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九华山蓝地度假村银行贷款项目可行性报告.doc 90页
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九华山蓝地度假村银行贷款项目可行性报告
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九华山蓝地度假村银行贷款项目
可行性研究报告
某某建设投资有限公司
1. 总 论 1
1.1 项目概述 1
1.2 编制依据 3
1.3 研究范围 3
1.4主要经济技术指标 4
1.5 项目综合评价 5
2. 项目背景及必要性 6
2.1 项目背景 6
2.2 建设的必要性 8
3. 市场预测 13
3.1 概况 13
3.2 国内市场概况及发展趋势 14
3.3 旅游特征及资源分析 15
3.4 游客量预测 20
3.5 滞留时间 21
3.6 住宿选择意向 22
3.7 出游目的 22
3.8 市场容量分析 23
3.9 综合分析 24
4. 项目建设规模与内容 26
4.1 建设规模 26
4.2 建设内容 26
5. 项目选址及建设条件 27
5.1 场址选择 27
5.2 建设条件 27
6. 工程规划设计 31
6.1 建筑方案 31
6.2 结构设计 38
6.3 给排水设计 40
6.4 电气设计 42
7. 环境保护 47
7.1 执行依据及标准 47
7.2 环境影响分析及污染防治措施 47
8. 节能设计 53
8.1 设计原则与目标 53
8.2 用能标准和节能规范 53
8.3 节能措施 54
9. 安全、卫生 57
9.1 标准及依据 57
9.2 职业危害因素分析 58
9.3 安全技术措施 58
9.4 卫生防疫措施 60
9.5 预期效果及评价 60
10. 项目组织管理 62
10.1 项目管理 62
10.2 劳动定员 64
10.3 项目进度计划 65
11. 投资估算与资金筹措 66
11.1 投资估算 66
11.2 资金筹措 71
11.3 资金投入预测 71
12. 财务评价 73
12.1 财务评价依据 73
12.2 项目建设期、经营期、计算期 73
12.3 成本和费用估算 73
12.4 营业收入及税金预测 75
12.5 利润估算 78
12.6 财务盈利能力分析 78
12.7 清偿能力分析 79
12.8 不确定性分析 79
12.9 财务评价结论 80
13. 结论与建议 81
13.1 结论 81
13.2 建议 82
1.1 项目概述
1.1.1 项目名称
九华山蓝地度假村
1.1.2 建设单位
某某建设投资有限公司
地址：池州市九华山柯村
法定代表人：
注册资本：5000万元
成立日期：2010年3月
主要经营：基础设施投资建设、旅游投资、旅游地产开发
1.1.3 建设地点
池州市青阳县庙前镇高源村
1.1.4 建设背景
九华山是池州旅游龙头池州“旅游兴市”战略功能定位九华山风景区接待九华山风接待满足未来的接待需要本项目总投资万元1.2 编制依据
1、《池州市旅游总体规划1.3 研究范围
我们受建设单位委托，对工程项目建设背景及必要性、建设条件、市场环境、建设规模与方案、环境影响、投资构成与能力、技术经济等进行分析论证，为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。
1.4主要经济技术指标
项目主要经济技术指标汇总表
序号 指标名称 单位 指标值 备注
一 经济指标 二 技术指标 1 总用地面积 m2
2 总建筑面积 m2
2.1 商业、公建 m2 19400
2.2 酒店式公寓 m2 22300
2.3 公寓式酒店 m2 27200
2.4 养生休闲会所 m2 2500
4 绿地率 %
5 建筑密度 %
6 机动车停车位 个 230
7 非机动车停车位 个 260
1.5 项目综合评价
（1）该项目行业准入性好。本项目的建设符合《九华山风景名胜区总体规划》、《庙前镇总体规划》和池州市政府《关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知》（池政秘[2003]12 号）规定和规划要求。
（2）选址符合项目要求—九华山“公路东侧，距离九华山主景区4.5公里。该处水文地质等建设条件符合项目建设要求。接待2. 项目背景及必要性
2.1 项目背景
九华山位于安徽省池州市青阳县境内，面积约100平方公里。据记载早在晋代（公元401年）就有了寺庙建筑。开始为道观，到唐代广修佛寺。九华山是我国佛教四大名山之一，诗仙李白曾三上九华山作诗赞美曰：“昔在九江上，遥望九华峰，天河挂绿水，秀出九芙蓉”。
九华山又是国家AAAAA级风景名胜区，为了加快安徽省旅游产业的发展，中共安徽省委、省政府以皖发[2000]14号《关于要求加快“两山一湖”旅游经济发展的若干意见》对安徽省旅游发展方向作了总体规划和实施纲要。池州市政府积极贯彻落实，发出《关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知》（池政秘[2003]12号）。据此，九华山管委会制订了《九华山风景名胜区总体规划》、《
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长沙市房地产市场报告(2011年上半年)
长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】长沙市房地产市场 运行状况监测报告 【2011 年上半年】2011 年 7 月长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】目录1．2011 年上半年市场导读 _________________________________________ 41.1 市场重点资讯及政策导读 _____________________________________________ 4 1.2 长沙内五区供应与成交情况导读 _______________________________________ 4 1.3 长沙市场导读 _______________________________________________________ 42．市场资讯及政策动态 ___________________________________________ 62.1 中国政策动态 ________________________________________________________ 72.1.1 金融信贷层面 __________________________________________________________ 7 2.1.2 土地开发层面 __________________________________________________________ 72.2 长沙政策动态 _______________________________________________________ 11 2.3 长沙市政建设动态 ___________________________________________________ 12 2.4 地方政策与市场动态 _________________________________________________ 16 2.5 解读 _______________________________________________________________ 212.5.1 中国政策层面解读 _____________________________________________________ 21 2.5.2 长沙市政策层面解读 ___________________________________________________ 22 2.5.3 市政建设层面解读 _____________________________________________________ 22 2.5.4 地方政策与市场动态解读 _______________________________________________ 233.长沙市一级土地市场运行监测 ____________________________________ 243.1 长沙全市土地市场监测 ______________________________________________ 243.1.1 长沙市一级土地供应情况 _______________________________________________ 24 3.1.2 长沙市一级土地成交情况 _______________________________________________ 243.2 长沙市（五区）土地市场监测 ________________________________________ 263.2.1 长沙市（五区）商住用地供应情况 _______________________________________ 26长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】3.2. 2 长沙市（五区）土地成交情况___________________________________________ 263.3 解读 _______________________________________________________________ 284.长沙市二级商品房市场运行监测 __________________________________ 294.1 长沙市商品房市场监测 ______________________________________________ 29 4.2 长沙市（五区）商品房市场监测 ______________________________________ 32 4.3 长沙市（五区）楼盘市场监测 ________________________________________ 37 4.4 解读 _______________________________________________________________ 475.长沙市房地产营销动态监测 ______________________________________ 495.1 长沙房企 2011 年上半年销售情况监测 _________________________________ 49 5.2 长沙楼市 2011 年上半年销售前十监测 _________________________________ 51 5.3 长沙典型高密度豪宅个案 ____________________________________________ 525.3.1 开福万达广场 _________________________________________________________ 52 5.3.2 北辰三角洲 ___________________________________________________________ 54 5.3.3 保利国际广场 _________________________________________________________ 55 5.3.4 运达中央广场 _________________________________________________________ 56 5.3.5 藏珑湖上国际花园 _______________________________________________________ 57 5.3.6 华远华中心 _____________________________________________________________ 59 5.3.7 绿地中央广场 ___________________________________________________________ 60长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】1．2011 年上半年市场导读1.1 市场重点资讯及政策导读? ? 2011 上半年央行 6 次上调存款准备金率，每次上调 0.5%，至 6 月达 21.5%历史高位 上半年两次加息，分别上调存贷款基准利率 0.25%，一年期存贷款利率分别已达 3.25%、6.31% ? ? ? ? ? 2011 年 1 月 26 日，国务院出台“新国八条” 月 27 日同意房产税试点 ；1 五年内建保障房 3600 万套，其中 2011 年任务 1000 万套 5 月 1 日， “一房一价”正式实施 3 月 4 日长沙出台限购令；3 月 31 日长沙出台限价令 望城正式成为长沙第六区1.2 长沙内五区供应与成交情况导读? 新增供应与成交雨花区为五区热点，均价方面开福区居首位开福区新增供应129.88万O 成交117.48万O岳 麓 区新增供应123.78万O 成交126.44万O芙蓉区新增供应48.5万O 成交29.35万O新 增 供 成 应 交 62.24 73.52 万O 万O天 心 区雨 花 区新 销售均价（元/O）： 增 供 成 8139 应 交
182.65 万O 万O 7760 注：以上均为商品房1.3 长沙市场导读长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】五区四县 供应 土地市场 （万平） 成交 总供应 商住用地 总成交 商住用地 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅2010 上半年 115.29 86.25 474.26 226.11 0.14 .38 632.87 513.34 872.04 793.54 911.86 762.47 4 4 2010 上半年 总供应 商住用地 总成交 商住用地 商品房 商品房 商品房 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 45.55 21.34 88.51 39.82 1.11 450.44 663.23 578.75 538.61 467.56 741.90
43892011 上半年 188.61 103.97 367.96 176.61 2.84 7.44 747.83 567.81 873.51 775.02 .89 815.11
上半年 88.78 53.37 178.29 65.92 .27 527.28 561.76 502.74 805.41 587.51 518.16 .37 6490同比 63.60% 20.54% -22.41% -21.89% 28.34% 23.00% 14.55% 6.50% 18.16% 10.61% 0.17% -2.33% 34.71% 16.45% -26.02% 44.06% -25.32% 43.58% 同比 94.91% 150.09% 101.43% 65.54% 17.37% -13.82% 17.06% -15.30% -13.13% 49.53% 25.65% -30.16% 47.00% -28.95% 47.87%施工新开工 供应市场 （万平）竣工批准预售存量商品房（万O） 销售市场 （万平） 商品房均价 住宅（万O） 住宅均价（元/O） 内五区 供应 土地市场 （万平） 成交 施工 新开工 竣工 供应市场 （万平） 批准预售注：红色数据为同比下降存量商品房（万O） 销售市场 商品房均价（元/O） 住宅（万O） 住宅均价（元/O）长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】解读：长沙 2011 年上半年商品房成交面积同比减少 26.2%。年初受翘尾效应与契税提高的 影响成交量维持高位，二月为春节长假成交清淡。3 月 4 日长沙限购令出台，令传统的 金三银四旺季萎靡不振，甚至让一度延后推盘放量的开发商，寄希望于“红五月” ，房交 会惨淡的成交量，令市场愿景也落空。进入 6 月之后，房地产调控政策的集合效应开始 显现，开发商优惠幅度加大，市场进入僵持阶段的敏感期。从土地成交看政府层面。手里有粮，心里不慌。2011 年上半年长沙土地成交量同比 减少 22.41%，但市内五区土地成交量同比增加 101.43%，成交金额增加 83%。新峰认为， 2011 年上半年的长沙土地市场在市内五区，而非四县。土地供应重心由原来的芙蓉路与 五一路城市主干道两厢地块，已经转移至湘江两岸区域。从成交量看开发企业层面。销量下降，扩张谨慎。2011 年上半年长沙五区成交量同 比下降 30.16%，跌幅高于全市水平。结合全市新开工量同比增加 14.55%，市内五区则同 比下降 13.82%的情况，从数据反映，在销售量下降的 2011 上半年，开发商普通放慢推 盘节奏或用“以销定产”的策略来应对市场的冲击。2011 年上半年的土地市场成交集中 在一季度，例如九龙仓拿下 56 亿的东牌楼地块，二季度土地成交量较少。新峰认为，开 发企业谨慎扩张策略显露。从量价关系看购房者层面。量跌价升，限购观望。2011 年上半年全市住宅均价 5677 元/平方米，同比上涨 43.58%，同期销量下降 22.41%。受限购令及银根收紧，将部分投 资住宅的需求挡在门外，加上受政策影响消费者降价预期影响，观望态度浓厚；而新房 市场价格上涨幅度较大，因此造成上半年购房需求整体减少。新峰认为，在通货膨胀的 强烈预期之下，长沙房价的大幅上涨；与房地产政策调控下购房者的观望态度并不矛盾。预测2011 年下半年： 结合长沙中化方兴梅溪湖地块开始布局， 可以预计在三季度中后期、 四季度（与 2010 年第四季度类比推论）有可能成为今年长沙土地供应的主要阶段，在相 对宽松的环境 下，土地溢价率也将相对较高。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】商品房销售成交量价关系上，新峰综合各方因素，尤其是长沙供大于求的背景 之下认为：成交量将持续维持上半年低迷走势；房价方面，在通货膨胀的强烈预期之下， 新峰认为长沙房价上涨之势悬念不大。其涨幅则取决于整体经济走势压力，造成对房地 产调整政策的放松程度。目前的金融环境与房地产政策，并不利于企业做长期规划，企 业应当根据政策与市场情况调整开发销售节奏。2．市场资讯及政策动态2.1 中国政策动态2.1.1 金融信贷层面? 2011 年 1 月至 6 月间，央行两次上调存贷款基准利率，一年期存款基准利率达到 3.25%。 2011 年 2 月 9 日与 4 月 6 日， 央行两次上调金融机构存贷款基准利率。 调整后， 一年期存款利率达到 3.25%，一年期贷款利率达到 6.31%。 2010 年至 2011 年 6 月以来央行连续四次上调利率。央行曾于 2010 年 10 月份 和 12 月份两次上调利率。 ? 2011 年 1 月至 6 月间，存款准备金率六次上调，达到 21.5%的历史高位 2011 年 1 至 6 月间，央行以每月一次的频率，每次上调 0.5 个百分点的幅度，6 次 上调存款类金融机构人民币存款准备金率，中国大型银行的存准达到创历史纪录的 21.5%，而小型银行的存准也将达 19.5%。2.1.2 土地开发层面? 限购令与新国八条 国务院总理温家宝 2011 年 1 月 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一 步做好房地产市场调控工作。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题， 继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房 地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。 ? 国务院试点征收房产税 2011 年 1 月 27 日，国务院常务会议上同意在部分城市进行对个人住房征收房长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制 定。当天晚些时候，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于 1 月 28 日开始正式施行实行征收办法。 ? 住建部问责保障房，问责机制已基本成型 2011 年初始， 住建部专门针对地方政府保障性住房的问责机制， 已经基本成型。 2011 年，住建部将依据这份文件，陆续展开相关的核查、检查工作，对于未完成任 务的城市，视情况、原因，给予对应的处罚甚至是处分。 ? 国务院修订房产税暂行条例 2011 年 1 月 17 日，国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》 ，对 7 件行政法规予以废止，对 107 件行政法规的部分条款予以修改。其中， 《决定》第 76 条提到，将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的“《中华人民共和国 税收征收管理暂行条例》”修改为“《中华人民共和国税收征收管理法》”。 ? 房屋征收补偿条例：征收房屋补偿不得低于市价 国务院总理温家宝 2011 年 1 月 19 日主持召开国务院常务会议，审议并原则通 过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》 。条例草案规定，对被征收房屋价值的 补偿不得低于类似房地产的市场价格。 条例草案明确规定了对被征收人的补偿项目， 包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖 励。 2011 年 1 月 21 日，国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征 收与补偿条例》 。 ? 房地产经纪违法违规将被严惩 近日，住建部、发改委、人保部联合出台了《房地产经纪管理办法》 号令） （8 ， 《办法》将于 2011 年 4 月 1 日实施。 《办法》要求对房地产经纪机构实施备案管理， 要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向房地产经纪机构提供 交易与登记信息查询、交易合同网上签订，向社会公示经纪机构备案信息，信用档 案信息等公共服务。 ? 中国保障房建设提速扩面 5 年将建 3600 万套温家宝： “十二五”期间，中国将新建以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改 造为主的保障性住房 3600 万套。届时，保障性住房的覆盖率将达到 20%，必将有力 缓解住房问题的压力。特别是解决中低收入和新参加工作的大学生住房的要求。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】?中央与地方签“军令状”千万套保障房任务落地国务院副总理李克强 2011 年 2 月 24 日在全国保障性安居工程工作会议上强调， 2011 年要求建设 1000 万套保障性住房是硬任务，各地要抓紧安排开工，尽早建成 投入使用。 国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书， 将 1000 万套保障房建设任务分解到各地。 ? 调控问责制写入政府工作报告 国务院总理温家宝 3 月 5 日于十一届全国人大四次会议作政府工作报告时指出： 2011 年，要坚定不移地搞好房地产调控，建立健全考核问责机制。加快健全房地产 市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场 价格，满足居民合理住房需求。 ? 住建部督促各地方政府三月底前公布房价调控目标，限购没有取消时间表 目前中国已有 35 个城市出台了“限购令”。 对于各地迟迟难以落地的“房价调 控目标”，住房和城乡建设部部长姜伟新接受中新社记者采访时表示，现在住建部 正督促各地方政府制定房价调控目标和标准，并要求各地方在一季度末出台。 ? 发改委发布商品房销售明码标价规定通知 2011 年 3 月 16 日 国家发改委下发《商品房销售明码标价规定》 ，要求商品房 销售实行明码标价，取得预售证项目一次公开全部房源。该《规定》自 2011 年 5 月 1 日起施行。 ? 房价调控目标出台期限 3 月 31 日截止 住建部要求再调整 国务院要求各城市公布本地区年度房价调控目标的期限 2011 年 3 月 31 日截止。 据统计，在已出台调控目标的城市中，北京是目前惟一提出房价要“稳中有降”的， 而其他城市则要求新建住房价格涨幅低于 GDP 和人均收入增长，对此，住建部已于 日前发出通知，要求各地听取民意，对已公布的房价目标酌情调整。 ? 国务院 4 月上旬开始督查房市调控政策落实情况 从 2011 年 4 月上旬开始，国务院派出 8 个督查组，对 16 个省（区、市）贯彻 落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。 督查组将重点检查各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建 设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房 需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】?2011 年 5 月 1 日， 《商品房销售明码标价规定》正式实施 2011 年 5 月 1 日， 《商品房销售明码标价规定》正式实施，该规定要求商品房销售 要实行一套一标价， 并明确公示代收代办收费和物业服务收费， 商品房经营者不得在标 价之外加收任何未标明的费用。 发改委有关负责人表示， 在商品房销售明码标价规定实 施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。?国土资源部已下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》 2011 年 5 月 12 日， 国土资源部下发 《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题 的通知》 ，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产 权房” ，维护良好的管地用地秩序。?国家发改委要求各地开展商品房销售明码标价专项检查 2011 年 5 月 12 日国家发改委发布《国家发改委办公厅关于开展商品房销售明 码标价专项检查的通知》 ，通知要求，为了确保 5 月 1 号起实施的《商品房销售明码 标价规定》得到切实贯彻执行，各地要立即组织开展专项检查。?国土部公布土地招拍挂出让新规 2011 年 5 月 13 日，国土资源部下发通知，调整完善土地招拍挂出让政策，并公布 了出让细则，并在成交确认书和出让合同中明确相关条件，违者将罚款。国土资源部表 示， 这也是为了加强土地出让政策在房地产市场调控中的作用， 进一步促进地价房价合 理调整。?住建部:楼市调控方向“三基本两协调和一严控” ，严控投资需求 2011 年 5 月 25 日，住房和城乡建设部住房改革与发展司司长倪虹表示，针对 部分城市房价过快上涨的现象，国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措 施已取得初步成效，但成果尚需巩固。我国房地产市场调控的下一步方向与目标是 “三基本、两协调、一严控” 。 “三基本、两协调、一严控”具体表现为：供需保持基本平衡、结构保持基本 合理、价格保持基本稳定，与经济社会发展相协调、与住宅产业发展相协调，严格 控制投机投资性需求。?住建部:房产税试点暂不扩大 全面开征难度大 2011 年 5 月 23 日，住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，从目前上长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】海及重庆两个城市开征房产税试点来看，房产税又存在涉及面广、对利益的影响复 杂、缺少代征代缴机制、征税成本较高等问题，所以全面开征难度很大。 ? 国家发改委:利用债券融资支持保障性住房建设 近日，国家发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通 知》 ，规定地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设；支持符 合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业， 通过发行企业债券进行保障性住房项目 融资；企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续。 ? 财政部住建部：土地出让收入百分之十用于保障房 在资金来源方面， 公积金和土地出让收益将成为保障性住房建设资金的两大重要来 源。根据《通知》要求，住房公积金增值收益将按规定用于保障性安居工程。各地将计 提贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益上缴本级财政部门， 专项用于廉 租住房和公共租赁住房建设。 ? 国务院：土地出让收益按比提取教育资金 据新华社电，国务院总理温家宝 2011 年 6 月 8 日主持召开国务院常务会议，研究 部署进一步加大财政教育投入工作和促进物流业健康发展工作。 会议要求从土地出让收 益中按比例计提教育资金。2.2 长沙政策动态? 长沙多家银行取消首套房贷优惠 新年一始，长沙多加银行已陆续取消首套房八五折利率优惠，改按照基准利率 执行。据悉，长沙此前享受 7 折利率的老房贷，可继续享受 7 折利率。 ? 严控不合理需求 加大有效供给 湖南计划实现 41 万套保障性住房目标2011 年 2 月 21 日开始，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”) 陆续与各省、 自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》 ，完成 1000 万套保 障性安居工程住房的分配任务。 据了解，2011 年湖南省计划完成 41 万余套保障性住房的目标，其中廉租房、 公租房要达到 15 万多套，各类棚户区改造要完成 26 万多套。 ? 3 月 4 日，长沙出台限购令，温柔得出人意料长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】《市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》规定， 自 2011 年 3 月 4 日起， 对在长沙市区 （市辖五区， 下同） 已拥有 1 套住房的家庭 （环 长株潭户籍家庭） ，限购一套 90 平米（含）以下新建商品住房；对在长沙市区无住 房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购一套 90 平米（含）以下新建商 品住房；对在长沙市区，已拥有 2 套（含）以上住房的家庭、拥有 1 套（含）以上 住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买 90 平米 （含）以下新建商品住房。 2011 年 3 月 11 日长沙出台《关于贯彻执行长政办发[2011]10 号文件有关事项 的通知》 ，其中通知规定环长株潭户籍家庭，是指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、 益阳、娄底、衡阳等八个地区的户籍家庭（含集体户口，包括农业户口和非农业户 口） 。主城区，仅指长沙市内五区，即芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区。 ? “新国八条”大限临近的最后一天，长沙市调控目标应时而出 3 月 31 号， 长沙市人民政府办公厅出台 《关于进一步加强房地产市场调控稳定 新建普通商品住房价格的通知》 （以下简称《通知》 ， ） 《通知》规定：根据我市经济 发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房消费能力等因素，采取有效措施， 力争 2011 年新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民人 均可支配收入的增长水平。 2011 年 1 月 13 日，湖南长沙市十三届人大四次会议上，经济社会发展主要预期目 标发言时提出：2011 年，长沙市将实现年度地区生产总值增长 13%、城乡居民人均可 支配收入分别增长 12%和 14%的目标。 ? 《商品房销售明码标价规定》正式执行 2011 年 5 月 1 日，旨在规范房地产销售、打击“捂盘惜售”的《商品房销售明 码标价规定》正式执行。 ? 信贷紧缩下长沙首套房贷利率或上浮 10% 2011 年 5 月 17 日，据内部人士了解，长沙市银行业将首套房贷利率上浮 10% 做法已成趋势。据介绍，这一做法在该行已执行近 1 个月。招行长沙分行也表示， 首套房贷利率上浮 10%早已不是一两天事，但也要视贷款申请人个人具体情况来定。2.3 长沙市政建设动态? 五条过江通道三年内建成 届时过江通道数量增至 11 条长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】营盘路湘江隧道位于银盆岭大桥和橘子洲大桥间，主线为双向四车道，匝道为 单向单车道。截至去年底，隧道暗挖段共完成工程量的 60%，明挖段共完成工程量 的 70%，计划于 2011 年 8 月 1 日前通车； 福元路湘江大桥位于银盆岭大桥与三汊矶大桥之间， 设计双向六车道， 预计 2012 年通车； 湘府路湘江大桥位于猴子石大桥与黑石铺大桥之间，双向六车道，预留双向八 车道，为目前在建的车道最多的大桥，预计 2012 年通车； 南湖路湘江隧道位于橘子洲大桥与猴子石大桥之间， 设计双向四车道， 预计 2013 年通车，目前工程进展顺利。 地铁 2 号线西起望城坡站，过湘江，东止于光达站。预计 2013 年 10 月试运行。 ? 大城北十二五期间拟投资 169 亿元用于城乡路网 “十二五”期间，开福区将重点建设包括冯蔡东路、竹坡路、青竹湖大道东延 线、汤家湖至北横线连接工程、广胜路南北延长线、捞刀河路、植基路、大安道、 彭家巷路等道路在内的金霞经济开发区路网建设，以及青竹湖片区、新世纪片区路 网建设。积极推动金霞物流园铁路专线、地铁 1 号线及港铁联运项目建设。启动芙 蓉北路浏阳河桥改扩工程、福元路过江通道、鹅秀兴联湘江大桥、金霞汤家湖路湘 江大桥、车站北路捞刀河大桥等项目。建城北客运枢纽站，其中包括长途汽车客运 站、地铁 1 号线北段站和公交汽车首末站，与地铁相连，集众多公交换乘线和众多 长途汽车班线于一身。修建浏阳河风光带开福区段。对青竹湖、秀峰山、鹅羊山― 月亮岛、洪山庙、长沙生态植物园等森林公园提质改造。 ? 望城县滨水新城“江城一体”方案出台，诸多水系与湘江打通 2011 年 1 月 11 日，望城县历史上最大项目滨水新城城市设计国际招标开标会 在滨水新城管委会举行。按照设计方案，城中的大泽湖、斑马湖等五大湖泊和湘江 将会用水道实现贯通。 ? 超级商贸航母落子宁乡 2011 年 1 月 6 日， 宁乡金洲新区擂响长沙大河西先导区“十二五”开局第一鼓， 七大投资项目同时签约，其中，澳门名嘉集团投资 33.25 亿元建设宁乡名嘉广场。 规划总建筑面积约 100 万平方米，其中购物商场约 65 万平方米，提供购物、美食、 汽车博览、电玩城、电影城、真冰溜冰场等 100 多种娱乐项目及功能服务，将成为 省内单体建筑面积最大的商城。项目建成后年销售收入将达到 70 亿元，年纳税超过长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】3 亿元。 ? 未来五年河西建成区大一倍 从岳麓区“两会”上获悉，“十二五”期间，该区实施“基础先导、滨江开发、 南拓西进、片区联动”的城市建设方略，不断推动城区扩容和提质，基本建成都市 片区，建成区由现在的 65 平方公里扩展到 130 平方公里，实现翻倍。 ? 城东新添 5 条重要干道 长沙县与中铁公司签订投资建设合同 长沙县创新与央企的合作方式，与中铁股份有限公司正式签订长沙县重点交通 道路项目投资建设合同，一次性把五条重要干线打包给改公司承建，修建道路总里 程达 63.88 公里。 ? 五一广场地铁站开挖 1 号线基坑 车站主体 2012 年 3 月可望完成 2011 年 9 月，五一广场站 1 号线的基坑将全部开挖到位，车站主体预计 2012 年 3 月完成；该站 2 号线的围护结构预计 2011 年 5 月中旬完成，2011 年底完成基 坑开挖，2012 年 5 月完成主体结构。 五一广场站是地铁 1 号线和 2 号线的换乘站，2 号线车站沿五一大道东西向布 置，1 号线车站沿黄兴中路南北向布置。 ? 长株潭城际铁路全线启动建设 据湖南城际铁路有限公司透露，长株潭城际铁路将于 2014 年竣工通车。 长株潭城际铁路包括长沙-株洲、长沙-湘潭及长沙-雷锋大道三段线路，其中长 沙-株洲、长沙-湘潭是长株潭城市群城际铁路网。 ? 星城首个公租房项目在长沙高新区奠基。 2011 年 3 月 8 日，长沙高新区公共租赁住房麓城印象项目正式开工。 根据市委、市政府对高新区提出“两年之内形成保障 10 万人、150 万平方米公 共租赁住房能力”的主体目标，长沙高新区走出了一条盘活和新建“两步走”的路， 其中将新建公租房项目 100 万平方米， ? 开福区启动 5 个棚改项目 2011 年，开福区启动实施黄兴北路、火车北站二期、九尾冲、城际铁路、太平 路等 5 个棚改项目，改造棚户区 100 万平方米。 ? 长沙蓝图:再改造 40 个棚户区 5 年建 5 条地铁线 4 月 21 日公布的《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》表示： “十二五”期间将完成城市地铁 1、2 号线，加快 3、4、5 号线建设，线路总长达到长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】140.3 公里，规划在中心城区范围内形成 7 处两线换乘枢纽，连接城市 7 个功能区。 ? 长沙今年至少供应 3 万套公租房 新建廉租房 7288 套 4 月 23 日， 省委常委、 长沙市委书记陈润儿与 100 多位市民面对面谈住房问题。 廉租房：现在租，以后买下来，政策支持。目前，廉租房月租金每平米 1 元， 长沙今年将新建廉租房 7288 套。 经适房：长沙将继续推进经适房货币补贴，将研究适当提高补贴标准、扩大保 障范围。 棚改房：长沙将用 3 到 5 年时间，解决二环内 750 万平方米棚改，实现“家家 拥有一套住房”目标。 公租房：长沙今年计划完成不少于 3 万套的公租房，满足外来务工者和高校毕 业生的住房。公租房的具体操作方案仍在制定中。 ? 大河西今年土地招商近千亩 梅溪湖板块成亮点 按照政府的规划，今年大河西先导区计划出让经营性用地将控制在 3000 亩以 内，而今年重点推介的 12 个招商项目预计出让土地近千亩。 滨江新城、 洋湖垸、 梅溪湖三大重点片区依然是大河西土地市场中的主力部队， 洋湖垸片区的土地供应也呈现迅速增长的态势，推出的优质地块总量达到 9 宗。而 在这之中，梅溪湖的国际新城成为最受人关注的热点之一。 ? 《长沙市城市总体规划（） 》公示 2011 年 5 月 18 日最新的《长沙市城市总体规划（） 》进行公示。 2015 年， 长株潭城区人口预计达 500 万以上， 环长株潭城市群 GDP 将占全省 85% 以上，成轨道 5 年内建成。 湘江即将从城市的“门槛”变为发展的“中轴” 。按照规划，湘江过江通道除已 建和在建的 10 个外，还规划预留了 10 个。修改版里长沙市规划区范围扩大至 4960 平方公里，在规划区范围内将构建一个能承载千万级人口规模的大都市区。 长沙公共交通将构建以轨道交通为骨干、以常规公交为主体的公共交通体系。 轨道交通形成与城市空间拓展相匹配的“米”字型构架。到 2020 年，长沙规划地铁 线路 6 条，总长约 230 公里。 ? 长沙金融生态区建设启动，总建筑面积约 300 万O 2011 年 5 月 31 日，长沙举行金融生态区投资推介会，推出金融总部区、国际长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】商业区、时尚都心区、精英生活区四大招商地块。 长沙金融生态区位于芙蓉中路以东、三一大道以南、东风路以西、体育馆路以 北，规划面积 1828 亩，可开发面积 1123 亩。采用“一主轴、两地标、三片区”的 规划结构：一主轴是城市型轴线也是景观型轴线。两地标为两栋高达 400 米的甲级 写字楼，位于德雅路两侧。三片区中，北部与中部为综合商业区，南面为金融总部 区，东部为精英生活区。 ? 望城正式成为长沙第六区 经省政府报请国务院批准，中共长沙市委、长沙市人民政府 6 月 21 日以长发 [2011]18 号文件明确，撤销望城县，设立长沙市望城区，望城正式成为长沙市第六区。 ? 长沙今年新建筹建保障房 6 万套 湖南的保障房项目进程已上报至部委， 各项数据均高于全国水平。 长沙市将大幅超 额完成省里下达的各项任务，预计在 2011 年新建和筹集保障房约 6 万套，将较原计划 超额 60%完成年度任务。 ? 长沙汽车西站为大河西综合交通枢纽建设腾地方 2010 年 11 月， 总投资 16.5 亿元的大河西综合交通枢纽开工， 换乘能力提高到每日 可运 25 万人， 在汽车西站原址基础上新增约 83 亩用地重新规划建设， 为了给综合枢纽 腾地方，老西站将于 2011 年 9 月搬到过渡站场。2.4 地方政策与市场动态? 部分城市出台限购、限价细则 限购令已经成为各大城市调控主要方。 2011 年春节过后， 楼市限购令愈演愈烈。 目前出台限购政策的城市(含地方政府规定)已经有 19 个：北京、上海、天津、长春、 成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、台州、宁 波、青岛、无锡和厦门。 由于不少城市对中心区域的楼盘限购，导致郊区或房价较低的楼盘成交较多， 造成统计上的结构性均价下降，但实际上房价并没有明显的走低。 贵阳、银川两市首度出台城市房地产限价政策 贵阳：新建房价格增幅不高于 2010 年全国平均值；长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】银川：为切实将房价控制在合理水平，实施意见提出今年银川市新建商品住房 价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入增幅以内，同比增幅要低于 10%。 ? 608 个城市公布年度新建住房价格控制目标 据“国八条”中明确的“各城市政府必须制订 2011 年新建住房价格控制目标， 并于一季度向社会公布”的要求，从 2011 年 1 月 28 日“国八条”公布至今的近两 个月时间里，各地政府终于开始赶在大限前密集出台。 据各地住房城乡建设部门上报汇总，截至 3 月 31 日，全国 657 个城市（包括 287 个设区城市、370 个县级市）中，已有 608 个城市（包括 281 个设区城市、327 个县级市）公布年度新建住房价格控制目标，占 92.5%。国家统计局统计并公布新 建住房价格指数的 70 个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。 ? 2011 年 3 月 28 日上海率先出台房价调控目标2011 年 3 月 28 日，上海市出台 2011 年度新建住房价格控制目标：2011 年度全 市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水 平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。 ? 2011 年 3 月 29 日，深圳房价控制目标出台深圳市今年新建住房价格控制目标为：2011 年全市新建住房价格指数的涨幅低 于本市本年度 GDP 和常住人口人均可支配收入的增长速度。 ? 广州出台 2011 房价控制目标 不高于 11%广州要求“2011 年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民 人均可支配收入增幅” ，这就是说，广州今年房价控制目标不高于 11%。在本次广州 公布房价控制目标的公告内，从化和增城两个区域是否限购的问题并无明确提出。 两个县级市楼市是否限购，尚为未知之数。 ? 北京：新建普通住房价格与去年相比稳中有降北京公布房价控制目标。加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住 房保障能力明显提高；新建普通住房价格与 2010 年相比稳中有降。 四大直辖市，北京、上海、重庆、天津均已经出台具体目标；计划单列市，深圳、 厦门、宁波、青岛、大连也已全部公布，省会城市除福州、西宁外，其余各省均已公示。 ? 乌鲁木齐推出住房“限购令” 2011 年 3 月 11 日在内地部分城市纷纷推出住房“限购令”后，乌鲁木齐近日 也出台相应办法，暂时限定居民家庭购房套数，严格限制投机性购房。对在本市已长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】拥有 2 套以上住房的本市户籍居民家庭暂时限购第 3 套房，对在本市已拥有 1 套住 房的非本市户籍居民家庭暂时限购第 2 套住房；对违反规定购房的，房地产登记机 构对权属登记申请不予受理。 ? 北京首用差别化税率调控房价 卖保障房暂不预征 北京地税部门 2011 年 3 月 25 日出台具体执行细则，从 26 日起，本市开发商销 售商品房取得的收入，其需缴纳的土地增值税预征率依据预计增值率分别按照 2%至 5%征收，而原来最高只有 3%。这是本市首次利用差别化税率调控房价。 ? 石家庄：公租房每套 获万元政府补贴 2011 年 4 月 7 日，石家庄市人民政府出台的《关于加快保障性安居工程建设的 实施意见》提出，市财政从一般预算支出中安排资金对市内五区政府和高新区管委 会财政投资新开工建设的公共租赁住房每套给予 10000 元补助。 据了解，2011 年，石家庄市将建设保障性住房和棚户区改造住房 41248 套，其 中新建廉租住房 5200 套、经济适用住房 3000 套、限价商品房 4000 套，公共租赁住 房 17500 套。 ? 武汉部分银行房贷上浮 10%至 20% 停办个贷或成新趋势 4 月 12 日，武汉乐居记者以客户身份再次致电中行、农行、工行、交行、招行 等十大银行，获悉武汉部分银行已经将首套房利率在基准利率的基础上做了上浮调 整，幅度从 10%至 20%不等，此外已有三家银行明确表示停办个人房贷业务。 ? 深圳拟出台楼市新政：设定项目价格上限取消豪宅预售 消息人士透露，为实现房价控制目标，深圳市或出台新的房地产调控政策。这 些新政策可能包括，对每个项目价格上限进行限制，高于价格上限的项目不发预售 证，对各个片区制定均价上限；要求新加推单位的价格不得超过上期价格；豪宅项 目取消预售，转为现房销售等政策。 对于还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限，再结合该项目的物业类型 进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该片区设定的上限。新推单位价格不得 超过上期价格。部分豪宅项目取消预售，将转为现房销售。 ? 地方政府纷纷出台明码标价细则 2011 年 5 月 10 日，天津市发改委出台了《天津市商品房销售明码标价实施细 则》 ，该实施细则自 2011 年 6 月 1 日起施行，至 2016 年 5 月 31 日废止。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】2011 年 5 月 15 日，江苏省物价局下发了该省近日出台的商品房销售明码标价实施 细则，要求开发商除严格执行&一套一标&外，还必须在开盘前 5 天公开全部房源价格， 以前藏着掖着的&打折&举措也必须在现场明示。这被该市业内视为物价部门&更为严厉& 的约束手段。据了解，该细则将从 5 月 30 日起正式执行。 2011 年 5 月 22 日，浙江省物价局公布最新《浙江省商品房销售明码标价实施 细则》规定在该省行政区域内的商品房经营者、中介服务机构，都要对其销售的新 建商品房和二手房商品房实行明码标价，车库也须明码标价。 2011 年 5 月 27 日，广东省物价局召开了全省商品房销售明码标价专项整治行动动 员视频会议， 部署开展专项整治行动。 会议还对全省房地产开发企业进行了相关法律宣 讲，防范销售商品房不明码标价、不按规定明码标价和价格欺诈等违法行为的发生。 2011 年 5 月 27 日，北京市发改委昨日消息，从即日起至 6 月 25 日，北京将开展& 一房一价&检查。违规行为将处以每套 5000 元罚款。 ? 限价令逐渐蔓延全国 2011 年 6 月，河北省香河县出台商品房限价政策，此前一直只适用于保障房的“限 价令”，首次被公开且全面地移植进商品房市场。早于香河之前，深圳、增城、从化等 地均出台了不同版本的限价令。深圳版限价令将具体的房价控制目标分解到具体片区， 直接对具体楼盘的预售价格进行限制。而增城版限价令则规定，3 个月内新领取预售证 的项目楼价不能超过该盘去年网签均价 5%，去年没有销售的楼盘则以去年增城全市的 均价作为参考底价。限价令逐渐蔓延至全国。?北上广深一线城市商品房成交面积同比大多上涨，环比跌多涨少一线城市商品房成交量（2010上半年~2011上半年）0 0 北京 上海 广州 深圳 10年上半年 718.61 878.66 402.71 149.07 10年下半年 778.1 .85 219.93单位：万平方米11年上半年 529.77 943.92 410.73 152.26一线城市房地产成交面积同比大多上涨，环比大多下跌，除北京同比下跌长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】26.28%，其余皆上涨；环比除广州上涨 7.6%外，北上深圳皆下降，其中北京和深圳 跌幅均超 30%。?北上广深一线城市商品房成交均价同比环比皆半涨半跌一线城市商品房成交均价（2010上半年~2011上半年）单位：万元
北京 上海 广州 深圳 10年上半年
10年下半年
11年上半年
一线城市房价同比、环比皆半涨半跌。北京、广州同比分别上涨 8.8%、3.74%， 上海、深圳同比皆下跌；北京、上海环比分别上涨 5.46、%3.81%；深圳和广州环比 皆下跌，跌幅分别为 3.54%、3%。?中部省会城市成交面积同比跌多涨少，环比半涨半跌中部六省商品房半年成交量（10上半年~11上半年）单位：万平方米 00 800 600 400 200 0 10年上半年 郑州 太原 武汉 10年下半年 合肥(住宅) 南昌 长沙 11年上半年中部省会城市 2011 上半年商品房成交面积同比跌多涨少，环比半涨半跌。郑州 同比环比皆下降，跌幅最大为 53.14%，太原和武汉同比、环比均上涨；南昌和长沙 同比、环比均降；合肥商品住宅同比下跌，环比上涨。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】?中部省会城市商品房成交均价同比皆涨，环比多涨中部六省商品房半年成交均价（10上半年~11上半年）单位：万元 00 00 00 10年上半年 郑州 太原 武汉 10年下半年 合肥 南昌 11年上半年 长沙中部省会城市 2011 年上半年房价同比皆大涨，环比涨多跌少。太原同比上涨 38.17%，环比下跌 4.91%；合肥同比上涨 3.25%、环比上涨 1.61%，长沙同比上涨约 23%、 环比上涨 22.48%； 南昌同比上涨 23.38%、 环比上涨 8.66%， 武汉同比上涨 28.075、 环比上涨 5.59%；郑州同比上涨 39.18%，环比上涨 15.95%。长沙涨幅最高。2.5 解读2.5.1 中国政策层面解读? 半年内两次加息，存款准备金率每月必调，金融环境继续紧缩 为应对当前通胀压力以及未来的金融风险， 存款准备金率的上调已经成为每月的例 行公事，存贷款率也上调两次，作为极其依靠金融杠杆进行发展的房地产业来说，如 此的金融紧缩政策，必将带来致命的影响，一方面建设融资的成本和难度大幅提高， 另一方面，客户的购买能力也将受到影响。因此，尽管不是针对房地产行业，存款 准备金率的提升仍将对于房地产的生产与销售产生实质、难以平抑的影响。 ? “新国八条”主导 2011 年上半年的房地产政策 2011 年 1 月以来，“新国八条”各项政策逐一落实，成为了 2011 年上半年房 地产政策的主旋律。 调控目标：去房地产投资属性，仅保留其消费属性。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】调控手段：房产税， “限购令” “限价令” ， ，保障房建设以及各类完善房地产市 场规范的政策，逐一实施。 调控效果：尽管政策没有达到雷厉风行的效果，各界对政策效果有各种说法， 但在中央政府的始终坚持下，房地产调控政策已经开始产生实际性的效果，目前中 国房地产市场已经进入了调整期。 持续时间：从国家此轮调控的终极目标来看，目前所达到的效果远远不能满足 国家的要求，行业的规范性，市场的去投资泡沫情况，还具备进一步调整的空间， 因此在相当长的一段时间内， “新国八条”的主导精神还将继续。2.5.2 长沙市政策层面解读? 长沙房地产调整政策――轻限制，重保障 长沙房地产调控政策基本紧随着中央政府的调控指导， “限购令”“限价令” ， ，保障 房建设皆按部就班的执行。但长沙政府各项政策的执行都具其备其独特性，一方面“限 购令”“限价令”等限制性的政策较为“温柔” ， ，一方面保障房的建设却大大超指标执 行，超过目标进度的 60%。 新峰认为长沙政府对于中央的房地产调控政策的解读是相当具有智慧的， 调控到目 前为止， 一方面保持城市的房地市场的繁荣； 另一方面也对中央政府保民生的要求做出 了积极的回应， 不论限购令方面对刚需小户型的限购的创造性政策， 还是完善保障房建 设方面的大额超前，都体现了长沙关于保障民生的特别关注。 总之，不论现在舆论如何讨伐房地产行业，对于长沙而言，房地产市场的适度发展 甚至稍微的火热， 实质上都是有利于长沙城市发展的， 综合长沙政府应对中央房地产政 策的轻重取舍的表现， 新峰对于长沙房地产政策保持谨慎乐观的态度。 虽然不可避免的 受到调控大势影响， 相比全国的整体市场， 长沙的房地产市场现状和前景是相对较好的 一个。2.5.3 市政建设层面解读? 长沙市政建设一片繁荣，中西南北中，全面开花，交通配套，利好消息频传 2011 年上半年以来，长沙市政建设一片繁荣，市内而言以大河西，大城北最为 火热，梅溪湖板块，金融生态区，望城第六区等规划利好消息的放出，为其所在区 域的房地产的发展提供了强劲动力，全市而言，湘江过江通道，地铁交通的建设，长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】为整合全市资源，提高城市的整体价值，提供了良好基础，长株潭一体化的城市轨 道建设，市政生态，行政，金融中心的建设，将长沙的繁荣预期发展到了整个城市 群，远期的“3+5”城市发展体系更是将长沙的城市影响力进一步的放大。因此尽管 长沙或多或少会受到房地产大势影响，但从长远看长沙房地产市场具备巨大发展潜 力。2.5.4 地方政策与市场动态解读? 限价令逐渐蔓延至全国，长沙或将出台限价令（销售高价限制） 新峰认为， “限价令”日趋严格，正以全国蔓延之势发展，长沙荣登过涨幅前列， 限价令空降难以预料，这给长沙高价房溢价带来未知因素。 ? 2011 年上半年一线城市房地产市场同比有涨有跌，环比跌多涨少，逐渐进入楼市调 整期 一线城市商品房市场同比大多量涨价跌，环比成交量大多下跌，价格亦半涨半 跌。其中北京成交量同比环比跌幅皆最高，而成交均价环比跌幅也最高。其他城市 均在振动中徘徊。政策组合对政策敏感度最高的一线城市的影响已逐渐显现，新峰 认为一线城市正逐渐进入楼市调整期。 ? 2011 年上半年中部省会大部分量跌价涨，二线城市或多或少受到调控影响 2011 年上半年中部省会城市成交市场遇冷，主要由于 1 月以来的日趋严厉的调控 组合政策影响，限购、限价以及商业贷款不断缩紧，楼市购买力大幅度萎缩。成交均价 方面，中部省会城市大多继续了平稳上涨的趋势，长沙由于一批高端楼盘扎堆开盘，导 致涨幅较大。值得注意的是，太原 2011 年上半年呈现量涨价跌态势，是中部六省会中 唯一价格下跌的城市，二线城市也逐渐受到调控影响。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】3.长沙市一级土地市场运行监测3.1 长沙全市土地市场监测3.1.1 长沙市一级土地供应情况? 长沙市用地供应面积（2010 年上半年-2011 年上半年）长沙市土地供应量（2010年上半年-2011年上半年）800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 土地总供应（万O） 商住用地供应（万O） 10年1-6月 115.29 86.25 10年7-12月 619.04 357.32 11年1-6月 188.61 103.97长沙市上半年一级土地市场供应 188.61 万O，同比增加 63.6%，环比减少 69.53%。 长沙市 2011 年上半年受到政策调控影响，供应大幅减少，其中 5 月和 6 月土地零供应。 ? 长沙市各类型用地供应面积比例（2011 年上半年）长沙市各类型用地供应情况（2011年上半年）120.00 67.88%60.0033.94%0.00 供应面积（万O） 比例居住用地 5.35 2.84%商业用地 20.91 11.09%商住用地 77.17 40.92%工业用地 85.18 45.16%公建用地 0.00 0.00%0.00%长沙市 2011 年上半年的新增土地供应结构中，工业用地、商住用地分别以 85.18 O 和 77.17 O排名各类型用地前列，占总供应量的 87%；纯商业用地供应 20.91 万O，占 总供应量的 11.09%；纯住宅用地仅为少量的 5.35 万O。3.1.2 长沙市一级土地成交情况? 长沙市一级土地成交情况（2010 上半年-2011 年下半年）长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】长沙市土地成交面积（2010年上半年-2011年上半年）500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00 10年1-6月 土地总成交面积（万O） 商住用地成交面积（万O） 474.26 226.11 10年7-12月 369.82 246.98 11年1-6月 367.96 176.61长沙市 2011 年上半年土地成交面积为 367.96 万平方米，同比下降了 22.4%，环比 2010 年下半年减少了 0.5%，成交量微挫。 ? 长沙市各类型用地成交情况（2011 年上半年）长沙市各类型土地成交情况（2011年上半年）300.00 200.00 100.00 0.00 成交面积（万O） 比例 60.00% 45.00% 30.00% 15.00% 居住用地 27.62 7.51% 商业用地 48.14 13.08% 商住用地 100.85 27.41% 工业用地 191.21 51.96% 公建用地 0.15 0.04% 0.00%长沙市 2011 年上半年土地成交以工业用地为主，累计成交 191.21 万平方米，占总 成交量的 52%；其次为商住用地为 100.85 万平方米，占总成交量的 27%；纯商业用地为 48.14 万平方米，占成交所占比重为 13%。纯居住用地成交量为 27.62 万平方米，占总成 交量的 7%，共建用地仅为 0.15 万平方米。 ? 长沙市商住用地成交价格（2010 年上半年-2011 年下半年）长沙市商住用地成交价格（2010年上半年-2011年上半年）150.00 100.00 50.00 0.00 土地成交总价（亿元） 商住用地成交总价（亿元） 土地成交单价（元/O） 0.00 0.00 月 85.27 72.76 月 103.24 94.66 月 129.72 0.00长沙市 2011 年上半年土地成交面积为 367.96 万平方米， 同比
年上半年 474.261.63 3529.00商住用地单价（元/O） 53 万平方米的成交量下降了 22%，相比 2010 年下半年的 369.82 万平方米成交量减少了长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】0.5%，成交量微挫。3.2 长沙市（五区）土地市场监测3.2.1 长沙市（五区）商住用地供应情况? 长沙市（五区）商住用地供应情况（2011.6）长沙市五区土地供应（2011年上半年）60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 土地总供应（万O） 商住用地供应（万O） 芙蓉区 14.20 14.20 雨花区 1.15 0.43 岳麓区 55.93 36.96 天心区 0.00 0.00 开福区 17.50 1.792011 年上半年长沙市五区土地总供应岳麓区以 55.93 万O高居榜首，占上半年土 地总供应的 63%，开福区、芙蓉区分别占总供应的 20%和 16%，雨花区仅为 1.15 万O， 其中天心区上半年无土地供应；2011 年上半年长沙市五区商住用地依然是岳麓区以 36.96 万O独占鳌头， 占上半年商住用地总供应的 69%， 芙蓉区的土地供应都为商住用地， 占总供应的 27%，开福区、雨花区仅为 1.79 万O和 0.43 万O，天心区无商住用地供应。3.2. 2 长沙市（五区）土地成交情况? 长沙市（五区）土地成交情况（1.6）长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】长沙市五区土地成交（2011年上半年）100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 土地总成交（万O） 商住用地成交（万O） 芙蓉区 22.06 22.06 雨花区 83.71 4.46 岳麓区 31.10 15.47 天心区 18.47 18.47 开福区 22.95 5.462011 年上半年长沙五区土地成交以雨花区为最，占五区土地总成交的 48%，其 次为岳麓区，占总成交的 17%，开福区、芙蓉区、天心区分别占总成交 13%、12%和 10%；2011 年上半年长沙五区商住用地成交以芙蓉区为最，占总成交的 34%，其次为 天心区、岳麓花区的 28%和 23%，开福区、雨花区以 8%和 7%居于末尾。 ? 长沙市（五区）土地成交价格（1.6）长沙市五区土地成交价格（2011年上半年）00.00 00.00 0.00 芙蓉区 雨花区 .21 岳麓区 .62 天心区 741.00 12.12 开福区 .34 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00成交单价（元/O） 31977.00 成交总价（亿元） 70.532011 年上半年长沙五区土地成交总价和成交单价以芙蓉区为最，分别为 70.53 亿元 和 31977 元/O； 其次为天心区 12.12 亿元，但成交单价为五区最低，仅为 741 元/O； 岳麓区、开福区分别为 9.62 亿元和 9.34 亿元居中；雨花区排在末位，仅为 6.21 亿元。 ? 长沙市（五区）商住用地成交价格（1.6）长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】长沙市五区商住用地成交价格（2011年上半年）00.00 00.00 0.00 成交单价（元/O） 成交总价（亿元） 芙蓉区 .53 雨花区 .59 岳麓区 .25 天心区 .12 开福区 .6880.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.002011 年上半年长沙五区商住用地成交总价中，芙蓉区占成交总价的 67%，成交单 价为 31977 元/O，为五区最高；其次为天心区的 12.12 亿元，占成交总价的 12%，成交 单价为 6561.52 元/O；岳麓区和开福区都占成交总价的 8%，成交单价差距甚大，分别 为 15915.73 元/O和 5975.48 元/O；雨花区仅为 4.59 亿元，成交单价达到 10278.16 元 /O。3.3 解读? 2011 年上半年，受限购令、限价令等房地产政策的影响，土地市场供应冷淡。 2011 年上半年，受限购令、限价令等房地产政策的影响，长沙市土地供应大幅下降， 土地成交情况相比 2010 年下半年也有少量下滑；望城县撤县并区，成为长沙第六区，土 地成交量在今年下半年将有所缓解。2011 年上半年，以五区相比较，岳麓区土地供应面 积最大，雨花区成交面积最高，芙蓉区成交单价却为 31977 元/O，达到历史最高水平。 ? “地王”现象几尽消失，土地市场回归理性。 相比 2010 年 “地王”频出，2011 年，土地成交日趋于理性。在今年上半年成 交的地块中，总价最高的是长沙芙蓉区，全部地块总价为 70.53 亿元，相比去年南京 的地王，仅为其 121.41 亿元的一半。高总价地块在今年土地市场中罕有， “地王”已 不在是土地市场的热点，理性拿地已是共识。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】4.长沙市二级商品房市场运行监测4.1 长沙市商品房市场监测? 长沙市商品房施工面积（2010 上半年-2011 年上半年）长沙市商品房施工面积（2010年上半年-2011年上半年）00 2000 0 商品房施工面积（万O） 商品住宅施工面积（万O） 10年上半年 0.14 11年上半年 2.84长沙市 2011 年上半年商品房累计施工面积为 6290.58 万平方米，同比 2010 年上半 年增长 28.34%；商品住宅累计施工 4612.84 万平方米，同比 2010 年上半年增长 23%。 ? 长沙市商品房新开工面积（2010 年上半年-2011 年上半年）长沙市商品房新开工面积0.00 .00 0.00 商品房新开工面积（万O） 商品住宅新开工面积（万O） 10年上半年 .38 10年下半年 5.53 11年上半年 7.44长沙市 2011 年上半年商品房累计新开工面积为 1433.53 万平方米，同比 2010 年上 半年增长 14.55%，环比 2010 年下半年增长 0.5%；商品住宅累计新开工 1017.44 万平方 米，同比 2010 年上半年减少 6.49%，环比下半年减少 2.69%。 ? 长沙市商品房竣工面积（2010 上半年-2011 上半年）长沙市商品房竣工面积（2010年上半年-2011年上半年） 400 200 0 商品房竣工面积（万O） 商品住宅竣工面积（万O） 10年上半年 632.87 513.34 10年下半年 874.16 702.27 11年上半年 747.83 567.81长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】长沙市 2011 年上半年商品房累计竣工面积为 747.83 万平方米， 同比 2010 年上半年 增长 18.16%，环比下半年下降 14.45%；商品住宅累计竣工 567.81 万平方米，同比 2010 年上半年增长 10.61%，环比下半年下降 19.15%。 ? 长沙市商品房存量情况（2010 上半年-12011 年上半年）长沙市商品房存量情况（2010年上半年-2011年上半年）0.00 500.00 0.00 商品房存量情况（万O） 商品住宅存量情况（万O）10年上半年 911.86 762.4710年下半年 .8211年上半年 .89长沙市 2011 年上半年商品房存量为 1228.41 万平方米，同比 2010 年上半年增长 34.71%，环比下半年增长 4.99%；商品住宅存量为 887.89 万平方米，同比 2010 年上半 年增长 16.45%，环比下半年增长 0.92%。 ? 长沙市商品房新增预售面积（2010 年上半年-2011 年上半半）长沙市商品房新增供应面积（2010年上半年-2011年上半年）150010005000 商品房新增供应面积（万O） 商品住宅新增供应面积（万O）10年上半年 872.04 793.5410年下半年 1.0211年上半年 873.51 775.02长沙市 2011 年上半年商品房新增供应面积为 873.51 万平方米， 相比 2010 年上半年 增加 0.17%，环比下半年减少 38.16%；商品住宅新增供应面积 775.02 万平方米，同比 2010 年上半年减少 2.33%，环比下半年减少 37.04。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】?长沙市商品房成交面积（2010 年上半年-2011 年上半年）长沙市商品房成交面积（2010年上半年-2011年上半年）0 0 商品房成交面积（万O） 商品住宅成交面积（万O）10年上半年 6.9810年下半年 3.6611年上半年 815.11 766.95长沙市 2011 年上半年商品房成交面积为 815.11 万平方米，同比 2010 年上半年减 少 26.02%，环比下半年减少 29.4%；商品住宅成交面积为 766.95 万平方米，同比 2010 年上半年减少 25.32%，环比下半年减少 31.13%，成交量相对 2010 年出现一定回落。 ? 长沙市商品房成交均价（2010 年上半年-2011 年上半年）长沙市商品房成交均价（2010年上半年-2011年上半年）00 2000 0 商品房成交均价（元/O） 商品住宅成交均价（元/O） 10年上半年 年下半年 8.00 11年上半年 长沙市 2011 年上半年商品房成交均价为 6042 元/平方米， 同比 2010 年上半年增长 44.06%，环比下半年增长 19.86%；商品住宅成交均价为 5677 元/平方米, 同比 2010 年 上半年增长 43.58%,环比下半年增长 17.1%。2011 年上半年成交价格总体大幅上涨。 ? 长沙市商品房产品成交情况（2011 上半年）长沙市商品房成交面积情况（2010年下半年至2011年上半年）400.00 300.00 200.00 100.00 0.00 10年下半年成交面积（万O） 11年上半年成交面积（万O） 10年下半年成交均价（元/O） 11年上半年成交均价（元/O） 0-60O 67.37 43.90 O-90O 245.34 160.76 O-120O 120O-144O 144O-180O 253.57 203.77 5.89 221.51 7.87 74.00 0O以上 154.51 111.18 00 0
长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】长沙市 2011 年上半年各面积段产品环比 2010 年下半年份成交量均有所下跌，成交 均价则出现大幅上涨。成交情况较好的房型面积集中在 120-144 平方米的中大房型，共 成交面积为 221.51 万平方米。其次为 90-120 平方米的中小房型，共成交面积为 203.77 万平方米。60 平方米以下的投资型产品成交面积仅 43.90 万平方米，成交量最小。 2011 年上半年所成交的产品中，成交均价最高的 180 平方米以上的大户型为 8272 元/平方米，主要原因在于大户型大多为楼王或类别墅型高端产品。4.2 长沙市（五区）商品房市场监测? 长沙市（五区）商品房施工面积（2010 年上半年-2011 年上半年）长沙市五区商品房施工面积（2010年上半年-2011年上半年）0.00 0.00 3300.00 商品房施工面积（万O） 10年上半年 年上半年 4448.46长沙市五区 2011 年上半年商品房施工面积 4448.46 万平方米，同比 2010 年上半年 增长 17.37%。 ? 长沙市（五区）商品房新开工面积（2010 年上半年-2011 年上半年）长沙市五区商品房新开工面积（2010年上半年-2011年上半年）0.00 900.00 800.00 商品房新开工面积（万O）10年上半年 1041.1111年上半年 897.27长沙市五区 2011 年上半年商品房新开工面积 897.27 万平方米， 同比 2010 年上半年 减少 13.82%。?长沙市（五区）商品房竣工面积（2010 年上半年-2011 年上半年）长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】长沙市五区商品房竣工面积（2010年上半年-2011年上半年）550.00 500.00 450.00 400.00 商品房竣工面积（万O）10年上半年 450.4411年上半年 527.28长沙市五区 2011 年上半年商品房竣工面积 527.28 万平方米， 同比 2010 年上半年增 长 17.06%。 ? 长沙市（五区）商品房存量情况（2010 年上半年-2011 年上半年）长沙市五区商品房存量情况（2010年上半年-2011年上半年）1000.00500.000.00 商品房存量情况（万O） 商品住宅存量情况（万O）10年上半年 538.61 467.5610年下半年 761.81 572.1411年上半年 805.41 587.51长沙市 2011 年上半年商品房存量为 805.41 万平方米，同比 2010 年上半年增长 49.53%，环比下半年增长 5.72%；商品住宅存量为 587.51 万平方米，同比 2010 年上半 年增长 25.65%，环比下半年增长 2.69%。2011 年五区楼市存量整体增加。 ? 长沙市（五区）商品房新增供应情况（2010 年上半年-2011 年上半年）长沙市五区商品房新增供应面积（2010年上半年-2011年上半年）0.00 500.00 0.00 商品房新增供应面积（万O） 商品住宅新增供应面积（万O）10年上半年 663.23 578.7510年下半年 .1911年上半年 561.76 502.74长沙市五区 2011 年上半年商品房新增供应面积 561.76 万平方米， 同比 2010 年上半长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】年减少 15.3%，环比下半年减少 45.46%；商品住宅新增供应面积为 502.74 万平方米，同 比 2010 年上半减少 13.13%，环比下半年减少 43.14%。2011 年五区新增供应全面减少。 ? 长沙市（五区）商品房成交面积（2010 年上半年-2011 年上半年）长沙市五区商品房成交面积（2010上半年-2011年上半年）.00 500.00 250.00 0.00 商品房成交面积（万O） 商品住宅成交面积（万O） 10年上半年 741.90 685.91 10年下半年 806.78 779.63 11年上半年 518.16 487.37长沙市五区 2011 年上半年商品房成交面积 518.16 万平方米， 同比 2010 年上半年减 少 30.16%，环比下半年减少 35.78%;商品住宅成交面积为 487.37 万平方米，同比 2010 年上半年减少 28.95%，环比下半年减少 37.49%。2011 年五区商品房商品住宅成交同比 环比均降。 ? 长沙市（五区）商品房成交均价（2010 年上半年-2011 年上半年）长沙市五区商品房成交均价（2010年上半年-2011年上半年）00 2000 0 商品房成交均价（元/O） 商品住宅成交均价（元/O） 10年上半年 年下半年 3.00 11年上半年 长沙市五区 2011 年上半年商品房成交均价为 6907 元/O，同比上半年增长 46.99%, 环比下半年增长 24.42%；商品住宅成交均价为 6490 元/O，同比上半年增长 47.87%，环 比下年增长 21.24%。五区 2011 年上半年成交均价大幅上涨。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】?长沙市（五区）商品房存量情况（分区域） （2011 年上半年）长沙市（五区）商品房存量情况（11年上半年）300.00 200.00 100.00 0.00 商品房存量（万O） 所占比例 芙蓉区 91.66 11% 天心区 89.83 11% 岳麓区 199.32 25% 开福区 174.79 22% 雨花区 252.16 31% 40% 30% 20% 10% 0%长沙市 2011 年上半年商品房可售面积以雨花区、岳麓区、开福区居多，占商品房 可售总量的 78%，芙蓉、天心两区仅占 22%。 ? 长沙市（五区）各种物业类型商品房存量情况（2011 年上半年）长沙五区各种物业类型商品房存量（2011年上半年）单位：万O200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 芙蓉区 天心区 岳麓区 开福区 雨花区 普通住宅 49.67 58.79 132.98 128.40 155.49 商业 22.71 20.82 40.36 19.83 65.96 公寓 3.37 1.91 5.37 4.74 6.62 写字楼 7.97 4.04 3.05 5.13 14.00 别墅 5.18 1.02 14.15 14.18 5.62普通住宅存量主要集中在雨花区、岳麓区、开福区三大区域； 商业存量分布主要集中在雨花区、岳麓区，开福区所占商业存量房较少； 公寓产品存量则主要集中在雨花区、开福区、岳麓区三大区，天心区公寓产品最少； 写字楼存量集中供应在雨花区； 别墅存量主要离中心区较远，集中在有大量待开发用地的岳麓区、开福区。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】?长沙市五区商品房新增预售面积（2011 年上半年）长沙市（五区）商品房新增预售情况（2011年上半年）200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 芙蓉区 天心区 岳麓区 开福区 雨花区 普通住宅 41.63 65.49 106.44 106.24 164.27 商业 1.13 2.96 10.82 7.65 7.11 公寓 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 写字楼 0.01 3.12 0.45 1.61 6.37 别墅 5.22 0.00 0.55 8.96 3.93单位：万O长沙市五区 2011 年上半年商品房新增预售面积以普通住宅为主，约 484.07 万平方 米；商业新增供应面积为 29.67 万平方米，别墅新增供应 18.66 万平方米，写字楼新增 供应面积为 11.55 万平方米，公寓几乎无新增供应。其中普通住宅新增供应主要集中在 雨花区，其次岳麓区、开福区分别为 106.44、106.24 万平方米。 ? 长沙市五区商品房及住宅成交面积（2011 年上半年）长沙市（五区）商品房及商品住宅成交面积（2011年上半年）200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 商品房（万O） 商品住宅（万O） 芙蓉区 29.35 28.29 天心区 62.24 57.15 岳麓区 126.44 119.32 开福区 117.48 111.52 雨花区 182.65 171.09长沙市五区 2011 年上半年商品房及商品住宅成交面积均以雨花区为首，分别为 182.65 万平方米、171.09 万平方米；其次为岳麓区，商品房成交量为 126.44 万平方米， 商品住宅成交量为 119.32 万平方米。芙蓉区商品房与商品住宅成交量均为五区中最少， 分别为 29.35 万平方米与 28.29 万平方米。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】?长沙市五区商品房成交均价（2011 年上半年）五区商品房成交均价(2011年上半年)0.00 0.00 0.00 商品房成交均价（元/O） 商品住宅成交均价（元/O） 芙蓉区 9.00 天心区 6.00 岳麓区 1.00 开福区 4.00 雨花区 8.00长沙市五区 2011 年上半年商品房成交均价以开福区 8139 元/O为首， 商品住宅成交 均价以芙蓉区 7389 元/O为首，主要是由于受高端物业（写字楼、豪宅）热捧、拉高效 应，带动整个区域价格上涨。4.3 长沙市（五区）楼盘市场监测? 芙蓉区成交量与中位数关系（1.6）长沙市芙蓉区成交量与中位数关系（1.6）15 10 5 0 成交面积（万O）
00 10.1 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 11.1 2月 3月 4月 5月 6月 10 01.82 1.14 2.37 6.77 1.9 2.97 4.13 10.3 9.78 8.02 8.29 9.09 2.75 2.06 2.47 4.21 6.75价格中位数（元/O） 00 84 69 48 00 29?芙蓉区楼盘成交排行榜（2011 年上半年） 成交面积排行榜排名 1 2 3 4 5 6 7 8楼盘名称 长房白沙湾花园 先锋东外滩 鑫科明珠 辉煌城 湘域城邦家园 东方芙蓉园 湘诚新桥佳园 金烨融府销售面积/O
销售均价（元/O） 65
03长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】9 10 11 12 13 14 15壹号公馆 明城国际中心 上东辛顿公寓 和谐潇湘大厦 湘域熙岸花园 凯通国际城 昊天大厦 成交套数排行榜 75
84排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15楼盘名称 先锋东外滩 长房白沙湾花园 鑫科明珠 湘域城邦家园 辉煌城 壹号公馆 和谐潇湘大厦 明城国际中心 金烨融府 东方芙蓉园 上东辛顿公寓 凯通国际城 昊天大厦 湘诚新桥佳园 山水华景销售套数 457 449 329 252 221 215 151 144 128 108 100 94 78 72 62销售均价（元/O） 65
31 842011 年上半年，芙蓉区商品住宅成交量 28.28 万平方米，2 月开始成交量处于 平稳增长态势，6 月达到上半年销售高峰 10.04 万O，但芙蓉区的成交量处于五区 中最后一位。 相对于 2010 年上半年， 4 月成交较低外芙蓉区商品住宅成交大部分月份成交 除 有所增加，6 月同比达到增长最大幅 238.07%。2011 年上半年芙蓉区长房白沙湾、 先锋东外滩、鑫科明珠、东方芙蓉等几个大盘每月均有一定推盘量，且 6 月推盘量 较大，造成集中签约。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】? ?芙蓉区住宅成交均价结构图（2011 年上半年）2011年上半年芙蓉区住宅成交均价结构图单位;万O12 10 8 6 4 2 010.864.9 3.56 1.37 0.31 0.13 0 3.41 2.07 0 0 1.19 0 0.492499 元/O，整体均价 7683 元/O，比中位数 6628 元/O约高 1000 元/O。主要缘 于上半年芙蓉区虽有湘城新桥家园、长房东方人家等低价楼盘成交，但成交量均不 大，壹号公馆、湘域城邦等高价楼盘集中成交，将均价拉高。 上半年芙蓉区成交量最大的为
元/O价格段产品， 成交比重占到芙蓉 区总成交的 38.39%，其中先锋东外滩、长房白沙湾成交量最大；其次为 10000 元/ O以上价格段产品， 占到总比重的 17.32%， 其中成交量较大的楼盘主要为壹号公馆、 湘域城邦。 元/O、 元/O、 元/O价格段成交量为 零。 ? 天心区成交量与中位数关系（1.6）长沙市天心区成交量与中位数关系（1.6）40 30 20 10 0 成交面积（万O） 10.1 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 11.1 2月 3月 4月 5月 6月 00 2000 0价格中位数（元/O） 21 00 58 25 85 35?天心区楼盘成交排行榜（2011 年上半年） 成交面积排行榜排名 1 2以 下 40 00 -4 50 0 45 00 -5 00 0 50 00 -5 50 0 55 00 -6 00 0 60 00 -6 50 0 65 00 -7 00 0 70 00 -7 50 0 75 00 -8 00 0 80 00 -8 50 0 85 00 -9 00 0 90 00 -9 50 0 95 00 -1 00 00 10 00 0元 以 上40 00元2011 年上半年，芙蓉区共有 27 个项目成交，最高均价 19285 元/O，最低均价11.6 7.56 22.8 15.2 24.7 12.5 4.9 11.3 19.9 21.1 23.6 32.2 12.6 5.06 5.84 8.18 16.9 8.61楼盘名称 通用时代国际社区 保利国际广场销售面积/O 销售均价（元/O）
长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15博林金谷 凯姆国际公寓 福晟学府 建发汇金国际 湘江锦绣家园 山水嘉园 金城和苑 童话里家园 玮苑（钱隆樽品） 星城荣域 万芙锦城 青园 珈鼎城 成交套数排行榜
90 29 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15楼盘名称 通用时代国际社区 福晟学府 凯姆国际公寓 博林金谷 中信新城 保利国际广场 建发汇金国际 童话里家园 万芙锦城 湘江锦绣家园 山水嘉园 青园 珈鼎城 金城和苑 玮苑（钱隆樽品）销售套数 460 321 318 303 262 250 220 218 216 212 209 205 201 195 182销售均价（元/O） 32 736
12 94 67432011 年上半年，天心区商品住宅成交 57.15 万平方米，1 月成交量为天心区上 半年中最大，达 12.58 万O，2 月至 5 月成交稳步增长，6 月有所回落，同比下降 31%,但中位数却处于上半年最高位，呈现量跌价涨态势。上半年天心区成交量居于 五区中倒数第二。 相对于 2010 年上半年， 1 月成交较高外天心区商品住宅成交其他月份成交量 除 均下降，3 月同比达到最大降幅 74.34%。2011 年上半年天心区在售楼盘数量不少但 相对于 2010 年上半年南城板块的推售数量仍较低。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】?天心区住宅成交均价结构图（2011 年上半年）2011年上半年天心区住宅成交均价结构图14 12 10 8 6 4 2 0单位;万O13.29 9.67 7.78 2.82 0.38 3.74 2.02 1.57 3.67 2.16 0.03 1.39 0.69 7.94元/O，整体均价 7355 元/O，比中位数 5929 元/O约高 1400 元/O。主要缘于上半 年天心区几个定向开发低价楼盘成交量均不大，保利国际、建发汇金国际等高价楼 盘成交量较大，拉高区域整体均价。 上半年天心区成交量最大的为
元/O价格段产品， 成交比重占到天心 区总成交的 23.25%，成交量较大的为童话里、博林金谷；其次为
元/O 以上价格段产品，占到总比重的 16.92%；10000 元/O价格段成交也较大。 ? 雨花区成交量与中位数关系（1.6）长沙市雨花区成交量与中位数关系（1.6）80 60 40 20 0 成交面积（万O） 10.1 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 11.1 2月 3月 4月 5月 6月 00 00 1000 0价格中位数（元/O） 96 30 19 60 63 67?雨花区楼盘成交排行榜（2011 年上半年） 成交面积排行榜排名 1 2 3 4 5 6 7以 下 40 00 -4 50 0 45 00 -5 00 0 50 00 -5 50 0 55 00 -6 00 0 60 00 -6 50 0 65 00 -7 00 0 70 00 -7 50 0 75 00 -8 00 0 80 00 -8 50 0 85 00 -9 00 0 90 00 -9 50 0 95 00 -1 00 00 10 00 0元 以 上40 00 元2011 年上半年， 天心区共 52 个项目成交， 最高均价 14736 元/O， 最低均价 179053.1 16.5 36.2 38.5 46.4 25.8 15.8 20.8 2859.1 32.8 53.7 32.2 28.5 26.4 30.2 29.5 24.3楼盘名称 香樟鑫都 桃阳小区 新城新世界 恒大绿洲 双水湾嘉园 鑫天御景湾 融科东南海销售面积/O 269
52332销售均价（元/O） 65 81 6875长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】8 9 10 11 12 13 14 15都市兰亭 融程领秀佳园（康斯丹郡） 万科金域华府 弘欣公寓 德庆水韵山城 曙光家园 汇财御景湾新寓(湘府十城) 城南故事家园 成交套数排行榜
60 07 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15楼盘名称 香樟鑫都 新城新世界 嘉斯茂购物广场 桃阳小区 都市兰亭 恒大绿洲 鑫天御景湾 融程领秀佳园（康斯丹郡） 双水湾嘉园 曙光家园 西子花苑 弘欣公寓 融科东南海 汇财御景湾新寓(湘府十城) 万科金域华府销售套数 799 701 673 658 600 595 539 501 486 459 429 411 387 383 370销售均价（元/O） 93 68 55 14 602011 年上半年，雨花区成交量处于五区中第一位。上半年商品住宅成交量 171.07 万平方米，每月成交超过 20 万O，涨跌均有，但波动不大。6 月成交量同比 跌 5.59%，环比下跌 17.46%，而 6 月中位数均微涨，雨花区亦呈现量跌价涨态势。 相对于 2010 年上半年， 2 月成交较高外雨花区商品住宅成交大部分月份成交 除 相对减少，1 月同比达到最大降幅 39.39%。武广新城开发步入成熟，楼盘成交量有 所减少。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】?雨花区住宅成交均价结构图（2011 年上半年）2011年上半年雨花区住宅成交均价结构图35 28 21 14 7 0单位;万O30.98 26.3 13.36 5.88 3.8629.29 25.46 13.64 3.28 4.53 0 1.52 5.43 7.541475 元/O，整体均价 5566 元/O，与中位数 5783 元/O基本平衡。概因上半年雨 花区虽有美洲故事、运达中央广场等高价价楼盘成交，但大部分成交为价格较低的 楼盘。 上半年雨花区成交量最大的为 4000 元/O以下的产品，成交比重占到雨花区总 成交的 18.11%，其中桃阳小区、香樟鑫都等保障房性质的楼盘成交量最大；其次为
元 /O 以 上 价 格 段 产 品 ， 占 到 总 比 重 的 17.12%，
元/O价格段产品成交比重也比较大。 元/O价格段成交量为 零。雨花区价格在雨花区中处于偏低位置。 ? 岳麓区成交量与中位数关系（1.6）长沙市岳麓区成交量与中位数关系（1.6）80 60 40 20 0 成交面积（万O） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 25.9 15.8 13 8月 9月 10月 11月 12月 11.1 2月 3月 4月 5月 6月 00 2000 0价格中位数（元/O） 26 75 20 88 15 85?岳麓区楼盘成交排行榜（2011 年上半年） 成交面积排行榜排名 1 2 3 4以 下 40 00 -4 50 0 45 00 -5 00 0 50 00 -5 50 0 55 00 -6 00 0 60 00 -6 50 0 65 00 -7 00 0 70 00 -7 50 0 75 00 -8 00 0 80 00 -8 50 0 85 00 -9 00 0 90 00 -9 50 0 95 00 -1 00 00 10 00 0元 以 上40 00 元2011 年上半年，雨花区共有 93 个项目成交，最高均价 14525 元/O，最低均价21.8 4.36 31.4 3022.1 24.5 70.4 37.9 54.4 29.2 16.1 19.9 14.6 20.9 18.5楼盘名称 保利麓谷林语 宜居莱茵城 中房 F 联邦 钰龙天下佳园销售面积/O 58 销售均价（元/O） 02 5530长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15长房时代城 恒大华府 中建麓山和苑 诚兴园 高鑫麓城(巴比伦花园) 枫华府第 阳光壹佰新城 万科城市花园 涉外国际公馆 永祺西京 联美嘉园 成交套数排行榜
2679024 84 72 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15楼盘名称 保利麓谷林语 宜居莱茵城 长房时代城 诚兴园 恒大华府 中房 F 联邦 钰龙天下佳园 中建麓山和苑 高鑫麓城(巴比伦花园) 万科城市花园 枫华府第 涉外国际公馆 联美嘉园 永祺西京 西湘郡邸销售套数
639 598 551 547 531 499 342 321 302 284 249 241销售均价（元/O） 63 02 87 72 972011 年上半年，岳麓区的成交量处于五区中第二位，上半年商品住宅成交量 119.31 万平方米，成涨一月跌一月趋势。岳麓区待开发量较大。6 月成交同比量价 齐升，环比量跌价涨。成交量同比上涨 17.17%，环比下跌 11.7%，中位数同比上涨 约 25%，环比上涨 3.64%，可见岳麓区由于郊区楼盘众多，受到影响程度较之其他区 域大。 相对于 2010 年上半年，三涨三跌。1、2、6 月成交量上涨，3、4、5 月成交量 下降。涨幅最高为 2 月，同比涨 269.72%；跌幅最大为 4 月，同比跌 51.19%。岳麓 区的成交量受供应情况影响较大。 ? 岳麓区住宅成交均价结构图（2011 年上半年）2011年上半年岳麓区住宅成交均价结构图35 28 21 14 12.53 10.18 12.65 22.61 15.87 6.21 31.57单位;万O长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】2011 年上半年，雨花区共有 68 个项目成交，最高均价 16308 元/O，最低均价 1918 元/O，整体均价 5629 元/O，与中位数 5530 元/O基本平衡。主要由于上半 年岳麓区中等价位楼盘成交占多数。 上半年岳麓区成交量最大的为
元/O的产品， 成交比重占到岳麓区总 成交的 26.46%，其中保利麓谷林语、万科城市花园、高鑫巴比伦成交量最大；其次 为
元/O以上价格段产品，占到总比重的 18.95%， 元/O占总 成交的 13.3%。高价位楼盘成交量大造成岳麓区成交均价偏高于中位数。 ? 开福区成交量与中位数关系（1.6）长沙市开福区成交量与中位数关系（1.6）60 40 20 0 10.1 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 11.1 2月 3月 4月 5月 6月 00 2000 0成交面积 18.5 14.7 20.6 34.3 12.6 10.8 9.34 14.6 45.7 29.6 28.2 44.5 19.7 12.7 19.7 13.2 22.7 23.6 18 38 18 90 83 57 中位数?开福区楼盘成交排行榜（2011 年上半年） 成交面积排行榜排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9楼盘名称 湘江世纪城 恒大雅苑 湘江世纪城富湾国际 北辰三角洲 归心苑 中国铁建山语城 开福万达广场 月畔湾家园 英祥春天销售面积/O 519
39715销售均价（元/O） 36 94
6072长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】10 11 12 13 14 15北辰三角洲奥城 藏珑湖上国际花园 极目楚天 长大卧琥 湘江御景花园 万国城 MOMA 成交套数排行榜
04 46排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15楼盘名称 恒大雅苑 湘江世纪城 才子佳苑 月畔湾家园 英祥春天 极目楚天 湾居（第一湾） 中国铁建山语城 北辰三角洲奥城 长大卧琥 枫麓园 北辰三角洲 藏珑湖上国际花园 珠江花城 湘江世纪城富湾国际销售套数 882 783 437 428 411 408 348 342 341 319 318 276 266 263 254销售均价（元/O） 29 04 78 34 362011 年上半年，开福区的成交量在五区中居中。上半年商品住宅成交量 111.52 万平方米，在振动中成交量上升。6 月成交量与中位数同比环比均涨，呈现量价齐 升态势，主要由于湘江世纪城、北辰三角洲以及开福万达广场搅热市场缘故。 相对于 2010 年上半年，三涨三跌。1、5、6 月成交量上涨，2、3、4 月成交量 下降。涨幅最高为 6 月，同比涨 118.52%；跌幅最大为 4 月，同比跌 61.7%。长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011 年?上半年】?开福区住宅成交均价结构图（2011 年上半年）2011年上半年开福区住宅成交均价结构图20 15 10 5 0单位;万O18.08 14.26 9.75 2.42 0 016.6218.58 10.91 3.97 0.17 5.54 2.698.534659 元/O，整体均价 6947 元/O，与中位数 6746 元/O相差不大。主要缘于上半 年开福区虽有别墅、万达公馆等高价位精装修楼盘成交，但三环外中低价位楼盘成 交较多拉低了均价。 上半年开福区成交价格段比较平均，成交量最大的为
元/O的产品， 成交比重占到开福区总成交的 16.66%，其中湘江世纪城、北辰三角洲成交量最大； 其次为
元/O价格段产品，占到总比重的 16.21%， 元/O占总 成交的 14.9%。4.4 解读2011 年上半年长沙市存量商品房总面积约为 1228.41 万平方米，商品住宅新增 供应面积 775.02 万平方米，商品住宅销售面积 766.95 万平方米，面积的供销比为 101.05%。 ? 上半年楼市成交同比环比大幅减少，价格则上涨，整体呈现价涨量跌 长沙市 2011 年上半年商品房成交面积为 815.11 万平方米， 同比 2010 年上半年 减少 26.02%，环比下半年减少 29.4%；商品住宅成交面积为 766.95 万平方米，同比 2010 年上半年减少 25.32%， 环比下半年减少 31.13%。 成交量相对 2010 年大幅减少。 长沙市 2011 年上半年商品房成交均价为 6042/平方米，同比 2010 年上半年上 涨 44.06%，环比 2010 年下半年上涨 19.86%；商品住宅成交均价为 5677 元/平方米， 同比上半年上升 43.58%；环比下半年上升 17.10%。2011 年成交均价大幅上扬。 2011 年上半年长沙房地产市场总体价涨量跌，新峰认为，在政策严控的大背景以 下 40 00 -4 50 0 45 00 -5 00 0 50 00 -5 50 0 55 00 -6 00 0 60 00 -6 50 0 65 00 -7 00 0 70 00 -7 50 0 75 00 -8 00 0 80 00 -8 50 0 85 00 -9 00 0 90 00 -9 50 0 95 00 -1 00 00 10 00 0元 以 上40 00 元2011 年上半年，开福区共有 55 个项目成交，最高均价 14665 元/O，最低均价长沙市房地产市场运行状况监测报告【201