我国公共住房价格管制问题分析
福建师范大学 硕士学位论文 我国公共住房价格管制问题分析 姓名：温泉 申请学位级别：硕士 专业：产业经济学 指导教师：李建建
福建师范大学学位论文使用授权声明福建师范大学学位论文使用授权声明本人（姓名）』塾整学号２Ｑ逝Ｑ２垒专业主些经渣堂所呈交的论文（论文题目：我国公共住房价格管制问题分析）是我个人在导师指导下进行的研究工作及取．●得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果。本人了解福建师范大学有关保留、使用学位 论文的规定，即：学校有权保留送交的学位论文并允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容；学校可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 （保密的论文在解密后应遵守此规定）……签名：壁热指剥币签名丝缝．签名日期０堂乎．＇７－．２Ｄ福建师范大学温泉硕士学位论文摘要公共住房（也称保障性住房）价格的确定是我国住房制度的关键，是当前工业化和城市化进程中显现出来的社会焦点问题。公共住房价格是否合理，直接关系到 公共住房政策能否顺利实施，影响到当地的经济发展和社会稳定。本文首先通过对价格管制相关理论进行回顾和比较，为全面分析公共住房价格管制方式奠定基础，紧接着系统回顾了我国公共住房的背景和价格管制的必要性，并在借鉴部分发达国 家公共住房定价政策的基础上，得出几点对我国公共住房价格制定的有益启示。本文进而通过强调公共住房的社会属性和商品属性的双重功能，指出我国公共住房价 格应包括廉租房租金和经济适用房房价，并建议对经济适用房的价格实行两种定价 方法。并引入“公共住房价格综合管制模式＂作为确定公共住房价格的依据，最后提出与此模式相对应的几点配套措施。关键词：价格管制公共住房公共物品综合管制定价法福建师范人学温泉硕士学位论文ＡｂｓｔｒａｃｔＰｕｂｌｉｃ Ｃｈｉｎａ’Ｓｈｏｕｓｉｎｇ（ａｌｓｏｋｎｏｗｎａｓｇｕａｒａｎｔｅｅｄｈｏｕｓｉｎｇ）ｉｓｔｈｅ ｓｅｔｔｉｎｇ ｏｆ ｔｈｅ ｐｒｉｃｅ ｏｆｈｏｕｓｉｎｇ ｓｙｓｔｅｍ，ｔｈｅ ｋｅｙ ｔｏ ｅｍｅｒｇｅｄ ｉｎ ｔｈｅ ｆｏｃｕｓ ｏｆｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔｐｒｏｃｅｓｓ ｏｆ ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｉｚａｔｉｏｎ ａｎｄａｒｅｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎｓｏｃｉａｌ ｐｒｏｂｌｅｍｓ．Ｐｕｂｌｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｒｉｃｅｓｒｅａｓｏｎａｂｌｅ ａｎｄ ｄｉｒｅｃｔｌｙ ｒｅｌａｔｅｄ ｔｏ ｐｕｂｌｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｏｌｉｃｙ ｃｏｕｌｄ ｓｍｏｏｔｈ ｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｉｍｐａｃｔｏｎｌｏｃａｌ ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ａｎｄ ｓｏｃｉａｌ ｓｔａｂｉｌｉｔｙ．Ｉｎ?ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ，ｔｈｒｏｕｇｈｔｈｅ ｔｈｅｏｒｙ ｏｆ ｐｒｉｃｅ ｐｕｂｌｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇ ｌａｙｃｏｎｔｒｏｌｓａｗｅｒｅ ｒｅｖｉｅｗｅｄ ａｎｄ ｃｏｍｐａｒｅｄ ｔｏａｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆｆｏｕｎｄａｔｉｏｎ ｆｏｒ ｐｒｉｃｅ ｃｏｎｔｒｏｌ，ｔｈｅｎｏｕｒｓｙｓｔｅｍ ｏｆ ｐｕｂｌｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇｂａｃｋｇｒｏｕｎｄ ａｎｄ ｔｈｅ ｎｅｅｄ ｆｏｒ ｐｒｉｃｅ ｃｏｎｔｒｏｌｓ， ｔｈｅ ｐｒｉｃｉｎｇ ｏｆ ｐｕｂｌｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｏｌｉｃｙｏｎａｎｄｌｅａｒｎ ｆｒｏｍ ｓｏｍｅ ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ ｃｏｕｎｔｒｉｅｓ ｉｎｏｕｒｔｈｅ ｂａｓｉｓ ｔｈａｔ ｓｏｍｅ ｏｆｐｕｂｌｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｒｉｃｅｄｅｖｅｌｏｐ ｕｓｅｆｕｌ ｅｎｌｉｇｈｔｅｎｍｅｎｔ．Ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｆｕｒｔｈｅｒ ｂｙ ｅｍｐｈａｓｉｚｉｎｇ ｔｈｅ ｓｏｃｉａｌ ｐｕｂｌｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓ ａｎｄ ａｔｔｒｉｂｕｔｅｓ ｏｆ ｃｏｍｍｏｄｉｔｙ ｄｕａｌ ｆｕｎｃｔｉｏｎ，ｐｏｉｎｔｅｄ ｏｕｔ ｔｈａｔ Ｃｈｉｎａ＇ｓ ｐｕｂｌｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇ ｒｅｎｔ ｐｒｉｃｅｓ ｓｈｏｕｌｄ ｉｎｃｌｕｄｅ ｌｏｗ―ｃｏｓｔ ａｎｄｒｅｓｅｒｖｅｓａｎｄ ｅｃｏｎｏｍｙ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｒｉｃｅｓ，ｒｅｃｏｍｍｅｎｄｅｄｔｈａｔ ｔｈｅ ｐｒｉｃｅ ｏｆ ｅｃｏｎｏｍｙ ｈｏｕｓｉｎｇ ｔｏ ｐｒａｃｔｉｃｅ ｔｗｏ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｐｒｉｃｉｎｇｍｅｔｈｏｄｓ．Ａｎｄ ｔｈｅ ｉｎｔｒｏｄｕｃｔｉｏｎ ｏｆ”ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄ ｐｕｂｌｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｒｉｃｅ ｃｏｎｔｒｏｌ ｍｏｄｅｌ”ｆｏｒｏｎｄｅｔｅｒｍｉｎｉｎｇ ｔｈｅ ｐｒｉｃｅｓ ｏｆ ｐｕｂｌｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇ ｂａｓｅｄ ｂｅ ｒｅｌａｔｉｖｅｌｙ ｆｅｗ ｍｅａｓｕｒｅｓ．ｔｈｅ ｆｉｎａｌ ｐｒｏｐｏｓａｌ ｏｆ．ｔｈｉｓ ｍｏｄｅｌ ｓｈｏｕｌｄＫｅｙｗｏｒｄｓ：Ｐｒｉｃｅ ｃｏｎｔｒｏｌＰｕｂｌｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇＰｕｂｌｉｃ ｇｏｏｄｓＣｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅ ｃｏｎｔｒｏｌ ｐｒｉｃｉｎｇＩｌ福建师范大学温泉硕士学位论文中文文摘公共住房价格的确定是公共住房制度的核心和关键，是当前工业化和城市化进程中显现出来的社会焦点问题。公共住房作为政府的福利性产品，定价是否合理，直接关系到住房制度改革能否顺利进行，影响到低收入人群的生活质量和社会稳定。 住房作为生活必须的特殊商品，是人民最基本的生活资料，是人民最可靠的生活保障。如果没有房屋居住，就等于失去了最根本，最稳定的生活环境，失去了赖 以生活的物质基础。而我国现行的公共住房政策存在各种设计缺陷，同时价格确定的方法仍然采用单一的依据开发成本进行利润率管制的办法，更多考虑的是公共住 房作为住房的一种的商品属性，而较少注重其社会保障功能。公共住房的提供者政 府对公共住房的购房者了解和分类不够，造成价格的单一化和机械化，没有更大程度的满足中低收入人群的住房权利。造成中低收入人群对有限房源竞争的激烈程度不断升级，甚至形成地下房号黑市，政府的目标不能很好的实现。随着我国现行公 共住房价格管制的弊端日益突出，针对公共住房价格问题的研究的意义和重要性也 日益体现，成为公共住房政策的重要组成部分。本文试图通过对我国公共住房的发展背景和现状的剖析，并在借鉴一部分发达国家公共住房价格管制实践经验的基础 上，引入“综合管制模式”作为确定公共住房管制价格的依据，切实有效地保护中 低收入人群的住房权。 本文由六章组成：第一章：绪论。针对社会主义市场经济条件下我国公共住房价格政策的不合理 之处提出问题，说明该研究的背景，意义，并对全文的框架和研究方法加以简要的介绍。第二章：价格管制的相关理论。本章详细阐述了美国投资回报率模式，英国最 高上限管制模式两种价格管制理论，并作了详细的比较，为全面分析我国公共住房 价格管制奠定理论基础。第三章：各国公共住房的价格政策及经验借鉴。当今世界大多数国家都规定， 为保障居民住房权的需要，政府或其它授权组织可以建造公共住房，以合理的价格 出租或出售。由于公共住房定价依据不同，各国的价格管制的具体做法也有所差异。 本章概述了美国，新加坡，英国等发达国家的具体做法，并总结了他们在公共住房福建师范大学温泉硕士学位论文价格管制各个方面的共同指出，从中得到以下几点对我国公共住房价格管制的启示：①合理配置公共住房资源，确定价格管制范围；②改革目标人群分类标准，实施分 类定价；⑨改革目标人群分类标准，实施分类定价。第四章：’我国公共住房价格管制的背景。我国现行的公共住房价格制度产生于 计划经济时期，是配合国家工业化，城市化战略的一项重要政策。从１９４９年新中国 成立至今，我国公共住房制度大致经历了以下几个阶段：完全的公共住房阶段（建 国～１９７７年）；公共住房政策的试点阶段（１９７８～１９９０年）；公共住房政策的全面推进和配套改革阶段（１９９１～１９９３年）；公共住房政策的完善和全面实施阶段（１９９４－＇－－至今）。在系统回顾我国公共住房价格管制的历史严格的基础上，本章深入剖析了我国现行公共住房价格管制存在的主要问题：①公共住房价格测算的依据不够科学； ②公共住房价格偏高，与福利性住房的本质不相适应；③公共住房定价中“同价不 同房”现象的存在；④公共住房价格确定缺乏透明性。此外，本章进而分析了现行 价格管制措施的负面影响：①影响低收入人群的生活质量和社会稳定；②影响政府 的公信力；③降低公共住房资源的利用效率；④容易滋生公共住房隐形市场。第五章：我国公共住房价格管制的目标模式。公共住房作为有限供给的特殊商‘品，不仅是中低收入人群的重要生活资料，更是最基本的生活保障。因此，为确保中低收入人群的长远利益，公共住房的价格管制政策不仅要包含市场化的思路，也要体现福利性质。在这一思想的指导下，本章引入“综合管制模式”作为我国确定公共住房价格的依据，切实有效的保护中低收入人群的住房利益。具体思路如下：①划分公共住房的种类。将现行的经济适用房和廉租房两种类别分为Ｉ类经济适用 房，ＩＩ类经济适用房和廉租房三种类别。②制定不同的价格管制方法。对于Ｉ类经 济适用房采取投资回报率管制为主体的模式，对于ＩＩ类经济适用房和廉租房采取以 价格上限管制为主的模式。③价格的确定方法。分别应用价格管制的经典理论对各类型公共住房的售价和出租价格加以确定。第六章：我国公共住房价格管制的配套措施。为使“综合管制模式”更具操作性和合理性，完善我国公共住房制度，本章提出以下几点我国公共住房价格管制的配套措施：①完善公共住房的法律法规体系；②完善住房公积金制度。包括公积金的 归集和公积金的使用；③建立公共住房决策与实施机构。包括建立专门的公共住房 政策决策和实施机构；公众参与公共住房计划和政策的制定实施；促进非营利民间住房合作组织参与公共住房供应和管理。ＩＶ第１章绪论第１章绪论１．１选题的背景与意义１．１．１选题的背景住房问题产生的基本原因，是城市化和工业化的迅猛发展。由于工业和人口在城市高度集中，形成了对城市土地和住房供应的巨大需求，从而产生了住房供应的 绝对短缺，进而导致土地价格和住房价格不断上涨，最终超越了中低收入和最低收入居民家庭的住房支付能力，于是广大中低收入居民家庭的住房支付能力与具有适 宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差。这也在历史事实上无数次的得到验 证，几乎每个西方国家在完成工业化和城市化的过程中，都饱经城市住房供应短缺的痛苦折磨。大批中低收入居民由于没有办法支付城市住房的高额费用而拥挤在城市边缘地带，形成大量的贫民窟，并相继带来疾病和犯罪率的上升、社会规则和社会道德约束力下降等一系列严重的城市和社会问题，危害着整个社会经济的健康发展和政治安定。１９９８年的《国务院关于深化住房制度的决定》（即２３号文）拉开了中国住房改 革的大幕。 １９９８年亚洲金融危机之后，我国的经济面临严峻的考验，出口需求快速下滑，而国内消费也乏力，因此，启动国内住房消费来拉动经济增长是非常正确 的决策。这使得当时的住房制度改革更多地考虑到经济增长问题，而不是老百姓的 安居问题。从这个角度出发，实际效果是显著的，１９９８年以来，城镇住宅与房地产业投资占ＧＤＰ的比重由１９９７年的不足６％，增加到７％－－７．８％，每年拉动６／）Ｐ增长１个百分点以上，带动了五十多个相关产业的产出增加，２００３年ＧＤＰ９．３％的 增长率中的１．８个百分点是房地产行业贡献的。遗憾的是，“房地产是国民经济的 支柱产业”被很多地方政府发挥到了极致。他们设法抬高房价、地价，最大限度地 利用房地产行业来刺激当地的经济增长。我们在设计住房制度改革的思路却是有意无意地忽视了西方国家在完善住房保障制度上的努力与探索。需要我们理性思考的是：我国住房制度改革的目标是什么， 住房“市场化’’和“居者有其屋＂的住房价格体系之间究竟是怎样的关系。实践证 明，市场机制虽然可以较好地适应复杂的住房需求结构，满足多样化的居民家庭住 房需求，并在满足居民住房需求过程中得到发展，但市场机制无法解决中低收入和福建师范大学温泉硕士学位论文最低收入居民家庭，因支付能力较低而产生的住房问题，政府的干预是必不可少的。 在任何一个社会，都会存在住房支付能力的问题，对于中低收入阶层，特别是贫困 阶层来说，在居住方面主要表现为消费能力不足。对于他们来说，没有政府的帮助， 是不可能解决或改善居住条件的。也就是说，城市中低收入阶层是住房问题的主体， 也是政府住房政策的目标主体。因此，解决住房领域的公平问题，加快构建一个合 理的完善的城镇住房保障制度，就不仅顺理成章而且十分必要。 通过阅读大量文献，引起了我对这个问题的关注。考虑硕士毕业论文选题之时， 我选择了通过公共住房价格管制这一方向对公共住房制度进行研究１．１．２选题的意义１．１．２．１理论意义将产业经济价格管制理论分析框架应用于我国公共住房体系，分析政府对公共住房价格方面的管制行为及其效率，有助于为合理的价格管制提供 理论依据。将我国公共住房作为政府严格管制下的具有公共属性的特殊产业加以考 察，以产业经济学中的价格管制理论为基础，对确立我国公共住房产业产品价格管 制的目标、原则、方式方法和相关辅助措施，有较强的理论指导意义。 １．１．２．２现实意义最近几年的现实是我国房价出现明显上涨；主要大中城市房价同比涨 幅长时间都在１０％以上，出现了大城市拉动中小城市，高档楼盘拉动中低档楼盘房价的 现象。社会的中上阶层可以用消费升级来解释他们的购房行为，那么中低收入阶层的住 房权利应该怎样主张呢？房价的过快上涨，严重影响了住房的公平性，这是“市场化’’ 无法解决的。那么，房价到底该有什么决定？政府需要扮演什么角色？政府应如何操作？ 这既是需要从理论上思考的问题，也是现实中各级政府在财政约束下进｛亍决策所面临的 问题。房价是当前经济社会的热点和难点问题。本文首先将我国公共住房作为政府管制产业加以研究，结合行业特点，提出比较适合我国国情的公共住房房价管制模型，为政府价格制定提供参考建议，在解决我国目前中低收入群体的住房问题上具有一定的现实 意义。对解决我国工业化、城镇化加速进程中不可回避的住房问题，逐步建立符合中国 实际的中低收入家庭住房保障体系，维护社会稳定具有很强的社会意义、经济意义与现 实意义。１．２相关概念的界定为了不引起混淆，我们对一些相关的概念进行了界定。第１章绪论１．２．１管制的相关概念管制经济学是西方经济学中７０年代以后逐步发展起来的新兴学科。它主要研究 在市场经济体制下政府或社会公共机构如何依据一定的规则对市场微观经济行为进 行制约、干预或管理。通常意义上的管制，是指依据一定的规则对构成特定社会个 人和构成特定经济主体的活动进行限制的行为。进行管制的主体有私人和社会公共 机构两种形式。由社会公共机构进行的管制，如司法机构、立法机制、行政机构实 施的对私人及经济主体行为的管制，称为公共管制。因此，西方管制经济学以公共 机构产生的管制为研究对象。研究的重点放在社会公共机构对经济主体行为有关管制上，并涉及到司法、立法机构对企业及事业行为的管制。所以，西方管制经济学 的研究对象是：社会公共机构依照一定的规则对企业、事业的活动进行限制、约束、 千预、保护、激励等行为。西方管制经济学是以西方微观经济学为理论基础对公共管制行为进行理沦、实证分析及研究的一门新兴学科经济性管制是西方管制经济学的研究重点。维斯卡西等学者认为，经济性管制通常是指政府通过价格、产量、进入与退出等方面对企业决策所实施的各种强制性 制约“。植草益认为，经济性管制是指在自然垄断和不完全竞争市场以及信息不对 称的领域，主要为了防止发生资源配置低效率和确保利用者的公平使用，政府和社 会公共机构用法律权限，通过许可和认可等手段，对企业的进入和退出、价格、服 务的质量和数量、投资、财务会计等有关行为加以管制。‘价格管制是经济性管制的最重要内容，主要指在自然垄断产业中，管制者从资源有效配置和服务的公平供给观点出发，以限制垄断企业确定垄断价格为目的，对价格（收费）水平和价格体系进行管制。在竞争性产业中也进行部分价格管制，在这 种场合下也是从资源配置效率和服务的公平供给的观点出发而进行的。 价格管制的主体是政府。价格管制的对象是企业的价格行为。价格管制的依据 是市场的活动因外部性、垄断、信息不对称等偏离帕累托标准。价格管制不是对于市场和市场方法的替代，而是在市场方法作用不充分的时候或地方，由政府的作用为市场作用的发挥创造条件。价格管制广泛存在于市场经济活动中，只要市场方法 的作用不充分，就应该有价格管制。价格管制分为直接价格管制和间接价格管制，前者是以介入的方式直接限制拥有定价权的垄断企业的价格行为，而后者则以不介 入的方式来为市场价格方法的作用创造有效的运作环境。福建师范大学温泉硕士学位论文１．２．２公共住房的相关概念住房主要是指供人们居住，用于满足居住需要的房地产。从马克思的商品原理 和劳动价值论看，住房的社会属性是商品，具有一般商品的特征，如住房可用于交 换，住房的价值由生产住房的社会必要劳动时间决定，遵循价值规律原理，价格围绕价值上下波动等。住房不仅具有商品性的特征，还具有社会保障的性质。纵览世界各国的住房， 没有一个国家的住房是纯商品性的，同时，也没有任何国家的住房是纯福利性质的，只是两种性质所占比重不同。公共住房是为了解决中低收入阶层居民的居住问题，由政府直接投资建造或由 政府以一定方式对建房机构提供补助，由建房机构建设，并以较低的价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。保障性主要有以下基本特性：政府的干预性； 需求对象的有限性；经营目的的非营利性；分配标准的复杂性；价格的低廉性。我国的公共住房目前以廉租房和经济适用房两种形式出现。 廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的 一种社会救助，是我国住房保障体系的重要组成部分。享受廉租住房保障的对象， 需要具备两个基本条件，一是城镇最低收入家庭，二是住房困难。另外，申请家庭 成员中至少有１人为当地非农业常住户口。目前，廉租住房制度通过租赁补贴、实 物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保 障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场 价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计 及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。１．３国内外研究现状对于公共物品，国外很多学者进行过深刻的研究，但国外学者专门对公共住房进行研究的比较少。这一方面是因为西方学者研究公共物品的初衷是用它来解决公 共财政问题；另一方面是因为公共物品理论成熟时西方国家工业化水平已经相当高，４第１章绪论城市化进程加速，住房问题已经得到很好的解决。公共物品是２０世纪５０，６０年代公共选择学派，当代政治经济学在分析公共财 政问题中使用中的一个概念。它是西方福利经济学和公共选择理论的重要研究对象， 在西方福利经济学史上，保罗?萨缪尔森是公共物品理论的奠基人。他在１９５４年 １１月号的《经济学与统计评论》上发表了一篇名为《公共支出的纯粹理论》的著名 论文，提出了公共物品的定义。即“每一个个人对该物品的消费不会造成其他个人消费的减少＂。根据萨缪尔森（Ｓａｍｕｅｌｓｏｎ?Ｐａｕｌ）的定义，公共物品主要具有以下两个特征：一是非排他性（Ｎｏｎ．ｅｘｃｌｕｄａｂｉｌｉｔｙ），二是消费上的非竞争性（Ｎｏｎ．ｒｉｖａｌ ｎｅｓｓ）．他对公共物品的界定后来一直被西方福利经济学作为公共物品的定义。所谓“非排 他性”是指在市场经济体制下，生产者无需花费超出界限的成本就能排除物品或服务的潜在用户的性质。“非竞争性”特征指公共物品具有“消费者个人使用或享用某 物品并不能阻止其他人对之使用权用或享受的性质。＂如经污染治理后的洁净空气。 但事实上，正如公共选择理论的创立者，美国学者詹姆斯?布坎南Ｏａｍｅｓ Ｍ?Ｂｕｅｈａｎｎａｎ）在其《俱乐部的经济理论》一文中所明确指出的那样，根据萨缪尔森的定义所导出的公共物品只是纯公共物品，即具有完全非排他性和非竞争性的公一共物品，：而现实生活中大量存在的是介于公共物品和私人物品之间的一种商品，布坎南将之称之为准公共物品或混合商品，布坎南对萨缪尔森公共物品定义的质疑使他对公共物品的特征有了更进一步的研究。他发现许多公共物品的非排他性和非竞 争性有许多是不完全的。如大学教育、邮政、电信等。他认为“任何由集团和社会团体决定，为了任何原因，通过集体组织提供的物品或服务，被定义为公共物品。＂西方发达的市场经济国家在二十世纪七十年代以前就对市场经济条件下的管制理论进行了深入的研究，在这一阶段研究的重点主要集中在特殊行业的价格和进入控制上。其研究的核心是探讨规模报酬递增的条件下的定价和费率结构问题。卡恩教授（鼬ｎ）在《管制经济学一原理与制度》中对此作了经典的论述：“管制的实质是指政府的命令对竞争的明显取代，作为基本的制度安排，它企图维护良好的经济绩效＂。 ２０世纪６０年代，斯蒂格勒在其创新性论文《信息经济学》中提出了消费者信 息不完全理论。从信息不对称出发，阐述了经济管制的必要性。该理论认为：消费 者缺乏信息导致市场失灵。在消费者缺乏信息的结构性竞争市场上，如果厂商数量比较少或者生产过程复杂，消费者难以了解生产过程，那么消费者对产品的质量和５福建师范大学温泉硕士学位论文价格等方面的信息明显少于厂商（不对称）。因此，厂商可以利用信息优势，维持垄 断高价，导致经济的无效率。政府针对该类产业进行价格管制可以防止垄断，提高 经济效率。对生产过程比较复杂的产品，政府可以通过提供更多产品信息的办法满 足消费者对信息需求，从而达到抑制垄断价格的目的。 萨谬尔森在其著名的《经济学》一书中总结了政府可以选择的六种办法，其中 就有政府管制，即政府有专门的管理机构监督受管制的行业价格、产量以及企业的 市场进出，或由政府直接给产品定价。在市场经济发达的西方国家，如美国、英国 和日本，对自然垄断行业价格进行管制已有很长的历史，拥有丰富的经验以及较为 完善的管理体制和方法。美国的价格管制模型为投资回报率模型；英国的是比较成 熟的最高限价模型；日本则是设置了专门的监管机构，虽然政府对自然垄断行业的价格管制没有明确的价格模型，但是规定了原则性的定价方法即总成本原则定价方 法１．４研究框架和方法１．４．１研究框架本论文共分六个部分对“我国公共住房价格管制＂这一问题进行研究 第一部分“绪论＂，详细介绍了本文的研究背景，研究目的与研究意义，文章的 框架和研究方法。第二部分“价格管制相关理论”详细介绍了价格管制的理论模型，并对理论模型进行比较分析。第三部分“公共住房价格管制的背景＂介绍了我国公共住房的发生发展过程，并对价格管制的必要性和管制内容加以分析。 第四部分“各国公共住房的价格政策及经验借鉴’’列举了国外成熟的公共住房 价格策略并分析了对我国制定相关政策的可鉴之处。 第五章“我国公共住房价格管制的目标模式＂是文章的核心，通过理论与现实 相结合，建立适合我国国情的公共住房价格制度。 第六章“我国公共住房价格管制的配套措施＂是第五章的继承，旨在完善公共住房的价格管理体系。６第１章绪论１．４．２研究方法本研究的方法论特点是实证分析与规范分析相结合，归纳与分析相结合。在论 文前半部分，首先归纳与价格管制和公共住房有关的经济理论，然后分析我国政府 对住房价格管制的背景及现状。后半部分则是对国外公共住房价格管制政策效果进行介绍研究，属于实证性分析。其后提出较适合我国公共住房特点的价格管制模式，包括价格管制的目标、原则、方法和配套措施，这部分属于规范性研究。第２章公共住房价格管制的相关理论第２章公共住房价格管制的相关理论２．１马克思的地租理论地租是直接生产者在生产中所创造的声誉生产物被土地所有者占有的部分。在批判的继承古典经济性地租理论的基础上，马克思从土地所有制入手，对地租进行那个了深入的分析，指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。”【１】也就是说，无论地租的性质， 内容和形式有何不同，一切地租都是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，是 土地所有权在经济上的实现。在任何一种社会形态中，只要存在土地所有权的不同 主体及其垄断，以及土地所有权和使用权的分离，就存在着产生地租的经济条件。 按地租的形成条件和原因，马克思把资本主义地租分为级差地租和绝对地租两 种基本形式。２．１．１绝对地租绝对地租是无论租种好地，坏地都必须缴纳的地租，是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租，是土地所有权在经济上的实现。因为在存在土地所有权 的情况下，即使是最劣等的土地，如果不缴纳地租，土地所以者宁可让其荒芜也不会白白地让给别人去耕种，所以农产品的市场价格就要上涨到由劣等地的生产条件 所决定的社会生产价格以上，才能有余额作为绝对地租缴纳给土地所有者。这正如 马克思所指出的那样：如果最坏土地“不提供一个超过生产价格的余额，即地租， 就不可能被人耕种，那么，土地所有权就是引起这个价格上涨的原因。土地使用权。本身已经产生地租。＂【２】因此，产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断，只要 存在土地所有权的垄断，就会产生绝对地租。而绝对地租形成的条件是农业资本有 机构成低于社会平均资本有机构成，其实体是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润。 ２．１．２级差地租马克思所称的级差地租是指被土地所有者占有的、由于土地等级差别所产生的【”马克思．马克思恩格斯伞集（第２５卷）．人民ｆｎ版社， 【２】马克思．资奉论（第３卷）．人民小版ｉＩ：，２［）０４：８５４１９７４：７１４福建师范大学温泉硕士学位论文超额利润。资本主义级差地租产生的条件是土地本身条件的不同造成的土地自然力 的差异。这种差异是产生级差地租的自然基础。资本主义级差地租产生的原因是土 地经营权的垄断，即土地经营权的垄断是超额利润转化为地租的社会经济基础。级差地租的源泉是农业土人创造的超过平均利润的剩余价值。’级差地租有级差地租Ｉ与级差地租ＩＩ两种形式。级差地租Ｉ是由两个和资本无关的因素造成的：一是土地的肥力，二是土地的位置。由于这两个因素不同，等量资本投在等面积的不同等级的土地上，具有不同的生产率。经营肥力好或位置好的 土地的农业资本家，因其产品的个别生产价格低于社会生产价格，因而可获得超额利润，并转化为地租，即级差地租Ｉ【１１。级差地租ＩＩ是指把同等数量的资本，不是 投在不同等级的土地上，而是连续投在同一土地上，出现了不同的生产率。由资本 效率较高的资本产生的超额利润转化而来的级差地租，即级差地租ＩＩ ２．２１２】。土地价格理论现代的地价理论来自于地租理论．在人类社会工业化和城市化之前，人类的经济活动的主要模式是农业，所以对于土地地租的研究是当时经济学的主要研究内容 之一。随着工业化和城市化的发展，土地的主要作用不再是仅用于农业生产，而用 于城镇发展的土地承载功能越来越重要，．地价理论也随之不断发展和完善。现代的地价理论不是取代了地租理论，而是建立在地租的理论基础之上。在商品社会中， 不论土地所有权以何种方式存在（国有或私有），?：只要存在着土地所有权，那么土地 所有者就可以凭借其所有权的垄断具有获得收益的权利。这种收益权首先表现为地租，又通过地租的资本化形成土地的价格． 被马克思称为现代地租理论的真正创始人英国经济学家詹姆斯?安德森 （Ｊ．Ａｎｓｅｌｌ）明确指出：“不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。＂【３】詹姆斯?安德森的这一理论得到了马克思的肯定。 英国经济学家亚当?斯密在其经济学巨著一．“国家财富的性质和起因的研究”（简称“国富论’’）中专门讨论了关于地租与土地产品价格的问题：“被视作为使用 土地而支付的价格的地租自然就是一种垄断价格。它全然不是依据地主对改良土地所投入的资金的多少，或者依据地主所能收取的多少，而是依据农场主所能够支付ｌｌＩ牟振摹．柳玉德，韩淑颖．．ｃ资奉论＞专题研究与讲解．吉林人民｝｝｛版社．１９８８：４５２ １２Ｊ牟振皋，柳１三德，韩淑颖．＜资奉论＞专题研究‘ｊ讲解．吉林人民…版社，１９８８：４６１ １３１马克思斟格斯伞集。第２６卷（Ｉ）．人民ｍ版丰Ｉｔ。１９７４：１５８第２章公共住房价格管制的相关理论的多少。＂“因此，应当看到地租是以不同于工资和利润的方式进入商品的价格的。工资 和利润的高低是价格高低的原因；地租的高低则是其（商品价格高低的）结果。＂【１】马克思在“资本论”绝对地租中也明确说明：“仅因为土地垄断的结果，农产品价值超过生产价格的余额成为它们通常市场价格的决定因素。农产品价格的上涨不是由于地租的原因，恰恰相反，地租上涨是由于农产品价格上涨的原因。＂当代著名美国经济学家阿瑟?奥沙利文（Ａｒｔｈｕｒ ０?Ｓｕｌｌｉｖａｎ）在其“城市经济学” 中分析：“概括地说，因为玉米价格高所以地价高。这里的结论是：高昂地价是高昂 玉米价的结果，而不是玉米价格高的原因。～‘事实上，波士顿的地价高是因为那么多人在那里能住得起。对住宅的大量需求产生了对土地的大量需求，这导致了地价 相对高。地价高是住宅价格高的结果而不是原因。＂二百多年以来，不同时期、不同国家、不同学派的经济学家对地价和房价之间 的关系得出了相同的结论，那就是：土地产品的价格决定地租的价格，房价的高低决定地价的高低。经济学理论反映了地价形成和变化的经济规律，即由于土地是固定的，稀缺的，土地所有权是垄断的，而房价的高低由市场的供求关系决定，市场决定房价的高低，房价高低影响土地的价格，因此地价测算方法应该根据市场情况， 判断房价，再通过房价计算地价情况。 ２．３价格管制理论价格管制是国家管制机构依据法律对自然垄断行业所提供的产品或服务的价格形成与运动进行的直接干预与控制。价格管制作为管制的一项重要内容，在政府对自然垄断行业的管制中发挥着重要作用。从上节的分析可以看出，自然垄断企业的 自由定价对社会福利造成无谓的损失，且损坏消费者利益与社会效率，降低了资源 配置的效率。因此管制的真正原因在于市场失灵，自然垄断行业是市场失灵发生的 重要领域，因此需要对其进行价格、质量、行业准入等方面的管制。价格管制本身 作为经济性管制的重要方面，要实现四个方面的目标：（１）达到资源有效配置； （２）确保企业内部效率； （３）避免收入再分配；１１１亚当?斯密．国富论．华夏出版社，２００５：９６８福建师范大学温泉硕士学位论文（４）稳定企业财务。现阶段公认的价格管制的模型主要有两种，分别是美国的投资回报率管制法和英国的最高现价管制法。２．３．１美国投资回报率模式美国对自然垄断性企业实行投资回报率价格管制具有悠久的历史，在实践中， 通常是被管制企业首先向管制者提出要求提高价格（或投资回报率）的申请，管制者 经过一段考察期，根据那些影响价格的因素变化情况ｊ对企业提出的价格（或投资回报率）水平做出必要的调整，最后确定企业的投资回报率，作为企业某一个特定时期 内定价的依据。为简单起见，我们假定企业只生产一种产品（或服务），则投资回报率价格管制模型为：Ｒ（ＰＱ）：Ｃ＋Ｓ（ＲＢ）上式中，Ｒ为企业收入函数，它决定于产品价格（Ｐ）和数量（Ｑ）：Ｃ为成本费用；Ｓ为政府规定的投资回报率；ＲＢ为投资回报率基数（Ｒａｔｅ Ｂａｓｅ）即是企业的资本投资总额，Ｓ（ＲＢ）类似于当前财务分析中的ＲＯＩＣ（已投资本回报率，ＲｅｔｕｒｎＣａｐｉ ｔａｌ，Ｏｎ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ从等式的右边可见，‘一管制者对企业价格管制的难点是确定企业成本、投资回报 率水平Ｓ和投资回报率基数ＲＢ，投资回报率水平问题是要找到一个合适的Ｓ值，使企 业能取得正常的投资回报；投资回报率基数问题则是要合理确定资本投资的范围和计量方法，它直接关系到企业在一定的Ｓ值下的利润总额。对于投资回报率水平问题， 通常是通过管制双方“讨价还价”来解决的，被管制企业往往向管制者提供详细的 财务资料，以证明按现行的投资回报率水平制定的价格太低，要鼓励企业投资就应该提高投资回报率，并提出相应的投资回报率水平。而管制者往往认为企业所要求 的投资回报率水平太高，价格不可能上升到企业所期望的水平。经过反复论证，管 制者最后确定他们认为合理的Ｓ值。假定管制者所确定的Ｓ值高于现行水平，则在其它因素不变的情况下，企业就可以相应提高价格。至于投资回报率基数问题，在美国有多重投资回报率基数计量方法。近年来，美国许多管制机构倾向于按照“原 始资本成本法”来计量投资回报率基数，运用这种方法比较简单，只要把企业历年 用于建厂房、购设备等方面的投资加以累计。但这种方法会受到通货膨胀因素的干扰，如果按照现行的价格水平，建立一个与２０年前所建立的具有同样生产能力的发第２章公共住房价格管制的相关理论电厂，它所需要的投资可能是２０年前的５倍多．由于合理的管制价格应能反映当前的边际成本，因此“原始资本成本法，胜往会使得管制价格定得太低。为此，有人提到了其他计量投资回报率基数的方法，如按现行的价格水平对过去建成的工厂和形 成的设备进行估价，以计量投资回报率基数。２．３．２英国最高上限管制模式英国政府在上个世纪８０年代初的管制体制改革中，为找到一个能科学地控制垄断企业价格的管制办法，委托当时在伯明翰大学任商学教授的斯蒂芬?李特查尔德（Ｓｔｅｐｈｅｎ ＬｉｔｔｌｅｃｈｉＩｄ）设计一个价格管制的模型。他认为竞争是反对垄断、保护消费者利益的最好手段，而控制价格本身不是一种理想的办法，因为不断降低价格会抑制竞争者进入市场。因而，价格管制的主要目标应该是把价格和利润保持在一个既不失公平，又对企业有提高效率刺激的水平上。他的上述思想并不完全是新的， 在１９世纪的英国政府煤气管制中就广泛运用价格管制模型，但当时是以正常价格作为价格目标的。而李特查尔德把价格管制价格和零售价格指数与生产效率挂钩，则 是一个真正的创新，他的建议对英国的最高限价管制模型的形成起了决定性的作用． 英国的最高限价管制采取ＲＰＩ－Ｘ模型： Ｐ。＋ｌ＝Ｐ。（Ｉ＋ＲＰＩ―Ｘ） ＲＰＩ表示零售价格指数（ＲｅｔａｉｌＰｒｉｃｅＩｎｄｅｘ），即通货膨胀率；ｘＮ是由管制者确定的，在一定时期内生产效率增长的百分比。Ｐ¨第ｔ＋１期的价格；Ｐ。：第ｔ期的价格。 例如，如果某年通货膨胀率是５％（即是ＲＰＩ＝５％），Ｘ固定为３％（即Ｘ＝３％），那么， 企业提高的最高幅度是２％。这个简单的价格管制模型意味着，企业在任何一年中制定的名义价格取决于ＲＰＩ和Ｘ的相对值。如果ＲＰＩ－Ｘ是一个负数，则企业必须降价，其幅度是ＲＰＩ－Ｘ的绝对值。英国的ＲＰＩ－Ｘ模型不仅仅适用于单一产品（或服务），也适用于多种产品或服务的 价格管制，因此这是一个“一揽子价格＂管制模型。也就是说，这个模型处理的不是由特定企业所生产的某种特定产品的最高限价，而是企业所生产的各种被管制产 品（不一定是全部产品）的综合最高限价。被管制产品主要指那些容易被企业运用所 拥有的垄断力量制定高价，因而需要政府加以控制的产品。福建师范大学温泉硕士学位论文如在英国电信产业，价格管制主要局限于各种最基本的通讯网络服务和长途电话收费。如果管制者发现企业的其他服务收费存在滥用垄断力量的情况，就有必要把这些服务也纳入被管制产品的范围。相反，由于政府对模型中被管制产品取消原有的进入壁垒，由若干家企业竞争经营，竞争力量取代了垄断力量后，这种产品就 变成非管制产品。另外，多种产品的“一揽子价格”的综合最高限价，通常采取加权平均价格的形式，各种产品价格的权数，是以各种产品所创造的收益为权数的。在实践中，各种产品具体价格的涨落往往与ＲＰＩ一有偏差，但平均价格要符合最高综合限价的要求。这样，各种产品的价格与平均价格的离差可能很大，也可能很小，其离散程度要满足政府管制的另一种需求，即企业不能对不同的消费者采取价格歧 视行为，而要通过逐渐调整价格，使各种产品的价格与其成本相适应。２．３．３两种价格管制模式的比较投资回报率价格管制模型是通过对投资回报率的直接控制而建立管制价格的。其中一个理论依据是，基础设施产业需要足够的投资，用投资回报率价格管制模型 有利于鼓励企业投资。但这种模型也存在明显的缺陷：一是企业在一定时期内按照 固定的投资回报率定价几乎不存在政府管制对提高效率的刺激机制；二是由于投资回报率的基数是企业所用的资本，这就会刺激企业通过增加资本投入而取得更多的 利润，即产生Ａ－Ｊ效应，而企业过度投资会增加生产成本，降低生产效率；三是管制双方不仅要就投资回报率的水平（Ｓ）问题做反复的讨价还价，而且管制者还要为正确计量投资回报率的基数（ＲＨ）大伤脑筋；四是关于企业成本问题，企业与管制者之间也存在信息不对称的问题，管制者很难获得大型垄断企业的真实成本信息。 英国试图通过直接管制价格以避免美国投资回报率价格管制的上述不足。ＲＰＩ―Ｘ 价格管制模型的基本优点是在一定时期内固定价格的上涨幅度。这就刺激企业只有 通过降低成本才能取得较多的利润。因此它能使企业获得因效率增长之利。同时，价格管制限制了企业的利润率，这促使企业对生产要素实行优化组合，但不至于出 现在投资回报率管制下的Ａ－Ｊ现象。此外，从以下几个方面看，英国的价格管制模型也相当简便：（ａ）它不需要详细评估企业的固定资产、生产能力、销售额等变化情况；（ｂ）它不需要每年，而是３－５年作为价格调整周期，这种中期的价格调整周期具有合 理性，如果周期太长，企业的价格就会受许多不确定因素的影响；反之，若调整周 期太短，就显得价格管制太滥，使得企业缺乏对政府管制的可信性；（Ｃ）它不直接１４第２章公共住房价格管制的相关理论控制企业利润，企业在给定的最高限价下，有利润最大化的自由，企业可以通过优 化劳动组合，并加强技术创新等手段降低成本，取得更多的利润。 因此，从理论上分析，美国的投资回报率价格管制模型与英国的ＲＰＩ－Ｘ价格管制 模型具有根本性的差别，表现为：从利润水平管制到价格水平管制的转换，将会产生风险与利益在企业和消费者之间的转换，在投资回报率价格管制下，消费者是提高成本引起的风险与降低成本带来的利益的承受者；而在最高限价管下，这种风险 与利益都由企业来承担和享受。这也就是说，在投资回报率价格管制下，消费者只能通过企业降低成本才能获得利益，但企业却没有降低成本的动力，因为通过提高投资回报率水平或扩大投资基数才能取得更多的利润；而在价格水平管制下，由于企业受到最高限价的制约，它们只有通过降低成本才能取得较多的利润。相比较而 言，英国的价格管制模型会产生提高生产效率的更大刺激。当然，运用最高限价管制模型时，管制者也不可避免地要考虑企业的投资回报 率水平，然后决定企业在一定时期内的管制价格水平。这样，英国和美国的这两种价格管制模型的实际功能就产生雷同性。其程度决定于英国的政府管制者在制定管 制价格政策时对投资回报率因素的重视程度。事实上，无论采取哪种价格管制模型， 政府管制都是一种十分复杂的带有相当政治色彩的活动。这就是说，这两种模型在管制机制上的实际差别不大，其实质性的差别在于：美国的管制制度比较重视公开法律程序，对价格管制过程是一种允许管制双方相互辩论，据理力争的准司法过程；而英国的管制制度则较多的带有个人特权的性质，在与被管制企业的谈判过程中， 管制者对最后结果具有决定权。因此，管制者的个性对管制效果具有相当影响。第３章各国公共住房的价格政策与经验借鉴第３章３．１各国公共住房的价格政策及经验借鉴美国公共住房的价格政策美国作为独立国家的历史始于１７７６年，建国后经过１００年的迅猛发展，成为世界头号工业强国。经济的高速发展，为美国住房问题的解决和发展奠定了雄厚的经济基础。在司法体系上面，美国实行的是英美法系，法律条例对私有财产的保护较为严格，因而美国的公共住房价格政策有其自身的特点。３．１．１美国公共住房的价格管制美国的经济水平一直处于世界领先地位，现阶段的美国由于生产力发展水平己经达到了很高的程度，因此现阶段美国的公共住房制度对我国的意义不大，相比较 之下，２０世纪６０一－－７０年代美国的一些政策对我国现阶段的价格管制政策具有较大 的理论参考价值和实践指导意义。２０世纪６０年代是联邦政府公共住房政策的创新时期，由于肯尼迪政府奉行凯 恩斯主义，认为振兴美国经济要实行刺激总需求的政策，因而大力鼓励兴建公共住房从而刺激总需求，１９６１年通过的《国民住宅法案》对私人建房者提供大大低于普通贷款利率的资金，鼓励私人建设者建设低收入群体所需要的公寓住房，但同时又 由于该法案规定建设者是非盈利赞助者及民间社团和组织，年收益率不能超过６％，导致原计划１年完成的目标实际拖延了５年。 在房屋租金方面，美国采用了控租这种手段来加以解决。美国的控租主要由地方政府以立法形式做出规定，并通过投票方式进行表决。如多数票认为租金太高时， 地方议会将倾向于控租，尤其在通货膨胀时期，住房消费作为从属于地方政府控制的重要消费领域，地位更加凸显，控租也就格外受到关注。在控租政策作用下，美国公共住房的租金长期以来只占低收入家庭收入的２５％，其绝对数额比最低市价租金还低２０％。与随后取消控租时这一数据为３０％相比，控租的作用体现的较为明显。综合以上史实对美国２０世纪６０＂～７０年代的公共住房价格政策加以总结，发现 美国在购房价格和租房价格上面分别采取了投资回报率模式和价格上限模式两种模 式。由于美国的房地产市场是完全市场化的，当采用投资回报率模式时，房地产企业的市场参与热情普遍不高，导致计划不能顺利完成。我国应当吸取相关经验，在 这种模式下不能仅仅依靠市场力量完成公共住房政策的目标，而应该更多的应用政福建师范大学温泉硕士学位论文府手段和力量加以解决。控租政策的成功实施，价格上限模式起到了巨大的作用，这种办法简便易行，但也需要成立专门的机构对租金的制定和调整加以把握，应对 这方面经验加以研究，以便更好的为我国的公共住房政策加以利用。３．１．２３．１．２．１美国公共住房价格管制的配套政策美国公共住房财政政策 美国的公共住房财政政策是指美国政府为了实现住房政策目标，选择和运用财政政策工具，刺激公共住房的建造，以解决中低收 入家庭的住房问题。其过程中广泛采用了补贴的方式。 对地方政府建设的公共住房补贴包括四种方式：第一种是建设资金补贴，即公 共住房的建设资金来自免税的联邦政府债券。第二种是对公共住房的运行进行补贴。 由于居住人缴纳的租金不足以完全支付房屋运行的维护资金，这部分差额就要由政府代行缴付。第三种是现代化补贴，也就是通常意义上的重新装修的费用，即联邦 政府为旧公共住房的更新和维护提供补贴，在１９８４年这一补贴的数额达到了１４亿美元。最后一种补贴是租户选择补贴，即由联邦政府制定公共住房租户的申请标准， 只有达到这一标准的家庭才可以申请公共住房。３．１．２．２美国公共住房金融政策美国政府鼓励个人或私人开发商参与中低收入家庭需要的住房的开发建设，以及公共住房或私人住房的翻建。例如，政府向私房拥有者提供低息贷款和“税收信贷”，鼓励他们扩建，改建自由住房，工程完成后按照与政府的事先约定租给中低收入者居住。改建后房屋的不动产税仍然按照改建前的房屋价值征收，并且保持若干年不变。同时，政府提供低息贷款，鼓励公共住房 承租者修复、改建现有住房，在贷款还清之后，原来归属政府所有的公房就转变为私人所有的住房。此外，政府通过放宽一些低端的建筑容积率，建筑密度等规划控制，和开发商达成协议，建造一定比例的公共住房。３．２新加坡公共住房的价格政策新加坡是东南亚的城市岛国，拥有多个支柱性产业，人口密度又相比较周围国家和地区低，属于发达国家行列。新加坡的公共住房政策是政府参与程度最深的国 家之一。３．２．１新加坡的公共住房价格管制新加坡的公共住房价格确定与其他大多数国家的模式有所不同，它属于价格上第３章各国公共住房的价格政策与经验借鉴限模式。 新加坡房屋发展局的政策是要将房屋价格控制在大多数家庭可以承受的水平 上，从而使中低收入家庭也能够购买到自己的住房。一般来说，房屋发展局公共住 房的售价维持在略低于购买者两年的平均收入水平之上。由于国土面积狭小，导致 土地价格十分昂贵，如果采用投资回报率法，即使限制再低的回报率，仅仅地价就 足使购房困难者望而生畏。因此，新加坡政府采取了特殊的公共住房定价方法：首 先，经过调查统计确定中低收入者可以接收的住房价格，然后再在这个价格的基础 之上减去房屋建造的费用，剩余部分就是地价。新加坡的这种做法在全世界，尤其是发达的资本主义国家是及其少见的，究其原因，和新加坡的国情有很大关系，新加坡自从马来西亚脱离出来宣布独立之后， 迫切需要政局稳定，因此政府当局把居民的切身利益当作都等大事来抓，同时，强 大的经济实力也给这种政策提供了强大的支持。 新加坡模式对于我国的直接借鉴意义并不很大，我国复原辽阔，各地区经济水平参差不齐，中低收入人群偏低，这些问题都导致我国只能采取试点或分类的办法对其加以研究和利用。 ３．２．２新加坡公共住房的分类登记制度新加坡的组屋分类登记制度也很具特色。新加坡的公共住房并非只是针对中低 收入人群，对于中等以上的人群，也可以享受公共住房的福利政策，前提是对收入 上限的界定。不同的收入水平的人群与适当的住房户型相对应，这样一来可以使更 多的人享受到政府的住房福利，另一方面又保障了每一个收入阶层人群的住房权益。 １９６２年，新加坡房屋发展局实行了重大的改革，即一室户登记与其收入上限脱钩；家庭月收入超过２５０新元，只能申请二室或者三室租赁房。１９７８年，实行三种登记制度，每种登记针对一种房型，其目的是使有能力购买和租赁较大房型的家庭不能同更贫穷的家庭竞争较小户型的组屋。１９７９年９月，考虑到收入水平的提高， 一室户的申请收入上限调高到５００新元，与二户室的申请条件相同。随着居民收入水平的不断提高，政府开始鼓励租赁房的住户自己购买所居住的租赁房，并提供帮 助。１９福建师范大学温泉硕士学位论文３．３英国公共住房的价格政策英国的公共住房发展的也较为成熟，在公共住房出售的价格问题上，采取了一种叫做“房价优惠政策”的措施，其实质上也是一种针对中低收入群体公共住房的价格管制措施，本质上也属于价格上限管制模式。 价格优惠又称购房折扣优惠，这种优惠针对不同类型的住房按居住年限计算。按照１９８０年《住房法》的规定，凡是租用公共住房满２年的租户要购买此房，均可 以享受一定程度的价格上的优惠。其中，单幢房屋的优惠起点为３２％，公寓的优惠 起点为４４％。除此之外，居住期每增加１年，单幢房屋增加１个百分点的优惠，直到３０年为止，优惠的最高限为６０％；公寓每多居住１年，则可增加２个百分点的优 惠，直到１５年为止，优惠的最高限为７０％。但是，包括单幢和公寓在内所有住房的 最高优惠金额为３．５万英镑，而后又调高到５万英镑。英国政府为了促进住房私有化，对房租采取了限制政策。采用的是和公共住房出售相类似的“租金折扣计划＂的形式。所谓“租金折扣计划９９即以“合理租金＂为标准，是某种租户支付较低的租金，而另外的一些租户支付较高的房租，以弥补一定量的低租金损失。３．４发达国家公共住房价格政策对我国的启示作为现代民主政治的产物，发达国家形成了较为完善的公共住房价格管制机制，具有比较成熟的公共住房价格确定经验。借鉴上述各国的实践经验，可以从中获得以下几点启示：３．４．１市场化与保障性共重，价格实行分类管制上述各国的公共住房价格大多数是按照出租和出售分类对价格进行管制的，对 于有条件购买住房的家庭，政府给予较为宽松的销售价格管制，采用不同的补贴形 式和配套措施来变相减轻购房者的经济负担，而对于租用公共住房的特殊群体，政 府则严格限定最高租金价格，如果遇到违反的情况，将实行更为严厉的惩罚措施，确保最低收入人群的住房权益。随着我国社会主义市场经济的发展，公共住房定价作为政府行为，在强调市场 经济价值规律的同时，还应该体现出其福利性的一面，即不能按支付能力来确定公 共住房的使用权。为此，我国应借鉴发达国家公共住房定价的实践经验，由政府制２０第３章各国公共住房的价格政策与经验借鉴定明确的居民收入水平划分标准，按照需要水平确定不同的救助方式，以充分体现 “效率优先，兼顾公平”的原则。 ３．４．２完善公共住房定价程序，提高定价透明度作为国家行政行为，公共住房价格制定必须严格按照法律程序才能进行，因此 有必要从法律高度制定完善而可行的公共住房价格制定程序。上述发达国家的公民及相关权利人都有权参与价格的制定过程。我国应借鉴发达国家的成功经验，不仅 要进行公共住房公告制度，即在投放市场前，要求当地主管机构将拟推出的公共住房位置，面积，物业水平，面向人群等，以书面形式告知各权利主体，而且应简历和完善定价听证制度，认真听取各方权利主体的意见和建议，对个权利主体提出的 有关问题给予合法合理的解答，保证个权利主体的知情权，参与权，发言权。监督权。公共住房价格管制的程序的完善一方面有利于切实维护各权利主体的合法权益，另一方面也可避免定价主体在行使权利时的随意性，提高透明度。２１第４章我国公共住房价格管制的历史与现状第４章我国公共住房价格管制的历史与现状４．１我国公共住房价格管制的必要性公共住房是一种具有特殊属性的商品，它的价格不仅对于房地产行业乃至整个宏观经济产生较大影响，同时，它的价格对于国家的安定团结等方面也有重大影响， 因此，公共住房的价格管制很有必要性。４．１．１我国社会主义制度需要对公共住房价格实行管制在中共十六大会议中，胡锦涛同志明确提出构建和谐社会的伟大构想和下二阶段政治，经济，文化的发展目标。我国是社会主义国家，一切权利属于人民，当然 也包括住房权。公共住房的适用人群恰恰是中低收入人群，是最需要政府特别关切 的特殊群体，住房的支出占居民总可支配收入的比重较大，因此，公共住房的价格 对这一群体总体生活水平的影响较大，这样，一方面政府要千方百计动用财政建设 更多的公共住房，另一方面，销售价格应该尽可能降低。４．１．２公共住房属于需要管制的准公共物品公共住房属于准公共物品范畴，公共物品包括纯公共物品和准公共物品，对于纯公共物品一般而言，可以采取免费供应的办法，但对准公共物品则很难全部采取免费供应的方式，经济发展水平越低，越不可能采取免费供应的方式。由于公共物 品的供应与居民的基本生活需要的满足、与社会公平等有着密切的关系，为了确保 居民的基本生活需要和促进社会公平，政府就有必要一方面对准公共物品的供应价格及变化进行限制，另一方面根据需求的层次结构、消费者的收入层次等对准公共物品的价格进行结构性管制。４．１．３房地产业的良性发展需要对公共住房价格实行管制从１９９８年全面启动住房改革开始，我国的房地产行业经过十余年的蓬勃发展， 已经进入了以市场为主体的市场化阶段，但不可否认的是，房地产业作为新兴产业 的不成熟表现的还是比较明显的，尤其是房价的大幅飙升，已经超过了与我国国民收入水平相对应的范围（见表１）。房价的大起大落，对房地产行业和宏观经济的损害都是灾难性的。公共住房的供给和适当的价格，对我国整个房地产行业的供求状福建师范人学温泉硕士学位论文况能起到缓解和政策性影响，促进房地产业的健康发展。表（４－１）２００７年世界主要城市房价收入比Ｔｈｅ ｒａｔｉｏ ｂｅｔｗｅｅｎ ｈｏｕｓｅ ｐｒｉｃｅ ａｎｄ ｉｎｃｏｍｅ ｉｎ ｔｈｅ ｃｈｉｅｆ ｃｉｔｙ ｏｆ ｗｏｒｌｄ ｉｎ ２００７国家 地区中国 上海韩国 首尔日本 东京美国 纽约瑞士 苏黎世英国 伦敦澳大利亚 悉尼加拿大 温哥华痿俊？ 收入１５．６７．７７，９７．９５．３６．９８．５４．４４．２４．２．１我国公共住房价格管制回顾我国价格管制的主体和对象政府应当成为公共住房的提供主体，也同样应当成为公共住房价格制定和管制 的主体。《经济适用住房管理办法》指出：“发展经济适用住房应当坚持‘在国家宏 观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策’的原则，由市、县人民政府根据当地 经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政 策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。＂《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》也以法律条文的方式对廉租房建设实行中 各级政府的主体地位加以明确：“以邓小平理论和‘三个代表’重要思想为指导，深 入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要 求，把解决城市（包括县城，下同）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要 工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健 全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。” 现阶段我国的住房市场可以大体分为两大类别：赢利性的市场住房类和福利性为主的公共住房类。前者的价格主要是由市场供需双方的博弈决定，而后者的价格 关系到广大中低收入群体的切身生活质量问题，需要政府进行有效的管制。因此，我国公共住房价格管制的对象为以政府为操作主体的公共住房。我国的公共住房可分为两类：经济适用房和廉租房，相对应的价格分别为经济２４第４章我国公共住房价格管制的历史与现状适用房的房价和廉租房的租金。《经济适用住房管理办法》指出：“经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。＂ 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》也指出：“廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统 计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展 水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入 标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。＂４．２．２我国公共住房的产生和发展住房问题的核心是城市居民面对住房市场产生消费需求但是支付能力不足的问 题。这个观点隐含的一个事实，是大量中的收入家庭的支付能力与具有适宜标准的 住房价格之间所存在的巨大差距，这时住房问题的根本所在，也是公共住房产生的 本质原因。还是各国政府干预房市的主要因素。因此，各国政府都无一例外的在不 同程度上为中的收入群体解决住房问题提供帮助，并承担了相应的社会和经济责任。 他们或者制定针对中低收入者的专门的住房发展机会，或者把中低收入阶层的住房 问题作为与社会发展相联系的统一体，通过对住房供应和住房需求的补贴及住房生产，交易的直接干预，来满足中低收入阶层的不断增长的住房需求。由上面的叙述，我们可以这样界定公共住房：公共住房是为了解决中低收入阶层居民的居住问题， 有政府直接投资建造或者由政府以一定方式对建房机构提供补贴，并对价格实行管 制的定向出售或者出租的住房。 建国以来，我国的国民经济经历了快速增长的时期，住房的解决形式也有了巨’ 大的改变，从计划经济的福利分房，逐步转化为市场化运作。１９７８年以前，我国的公共住房模式是完全福利化的政策，由政府统一建造，无偿提供，分配方式主要以实物分配为主，施行住房分配的低租金与等级制度。１９７８年９月，邓小平在讲话中 提出：“解决住房问题能不能路子再宽一些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期 付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。＂以这个讲话为 标准，我国政府对住房制度进行全面的改革，才去了一系列公共住房政策，这～发 展过程大体可分为以下四个阶段：福建师范大学温泉硕士学位论文第一阶段：公共住房政策的试点阶段（１９７８－－－１９９０年） 从１９７９年开始，在低租金，实物分配住房制度不变的情况下，进行向居民全价出售公共住房的试点，从１９８２年开始，在郑州，常州，四平及沙市进行试点，施行“三三”制补贴出售公有住房，即政府，单位，个人各负担房价的三分之一。自１９８６ 年以后，城镇住房制度改革取得重大突破，掀起了第一轮房改热潮。 第二阶段：公共住房政策的全面推进和配套改革阶段（１９９１－－－，１９９３年） １９９１年，城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。１９９１年６月，国务院颁布 了《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》，其中明确规定了城镇住房制度改革的根本目的，重申了城镇住房制度改革的有关政策，突出了部分产权理论，要求实行新房新制度。同年１１月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》。 这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，标志着中国公共住房政策己从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。 第三阶段： 公共住房政策的完善和全面实施阶段（１９９４一－．至今）１９９４年７月８Ｅ，国务院下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》）。 《决定》是在认真总结十多年房改实践经验的基础上制定的，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件。《决定》确定了房改的根本目标是： 建立与社会主义市场经济体制建设相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化， 社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。同时， 《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用房的开发设计。４．２．３我国公共住房价格的出现我国公共住房的价格并不是从一开始就有的，而是伴随着我国住房制度改革的步伐一同发展的。在１９７８年以前，我国的住房采用实物配给的公共住房模式，居民住房是基本全福利性质，只是象征性的支付一小部分租金，这部分租金只能起到维护住房的作用， 根本不可能使政府收回建造成本。因此可以说，这一时期的公共住房是无价格的。 １９７９年“三三”制试点的开设是我国公共住房价格真正的开端。这一时期的公第４章我国公共住房价格管制的历史与现状共住房价格确定相对简单，既整体房价的三分之一，需要说明的是，当时的房价并没有放开，还是计划经济的价格决定机制，因此，这个时期的公共住房价格的确定 并没有什么理论依据，只是凭感觉进行摸索，为以后的进一步改革和完善提供经验。直至２０世纪末，我国一直在对住房制度和公共住房政策进行调整，但仍处于经验积累阶段，并无实质突破， ２００３年１月１日开始实施的《经济适用住房价格管理办法》（以下简称《办法》）的出台，终于给公共住房的价格问题提供了政策上的理论依据，《办法》明确规定，经济适用住房价格实行政府指导价，而不是企业自主定价。其上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。 《办法》指出，经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。 其中，开发成本包括：１．用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费；２．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费；３．列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费：４。在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；５．贷款利息；６．行政事业性收费。开发企业的管理费与利润分别不得超过前４项费用之和的２％和３％。经济适用住房零售时，要以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，但整幢楼增减的差价代数和应为零。４．３我国公共住房价格现状分析１９９８年国务院下发了《国务院关于深化住房制度的决定》，决定在全国实行住房分类供应体系，即对高收入者供应市场价格的商品房，对中低收入者供应政府限价的经济适用房，时最低收入者供应政府提供的廉租房。公共住房与普通商品房有严格的区别：普通商品房严格遵循“市场游戏规则”，是市场经济的产物，价格是由其价值和市场供求状况来决定的；公共住房则必须在政府的指导下有计划、有步 骤、有秩序的供给和分配，价格由物价部门审核，政府确定。 然而这项“德政工程，民心工程’’实施以来，在全国各地不同程度地出现了群众埋怨、开发商抱怨、媒体质疑等多方面的不满意现象。政府在确定中低收入家 庭收入标准、确定经济适用房购买对象的条件、购房面积标准以及超面积的处理办福建师范大学温泉硕士学位论文法等方面出台了不少政策，也作了不少改革，经济学者们也纷纷把研究课题指向经济适用房。本章主要对我国公共住房的价格现状所出现的问题进行分析。４．３．１公共住房价格偏高，与福利性住房的本质不相适应目前，我国经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。廉租 房的价格制定则主要依赖各地政府和物价部门的制定。经济适用房价格偏高，将大 部分中低收人者拒之ｆ－Ｊ＃ｂ。由于经济适用房毛利不能超过３％，因此，在销售经济‘适用房时，开发商要与政府物价部门协商，进而确定价格。开发商基于利润最大化的考虑，可能会存在虚报成本的问题。而依照物价部门的职责和能力水平，比较难 准确审查开发商的建房成本。此外，由于住宅建设要贯彻“三十年不落后’’原则， 超前建设增加了建房成本，抬高了价格。在北京，６０％经济适用房的价格在３０万以 上。第四，政府财政投人和土地的有限性，与不断增长的中低收人家庭的矛盾不可 协调。第五，在实际操作中公共管理成本和监管成本往往超出了经济适用房政策为 社会带来的效益。经济适用房的建设需要建设、规划、土地、城镇、税收等部门的合歹ｆ。公共管理成本和交通市政投入较二般房地产企业高出许多。同时，政府对经济适用房的全方位的监管所带来的成本也难以计算。４．３．２公共住房定价中“同价不同房＂现象的存在相邻的两个楼盘或同一楼盘的不同房屋无论从使用效用上来讲还是从市场价值 来讲都是不相同的，但经济适用房“一口价＂式销售在近几年的新闻中屡见不鲜， 这就是所谓的“同价不同房”现象。由于房地产产品的特殊性和复杂性，不同地段，不同物业水平和不同楼层朝向的房屋使用效用是不同的，对于不同的产品，价格也 应有所区别才合理。之所以产生公共住房“弃权”现象的发生，是忽视产品差异的 结果。“同价不同房＂现象的存在搅动了人们“不患寡而患不均”的传统思想，严重 侵犯了公共住房中签人群的切身利益，容易造成他们心理的失衡，滋生公共住房工作的实施过程中冲突，弃权，地下交易的可能性，造成政府工作的困难。第４章我国公共住房价格管制的历史与现状４．３．３公共住房价格确定缺乏透明性虽然国家，省，市都对公共住房价格确定做出了原则性的规定，但许多地方政 府在操作过程中并没有严格执行这样的规定，仅仅满足于形式而已。只是通过公告 的形式发布价格，没有说明定价的依据。有些地方虽然实行了价格听证的做法，但最终的结果往往不了了之，仅是形式而已。我国的公共住房的价格往往是由开发商申报，政府审查。定价的政策依据空泛，没有考虑到公共住房的未来主人的需要，例如美国的地方政府在制定公共住房价格的时候，就会引入民众讨论的做法，这方面需要我们学习。 由于缺乏应有的公开透明度，中低收入人群往往连哪一个楼盘的具体位置，配套设施，物业费用等等都不清楚，有些地方政府就借此暗箱操作，在价格制定上面暗箱操作，截留一部分资金补充地方财政，乘机发财。严重损害的政府的威信。２９第５章我国公共住房价格管制的目标模式第５章我国公共住房价格管制的目标模式从前面的分析可以看出，我国现行公共住房价格管制方面存在着诸多弊端。价 格改革是一项非常庞杂而艰巨的任务，涉及到的利益主体较多。公共住房本身就是关系到每个中低收入家庭生活质量和经济负担的敏感商品，而公共住房的价格更是矛盾的关键（住房质量也不容忽视）。价格不但应该体现政府的政策意图和住房的公益性和福利性，还应该照顾到政府运作本身的经济利益和长远发展。但价格改革不 是一朝一夕能够完成的，必须循序渐进，。有步骤、有指导地进行，才能保证不会出 现社会动荡和不安定因素。本章主要结合公共住房自身特点和我国的具体情况，对我国公共住房服务价格管制的改革方向和重点问题进行初步的探讨，建立适合我国的公共住房价格管制模式――“综合管制定价法”。主要内容包括确立适当的定价日标和原则，制定科学合理的定价方式，建立建全价格管制的配套改革措施等方面。５．１公共住房价格管制的目标与原则无论政府采取什么样的定价方式，都必须明确价格管制的日标和定价原则，否则实践当中就没有依据可循。确立适当的定价目标和原则，是价格管制改革的前提和基础。５．１．１价格管制的目标一般而言，政府管制价格要达到的目的是以管制的必要性为基础生成的。也就 是说，管制的必要性隐含了政府管制价格的目的…．效率和公平。其逻辑是：（１）政府 是社会公众的代言人，确保社会公共利益的增进和分配应当是公共管理的根本目的。 ＜２）存在市场失灵的情况下，价格的自发机制无法实现资源的配置，会引起不利于人 民生活的结果。这偏离了社会福利极大化的价值标准，不符合社会公共利益。（３）在处理某些市场失灵时，价格管制能克服市场调节价格的不足和弱点。政府管制的价格能灵敏地反映市场供求变化和资源稀缺程度，向社会传递正确的资源导向信号； 能合理地调整各方面经济利益，给企业以优化资源配置的压力和动力。价格管制相 对于其他可供选择的工具（如税收、市场准入、数量控制等）具有相对优势，更能促 进经济效率和社会公正，实现社会福利（公共利益）最大化。 政府以实现社会公共利益最大化为己任，把确保公共利益的增进和公平分配作福建师范大学温泉硕士学位论文为公共管理的根本目的。效率是衡量社会资源配置状况的标准，从公共住房合理配置角度讲，价格政策的最基本长期目标应该是资源的有效分配。价格管制要有利于 公共住房资源的合理配置，限制浪费减少超额需求，减缓公共住房资源短缺矛盾。 另一方面，在政府看来，价格管制不仅仅是资源配置的工具，也是实现分配公正的 手段。公共住房具有典型的必需品特征，在可以负担的价格下获得住房权利被视为 基本人权。５．１．２价格管制的原则５．１．２．１以保障中低收入群体住房权为首要原则公共住房设立的初衷就是保障中低收入人群的住房权，因此，价格的确定也要以这个目的为首要原则，通过综合运 用各种方法，将房价管制到目标人群可接受的范围之内。５．１．２．２以成本约束为原则虽然政府不能观察公共住房开发企业成本的实际运行过程，但政府可以通过发现成本运行的结果来控制成本的变化，促使企业自觉提高效率，降低成本。５．１．２．３有利于投资增长与国外同类机构相比，中国改革住房管理机构规模小， 能力差，特别是在经济高速发展的时期，这一差距变得更加突出，因此需要鼓励政府主管机构进行正常的扩大再生产，并保证长期投资的连续性。５．１．２．４确定一个适当的管制价格调整周期由于科学技术的发展及其在生产实践中的应用，房地产行业的生产效率会不断提高，成本水平会相应的下降，这就要求 政府对管制价格进行周期性调整。管制价格的调整周期对政府利用“政府管制滞后效应＂以降低成本、增加供应数量的积极性会产生直接影响：如果周期太短，由于 房地产行业的投资回报期较长，这会抑制政府职能部门通过大规模投资进行技术革 新以降低成本、提高生产效率的积极性；若调整周期太长，虽然会刺激政府相关部 门进行大规模投资，以取得投资的长期收益，但会使现实的成本大大低于当时核定的成本水平，过多的利润，可能影响政府提供公共住房的数量。具体的管制价格调整周期应根据公共住房及房地产产业的特点来决定。 ５．１．２．５考虑质量因素公共住房产品与服务的质量和成本有关，要想让地方政府自觉提高和保持较高的质量水平，需要将管制价格与质量指标挂钩。３２第５章我国公共住房价格管制的目标模式５．２可选择的价格管制模式综合国外公共住房价格管制的历史经验，结合价格管制理论，经过归纳总结，有三种价格管制模式值得我们进行选择：投资回报率模式；价格上限管制模式和两种相结合的混合管制模式。５．２．１投资回报率模式公共住房投资回报率定价模式是指限定公共住房的投资回报率，使公共住房的 投资收益降低；进而降低房价的办法。用公式加以解释Ｒ＝Ｃ＋Ｓ，其中：Ｉｏ公共住房投资方的收入，也就是购房者的支出Ｃ一公共住房的建设维护成本蝴资收益率这种模式的Ｃ（成本）部分并不能显示出公共住房福利性的一面，依照我国颁布 的《经济适用住房价格管理办法》规定，它的成本也包括开发成本，税金两部分；其中开发成本又包括以下七项：１．按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等 所支付的征地和拆迁安置补偿费。 ２．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。３．列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含 桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。４．在小区用地规划红线以内， 与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求 建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。以上ｌ至４项费用之和的２％计算。 ５．管理费按照不超过本条６．贷款利息按照房地产开发经营企业为住房 ７、行政事业性收费按照国家有关规定建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。计收。和市场化的商品房相比较，没有任何区别。也就是说，公共住房的福利性体 现在Ｓ（投资收益）上面，通过限制投资收益，体现为较低的房价。５．２．２价格上限模式新加坡的公共住房出售定价政策就属于典型的价格上限管制模式。不同于投资 回报率模式，价格上限模式并不看重公共住房的生产成本，住房销售或出租的价格 完全由市场的需求水平决定，无房户需要什么价格水平的住房，政府就提供相对应 价位的住房给他们。只要基期的价格确定，以后的价格就会以基期的价格为基准来福建师范大学温泉硕士学位论文确定，避免经济波动带来的房价不确定性，具体可用公式：Ｐ川＝Ｐ。（Ｉ＋ＲＰＩ―Ｘ）ＲＰＩ一通货膨胀率 Ｘ一政府制定的公共住房生产效率提高率采取这种办法的还有德国的部分地区，当地规定：小户型房屋的销售价格不能高于当地居民年平均工资的７倍，由于德国的住房供给相当充裕，这种政策既不会 给房地产市场带来较大的冲击，又可以给中低收入者以安全的住房保证。５．２．３混合价格管制模式这种模式是以上两种模式的综合，本质上来看，单纯的投资回报率模式，或者 价格上限模式在任何国家都是不存在的，只不过是或多或少，或明或暗的关系罢了，就像计划经济和市场经济的关系一样，在公共住房领域同样是计划和市场同时起着作用。大多数国家实行的混合价格管制模式的操作模式是这样的，在房地产的一级市 场，也就是公共住房出售，以投资回报率模式为主，由于房地产建造成本巨大，政 府无力补偿建造成本，只能限制房地产开发主体的盈利水平，或适当给予补贴和政 策补偿（比如增加容积率，允许建设高层住宅等）以弥补房地产开发企业的利润损失。而中低收入者可以购买到比市场价格稍低，又比建设成本稍高的公共住房。 对于仍不足以购买公共住房的弱势群体，政府鼓励他们租用政府的公共住房来 解决住房问题。在租金价格上面，绝大多数国家采取价格上限的模式，比如，英国 根据地段，房屋的实际情况的不同，规划出《租金标准表》，规定房东如果以超过标 准租金２０％以上的价格出租房屋，将受到严厉的处罚。新加坡也规定，房租的支出以家庭可支配收入的３０％为界，超过部分政府给予补贴。５．３我国公共住房价格主导模式的选择我国的国情和发达国家相差很大，我国幅员辽阔，人口众多，国家经济实力并不富裕，且区域差距大，房地产市场不成熟等，要建立一种适合我国的公共住房价 格模式，需要在借鉴国外经验的基础上依据我国现实情况加以改良。 因此，借鉴不同国家和地区的做法，本文引入了“综合价格管制法”这种定价 方法对公共住房进行定价，它是通过对管制范围进行合理划分，针对不同的目标的 特性采用不同的管制定价方法的一种管制模式。这种方法能够充分体现不同层次需第５章我国公共住房价格管制的目标模式求人群的差别，针对具体问题具体分析，具有很强的针对性。“综合价格管制法”包括以下几方面主要内容：５．３．１合理配置公共住房资源，确定价格管制范围目前我国公共住房廉租房建设进展缓慢，房源短缺，导致经济适用房的需求数 量远远大于可供给数量，虽然政府下力气建设经济适用房，经济适用房的投资额每 年都有很大的增长，但是还是供不应求。而受传统思想的束缚，中低收入者也更倾 向于购买而不是租住住房，违背了售租并举的住房保障体系的设计意图。因此，合 理地分配现有公共住房资源，提高土地房源供给和使用效率是优化资源配置的关键。 改革的方向是：将经济适用房的服务对象明确为购买市场价住房有些许困难的 中等收入群体，而将中等收入以下的群体纳入廉租房保障范围，形成低收入群体租 住廉租房，高收入群体自行购买商品房，中等收入群体以经济适用房为主的三层次 住房保障体系。对廉租房和经济适用房政府采取价格管制政策，对于购买商品房政 府可以通过财政，金融等宏观政策加以管理，外加住房公积金等补贴形式加以补充。 三层次的边界要清晰，不能交叉，否则又将产生高收入人群挤占经济适用房，中等 收入人群挤占廉租房，低收入人群住房困难的局面。。这样，就能做到有限的财政 资金有重点、有方向地投入公共住房领域，既保证消除市场失灵，又能促进住房保 障市场稳定有序地发展。三类住房功能和服务范围的明确，是对各类住房进行合理 定价的基础。正因为各类住房功能和服务的不同，其成本结构也会不同，因此价格 管制应区别对待，针对不同类型的住房实行相应的价格政策。公共住房价格管制的 主要对象是经济适用房和廉租房。 通过政府援助和市场供给相结合的住房资源配置机制，建立公共住房体系。采 取多层次、多形式的援助方式，解决中等偏低及以下收入家庭的基本居住需求；坚 持援助范围、方式及标准，随社会经济发展水平动态地做出调整；坚持援助对象的 动态管理机制。５．３．２改革目标人群分类标准，实施分类定价廉租房和经济适用房的设计初衷就是针对不同受用人群的，但现实状况并没有 达到预期目的。因此，加强中低收入人群的分类管理势在必行，定价模式也要体现这一特点。特别指出的是，现行的经济适用房政策覆盖范围涵盖了绝大部分的目标福建师范大学温泉硕士学位论文群体，但定价方式单一性，机械性特征明显，不能很好的解决公共住房问题，这也是我国现行经济适用房政策成果不显著的原因，因此，我认为合理的经济适用房定 价模式应该一分为二的考虑，将目标人群以收入水平为依据再进行更细致的划分， 使经济适用房政策发挥更好的效果。 建议将公共住房的目标人群依照收入水平分为三类，分别对应三种公共住房： 廉租房，Ｉ类经济适用房和ＩＩ类经济适用房。 （１）廉租房的目标人群是社会最底层的低收入人群，因此针对这部分家庭的住 房价格政策应该以体现福利性为主。像美国和新加坡等大多数国家一样，一定要对 廉租房的租金加以管制，管制的模式应该采用价格上限管制模式。各级地方政府应 该准确测算当地人均收入水平，低收入人群所占比重，低收入者可接受价格范围等 数据，确定租金的价格上限，并适时加以调整。房型以旧公房为主，新建小户型，低装修房屋为辅。（２）Ｉ类经济适用房的目标人群是收入中等，购买市场价商品房会较大程度影 响到其他合理消费的人群。对于Ｉ类经济适用房的价格，应按照市场化为主，国家 福利性为辅的原则，采用投资回报率模式进行管制。限制房地产商的投资回报率， 可以降低由房地产市场结构的区域寡头垄断引起的高利润所带来的虚高房价。将一 部分社会福利从开发商转移给购房者，实现社会总福利的增大。房型可以参照当时当地商品房的建筑设计，采用主流的房型，房屋面积以６０至１００平方米为宜。 （３）ＩＩ类经济适用房的目标人群是介于上述两种的中间部分的人群，这些家庭的收入水平不足以购买市价商品房，但迫切希望拥有自己的住房。同时，在政府的 角度看来，将这部分人群推入廉租房市场会挤占廉租房资源，加重政府的负担。因此，对这部分人群的需求特性，应主要采用价格上限的价格管制模式，可以参考应 用新加坡地价反向推算法测算土地价格，以实现房价低廉这一特点。需要指出的是，这种经济适用房的建设会耗费政府的土地资源，造成地方财政收入的减少，因此建 设规模要控制在合理的程度，建设房型以３０至６０平方米的小户型为主，用有限的资源满足更多家庭的购房需要。 收入较高的中等收入人群采用投资回报率模式，这样可以尽可能的节约政府的资源，将更多的土地和资金用于其他的公共住房中，房屋类型以８０至９０平方米为 宜，采取微利销售的形式。对于收入水平较低的经济适用房受用家庭，采用价格上限的模式，将售价压低至建设成本以下，当然这种模式要对户型加以限制，不能和第５章我国公共住房价格管制的目标模式前一种情况相交又，以中小户型为主，用有限的资源满足更多家庭拥有住房的梦想。５．３．３建立科学的定价理论模型确定好价格管制的范围和人群分类，还要有较为科学和详尽的价格制定理论。公共住房价格的确定，完全可以采用投资回报率和价格上限模式来完成。 依照上面对我国公共住房的分类分析，经济适用房分为收入相对较高群体所适 用的Ｉ类经济适用房和面向收入较低群体的ＩＩ类经济适用房。对于Ｉ’类经济适用房，合理的价格管制模式是投资回报率模式。公式表示为Ｒ＝Ｃ＋Ｓ政府管制部门对经济适用房回报率管制的一般形式，可以看成是个线性合同价 格模式，即，开发商的收入＝运营成本＋折ＩＥ＋允许的利润率×计算回报率的基数，其中计算回报率的基数可以有几种选择，即可以选择成本、价格、销售收入等。我 国现行规定是经济适用房价格以项目最后直接开发成本作为基数，即可以简单看成 是以成本作为计算回报（利润和管理费）的依据。假设回报率是成本的一定的百分比， 现行规定一般５％（利润为不超过３％，而管理费为不超过２％），则经济适用房的销 售价格可以简单地表示为：Ｐ＝ＣＸ（１＋ｒ）＝ＣＸ（１＋５％）开发商可以获得的收入是：Ｒ＝ＰＸＯ－－Ｃ（１＋ｒ）ＸＱ＝ＣｘＱ＋ＣｘＱＸｒ 即开发商的收入可以看成是由两个部分组成，第一部分是对开发建造成本ＣＸＱ 部门的补偿，第二部分是基于成本的回报ＣｘＱＸｒ，由此可见，在成本给定不变的 条件下，限定投资回报率，开发商无法增加自己的收入。房价降低的目的完全可以 达到。 对于ＩＩ类经济适用房和廉租房，合理的价格管制模式应以价格上限管制为主。最高限价模式，也就是政府管制部门，对被管制经济适用房的售价和廉租房的租金价格制定一个最高限价，开发商或者政府可以选择该价格水平之下的任意价格 来销售或出租其所开发和拥有的经济适用房和廉租房。政府管制部门一般在开发之 前确定最高限价，并作为经济适用房开发合同的一个组成部分，来对开发企业的销售价格进行管制。在确定了首期房价或租金之后，运用Ｐ川＝Ｐ。（１＋ＲＰＩ―Ｘ）来决定下一期的价格，保证政策实施的延续性。福建师范大学温泉硕士学位论文价格总水平无疑对房地产消费支出和需求量有着重要影响。回顾和比较投资报酬率管制和价格上限管制，投资报酬率管制主要针对企业在大量固定资产方面进行 的巨额投资，需要给企业合理的利润率以确保能够收回投资成本。但房地产企业的 固定资产相对总资产比重较小，大部分资金是周而复始循环利用的。而且大型设备也不是每家企业都必须提供，另外还要考虑到企业的非营利性质，所以投资报酬率管制不宜应用在房地产业上。价格上限管制中的ＲＰＩ―Ｘ模型，相比之下有许多优点， 例如可以促进企业降低成本，提高效率，不会引起过度投资，操作简单等，但也不 能完全照搬。这是因为：第一，价格上限模型只是规定了管制价格的上升率或下降 率，它是以有一个合理的基价为前提的，而基价的决定要以成本为基础，这就决定 了在构建价格管制模型时不能回避成本问题。第二，ＲＰＩ是零售物价指数，即通货膨胀率，指的是社会最终产品的总体价格水平上涨幅度。引入ＲＰＩ是为了限制企业生产成本的增长率，即成本增长不能超过物价增长。但实际上对企业生产成本起决定作 用的并不是社会最终产品的价格，而是生产资料的价格，这与最终