通过补充协议进行赠送。　　　　对此，业内及法律人士表示，所谓的超低价房是开发商对无小产证房“以租代售”的一种变相集资，同时又打了政策的擦边球，避过政府的监管，但是此类房屋在进行长期租赁过程中，无论是自住还是投资，都存在不小的风险。　　　　■算一算：
　　松江“白菜价”楼盘――阳光理想城，以5800元单价的70平方米两房计算，房屋总价在40.6万元，50年“长租”的话，相当于每月租金677元。　　　　不是商品房而是住宅不是买房而是“租房”　　　　“松江26万元平方米宜居社区，劲爆特惠5280元/平方米起，二期盛装启幕，到访即得精美好礼……”如此诱人的价格和广告词，在松江动辄1.5万元―2.5万元单价的房价下，着实令人生疑。　　　　日前，记者根据这一公告宣传单的地址，来到这个松江“白菜价”楼盘――阳光理想城。在联阳路靠近南乐路的一扇铁门内，记者找到了项目的接待中心，与其他售楼处内部有沙盘和其他项目展示不同，该接待中心显得非常简单，除了一个接待处以外，只有几张洽谈的桌子，随意摆放在接待台的左侧，现场也没有沙盘介绍，只是在接待台的左右各有一个广告易拉宝，一个是特价房优惠，另外则是其他售楼处根本看不到的“租赁业务办理流程”。　　　　“是不是前面忘记写上万位数了，又或者这个劲爆价只有一套啊。”记者向接待的工作人员咨询道，该人士笑言，我们这里的住宅总价基本在40万元左右，一共6层楼，不带电梯，一梯四户。户型分两种，分别为70平方米的一房两厅和93平方米的两房两厅，得房率为88%，算一下均价在5820元/平方米左右。现在主要是推B区房源。而在其提供的宣传册上，B区为低密度区，醇香园林，区域为6.5万平方米宽景宜居居住区现房。　　　　还没介绍几句，该工作人员就拉着记者去看样板房了。样板房距离售楼处有一定距离，从外观来看，房源外观和一般的公寓没什么区别，底层甚至是挑空留作车库用，目前房源都已经是现房在售。样板房是实物样板间，一共只有70平方米和90平方米两种户型，记者在一套70平方米的样板房看到，房源水电气全部都有，听工作人员介绍，物业费也只要0.8元。当记者咨询如何签订合同的时候，销售人员的回答让人大吃一惊：“我们的房子是没有产证的，只有签订20年的租赁合同，需要一次性付清，无法贷款。”这时，记者才明白，该销售人员一直强调项目为住宅而不是商品房的原因了。　　　　该工作人员介绍称，开发商拿地的时候其性质是工业生活配套房用地，50年的产权，而且是集体产证，不能分割成小产证，因此不能去房产交易中心办理过户手续，但签订的租赁合同一样具有法律效益。因为目前国内法律规定最长的租赁年限只能签20年，之后剩下的30年租约在20年合同期满后免费续签。其实就是签20年送30年，但合同里不能这样写。所以，公司在后面附加了一条是说明这个合同20年到期后，购买人再来开发商这里续签，50年的产权，公司每年只象征性收取一元续租费，也就是50元。然后就没有其他的相关费用了。“如果是投资的话，我们公司还可以负责对外租赁。”该工作人员进一步表示。　　　　再次回到接待中心，记者才看懂原来“租赁业务办理流程”的意义，如果购买人认同租赁方式，先付2万元定金，七天内一次性付清租赁20年的全款，就可以将房源委托该公司对外出租，还可以选择长期租赁和短期租赁两种方式。“这样的房子靠谱吗？”记者向工作人员问道。该工作人员指着刚刚路过的几栋房源说：“这里都已经有人入住了，还有什么不靠谱的，而且现在我们这里还在造商业街，如果商业街造起来了，单价就不是现在的6000元不到了。”
区域唯一长租生活配套房还剩下43年“租赁权”期限　　　　根据前述工作人员的介绍，阳光理想城的土地属性应该为工业用地，而一般来讲，工业用地或者商业用地，水电煤的接通与否以及标准都与普通住宅不尽相同。由于这土地的用途，原本就是用来为工厂建造配套的生活住宅的，所以可通水电煤，也执行一般的水电煤收费标准。但这样的用地，实质应该搭配工业仓储用地，然而记者在现场一番走访后发现，阳光理想城项目周边都是一些电子元件企业的工业厂房或是集体宿舍，接待中心紧靠着的就是该区域最大的公司――达丰电脑的工厂和员工宿舍。但阳光理想城项目本身并没有相应的厂房或者工业仓储用地。　　　　记者在达丰电脑员工宿舍门口随机采访了几名员工，他们都知道旁边项目的“白菜价”。“这个就是一个租赁房，实质上和我们现在住在员工宿舍一个样。还要缴满20年房租，对于我们意义不大。”一名姓李的员工说道。另外一名员工还透露，阳光理想城应该是这个区域内唯一一个长租的工业生活配套房，其他地方都没有听到过这种情况。“现在有一些人在做这些房子的二房东，就是直接从开发商手里把房子先租下来，再转租给其他工厂的员工。我听说，一套房最少住4个人，每人价格为400元/月。”　　　　另外，记者获悉，阳光理想城所在的地块是开发商在2005年时获取的，大产证的产权期限到2055年的8月，如果购房者现在“买入”，也只剩下43年的“租赁权”，其赠送的30年租约实际已经缩水了7年。　　　　签约合同属打“擦边球”20年租期满后存在风险　　　　5820元/平方米，总价40万元左右，这些对于如今的打工族来说，听上去是十分美好的，然而记者采访了多名业内及法律界人士后才发现，虽然开发商通过长期租赁的方式规避政策，但是消费者如果长期租赁这套房子之后，或许会面临更大的麻烦。　　　　首先因为是“以租代售”且没有产证，所以40万元的总房款需要一次性付清，而不像一般的住宅可以先付首付，余款再通过公积金或者银行贷款。“这样一来，对于自住需求还是有点压力的。”有业内人士指出，如果不针对自住客群，这样的房子对投资客来讲意义也不大。“因为没有产证，所以这个房子不能出售只能转租，而这个区域的投资回报率并不高。”　　　　记者算了一笔账，以5800元单价的70平方米两房计算，房屋总价在40.6万元，50年“长租”的话，相当于每月租金677元。而据记者了解，周边的工厂宿舍的租金是每人每月400元。如考虑租给周边工人的话，或许会有微薄的收益，但收益率显然不高，还要面临转租无产证的风险。　　　　“这是这些房源的一大通病。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说。他坦言，只签订20年的租赁合同，如果20年后，政府对工业区的规划有所变动，涉及到动拆迁的话，这些实际购买人就无法直接主动参与进去。“因为物业主体仍是这家公司，小业主们没有产证，因此就非常被动。”　　　　“按照目前阳光理想城开发商所制定的租赁合同，严格来说并不违法。按照国家现行的《合同法》规定，房屋租赁最长时间不超过20年。”上海市跃平律师事务所杜跃平说。但是他也坦言，这样的合同也存在诸多风险，如果20年过了，开发商发生债务纠纷，将这个楼盘抵押给银行了；如果届时开发商不能及时还款，那么银行可以将这些房源进行拍卖……一旦出现这些情况，对于当时签订租赁合同的客户，要打官司也只能去找开发商，这将后患无穷。与此同时，开发商这样的行为，也是一种变相集资。　　　　低价租赁房源接踵而来专家建议转“危”为“安”　　　　虽然此类房源问题不少，但是由于总价低，依旧有不小的市场。前述项目的工作人员也表示，项目近期的租赁情况不错，每天无论是前来看房的或者是签订租赁合同的都在增长。对此，有专家建议，针对市场上此类房源的出现，是否可以将其并入政府采购的保障房项目中，或者是让这些小业主成立一家公司，将大产证转入业主们的公司，使得这类低价房转“危”为“安”。　　　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，此类配套房其最初的设计目的就是为了解决周边员工的居住问题，而目前上海市政府都在大力推进公租房建设，这些房源实质上就可以纳入其中，比如将其归为单位公司的公租房，成立一家公司进行运营，可以避免重新选址和重新建造带来的浪费。　　　　宋会雍也表示，这类房源对于购买人而言，最大的问题就是产证不在自己手中，是否让这些租赁业主成立一家公司，将开发商手中的大产证直接转入这一业主们的公司。“目前这些房源的产证都是一栋一栋的，每栋租赁业主可以由管理部门牵头，成立专门公司，将开发商手中的产证转入这一专门公司手中，这样以后一旦出现什么问题，也能够主动一点。”宋会雍建议道。
关注东方财经sina微博
东方网版权所有，未经授权禁止复制或建立镜像教您如何避免出租房屋合同协议陷阱(图解)
我的图书馆
教您如何避免出租房屋合同协议陷阱(图解)
教您如何避免出租房屋合同协议陷阱(图解)
北京本地宝整理报道
导语 个人房屋租赁合同看似简单，但也时有因为租房合同而产生的经济就纠纷，其主要原因还是因为协议双方所签订的房租租赁合同存在一些漏洞或不合法之处。因此建议双方在合同签订前对个人房屋租赁合同范本做一个详细了解，避免不需要的矛盾纠纷。
　　租房协议有陷阱怎么办 专家教您如何识破小猫腻
　　个人房屋租赁合同看似简单，但也时有因为租房合同而产生的经济就纠纷，其主要原因还是因为协议双方所签订的房租租赁合同存在一些漏洞或不合法之处。因此建议双方在合同签订前对个人房屋租赁合同范本做一个详细了解，避免不需要的矛盾纠纷。
　　房屋租凭合同的概念
　　房屋租赁合同是由租房人和出租人签订一项房屋协议，租房人可以根据协议中的签订时间，在期限之内对改房屋持有占有和使用权利。租房人需出租人交纳约定的租金，并于约定期限届满或终止租约时将房屋完好地归还给出租人。
　　房屋租凭合同的内容
　　1.出租房屋的具体位置和特点。合同应订明房屋座落的具体地点门牌号、楼层、房屋结构及附属设备。
　　2.屋的数量，包括房屋的幢数、间数、和总面积。
　　3.房屋的用途。
　　4.租金。合同中应明确规定租金的计算标准、交付金额。
　　5.出租其限。一旦期满，出租人就得收回房屋。
　　6.交租方式方法及交租日期。
　　7.租赁期间的违约责任或其他事宜。
　　房屋租凭合同范本
　　出租方(甲方)： 身份证号：
　　承租方(乙方)： 身份证号：
　　经甲方审定，乙方符合甲方制定的房屋租凭条件，同意乙方按每月____元的租金租赁甲方住房。缴费方式为按____缴费，缴费时间为每季度最后一月的下旬。租期内的水、电、煤气、有线电视、物业管理费由乙方负责交纳。乙方向甲方交纳押金____元，作为房内财产保证金。房内物品包含：____________。
　　一、乙方应遵守下列规定：
　　1、不得私自留住外来人员或另外转租，转让他人。
　　2、乙方在缴费期限前应一次性缴纳规定的房屋租金，到期需延长租赁期的，需提前一个月提出申请，并办理续签手续，否则应按期退房。
　　3、爱护房屋内的各种设施，禁止破坏房屋结构及设施，保持房屋原貌，期满应按照原貌经甲方验收合格后收回，如有损坏属承租人责任的应照价从押金中扣除。承租期内，灯泡、开关、插座、水龙头、玻璃等易耗品损坏更新，下水道堵塞疏通的费用自理。
　　4、水费、电费、物业费、取暖费等一律自理，水费、电费按政府规定的市场价格必须按时交纳，乙方需留好甲方出具的水、电、煤气、物业费收据，以证明居住前所有费用已结清。
　　5、做好自身治安防范工作，防止发生盗窃案件。如果发生盗窃案件，经济损失由乙方自负。
　　二、甲方履行的责任：
　　1、做好供水、供电服务(具备条件的小区)。
　　2、做好房屋漏雨、管道漏水及其它大型房屋维修，使乙方能正常居住。
　　3、租期内如无特殊原因(非人为因素的政府或单位清退房、搬迁)，甲方不得干涉乙方居住自由，因上述原因需乙方退房时应提前通知，乙方房款根据实际结算。
　　三、有下列情况之一，甲方可终止协议收回乙方住房：
　　1、乙方在居住期间有违法、违纪行为的。
　　2、乙方违犯甲方物业管理规定、不服从管理的。
　　3、乙方居住期间违犯社会公德，影响小区居民正常生活，经劝说无效的。
　　4、拖欠水、电、物业、暖气等费用，有窃水、窃电行为的。
　　四、本协议一式两份，甲乙双方各保有一份，本协议经双方签字后生效。
　　甲方(签)：
　　乙方(签)：
　　___年___月___日
　　房屋租凭合同签订注意事项
　　1、房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物即合同约定的房屋享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。
　　2、承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。
　　3、双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造如房屋是跃层格局、使用的建材、相应的配套设施如电视等，数量则指房屋的面积、间数等。
　　4、如果出租人交付的房屋状况与约定不符，承租人能否用其他手段如拒交物业管理费等来对抗呢?这要看双方在合同中的约定。如果双方约定物业管理费由承租人支付，则承租人不能拒绝支付物业管理费。
　　5、如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容。
　　房屋中的小猫腻
　　1.刚住下就欠费
　　租到房子入住前，一定要记录下交房时的水、电、燃气数值，以便于日后查询，还要让房东提供上一期的缴费凭证，以免出现纠纷时拿不出证据。
　　2.家电一用就坏
　　提防某些房东利用模糊协议，以一些一用就坏的旧家电来索赔。
　　3.小心遇到二房东
　　对目前频频出现的“二房东”现象，承租人在签合同之前，一定要验明房东身份，最好要求房东提供产权证、身份证，并核对对方的户口簿原件。
　　4.单方解约提前通知
　　在租赁期限内，租客想要解约，须提前一个月通知房东;房东想提前收回房屋的，也应当事先征得租户同意，给租户造成损失的，应当予以赔偿。
　　如何避免租房上当受骗(图解)
馆藏&60626
TA的推荐TA的最新馆藏
喜欢该文的人也喜欢最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避
LCOUNCIL LCOUNCIL
<img src="/blog7style/images/common/sg_trans.gif" real_src ="/large/0067tqkKgw1f119g8rfrqj30dx09kq39.jpg"
ALT="最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避"
TITLE="最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避" />&
本期互动背景
房产物业作为企业生产经营的基本场所，对零售、物流、制造、酒店等行业企业尤为重要，企业的商铺、仓库、厂房甚至办公室、员工宿舍等大多都是租赁而来。
2015年LCOUNCIL曾根据会员企业法务同行需求从承租人角度解析租赁合同签订、履行、解除过程中的风险。随后，很多企业法务作为租赁合同的另一方——出租人也非常希望就他们面临的一些风险进行系统剖析。
在房屋租赁合同中，出租人作为将房屋交付他人使用、收益并向对方收取租金的一方，往往处于强势地位，但实际在租赁过程中，如何尽到身为出租人的义务，最大限度地保障自身的权利是所有出租人关注的焦点。
本期调研问题反馈
LCOUNCIL通过与企业法务沟通中了解到，出租人对于租赁合同签订、履行、解除过程中的潜在风险防不胜防：
&#10070;&出租方与承租方签订房屋租赁，但房屋还未交付给承租方的情况下，因为资金周转等困难，将租赁房屋转让给第三人，这种情况下是否仍适用“买卖不破租赁”原则？租赁合同是否仍然有效？出租方又如何应对承租方以“优先购买权”做出的抗辩并且要求赔偿？
&#10070;&有时商铺对租赁店面进行维修时，会请店员直接进行维修，未找专业修理人员，若因此因房屋质量问题使店员受到伤害，也未申请工伤认定，那么出租人是否因负有“瑕疵担保”义务而承担所有侵权责任赔偿？
&#10070;&现在有一种新型的出租方式叫“短期租赁”，对于一些移动办公的企业进行日租、月租，出租方除了会出租办公地点外，还会提供WIFI、打印机、电脑等，但服务器属于出租方，若在租赁合同中约定“若信息一旦泄露，出租方概不负责”，一旦发生信息泄露，条款是否有效？出租方将面临哪些风险？
&#10070;&企业成立之前，筹备组人员会先进行房屋租赁，个人签字，也无公章，企业注册时会将租赁的房屋地址作为企业注册地址，若其不续租，也无法联系到其个人，那么如何解决企业注册地址问题？滞留在租赁房屋内的办公器材出租人是否有权处理？如何处理？
&#10070;&房屋租赁合同约定承租人不得转租，后承租人与第三人签定合作经营协议，实际由第三人固定交纳管理费，是否属于转租，出租人是否可以解除合同？合作经营协议与转租协议如何进行区分认定？
&#10070;&因承租人违约导致的租赁合同解除，法院对出租人的利益损失如何衡量？
LCOUNCIL本期电话会议邀请到在房产领域有丰富审判经验的法官结合具体审判案例与法务同行进行交流和分享，以帮助法务同行更好地应对企业面临的实际问题。
本&期互&动&内&容
租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避
&#10070;&出租人在合同签订过程中的风险
&&#9670;出租人的资质要求、审查应对
& &&#9670;免责条款的制定、合同无效防范
&#10070;&出租人在合同履行过程中的风险
& &&#9670;房租拖欠的应对及滞纳金的设定
& &&#9670;房屋移交、转租中的权利义务
& &&#9670;拍卖、抵押、查封的损失最小化
& &&#9670;预售房的产权维权及短租房的隐藏风险
&#10070;&出租人在合同解除过程中的风险
& &&#9670;解除权的合法行使
& &&#9670;自身违约的司法救济
& &&#9670;动迁、违建时自身权益维护
&#10070;&出租人在合同解除终止后的权益维护及追偿
& &&#9670;恢复原状VS折价补偿
& &&#9670;房屋作为企业注册地址的处理
& &&#9670;利益损失的计算及追偿
本期参与方式
租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避
时间：日15:00~16:30
Date: 15:00-16:30, February 23rd, 2016
形式：LCOUNCIL空中电话会议中心
Format: LCOUNCIL Teleconference
语言：中文
Language: Chinese Only
注意事项：
1、如确认参加此活动，请尽快报名以便我们为您安排席位；
2、如您有相关问题希望与活动嘉宾互动，请尽快将您的问题提交给LCOUNCIL，我们将尽量为您安排；
3、活动确认函将于活动前1-3个工作日发送至参会代表邮箱，届时请注意查收，若未如期收到请及时致电咨询；
4、LCOUNCIL不排除活动嘉宾因临时时间变动无法如期出席的可能性，如发生类似情况，我们将第一时间通知参会代表；
5、LCOUNCIL对上述内容具有最终解释权。
1.&Send your registration form to us as soon as
possible since first come first served.
2.&Any questions to communicate with our
speakers, please feel free to contact us and we will invite them to
answer your questions after the presentation.
3.&Confirmation letter will be sent to you one
to three days before the event.
4.&If any emergency occurs, we will contact you
as soon as possible.
5.&LCOUNCIL reserves the
right of final explanation.
分享或评论
|此文章可以获得LCOUNCIL体验机会|&只需转发此文到您的朋友圈，并通过微信回复到LCOUNCIL微信公众账号，或联系我们即刻获得此互动安排。
|我们可以获得LCOUNCIL最新互动免费体验机会|&点击本文标题下方蓝色“LCOUNCIL中国企业法务平台”即可关注-微信号：LCOUNCIL2014
<img src="/blog7style/images/common/sg_trans.gif" real_src ="/large/0067tqkKgw1f119ilcxo7j30hs0p5wg0.jpg"
ALT="最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避"
TITLE="最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避" />&
关注该公众号可参与留言
写留言<img STYLE="" src="/blog7style/images/common/sg_trans.gif" real_src ="/maxwidth.2048/tc./res_wx_qq_com/512f691cdabfa.png"
ALT="最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避"
TITLE="最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避" />
关注该公众号可参与留言
写留言<img STYLE="" src="/blog7style/images/common/sg_trans.gif" real_src ="/maxwidth.2048/tc./res_wx_qq_com/512f691cdabfa.png"
ALT="最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避"
TITLE="最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避" />
<img STYLE="" src="/blog7style/images/common/sg_trans.gif" real_src ="/maxwidth.2048/tc./res_wx_qq_com/7beedaeac6f40a.gif"
ALT="最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避"
TITLE="最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避" />
以上留言由公众号筛选后显示
了解留言功能详情
<img STYLE="" src="/blog7style/images/common/sg_trans.gif" real_src ="/maxwidth.2048/tc./mp_weixin_qq_com/451cee61b8ab85edda094c784c4c190d.jpg"
ALT="最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避"
TITLE="最新互动福利|&租赁系列（一）出租人在房屋租赁合同中的风险规避" />
微信扫一扫
关注该公众号
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。