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集体土地房屋征收补偿安置方案公告 〔2014〕第001号
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集体土地房屋征收补偿安置方案公告
〔2014〕第001号
浙江省人民政府于2013年12月30日批准了安吉县灵芝路南侧旧城改造项目建设用地和征收土地方案，批准文号为浙土字A[号，批准征收递铺社区集体土地 5.0516公顷，其中涉及征收集体土地上房屋183幢，征收房屋总建筑面积为29025.16平方米，现将涉及的被征收集体土地上房屋补偿安置方案公告如下。
一、本次公告根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规为依据。
二、本次房屋征收补偿安置按照《安吉县灵芝路南侧旧城改造项目集体土地征收房屋补偿安置方案》经安吉县人民政府批准后执行。
三、本次公告期限为发布之日起10个工作日，被征土地上房屋所有权人对本补偿安置方案有不同意见或要求举行听证会的，请在公告期内向我局提出。
特此公告。
附件：安吉县灵芝路南侧旧城改造项目集体土地征收房屋补偿安置方案&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
安吉县国土资源局&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&
& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &二〇一四年三月二十四日
&安吉县灵芝路南侧旧城改造项目集体土地征收
房屋补偿安置方案
一、被拆迁房屋产权、面积、使用性质确认
（一）被拆迁房屋的产权、面积、使用性质，以被拆迁房屋的房屋所有权证、土地使用权记载或规划、国土部门批准文件为依据予以确认。
（二）拆迁范围内的违法建筑以及超过批准期限的临时建筑自行拆除，不予补偿。
（三）未经批准擅自加层，加层部分按违法建筑处理。
（四）应拆未拆的房屋，按违法建筑处置。
（五）房屋使用性质以房产证登记或房屋审批文件为准。
（六）本方案所指的被征收房屋面积是指合法房屋面积。
二、拆迁房地产评估的相关规定
（一）评估标准按市场比较法确定比准价(单家独院式为6500元/m2、公寓商品房式6000元/m2)。
（二）集体土地上的房屋按比准价评估。
（三）根据有关规定，住宅按1.3计算土地容积率，超容积率集体土地住宅按270元/m2补偿。
三、征收补偿与安置
（一）住宅安置
本次居民住宅房屋征收补偿安置有三种方式，由被征收人选择：①货币补偿安置；②回迁高层（含小高层）住宅房安置；③排屋安置（仅限递铺社区居民）。
1、货币补偿安置
被征收房屋的货币补偿金额，由房地产评估机构根据市场比准价，结合该房屋建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。支付方式：签约后付30%，余款待确定补偿方式并腾空后结算支付。
2、高层（含小高层）住宅房安置
（1）高层（含小高层）住宅房安置，按征收房屋的面积选择套数。
选择高层（含小高层）住宅房，结算时每套免费10平方米。
（2）高层（含小高层）住宅安置房价格（元/ m2）表：
同面积部分
超30m2（含30m2）内
超30m2以上
m2、120 m2
按县政府文件楼层系数结算。
（3）高层（含小高层）住宅房安置选择套数规定
被征收房屋面积（㎡）
安置住宅最多选择套数
120以内（含120）
选择一种户型1套
120—210（含210）
210—330（含330）
每种户型住宅房最终面积以交房时面积为准
（4）储藏室、车位或车库规定
若被征收人需储藏室、车位或车库，通过市场自行购买。
3、排屋安置
（1）递铺社区居民可以选择排屋安置。
（2）每户只可选择一套。排屋户型按征收房屋合法面积按210 m2以下选择210m2户型，210 m2-230 m2选择230 m2户型，230 m2以上选择270 m2户型。
（3）被征收房屋合法面积超过所选择排屋面积50 m2（含50 m2），可再就近户型选择高层（含小高层）住宅房。
（4）排屋安置房户型、价格（元/ m2）表：
同面积部分
（含30m2）内
210m2、230m2、270m2
（二）商业用房和非住宅房屋征收补偿安置
1、房屋所有权证和土地使用权证均认定为商业用房的，按同地段商业市场价标准货币补偿。
2、由住宅房屋或其它辅房改为临街营业用房的，同时具备正在营业、证照齐全、连续经营三年以上、证照所登记经营地址相符条件的，除对该房屋按原来用途进行补偿安置外，改变用途后的，实际营业房面积（库房除外），一楼按原房屋用途补偿标准上浮30%；二楼上浮15%；三楼上浮10%。
3、区块内利用住宅房室内搞其他经营活动，不作补偿。
4、非住宅房屋按同地段、同性质的房屋市场比准价评估予以货币补偿。
（三）其他附属物
&&& 1、被征收房屋室内自行装修装饰及附属物等，按重置价格结合成新补偿。其他相关设施迁移补偿标准参照有关标准确定。经核实属自有的花木、盆景等自行迁移，按规定补偿搬迁费，确实不可迁移的由专业估价机构评估确认后补偿，补偿后财产归征收部门所有。凡属突击抢装、抢种、抢建、抢挖等，一律不予补偿。
2、被征收出租用房、出借用房的，征收实施单位与房屋产权人签订补偿安置协议，产权人自行处理租（借）关系。
四、各类补助费用和奖励标准
（一）被征收住宅房选择货币补偿的，给予被征收房屋评估价值（不含装修装饰、附属物及土地）10%的货币奖励补助。
（二）递铺社区居民选择货币补偿、高层（含小高层）或多层住宅房安置的，另按照征收房屋面积给予货币奖励。具体标准为征收房屋面积200m2以内的奖励5万元，200 m2—300m2的奖励7万元，300m2以上的奖励10万元。
（三）搬家补助费：按每户每次2000元计算，共计算两次。
（四）临时安置补助费：临时过渡用房标准按被征收房屋合法建筑面积计算。公寓商品房式住宅每月12元/m2，单家独院住宅每月10元/m2，每户每月不足500元补足到500元，超过500元按实支付。对选择货币补偿的一次性给予4个月的临时安置补助费。对选择产权调换期房安置的，按腾空房屋验收合格后到安置用房交付后4个月止，按月计算临时安置补助费，超过安置期限的，征收部门按双倍安置费支付。
临时安置期限：选择排屋（联排）的为征收房屋腾空后24个月，选择高层（含小高层）的为征收房屋腾空后36个月。
（五）企业搬迁、停产、停业、安装、过渡补助按房地产评估价值一次性补助10%。重型机器设备安装调试费，由专业评估机构按搬迁费用评估补偿。
（六）按时签约、按时腾空、模拟达标、提前腾空奖励标准。
按时签约奖：在规定时间内签约的给予100元/m2的奖励。逾期一律不予奖励。
按时腾空奖：凡在规定时间内腾空并交付房屋的，给予100元/m2的奖励。逾期一律不予奖励。
模拟达标奖：在规定时间内完成模拟签约的给予200元/m2的奖励。逾期一律不予奖励。
提前腾空奖：每天奖励200元（腾空时支付）。
五、本次房屋征收补偿安置工作由安吉县城市建设发展有限公司具体负责实施。签约和搬迁期限由安吉县城市建设发展有限公司具体设定。城市私有房屋附着土地超出容积率部分在拆迁征收时应予合理补偿&房屋征收补偿（3）
城市私有房屋附着土地超出容积率部分在拆迁征收时应予合理补偿 房屋征收补偿（3）
【裁判引言】
在些地方规范性文件规定，在国有土地上建设房屋不得超过容积率，超出部分在拆迁征收时不予补偿，这种规定合理吗？
【裁判主旨】
根据原《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定的精神，解放初期获得房地产所有权证的城市私有房屋附着土地超出容积率的部分，拆迁时应当按照房地产市场评估价格予以补偿。土地在不能认定为出让或划拨的情况下，应从有利于被拆迁人的角度认定为出让。同样以上裁判结论对现行房屋征收具有参照意义。
【裁判内容】
在《付洁诉浙江省杭州市房产管理局房屋行政裁决案》中，杭州市拱墅区人民法院经审理査明：“原告付洁祖传房屋在丽水路26号，1953年领取了房地产所有权证，该证确认宅地为0.319亩；1994年领取房产所有权证，该证确认房屋建筑面积为87.99平方米，但没有领取土地使用权证。2002年8月20
曰，第三人杭州市土地储备中心（简称储备中心）取得房屋拆迁许可证，并委托拱墅区城市建设发展中心（简称发展中心）负责拆迁，付洁的房屋在该拆迁范围内。2002年10月25日，发展中心委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司对涉案房屋进行评估，结论为：房屋建筑面积为87.99平方米的房屋价值
284,278元，室内装修及附属物部分补偿价值23,213元，合计307，489元。付洁对此结论提出异议，该评估公司发函更正原评估结果，增加了土地补偿项目即超过规定容积率占有的土地面积144.99平方米，补偿额为1892元。付洁因对土地的补偿额不能接受未与储备中心达成补偿安置协议。2004年5月8日，储备中心向杭州市房产管理局提出裁决申请。2004年10月11日，杭州市房产管理局作出杭房拆裁决字（2004)第008号裁决书，该裁决书载明：付洁可以选择货币安置或产权调换，超土地容积率补偿价为1892元。”
原告付洁诉称：“一、第三人储备中心系事业法人，不是建设单位，其拆迁人的主体资格违法。二、涉案房屋是其继承所得，性质属于私有，该房屋的土地所有权性质既不属‘划拨’也不是‘出让’，未经合法的征收补偿程序任何人
(包括国家）不能获取讼争土地的使用权。三、房屋评估鉴定，对超容积率部分按划拨土地补偿且标准极低，没有法律依据，不能作为拆迁裁决的主要依据。四、杭州市房产管理局未在法定期限内作裁决，故裁决程序违法；部分证据的举证超过举证期限，不能作为作出具体行政行为的证据。请求人民法院撤销杭州市房产管理局杭房拆裁决字（2004)第008号裁决书。”
被告杭州市房产管理局辩称：“一、其有权对符合拆迁许可条件的拆迁单位发放《拆迁许可证》，被许可拆迁的单位有权依照法律、法规的规定提出裁决申请，被诉拆迁裁决的裁决主体是正确的。二、其从来没有否定原告拥有房屋所有权,原告在申领房屋所有权证后，没有申报土地使用权登记，该土地的合法性有待于土地管理部门确认。根据《城市规划法》的相关规定，讼争宅地在城市市区，应属国家所有；对该土地原告既没有缴纳土地出让金，也没有申办土地使用权登记，至今也没有取得合法的使用权，该权益不受法律保护，原告无权提出补偿请求。三、拆迁裁决依据的房屋评估鉴定，根据现场勘测记录的土地面积就超过标准容积率部分确定了补偿余额，评估的被拆迁房屋的价格巳包含合法建筑及占有的土地面积的补偿价格。四、其在作裁决前进行了调解，期限的耽误是由于原告不配合造成的，裁决程序是合法的。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维持该行政行为的效力。”
第三人杭州市土地储备中心述称：“其在申请领取房屋拆迁许可证时提交了全部相关资料，经批准依法取得了拆迁人的主体资格。”
杭州市拱墅区人民法院经审理认为：“杭州市房产管理局作为杭州市人民政府房产行政管理部门，具有对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理的职责。依照《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第23条第1款的规定：‘拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁主管部门裁决。’本案杭州市房地产管理局具备裁决主体资格。第三人依杭拆许字（2002)第61号房屋拆迁许可证取得拆迁人资格，有权对拆迁红线范围内的房屋及其附属物实施拆迁。第三人依照《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第11条第1款‘拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁’的规定，委托了具有资格等级证书的发展中心负责办理组织实施有关项目建设、拆迁、补偿、安置等所有事项。由此发展中心依法委托了具有营业执照、房地产价格评估机构资格证书的浙江众诚房地产评估事务所有限公司对涉案房屋进行评估，该评估报告内容合法有效。杭州市房产管理局依照《杭州市城市房屋拆迁纠纷裁决办法》的规定，对第三人提交的城市房屋拆迁纠纷裁决申请书等有关资料进行审查，并组织双方当事人进行了调解。在调解达不成一致意见后，作出了杭房拆裁决字(2004)第008号拆迁纠纷裁决书，符合相关法规的规定。原告主张被告不符合裁决主体，裁决对象不符合法律规定，且适用法律不当，程序违法等理由，缺乏依据，不予采信。被告提供的部分证据，存在举证瑕疵，但该证据的瑕疵不影响所作具体行政行为的合法性。据此判决：维持杭州市房产管理局于2004
年10月11日作出的杭房拆裁决字（2004)第008号拆迁纠纷裁决书。”
宣判后，付洁不服，向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州市中级人民法院经审理，在确认一审认定事实的基础上，以基本相同的理由判决:驳回上诉，维持原判。
付洁仍不服，向浙江省高级人民法院提出再审申请认为：“《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第12条和《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（简称《实施办法》）第29条第2款不能作为补偿估价的依据，该评估报告因形式、依据和程序上均存在违法之处，不具有法律效力，不能作为被诉房屋拆迁裁决的补偿依据，一、二审判决认定事实错误。请求依法予以再审。”
浙江省高级人民法院在复査时，对继承取得的土地在没有出让的前提下，是否只能认定为划拨土地,《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第12
条的规定能否作为拆迁安置补偿的依据把握不准，于2006年4月18日向最高人民法院请示。2007年7月6
日最髙人民法院行政庭作出（2006)行他字第5号答复认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定的精神，解放初期获得房地产所有权证的城市私有房屋附着土地超出容积率的部分，拆迁时应当按照房地产市场评估价格予以补偿。该案经协调，各方当事人达成和解协议。付洁得到合理补偿后，付洁撤回再审申请，本案顺利审结。
【裁判提示】
本案对付洁取得的土地在没有出让事实的前提下，是否只能认定为划拨的问题上，一、二审法院皆推定为划拨，而申诉期间承办法官则认为应从有利于被拆迁人的角度认定为出让，主要理由：继承取得可以推定为有偿取得，不能认为没有出让手续就认定为划拨土地。
【裁判链接】
1.参考浙江省杭州市中级人民法院《付洁诉浙江省杭州市房产管理局房屋行政裁决案》(2005
)杭行终字第93号行政判决书；
2.《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》
第12条被拆迁房屋合法占有的土地面积，超过其建筑面积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。
标准容积率为：住宅1.3，办公、商业用房1.5，工业用房0.5，其他用房
1.5，各市、县人民政府在此标准上下浮动15%范围内确定。
被拆迁房屋合法使用的土地面积，以土地使用证的记载为准。
（来源：《最新房屋、土地征收疑难案件裁判标准与实务解析》作者：殷清利）
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。导读：第二十六条以上几种方法评估结果均系国有出让土地的房地产评估价格，对非出让土地上房屋由评估机构按土地权益价标准扣除土地出让金，各类用途土地权益价计算标准：商业及办公用地按宗地评估核定后的地价25%，住宅用地按宗地评估核定后的地价20%，工业用地按宗地评估核定后的地价40%，评估核定后的权益价低于政府规定最低权益价标准的，第二十七条当同一宗土地上有不同用途的房屋时，需对该房屋分摊土地，当实际容积率
n―房地产自估价时点起至未来可收益年限
第二十六条
以上几种方法评估结果均系国有出让土地的房地产评估价格，对非出让土地上房屋由评估机构按土地权益价标准扣除土地出让金。各类用途土地权益价计算标准：商业及办公用地按宗地评估核定后的地价25%；住宅用地按宗地评估核定后的地价20%；工业用地按宗地评估核定后的地价40%；评估核定后的权益价低于政府规定最低权益价标准的，按最低权益价标准执行。最低权益价标准见附表十三。
第二十七条
当同一宗土地上有不同用途的房屋时，需对该房屋分摊土地。原则上按照实际容积率分摊，当实际容积率小于该房屋用途的标准容积率时，按该房屋用途的标准容积率分摊，如分摊的土地小于该建筑物的占地面积时，该占地面积即为其土地分摊面积，剩余的土地摊入原土地用途。
第二十八条
工业用地上房屋用途已确认为住宅、办公、商业的，可按确认的用途各自评估，但评估价格应扣除改变用地性质需补缴的地价。
补缴地价评估方式：补缴地价=（按房屋用途计算的楼面基准地价－按土地用途计算的楼面基准地价）×被征收房屋建筑面积。土地等级分别按各自用途的土地等级确定，市三区楼面基准地价见附表十，其他各区楼面基准地价由评估机构按规定确定。
第二十九条
用市场法评估时，被征收房屋的土地面积超过标准容积率占有的土地面积的,超过部分的土地面积补偿价格（V）应同时符合以下标准进行评估：
（一）住宅超过标准容积率部分的土地面积补偿V=（总土地面积-标准容积率占有的土地面积）×基准地价×期日修正系数，住宅期日修正系数由评估机构根据当地实际土地价格变动状况测算确定；非住宅超过标准容积率部分的土地面积补偿按成本法中的基准地价修正法进行评估。
（二）被征收房屋的容积率按房屋建筑面积除以土地面积计算，房屋建筑面积和土地面积均以合法的房地产权属证书记载为准。
（三）标准容积率占有的土地面积小于被征收房屋占地面积的，标准容积率占有的土地面积按被征收房屋占地面积计算。
（四）市三区被征收房屋的标准容积率确定为：住宅用地1.5，办公类用地2.2，商业类用地2.5，工业类用地1.1。其他各区当地政府对容积率有规定的按规定执行，没有规定的可以视实际情况参照执行。
用于产权调换的安Z房或Z换土地，征收地上无建筑物的国有土地、别墅、汽车库、地下室（半地下室）等其他房地产，根据《房地产估价规范》结合本规程进行评估。
第三十一条
经相关部门认定为未超过批准期限的临时建筑按房屋重Z价结合成新评估。
第三十二条
房屋征收部门在制定征收补偿方案时，委托评估机构测算被征收房屋评估比准价格的，评估机构应当参照本规程，但测算的结果不作为实施征收的最终价格依据。
第三十三条
评估机构最终确定的评估比准价格应报宁波市房屋征收评估专家委员会备案。房地产评估机构应当按照专家委员会要求，就评估比准价格确定涉及的相关事宜进行说明。
第三十四条
被征收房屋用途以房屋所有权证记载为准，房屋所有权证没有记载或被征收人未取得房屋所有权证的，以有权作出认定的部门认定为准。房屋所有权证记载的房屋结构与实际不符的，以评估机构实地勘查结果为准。
第三十五条
本规程适用于本市市区国有土地上房屋的征收评估，其他各县（市）国有土地上房屋的征收评估可以结合各地实际情况参照本规程的方法进行。
第三十六条
本规程由宁波市房屋征收评估专家委员会负责解释,具体的技术标准、技术参数由宁波市房屋征收评估专家委员会根据实际情况适时调整。
第三十七条
本规程自日起实施，在此之前已领取房屋拆迁许可证并实施拆迁的项目仍按原规定评估。
住宅区域因素修正技术标准表
备注：本表比较标准得出的是可比案例的比较结果，两者相同的打分为100,如可比案例的房地产状况好，则打的分数高；相反，打的分数就低。
包含总结汇报、党团工作、人文社科、工作范文、办公文档、考试资料、文档下载、教学教材、专业文献、外语学习以及宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程等内容。本文共9页
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cleopatrazz
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最新回答 (3条回答)
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