出租人能否以停水停电方式催收租金
祈福公司（甲方）与某投资公司（乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定由祈福公司将地王大厦的16楼某单元的房屋出租给某投资公司作办公场地；乙方应于每月1日前向甲方交付租金及管理费等费用；乙方如有：（一）拖欠租金2个月以上，或（二）乙方欠甲方各项费用过16,067.40元以上，……情况之一的，甲方有权解除合同，由此造成的损失，乙方应向甲方赔偿，甲方依据上述情形解除合同的，应当书面通知乙方；如乙方拖欠甲方或甲方委托的管理公司的水电费，甲方有权停止租赁房屋水电的供应；乙方如无理擅自终止合同，并弃置该房不顾，甲方有权封存、拍卖房内物品，用以抵偿所欠租金。
日，某投资公司拖欠2个月租金，祈福公司委托物业公司向原告发出解除合同的书面通知，称该日17时之前不交清所欠租金，则单方解除租赁合同。该解除合同的通知送达给某投资公司并由其法定代表人签收。同日下班后，物业公司对租赁房屋停电。此后，某投资公司一直未交纳租金，公司员工也撤离租赁房屋。
日，原告以被告对租赁房屋停电为由，向法院提起诉讼称：原告因一时资金周转不灵，未及时支付租金，第一被告祈福公司全然不顾原告尚有2个月的押金保证，与第二被告物业公司共同将原告租用的办公室停电，阻止原告进入，由此造成原告所有业务停止，经济损失巨大，请求法院判令两被告赔偿原告的经济损失78万元。
被告提出反诉，要求原告支付拖欠的房屋租金。
法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反我国法律强制性规定，是有效合同，双方均应严格履行。原告违反合同约定，拖欠被告租金，被告反诉要求解除房屋租赁合同，原告搬离涉讼房产，并支付至实际搬离之日止的租金，符合法律规定，法院予以支持。原告不按时向被告支付租金，经被告多次催收后，原告仍拒不交纳，被告根据合同约定，以停水停电的方式催促被告履行义务，即使给原告造成了损失，由于被告没有过错，对该损失不承担责任。故驳回原告的诉讼请求。
案件评析：
一、本案房屋出租人以停水停电方式催收租金是否有法律依据？
1、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同。可见在合同关系中，出租人交付租赁物，承租人支付租金是合同当事人最主要的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，将使出租人不能实现合同目的，严重损害了出租人的利益，法律由此赋予了出租人单方解除合同权。
2、根据我国合同法意思自治原则，合同关系当事人只要不违反我国法律的强制性规定，在协商一致的情况下，允许当事人自由地创设权利义务。当事人在租赁合同中明确约定，承租人未按约交付租金，出租人有权采取停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交租，该规定未违反我国法律的强制性规定，是有效合同。出租人停水停电或停用其他设施等方式，表面上具有侵权的特征，但实际上是承租人的事先同意、授权的，故承租人由此造成了承租人的损失，出租人不应承担。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二、第三款规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担责任。没有过错但法律规定应当承担责任的，应当承担责任，在我国侵权行为法领域，公民、法人承担侵权责任的基本原则是过错原则，只有在少数几类特殊案件中使用无过错责任原则和公平原则，出租人根据合同约定采取停水停电或停用其他设施，给承租人造成损失的行为，显然不适用无过错原则和公平原则，出租人无任何过错，故对承租人的损失无须承担民事责任。
二、在什么情况下房屋出租人可以停水停电方式催收租金？
1、房屋租赁合同明确约定在承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金时，出租人有权以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金的，出租人可以采取停水停电或停用其他设施等方式催收租金。
2、房屋租赁合同没有约定出租人可以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金的，出租人在承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金时，采取停水停电或停用其他设施等方式催收租金，给承租方造成了损失的，则出租人的行为构成了侵权，承租人可以据此拒交停水停电期间的租金，并可要求出租人赔偿由此造成的损失。
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房屋租赁合同起纠纷该如何维权？
　　本期介绍：租房子，不少外出打工者首先办理的事情。房东把房子租出去，成为一种创收途径。租客在租房过程中，遭遇换房东，升租金，换锁等事情，发生房屋租赁合同纠纷时候，租客应该如何维护自己的合法权益？他们具体应该如何处理？我们有幸地邀请到了上海合同法专家——李冰律师参加法律快车《律师零距离》关于房屋租赁合同纠纷的专访，以下欢迎李冰律师来为我们专业解答“房屋租赁合同起纠纷该如何维权”等相关问题。
　　访谈嘉宾简介：李冰律师，现执业于上海市汇盛律师事务所。李冰律师2001年开始从事律师工作，已有十余年专职律师工作经验。李冰律师积累了办理诉讼和非诉讼案件的丰富经验，擅长公司合同管理，对合同管理流程设置、各类合同审查及法律风险防范，具有丰富的实务经验。李冰律师已独立办理上述专业领域疑难、复杂诉讼案件数百起。
　　咨询热线：400-033-5970（来电请说明来自法律快车网）
李冰律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽出时间接受法律快车专访组的访谈。房屋租赁合同中，租客和房东容易产生纠纷。房屋租赁合同期内，房东把房子卖了，新房东要求租客搬家，租客应该怎么做？
　　根据“买卖不破租赁”的法律规定，租赁合同继续对新房东及租客有效，即新房东需要继续按租赁合同履行房屋的出租义务。而且，对于该房屋，租客享有优先购买权，如原房东在出售前没有通知租客，租客还可基于优先购买权被侵犯向原房东主张相应权利。
在房屋租赁合同期内，新房东说每月涨房租两百元，若租客不愿意多缴纳房租，就要退房，租客如何处理？
　　基于已经生效的租赁合同中约定了明确的租金标准，因此新房东必须按原合同继续履行。对于要求增加房租的无理要求，可直接予以拒绝。
在房屋租赁合同中补充条款中约定待出租人找到下一个承租人时候，承租人可以提前退租并无须承担违约责任。而租客因涨房租而决定退租后，房东以合同期内未找到下一个承租人不同意退租，也并没有免除租客的违约责任。租客应该怎么办？
　　提前退租的约定即合同的提前解除(终止)，但解除合同的前提为找到新的承租人。如没有找到新的承租人，则无权提前退租。因此，建议租客帮房东找一个新的承租人，以达到提前退租的条件。需要说明的是，在合同履行期间，房东无权单方提出涨房租，对于其无理涨价要求租客可以不予理会。
若租客没有找到其他承租人，又因外出工作，错过缴纳房租的日期，被房东换锁。然而房屋租赁合同中条款规定迟延房租，每日加收滞纳金一百元，超过三日仍不缴纳，视为终止合同和放弃屋内所留物品所有权。若租客迟延三天缴纳房租，被房东换锁了。租客如何处理？
　　上已述及，在合同履行期间，房东无权单方提出涨房租，因此租客只需要按合同约定的租金标准按时支付即不构成违约。如因租客个人原因导致逾期三日以上未交租金，根据合同约定，房东有权解除合同。
　　双方在合同中约定的逾期三天视为放弃物品所有权的约定，显然可能会导致租客的财产权受到损害(比如房间内可能有电脑等大件物品)，此种约定可主张为无效约定。
　　房东解除合同的行为必须符合法律程序，其首先应将解除的意思通知租客，如租客有异议的情况下房东可向法院提出诉讼以确认合同解除，而不得单方自行换锁。如通知后租客没有异议，也应进行房屋交接并由租客自行带走自己的私人物品。
　　因此，基于房东自行换锁导致租客财产权受到侵害，租客可报警，如无法解决可通过诉讼解决争议。
房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，租客继续租赁，和房东没有另行签订书面的房屋租赁合同。半年过后，房东要收回房屋，并限租客三天内搬走。租客如何解决？
　　租赁合同到期未续签合同，双方实际履行视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，如三天时间无法搬走，可要求房东适当延长时间。
租客和房东容易产生房屋租赁合同纠纷，请李冰律师给我们一些建议。
　　首先，双方应在房屋租赁合同中明确房屋座落及面积、租期、租金标准、租金支付时间及方式、交房时间、物业管理等其他费用如何承担、房屋内设施设备、房屋维修维护义务及违约责任等条款；
　　其次，每次交纳房租及其他费用后，单据应注意保存，如房东收取现金应要求对方出具收条；
　　第三，租赁合同到期前，应提前与房东协商是否续租，如不续租应约定双方交接房屋的时间并办理好交接手续，最终留存双方签字的书面交接记录。
　　另外需要强调的是，如果租客需要对房屋进行装修，一定要征得房东书面同意，并应该约定租期届满时是保留装修还是恢复原状，如保留装修房东是否对租客给予相应补偿。
本期的访谈即将结束了，我们非常感谢李冰律师接受法律快车《律师零距离》的专访，同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注，我们下期再见。
　　好的，再见！
在家千日好，出门一时难。在外工作的很多人都有自己租房或与人合租的经验，但有时因没有认真审查出租人的产权证及身份证明，导致被人欺骗，如二房东恶意转租等情况。希望大家都能提高识别能力，通过认真签署合同，以达到保护自身合法权益的目的。
我要咨询李冰律师
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房屋出租人对租赁房屋断电断水行为是否合法正当
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司法实践中，当房屋出租人与承租人发生纠纷后，出租人往往会对出租房屋采取断水、断电等来维护自身的“合法权益“行为，但对于出租人采取断水、断电措施是否正当，如何认定该行为并正确适用法律，是司法实务中的热点和难点问题。通常来讲，出租人采取断水、断电措施，主要发生在以下几种情形中：一是承租人存在违约行为，迟延支付或者拒绝支付租金，经过合理催告后，仍不支付租金，且还继续占有使用房屋。而出租人又不能自行采取强制手段，通过诉讼途径解决合同往往周期较长，短则费时数月，长则几年，并且承租人在诉讼期间也不会支付房屋租金。考虑到房屋的承租人通常都是由于经济状况不理想所致，即使法院判决应支付租金或者房屋使用费，在执行上仍然会有较大困难，出租人往往会采取断水、断电措施，迫使承租人解除合同，收回房屋。二是双方租赁合同已经提前解除，但承租人仍然占有使用房屋，出租人采取断水、断电措施，迫使承租人交还房屋。三是房屋租赁合同期满后，出租人明确拒绝续租，要收回房屋自用，但承租人却想续租并占用房屋不走，无奈之下出租人采取断水、断电措施。
针对上述情形，判断出租人采取断水、断电措施是不是适当，首先应当看合同是否对此进行了约定。如果租赁合同中对此有明确约定，则出租人可以对承租人断电、断水，不违反法律的强制性规定，亦符合当事 人意思自治的原则。如果合同对此没有约定，由于在租赁合同中，当事人即可能约定先付租金后使用租赁物，也可能约定先使用租赁物，然后再付租金。因此，是否构成先履行抗辩，须结合具体案件具体判断。如果没有先后之分，则出租人按约断电、断水的行为属于《合同法》规定的同时履行抗辩权。《合同法》第67条规定，当事人互债务，有先后履行顺序的，先履行一方未发行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是将会符合合同约定的能够正常使用的房屋，能正常使用的房屋包括供电、供水等内容，而承租人的主要义务则是按约及时向出租人支付租金。当承租人不按约定支付租金且又占据房屋不走的情况下，出租人完全可以依法行使同时履行抗辩权，对承租人进行断电、断水使其不能正常使用房屋。当然，出租人在按照房屋租赁合同的约定对承租人进行断电、断水时，应当事先通知承租人，以避免和减少不必要的损失，否则也要承担相应的责任。
应当明确，出租人的断电、断水行为在不同情况下，可能包含不同的意思。如果是以不希望承租人继续使用房屋为目的的断电、断水，就应当认定为出租人是要求解除合同； 如果是要求承租人支付租金为目的，则构成对欠租部分的抗辩。对于前者，合同尚未到期，出租人采取断水、断电行为的，应区分不同情况处理：（1）若双方当事人已协商解除合同，承租人拒不归还房屋，出租人采取断水、断电行为不应承担法律责任。（2）若合同尚未解除，承租人违约，其应该承担违约责任，但出租人断水、断电亦为违约行为，即双方均存在违约行为。这种情况下，出租人应承担相应的违约责任，赔偿承租人因此造成的损失。（3）出租人单方书面通知承租人解除合同后采取断水、断电行为的，应当认为，出租人要求解除合同，若承租人对此存有异议，合同是否符合解除条件、应否解除判断权属于法院，应通过诉讼解决。如果符合解除条件，则自出租人通知之日起，合同解除；否则，合同仍应履行。（4）租赁合同到期后，出租人明确表示不同意续租，且拒收承租人为续租而交纳的租金，承租人无理由迟迟不归还房屋，出租人有权采取断水、断电行为且不承担赔偿承租人损失的责任。因租赁合同已到期，且无续租的可能性，应在合同期满后归还出租人房屋，出租人也无须继续履行原租赁合同义务向承租人提供符合使用条件的房屋，而供水、供电作为保证房屋正常使用的内容之一，出租人对其断水、断电并无不妥。
实务中需要注意的是，如果承租拖欠租金的行为并不严重，尚且达不到出租人有权 解除合同的衡量标准，则出租人不能断水、断电。对于承租人的违约行为，出租人只能要求其承担违约责任而不能通过违约行为来制裁另一种违约行为。当然，如果承租人拖欠租金导致出租人解除合同，承租人对于房屋的占用没有法律依据，出租人有权在解除合同之后断水、断电。
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