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在国家法律和政策严厉禁止“小产权房”违建和买卖的背景下，咸宁市中级人民法院竟判决农村房屋向非集体经济组织成员转让合法——
一起农村房屋买卖官司的前后6年——看咸宁、通城两级法院如何“糊来”
细心的读者和网友只要上网游览，就不难发现，全国各地法院近年来受理了大量农村房屋买卖纠纷的案子，无论买卖的时间长短，只要农村房屋的买受方不是出卖方所在集体经济组织成员，法院最后均会判决买卖行为违反了土地管理法等法规法规的禁止性规定而无效，几乎无一例外。
然而，咸宁市中级人民法院却敢公然挑战国家法律和政策底线，在一起农村房屋买卖纠纷案件中，“想方设法”判决买卖合同有效，从而以司法判决的形式宣告农村房屋向非集体经济组织成员转让的合法性。从全国各地的司法实践来看，这应该是可以查询的农村房屋买卖纠纷案件中有效判决唯一的一例。
那么，咸宁中院为何要与众不同判决农村房屋买卖合同有效呢？
从判决书中不难看出，咸宁市中院为了达到“认定”买卖合同有效的“目的”，在事实认定、证据采信以及适用法律上，上演了一出糊涂官乱判糊涂案的现实活剧，很难让人相信这样一个漏洞百出的司法判决竟出自一个堂堂的中级法院之手，法院的公信力、审判水平，法官的职业操守不得不让人怀疑，当事人呼吁上级法院按照有关规定追究有关人员的责任，还法律之威严，还当事人之公道。
■纠纷由来——
从老人的女婿、女儿擅自卖了老人的房子岂能叫“善意取得”？
房屋买卖合同签订时老人不在现场，更没有在合同上签字画押，事后也没有确认，终审判决竟认定老人的女婿、女儿擅自出卖老人的房屋构成“表见代理”，难道咸宁中院的法官连一些基本的法律常识不懂？
咸宁市所辖的通城县隽水镇白沙社区十四组何玉田老人，上世纪七十年代建了一栋土坯房，老人持有国土部门核发的集体土地使用权证。八十年代，女婿、女儿在同村建起了新楼房，老人就和女婿、女儿一起居住，老屋就空下来了。
老人今年90岁了，腿脚不太好，但思维还很清晰。听到法院判决结果，老人有些激动，她说，“我要是走得动，真要找个炸药包把法院给炸了！”
老人现在最后悔的是，“不该去吃潘龙标的那个饭”。
对当时的情景，老人至今历历在目。“98年的时候，云溪乡棋盘村的潘龙标因超生三胎到处躲计划生育，求我把老屋借给他住一下，顺便帮我种点田。我想老屋有人住着也好，有个漏的破的，也有人帮忙修一下。潘龙标说每月给百把块钱的租金，实际上根本就没要他出过钱。
“之后，潘龙标找我女婿、女儿商量，想购买我的老屋，女婿、女儿也跟我说过好多次，我说虽然是个土坯房，但毕竟是祖国业，怎么能卖呢。
“但日，潘龙标来接我吃饭，我想他长年住我的房子，没要过他一分钱，一年到头接我吃顿饭也应该，我想都没想就去了。我到我的老屋时，组里每户都有人来，女婿陆忠恕、女儿也在涂三保。直到这个时候，也没人向我提起卖老屋的事。吃过饭后，我就回家了，直到女婿、女儿回家后告诉我，她们作主把老屋卖给潘龙标了，我非常不高兴，跟女婿、女儿吵了好几天。”
老人说，尽管自己不同意卖掉自己的老屋，但女婿、女儿已经把房子给卖了，她也无可奈何，直到有人告诉她国家有法律规定农村房屋不能卖给外村人，老人决定请在外工作的外孙去跟潘龙标商量，看能不能把房子要回来。
然而，事情远没有老人想的那么简单。老人的房子离县城不远，当时都在说县里要征地，房子要是拆迁就升值了，潘龙标根本不愿退房。
何玉田老人被迫于2008年7月向通城县人民法院提起诉讼。法院开庭审理时，买受人潘龙标承认，老人在签订房屋合同时不在场，合同是他与何玉田的女婿、女儿签订的。
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但是，这一法律事实在通城县人民法院、咸宁市中级人民法院的6次初审、重审判决中却变成了何玉田老人“亲自参加”、“积极参与”、“真实意思表示”的认定。为此，老人在一次又一次的起诉、上诉中，一次又一次提出“法律事实不清”的质疑，两级法院从不做深入调查，而是偏信偏听，片面采信当事人一方的说词，一口咬定何玉田老人“在场亦未提出任何异议”，确实有悖审判机关公正、公道和实事求是的审判原则。
更可笑的是，房屋的所有权和集体土地使用权证白纸黑字，写着何玉田老人的名字，潘龙标不是不识字。在这种情况下，咸宁市中院竟认定何玉田老人的女婿、女儿私自出售老人的房屋形成“表见代理”，到底是法官不懂法呢？还是故意混淆视听？
一些法律界人士认为，在没有老人授权的情况下，任何人都无权处分老人的房子。表见代理一般不适用于房屋等不动产买卖，按法律规定，夫妻一方尚且不能擅自处理共有房屋，何况是子女擅自处置父母的房屋呢。
■争议焦点
村民向非同一集体经济组织成员出卖农村房屋合同是否有效？&&&&&&
潘龙标非法购买宅基的违法行为受到国土部门的行政处罚，但咸宁中院对国土行政管理部门的行政处罚决定却置之不理，法院何以有法不依？
日，在与何玉田的女婿、女儿签订房屋买卖合同后，潘龙标又与何玉田老人所在的村委会签订了一份土地转让协议，用1300元买下了何玉田老人房屋的宅基地130平米（何玉田老人的房屋宅基地共156.56平米）。
就这样,一个并非何玉田老人所在村组村民的外乡人，以区区千把多块钱就买到了100多平米的土地。
何玉田的女婿陆忠恕说，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”农村集体土地（包括宅基地地）是国家法律和政策明令禁止买卖的，“连普通老百姓都知道的法律常识，中院竟作出这样荒唐的认定，究竟是法官不知法、不懂法呢？还是法官有意为之？”
在农村，子女成家生子后一般会向村里提出申请，然后由乡镇、县市政府审批，无偿获得建房宅基地。通城县中心法律服务所法律工作者吴天河说，“宅基地取得权是一种基于身份的权利，宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用主体应是该农业集体经济组织成员。农村宅基地房屋转让也须在特定的主体间转让。”
对此，国家法律、政策都有明确概定。如国办发[2007]71号文件规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民”。
正因为农村房屋宅基地的这一特殊性，潘龙标购买何玉田老人的房屋后多次到通城县国土资源局申请变更土地权属登记，均未获批准。
很明显，潘龙标购买非其所在集体经济组织的宅基地是违法的。日，通城县国土资源局向潘龙标下达了《土地行政处罚决定书》，责令潘龙标退还非法受让的土地，改正非法受让土地的行为。并处以5元/M的罚款。因潘龙标逾期没有履行处罚决定，通城县国土资源局向通城县人民法院申请了强制执行。
而就是在国土部门已经作出了行政处罚决定，认定潘龙标购买宅基地违法的情况下，咸宁市中院依然认定“目前的法律、行政法规并未明确禁止农村其它经济组织成员之间购买宅基地及村民的房屋。”
何玉田老人的诉讼代理人吴天河说，咸宁中院对国土行政部门的行政处罚决定这一事关本案性质的关键事实，却视而不见，绕开土地违法买卖事实避而不谈，违反“房随地走”、“地随房走”的原则和基本常识，以房屋买卖“得到了当地村组的认可”、“支付了购房款”、“居住了10年”等与本案没多大关系的事实为依据认定合同有效，纯属枉法裁判。
“即使是何玉田老人自己把房子卖给潘龙标了，按照国家的法律规定，合同也是无效的。”吴天河说，咸宁中院的法官不可能连这么简单的法律关系都不懂，法院非要睁着眼睛说瞎话，只能说明这个案子背后有说不清道不明的人为因素在作祟。
■司法实践
&&&&&&&&农村房屋买卖“以认定无效为原则，以认定有效为例外”
日，最高人民法院就湖北省高级人民法院报送的《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的请示》作出批复，“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。”而咸宁中院何以照样我行我素，作出与最高人民法院批复精神完全背道而驰的判决？
在这起官司前前后后的6年时间里，何玉田老人的女婿陆忠恕几乎每天都登录各地法院的网站，查阅最高判决的农村房屋买卖纠纷案件。至今，陆忠恕搜集、下载的有关农村房屋买卖案件的司法文书不下1000份。从他掌握的信息来看，凡是向村组之外的人员转让房屋的，各地法院一律会以违反了国家法规法规的禁止性规定为由，判决房屋买卖合同无效。唯一不同的是，不同的地方法院在处理买卖房屋双方责任划分、事后赔偿方面，会有所不同。
北京宋庄“画家村”事件曾引起全国关注。当地几十户农民在将房屋卖给画家们数年后，各自将购买他们房屋的画家们告上了法庭。可此时，他们的房子现在早就变成了七八层的别墅和高楼。但即使如此，当地法院还是依法判决画家们离开他们住了多年的房子。
从数十份判决书中看，没有像咸宁中院所说的“善意取得”的荒唐说词，也没有咸宁中院所说的“法律、行政法规并未明确禁止农村其它经济组织成员之间购买宅基地及村民的房屋”的滑稽推定。
2004年，北京宋庄“画家村”案件落槌后不久，北京市高院下发《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法发[号），明确指出，“农村私有房屋买卖合同应当认定无效”、“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”
不仅如此，广东、江苏、上海、山东等地法院均就农村房屋买卖案件审判的法律适用问题作了了明确规定。如《山东省高级人民法院2008年民事审判工作会议纪要》规定，“对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。”广东省高院在《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》是指出，“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”
从各地的司法实践来看，尽管法官们在法理分析和法条理解上也有分歧，但在审理农村房屋买卖纠纷中均适用《土地管理法》、《物权法》有关规定，判决合同无效。吴天河认为，虽然我国不是判例法国家，但其他法院在审理类农村房屋买卖案件中的基本原则、适用的法律都是一致的。
日，最高人民法院批复湖北省高级人民法院《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的请示》（鄂高法[号），明确指出“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。”
应该说，最高人民法院的答复意见是非常明确的，但咸宁中院在审理何玉田老人与潘龙标农村房屋买卖纠纷案件中却顾左右而言他，对最高人民法院的答复意见置之不理，公然与最高人民法院的批复意见对抗，这种蔑视法律、枉法裁判的行为让当事人心寒。
■责任追究
中院挥舞“终审”大棒人为制造冤假错案该如何追责&&&&&&&
每一次判决都是“经审判委员会讨论决定”，集体负责实际上就是没人负责。一旦出现错案，“审委会”负责会不会成为追责的“挡箭牌”和“拦路虎”？
“上诉人何玉田因与上诉人潘龙标、被上诉人陆忠恕、涂三保、房屋买卖合同纠纷一案，前由通城县人民法院于日立案受理后进行一审，判决驳回原告何玉田的诉讼请求，原告何玉田不服提起上诉，本院于日作出（2009）咸民二终字第138号民事裁定，以原审认定事实不清，证据不足为由将案件发回通城县人民法院重审。通城县人民法院第一次重审后于日作出（2009）通民初字第545号民事判决，判决驳回原告何玉田的诉讼请求。上诉人何玉田仍不服通城县人民法院第一次重审判决，向本院提起上诉，本院审理后再次发回重审。通城县人民法院第二次重审后于日作出（2012）鄂通城民重字第00002号民事判决，上诉人何玉田与上诉人潘龙标均不服通城县人民法院第二次重审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。”
这是何玉田老人第三次向咸宁中院上诉后，咸宁中院日作出的民事判决中的一段话。其时，咸宁中院对何玉田老人与潘龙标房屋买卖纠纷的第三次审理时间长达1年有余。
纵观此案在通城县人民法院、咸宁市中级人民法院的共6次初审、重审和二审，前后耗时达6年之久。除了第一次初审在法定期限内完成了审理之外，县、市两级法院重审、二审次次均严重超期，法院视审理期限规定等司法程序如儿戏！
吴天河：“法院判决久拖不决的事是不少见，但像这样一个简单的案子拖这么久的真的不多见。”
更奇怪的是，咸宁中院将此案两次发回重审，皮球踢来踢去，一些法律事实审来审去还是法院还是没做细致调查，不是用证据和事实说话，而是片面采信潘龙标一方的辩词，在事实认定上俨然“一边倒”。
6年的“马拉松”官司，除了让当事人耗费了大量的人力物力精力外，似乎根本没有起到法律宣示公正和正义的目的，而是激起了潘龙标对非法占有房屋的内在欲望，也激发了何玉田老人内心的强烈不满和对法院枉法裁判的无比愤慨。
何玉田老人说：“今年90岁了，要是能看到法院还我一个公道的那一天就好了！”对何玉田老人来说，房子其实已经不重要了，重要的是心里憋着一口气，法院明目张胆偏袒一方、制造错案让人心气难平。
咸宁中院常务副院长潘盛礼曾主持何玉田、潘龙标两方当事人调解，他说按法律规定合同肯定是无效，但法院按法律判决确实有难度。二审时的案件承办人杨荣华法官也曾与何玉田老人的代理人沟通，态度非常明确，合同是无效的，但如何给潘龙标进行补偿，需要双方协商。通城县人民法院在第二次重审后，判决何玉田的女婿陆忠恕、女儿涂三保与潘龙标签订的房屋买卖合同无效。但何玉田老人万万没有想到的是，咸宁中院最后的判决结果竟一反常态，大谈特谈一些无关紧要的法律事实和与本案几乎没有什么关系的法律条文，却避而不谈《土地管理法》、《物权法》、《合同法》中有关农村房屋买卖的禁止性规定，作出让人无法相信的错误判决。
“法院这样判，太不正常了。”何玉田的女婿陆忠恕、女儿涂三保一直想到上级有关部门反映通城法院和咸宁中院枉法裁判、制造错案的问题，希望有关部门追究法院和有关法官的责任，但他们总感到“有苦说不出”。
告谁呢？细看每一份判决书，判决结果都是“经本院审判委员会讨论决定”的，“告审委会就是告法院，告法院等于没告。”陆忠恕说，“除了知道案子判得明显不公，对法官和法院在审理中究竟做了什么手脚，我们很难说得清楚。”
吴天河从事法律服务工作多年，与法官的交道打得了不少，他的感受是，尽管《中华人民共和国法官职业道德基本准则》、《人民法院监察工作条例》、《法官行为规范》、《人民法院工作人员处分条例》等法院文件中都有责任追究的内容，但对当事人来说，监督法官，发现法官违纪违规问题，确是有心无力的难事，很多案子判得不合理、不合法，一方当事人除了一次又一次的上诉、申诉，似乎再无别的办法了。
案子久拖不决，过度超期审理；法院不负责任，多次发回重审，让当事人来回折腾；有法不依，糊判乱判，人为制造错案……难道法院能以一句“经本院审委会讨论决定”就敷衍了事？那些在审委会上以各种理由发表错误意见的审委会委员，那些在合议庭出于各种目的偏袒当事一方的法官们，难道不应该对错案承担责任吗？
这是一个很简单、很普通的案子，全国各地法院判决的农村房屋买卖纠纷案件成千上万，咸宁中院的一纸判决，改变的不仅仅是对一个90岁老人的不公，更是对国家法律、现行农村集体土地政策肆意践踏和无穷破坏，咸宁中院的判决向人宣示的法律意义在于，农民向非集体经济组织成员转让房屋是合法的，也就是说，农民是可以随意买卖农村房屋的——很明显，这与国家法律和政策规定是完全不相符的。
咸宁中院能否知错就改，这不仅仅是何玉田的期待，也是法律和正义的召唤。
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和农民签合同买了农民的宅基地和宅基地上面的房子，五六年过去了，该农民又想要回他的宅基地和房子。已经商妥该农民赎回的价格了，咨询还应该办些什么手续更稳妥，不留后患。分享至 :
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编者按/2014年11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（以下简称《意见》），明确“坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置”，破除了多年来农村土地承包经营权流转的机制障碍，为发展现代农业，以及城乡经济协调发展开辟了道路。解决中国城乡差别，保护农民利益，实现良性的城镇化，土地是一条保障线，也是一个突破口，《意见》为农村土地承包经营权流转指明了方向，而在多前的2009年，地处中国西南的直辖市重庆开始对农村集体建设用地的流转与使用进行“”探索。时至今日，这种探索仍在继续，虽然“地票”尚未在全国大范围复制，但从重庆范围内来看，“地票”获得了多方认可，其融合了占补平衡、耕地保护、城乡建设用地统一市场、城镇化等多个重要命题，或为未来中国的重要蓝本。一线调查黄奇帆定名“地票”
重庆六年城乡建设用地一体化攻坚4月上旬的一天，重庆市武隆县长坝镇前进村的农民杨大超在手机上看到一条特别的短信息，立即引起他的注意。“内容是说前进村和其他几个村的地票交易成功了，我当时就想，我岳父的钱看来要下来了。”杨大超与他的岳父张国恩是同村，2012年的一天，张国恩居住的老宅被推倒，宅基地复垦成了农田。在复垦前，当地国土部门就已经跟张国恩谈好，以约是12万元/亩的价格进行“补偿”，他先领取其中的80%，其余等地票交易成功后再支付。迄今，重庆市已经进行了六年时间的地票制度试验。现在包括杨大超在内的一些当地农民都已经知道，经由诸如张国恩的宅基地复垦，形成的城市建设用地指标即是“地票”，这种地票可以拿到重庆农村土地交易所进行拍卖。据了解，地票制度为重庆解决城镇化、工业化的问题做了很大贡献，同时也保护了耕地，提高了农村集体建设用地的使用效率，但地票制度从一开始即遵循了志愿、有保障的原则，农民与土地的联系始终紧密。有条件复垦从重庆市出发，坐大巴到武隆，有2个多小时的车程。前进村距武隆县城约60公里，有大巴车通到长坝镇。由长坝镇进入前进村，要走一条正在整修的乡间公路，一路上高山延绵，穿越的全是蜿蜒的山路。就是这样一个深居大山的普通乡村，由于一张地票，神奇地与重庆这样一个繁华都市联接到了一起。前进村有471户人家，约1600人。就像近年来发生在中国乡村的现实状况一样，随着城市化的发展，很多村民都搬离山村，移居镇上或者县城里去了。杨大超是村支书，他向笔者介绍，村里约有10%的人家到长坝镇、白马镇或者县城买了房，“这些年很多人出门打工，多是到山东搞建筑或者到浙江进工厂，赚了钱。”大量村民搬离乡村，旧住宅闲置，是为重庆诞生地票制度的背景因素之一。“重庆成为直辖市以后，城镇化快速发展，建设过程当中，土地指标非常有限，”4月10日，重庆市社会科学院农村发展所所长陈悦在接受笔者采访时介绍，“另一方面，农村的土地大量闲置，很多房屋长期闲置在那里，年久失修，破烂不堪。地票制度盘活了农民的这部分资产。”从2012年开始，地方政府在前进村共组织了三批复垦。杨大超介绍说，“第一批是30多户，第二批23户，第三批现在也已经报上去了，政府还没有决定要不要复垦，还要看前两批在交易市场上是否卖得出去。”最终能够得到复垦，要符合一定条件。杨大超介绍说：“比如是进城买了房子的，或者是老人投靠子女的，要有安置条件才行，我们村里很多人想拆，有的因为拆了没有地方住，不符合条件，就不能复垦。”杨大超的岳父张国恩是第一批即获准复垦的农户，他73岁了，有一儿一女，儿子在四川攀枝花工作并在那里落了户，女儿嫁给了同村的杨大超，张国恩先是跟着女儿一家居住，近期才搬去攀枝花投靠儿子。“对房屋的补偿现在是按平方算，我岳父家拆掉的房子有400多平方米，总的可拿到9万多元。”对于张国恩这些农民来说，这是一件乐于接受的事。“都挺乐意的，”杨大超说，“那些房子本身是闲置不用的。房子复垦，必须要有房子安置才行，要出具在城里买房的房产证，不能有后顾之忧。我们村里至今没有出现过复垦后找村里或政府‘扯皮’的事。他们是要避免这种状况。”截至2014年5月，武隆县共形成地票交易的复垦土地共1526亩，其中前进村在武隆县的这些村庄中复垦耕地并不算多。“越偏远的村子越多，”杨大超介绍，“那些村子地理条件更差，都是大山，很多人早就到镇里或县城里买房居住了。”改革破局重庆农村土地交易所位处重庆市最繁华的解放碑边上的一栋大楼里，大厅里的荧光屏幕上，不断滚动着关于各种有待交易或已完成交易的地票以及其他交易项目的信息。该交易所是官方指定的进行地票交易的唯一机构。“地票”的完整概念是：在充分尊重农民和农村集体经济组织意愿的前提下，将闲置、废弃的农村集体建设用地复垦为耕地，腾出的建设用地指标优先保障农村自身发展后，节余部分以市场化方式公开交易形成的可在全市规划建设范围内使用的建设用地指标。“创设重庆农村土地交易所，开展地票改革试验，是重庆市在工业化、城镇化提速的大背景下，基于资源保护、民生保障和可持续发展要求进行的制度创新，”重庆农村土地交易所执行总裁童代志向笔者介绍，“它针对的是我国经济发展中遇到的一个普遍问题。按照世界城镇化规律，一般情况是，在城市用地扩张的同时，农村建设用地不断减少。但我国却出现了城乡建设用地‘双增加’的现象，农村人口进城了，但农村的建设用地不但没有减少，还有增加。”童代志分析，出现这种状况的原因是“农村土地财产权未到位，缺乏市场化的流转渠道，农民进城后新增了城镇建设用地，其在农村的宅基地因无法变现而长期闲置”。“重庆市大城市带大农村，农民工数量大，要破解保耕地和保发展‘两难’局面，契机就在于盘活农村闲置、废弃、低效利用的建设用地。”就在这种背景下，重庆市提出了“设立农村土地交易所、探索用市场化方式发现农村土地价格、开辟城市反哺农村新途径”的构想，并进行了地票交易设计。2009年1月，国务院发布《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发[2009]3号），明确“设立重庆农村土地交易所，开展土地实物交易和指标交易试验，逐步建立城乡统一的建设用地市场，通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，率先探索完善配套政策法规。”重庆地票：“攻坚”城乡建设用地一体化提出“地票”概念的是时任重庆市常务副市长的黄奇帆。童代志回忆：“在最初研究指标交易的过程中，黄市长觉得这个路径是对的，叫这个名字也没错，但老百姓不好理解，太专业，他提出干脆就叫‘地票’吧，这样理解起来比较容易。”陈悦参与见证了地票制度在重庆的诞生，她向笔者介绍：“地票交易制度是2008年由黄奇帆市长牵头的《重庆农村土地交易所管理办法研究》课题组研究交易方式时的一个附属产品，但后来成了土交所的主要交易产品。”当时，在市政府研究室的一位副主任向黄奇帆汇报时，“由于‘农村集体建设用地使用权’‘农村集体建设用地指标’描述太麻烦、冗长，黄市长提出就用‘地票’这个概念。它实质上就是在耕地占补平衡的前提下，农村集体建设用地使用权通过市场配置的方式，在空间上更合理的优化使用。”日，重庆农村土地交易所在解放碑挂牌成立，第一单地票交易用的是江津市的复垦指标。童代志介绍，江津市早在2007年就开始复垦了，“第一次就交易了1000多亩。”自挂牌后，重庆农村土地交易所试运行了一年时间，2009年开始正式运行。“多赢”的制度重庆农村土地交易所的信息显示，截至2015年4月，该所累计交易地票15.35万亩、309.27亿元。地票的购买者主要有个人、民营企业、园区建设单位、土地储备机构、投融资平台和国有企业等。“消化指标的多是房地产开发用地。”重庆农村土地交易所一位工作人员告诉笔者。据了解，由武隆县前进村等复垦项目组合而成的地票的购买者是重庆空港新城管委会，这是位于重庆渝北区的一个土地储备机构，“买了483.16亩。”“我们的地票制度运行了这么多年，无论是专家，还是领导，对于这个改革试验总的是给予肯定的。”童代志告诉笔者。据童代志介绍，经过六年多的试验探索，重庆地票制度已经基本形成了一套制度体系，这也是地票制度的主要做法，包括：自愿复垦。地票复垦由农户或农民集体在住有所居的前提下自愿申请，不下指标，不搞大拆大建，不搞“被复垦”、被“上楼”。复垦工程按规范设计施工，保证工程质量。复垦形成的耕地仍归农村集体经济组织所有，由原农户承包使用。“地票市场化的运作方式，要体现农民在处置农村土地房屋财产上的主动性、自愿性和参与性。”公开交易。地票交易实行市场化定价，由农村土地交易所根据市场供需情况统一组织，公开发布交易信息，公开组织交易活动，公平对待每个交易主体。收益归农。地票价款扣除复垦成本后全部收益归“三农”所有，作为农户实际使用的合法宅基地，收益由农户和集体经济组织按85:15比例分享；属农民集体经济组织使用的建设用地，复垦交易后的地票收益归集体经济组织所有。价款直拨。由农村土地交易所依托银行直接将农户和集体应得价款拨付到其账户上。依规使用。地票制度与现行土地管理制度相衔接，依规划实施复垦和使用地票，地票产生、使用各环节必须符合土地利用、城乡建设规划要求，城市规划区内的农村建设用地不纳入复垦，不在规划建设范围外使用地票，地票落地后仍按现行土地出让制度供地。“志愿复垦是地票制度的一个核心，必须由农民自愿提出复垦才行。”童代志介绍说，“但是实施复垦也是有条件的，不符合条件也不行。”这些条件包括：申请复垦的宅基地、建设用地必须是合法的，有证的，进行了产权登记的；如果是农民的宅基地，该农民要有其他合法、稳定的居所，比如进城农民要在城里买了房，“要把购房合同或产权证拿来”；现状要仍是建设用地，不是很久没用了本身已经复垦成农地了的宅基地；要符合规划。“复垦之后，隔几年又变成建设用地了，这不行，是要今后作为农用地使用的区域才可以”；复垦之后，要能与周边的农地连成片。“比如在深山老林里有个宅基地，复垦也没有什么意义。”目前地票交易仍只获准在重庆市一地进行，但是童代志注意到：“今年的农村土地三项改革方案，要扩大增减挂钩试点，这当中有一句话：节余指标允许在省以内来使用。这实际上是相应地把我们的地票制度复制到其他地方去了，只是他们没有叫‘地票’。”江津疑问4月20日上午，在重庆市推行地票制度伊始促成第一单成功交易的指标产生地江津市，市区南部的李市镇发生了一起小型冲突：在镇西北角一个叫做“巴渝新居”的小区，一群身份可疑人士与业主发生冲突，几名业主被打伤。该小区“身世特殊”。2007年前后，江津在李市镇等几个乡镇进行了第一次土地复垦，李市镇包括孔目村在内的4个村庄在复垦范围，通过这些复垦获得的城市建设用地指标后来成为重庆农村土地交易所地票交易第一单，而李市镇的孔目村也被一些媒体报道时称为“地票第一村”。基于上述背景，重庆农村土地交易所执行总裁童代志在接受采访时表示，把孔目村称为“地票第一村”其实“并不准确”。而为什么李市镇的孔目村会得此“殊荣”？4月13日，李市镇政府一位官员在接受笔者采访时这样解释：“是因为我们把农民的宅基地复垦的同时，修建了‘巴渝新居’，让复垦后的农民集中居住。因为只有我们把‘巴渝新居’的建设与复垦结合到了一起，所以就把这个地方当成了典型来宣传。”位于李市镇西北角的这个被称为“巴渝新居”的小区，规模庞大，修建了约50栋高四层的住宅楼，住进了900多户来自于江津各地的农民，其中以李市镇农民为主。4月13日，笔者在该小区探访时得知，这900多户人家中，有一部分是因修建道路被占地的农民，也有复垦农户。“这个项目宣传说是‘安居工程’，买这个房子有4000元补贴，”有居民向笔者反映，“当时说只有农村户口才能在这里买房，城镇户口还买不了，但是我们住进来后，补贴没有兑现，都是按市场价格买的房子，而且还出现了各种各样的问题。”据了解，该项目主要问题是建筑质量差、配套不完善、虚假宣传等。“我们有些很好的制度，在实施过程中，还是会出现这样那样的问题，”童代志在表示，“从整体上，我们的地票制度监管是非常严的，要尽量避免在具体工作当中出现问题。”
童代志介绍，在地票制度推行过程中，就发生过“个别乡镇干部跟农民合伙，把集体的钱款弄到个人头上”的事。潼南县就曾发生过一例：本是集体的建设用地，村里几个干部跟镇里经办人员合谋，“弄到了自己头上”，此事后来败露，人被处理。而在4月12日，笔者在有“地票第一村”之称的李市镇孔目村采访时，该村四组村民周维纶就曾告诉笔者，他家的宅基地于2010年复垦，条件是14.38万元/亩，分两次拿钱，复垦之初先拿其中的40%，而等他已经领取了这40%的钱款，一年多之后，他突然被告知，他的复垦面积要被减少三分地。“三分地就有5万块钱呢！前后的测量都是国土部门组织的，为什么会突然少了，我也不知道。”周维伦很困惑。
本文来源：中国经营报
责任编辑：王晓易_NE0011
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