国人海外房产投资规模巨大：去年达165亿美元
　　人的强大购买力已经得到世界的极度认可。在中国投资者纷纷&出海&的同时，海外房地产商也瞄准了中国市场。
　　然而，随着中国市场的不断被开拓，这些海外发展商们也面临着&激烈的竞争&，为了吸引中国买家，奢华游，送车库，送花园等促销手段也层出不穷。
　　海外房地产商们为何如此偏爱中国市场？
　　在中投顾问房地产行业研究员殷旭飞看来，一些海外地产项目之所以青睐中国买家，一方面是因为中国经济发展起来后，不少人经济实力强大起来，有投资海外房产作为投资、旅游、求学、移民等需求。
　　&另一方面，中国买家有投资海外房产的倾向，中国股市风险大，房地产行业目前风险也高，因此不少中国人将投资目光转向海外。&殷旭飞对《国际金融报》记者分析。
　　&中国人富有而慷慨&
　　&中国买家都很富有和慷慨。&3月底，《国际金融报》记者在与一位房地产商Finn Statham聊天时，对记者直言，这几年，中国高净值人口越来越多，买房的客户络绎不绝，让他在中国的房地产生意非常不错。
　　&每年都会有几千万美元的业绩。&Finn对记者透露，对于这个规模不大的澳大利亚房地产公司来说，这样的业绩已经很不错了。
　　洛杉矶地产经纪人埃里克&科芬在接受媒体采访时坦言，作为房地产经纪人，他对吸引中国客户购买拉斯维加斯高端别墅的能力很有信心。&每个月能通过带中国客户快速转一圈赚得400万美元&。
　　埃里克口中的&转一圈&并不是随随便便的旅行。这些一个月组织两次的旅行，市场推广活动报价为每人25万美元，总行程7天，参团者将乘坐私人飞机和配备专门司机的莱斯轿车前往腹地。由8人组成的旅行团还将得到有关整容、选择未出生婴儿性别以及理财方面的咨询。
　　据悉，现年42岁的科芬创立的高腾国际企业集团公司雇佣了18名会讲普通话的员工，几乎占员工总数的1/3，目的是为了迎合中国客户们。
　　与此同时，《国际金融报》记者一位在美国长岛做经纪人的朋友透露，进入4月份后，当地的房屋销售开始进入旺季，在长岛一些高端房屋的卖家看中中国买家的巨大市场，而一些中英双语的房产经纪也变得格外抢手。
　　&据我所知，很多是富有的中国人在度假之后发现这里房价很适宜，最后决定在这里买房。&
　　长岛地区某地产公司总裁潘女士表示，在长岛地区，一般售价在200万-300万美元的房子销售比较好，售价在300万美元以上的高端市场的房屋，可能要花上两年的时间。但是如果卖给中国买家，可能几周之内就卖掉。她经手的另外一套高档房屋从看房到销售，只用了两个月时间。
　　投资规模巨大
　　中国买家的&慷慨大方&显然令全球瞩目。根据真实资本分析公司的数字，在截至2014年的6年里，中国人在全球房地产领域的投资达390亿美元，而2008年的投资额只有9200万美元。
　　与此同时，据仲量联行数据，2014年中国房地产海外投资达到165亿美元，比2013年增长了46%。仅去年上半年，中国私人海外房产投资额接近50亿美元，远超2011年及2012年全年规模。
　　根据中国最大的房地产网站搜房网的统计，中国富人囤积海外房产至少已经有5年了。现在，像上文中出现的科芬这样的企业家正在开创一种可以满足这些需求的全新产业，所提供的服务从网站和经纪人到开发商、律师和国际商人应有尽有。
　　目前，各个国家的本土开发商们基本对中国市场展开怀抱，甚至还使出浑身解数来吸引中国买家。
　　相关报道指出，除了预留优质项目给中国市场，有的海外开发商甚至提前在中国开售房地产项目，给中国买家更多挑选空间。早前在广州举办的海外房产推介会上，澳大利亚开发商Bensons带来的Vanguard项目在中国首发3个星期后才在澳大利亚当地开售。
　　在广州从事多年海外房地产代理的僖尔泰海外地产总经理严伟明也对媒体表示，越来越多的海外开发商愿意亲临中国，与买家直接接触，了解市场、消费心态。
　　室内设计师鲍默特就告诉《国际金融报》记者，为了吸引中国客户，他们公司的老板和设计师甚至学习了中国的风水和神秘的东方文化。
　　&我的中文如此流利，就是因为要经常和中国客户沟通，通过翻译会觉得很麻烦，我们老板就让我们一起学中文。&鲍默特表示，他还特意去学了风水学，设计房子的时候会注重中国人的喜好，比如喜欢坐北朝南的房子。
　　&还有数字，我们会介绍给中国客户一些带有8、6这样的数字门牌的房产，而他们为此都感到很满意。&鲍默特告诉记者。
　　争议颇多
　　然而，中国买家波澜壮阔的出海置业潮，也引发不少争议。
　　不少外媒指责中国买家强劲的购买力正在推高全世界各大城市的房价。例如，悉尼2014年的房价增长了近14%，澳大利亚当地媒体也纷纷报道称，中国买家成为主要推手。甚至当地的居民也对此表示赞同。
　　因此，过去的几年，我们听到许多澳大利亚和其他国家在抱怨中国投资者推高房价，并造成长期居民买不起房的消息。
　　不过，对于这些对中国投资者的种种负面评论，有观点表示，这不过是片面之词。
　　&在我看来，澳大利亚本土市场的最大买家还是澳大利亚人。&Finn指出，他很喜欢和中国人做生意，而作为一名房地产商，除去利益的因素，他清楚地知道，中国人虽然购买力很强，但是像舆论所说的那样&推高房价&，&买下澳大利亚&显然是过分夸张了。
　　&中国土豪豪掷数千万海外买房更多的是炒作。&严伟明也表示，以澳大利亚数据为例，中国购房者占10%左右。当前中国买家在海外购房也不是蜂拥而至的状况，大部分买家是&以房养学&的留学生、新移民，以投资保值等为主要目的。
　　&其实，如今中国房地产投资者不再是之前&钱多人傻&的形象了，他们变得更加专业与理性，对投资风险、投资标的认识更加清晰。&殷旭飞告诉记者，很多买家已经懂得直接找专业的投资理财顾问做咨询，来提高房产投资收益，所以那些推高房价的消息不过是人云亦云。
　　&我们不能够用老观念来看待中国投资者，看待中国市场。我们应该更加珍惜中国投资者。&美籍华裔的房地产商Jennifer Wu对《国际金融报》记者坦言。她认为，随着中国投资者的改变，海外房地产商们其实获得了一批财力雄厚和且更为可靠的投资者。
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　　从实施限购到限购“松绑”，国内房地产市场的前景并没有迅速明朗起来。与此一路相伴的是，岛城近几年来房价高走，作为一种新型投资理财方式，国外房产投资为投资客关注。越来越多海外房产盯紧岛城投资客的“钱袋子”，甚至推出专为境内买家定制的“中国风格”的房产项目。
　　调查显示，从2008年开始，越来越多的机构开始涉足海外房产投资业务。对岛城投资者的调查显示 ，留学、移民是吸引他们投资海外房产的最大诱惑所在，但从“以房养学”到投资移民，房产投资构成移民海外的一个“跳板”。
　　海外房产多推“私人订制”
　　“韩国维多利亚投巨资开发的济州岛项目，主要是针对中国的客户，无论是户型设计还是生活配套都是严格按照中国人居住的口味来设计。”8月6日上午，提到公司代理的项目，负责青岛市场销售的济州岛一家别墅项目销售的经理刘金玲说。
　　记者注意到 ，这个项目包括280平方米的独栋别墅、联排别墅，也有65平方米的联排别墅。“独栋别墅有500平方米到 700平方米的庭院，65平米的小联排别墅一层有60到80平米的庭院，联排别墅还有35平米的看海阳台。”刘金玲说。
　　据介绍，精装修项目的价格为每平米18000元到两万元之间，与目前岛城前海一线的高端住宅相比，价格优势非常明显。“但对境内买家来说，更大的优势在于购买之后，可以获得韩国政府批准的永住权政策。”刘金玲说。
　　“仅在2013年，但就澳大利亚房产投资方面来说，岛城投资者已经成交了40多套澳大利亚的高端别墅项目。”8月6日下午，太平洋房屋总经理林宪周说。而多位经营境外房产投资业务的房产机构负责人在采访中提到，这可能还是一个保守的数字。此外，加拿大、美国、新西兰、西班牙等境外房产投资的成交额，也非常可观。
　　以上述济州岛的这家别墅为例，刘金玲负责青岛的市场，已经为期两年之久，每年会举办七八次展会，每次会有150人左右客户到场咨询，而有意向去济州岛定居的客户占半数左右，在去韩国看房后，签合同的客户约占三分之一到四分之一的比例。
　　随着境外投资渐成风气，包括太平洋房屋、21世纪不动产、22世纪不动产、科威国际不动产等在内的品牌中介都设立了专门的海外投资部，专门经营美国、澳大利亚、加拿大、韩国等地的房产投资项目。
　　教育移民优势是最大诱惑
　　无论是济州岛项目，还是澳大利亚悉尼的项目，从目前各海外置业部主推的房源来看，教育资源优势成为主打的招牌。以太平洋房屋也在代理的济州岛项目为例，项目临近国际英语教育城，包括全世界16所著名的学府都成为项目主推的优势。“大学城招收幼儿园到高中的各国学生，每年升入牛津和剑桥的人数在40%左右，而且大学城完全不限制中国人的入学比例。”济州岛项目的刘金玲说，现在有一位客户就是已得到加拿大绿卡，但是孩子没考进理想的高中，所以那位客户改了主意 ，想在济州岛投资购房，就是为了解决孩子的教育问题。
　　“凡是在境外投资买房的，重点是关注孩子的教育这一块，第二步的打算则是办理移民。”太平洋房屋的林宪周说。
　　正是出于这个原因，21世纪不动产的海外置业部在向客户推荐澳大利亚房产项目的同时，还会设专门的投资顾问，给客户提供购房以后投资方向的专业咨询。“因为在澳大利亚投资购房后，要想办理移民手续必须要达到一个投资额度，才能给办理。”21世纪不动产总经理助理时秋云说。
　　房产投资多为留学或移民
　　“其实海外房产投资，教育固然是一个首要的诱惑力，但多数投资者是为了移民铺路。”提到目前的海外房产投资风向，一位多年从事海外房产投资业务的刘经理说。今年，他经手办理的9个客户，全是孩子在海外求学，已熟悉了那里的环境，先给孩子买房子住，但后一步的目标非常明确：移民。
　　“有两位客户，很有意思，因为在海外买房之前，先要卖掉在青岛的房产。”刘经理说，其中一位客户的别墅位于崂山区，另一位则在即墨市有3套别墅，这两个客户之所以要处理掉目前名下的房产，显然是做好了移民的打算。
　　“移民的话题，在高端群体的圈子里很普通，据我们了解，青岛的房地产开发商有半数的已经办理了投资移民。”刘经理说，从2008年开始，岛城楼市火了之后，青岛的投资移民风开始盛行。“尤其是2008年全世界的金融危机之后，外国房价大跌，加上人民币升值等原因的共同促进，留学、移民出现上升。”刘经理说，至今，岛城富人投资移民仍暗流涌动。
　　支付房款渠道多种多样
　　但按照国家外汇管理局的规定，每个人每年境外用汇只能是5万美元。海外房产投资者是通过什么手段把钱汇到国外购买到房产，这里面有没有违规操作？
　　“如果资金量不是很大的话，可以通过组织亲戚朋友采取蚂蚁搬家的方式将资金转移到海外账户，满足国外购房的首付款要求。”太平洋房屋总经理林宪周说，比如可以分成多个人汇款，将购房款分批打到开发商的账户上。
　　但如果房产的总值超过100万美元，这种“蚂蚁搬家”式的汇款方式就不好使了。“这就需要走特殊的渠道。”多年从事海外房产投资业务的刘经理说。据介绍，所谓的特殊管道，是指选择地下钱庄转钱。
　　除了地下钱庄，还有其他的渠道。“可以跟法律打擦边球，有些国外开发商在国内也有生意，可以在国内以人民币支付；另外，香港是金融开放区，不受大陆外汇管制，也可以在香港开户，利用香港的金融开放、不受大陆外汇管制的特点，进行海外汇款，就不受金额限制。”刘经理说。
　　房产中介只能分得小杯羹
　　在对这一蕴藏着巨大利益的“蛋糕”争相切分的机构当中，专门的房产投资机构却只能分到很小的“一杯羹”。
　　据太平洋房屋、22世纪不动产、21世纪不动产等多家机构的海外职业部负责人介绍，岛城海外房产投资的最大渠道，并不是通过他们。“青岛的留学移民机构都在做海外房产投资业务，而且9成左右的签单被他们拿走了。”林宪周说。
　　“当初留学的时候，就是通过留学移民机构办理的手续，在办理手续的过程中，工作人员建议我买房，既可以自己住，还可以出租赚取租金。”目前在新西兰留学的张凤芝说，今年5月份，她通过这家中介买了一套房子。
　　“留学生毕业后想移民时，都会考虑在外国买房，这时多数人都会向以前给办过留学的中介打听房源，中介也会对这些留学后想移民的客户实行一对一服务，从帮助找房源，领着看房，到处理过户手续等全程服务，节省这些客户一家一家找不同房产公司和律师的麻烦。”太平洋房屋总经理林宪周说，留学移民中介收取的佣金比例在2%到3%左右。显然，这比办理留学和移民手续的佣金要高出很多。
　　“我们在澳大利亚多个城市都有房源，如墨尔本、悉尼、布里斯班，既有公寓也有别墅，也可以帮助办理贷款事项。”崂山路一家知名留学移民中介移民部郭经理说，现在很流行“以房养学”，在国外买房后出租后的收益就可以和学费持平。
　　位于东海中路以及留学移民中介的咨询部许经理算了一笔账。中介给留学生办理出国留学时佣金一般在1万五千元人民币左右，但学生出国后如想在澳大利亚买套房子，以位于市中心的公寓和郊区别墅为例，如果买了一栋价值50万澳币的别墅，房产过户后会收取房产2% 左右的佣金(约6万左右人民币)。“学生毕业后大多想要办理移民，一般会回头联系我们，从手续办理到拿到绿卡的费用差不多将近4000澳币(约2万5千人民币左右)。”许经理说。
　　购房两年房价跌了10多万
　　多数跨国房地产中介打出“海外买房价格公道、不限贷、永久产权、买卖自由”等招牌吸引投资者眼光。国外房产投资真的就一本万利？记者采访了在新西兰置业的李成鑫，了解他海外房产投资的故事。
　　李成鑫夫妇均来自青岛，2010年下半年，在新西兰首都惠灵顿郊区买了一套两层的小别墅，共花费40万纽币(约240万人民币)。“4年前在新西兰工作后，就打定了在当地买房的想法。”李成鑫说，以前和妻子都在市区租房住，当时市南区的房价也已经在万元以上，而新西兰的房价比国内低不少，在和双方家人商议后，两人决定在惠灵顿买房子。
　　2010年，李成鑫看中了市郊的一栋两层小楼。“两层楼的房子共有3间卧室，包括2楼主卧室(有洗手间)，小厨房，客厅和1楼的2个小卧室，1个公共洗手间和可停放一辆车的车库。”李成鑫说，因为我和妻子都不是永久居民，妻子还没有固定工作，银行拒绝贷款，所以采取一次性付款方式把房子买了下来。
　　“在新西兰定居，孩子的教育有很大优势。”李成鑫说，只要拿到绿卡，孩子从一年级到高三的学费全免，每年只需交点书本费就可以，大学学费可以向国家申请无息贷款。相比起国内很多学校高昂的学费，从幼儿园到大学，无疑可以省下一大笔教育经费。另外，新西兰的医疗保障非常完善，尽管还没拿到绿卡，但单位为他投了保险，几乎所有的医疗费用都可以报销。
　　李成鑫目前的年薪在5万纽币左右，尽管没有房贷压力，他想把一楼的2个卧室出租给留学生，赚点房租贴补家用。“但出租广告打出后，都没有人来租房，可当时定的价格仅为150纽币，相当于郊区的租赁价格。”李成鑫说，置业时房产中介宣称的“以房生钱”的说法很难实现。
　　因为租不出去，一楼的房子因为无人居住而潮湿不堪。“想把一楼的潮湿地毯换掉，重新粉刷一遍墙壁的话估算得几千纽币，实在是不划算 ，现在只能把一楼当储藏室来用。”李成鑫说，更让他惊讶的是，今年4月份，他请了一家房产公司给自己的房子做评估，房价竟比买时的价位低了2万纽币，折合人民币10多万元。记者 王爱科（来源：半岛网-半岛都市报）
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海外投资项目选择 十大标准需了解
【外国买房讯】在海外资产配置的过程中，买房深受中国投资者喜爱，购置不动产享受保值升值以及出租带来的高收益，那么海外房产投资如何选择项目才能获得最大化收益？小编整理了一下甄选海外房产项目的十大标准，海外买房投资这些标准一定要重点考虑。标准一：根据房产市场情况选择投资国家随着海外房产投资市场的不断成熟，加上相比于国内一线城市相差甚远的房价和高额租金回报，海外投资的目光不仅局限于美加澳英，东南亚国家如泰国、马来西亚，欧洲国家如葡萄牙、西班牙、希腊以及中东国家迪拜等也是深受投资者喜爱的区域。欧洲国家在经历经济危机后，房产市场还未完全复苏，现在正是抄底好时机。英国脱欧黑天鹅事件，导致英镑下跌，投资者看好英国市场纷纷入市。在进行国家的选择时，一要结合自身需求以及资金情况，再者要结合投资环境、投资回报等情况进行综合考量。同时居住环境、福利政策也是目前国人比较关注的地方。标准二：买房黄金法则“地段地段还是地段”大家都知道买房不变的黄金法则“地段地段地段”，好的地段与未来房产出租出售、升值保值有重大关系，在挑选地段时，也要结合自身的需求，如果有孩子上学的需求，那投资学区房在合适不过，一间用来自主，一间用于出租，用租金来抵扣日常开销绝对是个不错的选择。项目周边的交通是否方便也关系着未来房产是否容易出租，选交通线附近的房产也是一个小窍门。标准三：海外房产投资，什么物业最赚钱海外房产投资，选商铺还是选公寓？哪个投资回报更高？这是很多国人出海投资需要面临的问题，物业类型的选择关乎收益，小编提醒大家，在选择物业类型时一定要综合地域进行考虑。举例来说，如果是选择投资曼谷，曼谷大量人流聚集，对租房市场需求较大，投资公寓回报更高；如果选择在西班牙的巴塞罗那，那么商铺投资回报则更高。在物业类型的选择是，要综合城市特点以及自身实际情况进行选择标准四：海外房产投资重点关注投资回报在进行海外房产投资时，可以说大家最关注的就是投资回报，投资回报率的高低，可以说是决定其进行海外地产投资的关键。相比于国内一线城市2%的投资回报率，如曼谷、吉隆坡6%-8%的租金回报率就显得非常诱人了。在海外投资时，利用杠杆“以房养房”或者“以房养贷”，利用租金偿还银行贷款或者用租金来抵扣日常开销都是时下海外投资过程中都是比较普遍的方式。标准五：跟着政策去投资跟着政策去投资，可以说是一个绝不会错的选择，这一点从“一带一路”沿线国家的发展就可以得到印证。拿马来西亚来说，作为一带一路沿线的重点国家，通过一带一路贸易与基础设施建设，大力带动大马经济的发展。搭乘政策东风，中国投资者对大马投资步伐加快，阿里巴巴将与马来西亚打造“数字自由贸易区”，华为、小米等大型企业的进驻都为大马投资释放利好信号。标准六：房子好不好也要看配套海外房产项目和国内一大不同就是，海外的公寓都是精装修并且配套齐全，如泳池、健身房、停车位等，除了自身的配套，在购买房产时，项目周边配套也要考查清楚，如周边医疗配套是否齐备、交通是否方便、有没有购物商城等，配套是否齐全不仅关乎日后生活的便利性，对于房产日后保值升值也起一定作用。标准七：海外房产投资我能享受什么福利？回顾往期新海外直播，小编发现“福利政策”是很多海外投资人士，比较看重的一点。在进行海外投资以及移民过程中，很多人会问，移民这个国家我可以享受哪些福利？ 美加澳之所以成为热门移民、投资区域，因为可以满足国人各项需求，包括教育、医疗、养老等社会保障。拿西班牙来说，西班牙“黄金签证”50万欧元购房就可以获得全家三代的居住许可，孩子可以享受西班牙的优质教育，报读欧洲名校，享受本地生低廉的学费待遇。标准八：选择靠谱移民机构很重要在进行海外资产配置时，很多人由于不了解国外的真实情况或者不能登录到当地去亲身考察项目，所以会选择找到中介进行项目推荐。但是中介市场的良莠不齐，也导致受骗情况的时有发生。所以在进行海外资产配置时一定要找到老牌的资深中介机构，帮助进行项目的选择。标准九：房产租赁市场是否发达对于纯投资客来说，在进行海外房产投资时，小编建议一定要考察所购买区域的人流情况，查考所在区域的租金水平是怎样的。如在各国大使馆、大型企业附近的房产一般都是比较容易找到租客的。另外，现在很多海外项目都有开发商负责包租，帮助房产出租打理或者在购房时直接附赠几年的租约。标准十：结合自身实际情况进行海外房产投资结合自身实际情况进行海外尤为重要，两点需要注意，一是自身需求，二是资金情况。如果有留学需求的家庭，选择优质学区附件的房产进行投资最为合适，如果是纯投资客，就要考虑当地的租金收益、租客群体等；对于资金情况，也就是你的预算，如果想购入低总价但是租金收益高的项目进行投资，可以选择泰国、马来西亚这种房产市场潜力大但正在发展的国家，欧洲国家买房移民也是不错的选择。如果资金充裕，就可以按照要求进行项目的选择。
声明: 本文由(外国买房网_外房)原创编译，转载请保留链接:
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