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购买已抵押给银行的固定资产问题
一朋友有一房产抵押给银行贷款了，还款期快到了，我可不可以帮他还完款，免去他被计入银行黑名单。然后房子归我所有。这其中需要注意那些法律问题。
四川 成都 金牛区发表时间： 15:06
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可以。你需要对方配合你办理房产过户手续。
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律师事务所：四川天润华邦律师事务所——省司法厅直属所
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律所：四川中沛律师事务所 回复时间： 15:24
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固定资产抵押
律师回答共 10 条
你好，可以办理过户手续，如需法律帮助或有其它疑问，欢迎来电或当面咨询。
律所：北京盈科（成都）律师事务所
回复时间： 15:15
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可以，需要尽快办理过户手续。如有其他疑问，欢迎来电或当面咨询。
律所：四川法典律师事务所
回复时间： 15:45
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你好，有风险，建议你们签订协议进行相关约定。
建议尽快委托律师代书协议，以维护你最大的合法权益，以减少你的法律风险和经济损失，以免错过最佳时机。如需法律帮助或有疑问，欢迎你来电咨询或当面咨询（咨询免费）。
律所：四川法典律师事务所
回复时间： 16:31
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1306007****
可以。具体操作方案可咨询本律师。
律所：北京市惠诚（成都）律师事务所
回复时间： 15:40
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1388068****
最好直接买卖过户到你的名下。
律所：北京尚衡（成都）律师事务所
回复时间： 15:50
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1800112****
您好！建议委托律师代理稳妥。
律所：北京优典律师事务所
回复时间： 15:50
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1368808****
你好。需要你们双方协商，最重要的是房产要有效过户给你才是你的。建议来电咨询，我们将为您作全面的解答。
律所：四川华敏律师事务所
回复时间： 16:41
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1860286****
双方可以协商，然后通过协议进行约定，为最大程度维护你的合法权益，建议委托律师起草
若有疑问欢迎致电咨询
律所：四川韬世律师事务所
回复时间： 18:15
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1812323****
你好，这要你们签订买卖房屋的协议约定好违约责任并到公证处进行公证。办理好了相关手续你们一起去银行还贷并到房管中心解除抵押登记，给你办理过户手续。
谨防你帮他还款后，或者你将款支付给他后，他把房屋另卖或者不将款还银行。
题如有疑问或需帮助，你可以直接与我联系。
律所：四川法典律师事务所
回复时间： 22:08
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1365807****
可以与我们进行直接联系。
律所：四川高扬律师事务所
回复时间： 07:02
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Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&【银行怎么处置不良贷款抵押物才能不吃大亏？】
当前，我国经济增速下行明显，行业风险、区域风险叠加，信用风险突出，银行业经营面临的形势十分严峻。与此同时，银行不良贷款快速、大幅上升，很多银行被动成为“房东”，手中掌握的抵押物也越来越多，但抵押物处置执行的进展却十分缓慢，有些抵押物即使产权清晰、状况良好也很难处置，很多时候银行迫不得已，只有通过资产转让或核销方式来化解不良贷款，导致银行正常经营受到一定的影响，营业利润也受到较大侵蚀。
一、不良贷款抵押物处置时存在的主要困难
目前，抵押物在执行中遇到的障碍主要有以下几种情况：
（一）抵押人、借款人失联或不配合，人为拉长抵押物处置时间
当抵押贷款逾期且催收进展缓慢、银行不得已进行诉讼并通过法院处置抵押物时，抵押人往往以种种理由推脱、搪塞，很不配合，或者试图通过各种途径阻碍司法执行，拖延抵押物的处置。例如：拒绝签收法院相关文书，导致银行存处置环节需要进行公告，或者不断向法院提出异议或上诉来拖延处置时间，进而影响抵押物的处置效率。
（二）抵押物非贷款银行首封，需要首封法院推动才能进行司法拍卖
由于多种原因，一些借款、担保企业在银行的抵押物往往被多家执法机构查封，如果抵押物被他人首封，抵押银行即使抵押手续完备也不能独立推动司法拍卖。此外，个别债务人为了在后期处置中掌握一定的谈判权，在风险暴露前就采取措施对抵押给银行的抵押物进行恶意查封。商业银行对此些情况反响不断。
（三）抵押物土地、房产被分开抵押，需与其他抵押权人合并处置
由于抵押手续不够规范，一些借款人在取得土地证后将土地抵押给甲银行，用甲银行的贷款进行项目建设，待项目建成后，又将办妥产权证的房产抵押给乙银行，在乙银行办理贷款，一旦借款人发生风险，无论是甲银行还是乙银行都将无法单独处置抵押物。
（四）抵押物拍卖变现时，法院对银行受偿范围进行了限定
主要表现为以下两方面：一是受偿范围仅限于房产登记部门登记的债权金额，包括利息或实现债权的费用；二是表现为即使房地产价格有所上涨，仅能就当时登记的债权受偿，且受偿金额不能超过授信时的评估价格。
（五）抵押物上附有租赁，从而给正常拍卖造成障碍
银行贷款的抵押物上通常会附有租赁合同，由于法律上有“买卖不破租赁”的规定，即：如租赁合同发生在借款人向银行借款前，或租赁合同是经银行同意的，即使抵押物进行拍卖，此前的租赁合同仍然有效。该项规定保护了承租人的权益，但也为一些抵押人为阻止银行处置抵押物而编造虚假租赁提供了空间。
（六）抵押物为唯一居所或有人居住，法院一般不支持推动执行
对于住宅进行抵押的贷款，可能会遇到抵押人用唯一居所抗辩执行的问题。例如，曾有一名客户，其贷款抵押物为一套别墅，但在执行时，由于被执行人提出，该抵押物为其唯一居所，即使该房产为别墅，借款人有较强经济实力，法院也不支持推动执行。此外，法院在执行中，对有人居住的抵押房屋，不管是其他民间借贷债务人或是租赁户，甚至抵押房屋中存有物品，法院大多不愿推动执行拍卖。
二、加快抵押物处置的主要途径
针对上述问题，商业银行应加强与当地政府、法院和债务人沟通，努力寻找解决途径：
（一）约定逾期贷款诉讼文书的合同送达条款
针对近期出现频率越来越多的逾期贷款当事人失联或者拒不配合，致使法院诉讼文书难以送达的实际情况，银行应在贷款合同和抵押合同上明确约定，若贷款逾期银行选择诉讼时法院诉讼文本的送达途径、送达方式和送达地点，加快诉讼进程，提高诉讼效率，推动抵押物的处置进度。
（二）对非首封的抵押贷款或疑难问题要主动反映、积极沟通
从银行自身来说，发生风险后应采取快诉、快封，争取首轮查封，对于执行中需要政府、其他查封人或抵押人配合才能推动执行的，要加强与法院和相关当事方的沟通。对抵押物非首封难以执行的问题，商业银行应统一向监管机关(如当地银监会、人民银行、银行业协会等)报告，请监管部门出面与司法机关沟通，甚至可以请监管部门以提案的形式提交人大或政协，以期尽快解决首封法院怠于推动执行的问题。当前，商业银行应主动与基层法院沟通，讲究沟通效率，争取理解和支持，从基层法院的层面来加快非首封抵押物的执行。
（三）审慎办理附有租赁的抵押贷款
商业银行在办理附有租赁的抵押贷款时，应该对租赁合同仔细甄别、审慎办理。在贷款时，除了对相关当事人告知外，在抵押合同中还应对抵押人后续对外租赁时设置一定的约束条款。对抵押物上租赁事实的确认，除了通过租赁合同鉴定外，可通过租金支付交易、是否纳税等进行确认。司法执行中可一并对租金进行查封以维护银行利益。在抵押物的拍卖过程中，积极做好抵押物的营销，包括对承租人的营销，也是提高拍卖成功的关键因素。
（四）对于唯一住宅作为抵押物的抵押贷款要有所限制
商业银行在为客户办理住房抵押贷款业务时，一方面，要尽量避免出现唯一住宅抵押的问题，应要求授信申请人在申请贷款时提供有不低于两套居所的证明，并书面承诺在抵押贷款还清前不得转让，并明确约定，转让第二居所时应提前还清住房抵押贷款，商业银
行在贷后管理中对此也要定期予以关注；另一方面，抵押贷款风险发生后，应加强与债务人的沟通和谈判，如置换面积较小住房、帮助抵押人租赁住房或尝试通过减免少量债务等方式实现快速清收。
&在纷繁复杂的风险中，最重要、影响最大的风险并不多，商业银行需要及时和准确的判断主要矛盾和非主要矛盾，深入识别、计量、监测和控制主要风险点就抓住了主要矛盾，也就减轻了工作负担。因此，《中国信贷风险专题分析报告》旨在为商业银行高层风险管理人员提供前后端全面的风险管理深入专题分析。
作为银联信信贷风险研究部推出的信贷风险专题分析产品，我们不仅希望该产品能为客户提供全方位、多维度的风险分析和提供信贷风险防范策略指引，同时我们希望通过《中国信贷风险专题分析报告》与银行界朋友建立一个互相沟通的平台，希望您对我们这个产品多提宝贵意见和建议，并且提出感兴趣的风险事件源，我们会考虑将其列入后期研究计划范围。
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> 问答日报
房贷还不起了银行怎么处理
提问人：卡哇依~卡卡
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银行会根据你拖延房贷的时间不同而做出不同的处理。一个月内没还银行会产生罚息；一个月（30以上）银行会有短信通知；三个月以上（90天）银行将会电话通知或者上门催收；六个月以上银行会向法院起诉，将会有法院的传票寄至借款方家，在开庭之日不管借款人是否到庭，法院都会冻结借款人当初向银行抵押贷款的抵押物，然后进行拍卖，抵押物拍卖所得，将会用于还款。如果拍卖所得大于欠款，（借款方需要支付的金额=本金+利息+违约金+滞纳金+起诉费+律师费等），那么多余部分将会返还给借款方。不过有多余出来的钱的情况很少。
房贷是抵押贷款。没有还清房贷前，房主对房子不能进行全部自主处理。也就是说，如果银行不同意，房主不能卖。只能转贷款或者付清。如果不还房贷了，银行肯定有权利把房子收回，进行折算，拍卖。如果拍卖的钱仍然无法偿还怎么办？银行会继续向你讨要未偿还部分。
如果确实还不了房贷,银行后会拍卖房子,会通过诉讼的方式来解决这个问题。诉讼的时候,因为诉讼是法律程序,在这个过程中如果大家有能力继续还了,银行可能会继续让你还,如果还不了会进入拍卖,现在拍卖法院都是公开拍卖,通常底价选择是覆盖银行的贷款本息和法律费用,在这个基础上法律会做一个评估,评估的价格可能回答八折,这两个结合起来做一个价格的确定,在这基础上进行拍卖。拍卖以后的收入首先会还银行贷款,本金、利息以及诉讼过程中产生的费用,在扣除费用后,剩余部分会退还给借款人,这确实是坏的打算。
拖欠房贷的开始银行会向你发催款函或者是短信，仍拒不缴纳的，银行会根据贷款合同的约定向房产所在地的法院起诉你要求你归还贷款，你仍拒不归还的，银行会申请法院强制执行拍卖房产 。
所以说一定要及时缴纳房贷，一旦拒缴房贷银行就会采取处理，这样也会对你的个人诚信有所影响，会对日后办理贷款以及其他的业务不利。因此不是到了万不得已的地方不要拖欠银行贷款。
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