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未办理登记的房产抵押协议的效力
[基本案情]&2012年10月，黄某向张某借款20万元，借款期限为1年。双方在中约定，黄某以自有的一套110平米的房屋作为借款抵押，并将房屋所有权证书及土地使用权证书交给出借人张某。同时双方约定，如果黄某不能按期还款，该抵押房屋的产权归张某所有，双方商定房屋总价款为35万元，超过借款部分的房款由出借人返还给借款人，黄某有义务协助张某办理房屋过户手续。还款期届满后，黄某没有偿还到期债务，张某遂向法院起诉，要求黄某偿还借款并承担抵押担保责任。[争议焦点]本案争议焦点：一、黄某与张某之间的房地产抵押协议未办理抵押登记手续，该抵押协议是否成立并生效;二、张某如何实现抵押权;三、双方当事人关于黄某不能按期还款，房屋所有权归张某所有的约定是否有效?[案件评析]一、黄某与张某之间的房地产抵押协议未办理抵押登记手续，该抵押协议是否成立并生效。《》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”;《》第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记时生效”;《》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。两部法律对合同生效的时间发生抵触，根据后法优于前法的适用原则，合同生效的时间应以物权法的规定为准，应认定黄某与张某订立的房屋抵押协议成立并生效。二、张某如何实现抵押权。抵押权属于担保物权，也是物权的一种。张某与黄某之间的房屋抵押协议尽管生效，但并不意味着已设定了抵押权。根据《物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力”;第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”。因此，抵押权的实现前提必须是设立抵押权，而根据《物权法》、《担保法》的相关规定，房屋抵押权的设立必须经过登记，未经登记的房屋抵押权就不能有效存在，抵押权就无法实现。那么对未办理抵押登记的房屋如何处理，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第八条规定“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或合同约定未申请登记的，属于合同法四十二条第(三)项规定的“其他违背诚实信用的原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求判决相对人自己办理有关手续，对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任”。因此对张某要求黄某承担抵押担保责任的请求，法院不能直接判决黄某承担抵押担保责任，只能判决相对人自己办理有关手续，待办理抵押登记手续后，张某才能要求黄某承担抵押担保责任。三、黄某与张某关于黄某不能按期还款，房屋所有权归张某所有的约定是否有效?《物权法》第一百九十五条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。该条规定了如债务人不能履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖等方式从抵押财产所得的价款享有优先受偿权利。这样使抵押权人在处理抵押财产时与抵押人处于平等法律地位，切实维护双方的合法权益。《物权法》第186条、《担保法》第40条、《最高院关于适用担保法若干问题的解释》第57条均规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人在抵押合同中约定债务人不履行到期债务时抵押财产归所有。这样的约定法学界称之为“流质契约”，我国《担保法》是禁止流质契约的，该约定往往会损害债务人的利益，使债务人处于被动、弱势地位。因此张某与黄某关于黄某不能按期还款，房屋所有权归张某所有的约定违反了法律禁止性规定，该部分内容应属无效。
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专业律师优质解答在抵押贷款中,抵押当事人———银行和借款人应在房屋产权证收押后,到房屋所在地的房屋权属部门办理抵押登记手续。借款人应提交抵押登记申请书、身份证,银行应提供购房合同、借款合同和抵押合同、房屋所有权证等材料。登记机关对材料进行审核后予以登记发证,在原《房屋所有权证》上做抵押情况注记交给借款人,同时向银行颁发《房屋他项权证》。
其他答案（共5个回答）
是不是搞得有点复杂？如果只限于两人之间，建议做个“借款抵押”公正。
特别提示：无产权证的房屋，公正无效！也不能抵押！
补充回答：到当地公证处，就办！带齐身份证，...
你有两个问题
一：借款的问题，你这种情况属于民间借贷，如果你朋友的房子是属于夫妻共同财产，按法律规定需要夫妻双方都同意，所以为了保险起见在借款条上要有他妻子的签...
银行贷款结清后就可以到房地产管理部门申请注销抵押登记了，银行手续办完后会给客户一套东西包括：
1.房屋所有权证;
2.他项权利证;
3.注销抵押登记申请书（其内...
您好，伟嘉安捷解答：抵押消费贷款抵押人必须到场，也就是说房产证的产权人，委托或公正他人办理不可以。
答: 孕吐严重该怎么办呢？这种情况一般要持续多久呢？这种日子真的太难过了。
答: 选择好的公司进行股权投资,一般三年内可在美国或香港上市,回报率在3倍以上,如在美国纳斯达克或纽约交易所可获得十倍甚至更高的收益。例如：百度、杨陵博迪森、中星微电...
答: 选择一个风险和收益自己能够承受了的品种进行操作 一般来说 风险大的品种 收益会高一些 这个自己选择好就OK (Q)
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这个不是我熟悉的地区案例｜如何办理抵押权登记？
案例｜如何办理抵押权登记？
顾房地产信息
办理抵押权登记需要抵押人与债权人双方带上相关证件去石房大厦三楼办理。办理抵押权登记，才具有优先受偿权。那么应该如何办理抵押权登记呢？有哪些法律依据？1什么是抵押权登记？抵押权登记是指抵押权人向法律规定的有关部门将其在特定物上所设定的抵押权的事项予以记载的事实。2应该如何办理？根据石家庄市房屋登记交易中心发布的《石家庄市房屋登记条例》第四章房屋抵押权登记的相关规定，抵押人与债权人双方本人带上身份证原件、《房屋所有权证》、借款抵押合同到中华北大街与新华路交叉口的石房大厦三楼办理即可。3有哪些法律依据？《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立。”《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”《中华人民共和国物权法》第一百九十八条规定：“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《中华人民共和国物权法》第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款抵押权已登记的先于未登记的受偿。”相关案例小张的朋友小李以他拥有所有权的一套房产（现市场价值约80万元）向小张提供抵押担保，借款50万元钱。双方签订抵押借款合同，约定半年后还款，并到当地公证处办理了公证，但未办理抵押登记手续。没想到的是，小李于今年4月份竟瞒着小张又把该房屋以同样的金额抵押给小王，并到市住房局办理了抵押登记。如今，小李无力还款，现法院判决，小王享有优先受偿权，同为债权人，明明小张先于小王签订借款合同，小王却有优先受偿权，就是因为小王办理了抵押权登记。所以广大市民在办理借贷时，一定要到房管部门办理抵押登记，保障个人的权益不受侵害。
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怎么办理个人房屋抵押登记
来源：互联网整理,仅供参考
因为某种原因，有些朋友可能会用房屋作为或其他。根据国家的相关法律规定，个人房屋登记是有效的必要条件，那么个人房屋抵押登记流程是什么？下面让小编为大家介绍一下吧。一、提交材料(除说明外，其它均须提供原件)：1、《××市房地产抵押登记申请表》2、《证》、《房屋共有权证》。3、《国有》(核对原件，收复印件一份);人为单位的应提交“”;4、查档结果证明5、抵押合同及被担保的主合同，若办理变更抵押登记，须提交《房屋他项权证》、变更抵押合同或协议6、抵押当事人明(核对原件，收复印件一份);7、及受托人身份证明(核对原件，收复印件一份，委托书须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章)8、房地产估价结果证明或双方价值认定书9、以房改私产抵押的须提交抵押人婚姻有效证明并夫妻双方到场;二、办事程序：申请→受理→审核→记载于登记簿→发证三、办理时限：自受理次日起1个工作日四、收费依据及标准：1、××市房屋登记管理中心：发改价格【号登记费：住房80元/套;非住房550元/件工本费：10元/本：5元/本2、××市房产档案馆：××价费字【号;国家物价局财政部【1992】价费字130号、桂财综【2007】54号;
××价费字【2008】79号档案资料查询服务费：50元/宗档案证明费：10元/份档案保护费：0.05元/页档案复制工本费： A4纸 ：0.3元/页; A3纸 ：0.6元/页五、注销 抵押关系终止时，抵押当事人应当在终止之日起15日内，持下列资料到原登记机关办理注销抵押登记手续。1、《房屋他项权证》2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》或收件凭据3、《房地产抵押注销登记申请书》(须有抵押权人公章及受托人签字)4、以房改私产抵押的，注销时应提供抵押人配偶身份证、、委托书或夫妻双方到场5、委托书(须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章)及受托人身份证复印件6、抵押当事人身份证明(核对原件，收复印件一份)六、注意事项1、抵押当事人为港、澳、台居民或外国公民的：港、澳居民提交身份证及《往来内地通行证》;居民提交身份证及《往来大陆通行证》;为外国公民的，需提交当地公证机构公证其身份的中文公证书(须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使(领)馆认证。2、当事人应亲自到场办理，如当事人不能亲自到场办理时，应提交当事人的公证委托书(原件一份)或当场签署的委托书、人的身份证明(核对原件，收复印件一份)3、购买的(不包含独立别墅)、经济适用住房、房改房可暂不提交《国有土地使用证》4、抵押权人为外地金融机构且无法出具工商营业执照原件及金融许可证原件的，应提交加盖公章的工商营业执照及金融许可证复印件;抵押权人为非金融机构企业法人的，需提交营业执照原件，核对原件后收加盖公章的复印件一份。5、申请最高额抵押权变更登记的，还应当提交最高额抵押权担保的尚未确定的证明材料。因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。6、最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应提交《××市房地产抵押登记申请表》、申请人的身份证明、房屋他项权证书、最高额抵押权发生转移的证明材料;经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交《××市房地产抵押登记申请表》、申请人的身份证明、房屋他项权证书、最高额抵押权已确定的证明材料。7、申请办理房地产典当抵押登记的，须提交《》、《房地产典当抵押合同》。8、当事人为未成年人的，需提交其与的关系证明(如户口簿、出生证、独生子女证等)及法定身份证明;需提交(监护人签名保证其具有监护资格及处分未成年人的房产是为了被监护人的利益)以上就是小编为大家整理的个人房屋抵押登记流程是什么的相关知识，以及其注意事项，希望能够对大家有所帮助。如有朋友要进行个人房屋抵押登记的，一定要知道上述知识。若还有不明白的地方，或者需要律师的，都可以到律师365网站咨询专业的律师，我们将竭诚为您服务。：
该文章整理时间“ 20:14:39”，该文章最新更新时间为2017年！内容整理自网络，若内容有误欢迎联系客服反馈修正！
无锡土地房产律师
律所：江苏三诚律师事务所
区域：江苏/无锡/南长区
擅长婚姻家庭
律所：江苏汇方律师事务所
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房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。把房屋进行抵押的时候应该注意房屋抵押银行贷款，房屋抵押所需，房屋抵押应具备的条件等。
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