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美国EB-5投资移民中的抵押担保模式和安全性比较
　　文章作者：兆龙移民董事长、美国刘宇贝特曼律师事务所创始人刘宇先生　　　　我一直在说，目前可能是美国投资移民EB-5过去未来最好的阶段，虽然有排期、涨价及风险等问题。有一天，当美国投资移民EB-5收紧、甚至如加拿大投资移民、香港投资移民般面临重大变故的时候，大家一定会怀念那个可以投资几十万美元移民美国的时代。当然，预期EB-5的未来，应当还不至于这么悲观，只是当知名的EB-5抨击者、来自共和党的国会参议员Chuck&Grassley当上国会司法委员会主席后，EB-5一定会有变数，这一点且等未来作为验证。　　政策上我们控制不了，但是EB-5项目风险控制在于我们自己。下面我讲一下美国EB-5投资移民项目风险控制中的抵押担保。(您可以拨打兆龙移民热线010-或是登录官网www.zhaolong.net&进行详细咨询)　　相对于来自于项目方的经验、品德、实力等的保证(软性保证)，财产抵押担保(硬性保证)来得最直接，也最有效;而项目方提供抵押担保的意愿和能力也反映其品德和实力。你会喜欢一个有能力却不为你提供更安全保障的项目方吗?换位思考一下，如果你找别人借钱，你能为别人提供安全抵押却不愿意提供，只会拍胸脯说“老同学，相信我的人品和实力”，&那你确信你一定会还钱吗?　　在借贷模式下，目前EB-5上的抵押担保主要有以下几种，我根据其保证的强弱程度排列出来：　　1.&第一顺位，现有资产抵押　　2.&第一顺位，建成后资产抵押　　3.&第二顺位抵押(基本上只可能是建成后的资产)　　4.&项目公司股权抵押　　5.&仅本票(即无抵押)　　1.&第一顺位，现有资产抵押：安全评级：六星&******　　有足额现有资产进行抵押担保，投资款能否安全返还不依赖于项目的完成情况，也不依赖于项目方的意愿。　　第一顺位资产抵押的意义：　　a.&获得还款的优先。不管项目成功或失败，这个项目的现有价值优先归还EB-5投资人，剩余的才留给项目方自己的或其他债权人。　　b.&对项目的实际控制力。　　比如，在纽约，全套抵押担保文件的其中之一叫做”The&building&Loan&Mortgage,&Security&Agreement,&Fixture&Filing&Financing&Statement&And&Assignment&Of&Rents,&Leases,&Income&And&Profits”。如兆龙移民推出的纽约曼哈顿新时代广场酒店项目的这个文件中规定：“借款人给予第一优先抵押担保，并且依据下面的条款和条件，不可撤销地给予、准许、转移、分离出、转让、交付、确认、保证、转移、抵押、交易、出售和承诺给债权人下列借款人现有或将获得的财产、权利、利益和遗产：　　?&本担保合同中描述一的不动产(统称为“”)，及借款方为开发、所有、占据该土地之用途而在之后获得的其它土地、不动产和开发权……　　?&目前或以后将在土地上建造、施工、放置或安置的任何和所有楼房、建筑物和其它改建工程，包括但不限于固定装置、房屋、附属物、器械、设备、楼宇系统、机械设备和目前或以后为前述楼房、建筑物和其它改建工程之用途而附属或使用的其它物件(统称为“改建工程”)，及该改建工程和该土地的任何和所有附加物、替换物或代替物，及借款方在法律和公平基础上目前拥有或在之后获得的有关土地或改建工程的所有权益、不动产或其它索赔，包括但不限于借款方目前拥有或在周后获得的有关土地上任何更大的不动产或改建工程的所有权利、所有权和权益……　　?&注：……(略去，有兴趣者可以在网上找来些法律文件阅读)　　还有一个文件叫“Assignment&Of&Agreement”：“为了进一步为债权人担保，借款人准许、转移、转交、移交给债权人其在特定协议、执照、许可和建筑计划中(如与建筑师、工程师、建筑公司、管理公司、等签订的合同，土地及建筑的出租出售合同等等)的所有的权利、所有权和利益，及其后所有的补充、附件和修改等，不管这些文件是现有的还是将来的。前述的这些转移是一个绝对的当前发生的转移，而不仅仅是给予担保。。。债权人同意不行使以上的权利，除非借款人发生并且持续违约……”。也就是说，借款人把有关这个项目开发的所有权利、协议和政府许可转移给债权人，一旦借款人违约，债权人就有权利行使这些权利。换句话就，借款人违约的话就失去了对项目的控制。　　这些条款给力吧?但只有第一顺位的债权人才能享受这些权利，除非第二顺位的债权人与第一顺位的债权人达成某种协议。　　“第一顺位、并且现有资产抵押”这种模式在现实EB-5项目中非常罕见。原因有几个：　　第一，如果是一个新建项目，那么一般可抵押的只有土地。但除非是曼哈顿等少数城市的土地，否则以美国土地现在的低价，注定无法为EB-5贷款提供足额抵押担保。比如，如果土地值2000万美元，但EB-5贷款有4000万美元。　　第二，90%的项目都有第一顺位银行贷款，所以即使土地价值高于EB-5贷款额，也不能直接抵押给EB-5投资人。　　兆龙移民经手的一些项目，包括目前的新时代广场EB-5项目有幸就是这样的“第一顺位、并且现有资产抵押”项目。　　2.&第一顺位，建成后资产抵押：安全评级三星***&到五星&*****　　为什么安全评级为三星到五星呢?因为没有现有足额资产进行抵押，所以投资款能否安全返还依赖于项目的好坏及其完成情况。　　这时，我们就要考察项目好坏、市场及不完工的可能性等问题。如果项目好，不完工可能性低，建成后升值幅度大，就会是个五星项目。　　在第2种模式下，债权人也会得到第一种模式下的权利，但是债权人利益的最终实现要依赖于项目的完成情况。　　3.&第二顺位抵押(基本上只可能是建成后的资产)：安全评级视具体项目情况　　一般不享有第一顺位的种种权利，除非与第一顺位的债权人达成某种协议。很多银行不允许第二顺位抵押，也就是说，只有银行可以放抵押，并且是唯一抵押。　　第二顺位抵押安全性要视乎具体项目的投资结构、价值升值、完工等情况。　　4.&项目公司股权抵押&(Pledge)：安全评级视具体项目情况　　打个比方，项目公司有土地或其他财产，但是他不把这些财产抵押给EB-5投资人，而是把项目公司的股权抵押给EB-5投资人。这是因为土地等财产要用来抵押给银行办贷款，银行当然要硬通货做抵押(换句话就，在1和2的模式中，EB-5贷款人安全可以与银行贷款的安全相比拟)。　　在这种模式中项目方一方面用公司股权满足了投资人的安全需求(心理上的和一部分实际上的)，另一方面又不影响用项目公司资产去银行办贷款。　　当然也有这种情况就是项目公司没有可观的启动资产，所以资产抵押的可能性为零，于是就用股权抵押。　　股权抵押未必就不好，要视具体项目来定。不过一般项目方都不会把它母公司的股权抵押给投资人，只会用这个单独的项目公司的股权，或某一其他公司的股权。比如不可能把万科集团的股权抵押出去，只能是万科A项目公司、万科B项目公司的股权，所以这实际就类似“Joint&Venture”了，投资是有相当风险的，当然风险大小视具体项目来定。　　5.&仅本票(即无抵押)：安全评级：依赖于借款人的品德　　如果债权人仅仅得到Promissory&Note，中文翻译为“本票”，其实就是“借条”，那就是无抵押。债权人要依赖的就是借款人的一些软性的东西，如品德、名声等。　　从模式1到5，“硬性保证”由强到弱，相应的美国EB-5投资移民申请人对项目方的“软性保证”的依赖度就由低到高。那是不是选择大公司的项目就一定有强“软性保证”呢，不一定，一是大公司项目多且项目规模大，但相对的负债也大，二是常识，市场好、项目顺的时候大家都好，市场不好项目不顺的时候“软性保证”可能是不太容易兑现，毕竟象那样还债的人是很少的，何况如果他不是东山再起了，也还是无力还债，不信就百度一下雷曼兄弟的事迹。
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“大公司”项目靠谱吗？美国投资移民抵押担保不能少！
　　兆龙移民作为业内最老牌移民机构之一，不仅以业内独家海外律所背景为自身独家特色，并且在多年办理美国投资移民过程中，始终通过专业服务、提供资质过硬帮助众多申请者顺利移民。　　尤其在美国投资移民方面，兆龙推出的美国EB-5投资移民项目均给予投资人强势担保，保障投资人利益。　　　　以兆龙当前推出的纽约曼哈顿新时代广场酒店项目及佛州棕榈滩威尔尼斯度假酒店项目为例，两大EB-5项目均给予EB-5投资人第一顺位抵押还款人身份，是当前美国EB-5投资移民项目所能提供的最强势担保。　　何为强抵押担保?为什么说强抵押担保对投资人意义重大?“大公司”项目一定好吗?兆龙移民为您解析。　　这个必须有!强抵押担保很重要　　抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。　　在美国EB-5投资移民项目中，项目方给予投资者抵押担保，使投资人当项目出现风险时，可以通过行使相应权利来维护自身经济利益不被波及。　　而美国EB-5投资移民项目抵押担保越强，投资人获得的权利就越大。从而投资款安全返还可能性越大。所以，美国EB-5投资移民项目强抵押担保对投资人意义重大!　　抵押担保越强大&投资人越安心　　兆龙移民介绍，在借贷模式下，目前EB-5上的抵押担保，按强弱程度排列主要有以下几种：　　1.&第一顺位，现有资产抵押　　2.&第一顺位，建成后资产抵押　　3.&第二顺位抵押(基本上只可能是建成后的资产)　　4.&项目公司股权抵押　　5.&仅本票(即无抵押)　　可见，“第一顺位+现有资产抵押”是最强抵押担保模式;而“仅本票即无抵押担保”是最弱抵押担保模式。　　抵押担保强弱怎样划分?兆龙移民专家介绍，最强抵押担保，即“第一顺位+现有资产抵押”模式，通过将现有资产第一顺位抵押给EB-5投资人，赋予投资人对项目巨大的实际控制力和还款的优先受偿权。　　而最弱抵押模式，即项目方仅给投资人提供本票，其实就是“借条”，那就是无抵押。债权人要依赖的就是借款人的一些软性的东西，如品德、名声等。　　兆龙移民专家提示，相对于来自于项目方的经验、品德、实力等的保证——软性保证，财产抵押担保——硬性保证来得最直接，也最有效。而项目方提供抵押担保的意愿和能力也反映其品德和实力。　　有些兆龙移民客户会疑问：“是不是选择大公司的项目就一定有强“软性保证”呢?”不一定!兆龙移民专家解释：一是大公司项目多且项目规模大，但相对的负债也大，二是当市场好、项目顺的时候，即使是“软性保证”，投资人利益受损几率也不大。但市场不好项目不顺时，出现风险几率大，“软性保证”可能就无法保障投资人利益不受损害。　　可见，强势的抵押担保是对投资人利益的可靠保障。当前兆龙移民推出的纽约曼哈顿新时代广场酒店项目，就是“第一顺位+现有资产抵押”的最强抵押担保模式。不仅如此，该项目还具备已开工建设、黄段、大利润大增值、专业美国律师团队把关等诸多优势，是当前美国移民申请者快速、安全移民美国的至优之选。详情欢迎咨询兆龙移民热线010-&或是登录官网www.zhaolong.net&。　　纵观美国投资移民历史上一些失败案例，其中不少是以“大公司”“大品牌”名声作为担保，而不提供给投资人任何实际保障，最终项目出现问题投资人陷入风险，利益受损。兆龙移民专家提醒美国投资移民申请者，选择美国移民项目时，切勿因为是“大品牌”“大公司”项目，就放松对抵押担保的要求。选择项目时，一定要严格把控项目资质，尽量选择给予EB-5投资人第一顺位还款权利的项目。
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投资移民银行虚拟贷款
&&&&&&银行主要业务是存款和贷款，银行存贷是主要功能，老百姓喜欢将钱存在银行，不仅有一定的利息，而且安全性也是比较高的，银行贷款也是自己主要收入来源之一，通过银行贷款可以解决自己资金的燃眉之急，也可以享受较低的贷款利率。
投资移民银行虚拟贷款－攻略
私人银行分食投资移民蛋糕
投资移民市场的火热使得中外资私人银行甚至是各家银行的财富管理部门也坐不住了，纷纷推出相应的投资移民金融服务。
最近，建行的白金卡客户邓女士收到了建行私人银行的短信。3月31日前到该......
投资移民市场的火热使得中外资私人银行甚至是各家银行的财富管理部门也坐不住了，纷纷推出相应的投资移民金融服务。
最近，建行的白金卡客户邓女士收到了建行私人银行的短信。3月31日前到该行办理香港投资移民服务可免7年服务年费，拥有香港居民身份，可携配偶和未满18岁子女申请赴港。BAIDU_CLB_fillSlot("237951");炒金如何赚钱专家免费指导银行黄金白银TD开户指南银行黄金白银模拟交易软件集金号桌面行情报价工具
在建行的官方网站记者看到，建行私人银行推出香港投资移民服务公告的发布时间是日。而在去年8月份，中国银行推出"加拿大、新加坡投资移民"业务和相应的美国和英国投资移民，以及中国香港移居的服务。此外，交行、农行、招商、民生等银行亦推出了投资移民金融服务。
高净值人士取得投资移民身份后，如何进行双重身份下的税务规划成为主要关注的问题以及如何寻找境外合适的投资产品和机会、如何合理分配境内外资产比例的建议成为私人银行部门的业务开拓领域。
"你除了要有一个私人银行顾问，还要有一位资深的投资移民理财律师为相关投资把关。"瑞士信贷私人银行客户梁先生结合自己的亲身经历这样提醒投资移民的私人银行客户。"虽然大律师的费用极其昂贵，但是其专业素养能为资金安全提供防火墙。"
盯紧投资移民
"金融危机之前，我就已经办了加拿大的投资移民，所以随着加币不断升值，这样算起来，收益比利息还高。"某外资银行私人银行客户郝女士说。
针对私人银行客户的海外投资以及子女教育需求，各家银行推出了品牌服务：例如花旗贵宾理财推出了"花旗世界公民训练营"培训以及海外留学一站式服务和汇丰的"一站式海外留学金融服务"等。
移民咨询、贷款咨询、法律咨询、税务咨询、收藏咨询以及房产投资咨询，只要是客户需要的，私人银行几乎都想到了。"哪怕是购买飞机和奢侈品，都可以找私人银行来协助完成。"帮富豪购买飞机成为民生银行私人银行一项重要的服务。
"每次移民服务的推介会，客户的热情总是超出我们的预期。"某股份制银行财富管理中心市场部的薛小姐告诉记者。该银行虽然尚未推出专门的私人银行部门，但是针对高净值财富人群的服务也覆盖了投资移民等内容。
在该银行近期的一次留学移民推介现场，记者亲眼目睹了家长对于这类服务的追捧。有一对夫妻说他们甚至是只要有留学移民项目介绍便一定会参加。
"银行联合移民中介机构满足客户的需求，银行为客户提供存款证明、资产证明以及基本的汇兑等服务，我们也针对VIP客户有一些优惠服务。"上述银行薛小姐说。
"另外，中国的金融机构对客户信息是保密的，国外其他政府机构无权追查我们的账户和资产情况，所以无需担心投资移民赋税的问题。"世贸通投资移民资深顾问孙女士告诉记者，这也是很多中资行的优势。
EB-5项目50%
选择房屋抵押贷款
办理投资移民所支付的费用不菲。以美国EB-5投资移民为例，客户需要支付基金及基金发行费54.25万美元；律师费1.5万美元；国际会计师认证费用为5.5万元人民币左右；移民申请手续费1500美元/家庭，移民签证申请费为每个家庭成员794美元；以及体检费、公证费、翻译费等。
"50%的投资移民客户都选择房屋抵押贷款来作为项目费用。这些客户不需要支付国际会计师认证费。房屋抵押贷款的手续费和利息的成本加起来在4万人民币左右。"一投资移民顾问告诉记者。
"如果你购买房屋时的价格越低，对你申请EB-5项目顺利通过便越有利。"上述顾问表示，国内有两家股份制银行在抵押贷款做EB-5项目上案子比较多。"银行会对这个贷款做模糊操作，房产抵押贷款用于投资移民也是很多家庭的操作途径。"
"在北京，如果家庭不是有多套房产的话还是不建议选择房屋抵押贷款办投资移民。"渣打银行一位理财经理表示。
境内外资产巧配置
很多人选择海外投资移民的一项重要原因是子女教育。移民成功后子女在选择大学上会相对留学生来说有一些优势。
投资移民顾问表示：高中生、本科生、已工作人士适合先留学再移民。若家长投资移民，孩子留学受益；已工作人士技术移民，再留学自己受益，则比较适合先移民再留学。
那么先移民划算还是先留学再移民划算呢。还得具体问题具体分析，比如，加拿大留学一年20万元人民币左右，4年80万元。商业移民一般在七八十万元，投资移民一百四五十万元左右。选择移民的学生升入名校的机会也大于留学的学生。
那么，投资移民家庭资产配置该如何规划呢？一不愿具名的外资银行财富管理中心高管对记者表示："首先便是投资分散原则，将鸡蛋放在不同的篮子里可以降低风险。对于经营企业的移民人士来说，贸易合作要注意行业环境背景和政治环境，适合调整经营。"
该高管表示，投资者切记的一点是：海外金融产品投资方面，不懂的不做。"因为海外金融制度与大陆差异很大，有些国家对待本国公民与外籍人士的投资法规都存在着差异，一定要注意。一些金融衍生品的投资则更是要慎重。高收益必定伴随着高风险。"
私人银行 贷款 建行 银行业
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黄河银行推出“移民贷” 拓宽移民融资渠道
　　针对广大移民融资“两头贷不上”的难题，日前，黄河银行创新推出了“移民贷”产品，有效缓解了移民群体长期存在的贷款难问题。</p......
　　针对广大移民融资“两头贷不上”的难题，日前，黄河银行创新推出了“移民贷”产品，有效缓解了移民群体长期存在的贷款难问题。　　随着我区脱贫攻坚战略部署的全面推进，广大移民尤其是自发移民成为贫困人口中的“尴尬群体”。按照建档立卡标准，大多数自发移民都属于贫困人口，但是因为长期不在老家居住，在新家又没有户口，他们无法确定为建档立卡户，享受相关扶贫惠农政策。同时，自发移民虽然已在新家定居多年，有耕地、有房产，但因为入户问题，在正规金融机构无法获得信贷支持。这些自发移民在老家、新家“两头贷不上款”的融资难题，成为制约移民改善家庭收入、生产经营发展的“瓶颈”。　　根据我区自发移民的实际生产生活状况，黄河银行突破行业政策限制，创新推出了“移民贷”产品，即户口没有迁入的移民，只要在当地有固定住所、土地、经营场所，居住满3年，并通过银行评级授信，就能获得20万元以下贷款。自发移民融资通道打通后，使一大批有自我发展愿望的移民可方便快捷地获得信贷支持，对满足移民日常消费、生产资金需求，提升移民自我发展能力和归属感产生积极作用。　　“‘移民贷’让我们这些‘外来户’也能贷上款了，有了这5万元贷款，我就能再买进5头牛，等到年底扩大圈舍，咱自己也办个养殖合作社。”红寺堡区新庄集乡柳树台村村民兰广红信心满满地说。他告诉记者，2006年从甘肃省华亭县移居红寺堡，因户口不在当地，需周转资金只能回老家办贷款，速度慢，且路程远，来回花费也不少。今年以来，红寺堡信用社有了“移民贷”，他终于可以告别这种为了贷款两地跑的日子了。
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投资移民银行虚拟贷款-问答
哪些银行有虚拟信用卡?
虚拟信用卡是虚拟银行卡的一种，不同于实体介质的信用卡，是基于银行卡上的BIN码所派生出来的虚拟账号，没有实体卡片却可用于支付结算，持卡人可以使用 虚拟信用卡 参与和实体卡一样的各种刷卡优惠活动。虚拟信用卡按照与实体信用卡的关系及实现方式的不同可分为三类：一种是主卡型虚拟卡，用于独立完整的主账户，不依赖于实体信用卡，如建行龙卡e付卡;一种是依附于实体卡的附属卡，即附卡型虚拟卡，如中行虚拟信用卡、中信网付卡，这类信用卡可以通过一张主卡申请若干虚拟卡账户，但是还款时不需要每个账户单独还款，也不需要另行缴纳年费，一切交由主卡即可;还有一种是映射型虚拟卡，如应用于Apple Pay、Samsung Pay、HCE 云闪付 等的信用卡。由于没有实体卡的形式，就有效减少了卡片盗刷的风险，卡号、安全码的复制问题也得以解决。同时，大部分虚拟信用卡可以设置交易限额和有效期，还可以根据个人需求选择停用或启用卡片，尤其对于海淘用户来说，在不购物的期间可以暂时停用卡片。能够很大程度上避免盗刷事件的发生。　浦发E-GO卡　E-GO卡是一张专门用于网上消费的独立卡片，只能用作网上交易，不能在线下的交易环境中使用，包括POS交易、ATM取现等。该卡联合了美国运通英美在线网站、VISA海淘平台、万事达海淘平台、银联在线商户。每个卡组织品牌最多可以申请一张该品牌的E-GO卡，即一张实体卡最多可以申请4张E-GO卡。　建行龙卡e付卡：龙卡e付卡是一种主卡型虚拟卡，线上线下均支持使用，境内外通用。网络在线支付时，可满足银联、VISA、万事达等各类卡组织支付，网银支付和第三方快捷支付;线下支付时可与HCE龙卡云闪付、龙卡Apple Pay等移动支付工具结合，进行线下POS消费和ATM取现交易。可以在各大海淘平台及境外购物网站使用，外币交易均实现自动购汇，免外汇兑换手续费。持卡人可以通过建设银行手机银行、个人网银设置龙卡e付卡交易开关，随用随开，用完即关。同时还可设置单笔交易限额和交易提醒功能，需注意的是，交易功能关闭不影响退款、还款，交易短信提醒优惠期内免费。年费为580元/卡，卡片有效期内免年费，不发行附属卡。
哪些银行有虚拟信用卡？
目前已有多家银行推出了“虚拟银行卡”，如建行的“e账户”，浦发银行的“浦发E-GO卡”等。所谓的“虚拟银行卡”业务，是基于银行卡上的银联、VISA、万事达卡BIN码派生出来的虚拟账号，可以在一张实体卡的基础上申请多张“虚拟银行卡”。与实体卡一样，“虚拟银行卡”也可分为虚拟信用卡和虚拟借记卡两类。各家银行允许虚拟卡的张数不一，最多的一张实体卡可挂20张虚拟卡。国外的有GlobalCash全球付，是一个国际通用标准的支付账号，可实现在MasterCard标识的支付网关和易票联全球付网关的安全支付服务。严格的意义上讲，GlobalCash全球付是一张美元预付卡，不能透支，只能是先充值后消费，但是由于它支持MasterCard万事达付款，就相当于一张可用于网上支付的万事达虚拟信用卡了。
什么银行有虚拟信用卡?
虚拟信用卡早被叫停。花呗、京东白条,都和虚拟信用卡比较类似。
你好，有什么银行可以申请虚拟信用卡呢
银行的虚拟信用卡怎么申请？
你好，现在各家银行都在积极的发行虚拟信用卡，你直接拨打银行的客服电话详细询问即可。
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