大夫，你好！我外公今年89岁因为他十年前脑
患者信息：女
病情描述：大夫，你好！我外公今年89岁因为他十年前脑淤血导致瘫痪在床，以前还有一些活动度，现在根本动不了，身上有些地方因为肉皮摩擦伤，我想问问可以涂抹什么药物王大夫针对我说的状况我应该给外公做什么样的处理呢？
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病情分析：患者只要给予碘伏涂擦消毒灭菌就可以了，避免过度的摩擦，如果患者出现了压疮，需要定时给予翻身按摩的，可以给予活血化瘀的红花油给局部的按摩，促进血液循环
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病情分析：你说的肉皮擦伤，是不是指的褥疮破裂，通常瘫痪病人，自己活动受限的人，容易产生褥疮，褥疮一旦感染，也是比较麻烦的事情，这种情况建议给他消毒，适当应用碘伏擦拭，而且要经常给他翻身，护理得当。
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病情分析：健康指导：如果长时间瘫痪在床难免会有肉皮摩擦伤或者褥疮，建议用碘伏消毒，因为碘伏刺激性最小，然后要注意给病人勤换贴身衣物，保持被褥床体以及病人身体的清洁。
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病情分析：健康指导：你好根据你的描述，脑溢血最主要是由于，平时运动，动少，摄入热量过多的食物造成的血管堵塞建议饮食一定要清淡，多吃一些含有维生素b族的食物，如脱脂牛奶，香蕉，豆制品，瘦肉，鱼虾，可以有利于清除血管中的毒素。身上的肉皮摩擦声，可以涂抹解痛镇静的药物。
回答时间：
零丶卡璐er男
34岁提问时间：
病情描述：清洗阴茎时把包皮完全拉开
医生建议：你好，根据你描述的这种情况，清洗时把包皮拉开，无异常情况，一般没事。
backman2012男
30岁提问时间：
病情描述：得强迫症已经一年的时间了,从一开始的强迫性思考,到现在的余光强迫,甚至还出现了更严重的状况,我进行了心理咨询,也服药治疗。
医生建议：强迫症是需要接受治疗的。又因为大多数以上的患者病情有加重的情况，所以早期接受治疗还是比较好的。如果症状不严重的话，也可以看一些关于强迫症自我治疗的书，比如《走出强迫症--找回美丽的日子》。对于强迫症的心理治疗，目前国际上首推的是认知行为疗法，其中最新的是正念行为疗法。通过正念行为疗法，可以建立平等心，改变与想法的关系，增加心理弹性，像其他人一样正常的工作、学习和生活。以上是对“强迫症应该怎么样去治疗”这个问题的建议，希望对您有帮助，祝您健康！
44岁提问时间：
病情描述：前几年也就是夏天不能吃雪糕，现在平时也不能吃水果了，肚子胀气很严重，有过肝病史
医生建议：您好，你这种情况有可能是胃肠蠕动降低引起的胃肠胀气反应引起的情况
18岁提问时间：
病情描述：吃左旋肉碱必须配合运动才有用吗？因为是学生所以没有时间运动节食吃左旋肉碱有效果吗？
医生建议：你好，根据你的描述减肥要以健康为前提，主要是通过饮食和运动的方式。
零分之零女
28岁提问时间：
病情描述：问一下，孕2个半月昨晚后邻居家的农药瓶撒了，味都跑卧室了当时就闻见客厅了就关窗了睡觉时没想到卧室开窗也进去了满屋都是农药味我就在另一个关窗的隔壁卧室睡得。但是都串味了。要紧么
医生建议：你好，仅仅是闻到一点气味的话，应该是没有什么太大的影响的，建议自己不需要过于担忧。
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房地产税费制度对房地产价格变动的影响
房地产税费制度
对房地产价格变动的影响
REICO 工作室
课题顾问： 孙 钢
课题负责人：张学诞
课题组成员：张学诞 邢 丽 胥 玲 李 铭 陈 龙
许 文 梁 季 施文泼
执 笔 人：张学诞 邢 丽 胥 玲 李 铭 陈 龙
本研究报告在对国外房地产税收制度进行比较分析的基础上，研究了我国现行的房地产税费制度、收入情况以及存在的主要问题，并在理论和实践层面分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。本报告包括四部分：
第一部分对国外房地产税制进行了比较分析。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。国外房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。从收入归属情况来看，流转环节房地产税（包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税或中央与地方共享税。在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占税收总收入和GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。
第二部分对我国的房地产税费情况进行了分析。我国目前涉及房地产的直接税种、间接税种、相关收费等非常多，但房地产税收入总体规模偏小且增长缓慢。从我国现行税制来看，主要存在重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等突出问题。
第三部分分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。对于流转环节的分析，采用了供求变动分析法;对于保有环节的分析，采取了四象限模型分析法。在流转环节，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响不同，同时，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。通过分析得出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。在保有环节，单纯从税收的角度来看，房地产保有环节的税收与房地产价格呈现负相关关系，房地产保有环节税负增加，会在一定程度上降低当前的房地产价格。从日本和韩国的实践来看，房地产税收调整曾经是应对房地产价格泡沫的手段之一，但是却从来不是应对房地产泡沫最有效的手段，其税收政策调节房地产价格主要是在保有环节使用，而在交易环节采取的措施相对较少。从我国情况来看，在税收制度设计上，流转环节的税费较多，而保有环节的财产税由于对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，因此，实质上处于“无税”的状态。从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。造成这种情况的主要原因在于房地产市场供求关系和市场需求的结构情况。
第四部分对房地产税费对房地产价格的影响进行了总结，并对我国以税收手段调节房地产价格提出了一些建议。
一、国外房地产税制比较分析
作为国家调控市场经济的杠杆，房地产税制是世界各国税收制体系的重要组成部分。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。
世界各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有、使用和转移处置等各阶段。房地产所得税属于所得税类，多数国家和地区没有把此单独分离出来，不是独立的房地产税种。因此，房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。
．房地产保有税
房地产保有税对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收。一般依据房地产的存在形态如土地、房产或房地合一的不动产来设置。在现行房地产保有税体系中，主要包括不动产税，财产税，定期不动产增值税等税种。
（1）不动产税
不动产税是对土地或房屋所有或占有者征收税，计税依据为不动产评估价值。不动产税又可分为三种类型：将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起而课征不动产税，如巴西、日本、芬兰、加拿大不动产税等;只对土地和房屋合并课征房地产税，如墨西哥、波兰房地产税、泰国住房建筑税等;单独对土地或房屋课征土地税或房屋税，如奥地利土地价值税、韩国综合土地税等。
（2）财产税
在不征收不动产税国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典等国，操作办法是将不动产与其它财产捆在一起，就纳税人某一时点所有财产课征一般财产税，计税依据是不动产评估价值。
（3）定期不动产增值税
该税种主要是针对占有房地产超过一定年限产权者征收，通过对房地产重新评估，对其增值额征收，一般分为10年期和5年期增值税两种。德国、英国、日本曾实行过土地增值税及意大利现行不动产增值税都是对未发生转移土地自然增值征税。
（4）其他税种
如日本的城市规划税和特别土地保有税，法国的建筑地税、未建筑地税和不动产资本价值税等。
．流转环节房地产税
流转环节的房地产税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。
．保有环节
当今世界各国房地产保有环节的税主要包括不动产税、财产税、定期不动
产增值税及其他个别税种，部分国家和地区保有环节房地产税的税种及具体税制要素设置情况见表1.1。
表1.1 部分国家及地区房地产保有环节税收情况
固定资产税
计税依据是课税日期登录在固定资产账目上的价值，原则上每三年对其纳税价格评估一次
标准税率为1.4%，最高税率为2.1%，由地方税法规定
城市规划税
计税标准同固定资产税
由各市町村政府自行确定，但最高税率不得超过0.3%
（1998年暂时停征至今）
以每年1月1日土地所有者所有的全部土地价格的总额扣除基础项后的余额为计税价格
1992年开征，开征时税率为0.2%，1993年调整为0.35，1996年调整为0.15%
（续上表）
闲置土地特别
计税依据：土地取得价格与市场时价中之高者
适用税率为1.4%
应纳税额=土地取得价格×税率（1.4%）－固定资产税税额
征收对象为单块面积在1000m2以上的闲置土地
住宅房屋税
（市政税）
计税依据是以住房评估价值为基础来确定，其课税价格由税务局所授权的房屋估价机构进行评估，并确定房屋的价格等级。
现行房屋价格等级共八级。不同级次价格税率不同，实行超额累进税率，其税率标准由各地方政府确定
非住宅房屋税
（营业房产税）
该税的计税价格是不动产的年净收益，它等于该不动产的市场年租金减去修缮费。
税率因房屋使用用途不同而异。每年4月1日由中央政府确定。
综合土地税
计税依据为由土地估价管理部门估价的土地市场价值和租金价值，税额由税务部门核定。
其税率比较复杂，分为一般税率、特别税率、个别税率三类。一般税率适用于法律规定的一般课税对象的土地（即空地，地上无定着物），税率为0.2%―5%;特别税率适用于地上有定着物的土地，税率为0.3%―2%;个别税率适用于农业用地、工业用地等特定用途的土地，税率为0.1 %―5%
房屋财产税
计税依据是房屋等财产按重置成本法评估的价值
既有比例税率又有累进税率，对住宅按其价值的多少分为6个级次，实行从0.3%―7.0%的超额累进税率。对工厂建筑物，高尔夫球场用房、别墅、高级娱乐场所和其他房屋，实行比例税率，分别为0.6%、5%和0.3%
土地过分利得税
计税基础为土地增值额，公式：土地增值额=地价实际上涨额－地价正常上涨额－资本性支出费用－利息支出（其中地价实际上涨额=课税期末地价－期首地价）
采用比例税率，税率为50%，原则上每3年征收一次。但如果在课税期间地价第一年或第二年的增长超过正常增长率（国家平均的地价上涨率）的150%，则土地所有者每年均应缴纳此税。1991年和1992年，韩国两年均课征了土地过分利得税。1992年后，地价逐步稳定，则以地价上升率超过44.5%的闲置土地为对象，每3年定期课征一次
土地开发负担金
应纳土地开发负担金课征基础是以开发完成后的地价减去原地价，开发期间正常地价的上升额及开发费用后的余额。
课征率为50%
（续上表）
按房地产等财产的评估价值
税率由各地方政府根据预算自行规定。名义税率各地不一，一般在3%―10%之间，如纽约、芝加哥等大城市的税率要高些，有些地方税率还随通货膨胀率作调整，但调整幅度控制在2%以内。实际税率则往往相差更大，大约是财产一般市价的1.2%―1.4%
（地方建筑税）
课税标准是不动产价值（包含建筑物与建筑物占用范围内的土地），其价值以国家所颁布的建筑物的价格为准。
根据预算制定，有全国范围内的限制。税率为1%―3%，但在特殊情况下，最多可达5%
（分为建筑地税和未建筑地税）
建筑地税的课税依据是以土地登记在册的评估租赁价格为基础，再扣除保险费、维修费、折旧费、管理费等（约为评估租赁价格的1/2），就其余额课征。
未建筑地税的课税依据是净租赁价值，即是从评估的租赁价格中扣除20%的经营费用后的余额为计税价格。
税率各地区不一样，且每年依评估的租赁价格不同而不同。其税率由各地方政府自行确定
土地税：德国将应税土地分为两类，即农业生产用地和建筑用地。对农业生产用地征收土地税A，对建筑用地征收土地税B。
农业生产用地计税价值为产出价值。
建筑用地的计税价值为市场价值。
根据土地的不同质量，可以将土地分为6等。农业生产用地的土地税税率为6‰。建筑用地的土地市场价值由各州的评估委员会评估得出。独户住宅的土地适用累进税率，即价值在75000马克之内的税率为2.6‰，75000马克价值以上的部分税率为3.5‰，双户住宅的税率为3.1‰
计税依据及方法：按每一土地所有权人在同一直辖市或县（市）的申报地价总额为计税依据。
地价税税率实行六级累进税率，分别为10‰、15‰、25‰、35‰、45‰、55‰。
自用住宅用地地价税率按2‰课征
以房屋现值为基准
居住用房屋最低不得少于其房屋现值的1.38%，最高不得超过2%，自住房屋不得超过1.38%;非居住用房屋，其为营业用者，最低不少于3%，最高不超过5%，若为私人医院、诊所、自由职业事务所及人民团体等非营业用者，最低不得少于1.5%，最高不超过2.5%;房屋同时作住家及非住家用者，应以实际使用面积，按不同税率课征房屋税，但不是住家用者，课税面积最低不得少于全部面积的1/6
（续上表）
计税依据：应纳地价税基本税额
空地税的税率是按该宗土地应纳地价税基本税额加征2―5倍。由此可见，空地税是以地价税的基本税率为基础的，即按基本税率10‰课征的地价税为计税依据，不包括累进计征的部分
也是以地价税额为基础
荒地税不得少于应征地价税，最高为地价税的3倍。同时，对废耕农地所有权人超过复耕期限仍未恢复耕种者，经直辖市或县市地政机关会同有关部门查定后，加征应征税额3倍的荒地税
土地增值税
课征依据：土地增值比率
土地增值税实行以涨价比率为基础的三级累进税率，即40%、50%、60%
不在地主税
也是以地价税为计税基础
不在地主税按应纳地价税加倍征收
农村土地税
计税依据为土地面积
实行累进税率。根据土地面积与使用程度而异，税率在0.03%―20%之间
城市不动产税
（分为城市土地税和房地产税两种）
计各依据为房地产评估值
土地税是对城市无建筑土地的所有者课征的地价税，以投资购买的地价为计税依据，税率大多在2%―3.5%
房地产税是对城市房地产所有者课征的土地税，税率为比例税率且各州不同，2000年为0.3%―3%
地方财产税
各州自行确定，各有不同
各州根据预算制订
固定税率，各州有所不同
根据预算制订
计税依据是物业的租值
每年由立法会根据香港政府财政收支状况决定，现行为5%
不动产税（只有在个人是业主并且将物业出租的情况下才缴纳此税）
不动产税现行税率是16%，若物业拥有人为法人，该物业租金会视为公司营业收入，而缴付利得税，现行利得税率为17.5%
不动产增值税
计税依据是课税时日市价与基准日市价的差额
实行超额累进税率，并按不动产持有的年限的长短来进行设计。一般持有年限与税率成反比，税率由各地自行确定
资料来源：谢伏瞻主编：《中国不动产税制设计》，中国发展出版社，2006年版;
财政部资料。
．流转环节
如前所述，流转环节的房地产税，一般根据取得方式而设置税种，部分国家和地区房地产流转环节的税种及具体税制要素设计情况见表1.2。
表1.2 若干国家和地区房地产产流转环节税种、计税依据与税率情况
不动产取得税
计税标准是取得不动产时该不动产的价格以及因扩建、改建所增加的价格，所谓不动产价格是指在政府部门进行固定资产登记时的价格。
标准税率为4%，但如果购入土地用于住宅开发和建筑，或购置住宅，税率可减轻1/4，即按3%的税率课征
登录许可税
课税依据是不动产登记时的价格
其税率因登记类型不同而有所差异
印花税实行分级定额税率
在计算继承税税额时，是以课税价格为基础，确定各继承人各自承担的继承税税额。
采取超额累进税率征收
计算赠与税税额时，从受赠与人所接受的赠与财产中减去基本扣除项金额形成课税价格。
采取超额累进税率征收
遗产税与赠与税合并征收
计税依据是所有赠与财产的总累计额和死亡时转移的资产总价值，均以转移时的公开市场价值计算。
年采用累进税率，1989年改为比例税率，税率为40%
注册的交易价格
资本利得税
计税依据：不动产转让净收益（销售价格－原值）。出售自己主要居所、居民退休后所出售的任何家庭居所（不一定是主要居所）都将被豁免资本利得税。
按保有年数适用不同税率，最高税率为40%
遗产税与赠与税
遗产税的课税对象是财产所有人死亡时遗留的所有财产价值总额。
遗产税与赠与税税率相一致，实行18级超额累进税率
资本利得税
对于个人来说，长期投资的资本利得（超过1年的投资）税率较低，2003年，长期投资的资本利得被调降到15%（对于归入最低和次低所得税缴纳人群的两类人，资本利得税为5%）。短期投资的资本利得税率较高，与一般所得税税率相同。2011年，所有被调降的资本利得税率将恢复到2003年前的水平，即20%。当出售一份房产时，如果该房产是出售者在出售前5年中的2年的主要居所，出售者可获得250,000美元（对单身）或500,000美元（对夫妇）的资本利得税豁免份额
凡与不动产转让、租约和股票转让有关的各类文件，均须缴纳定额或从价印花税，又称厘印费。
由0.25%―3.75%
计税依据为总遗产额扣除葬礼费及被继承人的债务及其他免税额之后的纯遗产额。
资本利得税
课税对象为投机或商业性质的不动产交易利润。
现年度适用税率
法人：17.5%
法人以外人士：16%
遗产税与赠与税
对财产进行估价以确定计税依据，土地、房屋等不动产一般按市场价值估计。
实行超额累进税率，并按被继承人与继承人或受馈赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计不同的税率，分为三级。最高税率为50%
房地产交易税
计税依据为成交的房地产购买价格
1983年税率为2%，1998年起为了弥补因财产净值税的废除而减少的收入，税率提高到3.5%。但有人已将此案提交联邦宪法法院，认为这与《基本法》中促进个人财产形成的条款相违背，要求仍然使用2%的税率。联邦宪法法院正对此案进行审查
资本利得税
对出售已拥有10年以上的房地产所获的收益，不征收资本利得税。但是，目前有一些预案计划引入新的资本利得税制度，税率20%-30%
计税依据按申报时当地不动产评价委员会评定的标准价格核定。
买卖、赠与、占有契税为契价7.5%，典权契税为契价5%，交换、分割契税为契价2.5%
课税标准以被继承人死亡时的财产时价为课税标准。其中土地以公告土地现值或评定标准价格为准，房屋以评定标准价格为准。
超额累进税率
应税额计算方法与遗产税相同。
超额累进税率
对事业用资产的利得征税
针对投机性不动产转让，原则上与其他所得合并计算。
凡因转让保有期间2年以上的事业用资产而得到收益时，以15%的比例税率征税;保有期间未满2年者，与其他所得合并征收所得税
（续上表）
对建筑用地的资产利得征税
征税标准以让与价格扣除取得价格的方法计算，但取得价格以保有期间每一年增加3%的方式计算，且以此方法计算的取得价格，需要再评估。
由于转让建筑用地的所有权或其他权利，或转让主要资产为建筑用地的公司所发行的证券而产生资产利得时，与其他所得合并征收所得税
遗产税、赠与税
2000年为4%
不动产转让税
不动产的转让价值
2000年为2%
不动产转让所得税
课税税基=转让价款―必要费用
分个人所得税和法人所得税。不动产转让个人所得税：转让期在2年以上，税率为40%，小型住宅按30%征收;转让期不足2年的，税率为50%;未登记转让的，税率为75%。
不动产转让法人所得税：根据《所得税法》规定，以法人所有土地的转让差价，作为年度所得并入综合所得中课征法人所得税，另外再课征法人税特别附加税。法人税特别附加税的税率，未登记土地转让时按土地转让金额35%计征，其他情况按25%计征
居民通过继承或馈赠获得的所有财产;非居民通过继承或馈赠获得的、在韩国境内的所有财产价值。
起征点为20万韩元，实行超额累进税率
税基包括：所有可转换成货币形态的赠与财产;对赠与财产拥有的法定或实际权利的经济价值。
起征点为20万韩元，共设5档超额累进税率，每档应纳税为税法规定的固定税额，与适用该档的税基超过该档下限数的部分乘上该档税率的和
分级的定额印花税是根据契约上实际记载的数额而定;定额印花税是按照契约、文书份额定额缴纳。
不动产转让合同额500万韩元以上不超过1000万，税额1万韩元，低于2000万韩元，税额2万韩元
资料来源：谢伏瞻主编：《中国不动产税制设计》，中国发展出版社，2006年版;
财政部资料。
房地产税在世界各国尤其是发达国家的税收实践中较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。发达国家更重视对房地产保有税的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占税收总收入的比重较高，这里对部分国家房地产保有税税收收入情况进行相关分析。
．房地产税的收入情况比较
在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占税收总收入和GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。OECD国家的统计数据显示，在1965年到2002年期间，各国财产税收入占税收总收入的平均比重保持在5%-8%之间（见表1.3），占GDP的平均比重保持在1.6-2.0% 之间（见表1.4）。具体就房地产税来看，其占GDP的比重就更低，表1.4数据显示，年期间55个国家的地方财产税占GDP的平均比重为0.95%。
但是，从房地产税占地方自有财政收入的比重看，其在许多国家是地方政府收入的重要收入来源。表1.5显示，在20世纪70年代，房地产税占地方政府收入的平均比重超过20%，近年来，比重有所下降，但平均比重仍然超过10%。具体到部分国家来看，根据OECD国家1994年的相关资料（见表1.6），美国房地产税占地方政府税收收入的比重为75.8% 、加拿大为85.3% 、澳大利亚为99.6%，英国和爱尔兰为100% ，由此可见，房地产税在大多数发达国家的地方税收收入中占据着重要地位。
表1.3 房地产税收入在总税收收入中的比重 单位： %
捷克共和国
来源：OECD收入统计。（Martin Jares，Jaroslava Kypetova，《财政分权和财产税在捷克共和国的重要性》，2005。）
表1.4 1970’s－2000’s各国房地产税占GDP的比重 单位：%
发达国家（国家数量）
1.24（16）
1.31（18）
1.44（16）
1.46（21）
发展中国家
0.42（20）
0.36（27）
0.42（23）
0.53（17）
转型经济国家
0.54（20）
0.72（17）
0.77（37）
0.73（49）
0.75（58）
0.95（55）
注：比重后面的括号内是统计的国家数量;2000’s的数据是的三年平均数。
数据来源：R. M. Bird and Enid Slack， 2006， Taxing Land and Property Tax in Emerging Economies: Raising Revenue and More， ITP Paper 0605。
在经济不发达国家中，房地产税收收入占国家税收收入和GDP比例较低，主要有以下两个原因：一是房地产税管理上存在问题，税收覆盖面不广，征收效率偏低;二是税收技术上存在问题，不动产登记等基础资料不全，估价技术上存在一定不足，由于不动产市场不发达、不够透明，估价基础不准确。房地产税在发达国家房地产税占总税收的比例较大，主要是因为，发达国家往往积累了较为完善的地籍资料，地价定期更新，地价高，纳税人纳税意识强。同时，房地产税的征收，又为国家的基础设施建设和公益服务提供了很好的资金来源，有助于当地不动产价值的升值。
表1.5 1970’s－2000’s各国地方房地产税占地方政府收入的比重 单位：%
发达国家（国家数量）
17.4（16）
17.0（17）
17.9（16）
13.0（21）
发展中国家
27.6（21）
24.3（27）
19.1（24）
18.3（17）
转型经济国家
22.8（38）
20.4（48）
15.6（59）
11.9（55）
注：同表1.4。
数据来源：同表1.3。
表1.6 部分OECD国家房地产税收入占地方税收收入的比重及其变化
变化率（%）
（续上表）
捷克共和国
数据来源：Revenue Statistics of OECD Member Countries（）;转引自McCluskey， W.L. and Williams， B.（1999），”Introduction: A Comparative Evaluation”， in McCluskey， W.L.（ed）， Property Tax: An International Comparative Review，Ashgate Publishing Ltd.
．房地产税的收入归属比较
从国外房地产税制的收入归属情况来看(见表1.7)，流转环节房地产税（包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税或中央与地方共享税，如，瑞典、印度尼西亚、挪威等。
表1.7 世界主要国家房地产税税收归属情况汇总与比较
财 产 税 收 归 属
联邦制国家，税收管理体制与其政体相适应，分为联邦、州、地方三级税收管理体系
联邦政府：遗产与赠与税
州政府：遗产与赠与税
地方政府：财产税，属于财产税的土地税收有不动产价值税，包括住宅用土地税、经营用土地税、农用土地税、房屋（住宅、厂房等等）税等，均为地方税（“地方”包括县、市、学区、道路区、特别区等）
中央政府：资本所得税、遗产税、附加税和印花税
地方政府：住宅税/市政税（Council Tax），非住宅（差饷）税（Uniform Business Rate）
税收管理体制分为国税体系和地方税体系。地方税又分为都道府县和市町村两级
中央政府：地价税、继承税、赠与税、印花税
都道府县：不动产取得税、固定资产税（特例）
市町村：固定资产税、特别土地保有税（已停征）、城市规划税
（续上表）
联邦政府：财富税、遗产和赠与税、土地和建筑物价值税、印花税
州政府：农地收益税、土地及建筑物价值税
地方政府：土地捐（土地价值税附加）、土地和建筑物税（对租金征收）、土地增值税、财产转让税（印花税的补充）等
联邦政府：资本流转税
州政府：财产税、遗产税、地产购置税
地方政府专享税：不动产税、资本利得税
巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市三级划分税种分别征收的体制，三级政府都有相应的征收管理权限
联邦政府征收：土地税（农村土地税），与农地所在地的地方政府分成享有
州政府征收：继承与赠与税
市政府征收：城市土地税和房地产税、不动产转让税
实行中央和地方两级课税制度，税收立法和征收权主要集中在中央
中央税：印花税
地方税：房屋建筑税、地方开发税
联邦、自治共和国和地方三级税收管理体制
联邦税：遗产和赠与税、印花税
自治共和国税收：企业财产税
地方级税收：个人财产税、土地税
省政府：遗产税
地方政府：财产税
实行中央集权型税收管理，税收分为国家税收和地方税收
国家税收：登记税、印花税
地方税收：地产税、居住税、县地税
实行分税制税收管理体制
联邦政府：――
州政府：印花税、土地税
地方政府：财产税、房产税、土地附加税
实行中央和地方两级课税制度，税制分中央与地方税，不设共享税
中央税：遗产和赠与税、印花税
地方税：省级：购置税、登记税
市镇税：主要农田土地税、城市规划税
不动产税属于地方税，中央政府征收，全部收入划入地方
不动产税属于地方税，中央政府管理和征收，所有财产税税收收入都分配给城市政府
印度尼西亚
税收收入由中央政府在各级政府之间分配
中央与地方均课征
属于中央税收，这是作为所得税的一部分征收的，一胜败通过工资扣交
资料来源：谢伏瞻主编：《中国不动产税制设计》，中国发展出版社，2006年版;
财政部资料。
不同国家由于政体、国体不同，经济发展水平的差异以及经济管理体制的不同，地方税管理权限划分也不一致。各国地方税管理权限的划分，基本上有以下三种类型：中央集权型、地方分权型和集权分权兼顾型。
中央集权型即由中央政府集中税收管理权限。地方税的立法权集中在中央，地方政府只有一些地方零星税种的执法权，如确定一些地方税的税率和减免税等。其代表国家有法国、英国、韩国等;地方分权型即中央和地方分别管理各自的税收，地方政府在税收上拥有相对独立的各种权限。包括制定税法、开征或废止某个税种、确定税率、选择征税方式、方法、决定税收政策等，即使共享税源，地方政府也有自己的税种。其代表国家有美国、加拿大等;集权分权兼顾型即中央适当集中与地方分级管理相结合。在税收管理权限划分方面，税法的立法权主要集中在中央政府，国家的基本税收制度和主要税收法规由国会制定颁布，地方政府根据国会颁布的法律制定属于地方税种的条例，并拥有决定开征和停征一些法定外的税种的权力。其代表国家有日本等。部分国家（地区）在房地产税上的税权划分情况见表1.8。
表1.8 房地产税税权划分的国际情况
税权划分类型
中央集权型
立法权完全集中于中央，税法全部由议会通过颁发
税收执法权必须遵从统一的税收征管法;由国家税务局直属的区域性征税机构负责征收;税务部门实行垂直管理，征税机关直接向法律负责，各级政府均不得干预
立法权高度集中于中央，由议会进行立法;省、市政府仅在有限范围内有权制定税率及采取税收减免措施
实行中央、省、市镇三级财政体制;只设立国家税务局，财产税由国家税务总局的派出机构代为征收
立法权集中于中央，由议会立法
中央政府发布征管法规和条例，确定征收方式;地方税务机构在中央政府的严格监管下负责税款征收
立法权集中于中央，财政部税务司提出立法建议交由议会通过立法;地方政府可以在中央政府限定的总规模范围内确定和调整税率;
地方政府拥有税收征管权，但受到中央政府的严格监管
（续上表）
地方分权型
财产税立法权归州政府，州议会负责制定财产税基本法律，州政府确定税收要素;地方政府拥有税率、税目调整权和税收减免权等少量立法权
实行联邦、州、地方三级财政体制;税收执法权归地方政府
财产税立法权归省政府;联邦根据法律规定享有无限立法权，即有权推翻省级立法和重新立法;市级政府拥有税收减免及优惠政策制定等少量立法权;
实行联邦、省、市三级财政体制;税收执法权归市级政府
联邦制定统一的税收基本法律;州政府有权立法开征土地税，并拥有确定税收要素的权力;地方政府有权立法开征不动产税，并拥有确定税收要素的权力;
实行联邦、州、地方三级财政体制;土地税的执法权归州政府;不动产税的执法权归地方政府
联邦通过宪法来规定税种的基本法律制度;州政府拥有对不动产税的部分立法权、可以决定其开征、停征、税率制定等;
实行联邦、州、地方三级财政体制;税收执法权归地方政府所有
税收法律以宪法的规定为基础，联邦议会有权立法
实行联邦与邦两级财政体制;各邦拥有税收执法权，但受到联邦行政法规的限制;各邦对财产税单设征税机构负责具体征收
集权分权兼顾型
立法权相对集中于中央，税法由国会制定，内阁实施税法并发布政令;都道府县和市町村各级地方政府有权根据中央政令制定实施条例;各级地方政府有权调整税率，决定开征、停征财产税，确定税收减免;中央政府拥有无限否决权，可推翻地方政府制定的各项条例
实行中央、都道府县和市町村三级财政体制;财产税中的地价税属于国税，由国税局征收;其他财产税属于地方税，固定资产税和不动产税的税收执法权归都道府县，土地保有税和都市规划税的税收执法权归市町村
联邦和州都有立法权;各州在得到联邦法律的明确授权下享有一定的财产税立法权，可以决定征收方式、减免税正常和税率确定的方法;地方政府仅对当地财产税的具体税率具有制定和调整的权力;
实行联邦、州、地方三级财政体制;州政府制定税收执法条例和相关政府;地方政府负责财产税的具体征收;
中央政府制定税收基本法律;市政府拥有基本法律之外的财产税立法权，但某些权利如减免税政策的制定要受到中央政府的限制和监管
实行中央、省、市三级财政体制;税收执法权归市级政府
立法权集中于中央，由立法院统一立法;市、县政府有权具体确定本地财产税的税基和税率，可开征附加税，但必须在中央限制的范围内行使
税收执法权归市、县政府，由各地的税捐处负责具体征收
资料来源：谢伏瞻主编：《中国不动产税制设计》，中国发展出版社，2006年版。
我国目前涉及房地产的直接税种、间接税种、相关收费等非常多。房地产税收入规模偏小且增长缓慢，与发达国家相比，还存在诸多亟待解决的问题和需要完善的环节。
我国目前涉及房地产的税种非常多，直接的税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等;间接相关的税种有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等;相关费用有教育费附加等。涉及到房地产保有环节的税种主要是房产税和土地使用税。
建国初期就有该税，后被并入他税，日恢复开征。该税以房产余值或房产租金收入为计税依据，税率分别为12%和1.2%。
．城镇土地使用税
日开征。开征此税的目的是为了保护土地资源的合理利用和开发，调节土地级差收入，提高土地的使用效益，加强土地管理。征税范围为城市（包括市区、郊区）、县城、建制镇、工矿区。纳税人为在以上范围内使用国家所有和集体所有土地的单位和个人。该税实行四档幅度定额税率，按年征收。该税的纳税人专指国内的单位和个人，外商投资企业、外国企业和外国个人不缴纳该税。2007年2月《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》实施。对1988年发布施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》作出修改：提高城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍;将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。
．土地增值税
日开征。这是为加强房地产开发企业的管理，规范房地产交易市场秩序，调节土地增值收益，维护国家权益而出台的一个新税种。纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的单位和个人，以转让房地产所取得增值额为课税对象，实行30―60%的四级超率累进税率。
．耕地占用税
日开征。这是为了保护农用耕地。限制对耕地的占用而开征的一个新税种。该税以占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人为纳税人，一般以县为单位，按人均耕地亩数实行差别幅度税率，实行一次性征收。
日，为统一内、外资企业耕地占用税税收负担，国务院公布修改以后的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，并将原条例规定的税额标准的上、下限都提高4倍左右，自日起施行。
现行契税于日开征。该税是因不动产买卖、典当或交换而订立产权转移变动契约时向产权承受人征收的一种税。纳税人为转移土地、房屋权属的承受人，包括各类企事业单位和个人。计税依据为：出售土地使用权和房屋的按成交价征收;赠予土地使用权和房屋的按市场价格核定;交换土地使用权和房屋的按交换差价征收。实行3―5%的幅度比例税率。
现行营业税于日起施行。该税涉及对土地使用权转让和销售不动产行为的征税，因此也是与房地产相关的税种。如发生转让土地使用权和销售不动产行为时，对转让方或销售方按交易金额的5%征税。
．房地产税收
（1）保有环节
我国保有环节的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税。由表2.1可以看出，我国自房地产税开征以来，经历了和收入增长明显加快的两个阶段。以城镇土地使用税为例，1994年之前，由于土地计税面积变化不大，全国城镇土地使用税收入长期停留在30亿元左右的规模;1994年实行分税制后，各地纷纷改按幅度税率的上限征收，1994年至2004年，该税收入逐渐增长但增长速度依然较慢，年均增幅在10% 左右，低于该阶段税收总收入的年增幅15% ;随着房地产业行业的快速发展，自2005开始，该税收收入快速增长，尤其是2007年、2008年，该税收入连续两年大幅攀升;2008年，全国城镇土地使用税为816.90亿元，增长幅度达到112% 。但总体来看，房地产税收收入的增长步伐慢于税收收入总额的增长，房地产税收收入占税收收入的比重平均为2%左右;占地方财政收入的比重平均为4左右%，比重不高。
表2.1 房地产税收收入占税收收入总额和地方财政收入比重 单位：亿元
城镇土地使用税2
房地产税收合计3
税收总收入4
占税收总收（%）5=3/4
地方财政收入6
占地方财政收入（%）7=3/6
注：1.资料来源：《中国税务年鉴》（）、《中国财政年鉴》（）;
2.房产税收入中包括城市房地产税， 日，国务院公布了第546号令，自日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税;
3.地方财政收入是指地方本级收入，不含中央税收返还和补助收入。
（2）流转环节
我国流转环节的房地产税收主要有营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等。从表2.2 ，2.3可以看出，我国房地产流转环节的各项税收呈现逐年增加的态势，占总税收收入和地方财政收入的比重不大;受政府对房地产行业宏观调控政策的影响，2008年度部分相关税种税收收入占总税收收入和地方财政收入的比重略有下降。
表2.2 流转环节房地产税收收入情况 单位：亿元
(房地产业）
土地增值税
（房地产业）
耕地占用税
税收总收入
地方财政收入
注：1.资料来源：《中国税务年鉴》（）、《中国财政年鉴》（）;
2.将财政年度决算表中契税项视为房地产流转环节所缴契税。
表2.3 流转环节房地产税收收入占总税收收入及地方财政收入比重 单位：亿元
占总税收收入比重
占地方财政收入比重
(房地产业）
土地增值税
(房地产业）
耕地占用税
注：1.资料来源：《中国税务年鉴》（）、《中国财政年鉴》（）;
2.将财政年度决算表中契税项视为房地产流转环节所缴契税。
．房地产类收费
我国目前涉及房地产的收费门类繁多且有地区差异，包括土地登记费、土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、房屋工程质量监督费等等，可谓五花八门，数目繁多。由于相当数量的收费由财政部门之外的市政规划，工商管理等部门征收，数据难以取得和统计。这里仅从地出让收入的角度，以土地出让收入为样本进行相关数据分析（见表2.4，2.5）。
从1998年开始，我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配取代了实行40余年的住房福利分配制度，住房分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动。1998年至2003年是我国房地产发展的第一个重要阶段。在这一阶段，政府将住宅作为居民新的消费热点，把房地产作为经济增长的支柱产业，并采取了优惠房贷、减免税、放宽商业住房信贷规模控制、实行预售房制度等一系列措施鼓励购房，刺激住房消费。居民住房需求得到了充分释放，房地产业快速发展。1992年至2003年，全国土地出让收入收入累计1万多亿元，其中年就高达9100多亿元。自2003年下半年起，我国部分地区出现了房地产投资过热、房价上涨过高的现象。2004年，全国土地出让收入达到5894亿元;2005年达到5505.15亿元，2006年为7677.89亿元，万亿元。在国家信贷、税收、利率、土地收益分配管理等领域调控房地产政策的作用下，2008年，土地出让收入规模略有下降，为9600亿元。2009年全国土地出让收入突破1.5万亿元。由表2.5可以看出，在我国房地产投资快速发展、房地产价格高速上涨的几年间，我国土地出让收入占地方本级收入的比重超过三分之一甚至二分之一;在房价飙升的2007年，该比重比超过50% ，即便是在受全球金融危机影响房地产市场滑坡的2008年，该比重也高达30% 。土地出让收入对地方政府收入的贡献的确很大。
表2.4 1992年至2009年我国土地出让收入情况 单位：亿元
土地出让收入
注：1.资料来源：国土资源部，《中国财政年鉴》（）。
表2.5 年土地出让收入占地方本级财政收入比重 单位：亿元
土地出让收入
地方本级财政收入
土地出让收入占地方本级
注：1.资料来源：国土资源部，《中国财政年鉴》（）。
从我国现行税制来看，主要存在内外税制不统一，重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等问题有待解决。
．税种多，重复征税严重
我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特定目的税等多个相关税种，例如，对土地课税有城镇土地使用税和耕地占用税。这些税种在形式上虽相互独立，但实质上却有内在联系，甚至造成对同一税基的重复征税。例如对房屋租金收入，不仅要征收营业税，还要征收房产税，等等。税种过多，既不符合简化税制的原则，还会导致纳税人的地下交易行为增多，偷逃税行为普遍，造成税款流失和税负不公。
．税基窄，税款流失较多
我国房地产税征税范围一般针对的是经营活动中所涉及到的房地产行为，而对于个人的生活用房等则排除在征管范围之外，相应地缩小了房地产税基范围。随着农村经济的不断发展以及小城镇建设步伐的加快，农村已出现大量营业、出租用房，而现行房产税只对我国城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收，对农村的房产不征收，造成农村房地产税的流失。
．重交易轻保有，税负不公
我国房地产在开发流通阶段设置了营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、企业所得税、个人所得税等税种，另外还要缴纳各种收费，这些税费一般占房产价格的30-40%。而在房地产保有期间设计的税种只有房产税和城镇土地使用税，税负低，且免税范围大，通常情况下只对一部分企事业单位征收，私人拥有住房一般无须缴税。这种典型的交易重保有轻的税制模式造成了严重的税负不公平。一方面，房地产开发流通环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动市场价格上扬。例如，在开发前期阶段，土地受让方为了获得土地不仅交纳了土地出让金，开发完毕前每年还要承担土地使用税(费)，再缴纳契税，仅仅为了取得土地使用权就要承担如此之重的税费是不合理的。这种高价格在偏离建安成本、超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置，制约房地产市场正常的开发与再生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类相对少，税负较轻，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有。与此形成鲜明对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地使用权的正常交易，助长了隐性流动的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费并存的现象日趋严重。
．规模小，不能满足地方财政需要
由于房地产税课征对象较难隐藏，税源比较稳定、容易控制和管理，因此在很多国家的地方税收入中占有较重要的地位。如美国，其房产税收入占地方税收入的40―50%。而我国，房地产税开征以来收入规模一直偏小。虽然近年来随着房地产行业的蓬勃发展，房地产税收入有了明显增加，但房地产税收入占税收收入的比重仍然不高。
．费大税小，扭曲了税费关系
目前，涉及房地产的收费五花八门，收费总额难以统计。但费大税小是不争之实。高收费一方面加重了纳税人的负担，另一方面也大大削弱了税收的调节作用。同时，各种收费由于未纳入预算管理，其使用得不到有效的监督，浪费、挪用甚至贪污的现象比较严重。
．计税依据不合理，背离房地产税的本质特性
我国现行主要房地产税收的计税依据分别为房产余值、租金收入或实际占用的土地面积，这些计税依据不能正确地反映房地产的现有价值、土地的级差收益和土地、房产的时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节收入的作用。
．配套制度不完备，制约房地产税的发展
我国现有土地使用制度是“批租制”，根据土地不同用途，批租期限从40年至70年不等，而其中部分税费，用地者须一次性支付。实际上是将后 40年至70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱，靠“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然是导致对土地的滥用。“批租制”的弊端就在于每届政府都无法实现货币共享，而土地储备是有限的，随着土地使用权的不断出让，政府在这方面获取的财政收入也在不断锐减，长此以往，最终将会出现没有土地使用权出让的尴尬局面。
另外，我国财产评估制度、财产登记制度不健全。加上房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成房地产税收入的流失。
税收是在市场经济条件下国家参与国民经济分配的主要形式，在国家获得行政资金的同时，税收对于经济活动中的各微观主体的决策也会产生一定的影响，正因为如此，在一定条件下，税收也成为国家主动进行宏观经济调控的重要手段之一。近几年来，我们国家房地产价格增速明显过快，税收政策也成为调整房地产市场的重要手段之一，此处我们试图通过理论和现实分析，厘清房地产税费变动对房地产价格的影响。
在经济学中，税收对价格的影响主要是通过税收对市场供求的影响和税收转嫁来实现的。根据供求规律，当一种商品价格上升时，供给量增加，反之亦然;当一种商品价格下降时，需求量增加。供给曲线与需求曲线相交，决定了市场均衡价格和数量。一般而言，对房地产购买者征税，会导致需求的减少，即需求曲线的向左下方移动;对房地产供给者征税，会导致供给减少，即供给曲线向左上方移动。因此，征税将导致形成新的均衡价格和均衡数量。在对房地产市场征税时，通常会发生税收转嫁，即纳税人通过种种途径将税收负担转移给他人。税收转嫁取决于市场结构以及供给和需求的价格弹性。如果需求相对于供给缺乏弹性，则税收主要是向前转嫁给购买者;而如果供给相对于需求缺乏弹性，则税收要向后转嫁给供给者。
在我国现行税制体系中，对房地产在流转环节的税种有：营业税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税和印花税。这些税收政策的变动势必对房地产价格变动产生一定的影响。
从征收对象上来看，由于流转环节的房地产税费有的是对供给者征收，有的是对购买者征收，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。从期限上来看，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。
．短期内税费变动对房地产价格的影响
（1）对购买者征税引起的房地产价格变动情况
图3.1 短期内对购买者征税引起的房地产价格变动
在短期内，供给曲线则是一条向右上方倾斜的曲线，即随着价格的提高，供给数量增加。如图3.1所示，此时需求曲线与供给曲线的交点所决定的均衡价格水平为P1。当政府对购买者征税时，同等价格下消费者的需求量会减少，需求曲线向左下方移动，与供给曲线相交形成了新的均衡价格P2，低于未征税前的均衡价格P1，即：在短期内，政府对购买者征税会使得房地产的价格趋于下降。
（2）对供给者征税引起的房地产价格变动情况
图3.2 短期内对供给者征税引起的房地产价格变动
当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，短期供给曲线向左上方移动，此时移动的短期供给曲线与需求曲线所决定的新的均衡价格水平P2高于未征税前的均衡价格水平P1。既在短期内，政府对房地产供给者征税会使得房地产的价格升高。
此外，在对供给者征税，通常会发生税收转嫁，影响了房地产价格的变动。流转环节的税收变动对房地产价格的影响，主要取决于税收转嫁和税负最终的负担者。经过税收转嫁，房产税收的负担最终可以出现三种情况：一是买者与卖者按一定比例分摊;二是全部由卖者负担;三是全部由买者负担。究竟由谁承担或谁承担多少税收取决于很多因素，这些因素包括房地产的供给者和购买者在市场上的垄断程度、房地产的供给与需求状况和政府的政策目标等等。
（3）对供给者和购买者双方征税引起的房地产价格变动情况
图3.3 短期内对供求双方征税引起的房地产价格变动
而当政府同时对购买者和供给者同时征税时，房地产的价格变化则比较复杂。通过前面的分析，当政府对购买者征税时，同等价格下消费者的需求量会减少，需求曲线向左下方移动;当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，供给曲线向左上方移动，如图3.3所示，此时房屋的成交量下降，而新的价格水平则不定，其具体大小由政府对双方的征收力度等因素决定。
．长期内税费变动对房地产价格的影响
（1）对购买者征税引起的房地产价格变动情况
图3.4 长期内对购买者征税引起的房地产价格变动
在长期内，作为供给者决定性生产要素的土地数量是一定的，因此长期供给曲线是一条垂线，但房产不同于其它商品，其可以作为一种固定资产来长期持有，在价格低于一定水平时，供给者宁愿自己持有也不愿意对外出售，此价格为与需求曲线的交点P1，这样，长期供给曲线就变成了如图3.4所示的一条折线。在价格为P1时，供给者所愿意提供的数量小于等于Q1，长期供给曲线为一条水平线。价格低于P1时，供给者愿意提供的数量为0;高于P1时，供给者愿意提供的数量为Q1，是一条垂线，如图3.4所示，LS1为长期供给曲线。
此时如果政府对购买者征税的话，同等价格下消费者所愿意购买的数量是减少的，需求曲线向左下方移动，此时需求曲线与长期供给曲线的交点，即新形成的均衡价格并未发生变化，即：政府对购买者征税，不会引起价格的变化。
（2）对供给者征税引起的房地产价格变动情况
图3.5 长期内对供给者征税引起的房地产价格变动
若政府对供给者征税，从长期来看，供给者为了保持一定的利润，必然会想办法把这部分税额转嫁到购买者身上，这样，购买者购买同等数量的房屋所需要的付出的价格必然会提高，既需求曲线向右上方移动，移动的需求曲线与长期供给曲线所形成的新的均衡价格水平为P2，且P2＞P1，即：政府对供给者征税，会引起价格的上涨。
从以上的分析可以看出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。
．实证分析
（1）当前供求状况的分析
表3.1 年我国商品房供求状况
商品房竣工面积
商品房销售面积
(万平方米)
(万平方米)
（续上表）
2010年前三季度
资料来源：根据国家统计局数据库整理得来。
图3.6 年商品房竣工及销售情况 单位：万平方米
资料来源：根据国家统计局数据库整理得来。
图3.7 全国商品房市场供求比状况
资料来源：根据国家统计局数据库整理得来。
从表3.1和图3.6、3.7可以看出，自1997年以来，除2008年受金融危机的影响，导致购房者徘徊观望，我国商品房市场基本上呈现需求相对于供给不断增强的趋势，即：“求/供”的比值不断上升。年，商品房市场处于供过于求的状况。2005年商品房竣工面积53417万平方米，当年商品房销售面积55486万平方米，需求首次超过供给，供求比达到1:1.04。此后，除2008年受金融危机的影响，供不应求的状况日益加剧，特别是自2009年以来，商品房供求市场演绎了从逐步回暖到猛然上涨的态势，到2010年，供求比为1U1.04，供求缺口达到最大。总体而言，近几年来我国的商品房市场处于供不应求的态势，从地区和部分大城市的资料来看，也显示出了它们与全国商品房市场大体一致的供求状况。
（2）房地产价格变动分析
表3.2 年商品房平均销售价格 单位：元/平方米
商品房平均
2010前三季度
资料来源：根据国家统计局数据库整理得来。
图3.8 年商品房平均销售价格 单位：元/平方米
资料来源：根据国家统计局数据库整理得来。
从表3.2和图3.8可以看出，自1998年以来，除1999年房价受政府大量推出经济适用房和2008年受金融危机的影响外，我国的商品房平均销售价格一直呈上升的趋势，由1998年的每平米2063元上升到月份的5107元。其中，涨幅最大的为2009年。2009年全国商品住宅房价止跌上扬，全国商品房均价达到4695元/平方米，比2008均价上涨23.6%，超过了%的涨幅，成为十年来房价的最大增幅。
表3.3 全国房屋销售价格指数（同比）
房屋销售价格指数
新建住宅价格指数
二手住宅价格指数
2009年12月
2010年10月
资料来源：根据国家统计局数据库整理得来
图3.9 全国房屋销售价格指数变化情况
资料来源：根据国家统计局数据库整理得来
从表3.3和图3.9所反映的全国房屋销售价格指数变化情况来看，除2009年1月份受金融危机的影响外，其他时期全国房屋销售价格指数都在100以上，即都反映出了价格同比增加的趋势。无论是房屋销售价格的总指数，还是新建住宅价格指数和二手住宅价格指数，都放映了相同的变化趋势，只不过新建住宅价格的变化幅度大于其他两者。
（3）房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响
①日韩流转环节税费变动对房地产价格影响的分析
在房地产交易环节，日本开征的主要税种包括不动产转让所得税、营业税、注册税和印花税等。征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%;保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%，居民税税率为9%。税收手段是日本调控房地产价格时所使用一个重要工具。1989年日本的房地产泡沫达到了历史上最为严重的时期，为了应对这种局面，调节房地产价格，日本政府开始调整房地产税收。但在税收方面，使用的手段主要是调整固定资产税，扩大征税的范围，提高征税税率，在土地持有环节开征土地价值税等，而在流转环节，并没有多少大的动作。1991年之后，日本的房地产价格泡沫破灭，住房价格下降近四成，地价下降近六成，主要是由于日本央行频繁的加息、日本外汇市场的变化所导致。1998年之后，随着房地产泡沫的破灭，日本政府对房地产市场的调控目标从抑制土地投机调整为促进土地的有效使用。
韩国在上世纪70年代至今也频繁应用税收政策对房地产市场进行调整。上世纪70年代，韩国的房地产价格开始呈现迅猛上涨的趋势，土地投机现象十分严重。为了应对快速上涨的房地产价格，韩国政府先后对税收政策进行了多次调整。1978年韩国政府专门出台《为调控房地产投机及稳定地价的综合措施》，对房地产投机进行调控，其中提高了房地产交易环节的税负，将转让所得税从30%提高到50%。但是从后来的房地产价格走势来看，1978年的房地产调控措施效果并不显著，房地产价格仍然呈现持续上涨的态势，为此韩国政府进行了新一轮的税收政策调整，将房地产调控政策由交易环节转移到房地产持有环节。2004年以来，韩国的房地产价格又开始不断走高，出现了明显的泡沫迹象，为此韩国政府颁布了《不动产综合对策》，提高交易环节的税收，对拥有两套以上住宅的家庭，将其交易价格超过一定数额时的所得税税率由以往的9%―36%提高到50%。同时增加高档住宅转让所得税税率。
从日、韩两国使用税收政策调节房地产价格来看，我们发现：一是在交易环节使用税收政策调节房地产价格，并没有起到预期的效果，特别是对供给者的征税，可能起到相反的效果。日本房地产泡沫破裂表明，房地产价格的调整是多种因素共同作用的结果，仅仅通过房地产税的调整来应对房地产泡沫是不够的。相反，交易环节对供给者所征的税收通过价格最终又转移到购房者的身上，而价格并没有被抑制住，甚至有可能抬高房地产价格。二是税收政策调节房地产价格主要是在保有环节使用，而在交易环节采取的措施相对较少。例如：在调整房地产泡沫时，日本主要是在保有环节使用税收政策;当韩国在交易环节的税收调整没有起到作用时，将税收调控转向保有环节。
②我国房地产税费政策变动对房地产价格影响的分析
针对房地产市场供求状况，我国为调节房地产市场正常运转，适时调整了房地产税费政策。从2001年来，我国房地产税费政策变动情况如下：
2001年，主要调整了两项政策：一是调整住房租赁市场税收政策（为方便分析，可简称“政策1”，以下相同）。为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5% 降为3% ），房产税（由12% 降为4% ），个人所得税（由20% 降为10% ），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5% ～30% 降低为7.3% ～14.57% 。二是消化空置商品房有关税费政策（政策2）。日，财政部、国家税务总局下发了《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，对于日以前建成尚未售出的商品住房，至日之前免征营业税、契税;对于日以前建成的商业用房、写字楼，在日至日期间销售的，免征营业税、契税;同时对于开发企业在日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。
2004年，规定物业服务收费从日起明码标价（政策3）。
2005年，出台了关于加强房地产税收管理的一些规定，要求各地本地区享受优惠政策的普通住房标准，普通住房的平均交易价格，每半年公布一次（政策4）。日以后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应向地方税务部门申请办理免征营业税手续。个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
2006年，调整的政策主要有：一是日下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件）（政策5），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。二是日下发了《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（政策6），规定从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。三是日，下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[号）（政策7），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。
2007年，调整的政策主要有：一是10月10日发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)（政策8），未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。二是8月7日国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（政策9），规定廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金;社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。三是11月30日，建设部、财政部、国家税务总局等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》（政策10），规定经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。
2008年，调整的政策主要有：一是日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）（政策11），严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。二是1月23日，下发了《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（政策12），全面清查土地税收缴纳情况;严格落实“先税后征的政策”;没有财税部门的完税凭证，土地部门不得办理土地登记。三是2月26日下发了《耕地占用税暂行条例实施细则》 (财政部令第49号)（政策13）。四是10月22日财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔号）（政策14），规定11月1日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
2009年，调整的政策主要有：一是12月9日将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象（政策15）。二是12月23日下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（政策16），除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠;第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”
2010年，调整的政策主要有：一是4月2日财政部下发通知规定，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策（政策17）。二是5月25日下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》(政策18)，对于预征率大幅上调，核定征收率原则上不得低于5%。三是5月4日下发《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（政策19），对于城市和国有工矿棚户区改造安置住房的有关税收政策做了调整。四是5月19日、5月31日分别下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（政策20）和《关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》（政策21），对土地增值税、涉及房地产的个人所得税做了进一步明确规定。五是9月29日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（政策22），规定自日起，对符合规定的个人购买首套普通住房契税将减半征收，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
图3.10 房屋销售价格指数变化与税收政策调整关联图
从政策调节的目的来看，国家出台的这些政策有的主要影响供给，如政策8、9、11、12、13、18、19、20等;有的主要影响需求，如政策6、7、14、15、16、22;还有的对二者皆有影响，如政策1、2、5等。对于不同的房地产市场，这些政策的作用的性质也是不同的，如影响新建住宅需求的政策，可能成为影响二手住宅供给的政策。
从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。造成这种情况的主要原因在于房地产市场供求关系和市场需求的结构情况。
政府通过房地产税费的变动，来影响房地产市场的供求关系，并最终影响房地产的价格。因此，分析房地产税费变动对房地产价格变动的影响，首先要考虑房地产市场的总体供求状况。通过前面分析可知，在房地产市场的供不应求的情况下，房地产税费的变动与房价变动呈现正向关系，亦即房地产销售者会通过税负转嫁，将增加的税收转嫁给购买者，无疑增加了房地产的价格或是提高了购房者的隐性负担（即不包括在价格内，但仍由购买者负担）。例如：我国大中城市和东部经济发达地区出现的房价过高和上涨过快的问题主要是由需求过旺和供需失衡造成的，这时政府通过增加税费来遏制房价的上升，有可能出现事与愿违的结果，导致了房价的进一步攀升。相反，如果房地产市场处于供过于求的情况下，政府通过税费政策的变动可以对房地产的需求和供给进行一定的调节，进而影响到房价的变化。
房地产税费的变动，对于房地产价格的影响，还取决于市场需求的结构情况。目前支持房价走高的有三种需求力量：一是自住保障性需求，二是投资性需求，三是投机性需求。其中，前两者为真实需求，影响房价的长期走势，而后者则是虚拟需求，对房价产生短期需求。因此，需要对这三个因素导致的需求加以分解。这是有效的调节房价的前提。这三种需求混合在一起，使我国的房地产市场呈现总量不足和结构缺陷两个主要问题。为此，需要实行差异化调节措施，即：抑制投资、投机性需求，支持自住保障性需求。对于基本的自住保障性需求，政府必须尽量减免各种税费，甚至由政府投入一部分资金来解决;而对于投资性需求和投资性需求，政府要积极引导，必要时通过税收政策等来抑制这种需求，这样不但可以调控房地产市场，还可以增加财政收入。
从世界范围来看，许多国家的房地产税收体系都是以保有环节的税收作为主体，而且在应对房地产价格过快上涨的调控中，房地产保有环节的税收变动也是作为税收政策变动的主体来进行的。我们国家住宅保有环节的税收目前还处于“空税”的状态，无论是理论界还是实务界都迫切需要对保有环节的税收以及其变动对房地产价格的影响有客观的认识。
保有环节税费变动对房地产价格的影响――理论分析
（1）四象限模型
房地产保有环节的税收主要是财产税，从世界范围来看，保有环节的税收是房地产相关税种中的主体税种，也是各个国家地方政府的主要收入来源。对于房地产保有环节的税收对房地产价格的影响，也一直是国内外学者关注的焦点，从文献来看，多数学者的研究都借鉴了资本资产定价模型来分析房地产保有环节的税收对房地产交易价格的影响。
此处我们借鉴Denise DiPasquale and William C. Wheaton (1995)提出的四象限来分析房地产保有环节对房地产价格的影响。
四象限模型有两个假设条件。一是在市场其他条件给定的情况下，住宅资产(所有权)价格是由住宅资产市场的供给和需求双方相互作用决定的。二是在市场其他条件给定的情况下，在住宅使用市场，使用权的供需关系决定使用权价格即租金。
四象限模型将房地产资本市场和资产市场联系起来，通俗来讲，人们拥有住房是要解决最基本的“住”的问题，而解决这一问题实际需要的是居住空间，并不一定要购买房产，也可以通过租赁来解决。在资产市场（Property Market）（图的右上角），居住空间的供给为市场的房产总数，需求为城市居民的住房需求，通过租金价格的变化，在资产市场调节居住空间的供给和需求达到均衡。资产市场的总供给是一定的，对居住空间的需求取决于租金和其他外在经济因素，主要包括收入水平、家庭数量等。一般的，当收入水平提高或者家庭数量增加时，空间的使用需求就会上升。在供给固定的情况下，租金就会上涨。
而房地产价格的高低则在资本市场（Asset Market）（图左上角）形成，根据Ricardian Rents理论，购买房地产相当于长期投资，假设购买住房主要以其收益就是租金，因此影响房地产价格的最重要的一个因素是资产的租金收入，租金的任何变化都会资本化到房地产价格里。投资的总支出和总收益，长期来看应该是相等的，因此房地产的价格应该为未来预期租金收入的现值总和，即：
其中: 为当前房地产的价格
为 第 年预期的未来租金
一般的，折现率等于资金的使用价格，即利率。但当预期租金持续上涨时，考虑稳定的增长率，折现率为利率和预期租金收入的增长率的差。因此，在资本市场，房地产的价格会随着租金的上涨（下跌）而上涨（下跌），房地产的价格与租金正相关，而与折现率负相关。
房地产价格的高低会直接影响新建房地产（图左下角）。当其他条件不变时，房地产价格上涨，新建房地产变得有利可图，开发商便会加大房地产投资，从而增加总的住宅空间的总供给（图右下角）。在住宅空间需求不变的条件下，新增住宅会影响租金大小，租金的变化进一步决定房地产价格。如此形成房地产资本市场和资产市场的联系，同时带动相关产业的发展。
图3.11 房地产资本市场和资产市场的关系
（2）房地产保有环节税收与房地产价格的关系――以四象限模型为框架
上述分析框架没有考虑税收的影响，下面我们加入税收因素，考虑税收对房地产价格变动的影响。
房地产保有环节的税收对房地产价格的影响，主要是通过影响租金收益资本化率来实现的，资本化率是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和房地产税收政策。具体到税收政策上，如果政府减少保有环节的税负，为了获得社会平均的税后投资回报，投资者对于房地产投资的收益要求会降低，当期房地产价格就会因此提高，即房地产保有环节的税负变动与房地产价格的变动呈现负相关关系。体现在四象限模型上，当房地产保有环节的税负减少时，第二象限内反映租金收益和房地产价格的射线会逆时针旋转，房地产价格上涨，带动房地产相关的市场相应变化，直至达到新的均衡状态，在新的均衡状态下，房地产价格上涨。反之，如果保有环节的税负增加，最后会导致住房价格降低。
图3.12 保有环节税收对房地产价格的影响
总之，房地产保有环节的税收，单纯从税收的角度来看，房地产保有环节的税收与房地产价格呈现负相关关系，房地产保有环节税负增加，会在一定程度上降低当前的房地产价格。
．房地产保有环节税费变动对房地产价格的影响――其他国家的历史实践
就房地产保有环节的税收征收目的而言，不同的国家由于其社会制度、资源禀赋和发展阶段的不同，征收不动产税的目的也不尽相同，以土地税收为例(见表3.2)，加拿大和美国因为其地广人稀、土地资源丰富，不动产税主要是为了筹集地方提供公共服务所需财政资金;韩国和中国台湾因为其人口密度较大、而土地资源短缺，开征不动产税主要是为了合理利用土地资源，预防和限制土地投机;而日本因为其土地资源短缺，但是地方财政支出庞大，开征不动产税的目的则兼顾地方财政收入职能和抑制土地投机的目标。从世界各国的实践来看，由于房地产保有环节的税收的稳定性和非竞争性，多数国家还是将保有环节的税收目标定位于财政型，即为地方政府筹集提供公共服务所需财政资金。其在税制设计中尽量避免复杂，以收入最大化为目标，其开征和调整对住房价格的影响是非常小的。基于此，本文选择以调节土地资源利用效率，抑制土地投机为目标而开征房地产保有环节不动产税的日本和韩国为例，梳理房地产保有环节的税收政策调整对住房价格的影响。
表3.4 各国（地区）土地税收的主要目标
开征的目标是通过征收保有税，提高占有
土地的成本，从而促进土地的流动和更有
效的利用，提高土地的供应量
旨在充分而合理的利用土地资源，
预防和制止土地投机等
财政型：即开征的目的是保证地方政府财
政收入、与国家土地政策无关
主要是为地方公共服务设施等筹集
财政资金，调整收入分配的作用居
于次要地位
用于提供公共服务，市政设施项目
混合型：开征的目的兼顾满足地方财政收
入和推行国家土地政策的目标
土地税收是为了更好的促进土地资
源的合理利用、抑制土地投机
资料来源：谢伏瞻主编：《中国不动产税收政策研究》，中国大地出版社2005年版
从日本和韩国的实践来看，房地产保有环节的税收调整曾经是应对房地产价格泡沫的手段之一，但是却从来不是应对房地产泡沫最有效的手段。
（1）日本应对房地产泡沫的税收政策调整及其影响
日本世界上经历房地产泡沫危机的典型国家，其在应对房地产泡沫中所采取的保有环节的税收政策的调整，以及其政策调整的效果对我们国家有着重要的借鉴意义。
图3.13 日本公寓平均价格
(按区域分)
来源：Shigeki Morinobu The rise and fall of the land myth in Japan
日本的房地产价格，由上图可以看出，自1985年日本房地产价格迅速上涨，到1989年达到最高峰，多种因素作用下，房地产价格迅速下跌，泡沫破灭。房地产泡沫的破灭对日本经济造成了灾难性的影响，自此日本经济进入长达十多年的停滞状态。房地产泡沫时期，日本政府也利用各种政策工具对房地产市场进行调控，其中就包括对房地产相关的税收政策进行调整。
在房地产泡沫之前，日本已经建立了独立的房地产税收体系，在房地产取得、持有、交易环节都有相应的税种。在房地产保有环节，早在1950年，日本就根据“夏普劝告”，开征了针对土地和住房等不动产固定资产税，将其作为市町村的主体税种。在房地产的保有环节除了固定资产税，还有城市规划税（以土地和其上的建筑的评估价格为税基）和特殊土地持有税（购置成本）。由于日本土地资源畸缺，人均土地占有量非常小，在税制设计之初，不动产税就被赋予了特殊的调控职能，即抑制土地市场上的投机行为。在房地产交易环节，日本开征了资本利得税、营业税、注册税和印花税。此外，在房地产取得环节，还有继承税和赠与税。
虽然日本房地产相关的税种数量不少，但是由于税率都偏低，房地产税收占整个税收收入的比重并不高，1990年房地产泡沫破灭前夕，日本固定资产税中土地及其地上建筑物部分征收的税收收入仅占全部税收收入的6%，（在美国，同一时期这一比例为14%）。
1989年日本的房地产泡沫达到了历史上最为严重的时期，日本政府开始调整房地产税收，以应对日益严重的房地产泡沫。其一，调整固定资产税，扩大征税的范围，提高征税税率，并进一步细化评估表征，使得课税对象的评估更加合理化。其二，1991年，日本在土地持有环节开征土地价值税，旨在增加土地的持有成本，减少土地囤积炒作。
1991年之后，紧随日本央行频繁的加息、日本外汇市场的变化最终导致日本的房地产价格泡沫破灭，住房价格下降近四成，地价下降近六成。
1998年之后，随着房地产泡沫的破灭，日本政府对房地产市场的调控目标从抑制土地投机调整为促进土地的有效使用，由于土地价值对整个经济复苏和发展的抑制，日本政府暂停征收土地增值税。
税收政策的调整，尤其是保有环节的税收政策的调整，是日本政府应对房地产泡沫的重要手段之一，在税收政策调整之后，房地产泡沫随之破灭，但是这现象并不能证明税收政策对于房地产泡沫有着决定性的影响，房地产价格的变化是多种影响因素共同作用的结果，在房地产泡沫膨胀到最终破灭的整个过程中，包括国际形势、国内经济形势和政府频繁出台的应对房地产泡沫的措施，同时对房地产市场产生了影响，我们无法从中厘清房地产价格变化中税收政策的调整到底起到多大的作用，但是客观的讲，房地产相关税收政策的调整，对抑制土地投机起到了一定的、正向的作用，而且，很显然，在房地产泡沫破灭前夕，日本政府开征的土地价值税在一定程度上表明了日本政府对地价进行宏观调控的态度和决心，正是这种态度和决心动摇了房地产价格继续上涨的预期。而之后日本央行加息和外汇市场的变化成为房地产泡沫最终破灭的加速器。
（2） 韩国应对房地产泡沫的税收政策调整及其影响
韩国在上世纪70至今也频繁应用税收政策对房地产市场进行调整，尤其是其在调整的实践中逐步认识到保有环节的税收对房地产价格的影响这一事实对我们国家在房地产保有环节的税收决策将有非常重要的启示。
图3.14 韩国房地产价格指数（上一年度为100）
资料来源：/real-estate-house-prices/S
图3.15 韩国房地产价格指数（2007年为100）
来源：/real-estate-house-prices/S
表3.5 2005年以后韩国房地产价格变化
资料来源：/real-estate-house-prices/S
上世纪70年代，韩国的房地产价格开始呈现迅猛上涨的趋势，土地投机现象十分严重。为了应对快速上涨的房地产价格，韩国政府先后对税收政策多了多次调整。
上世纪七十年代到九十年代之前，房地产相关税制的调整都主要集中在房地产交易环节。1978年韩国政府专门出台《为调控房地产投机及稳定地价的综合措施》，对房地产投机进行调控，其中提高了房地产交易环节的税负，将转让所得税从30%提高到50%。但是从后来的房地产价格走势来看，1978年的房地产调控措施效果并不显著。房地产价格仍然呈现持续上涨的态势。
上世纪80年代后期，韩国的土地投机现象日益严重，土地囤积明显。韩国政府认为仅仅通过增加交易成本的方式调整税收政策效果有限，将房地产调控政策由交易环节转移到房地产持有环节，在此背景下，韩国政府进行了新一轮的税收政策调整，具体的，
一是全面实施土地综合保有税，用以加大房地产持有环节的税负，抑制土地投机行为。
1991年开始正式开征土地增值税，同时为了配合税制的调整，韩国建立了完善的土地评估体系，并加强了对土地登记制度的管理。这一轮的税收政策调整对房地产市场产生了重要的影响，尤其是土地增值税的开征，使得土地价格随之下降。
二是提高房地产保有环节税负
2004年以来，韩国的房地产价格又开始不断走高，出现了明显的泡沫迹象，房地产价格的快速上涨迫使韩国政府必须采取措施抑制房地产价格的过快上涨。2005年8月，韩国政府颁布了《不动产综合对策》，从实现房地产市场透明化、遏制投机和扩大供给三个方面对房地产市场进行全面调控。其主要的措施就是，调整房产税和地产税，征收综合不动产税，提高房地产持有环节的税负，抑制房地产囤积;
受新政策的影响，2006年，韩国房地产市场出现了明显的降温，土地成交价格涨幅放缓，土地成交量也迅速萎缩。但是经过短时低迷之后，韩国房地产价格出现了报复性快速上涨，至2007年第二季度之后才逐渐稳定，房地产价格基本上保持小幅度的震荡。
从韩国政府应对房地产泡沫的经历来看，税收政策的调整，尤其是对保有环节税负的调整，对房地产价格产生了一定的影响，具体的，提高保有环节的税负，增加了囤积成本，提高了住房的流转，增加了市场的有效供给，房地产价格因此下降。此外，更为重要的是，力排压力，开征综合不动产税的决策，体现了政府打击房地产投机的决心。
从以上两个国家的实践来看，一是，保有环节的税收政策的调整，在短期内能够达到降低房地产交易价格的效果，税负的增加了消费成本，减少了现期的购房需求。二是，保有环节的税收政策的调整对房地产投机能够起到一定的抑制作用。提高房地产保有环节的税负，增加囤积成本，因此加速了房地产的流转，提高了房地产的有效供给;三是，税收政策的调整对房地产价格的影响是有限的，房地产价格的调整是多种因素共同作用的结果，仅仅通过房地产税的调整来应对房地产泡沫是不够的。
房地产税收对房地产价格的影响――现实分析
（1）目前房地产保有环节的税制安排
影响房地产价格的因素很多，包括居民收入变化，人口总量的变化，人口城乡结构的变化，建筑成本的变化，还包括居民家庭对住房价格的未来预期，社会流动资本的投机等等，住房价格的变化是这多种因素共同影响市场住房供给和需求，继而影响房地产价格，因此房地产价格的变化是多种因素的合理造成的。
我国目前保有环节的主要税种包括房产税和城镇土地使用税。
早在建国初期我国就有房产税，后来被并入其他税种，日恢复开征。该税以房产余值或房产租金收入为计税依据，税率分别为12%和1.2%。对个人所有非经营用的房产免征房产税。
城镇土地使用税：日开征。开征此税的目的是为了保护土地资源的合理利用和开发，调节土地级差收入，提高土地的使用效益，加强土地管理。征税范围为城市（包括市区、郊区）、县城、建制镇、工矿区。纳税人为在以上范围内使用国家所有和集体所有土地的单位和个人。该税实行四档幅度定额税率，按年征收。对个人所有的居住房屋及院落用地免征。
从以上税制安排可以看出，我国房地产保有环节虽然有两个税种，但是目前对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，因此，实质上，住宅的保有环节的财产税处于“无税”的状态。
（2）我国房地产价格过快上涨的原因分析
中国的房地产市场起步于上世纪80年代，伴随着土地使用制度和住房制度的改革，房地产业得到迅速发展，也带动了相关产业的发展，成为近30年来中国经济快速发展的重要支柱之一。但是随着房地产市场的快速发展，尤其是近十年的快速发展，中国房地产市场价格持续快速上涨，已经严重影响了城市居民家庭，尤其是中低收入家庭的住房购买力，居民的基本住房需求得不到满足。房地产价格过快上涨，究其原因，在于：
一是，随着中国经济的发展和城市化进程的加快，居民的基本住房需求持续增加，而住房供给面临土地供给的瓶颈以及建筑周期的限制，房地产市场的供需矛盾导致住房价格持续上涨，而且可以预期，中国城市化所带来的城市住房供需矛盾将长期存在;
二是，住房具有资本品的属性，房价的持续快速上涨和继续上涨的价格预期引发了房地产投机行为，进一步扩大了房地产市场的供需矛盾，导致价格的持续高涨;
三是，政府应对房地产价格问题时没有能够正确处理政府和市场的关系，应对房地产价格的持续高涨，政府应该有所为，有所不为。政府的工作重心应将房地产市场健康发展作为出发点，规范房地产市场秩序、保障中低收入居民家庭的基本住房需求，并在政策制定上调控房地产市场的不合理现象，政策措施上以经济手段为主，必要时辅之以有效的行政手段。而当前中国房地产市场的混乱局面正是房地产市场相关公共政策不够完善推波助澜的结果，主要的包括房地产相关税制的不完善、地方政府对房地产市场的不合理干预、保障性住房制度设计存在重要缺陷、政府对房地产市场监督管理制度缺失等。
应该说中国房地产上涨有其合理的因素，从发达国家的历史实践来看，在城市化进程快速发展的时期，房地产价格会在一个相当长的时期持续上涨，但是中国房地产价格的过快上涨，更多的是房地产相关的公共制度不完善引致的。不完善的制度因素在客观上鼓励了房地产投机现象的发展，推动市场价格非理性上涨。
（3）改革房地产保有环节的房地产税对房地产价格的可能影响
理论和国外的实践都表明，房地产保有环节税负的变化对房地产价格产生一定